不動産投資の利回りはどうやって計算すれば良いのか？
不動産投資の収益性の計算には、利回りが使われます。
利回りは簡単にいうと、投資した資金に対してどれだけ収益を得られるか？この指標です。
この記事では、不動産投資の基本的な利回り計算から、利回り以外の物件選択時の重要な判断要素についてもまとめています。
利回りについて
不動産投資の利回りとは、投資した資金に対してどれだけ収益を出すかの指標です。
利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
- 表面利回り（グロス利回り）
- 実質利回り（ネット利回り）
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入から、収益性を測る指標です。
以下、表面利回りの計算式をあげました。
表面利回り（グロス利回り）
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、物件購入時の初期投資に対する年間の収入、支出を考慮した、収益性の指標です。
以下、実質利回りの計算式をあげました。
実質利回り（ネット利回り）
利回り計算
では、上記の表面利回りと実質利回りを元に、実際の物件で計算をしていきます。
図１．中野区の中古ワンルームマンション
物件情報
- 物件：中古ワンルームマンション
- 築年数：12年
- 物件エリア：東京都中野区
- 物件価格：2,000万円
- 購入時諸費用：60万円
収入・支出
- 家賃収入：90,500円
- 管理費：7,800円
- 修繕積立金：6,300円
- 管理代行費：3,240円
- 固定資産税：59,000円
表面利回り（グロス利回り）
実質利回り（ネット利回り）
上記の計算結果より、表面利回りは5.43％、実質利回りは3.97％です。
実質利回りは、年間の支出も考慮しているので、表面利回りと数値が異なります。
実質利回りを確認すること
実質利回りは実際に投資した資金に対して、手取り収入ベースで利回りを計算しています。
そのため、利回りを正確に判断するには、表面利回りよりも実質利回りを見る必要があります。
表面利回りもおおよその収益性を測る指標として重要ではありますが、実質利回りを見ることでより正確な収益性が確認できます。
利回りが高い場合は注意すること
利回りが高い物件には、何かしらリスクが隠れている可能性があるので、注意が必要です。
基本的にリスクとリターンは比例関係にあり、リターンが高ければ、リスクも高いです。
不動産投資も高い利回りの物件は、何かしらリスクがかくれているかもしれない、と考えながら物件を選定しなければいけません。
以下、考えられるリスクを挙げました。
- 家賃設定
- ランニングコストが高い
- 空室率・家賃下落率が高い
家賃設定
物件価格に対して、相場の家賃より高ければ、その分高い利回りを実現できます。
しかし、以下の点は気を付けて下さい。
例えば、入居時の高い家賃設定で入居者が住み続けて、その家賃で利回りを計算している場合です。
入居者が住んでいる間は良いですが、退去した場合に、高い家賃では次の入居者が付かないことも考えられます。
周辺の家賃相場や、同じ物件で他の部屋の家賃設定に合わせないと、入居者が付かない、となれば利回りが低下してしまうリスクがあります。
ランニングコストが高い
表面利回りには、管理費や修繕積立金といったランニングコストは含まれていません。
ランニングコストが高ければ、その分手取り収入は減りますし、表面利回りと実質利回りの乖離は大きくなります。
多くの募集物件の図面情報は、表面利回りで表記している場合がほとんどです。
その表記されている、表面利回りだけで判断すると、実際に不動産経営を始めてから、ランニングコストが高いことに気付かず、キャッシュフローが回らなくなる、ということも考えられます。
空室率・家賃下落率が高い
空室率や家賃下落率が高い物件は、家賃収入が減少するので、利回りも低下します。
利回りだけでは、空室リスクや家賃下落リスクがどうなのか？という点は判断できません。
- 立地環境：物件の立地環境が駅から明らかに離れていて、人気がないエリア
- 建物管理：建物の外観や内観が劣化して清掃されず、今後更に家賃下落が考えられる
- 専有面積：室内が極端に狭く、入居者のニーズに合っていない
- 室内の差別化：室内の間取りが入居者のニーズに合っていない
- 賃貸管理会社：対応が怠慢で、オーナーのサポートを全くしていない
上記のような5つの条件に当てはまる物件には、注意が必要です。
空室や家賃下落が続き、全く利回りが得られず、最終的には赤字で売却せざるを得ない、といったことも考えられます。
※詳しくは以下の参照記事をご確認ください。
参照記事：
以上のように、利回りが高い場合は何かしらのリスクが隠れているかもしれない、という視点で物件の特徴、現在の入居者などを確認して物件選定をしなければいけません。
利回りだけで良い物件かどうかは判断できない！
ここまで説明したように、空室率・家賃下落率、ランニングコストなど利回りからは判断できない要素がいくつかあります。
これらの要素は不動産投資で安定的に収益を上げていくために、必ず押さえておくべきことです。
不動産投資は単純に利回りだけで、良い物件かどうかを判断できないのです。
何を見て物件を選定すべきか？
では何を基準に投資物件の収益性、物件の選択をすれば良いのか？
それは、以下3点を押さえることです。こちらでは、概要説明に留めますので詳しくは以下の参照記事でご確認ください。
- 物件選定：投資物件が長期的に賃貸需要の見込める物件かどうか？
- ローン借入金利：ローン借入金利をできるだけ抑えて、手取り収入が増やせるかどうか？
- 賃貸管理会社：オーナーが所有している物件の賃貸管理をしっかり行い、最大限サポートしてくれる会社かどうか？
参照記事：
- （物件選定）中古マンション経営成功の5つの条件
- （ローン借入金利）ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である
- （賃貸管理会社）信用できる不動産業者の選び方
不動産投資の本質は、「長期的に入居者がついて、継続的に家賃収入が入ること」です。その結果として、利回りを得て年金対策や資産運用に繋げることです。
今回説明した、利回りの計算方法、考え方についてしっかり理解してください。
金高 時道 今回は中野区の中古ワンルームマンションを例に挙げて、利回り計算を説明しました。
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