不動産投資の利回り計算

動産投資の利回り計算を理解することは、非常に重要です。

なぜならば、物件を選定する際の不動産購入に投資した額をどれくらいの期間で回収できるか?年間の収益率はどれくらいか?という一つの指標がわかり、物件を選ぶ際の物差しとなるからです。

ただ不動産投資の利回りが物件を選定する物差しといっても、利回りが高いから、投資した方が良いと一概に判断することもできません。

なぜなら、不動産投資には空室リスクや家賃下落リスク、金利上昇リスクなど不動産投資の利回りからでは判断できない要素もあるからです。

ですので、物件を選定する「一つの物差し」として不動産投資の利回りから、物件を選ぶことは役に立ちます。

今回の記事では、不動産投資の利回りについて、どんな意味があるのか?具体的な計算方法はどんなものがあるのか?など具体例を交えてご説明させていただきます。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りとは?

冒頭でご説明した通り、不動産投資で投資効率を把握するためには利回りについて理解しておかなければなりません。

では、そもそも不動産投資の利回りとはどんな意味があるのか?

不動産投資の利回りは、当該不動産物件の物件価格に対して、家賃収入や管理費などの収入や支出などを考慮して、当該物件にどれだけ収益性があるのか?ということが一目でわかる投資効率を測る一つの指標になります。

では利回りについて具体的な計算方法も挙げながらご説明していきます。

表面利回り

利回りには表面利回りという計算方法があります。

表面利回りは、不動産購入価格に対して、年間の家賃収入から、年間どれだけの割合で収益性があるのかがわかる指標になります。

ただ、表面利回りには、月々の管理費や修繕積立金など支出は含まれていないので、注意してください。

以下に表面利回りの計算方法を示しました。

 

年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100 = 表面利回り(%)

 

上記の計算式で表面利回りを算出することができます。

例えば、家賃9万円、不動産価格1,100万円の中古ワンルームマンションの表面利回りは、9.81%になります。この物件であれば、不動産購入価格に対して、9.81%の収益性があることがわかります。

続いて、実質利回りについてご説明していきます。

実質利回り

実質利回りとは表面利回りとは違い、不動産購入価格、購入時諸費用に対する、月々の家賃収入から、管理費や修繕積立金、管理委託手数料、固定資産税を引いた割合から、収益性がわかります。

表面利回りと比べると、実質利回りはより正確に収益性を測ることができます。

以下に実質利回りの計算方法を示しました。

 

 (年間の家賃収入 − 年間の支出) ÷ (不動産価格 + 購入時諸費用) × 100 = 実質利回り(%)

 

実際に計算をするため、実質利回りで必要な条件項目を以下の表にまとめました。

不動産購入価格 11,300,000円
購入時諸費用 600,000円
購入時費用合計 11,900,000円
家賃 90,000円
年間合計家賃 1,080,000円
管理費 8,200円
修繕積立金 6,080円
管理委託手数料 3,674円
固定資産税 35,004円
年間合計支出 250,452円

 

上記の表から、

 

 (1,080,000円 − 250,452円) ÷ (11,300,000円 + 600,000円) × 100 = 6.97%(実質利回り)

 

実質利回り、6.97%と算出することが出来ます。

繰り返しになりますが、上記の具体的な計算結果からわかるように、実質利回りは、表面利回りでは考慮しない、管理費、積立金などの「支出」や購入時の諸費用も含めるので、より正確に収益性を測ることができるのです。

ではもう少し、利回り計算について深堀してご説明していきます。

利回りだけで判断してはいけない!

ここまで、表面利回りと実質利回りについて概要と具体例を挙げながらご説明していきました。

冒頭でも触れましたが、不動産投資の利回りは、物件の収益性を測る一つの物差しなので、もちろん、物件にどれだけの収益性があるのか?という判断材料にはとても良いですが、利回りだけで、物件の良し悪しを決めるのはよろしくありません。

なぜなら、利回りは空室リスク、賃料下落リスク、金利上昇リスクなど不動産投資の様々なリスクについて加味していないからです。

今回は空室リスクについて深堀して、計算していきます。

利回り以外の要素も加味して計算

では、利回り以外の空室リスクを加味して実際に計算していきましょう。

今回はGate.という不動産業務ソフトウェアを使い、計算していきます。

Gate.は、5,000万件以上の不動産データをAIを用いて計算し、空室率や家賃下落率、金利上昇リスクなどトータルで考慮しているので、上記の実質利回りよりも、さらに正確な収益性を測ることができます。

Gate.に関しては当サイト、またこちらのサイトをご参考ください。(不動産業務ソフトウェアーGate.

