不動産投資キャッシュフローの中身、キャッシュフローを良くしていくためにはどうすれば良いか？について前回の記事でまとめました。
キャッシュフローは、実際の収入と支出のお金の流れです。
キャッシュフローを良くしていけば、確実に手取り収入が増えていくため、資産形成へと繋がります。
※前回作成した不動産投資キャッシュフローの記事
参照記事：
前回は不動産投資キャッシュフローの基本的な内容を説明しました。今回はその内容を受けて、キャッシュフローと投資対効果の関係についてまとめています。
キャッシュフローと投資対効果について
このキャッシュフローは、投資した資金に対して収益性はどうなのか？という視点で考えることが重要です。
投資は「投資した資金に対してどれだけ収益を上げれるか？投資資金を回収できるか？」というのが最も重要だからです。
投資した資金に対して、キャッシュフローが悪ければ、より良くしていく方法を考えなければいけません。一方、キャッシュフローが良ければ、投資効率が良い、ということになります。
投資した資金に対して、手取り収入が増えていけば、確実に資産形成ができ、将来の年金対策や資産運用に繋がっていきます。
利回りについて
この投資した資金に対して、収益性はどうなのか？については、利回りを確認します。
※利回りについて詳しくは、以下の記事を参照ください。
参照記事：
実際に以下の物件例でキャッシュフローと利回りについて確認していきます。
物件情報
- 物件：中古ワンルームマンション
- 築年数：12年
- 物件エリア：東京都中野区
- 物件価格：2,000万円
- 購入時諸費用：60万円
収支条件
- 家賃収入：90,500円
- 管理費：7,800円
- 修繕積立金：6,300円
- 管理代行費：3,240円
- 固定資産税：59,000円
上記の物件でまず、実質利回りを計算していきます。
実質利回り（ネット利回り）
月間・年間キャッシュフロー、実質利回りは以下のようになります。
- 月間キャッシュフロー：73,160円
- 年間キャッシュフロー：818,920円
- 実質利回り：3.97％
では、上記の物件を全額フルローンで借入して購入した場合、投資した資金に対する利回りはどうなるか？
借入条件
- ローン借入：2,000万円
- 借入金利：1.992％
- 借入期間：35年
- ローン返済：66,170円
- 購入時諸費用：60万円
購入時諸費用、投資した資金は60万円です。
この場合、月間・年間のキャッシュフローは、以下のようになります。
月間キャッシュフロー：6,990円
年間キャッシュフロー：83,880円
投資した資金に対する収益性、利回りは以下のように計算をし、13.98％となります。
上記の場合、全額フルローンを組んでいるので、初期投資は購入時費用のみの60万円、そして年間キャッシュフローが年間で8.3万円なので、10％以上の利回りとなっています。
このようにキャッシュフローと初期投資を確認することで、投資した資金に対して収益性はどうなのか？ということがわかります。
キャッシュフローに影響を与える要因と対策
以下の参照記事で説明したように、キャッシュフローはさまざまな要因によって、良くもなれば、悪くもなります。
改めて、キャッシュフローに影響を与える3つの要因を押さえておきましょう。
- 空室率が高いこと
- 借入金利が高く、ローン返済額が高いこと
- 設備修繕費用が増えること
特に、最も影響を与えるのが１．の空室率が高いことです。
空室となれば、オーナーには家賃収入が入ってきません。
家賃収入が入ってこなくても、支出があるのでキャッシュフローは悪くなり、投資効率が下がります。
※キャッシュフローの要因と対策について詳しくは、以下の記事をご確認ください。
参照記事：
キャッシュフローを良くするための対策
では、上記の要因に対して、キャッシュフローを良くしていくためには、どうすれば良いか？
以下3点を押さえることです。
- 空室になりにくい物件を選定すること
- ローン借入金利を抑えること
- 修繕費用を抑えること
まず優先すべきは、空室になりにくい物件を選定することです。
上記について具体的にどのような物件が良いか理解せず購入し、その後の不動産経営で空室に困っている方も多くいます。
空室になりにくい物件を選定する上で重要なのが、１．「立地環境」２．「建物管理」です。
- 立地環境：駅から徒歩圏内で、都心部へのアクセスが良い立地。周辺にコンビニやスーパーなどもあり、生活しやすい立地環境等。
- 建物管理：建物の管理状態が良く外観や内観が清掃されている。建物の見た目が綺麗で清潔感がある。
以下、立地環境が優れている物件例を挙げます。
物件情報
- 物件：中古ワンルームマンション
- 物件エリア：東京都目黒区、池尻大橋駅から徒歩6分、都内主要駅（渋谷駅）まで電車で一本
- 築年数：35年
- 専有面積：13.51㎡
物件室内の写真
専有面積は、13.51㎡の狭小マンションですが、立地環境条件が抜群に良い物件で、入居者を募集して、即申込をいただいた物件です。
立地環境が良い物件であれば、その他の条件が悪くてもカバーでき、賃貸需要が見込めます。
※空室になりにくい物件の選定について、詳しくは以下参照記事からご確認ください。
参照記事：
キャッシュフローと投資対効果の関係まとめ
以上のように、投資した資金に対して収益性はどうなのか？投資対効果の視点が重要になります。
この「投資した資金に対して」という視点が抜けてしまっては、何の目標もなく何となく投資をして、最終的に物件を売却した時に赤字となっていた、という結果に繋がってしまう可能性もあります。
確実に投資資金を回収するためにも、キャッシュフローと投資対効果の関係を必ず押さえておきましょう。
※不動産投資キャッシュフローについて再度理解したい方は、以下の記事をご確認ください。
参照記事：
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