年収400万円でもマンション投資ローンに通る方法

「マンション投資に興味があるのですが、年収が低くてものローンの審査に通るのでしょうか?」

中野 拓中野 拓

先日、私たちが開催しているマンション経営セミナーを聞いて、マンション投資に興味がありぜひ始めてみたい!とお客様から相談をいただきました。

しかし、お客様の話をいろいろと聞いていくと、年収や勤続年数のことからローンが通るのか?と心配されていました。

せっかくマンション投資に興味を持っても、ローン審査に通らなければ残念ながら投資をスタートできません。事前に審査の条件や、審査に通りやすくするために押さえておくべきポイントなどを知っていれば、事前対応ができて安心できますよね。

先日お客様からいただいたご相談を元に、年収400万円からでもマンション投資ローンに通る方法について、まとめさせていただきました。

この記事では、マンション投資のローン審査の条件や、審査に通るために押さえておくべきポイントについて解説いたします。

ローン審査をする金融機関について

ローン審査をする金融機関について

不動産投資は、株式投資や投資信託などさまざまな投資の中でも唯一、金融機関から融資を受けて実践できる投資になります。

マンション投資を始める多くの方はこの融資を受けて、少額の自己資金とローン借入をして物件を購入します。

融資を受ける理由としては、マンションは物件価格が数百万円~数千万円はすることから、現金一括で購入できる方は少ないからです。

 少額の自己資金 + ローン借入 ⇒ マンション投資スタート

金融機関は借り手の信用を見ている

金融機関は、貸したお金に金利を付けて、回収し、はじめて金利分の利益を得られます。

そのため、利益を確保するためにも貸したお金がキチンと返してもらえるかどうか?借り手が信用できる人かどうかを見ています。

以下の事例をご確認ください。

  1. 勤続年数が10年で、年収が1,000万円、上場会社に勤めている会社員の方
  2. 新しく事業を始めてまだ1年目、まだ売上が上がっていない個人事業主の方

極端な例ですが、上記2人がいた場合に、金融機関は1.の安定した収入があり、勤続年数も長い人にお金を貸したいと思います。

金融機関は、借り手の年収や職業などの客観的事実を元に、信用できる人かどうか?融資しても良いかどうかを判断しています。

住宅ローンと投資用ローンの違い

住宅ローンと投資用ローンって何が違うのですか?と聞かれることがあります。住宅ローンは、新聞やテレビCMなどで良く聞いたり、実際に住宅ローンを組んでいる人もいたりするので、知っている人は多いです。しかし、投資用ローンについては不動産投資をしない限り、聞く機会は少ないと思います。

この住宅ローンと投資用ローンは全く意味合いが異なります。

 

住宅ローンは、居住用の住宅を購入する目的で組むローンです。ローンの返済は、基本的に本業の収入から返済していくことになります。会社員であれば、毎月の給与収入を返済原資としてローン返済に充てます。

一方、投資用ローンは、マンションやアパートなどの投資物件を購入する目的で組むローンです。投資用ローンは、基本的に入居者から得られる家賃収入と本業の収入を返済原資とします。

また一般的に、投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高く設定されている場合がほとんどになります。

年収400万円からでもマンション投資用ローンの審査に通るためには?

年収400万円からでもマンション投資用ローンの審査に通るためには?

では、マンション投資のローン審査にはどのような項目があり、何を押さえれば審査に通りやすくなるのでしょうか?以下解説しますので、ご確認ください。

ローン審査の主な項目

  • 年収
  • 職業
  • 勤続年数
  • 資産状況
  • 自己資金
  • 物件の収益性
  • 資産価値の高い物件
  • 借入状況
  • 健康状態

※以下の記事でも融資について記載しています。ご参照ください。

参照記事

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

年収

まずこの記事のテーマでもあります、年収は最低でも400万円は必要になります。

以前までは、金融機関によって年収300万円でも審査の土台にのる場合もありましたが、昨今、不動産投資の融資の基準が厳しくなり、年収を400万円または500万円を審査の最低基準とする金融機関が増えてきました。

ローン審査を受けるためにも、最低でも年収400万円は必要になります。

職業

次に職業ですが、前述したように信用を土台にして、融資をするべきかどうかを金融機関が決めています。

例えば、上場会社の会社員、大手企業、勤務医師、公務員など、社会的に信用のある職業の方と、個人事業主、中小企業の会社員の方を比較したときに、前者の方が金融機関からの評価は高くなります。

