不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

動産投資ローンで繰り上げ返済をしていけば、月々の支出が軽減されたり、早期にローンを完済できたりします。

手取り収入が増えていくことで収支が改善し、次なる物件を買い増し出来たり、またローン返済の負担が少なくなることで精神的にも楽になるのではないでしょうか。

繰り上げ返済は、あなたが不動産投資を効果的に進めていく上で非常に有効な手段であり、メリットがさまざまあります。

この記事では繰り上げ返済のメリット・デメリットや仕組みについて説明していきます。

繰り上げ返済とは?

繰り上げ返済とは、まとまった資金を不動産投資ローン残債の一部に充てて、総返済額を減らすことです。

不動産投資に限らず住宅ローンや自動車ローンなど、その他の借入でも繰り上げ返済は適用されています。

※一部のローンでは繰り上げ返済は認められておらず、一括返済のみ可能、という借入もあります。

繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済にはメリット・デメリットがあります、以下ご確認ください。

メリット

繰り上げ返済のメリットは4つあります。

  1. 総返済額が減ること
  2. 早期にローンが完済できること
  3. 月々の返済額が軽減されること
  4. 金利上昇リスクを回避できること

1.総返済額が減ること

繰り上げ返済すれば、総返済額が減るので、その分ローン返済の負担が少なくなります。

2.早期にローンが完済できること

早期にローンを完済できれば、無借金の不動産を所有できます。

無借金の不動産を持てば、ローン返済がなくなるので、手取り収入が増えます。

増えた手取り収入から、資産形成がスピーディに進みます。

3.月々の返済額が軽減されること

繰り上げ返済することで、月々の返済額が軽減されます。

月々の返済額が軽減されれば、家計の収支が改善され、生活に余裕が出来ます。

4.金利上昇リスクを回避できること

不動産投資ローンの主流は変動金利です。

変動金利で契約している場合、金利が上昇すれば、ローン返済利息額が増えます。

 

バブル期は、不動産投資ローンは6~9%程でした。今は金利が1~2%程、非常に低金利な時代ですが、将来的に金利が上昇して返済額が増える可能性はあります。

繰り上げ返済をして、ローンを早期に完済できれば、将来的な金利上昇リスクを回避できます。

※金利上昇については以下の記事も参照ください。

参照記事:

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

 

デメリット

1.突発的な支出に対応できない可能性があること

繰り上げ返済は数十万円、数百万円のまとまった資金を充てます。

家計に余裕がなく、余剰資金がない状態だと繰り上げ返済には注意が必要です。

入居者が退去して空室になったり、設備が故障して修繕費用が必要だったり、突発的な事象が起きれば、収支が圧迫され対応できない可能性もあります。

もし、空室が続いて収支がプラスではない場合、突発的に設備修繕費用が必要な場合は、無理せず繰り上げ返済はしないことも考えておきましょう。

期間短縮型と返済額軽減型

期間短縮型と返済額軽減型

不動産投資ローンの繰り上げ返済には、期間短縮型返済額軽減型の2つがあります。

期間短縮型

期間短縮型は、月々のローン返済額は変わりませんがローン返済期間が短縮されます。

返済額軽減型

返済額軽減型は、ローン返済期間は変わりませんが毎月のローン返済額が軽減されます。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

では期間短縮型と、返済額軽減型、繰り上げ返済をしない場合、した場合で返済額にどのように影響するか計算していきます。

2,000万円を借入して、繰り上げ返済を毎年60万円実施した計算事例です。

 

繰り上げ返済・借入の条件

借入額:2,000万円

借入金利:1.992%

借入期間:35年

繰り上げ返済:毎年60万円

 

期間短縮型

  繰り上げ返済をしない場合 繰り上げ返済をした場合
月間返済 66,170円 66,170円 0円
総返済額 27,791,500円 23,503,539円 4,287,961円
借入期間 35年 17年 18年

 

  • 総返済差額:428万円
  • 借入期間短縮:18年

 

返済額軽減型

  繰り上げ返済をしない場合 繰り上げ返済をした場合
月間返済 66,170円 24,019円 42,151円
総返済額 27,791,500円 24,817,466円 2,974,034円
残借入期間 35年 35年 0年

 

  • 総返済差額:297万円
  • 月間軽減額:4.2万円

比較まとめ

以上の期間短縮型、返済額軽減型、総返済額で比較すると、期間短縮型が最も総返済額を圧縮できます。

 

しかし、必ずしも期間短縮型を選択するのが良いとも限りません。

人それぞれの生活状況に合わせて、繰り上げ返済をどのようにしていくかを選択すべきです。

 

例えば、子供の教育費が毎月必要になったり、その他のローン支払いがあったり、月々の負担を第一に軽減したい、と考えているご家庭もあると思います。そのようなケースでは、返済額軽減型を選択するのが良い場合もあります。

一方、総返済額をできるだけ圧縮して、早期にローンを完済したい場合は期間短縮型がおすすめです。

繰り上げ返済の目的

繰り上げ返済の目的

最後に繰り上げ返済をなぜするのか?目的について説明します。

 

繰り上げ返済をなぜするのか?

それはあなたの不動産投資の目的を果たすことに非常に効果的だからです。

その目的とは以下の2つです。

  1. 年金対策のため
  2. 資産運用から利回りを得るため

 

繰り上げ返済をして、ローンが完済できれば、無借金の不動産を所有できます。

そして、増えた手取り収入で次なる物件を買い増ししたり、手取り収入を増やしていったり、資産形成を更に進められます。

資産が確実に形成できれば、年金対策や資産運用といった、不動産投資の目的を果たすことに繋がります。

※ローン借入について詳しくは、以下の記事も参照ください

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

中野 拓中野 拓

弊社のセミナーで、繰り上げ返済のメリットについて、具体例を用いて詳しく解説しています。

東京・福岡で定期的に開催していますので、以下の参照記事からご確認ください。

また、繰り上げ返済について何か疑問点などあればお気軽にお問い合わせください。

参照記事: