不動産投資、キャッシュフロー

動産投資キャッシュフローの中身、キャッシュフローを良くしていくためにはどうすれば良いか?について前回の記事でまとめました。

キャッシュフローは、実際の収入と支出のお金の流れです。

 

キャッシュフローを良くしていけば、確実に手取り収入が増えていくため、資産形成へと繋がります。

※前回作成した不動産投資キャッシュフローの記事

参照記事:

不動産投資のキャッシュフローについて理解する

 

前回は不動産投資キャッシュフローの基本的な内容を説明しました。今回はその内容を受けて、キャッシュフローと投資対効果の関係についてまとめています。

キャッシュフローと投資対効果について

このキャッシュフローは、投資した資金に対して収益性はどうなのか?という視点で考えることが重要です。

投資は「投資した資金に対してどれだけ収益を上げれるか?投資資金を回収できるか?」というのが最も重要だからです。

 

投資した資金に対して、キャッシュフローが悪ければ、より良くしていく方法を考えなければいけません。一方、キャッシュフローが良ければ、投資効率が良い、ということになります。

 

投資した資金に対して、手取り収入が増えていけば、確実に資産形成ができ、将来の年金対策や資産運用に繋がっていきます。

利回りについて

利回りについて

この投資した資金に対して、収益性はどうなのか?については、利回りを確認します。

※利回りについて詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資の利回り計算

 

実際に以下の物件例でキャッシュフローと利回りについて確認していきます。

物件情報

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 築年数:12年
  • 物件エリア:東京都中野区
  • 物件価格:2,000万円
  • 購入時諸費用:60万円

収支条件

  • 家賃収入:90,500円
  • 管理費:7,800円
  • 修繕積立金:6,300円
  • 管理代行費:3,240円
  • 固定資産税:59,000円

 

上記の物件でまず、実質利回りを計算していきます。

実質利回り(ネット利回り)

 [{90,500−(7,800円+6,300円+3,240円)}×12ヶ月−59,000円]÷(20,000,000円+600,000円)×100=3.97(%)

 

月間・年間キャッシュフロー、実質利回りは以下のようになります。

  • 月間キャッシュフロー:73,160円
  • 年間キャッシュフロー:818,920円
  • 実質利回り:3.97%

 

では、上記の物件を全額フルローンで借入して購入した場合、投資した資金に対する利回りはどうなるか?

借入条件

  • ローン借入:2,000万円
  • 借入金利:1.992%
  • 借入期間:35年
  • ローン返済:66,170円
  • 購入時諸費用:60万円

 

購入時諸費用、投資した資金は60万円です。

この場合、月間・年間のキャッシュフローは、以下のようになります。

月間キャッシュフロー:6,990円

年間キャッシュフロー:83,880円

 

投資した資金に対する収益性、利回りは以下のように計算をし、13.98%となります。

 83,880円/年 ÷ 600,000円 × 100 = 13.98%

 

上記の場合、全額フルローンを組んでいるので、初期投資は購入時費用のみの60万円、そして年間キャッシュフローが年間で8.3万円なので、10%以上の利回りとなっています。

 

このようにキャッシュフローと初期投資を確認することで、投資した資金に対して収益性はどうなのか?ということがわかります。

キャッシュフローに影響を与える要因と対策

以下の参照記事で説明したように、キャッシュフローはさまざまな要因によって、良くもなれば、悪くもなります。

改めて、キャッシュフローに影響を与える3つの要因を押さえておきましょう。

  1. 空室率が高いこと
  2. 借入金利が高く、ローン返済額が高いこと
  3. 設備修繕費用が増えること

 

特に、最も影響を与えるのが1.の空室率が高いことです。

空室となれば、オーナーには家賃収入が入ってきません。

家賃収入が入ってこなくても、支出があるのでキャッシュフローは悪くなり、投資効率が下がります。

※キャッシュフローの要因と対策について詳しくは、以下の記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資のキャッシュフローについて理解する

キャッシュフローを良くするための対策

では、上記の要因に対して、キャッシュフローを良くしていくためには、どうすれば良いか?

以下3点を押さえることです。

  1. 空室になりにくい物件を選定すること
  2. ローン借入金利を抑えること
  3. 修繕費用を抑えること

まず優先すべきは、空室になりにくい物件を選定することです。

上記について具体的にどのような物件が良いか理解せず購入し、その後の不動産経営で空室に困っている方も多くいます。

空室になりにくい物件を選定する上で重要なのが、1.「立地環境」2.「建物管理」です。

  1. 立地環境:駅から徒歩圏内で、都心部へのアクセスが良い立地。周辺にコンビニやスーパーなどもあり、生活しやすい立地環境等。
  2. 建物管理:建物の管理状態が良く外観や内観が清掃されている。建物の見た目が綺麗で清潔感がある。

 

以下、立地環境が優れている物件例を挙げます。

物件情報

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 物件エリア:東京都目黒区、池尻大橋駅から徒歩6分、都内主要駅(渋谷駅)まで電車で一本
  • 築年数:35年
  • 専有面積:13.51㎡

 

物件室内の写真

池尻大橋

池尻大橋

池尻大橋

 

専有面積は、13.51㎡の狭小マンションですが、立地環境条件が抜群に良い物件で、入居者を募集して、即申込をいただいた物件です。

立地環境が良い物件であれば、その他の条件が悪くてもカバーでき、賃貸需要が見込めます。

※空室になりにくい物件の選定について、詳しくは以下参照記事からご確認ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

キャッシュフローと投資対効果の関係まとめ

キャッシュフローと投資対効果の関係まとめ

以上のように、投資した資金に対して収益性はどうなのか?投資対効果の視点が重要になります。

 

この「投資した資金に対して」という視点が抜けてしまっては、何の目標もなく何となく投資をして、最終的に物件を売却した時に赤字となっていた、という結果に繋がってしまう可能性もあります。

確実に投資資金を回収するためにも、キャッシュフローと投資対効果の関係を必ず押さえておきましょう。

※不動産投資キャッシュフローについて再度理解したい方は、以下の記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資のキャッシュフローについて理解する

大神 健志大神 健志

弊社は、物件を紹介するお客様には、キャッシュフローから、収益が上がる見込みの物件しか紹介しません。

投資した資金の回収が見込める物件を紹介してほしい方はぜひ一度お問い合わせください。

お問い合わせいただいた方限定で、収益物件の秘訣についてまとめたレポートを無料でお渡しします。

電話のお問い合わせ

メールのお問い合わせ