黒沢勉黒沢勉

んな悩みを抱えているあなたに是非読んでいただきたい!!
1、新築ワンルームの購入を検討している!!
2、新築ワンルームを購入してしまい悩んでいる!
3、サブリース契約を解除したい!!
4、ワンルームマンションを損しない価格で売却したい!!
5、不動産会社は信用できない!!

助けてください、このままでは自己破産するか首を括るかしかありません

2019年11月、一通のご相談メールが弊社に入りました。
助けてください、このままでは自己破産するか首を括るしかありません!!
不動産業界で35年以上在籍していますと、様々な問題を耳にします。
特にこの数年間はサブリース契約が解除できない、この悩みが圧倒的に多い相談です。
弊社が運営している不動産サイト「達人.com」(https://tatujins.com/)には、この様な問題を抱えたオーナー様やオーナー様予備軍から連絡をいただいています。
・年金対策
・生命保険
・資産運用
・相続税対策
・所得税住民税節税
将来に向けて夢を抱いて購入した不動産が、
いつの間にか負動産を購入していたとは思いもよらないと思います。

達仁comが解決します

弊社は、新宿区西早稲田2丁目に本社を構えており、創業18年目を迎えました、
「都心・中古・ワンルーム」を活用し、お客さまの「じぶん年金計画」をつくる会社です。
私自身も、昭和60年18歳からワンルーム業界で働いていますので36年目を迎えました。
自分自身もワンルームマンションのオーナーであり、管理組合の理事長も歴任し、法人でもワンルームマンションを所有するプロ中のプロです。
ワンルームマンション投資で成功するにはどうすればよいのか?
ワンルームマンション投資で失敗するのはこんなマンション!!
今まで沢山の成功する人や失敗する人を見てきて分析してきました。

今回は、「助けてください、このままでは自己破産するか首を括るかしかありません」
このお問い合わせをいただいたお客様の分析と、最終的には自己破産もせず、首を括る事もなく、弊社で最善策を提示し、問題解決した内容をご紹介致します。

新築ワンルームマンションの購入におけるサブリース契約の失敗事例

・購入時39歳(現在53歳)・独身・一部上場会社勤務
・ローン完済年齢予定74歳(定年予定年齢60歳)
・定年後完済までの年数(74歳-60歳=14年)
・平成18年3月1件・4月2件・7月1件・合計4件購入

・新築ワンルーム+サブリースシステム購入から14年後の総額収支
・購入初月から赤字経営
・サブリース⇔集金代行時の比較
・新築ワンルームが何故損をするのか?
・サブリース契約の何が問題なのか?
・14年間の収支大公開!!

同じ様な悩みを抱えているオーナー様はいませんか?

購入した4件が全て赤字

・14年間収支トータル  ▲22,071,896円赤字
・もし集金代行契約ならば ▲13,471,304円赤字
・プラス差額金額      +8、600、592円
(単純な計算上空室期間や代行手数料は考慮していません)
・新築ワンルームをサブリース契約付きで契約しても赤字!!
・新築ワンルームを、集金代行契約付きで契約しても赤字!!

数字を見れば一目瞭然ですが、14年前と現在で大きく違うところは、金利と販売価格です。
・金利は今の時代の方が安いと思います。
・販売価格は今の方が異常に高いです。
金利が安くても販売価格が高いので同じ様な現象が起きます。

新築マンション投資、どちらを選択しても赤字になるのは何故か?

1、 新築マンション価格の約30%は業者の利益!
2、 3,000万円×30%=900万円が利益!
3、 約100万円は担当営業マンの歩合給!
4、 お客様の名前で登記した瞬間に中古マンション扱い。
5、 3,000万円が登記後は、2,100万円へ値下がり!
6、 業者が900万円儲かり、購入者が損をする仕組み!
7、 投資なのに初月から赤字経営!
8、 定年退職時にもローン残債が大きく残る!
9、 サブリース契約ならば更に負動産投資突入!
10、サブリース契約が更に騙される理由!

サブリース契約がダメな理由

1、 サブリース契約も借地借家法に守られている!
2、 借地借家法は借主を保護する契約である!
3、 借主は個人、法人、関係なく保護される!
4、 借主に不利な契約は無効である!
5、 契約書に解約条項が記載されていても解約不可!
6、 解約には正当事由が必要である!
7、 正当事由の明確な定義とは?
8、 借主(業者)に有利な条件で作成されている!
9、 サブリース会社はボランティアではない!
10、 相場家賃よりも10%前後安い金額で設定されている!
11、 売却時の家賃査定が安いので価格が下がる事がある!
12、 購入者が嫌がる傾向にある!
13、 借主が転貸可能なので誰が住んでいるかわからない!
14、 個人情報保護法で守られているので情報開示しない!
15、 サブリース契約が良い人もいる!