中野 拓中野 拓

しかし、各金融機関によっても審査の基準は異なるので、決して上場会社の会社員や勤務医師、公務員といった社会的に信用のある職業でなければ審査に通らない、というわけではありません。

金融機関によっては個人事業主や中小企業の会社員でも、前述した年収や今から解説する審査項目をクリアしていれば、審査に通ることは十分可能です。

勤続年数

長年働いて、勤続年数が長い方と、勤続年数が短かい方では、当然、勤続年数が長い方の方が金融機関からの評価は高いです。

勤続年数が長ければ、今後も働き続け返済を滞りなくしてくれるだろうと、金融機関からも判断されます。

勤続年数は最低でも1年以上、基本的には3年以上が基準になると思っておいてください。

資産状況

より多く資産を持っている人は審査時の評価が高くなります。例えば、預貯金や株、不動産などの資産を既に持っている人などがその条件にあたります。

しかし、資産をすぐ増やしたりすることは難しいので、将来的にマンション投資をしようと考えている方は、今からコツコツ貯金を増やしたりして、資産を増やす活動を心掛けてみてください。

例えば、月々の給与収入の中から無理のない範囲で、1万円や2万円を貯金に回すイメージになります。

自己資金

自己資金とは物件を購入する際に、実際にあなたが準備する資金のことです。

例えば、物件を購入する際に、ローン借入をして頭金をいくらか入れる際に、頭金+購入時諸費用が自己資金にあたります。物件価格100%でローン借入をする場合は、購入時諸費用が自己資金にあたります。

 

金融機関によっては、自己資金を多く入れるように言われる場合もあります。

ある銀行では以前まで、物件価格の100%+初期費用まで融資が受けれていましたが、今は物件価格の90%までにしか融資しない、残りの初期費用などは自己資金で出す必要がある、といったケースもあり融資が厳しくなってきている現状があります。

しかし、その基準は金融機関によってケースバイケースなので、最低数十万円を準備できれば物件価格100%のフルローンで借入をすることも可能です。

もし自己資金がある程度あれば、金融機関の審査基準にのりやすかったり、投資を始める際に返済額の負担を軽減できたりもします。

中野 拓中野 拓

とはいっても自己資金を数十万円数百万円、おいそれと出せない方も中にはいると思います。

できるだけ自己資金を押さえて投資を始めたい方は私たちにご相談ください。自己資金をできるだけ抑えて投資ができる、適切な対処法をお伝えします。

物件の収益性

物件の収益性も審査の上で極めて重要な要素です。

前述したように、ローン返済は基本的に家賃収入が返済原資となります。よって、物件の入居率が悪かったりすると収益が見込めないと判断され、金融機関からの評価も悪くなります。

近隣物件と比べて空室率がどうなのか?年間の入居率・家賃収入はどうなのか?こういった点から物件の収益性を判断しています。

入居率が高い、収益が見込める物件を選定することが必要です。

※収益が高い物件の選定については以下の記事を参照ください。

資産価値の高い物件

資産価値が高い物件かどうかも評価基準になります。

資産価値が高い物件とは、当サイト内でも述べている以下、物件選定の4つの条件を押さえることが重要になります。※詳しくは以下の参照記事を確認ください。

  1. 立地環境:駅から距離が徒歩圏内であるか?(※出来れば徒歩10分以内の立地条件)
  2. 建物管理:建物の管理状態はどうか?修繕積立金は積み立てられているか?
  3. 専有面積:室内の専有面積はある程度の広さを確保できているか?
  4. 室内の差別化:室内設備、内装は入居者から選ばれるものになっているか?

