投資した運用対象から、結果的にどれくらいリターンを得ることが出来たのか？投資対効果を考えて資産運用をすることは非常に重要です。なぜなら、資産運用においてよりプラスの利益を上げることが大事だからです。
ここでいう投資対効果というのは「投資した資金に対して、いくら利益を上げたのか？」ということです。
世の中には様々な資産運用の商品が有り、預金、生命保険、債券、投資信託、株、マンション経営など、ハイリスクハイリターンの商品もあれば、ローリスクローリターンの商品もあります。そして、運用商品の種類や特徴も多岐にわたります。
今回は数ある資産運用の対象の中から、マンション経営と生命保険をピックアップして、それぞれの投資対効果について記事にまとめました。
マンション経営と生命保険について
それではまず、マンション経営と生命保険について説明をさせていただきます。
マンション経営
マンション経営とは、マンションを購入し、入居者に貸して、家賃収入を得ていくことです。
毎月の家賃収入を得ていくことで、20年～30年、それ以上と長期間に渡り利回りを得ることができます。
そのため、長期間、安定して入居者を付けていくことが、安定収入へとつながります。
支出を抑えることも重要！
また、家賃収入からより利益を上げるためには支出を抑えることも非常に重要です。
なぜなら、どれだけ家賃収入で収益を上げても、その分支出が多ければ手元にプラスの利益が多く残らないからです。支出を押さえてよりプラスの利益を残すことが重要なのです。
マンション経営でいう支出とは、毎月の管理費・修繕積立金、集金代行手数料、固定資産税・都市計画税、毎月のローン返済等の項目になります。詳しい項目は以下に示しました。
- マンション購入時の初期費用
- 管理費
- 修繕積立金
- 集金代行手数料（賃貸管理を依頼した場合に発生する手数料です）
- 固定資産税、都市計画税
- ローン返済
- 設備の修繕費
- その他支出（通信費、接待費、消耗品、交通費）
支出項目の中でも、最も大きな割合を占めるのがローン返済です。
マンションは高額の商品なので、現金一括で購入できるのは少数の方です。
多くの方は金融機関からローン借入をして、マンションを購入し、そこからマンション経営をスタートさせます。何百万円～何千万円とローンを組み、毎月の返済を行うため、決して安い返済ではありません。
そのため、支出割合が大きいローン返済を出来るだけ抑えることが、マンション経営でより利益を上げるために必要なのです。
（※ローン返済に関しては後の項で詳しくご説明します。）
生命保険
生命保険は「保険加入者に万が一あった時に、保険金を残された家族に届ける」という考え方が土台にあります。ですが、資産運用を目的とする貯蓄性の保険もあります。
今回の生命保険は、この貯蓄性の保険に絞ってご説明していきます。
貯蓄性の保険は、払込期間を決めて、毎月保険料を支払います。
そして、払込期間が終了すると、満期を迎え、満期金を受け取ることができます。
（※毎月の保険料支払いだけでなく、半年間、一年間、一括で保険料を支払う方法もあります。保険料の支払い期間は、60歳か65歳が一般的です）
貯蓄性保険の種類は終身保険、養老保険、個人年金保険の三つがあります。
- 終身保険
- 養老保険
- 個人年金保険
（※ちなみに、定期保険は掛け捨ての保険なので、貯蓄性の保険には入りません。）
元本割れには要注意！
貯蓄性の保険は基本的に10年～20年以内に途中解約した場合は、元本割れをします。
そのため、途中解約をしたら基本的には元本割れをすると覚えておいてください。
中には、預金と同じように支払った額のお金がそのまま貯蓄されている、とお考えの方もいらっしゃいます。ですが、貯蓄性の保険は預金と違いますので、元本割れに関してはしっかり注意しておきましょう。
共通する重要な考え方
ここでマンション経営と生命保険、どちらで運用するにしても再度ご理解いただきたい考え方があります。
それは「投入した資金に対して、いくら利益を上げたのか？」ということです。
なぜこのお話をするかといいますと、資産運用において最も重要な考え方だからです。
