ワンルームマンションローン借換えの勧め

なたは、誰のため、何のために、何故、ワンルームマンションを購入したのでしょうか?

 

この質問に即答できるあなたは、マンション経営の目的目標が明確です。

この質問に悩んでしまったあなたは、マンション経営の目的目標が不明確です。

 

あなたが、地方から東京に出ていくと決めて、いざ東京に着いたが、東京に何しに来たのか?どこに向かうのか?決まっていなければ、山手線をグルグル廻っているはずです。

 

マンション経営で成功するための条件があります。

成功の定義はいろいろありますが、マンション経営の成功とは何か?

毎月のキャッシュフローから利益が出ている状態ではないでしょうか?

 

そこで今回は、高い金利でワンルームマンションを購入しているあなたに向けてアドバイスさせていただきます。

 

この内容は、いま毎月のキャッシュフローがマイナスで持ち出しがあり、資金繰りが大変な人は必ず読む価値がある内容です。

特にスルガスキームに嵌り、販売業者が倒産、担当営業マンが退職し、サブリース契約の約束を反故にされたあなたを救う内容ですので、必ず読んでください。

金融機関のスタンス

金融機関のスタンス

世の中には、様々な金融機関が存在しています。

どこの金融機関でもワンルームマンションのローンを扱う訳ではありません。

金融機関も商売です。

どの様な人物にお金を貸したいのか?

どの様な物件ならば担保価値があるのか?

お金を貸すのが商売ですが貸して終わりではありません。

10年・20年・30年と、しっかりと返済してもらえなければ不良債権となります。

その様なスタンスがありますので、どこの金融機関でも、どんな物件でも融資する訳ではありません。

その辺りの見極めが個人では難しいので、ワンルームマンション専門業者に相談するのが一番良い判断です。

ワンルームマンションローンは特別なローン

ワンルームマンションローンは特別なローン

金融機関でワンルームマンション専用ローンを取り扱うのは、不動産業者との提携ローンが主役です。

提携ローン会社とは、ワンルームマンション専門にローンの貸し出しをしている会社です。

代表的な会社をご紹介しますと、

  • イオン住宅ローンサービス
  • オリックス銀行
  • ジャックス
  • ダイヤモンドアセット
  • 関西アーバン
  • アルヒ
  • スルガ銀行
  • SBJ
  • 楽天銀行
  • 三井住友トラスト

等の代表的な会社が存在します。

ほとんどの金融機関は、不動産会社との提携契約を結んでおります。

 

その中でいま、世の中の問題となっているスルガ銀行は、提携がなく、積極的な過剰融資を行って来ました。

一説によりますと、ローンの申込者90%を承認していたと、新聞報道で知りました。

 

提携ローン会社を持たない不動産会社が、属性の低い人、市場価値の低い物件に対し、高い金利で貸し出したのがスルガスキームです。

高い金利で借りてしまうのは何故か?

高い金利で借りてしまうのは何故か?

1.金利が高い時期に購入した

今の時代は、低金利時代と言われていますが、過去には高金利の時代がありました。

平成2年バブル絶頂期などには、提携ローン会社でも8%の貸出金利という時代でした。

今の時代で高いといわれている金利でも4.5%スルガ銀行ではないでしょうか?

この様に、金利はコントロール出来ませんが、購入時期は自分でコントロール出来ます。

過去に高い金利(4.5~3.5%)で購入してしまったあなたは、この時代に金利の組替に積極的にチャレンジする事が重要です。

同じマンションでも、金利が違うとどの位の違いがあるのか?を後ほど具体例で説明いたします。

2.個人の属性に問題がある

(年収、勤務先、勤続年数、借入額多、生命保険加入不可等)

上記述べたような提携ローン会社には、会社ごとに融資条件のルールが決まっています。

このルールを満たせば、最低限ローンの審査は可能です。

(属性が良くても審査に落ちることはあります。)

 

提携ローン会社で審査可能な属性とは?

  • 上場会社、公務員、勤務医師、及び上場会社に準じる会社に勤務している個人
  • 勤続年数は最低3年以上(医師の場合は相談可能)
  • 年齢は25歳以上
  • 最低年収500万以上
  • ローン完済時年齢79歳(ローン最長45年可能)
  • 多重債務者や過去の信用情報履歴に返済の遅れがある場合は不可
  • 生命保険加入が条件

上記の内容が基本的条件になります。

 

上記の属性を満たしているにも関わらず、高い金利で借りているあなたは、安い金利に借り換えられるチャンスがありますので、必ず金利の借り換えにチャレンジしてください。

3.物件評価や条件を満たしていない場合

提携ローン会社の条件として、属性以外に購入物件の厳選されたエリアが決まっています。

解りやすく解説すれば、提携ローン会社が認めるエリアの条件ならば、事前にローン評価が解ります。

逆に属性が良くても、エリア以外の物件では対象外という結論になります。

 

弊社でも、マンション経営成功の5つの条件をご案内しております。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

マンション経営で成功する第一の条件は、立地と環境です。

この立地と環境が、提携ローン会社が示す優良物件エリアです。

優良物件エリア以外の物件は、融資は余り期待できません。

 

