不動産投資とは

動産投資とは、アパートやマンション、商業ビルなどを購入して家賃収入やテナント収入によって利益を得ようとする投資のことです。あるいは、安く購入して高く売却することで、値差を利益に変える方法もあります。

いずれにせよ、土地建物を含んだ不動産をお金で購入して運用したり転売したりすることで、利益を得ようとする行為ということができます。読んで字のごとく、不動産を活用した投資というわけです。

大神 健志大神 健志

不動産投資は、キングオブ投資だと私は考えます。

投資の王道、不動産

投資の中でも、もっともメジャーで、もっとも王道とも言える投資は何かと聞かれると、株、為替、いろいろありますが、私は不動産投資と答えたいと思います。

不動産投資は、長期的に非常にメリットの大きな投資で、確かに一夜にして資産を2倍、3倍にするようなハイリターンはありませんが、投資した資金を守りながら着実に数%〜20%くらいの年利で運用できる、リスクの小さい投資ということができます。

大神 健志大神 健志

ミドルリスクミドルリターンの投資と表現されることもある。

不動産投資の2種類の目的

不動産投資と一言で言っても、性質の異なる2つの目的がある投資となります。不動産投資の2つの目的とは、次のものです。

  1. キャピタルゲイン
  2. インカムゲイン

バブルの頃のように、不動産がどんどん値上がりしていった時代では、主にキャピタルゲイン狙いで、不動産を購入する人が多かったのです。しかし不動産神話が崩れて、値段があまり上がらない時代になった現代では、主にインカムゲイン狙いで不動産を購入する人がほとんどです。

ただ、不動産投資といえば、バブルの名残でキャピタルゲイン狙いだと思っている人が多くを占めています。キャピタルゲイン狙いだと、購入価格より不動産が上がるか下がるか、丁半博打みたいな側面があるので、ハイリスクハイリターンだと思っている人も多いようです。

またキャピタルゲイン狙いの人も多いのも実情で、例えば、新駅の開通などさまざまな情報が裏でやりとりされていたりもします。

大神 健志大神 健志

私のお客様の一人は、田町と品川の間にできる新駅からすぐのマンションを購入していました。資産価値は、急激に上昇しています。

キャピタルゲインで成功した事例

不動産投資成功例

例えば、私の父などは、バブルの前に西新宿の不動産を3,000万円のローンを組んで購入して、バブルの絶頂期に6,000万円で売り抜けて、儲けた3,000万円でニューヨークに不動産を購入しました。毎月一定の家賃収入を得ながら、911の直前に1億円で売却して、ものすごい利益を得ました。

キャピタルゲインとは、不動産を購入して、購入価格よりも高い値段で売却することによる、値差を狙って投資をするものです。

一方で、インカムゲインというのは、毎月毎月入ってくる家賃収入を目的にする投資です。

株の売買で例えると、デイトレードのように株式市場での取引によって価格が上下することを利用して利益を得ようとするのが、キャピタルゲイン狙いということができます。

一方で、例えばJALの優待航空券狙いでJALの株を購入するように、配当狙いで投資するのをインカムゲイン狙いということができます。

不動産投資の形態

不動産の形態としては、分譲型の区分で中古のワンルームマンションを地方に購入するというのがもっとも価格が安くて、数百万円程度から参入できます。

これが都心になると1,000万円以上の物件になり、ワンルームより大きくなると数千万円になり、一棟物件になると億単位になってくることもあり、投資の金額帯や物件の種類も非常に豊富です。

さらに大きな案件だと商業ビルなども含まれてきて、一番大きな投資になると森ビルや財閥系の手がけるような都市開発レベルになってきて、数千億円以上の案件も出てくることになります。

大神 健志大神 健志

不動産投資の最終形態は、街作りまで広がる無限に大きくなる投資です。

不動産投資のメリットやデメリット

不動産投資には、さまざまなメリットがあります。実際に不動産の価格というのは年々変化します。

ほとんどの不動産の売買には、金融機関による融資や投資が関与しているため、景気のよいときはお金が市場に出回るので、金融が緩み不動産の売買が盛んになり価格は上がっていきます。

しかし一定以上不動産が上がっていくと、今度は金融が引き締められることになるので、市場にお金が出なくなり、不動産が売れなくなり、値段が下がることになります。(金融を緩めている=金利が安くなる、金融を引き締める=金利が高くなると考えてよいです)

このように、景気によって価格が変わっていくので、安いときに買えば利益は大きくなりますが、価格が高い時に買えば利益が小さくなります。また、不動産を運用するということは、入居者やテナントがついて家賃収入を得ることになり、借り主がいなければ、家賃収入は生まれないことになるので、いくら投資利回りが高くなる家賃だと謳われても入居者がいないと話になりません。

大神 健志大神 健志


インカムゲインは、非常に安定した収益源となります。

不動産投資のゴールはどこ?

不動産投資の目的

そういう意味で、入居者がつく家賃での運用がその物件の能力ということになります。

インカムゲインとキャピタルゲインと二つの投資上の側面がありますが、それぞれ家賃収入と売却利益という利益が最大化していくようにするのが不動産投資の味噌になるといえます。

そして、そのゴールは売却する時であり、売却して手放した時に、それまでに得たすべての利益とそこに投資したすべての金額の差が、トータルの利益になり、不動産投資として、成否が分かれることになります。

大神 健志大神 健志

ゴールをどこに置くか?不動産投資に何を求めるのか?目的は何なのか?極めて重要な点になります。

所有し続けるというゴール

ただし、売らなければ、高く買おうと安く買おうと損得はなく、いかに当初の想定通り運用していくかが重要になります。また、不動産には一定の価値はあるので、その価値が一定以下にならないような、ある程度資産価値がある場所に投資するのもポイントになります。

このように不動産投資とは、一言でいえば、不動産を活用した投資のことを指しますが、投資の目的、物件の形態、投資手段(現金かローンか、あるいは金利はいくらか)などなど、さまざまな要素を含んで成立するものです。このサイト内でしっかりとその本質をお伝えできればと思っていますので、楽しみにしていてください。詳しくは、このカテゴリ内の記事、以下の一覧をご参照ください。

大神 健志大神 健志

私と共に、不動産投資の神髄をみていきましょう。