福岡の不動産投資で失敗してしまう3つの理由

動産投資をどこの地域で行うか判断するのは非常に重要です。

なぜなら、その地域の将来性、人口の増加、経済の活性化等の要因によって不動産投資で成功するか失敗するかが決まるからです。

例えば今は人口が多く、賃貸需要が見込めることから、問題がないとしても、10年~20年すると人口がみるみる減少して、賃貸需要が減少し、収支が悪化していく、といったことが考えられます。

そうなった場合は、長期安定収入を得るのは難しくなり将来性が不安です。

 

現在、福岡市は都市の魅力や成長性が高評価されいます。

野村総合研究所が国内100都市を対象にして調査し、福岡市は成長可能性都市総合ランキングで第2位を獲得しました。

(参照記事:株式会社野村総合研究所データ

福岡の地域性、住んでいる人の人柄、風土、企業の特徴、そういったものが高評価されて今後の将来性が期待されているようです。

経済が活発になったり、人口が増加していけば、賃貸需要が見込める地域として魅力が高まります。

 

しかし、そんな地域性がある福岡でも、不動産投資で失敗してしまう事例があります。

これから、福岡で不動産投資を考える方の中には、「失敗する事例やリスクはどういったものがあるのか?事前に知っておきたい」と思われる方もいることでしょう。

この記事では、福岡で不動産投資を考えている方に向けて、福岡の地域性の特徴や、不動産投資で失敗する事例、失敗しないためにどのような対策を実施すれば良いのか?ということについて詳しく説明していきます。

地域性が不動産投資に与える影響について

地域性が不動産投資に与える影響について

不動産投資をする場合は、その地域の将来性や地域性、人口増減などの要因が深く関わってきます。

人が多く集まれば、お金も集まり、経済が発展します。そして経済が発展していくと、雇用が生まれ、また人が集まる、という好循環が生まれます。そうすると、おのずと賃貸需要が生まれます。

 

賃貸需要が安定していけば、家賃収入を継続的に得れるので、地域の将来性や経済の発展というのは、不動産投資で成功するためには重要な要素になるのです。

どこの地域の物件を選定するのか?不動産投資の入り口で今後成功するか?失敗するか?大きな分かれ道となります。

 

不動産投資で成功する、というのは、月間・年間の収支がプラスで、継続的に資産形成が出来ている状態。そして最終的に物件を売却して、手元に十分利益が残る状態のことです。

一方、不動産投資で失敗する、というのは、月間・年間の収支がマイナスで、継続的に資産形成が出来ず、最終的に物件を売却して、損失が確定してしまうような状態です。

福岡の地域性が不動産投資に与える影響は?

福岡の地域性が不動産投資に与える影響は?

福岡は、その地域性から今後の成長性が見込まれる都市として評価が非常に高いです。

不動産投資をする上でそういった情報を事前に仕入ておけば、「どこのエリアの物件を買えば良いのか?」「どんな物件を購入すれば良いのか?」といった判断をする際に役に立ちます。

福岡の地域性や特性について以下4点挙げていますので、ご確認ください。

  • 若者の人口増加
  • 経済発展
  • 将来性
  • 住みやすさ

若者の人口増加

現在、福岡市は若者の人口が増加しています。人口増加数、人口増加率、10~20代の若者の割合が政令都市で一位となっています。

特に女性の人口が多く、福岡市では6:4の割合で女性の方が多いです。人口数は政令都市の中で5位です。

(参照記事:福岡市の人口統計

人口が増加しているということは、今後賃貸需要が増えると予測できます。

特に10~20代の若者の人口増加が多いまた、女性が多いということは、単身世帯でワンルームマンションの需要が見込めるということも考えられます。

経済発展

福岡市は今、都市の経済発展に力を入れています。

福岡市中央区天神の中心地を対象にして、企業誘致や雇用者数を増やし、多くの方が集まりやすく、快適な街にするという取り組みを実施しています。

創業を志す方をサポートするため、企業の準備や相談ができる空間を提供しているスタートアップカフェという施設や、交通インフラの地下鉄七隈線を延伸させる計画、古くなったビルの建て替え計画、など様々な施策を実施しています。

福岡市の経済が発展していけば福岡市全体の市場が成長し、さらに人や企業が多く集まります。

前述したように、その地域の経済の発展や人が多く集まる人気のエリアというのは、不動産投資において好条件となります。

将来性

野村総合研究所が国内100都市を対象にして調査し、福岡市は成長可能性都市総合ランキングで第2位を獲得しました。

また、ランキング内での「ポテンシャル」「都市の魅力」の項目では一位を獲得しました。

参照記事:株式会社野村総合研究所データ

(※株式会社野村総合研究所が都市圏の人口規模等を考慮して、成長性の産業創発力、ポテンシャル、地域性、革新的な取り組みなどを分析した結果です。)