以下の表に不動産投資条件を設定しました。

不動産価格 11,000,000円
購入諸費用 560,000円
自己資金 1,700,000円
ローン借入額 10,100,000円
ローン金利 3.0%
ローン年数 25年
賃料 90,000円
年間賃料 1,080,000円
想定空室率 2.8%
家賃下落率 6.3%
管理費 8,200円
修繕積立金 6,080円
管理委託手数料 3,674円
固定資産税 35,004円
年間支出 250,452円
不動産投資期間 15年間

 

ではまず、上記の物件に対して表面利回りと実質利回りを計算していきましょう。

表面利回り

では表面利回りを計算していきます。

 

 (1,080,000円 − ÷ 11,000,000円 × 100 = 9.81%(表面利回り)

 

 

以上の計算結果より、表面利回りは9.81%となりました。

続きまして、実質利回りについてです。

実質利回り

では実質利回りについて計算していきます。

 

 (1,080,000円 − 250,452円) ÷ (11,000,000円 + 560,000円) × 100 = 7.17%(実質利回り)

 

以上の計算結果より、実質利回りは7.17%となりました。

では続いて、空室率と家賃下落率を加味して計算していきます。

空室率・家賃下落率を考慮

空室率は年間2.8%の確率で、空室になると予想。家賃は15年後、9万円から、8.4万円になると予想でき、家賃下落率は6.3%。

ここで、家賃は平均をとり8.7万円と設定しました。

つまり、空室率・家賃下落率を考慮すると、収入が減るということになるのです。

では、空室率と家賃下落率を考慮した利回りを計算します。

まずは年間の家賃収入から計算していきます。

 

 87,000円 × 12ヶ月 × (100 − 2.8)% = 1,014,768円(空室率・家賃下落率を考慮した年間家賃収入)

 

続いて、利回りの計算です。

 

 (1,014,768円 − 250,452円) ÷ (11,000,000円 + 560,000円) × 100 = 6.61%(空室率・家賃下落率を考慮した利回り)

 

以上の計算結果より、空室率・家賃下落率を考慮した場合には、利回りが6.61%となりました。

不動産投資を取り巻く様々なリスク

ここまで、表面利回り、実質利回り、空室率・家賃下落率を考慮した利回りと具体的に計算してきましたが、結果何をお伝えしたいかといいますと、不動産投資には単純に家賃収入と物件購入価格だけではなく、物件購入時諸費用、空室リスクや家賃下落リスクなど様々なリスクがあることを理解していただきたかったのです。

例えばですが、利回りが高い、表面利回りだけで判断して、物件を購入するのは、不動産を運用していくにあたって、管理費や修繕積立金の支出や、空室リスクや家賃下落リスクなどを考慮せずに判断しているということになるので、後々、支出が多くなり赤字になったり、思いもよらぬ支出が発生し、対応しきれないということになりかねないのです。

もちろん、表面利回りもしっかり参考にして、それ以外の支出も考慮した実質利回りや空室率・家賃下落率を考慮した利回りについても考えていただきたいです。

 

まとめ

今回は不動産投資の利回りについて、表面利回りと実質利回り、空室率・家賃下落率を考慮した利回りに分けて具体的にご説明していきました。

繰り返しになりますが、利回りとは「物件を選定する際の不動産購入に投資した額をどれくらいの期間で回収できるか?年間の収益率はどれくらいか?」という一つの指標がわかり、物件を選ぶ際の物差しとなりますので、まずは利回りについての意味・意義をしっかり理解しましょう。

 

そして、不動産投資は一つの情報だけに捉われて判断するのではなく、様々な情報を取り入れて判断していただきたいと思います。

利回りの計算について今回の記事でご紹介しました、収入部分の家賃収入、支出部分の管理費、修繕積立金、購入時に必要になる不動産価格、諸費用、リスクにあたる空室率・家賃下落率などが把握していただきたい内容です。

 

 

中野 拓中野 拓

今回は不動産投資の利回りについてご説明していきました。

もう少し詳しく利回りについてお聞きしたいことがあれば、お気軽にお問い合わせください。

AIを用いた不動産業務ソフトウェアを活用し、利回りについて必ず役立つ情報をお伝え致します。