福岡で不動産投資を行う際のメリット・デメリット

不動産投資は長期間の安定収入がとても重要です。ではそのためには何が必要になるか？マンションが駅から近い距離にあるか？その都市の人口は将来的に伸びて賃貸の需要があるか？様々な要素が考えられます。今回は次に挙げるメリットとデメリットをお話しします。

人口増加（メリット1）
ポテンシャル（メリット2）
天神ビックバン（メリット3）
地下鉄開通（メリット4）
住みやすさ（メリット5）
男性が少ない（デメリット1）
中心部以外の人口減（デメリット2）

人口増加(メリット1)

現在、福岡市の人口は約156万人と年々増加してきています。2000年は134万人、2010年は約146万人、2015年は約152万人と増え続けています。特に福岡市の中でも東区、博多区、西区、中央区は右肩上げりで増え続けています。また、平成22年～平成27年では人口増加数74,767人（2位川崎市49,788人）、人口増加率5.1％（東京23区では3.7％）、10代20代の割合は22.05％（2位仙台市22.03％）で政令指定都市の中では1位です。この数値を見るだけでも、福岡に人が集まってきているのかがよくわかると思います。

1-1女性人口比率

1990～2017年にかけて、20～30代の女性の人口は一貫して上昇しています。また、福岡市人口全体的な比率として、女性6割男性4割の人口比率となっています。福岡の中心地、中央区でも女性が約110000人、男性が約80000人と女性の方が多いです。

不動産投資をする上で人口の増減は賃貸の需要があるかどうかの指標でとても重要です。人口が減ると、その分入居者が減り空室となり不動産投資には不利になります。福岡は年々特に10代20代の人口が増えてきているので、不動産投資では若者向けのワンルームマンションの25～30㎡で部屋の設備が充実している物件が好まれるでしょう。

福岡市：http://www.city.fukuoka.lg.jp/soki/tokeichosa/shisei/toukei/jinkou/jinnkousokuhou.html

ポテンシャル(メリット2)

平成29年7月に、株式会社野村総合研究所が国内100都市を対象に、今後の成長性「産業創発力」の現状と将来のポテンシャル「成長可能性都市」を分析しました。産業創発力とは「多様性を受け入れ津風土」「創業・イノベーションを促す取り組み」など6つの視点から131の指標を用いて評価したものです。結果、福岡市はすべての項目で10位以内に入り、「ポテンシャル」と「都市の魅力」では1位となりました。

この事実より、全国的にも福岡は将来成長の可能性が高いことがわかります。経済が発展していくということは需要が増えるので、不動産投資にも有利にもなります。

国内100都市を対象に成長可能性をランキング：https://www.nri.com/jp/news/2017/170705_1.aspx

天神ビックバン(メリット3)

天神地区では、アジアの拠点都市としての役割や機能性を高め、新たな雇用と空間を創出する天神ビックバンというプロジェクトを進めています。天神交差点から半径500メートル圏内で道路・地下道の整備や、新たな雇用創出に向けて様々な企画を行っています。天神の旧大名跡地ではスタートアップカフェといって、企業をしようとしている方たちのために、学校の跡地をオフィスとして貸し出しています。一階にはフリースペース、カフェ、本屋などがありゆったりするスペースが多いです。

市全体が福岡の発展のために具体的施策を実施しています。今後、福岡はさらに発展していくでしょう。

天神ビックバン：http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsu/shisei/20150226.html

地下鉄開通(メリット4)

天神七隈線、福岡の天神南駅と博多駅の地下鉄が平成32年につながる予定です。いままで天神七隈線は、橋本駅～天神南駅までの区間でしたが今後は博多駅まで伸びる予定です。ここまで、天神南～博多は昼間は静かな雰囲気、夜は飲み屋街という雰囲気がありましたが、天神南～博多の地下鉄開通より、駅近はさらに賑わい、人が集まり、駅近物件は人気が高くなるでしょう。

住みやすさ(メリット5)

福岡の街はとても暮らしやすく便利なところです。繁華街天神とビジネスの中心地博多まで地下鉄で約6分、たくさんのランナーや家族連れが散歩をしている大濠公園、夜になると屋台、美味しい博多料理が食べれる中州、天神を歩けばきれいな女性、本当に魅力がたくさん詰まっていてとても便利な街です。私も夜な夜な町に繰り出して、飲み歩いていました。。

そういった要因もあって、人口増加率は全国の政令都市で1位になっています。不動産投資において、物件の「立地と環境」は非常に重要です。一度決めると物件の場所を変えることはできません。今後福岡に人口が集中すれば、必ず不動産、賃貸の需要もあります。以上の「環境」という面で福岡での不動産投資はメリットがあります。

ここまでメリットについてお話ししてきましが、不動産投資はメリットだけではありません。デメリットもあります。福岡での不動産投資のデメリットについてもお話しします。

男性が少ない(デメリット1)

福岡市は女性と男性の比率が6：4ほどです。福岡の中心地、中央区でも女性が約110000人、男性が約80000人と女性の方が多いです。また女性は部屋の水回り、独立洗面台、広い浴室、広いキッチンを求めています。ある程度高い家賃を払ってでも水回りの設備が充実した部屋に住みたいというニーズがあります。昔からあるような3点ユニットバスなどは女性はほとんど住みません。今後、男性目線の物件は将来的な需要という意味も含めて不動産投資ではデメリットになるでしょう。

中心部以外の人口減(デメリット2)

福岡では中心地中央区、博多区を離れると人口は減っています。早良区、城南区、南区、この3つの区では年々人口が減ってきています。エリアを外すと、不動産投資にとってはデメリットになります。

不動産投資を行う上で人口の増加、賃貸の需要は非常に重要であります。人口が減少している地区は最初から不動産投資の対象から外しましょう。立地を選ぶ場合は、中央区、博多区、西区、東区、特に中央区を選ぶことをおススメします。

まとめ

以上のことより、福岡で不動産投資をすることはメリットがとても多いですが、デメリットもあります。立地と環境を第一優先に考え、中央区、博多区、西区、東区、できれば中央区の物件、女性向けのワンルームマンション、水回りの設備の充実、広さは25㎡以上、この条件で絞れば、高い確率で不動産投資はうまくいくでしょう。市の将来の人口や経済発展を予測することも非常に重要です。

大神健志