 

ポテンシャルとは「ビジネス環境は整っているが独自の産業が少なく、今後の産業の伸びしろが大きい」「住民は多様性に対する寛容度が非常に高く、新しいことに挑戦する気質を持っている」などの将来性を考えた評価です。

福岡市は上記のデータからも企業が活性化していく雰囲気、都市の魅力から、将来への経済発展の展望、人口の流入が期待できます。

住みやすさ

福岡市は駅近くに空港があったり、市内に運動ができる公園があり、市民にとっては非常に住みよい街になっています。福岡市の空のアクセス、福岡空港は博多駅から地下鉄で5分、市民が運動できる大濠公園は、福岡の中心部天神から地下鉄で4分です。

博多区は、全国展開しているような大手企業の支店が多く集まっている、ビジネス街です。

中央区の天神は、デパートやショッピング施設、ホテル、屋台などが数多くあり、若者に人気の街です。

また、福岡市は郊外に行くとショッピングモールや海がすぐ近くにあるので、市場や水族館もあり、レジャースポットも多く、住みやすい地域となっています。

そういった人気エリアから徒歩圏内の物件であれば、賃貸需要が見込めます。

住みやすさ、立地環境条件は不動産投資をする上で必須の条件です。

福岡市の地域性まとめ

以上のように福岡は全国の都市の中でも将来性が高く、不動産投資の投資先として条件がそろっています。

しかしそんな中、不動産投資で失敗している人がいるのも事実です。

どのような事例で失敗してしまうのか?失敗事例について確認していきましょう。

福岡の不動産投資で失敗してしまう事例について

福岡の不動産投資で失敗してしまう事例について

福岡で不動産投資をして失敗してしまう事例を以下3つ挙げました。

  1. 新築ワンルームマンション投資で失敗
  2. 物件の選定エリアを間違えて失敗
  3. 建物管理が悪い物件を選定して失敗

1.新築ワンルームマション投資で失敗

福岡には、新築ワンルームマンションを主要に販売している会社がいくつかあります。

福岡の新築ワンルームマンションは価格が1,000万円~2,000万円以上はするので、現金一括で購入する方はほとんどいなく、少額の自己資金と金融機関からローンの借入をして、マンション投資を始める方がほとんどです。

そのため、ローンの審査に通るために、個人の属性評価が一定以上高い方がターゲットとなります。

上場会社や大手企業に勤めていたり、年収が500万円以上であったり、勤続年数が3年以上といった、個人属性です。

(※借入先金融機関によって、審査基準は異なります。)

 

福岡市の天神、博多といったエリアには全国規模の大手企業の支店が多く集まっており、特に博多駅付近は個人の属性評価が高いビジネスマンの方が多くいます。

そういった、サラリーマンの方をターゲットにして、福岡市内の新築ワンルームマンションを販売する、業者が多くいます。

 

そういった業者は、地元での知名度も高いため、初めて不動産投資の話を聞いた方でも社名を聞いて安心したりします。

そして、「年金対策になる」「資産運用になる」「生命保険の代わりになる」「節税になる」「自己資金は少額で始められる」といった、不動産投資のメリットをいくつか聞いて最終的に、「こんな考え方なら不動産投資も良さそうだな」ということで、新築ワンルームマンション投資を実践する会社員の方が多くいます。

 

新築マンション投資は、設備が新しかったり、建物の寿命が長く持つ、といった特徴から長期的に収益を得られるメリットがあります。

しかし、物件価格が中古マンションと比べても約3割ほど、高くなり、利回りが低くなってしまう、といった決定的なデメリットもあるのです。

以下の表で、福岡の新築マンションと中古マンションの実例を比較しました。

新築マンションと中古マンションの比較

新築マンション 中古マンション
築年数 新築 17年
物件立地 駅から徒歩5分 駅から徒歩3分
販売価格 19,300,000円 6,300,000円
家賃 68,000円 50,000円
表面利回り 4.22% 9.52%
専有面積 25.84㎡ 23.40㎡

 

物件価格が高ければ、その分ローンの借入額も多くなり、月間・年間の収支が悪化してしまいます。

投資した資金を回収するのも、中古マンションと比べると長期に渡ります。

不動産投資は、投資した資金に対して、どれだけリターンを得られるか?投資対効果が非常に重要になります。

物件価格が高くなると、投資対効果が低くなってしまうので、投資先としてデメリットに感じる方が多いのです。

 

新築マンションと中古マンションの違いについては、以下の記事を参照ください。

参照記事:不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ

家賃が下落し収支が悪化

新築マンションは、将来的に家賃が下落していきます。

新築時から数年は高い家賃を維持できますが、10年~20年すると、家賃が下落していき、収支が悪化してしまいます。

だいたい10年以内に10%、10~20年以内に20%程、家賃が下落していきます。

 