参照記事

中古マンション経営成功の5つの条件

借入状況

過去~現在までで、どのような借入をしていたか?過去、延滞などはなかったか?こういった条件は審査を受ける際に必ず見られます。

現在、借入額が多かったり、過去返済が滞ることが多かったりした方は、金融機関からの評価が低くなってしまいます。

個人の借入履歴は以下の個人信用情報機関に登録されています。

  • 全国銀行個人信用情報センター(JBA)
  • 日本信用情報機構(JICC)
  • 指定情報信用機関(CIC)

借入の返済状況、過去のクレジットローンの支払い遅延などの、信用取引に関する信用情報が登録されています。

従って、もし借入をしていて、審査時に隠したりしても後で調べればバレてしまいます。そうなると当然、金融機関からの信用も失ってしまいます。

クレジットや携帯料金の月々の支払い延滞も履歴に残ります。

健康状態

ローン借入をする際に、団体信用生命保険への加入が必須になります。

※団体信用生命保険について詳しくは以下を確認ください。

参照記事

なぜ不動産投資が生命保険の代わりになるの?

団体信用生命保険へ加入の際は、健康状態が良くなければ加入できません。健康状態が悪い場合は、審査に通らない場合もあります。

マンション投資ローン審査条件まとめ

以上、マンション投資のローン審査条件をまとめました。

  • 年収
  • 職業
  • 勤続年数
  • 資産状況
  • 自己資金
  • 物件の収益性
  • 資産価値の高い物件
  • 借入状況
  • 健康状態

不動産投資への融資が厳しくなってきている

不動産投資への融資が厳しくなってきている

先ほども述べましたが、現在不動産投資への融資が厳しくなってきています。

2018年のシェアハウス投資のサブリース問題、スルガ銀行の不正融資、レオパレスのアパート界壁を設置していなかった問題など、業界内でさまざまな問題が発生しています。

不動産業界の問題を受け、金融庁が地方銀行を中心に不動産投資への融資を厳しくするよう指導し、融資が厳しくなってきています(参照記事:不動産投資への過剰融資抑制 金融庁、個人向け審査点検 )。

今の業界の流れから、今後不動産投資を始めたくても、審査基準が上がったことでローン審査に通らない人も出てくるかもしれません。

今後更に、融資が厳しくなる可能性もあります。マンション投資を検討している方は早めに決断することをおススメします。

実際に投資用ローンはどのように選べば良いか?

実際に投資用ローンはどのように選べば良いか?

実際にローン借入をする場合に、金融機関に直接交渉に行く場合と、業者を通してローン借入をする場合の主に2つの方法があります。※こちらでは概要説明に留めます。詳しくは以下の参照記事を確認ください。

  • 提携ローン:不動産業者が提携している金融機関に、業者を通じて申し込みをする
  • プロパーローン:不動産業者とは関係なく、個人で銀行からマンション投資のためにローン審査の申し込みをする

基本的に、何のあてもない状態で直接金融機関に交渉にいく場合は、門前払いを受けたり、あまり取り扱ってくれない場合もあります。融資を受けるということは、あなたと金融機関との信頼関係も必要になります。新規で融資先金融機関を開拓するのは少しハードルが高いと言えるでしょう。

 

一方、提携ローンであれば、あなたが新規で金融機関を開拓したりする必要はありません。不動産業者が提携しているので、業者が主体となってローン審査を進めてくれます。特に問題がなければ、審査に通り、マンション投資をスタート出来ます。

従って、特に懇意にしている取引先金融機関が無ければ、不動産業者に相談し提携ローンで始めることをおススメします。※しかし、既に懇意にしている金融機関があれば、そちらに相談をして融資を受けることがベストな場合もあります。

中野 拓中野 拓

私たちも提携している金融機関がありますので、どこに頼めばわからない場合はお気軽にご相談ください。

参照記事

不動産投資ローンはどう選ぶ?

年収400万円からでもローン審査に通る方法

以上、年収400万円からでもローン審査に通る方法について解説しました。

再度、今回の内容で重要な部分を以下にまとめます。

  • 最低でも年収400万円が審査の基準
  • 勤続年数は最低1年以上、基本的には3年以上が基準
  • 毎月出来る範囲で貯金をしたりして、確実に資産を増やすこと
  • 収益性が高い物件を選定すること
  • 資産価値が高い物件を選定すること
  • 不動産業者に相談し、提携ローンで審査を受けること

少しでもローン審査に通りやすくするために、上記の点を必ず押さえて下さい。

中野 拓中野 拓

現在、マンション投資を検討している方で、ローン借入先をどこにすれば良いか?審査に通るだろうか?と悩んでいる方は一度私たちにご相談ください。

あなたの希望を聞かせていただき、あなたに合った投資物件や最適な金融機関をご紹介します。

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