あなたが高い金利で購入した物件のエリアが、優良物件エリアならば、ローンの借り換えにチャレンジしてみてください。

あなたの属性が良くても、エリア外の物件ならば、高い金利で組んでいる可能性があります。

その場合は、提携ローン以外で借り換えが出来るかもしれません。

 

どちらにしてもスルガ銀行ローン(金利3~4.5%)を借りてしまっているあなたは、金利の組替にチャレンジする価値があります。

優良エリア地図

優良エリア地図

金利組替成功事例

  • 2010年優良エリア内購入
  • 借入金額 21,500,000円
  • スルガ銀行、金利 3.55%、ローン年数 35年
  • 属性評価高い ◎
毎月返済額 89,481円
管理費等 8,105円
家賃収入 88,000円
毎月返済赤字金額 ▲9,586円
毎年間赤字金額 ▲115,032円
10年間赤字金額 ▲1,150,320円
20年間赤字金額 ▲2,300,640円
35年間赤字金額 ▲4,026,120円

*空室、固定資産税、その他経費は考慮しておりません。

金利組換え条件事例

  • 借入残高 18,600,000円
  • 金利 1.9%、ローン残年数 27年
毎月返済額 73,430円
毎月返済黒字額 6,465円
毎年年間黒字金額 77,580円
10年間黒字金額 775,800円
20年間黒字金額 1,551,600円
35年間黒字金額 2,715,300円

*空室、固定資産税、その他経費は考慮しておりません。

 

35年差額金額

 4,026,120円 + 2,715,300円 = 6,741,420円

 

上記の様に、金利が1.65%変動するだけで、35年間トータル670万円の違いとなります。

この他にも、支払金利の減額があり、元金返済も進みます。

元金返済が多くなりますと、将来の売却時には、含み資産となる場合がございます。

含み資産事例

21,500,000円で購入し、購入時と同じ金額でいま売却しても、ローン残高が18,600,000円まで返済が進んでいます。

 21,500,000円 - 18,600,000円 = 2,900,000円(含み益)

*売却時の建物減価償却費は考慮しておりません。

4.マンション経営のゴールは?

ワンルームマンション購入がゴールだと思っている人が非常に多くみられます。

何故、その様な考え方になってしまうのか?

基本的に、長期のローンを組んで購入しますので、20年後、30年後、長期的なビジョンを抱く事が、不明確な人が多いと思います。

また、購入した会社が倒産、営業担当が離職し、相談相手がいない。

販売会社も売るのがゴールの様な社風が多いのもその理由です。

 

マンションオーナーは不動産のプロではありません。

購入した会社、担当の営業マンからのアドバイスがあって成功に向かいます。

勿論最後は自己責任ですが。

特に、新築ワンルームマンション会社は、次から次へと新しいマンションが売り出されますので、顧客のフォローに時間を割いている時間がありません。

この様な理由から、孤独なワンルームマンションオーナーが多数いるのも事実です。

5.悩んでいるならば今すぐ相談ください

弊社提携ローン会社は、積極的にローンの組換えを行っております。

  • 金利が高い
  • ローンの支払が大変だ
  • 毎月赤字が続いている
  • どうしていいか解らない

この様な悩みを抱えているならば、今すぐ弊社にご連絡ください。

黒沢 勉黒沢 勉

ワンルームマンション業界歴30年以上の役員があなたの悩みを解決致します。

弊社のお客様は、10年、20年、30年、のお付き合いをしています。

一人で悩んでいても解決しません。

ワンルームマンション経営の事は、ワンルームマンションのプロに相談ください。

必ず道は開けます。

あなたの信念が現実を決定します!!

まとめ

  1. マンション経営の目的、目標を明確にする事が重要である
  2. ワンルームマンションのローンを、スルガ銀行で借りているあなたは、ローンの借換え相談を必ずする
  3. 金融機関すべてが、ワンルームマンションローンを取り扱っている訳ではない
  4. ワンルームマンション提携ローン会社が存在する
  5. 提携していない会社程、金利の高いローンを組んでいる
  6. 提携ローン条件には、あなたの属性と物件の優良エリアが重要である
  7. 属性が良いあなたが、金利の高いローンを利用しているならば借換えにチャレンジする
  8. 属性が良くても優良エリア外の物件を購入した場合は、高い金利で借りている可能性が高い
  9. その場合は、あなたの属性が良いので、金利借換えにチャレンジする価値がある
  10. マンション経営で最も大切な5つの条件がある(参照記事:マンション経営5つの条件
  11. 金利が65%変われば元金返済が大きく変化し経営が好転する
  12. スルガ銀行ローンは見直しするべきである

※金融機関の条件がございますので、期待に応えられない場合もあります。

スルガ銀行の問題については以下の記事も参照ください。

参照記事:

1棟マンション・スルガスキームの問題点

 

スルガスキームで問題を抱えているあなた、不動産会社が倒産して困っているあなた、担当の営業マンが約束を守らずに退職し相談相手がいないあなた、ローンの返済で困っているあなた、サブリース家賃で騙されたあなた、一人で悩まずに、弊社「資産管理の達仁」にご相談ください。

 

マンション経営は購入がゴールではなくスタートです。

マンション経営を成功させるには、マンション経営の目的と目標が重要で、更には緻密な計画が必要です。

弊社では、一人一人のお客様の願望を明確にする事からスタートします。

 

誰の為に、何の為に、何故、あなたはワンルームマンションを購入したのですか?