ライオンズマンション大名

ンションは築年数が経過すると、経年劣化から建物の外観・内観の塗装が落ちてきて古く見えたり、錆びてきたりします。一目見て「明らかに劣化しているな」という印象の物件もあります。

一方、しっかり建物の外観や内観の清掃、古くなった設備の交換などしっかりメンテナンスをすれば、見た目も新しく非常に清潔感があり、印象が良い物件もあります。

マンション経営は、この建物管理が非常に重要で、しっかり管理しているかいないかで入居率、長期的な資産価値の維持・向上に関わってきます。

中野 拓中野 拓

先日、現地へ物件調査に行き、マンション経営における建物管理の重要性を改めて感じました。現場調査で気付いた点や、感じた点などもこの記事にまとめました。

マンション経営をこれから始めようと考えている方、既に始めている方、どちらの方にも役に立つ内容になっています。最後までお読みください。

建物管理とマンション経営の関係

建物管理とマンション経営の関係

マンションは実物資産であり、築年数が経過すると、雨風などを受けて、外観や内観が古くなってきます。古くなれば、外観のコンクリートにヒビが入ったり、塗装の色が落ちてきたり、鉄柵が錆びてきたり、さまざまな不具合が出てきます。

入居者が物件を見学するときに、建物の外観は最初に目に入ってきます。メンテナンスが行き届いていない物件だと「あー、見た目がなんか悪いな。こんな古いマンションに住みたくない、、」と、第一印象が悪くなってしまいます。

物件写真を見たり、図面を見たりして、部屋に良い印象を持っていても建物の外観を見ただけで、NGを出してしまう場合もあります。入居者目線で考えたときに、見た目は非常に重要な点です。

建物の資産価値

また、マンション経営は20年~30年、それ以上の長期に渡り家賃収入を得て、資産形成することが目的です。そのため、長期的に建物の資産価値が維持・向上できるか?この点が極めて重要になります。

 

マンションの寿命は大体60~70年は持つと言われます。メンテナンスをしていない物件であれば、建物の寿命は短くなります。一方、メンテナンスしていれば建物の寿命が長く持ちます。つまり資産価値が維持・向上している物件は、長期的に家賃収入、収益を得られることを意味します。

仮に、メンテナンスをほとんどせず、建物の寿命が50年の物件と、しっかりメンテナンスをして建物の寿命が60年の物件では、収益期間が10年異なります。

建物のメンテナンスをして、資産価値をどれだけ維持・向上していくかが重要になります。

マンション経営5つの条件

私たちは、マンション経営を成功するために必要な5つ条件を定義しています。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

上記5つの条件について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

上記、5つの条件、特に「立地環境」「建物管理」この2つをしっかり押さえることが重要です。

建物管理は以下2点から重要だと言えます。

  1. 入居者からの第一印象・入居率
  2. 長期的な資産価値の維持・向上

ライオンズマンション大名

中野 拓中野 拓

先日、物件調査に行った物件の建物管理状態が非常に良かったので、実例をご紹介させていただきます。

物件の詳細情報は以下です。

  • 物件名:ライオンズマンション大名
  • 築年数:37年(2019年1月現在)
  • 住所:福岡市中央区大名1丁目

弊社はこの物件のお部屋の賃貸管理をオーナー様から任せていただいています。

 

まず立地環境の条件が良いです。福岡市でも有名な天神・大名から徒歩5分以内、飲食店やファッションビル、ドラッグストアも近くにあり、非常に立地環境が良い物件です。

今、福岡市は10代20代の人口が増加して非常に人口増加率が伸びている都市です。

政令都市の中で

  • 10代20代の人口増加数が1位(平成22年10月〜平成27年10月の増加数)
  • 人口増加率が1位(平成22年10月〜平成27年10月の増加数)
  • 10代20代の割合が1位(平成27年)
  • 人口数が5位(平成27年)