大切な資金を投資したのに、結果的に利益がマイナスになってしまっては意味がありません。よりプラスの利益を上げることが出来れば、その利益を更に違う運用対象に充てることも出来ます。
またプラスの利益を上げ続けることで、自分のやりたいことや目的を叶えるための資金にもできます。
「投入した資金に対して、いくら利益を上げたのか？」改めてこの考え方についてご理解いただきたいと思います。
それではこの考え方を土台に、マンション経営と生命保険の投資対効果とそれぞれについて深堀してご説明していきます。
マンション経営の投資対効果
上記のマンション経営の説明で「長期安定収入と支出を抑えること」が重要だというご説明をしました。
この項では、投資対効果をより高めるために、以下の２点について詳しくご説明します。
- 家賃収入を長期安定的に得るためには？
- 支出を抑えるためには？
１．家賃収入を長期安定的に得るためには？
家賃収入を長期安定的に得るために重要なことは5つあります。
以下に5つのポイントを挙げました。
- 立地と環境
- 専有面積と間取り
- 室内の差別化
- 建物管理
- 賃貸管理会社
それではそれぞれご説明していきます。この5つのポイントについては繰り返し当サイトでご紹介しています。こちらの記事もご参考ください。参考：空室対策の7つの方法、こちらの記事の立地と環境の項からご参考ください。
①立地と環境
立地と環境はマンションが駅から近いか？住んでいる周辺の環境が良いか？ということです。
立地の良い条件は駅から10分圏内が基本です。周辺環境が良い条件は物件周辺にスーパーやコンビニ、商店街などがあり、利便性が良いかどうか？ということです。
②専有面積と間取り
部屋の間取りが入居者のニーズに合っているか？室内が広いかどうか？ということです。
入居者にとって暮らしやすい部屋の広さと間取りを押さえることは重要です。なぜなら、ニーズに合っていなければその部屋に入居者が住もうと思わないからです。
部屋の広さは大体18㎡以上は必要になるでしょう。
③室内の差別化
現在の入居者はありきたりな部屋ではなく、自分好みの部屋に住みたい。という願望があります。
床がフローリング、壁は白のクロス、などどこにでもあるような内装ではなく、それぞれの好みに合った部屋にすることも重要です。
そうすることで、より入居者が住みたい部屋となります。
④建物管理
入居者が物件を選ぶ際にまず目に入るのは、マンションの外観です。
初対面の人の第一印象が非常に大事だという話がありますが、マンションも全く同じです。
マンションの外観を見てこの部屋に住みたいか？住みたくないか？という印象を決めています。
清掃によって外観や内観を綺麗に保つ。古くなった設備を交換する。
このように建物の管理状態を良好に保つことが重要です。
⑤賃貸管理会社
賃貸管理会社はオーナーから所有している物件の管理を依頼されて、管理をしています。
物件が空室になった際の迅速な入居者付けや、マンション経営をより良くしていくためにも賃貸管理会社の役割は非常に大きいです。
マンション購入後にマンション経営がうまくいくかどうかは賃貸管理会社にかかっているといっても過言ではありません。
誠実な対応をする賃貸管理会社を選びましょう。
家賃収入を長期安定的に得るためには？のまとめ
以上、5つのポイントを押さえることで、長期的に入居者を付けることができ、安定収入に繋がります。
しっかりと理解しておきましょう。再度覚えていただくために、以下に5つのポイントを挙げました。
- 立地と環境
- 専有面積と間取り
- 室内の差別化
- 建物管理
- 賃貸管理会社
２．支出を抑えるためには？
上記のマンション経営の特徴で、支出を抑えるためにはローン返済を出来るだけ減らすことが重要である。と述べました。
この項では、そのローン返済を出来るだけ抑えるための具体的な方法についてご説明していきます。
ローン返済を抑えるために重要なことは、ローンを借入する際により低い金利で借入をすることです。ローン金利は各金融機関の審査基準、ローン契約者の属性、購入物件の資産価値、収益性によって決まります。以下に金利を決める4つの基準について挙げました。
- 各金融機関の審査基準
- ローン契約者の属性
- 購入物件の資産価値
