「かぼちゃの馬車」事件はご存じでしょうか？
この記事を読んでいるあなたは、マンション経営（不動産投資）に興味関心があると思いますので、一度は耳にしたことがあるはずです。
「かぼちゃの馬車」とは、株式会社スマートデイズ（2012 年設立、以下 S 社）が展開していた女性向けシェアハウス物件のことです。
世間を騒がせたこの問題は、S 社と購入オーナーが 30～35 年間のサブリース（家賃保証）契約を結び、入居者がいるいないに関わらず毎月一定額を支払い続けるという夢のような条件を提示することにより、多くの方が購入しました。
しかし 2017 年になると S 社はオーナーに対し保証家賃の減額を請求、2018 年以降は賃料の支払いそのものを停止し経営破綻しました。その結果、700 人以上のオーナーは賃料が入らないにも関わらずローンだけ支払い続けることになり自己破産者が続出、ついには集団訴訟にまで発展する事態になったのです。
「そんなひどい会社があるなんて」
「自分はそんな上手い話に騙されない」
当時この事件を見た人は口々にそう言いましたが、令和 5 年になり、ある会社が同じような問題を起こしていることが表面化したのです。
この記事では、サブリース契約の内容と、サブリース契約の問題点についてお伝えします。これからマンション経営を検討されている方、営業マンからサブリース物件を紹介されている方、または既にサブリース契約のマンションを購入してしまった方はぜひ最後までお読みください。
※達仁.com にお問い合わせ頂き、実際にサブリース問題を解決出来たお客様の声 https://tatujins.com/zirei/
サブリース契約とは
通常の管理委託（集金代行）契約では、管理会社がオーナー様に変わって入居者様とやり取りをする代わりに、おおむね家賃の 5％を管理手数料として徴収し、残りをオーナー様に振り込みます。
家賃 50,000 円－（管理手数料 50,000×5％＋税）＝47,250 円（オーナー様手取り）
現在の入居者様が住んでいる間はこれが続き、空室になれば家賃が発生しないので、管理手数料も発生しません。
一方「サブリース契約」では、管理会社を借主として賃貸借契約を結び、管理会社は更に第三者に又貸します。サブリース契約は入居者がいるいないに関わらず一定額をオーナー様に払い続けてくれるので、空室の心配をしなくて済むことです。一方、管理会社が空室リスクを取るので、おおむね家賃の 90％（手数料 10％）がオーナーに支払われます。
50,000 円－（賃料の 10％＝5,000 円）＝45,000 円（オーナー様手取り）
上記の場合、1 ヵ月の差額は 2,250 円・2 年で 54,000 円なので、空室の心配がなく、何十年も保証が続くならサブリースのほうが良いのでは？と思うかもしれません。実際に多くの方がそう思い、サブリース契約で物件を購入しています。実は、ここに大きな落とし穴があるのです。
サブリースの落とし穴
１、家賃減額請求
「一生〇〇円の家賃保証が続く」と思っている、または営業マンからそのように言われた方が多いと思いますが、実はサブリース契約書の中には必ず「家賃減額請求」についての文言があります。
文言の例：
「賃料は 2 年毎に改定協議できるものとし、貸主・借主は誠意をもって協議するが、双方協議したにも関わらず合意しない場合は、賃料改定日より借主が通知した賃料を暫定賃料とし、貸主に送金できるものとする。」
一見、お互い話し合い納得して決められるものだと思うかもしれませんが、法律上借主の立場が強く守られているため、借主が希望する金額を払えば認められるケースが圧倒的に多いのです。つまり、借主が「周辺の家賃相場が下がったから、自分も下げてくれ」と言えばそれが事実かどうかに関わらず、受け入れざるを得ないのです。しかも、契約更新の度に減額請求されればどんどん手取り家賃が減っていくのです。
２、解約が出来ない
よくオーナー様が勘違いしているのは、サブリース契約書に「〇ヵ月前に通知すれば契約を解除できる」と記載されているため、簡単に解除できると思っていることです。実は賃貸借契約は、借地借家法で借主の保護を図る目的で強い立場を認めており、“正当な事由”がなければオーナーから解除することは出来ません。
正当な事由とは、例えば「建物が老朽化し倒壊の恐れがあるので、建て替えをしたい」といった生命に関わる事情などごく僅かで、ほとんどのケースが認められません。つまり、相手が不動産会社といえ、“借主”である限り解除は非常に難しいと考えて下さい。
３、物件評価が下がる
仮に物件を売却したいと思っても、サブリース物件は上記の理由で購入を避ける買主が多く、銀行のローン評価も低くなる傾向があります。同じ物件でもサブリースか集金代行かで売却価格が大きく変わり、場合によっては数百万の違いが出るケースもあります。将来的な出口戦略を考えても、サブリース契約・物件は選ばない方が賢明でしょう。
４、管理会社倒産リスク
仮に 35 年間、ずっと同じ賃料を保証してくれたとしても（そのような会社はありませんが）、不動産会社自体が倒産すれば保証家賃すら入ってきません。「不動産会社が潰れるなんて大袈裟な・・・」そう思っていらっしゃいませんか？冒頭で上げた「かぼちゃの馬車」のように、まさに今同じ道を歩もうとしている不動産会社が実際にあるのです。
令和の“かぼちゃの馬車”問題
令和 5 年 1 月 23 日、全国賃貸住宅新聞 1 面で「サブリース賃料未納問題」が報じられました。報道によると、・東京のワンルーム販売会社 R 社は、B 社のサブリース付き物件を販売していた
・サブリース会社 B 社は、R 社の関連会社
・R 社は令和 4 年 10 月頃からオーナー様に対して家賃支払を遅延または停止している
このうち最も重大な問題は、実際の賃料よりもサブリース賃料のほうがが高かったことでした。
あるオーナー様のケースだと、実際の賃料（実際に住んでいる人から B 社への支払い）は76,000 円なのにも関わらず、サブリース賃料（B 社からオーナー様への支払）は 89,100、つまり差額の▲13,100 円を B 社が赤字負担しており、R 社の販売利益から補填している状態だったのです。
まさに自転車操業であり、いつ倒産してもおかしくない状態なのです。
仮に倒産までいかなくても、「家賃減額請求」があるため、次回更新時に大幅に減額されることが容易に想像できます。既に購入したオーナー様は事の重大さに気づき、弁護士に相談・依頼した方もいらっしゃるようですが、解決はそう簡単ではありません。
最後の最後は“自己責任”であり、最も苦しむのはオーナー様自身なのです。
令和の「かぼちゃの馬車」事件！サブリース賃料未納問題に迫るまとめ
いかがでしょうか？ここまで聞くと、「マンション経営そのものが危ない」と思った方もいるのではないでしょうか？
ただし、筆者自身も一般の方と同じように銀行でローンを組みワンルームマンション経営を実践し成功しています。
つまりマンション経営そのものが悪いのではなく、正しい考え方・物件と契約を選べば必ず人生を豊かにしてくるものなのです。
これまで数百名のオーナー様のサポートをさせて頂きましたが、購入のきっかけは「電話がかかってきた」「知り合いからの紹介」がほとんどです。中には営業マンの押しや紹介だから断りづらいと、よく理解しないまま購入してしまうケースが後を絶ちません。
ただし一度購入してしまうと後戻り出来ませんし、それがサブリース契約なら尚更です。
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