参照元:福岡市の統計情報

若者の割合が多いため、ワンルームマンションへの賃貸需要も多いです。1月~4月の引っ越しシーズンは、ワンルームマンションへの需要が非常に多くなります。

 

その福岡市の中心部にある物件が上記のライオンズマンション大名です。更に建物管理状態も非常に良いのです。

以下、建物外観・内観の写真を載せました。

ライオンズマンション大名 建物外観・内観

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

 

ライオンズマンション大名ライオンズマンション大名

 

入り口から高級ホテルのような雰囲気、オートロックシステム、一階に管理人が常駐しているので、セキュリティ面は万全です。そして、外観内観、ゴミが一つも落ちていない、非常に清掃が行き届いています。築年数は37年ですが、メンテナンスがしっかりされているので、ビンテージ感、古くて価値がある、そんな印象を持ちます。

  1. 立地環境 ◎
  2. 建物管理 ◎

マンション経営は、1.立地環境 2.建物管理、この2点が揃っていれば、8割は成功する。と言っても過言ではありません。なぜなら、長期的に入居者のニーズが見込めて、資産価値を維持・向上できるからです。

ライベストコート西公園Ⅱ

一方最近、建物管理状態が悪いことから、弊社に管理が移行してきた物件をご紹介します。

  • 物件名:ライベストコート西公園Ⅱ
  • 築年数:築年数28年
  • 住所:福岡市中央区荒戸

物件の外観・内観写真を以下に示しました。

ライベストコート西公園Ⅱ 外観・内観

ライベストコート西公園Ⅱ

排管の錆び

避難ハッチライベストコート西公園Ⅱ

劣化した壁消火器未設置

前述した、ライオンズマンション大名と比べて建物の外観や内観、室内、清潔感がなく、どこか古そうな感じがして、どちらかというとメンテナンスが行き届いていない印象を受けるのではないでしょうか。

前建物管理会社が、管理をしっかりしていなかったことから、物件の資産価値がどんどん下がっていっています。

こういった事実から、2018年12月に建物管理が弊社に移行して、これから建物管理の改革をしてメンテナンスをし、資産価値向上に努めていく次第です。

建物管理の重要性

マンション経営をする場合は、建物管理以下の点を押さえて下さい。

  • 建物の第一印象、外観に清潔感はあるか?錆びて古い感じはしないか?
  • 入り口は明るく雰囲気が良く、ワクワクするような感覚はあるか?
  • 郵便ポストは新しく、宅配ボックスが設置されているか?
  • 入り口はオートロックか?
  • エントランスは管理人が常駐しているか?
  • エレベーター内部は清掃されているか?
  • 各界の廊下、共有部は清掃されているか?
  • 電灯は付いているか?錆びていないか?
  • 消火器は設置されているか?
  • 清掃は定期的に行われているか?

 

上記の点を総合的に判断して、建物管理として良好かどうか?判断しなければいけません。

マンション経営というと、その物件の価格や、利回り、家賃収入、内装など、目に見えるわかりやすい部分だけに焦点が当たり、そこで物件選定をしてしまう方もいます。

しかしそういった点だけでなく、今回説明した建物管理を押さえてマンション経営をすることが、長期的な資産形成に繋がります。

まとめると、建物管理の重要性は以下2点です。

  1. 入居者から見た第一印象・入居率
  2. 長期的な資産価値の維持・向上

ぜひ今回説明した内容を踏まえて、建物管理の重要性を理解してください。

中野 拓中野 拓

今所有している建物の管理状態が悪く、空室が頻繁に発生したり、管理会社の対応が悪かったり、何かしら不満や悩みを抱えている方はお気軽にご相談ください。

建物管理の成功事例は数多くあるので、その事例を踏まえて、あなたにとって最善のアドバイスを差し上げます。

以下のコメントかお問い合わせフォームからお問い合わせください。

また、マンション経営5つの条件について詳しく説明した記事をを以下に挙げますので、一度目を通してください。

 

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