～公務員の方は必ず読んで下さい～失敗の入口から、マンション経営で成功した実例

以前の記事で、マンション経営で失敗した福岡の学校の先生（公務員、20代）の実例を紹介しました。「失敗事例：きっかけは知り合いからの紹介？危険！！本当にあったマンション経営“ブラック営業”の話」

4月から自社Youtubeをスタートしたこともあり、こちらも沢山の方から相談を受けています。「マンション経営の王道・達仁.com(TATSUJIN®︎)」

この方は、残念ながら購入した後の相談だったので、売却することも出来ず、持ち続けるしか選択はありませんでした。

9割の方が“購入後”にセカンドオピニオンを受けますが、購入した後では何も出来ず、大きな不安を抱えながら“負動産”と付き合っていく以外にありません。

逆に“購入前”に、勇気を持ってセカンドオピニオンを受け、成功するマンション経営を実現した方もいるのです。

今回は、購入前に筆者のセカンドオピニオンを受けて頂き、成功した福岡のUさん（公務員、30代）の実例をお伝えします。

まだ購入前で、
① 営業マンから不動産投資の営業を受けている
② 近いうちに面談の予定がある
③ 近いうちに売買契約の予定がある
④ 直近7日以内に売買契約をしたが、不安なのでクーリングオフをしたい

以上のどれかに当てはまる公務員の方で、少しでも不安がある方は必ず筆者に相談下さい。

購入した後では後戻りできません。

失敗するマンション経営とは何なのか？
成功する条件とは？

福岡の公務員の方は必ず最後までお読みください。

最も重要な資産とは？

これまでの記事でもお伝えしてきましたが、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）は、必ず取り組むべきなのです。ただし、取り組めるのは限られたごく一部の方だけですが、それは“資産”を持っている方なのです。ただしここで言う資産とは、“お金”のことではありません。どういうことでしょうか？

１、社会的信用

物件を購入する時、ほとんどの方が銀行でローンを組みますが、勤務先・勤続年数・年収・預貯金額・家族構成など様々な点で審査されます。

その際、最も重要視されるのが「勤務先」です。ご存じのように公務員はリストラ・倒産がなく、お金を貸す銀行から見れば最も安心な職業なのです。

公務員の方は、マンション経営では最も高い社会的信用＝資産を持っている方なのです。

２、健康

働き方改革と言われていますが、公務員は少子化・応募者減少による職員不足であり、長時間労働がまだまだ改善されていません。精神的にも肉体的にも負担が大きいため、病気にもなりやすい職業です。年齢と共に病気のリスクも上がっていきます。

マンション経営のローンを組む際には必ず「団体信用生命保険」に加入しますが、一度でも健康診断に引っかかれば審査に通りません。

ですので、健康という資産がある20代30代の今だからこそ取り組めるものなのです。

勇気を持ってセカンドオピニオンを受ける

Uさんは福岡県内の市役所にお勤めの30代の方で、ある日職場に営業電話がかかってきたことがきっかけで不動産投資の話を聞くことになったそうです。

・その会社は、福岡で有名な新築ワンルーム会社のK社
・仕事中で周りに同僚がいる中、断ってもしつこく何度もかかってきたので、仕方なく会う約束をした。
・数日後、その会社の営業マンから新築ワンルームの物件を紹介された
・不動産投資の話を聞くのは初めてだったので、不安になった

そこでネットで色々検索していると達仁.comの記事（福岡の新築不動産投資が必ず失敗する理由）を見て頂きました。

ただ、セカンドオピニオンを受けること自体にも正直不安があったそうです。
ですが、自分の一生に関わることだと考え、勇気を持ってお問合せ頂きました。
これがUさんの運命を大きく変えることになりました。

絶対に買ってはいけない、絶対に

Uさんが提案された物件は、福岡市東区の新築ワンルームでした。
物件内容を見ていきましょう。

	K社（福岡新築ワンルーム会社）　福岡市東区（物件エリア）

築年数	新築
販売価格	18,500,000円
ローン借入額（35年）	18,400,000円
家賃	67,000円
ローン返済額	▲60,952円
管理費・修繕積立金	▲6,200円
毎月の収支	▲152円

※計算の簡素化のため、固定資産税・都市計画税は含めていません

毎月の手取り額が▲152円となります。

これまでの記事の新築実例と比較すると、毎月の収支は±0に近く、一見悪くないように見えます。ですが、大きなポイントが2つあります。

1点目は、これまで何度もお伝えしてきた「新築プレミアム問題」です。新築ワンルームは一番最初の家賃（今回の場合は67,000円）が一番高く、10～15年かけて下落し落ち着いていきます。仮に55,000円まで下落したとすると、毎月マイナス12,152円となってしまうのです。

2点目はエリアの問題です。
マンション経営で最も大事なのは「立地環境」です。
今回のエリアである東区は福岡市内であり近年再開発が進んでいるため良いエリアだと思っている方も多いですが、ワンルームマンション経営で選んではいけないエリアです。

これは弊社が20年以上かけて分析実践してきた経験から証明されています。
社外秘なので詳しくは個別面談時にだけデータをお見せしていますが、いずれにしても今回の物件は決して選んではいけないです。

マンションの購入諸費用が無料？！

実はこの会社は、諸費用約70万円（登記費用・火災保険料など）を自社で負担するというサービスを売りにしている会社でした。

一見お買い得に見えますが、その原資はどこから出るのでしょうか？

前回記事（第3弾・自分を防衛！自衛官が成功する不動産投資、絶対にしてはいけない不動産投資　～佐賀編～営業マンからアプローチを受けているが、不安な人へ）でも取り上げましたが、新築ワンルーム業者は一般的に販売価格の30％が利益（会社によってはそれ以上）です。今回の場合だと30％で5,550,000円。諸費用サービスはこの利益が原資になります。

つまり、
業者利益＝5,550,000－諸費用サービス700,000＝4,850,000
業者にはこれだけの利益が残り、痛くもかゆくもないわけです。

新築ワンルームを絶対に購入してはいけないか、十分ご理解頂けましたよね。

“中古”ワンルームを選んだUさん

このような話を聞いて、Uさんは新築ワンルーム購入を辞めました。
Uさんはマンション経営自体には取り組みたいと思っていたので、中古ワンルームを御紹介し、購入を決めました。

Uさんが実際に購入した物件を、先ほどの物件と比較しながら見てみましょう。

	新築（K社）	中古（弊社実例）

築年数	新築(東区)	14年(博多区)
購入価格	18,500,000円	11,300,000円
ローン借入額(35年)	18,400,000円	11,200,000円
家賃	67,000(新築プレミアム)	50,310
ローン返済額	▲60,952	▲37,101
管理費・修繕積立金	▲6,200	▲6,700
毎月の収支	▲152	+3,869