サブリース契約が良い場合

1、 家賃相場とサブリース金額が変わらない場合!
2、 家賃が確実に入金されないと支払いに不安な人!
3、 安全・安定志向の人!
4、 現金で購入する人!
5、 子供や孫に相続を前提に購入する人!

サブリース契約が良い場合もありますが、必ず事前にご相談ください。

サブリース契約で家賃が10%下がるならば、初めから相場の10%下げて募集したら、すぐに申し込みがあると思います。
サブリース業者は、相場の約90%で保証していますが、転貸者には相場の家賃で契約しているからです。
あくまでも、オーナー様とのサブリース契約が相場の約90%であり、転貸借契約は相場の100%で契約しています。
東京のワンルームマンション家賃相場は年々上昇しています。
(コロナで一時的に変化がありましたが)

弊社2019年10月から2020年9月末管理物件の入居率は

98.54%

です。

この様な高い入居率の時代に、90%で保証していただく意味があるでしょうか?
ましてや、新築から10年位、家賃相場が一番安定する時に、わざわざサブリースを選択する意味はありませんよね?

サブリース家賃と一般家賃との価格差比較

サブリース家賃と一般家賃、将来的に売却する時の価格差を計算してみましょう。

<設定条件>
サブリース契約家賃:80,000円
一 般 契 約 家 賃 :90,000円
売却時想定表面利回り:4.6%
80,000円×12か月=960,000円
960,000円÷4.6%=20,800,000円

90,000円×12か月=1,080,000円
1,080,000円÷4.6%=23,400,000円

<売却時の差額>
23,400,000円-20,800,000円=2,600,000円
この差額がサブリース契約を辞めておく最大の理由である!!
年間12万円の差額が、将来は260万円の損失となる!!

新築ワンルームマンション購入におけるサブリース契約の失敗事例まとめ

1、 新築ワンルームで儲かるのは販売業者
2、 販売業者を儲けさせるために貴方が損をする
3、 販売業者の平均利益率は30%前後
4、 販売担当者の歩合給は100万円前後
5、 購入後登記した時点で中古マンション
6、 ローンを組んで購入してよい人は一部の人のみ
7、 現金購入や相続対策購入ならば良い場合もある(要相談)
8、 サブリース契約は借地借家契約である
9、 借地借家法は借主を保護する契約
10、 個人も法人も借主は守られる
11、 契約書の解約条項などは関係ない
12、 解約には正当な事由が必要
13、 正当な事由は不明確である
14、 解約違約金を積んでも解約できない
15、 サブリース契約が売却時に更なる不幸が生まれる

無知はコスト

この言葉の意味は非常に深い!
マンション投資で失敗する人の共通点は、購入がゴールと勘違いしている人が非常に多いという事です。

・マンションを購入するのは何の為でしょうか?
・マンションを購入してどんなビジョンを描きますか?
・定年退職時にローンが無い状態を作る方法をご存じですか?
・定年退職時に手取家賃20万円が手に入るのならばいかがですか?
・何故、新築ワンルームにこだわるのでしょうか?
・サブリース契約の闇を理解していますか?

セカンドオピニオン及び無料診断

達仁.comでは、以下に該当する方に特別条件でコンサルさせていただきます。
通常ですと、1時間1万円の個別面談コンサル、セカンドオピニオン診断を、期間限定、人数限定で1時間無料でコンサルさせていただきます。

1、 新築ワンルームを購入してしまい不安でしょうがない。
2、 毎月の支払いが赤字で将来に不安を感じる。
3、 新築ワンルーム購入を検討している。
4、 ワンルームマンションに興味関心がある。
5、 ワンルームマンションの内容を更に詳しく聞きたい。
6、 サブリース契約を解約したい
7、 サブリース契約で悩んでいる
8、 サブリース契約の状態で売却したい。
9、 サブリース契約をもっと知りたい。
10、 その他マンション投資全般に関する質問したい。
・無料コンサルティング期間2021年3月31日。
・先着5名とさせていただきます。

上記の条件限定で、1時間無料で診断致します。

業界歴36年のプロ中のプロが直接診断。
自らもワンルームマンションを経営し、管理組合理事長を歴任し、
数々の管理組合改革経験あり、法人でも複数のワンルームマンションを経営しております。

『成功したければ成功者に聞く』が鉄則です!!

下記からお問い合わせください。

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