- 購入物件の収益性
「ローン契約者の属性」「購入物件の資産価値」「購入物件の収益性」この3つは自分でコントロールすることが出来る範囲です。この三つの項目の評価をより高くすることで、低い金利で借入することができます。
低い金利でローン借入をすることについては、当サイトでも説明していますので、ご参考ください。（※参考：金利が上昇しても、事前対応をすれば不動産投資はうまくいく！の中の、１．低い金利でローン借入をするために最善を尽くす。の項をご参考ください）
生命保険の投資対効果
それでは続いて、生命保険の投資対効果を上げるための具体的な方法についてご説明していきます。
投資対効果を高めるポイントは3つあります。
- 返戻率が良い商品を選ぶこと
- 円建ての商品ばかりを選ばないこと
- プロの保険担当者から加入すること
それぞれご説明していきます。
①返戻率が良い商品を選ぶこと
貯蓄性の保険には、必ず総支払額に対する返戻率があります。
返戻率が良いとは、総支払額に対する、満期金がより多いということです。
具体的な保険の種類では、個人年金保険と、養老保険が返戻率が良いです。
終身保険は貯蓄性と保障性を兼ね備えているので、返戻率が上記二つに比べると落ちる商品が多いです。
（個人年金保険と養老保険についての説明はこちらの参考記事をご覧ください：個人年金保険と養老保険の違い）
②円建ての商品ばかりを選ばないこと
これは円建ての商品が悪いと言っているわけではなくて、円建て以外の外貨建てや変額の保険の加入もお薦めしているということです。
2016年2月の日銀のマイナス金利政策以降、各保険会社で運用状態が悪くなり、利益を上げるのが難しくなってきました。
その結果として各社で利回りが良い、一時払いの保険商品は売り止めとなり、貯蓄性の保険は返戻率を下げざる得なくなったのです。
円建ての商品は社会的な情勢から、返戻率に影響を及ぼすことがあるのです。
円建てとは違い、外貨建ての保険はマイナス金利の影響を受けず、返戻率が高い状態を維持しています。為替リスクもありますが、返戻率が高いことを考慮すると、外貨建て保険に加入するメリットはあります。
外貨建ての商品を扱っている保険会社を以下に挙げました。
- プルデンシャル生命
- ジブラルタ生命
- マニュライフ生命
- メットライフ生命
- ソニー生命
その他、日本社でも外貨建て商品を取り扱っている会社はあります。
③プロの保険コンサルタントから加入すること
保険は定期保険、終身保険、養老保険、個人年金保険など種類が多数あります。そして、多数の保険種類を組み合わせてパッケージで販売しているものもあるので、保険種類を全て把握するのには相当な時間がかかります。そして、保険について理解するのも時間がかかります。
そのため、貯蓄性の保険に初めて加入する人はプロの保険コンサルタントから加入することをお薦めします。
プロの保険コンサルタントと判断するためには、保険業界の一定の成績基準、MDRT（Million Dollar Round Table）に達成しているかどうかを見るとわかりやすいです。
MDRTは、世界の保険業界でトップ5％に入る優秀な営業成績を上げている方が入る基準です。つまり、よりお客様から信頼をいただいている証でもあります。
また、保険業界に大体10年以上在籍している方も信頼がおける一つの基準として考えても良いでしょう。
プロの保険コンサルタントであれば経験豊富で、最も適した貯蓄性の保険をあなたに薦めてくれるでしょう。
生命保険の投資対効果のまとめ
生命保険で投資対効果を高めるため、つまり返戻率が良い保険商品に加入するための三つ方法をお伝えしました。
改めてご理解いただきたいと思います。
- 返戻率が良い商品を選ぶこと
- 円建ての商品ばかりを選ばないこと
- プロの保険担当者から加入すること
金高 時道 今回、マンション経営と生命保険の投資対効果についてより深くご説明しました。
それぞれについて、さらに詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。
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