家賃が下がれば、その分家賃収入が少なくなるので、利回りも低下します。

また、家賃収入が減少しても、月間のローン返済や管理費・修繕積立金の支払いがありますので、その分オーナーの手出しが大きくなります。

以下、実際の新築マンションの物件で家賃下落率を考慮した月間・年間の収支を示しました。

物件購入条件

物件 新築マンション
エリア 福岡市内
販売価格 19,300,000円
諸費用 800,000円
ローン借入額 19,300,000円
借入金利 1.7%
借入期間 35年

 

月間収支

家賃収入 68,000円
ローン返済額 ▲61,000円
賃貸管理費 ▲4,500円
管理費・修繕積立金 ▲8,500円
月間収支 ▲6,000円
固定資産税 ▲70,000円
年間収支 ▲142,000円

 

家賃下落率を考慮した月間・年間の収支

新築時家賃 家賃下落率10% 家賃下落率20%
家賃 68,000円 61,200円 54,400円
月間収支 ▲6,000円 ▲12,800円 ▲19,600円
年間収支 ▲142,000円 ▲223,600円 ▲305,200円

※年間の固定資産税の支出は含んでおりません

 

もし仮に上記表のように家賃が下落していけば、年間で約140,000円~約300,000円の手出しとなる、可能性があります。

新築マンションの物件価格と家賃下落率から、失敗してしまう事例は多くあります。

2.物件の選定エリアを間違えて失敗

福岡市は、人口増加が続いている地域ではありますが、ミクロな視点で見ていくと、賃貸需要が見込める地域と見込めない地域があります。

 

前述したように、博多区や中央区、博多駅、天神、大濠公園の近くの立地環境は人気が高く、賃貸需要が見込めるエリアとなっています。

 

一方で博多区、中央区の中心地から少し外れると、賃貸需要が見込みにくいエリアもあります。

特に、城南区や早良区は博多や天神から離れており、その地域で駅から徒歩20分以上も歩くような物件であれば、都心部へのアクセスも非常に悪くなってしまいます。更に、スーパーやコンビニ、といった利便性の高い施設も少なくなります。

車を持っていれば、移動に困ることは少ないでしょうが、移動手段がバスや自転車、地下鉄の、単身者向けのワンルームマンションであれば、賃貸需要を見込むのはかなり難しくなります。

 

マンションなどの不動産物件は、土地の上に立地しているので、物件を購入後、立地環境を変更することは不可能です。

物件の選定を間違うと、空室リスクが継続し、家賃収入が安定しなかったり、家賃下落率が高まったりして、大きな失敗をしてしまう可能性が高いです。

3.建物管理が悪い物件を選定して失敗

不動産投資を長期的に成功させるには、物件のエリア、立地環境の条件も重要ですが、建物管理状態が良い物件を選ぶのも重要です。

 

多くの場合入居者は、まず立地環境で物件を選定し、家賃帯と物件の内装画像などを見て気に入れば、現地で部屋を見てみよう、と行動します。

 

現地に足を運び、まず最初に目に入るのは建物の外観や内観、郵便ポスト、エントランス、オートロック、エレベーター、共有部廊下、といった順番です。

現地訪問し、外観や内観に清潔感があるか?設備が整っているか?といった第一印象から、だいたい8割くらいの方が、申し込むか否かの気持ちが固まっています。

建物資産価値の低下

また、資産価値を長期的に維持していく観点からも建物管理は非常に重要です。

 

ここでは不動産物件の中でも、マンションについて取り上げます。

マンションの管理状態によって、それぞれの物件で異なりますが、基本的に建物の寿命は60年は持つと言われています。

つまりそれは、60年間にわたり継続的に収益を得られる可能性がある、ということです。

 

しかし、マンションは実物資産です。時間の経過とともに、外観や内観が劣化していきます。

60年間建物が寿命が持つといっても管理状態が悪ければ、早い時期に寿命がきたり、建物の寿命が持ったとしても到底入居者が付くような管理状態ではない物件もあります。

人間で例えると、健康寿命(長期的に管理が整って入居者が付く)と平均寿命(建物の寿命は持っても管理が悪く、入居者が全く付かない)のようなものです。

実例紹介

ある会社が建物管理をしていて、そのマンションの数室を弊社で賃貸管理している建物を紹介します。

  • 物件エリア:福岡市中央区
  • 築年月:1991年3月
  • 総戸数56戸
  • 地上7階建て
  • 鉄筋コンクリート造
  • 最寄り駅から徒歩5分

上記の物件は立地環境は非常に良いのですが、建物管理に問題があると、現地を見て確認したり、入居者やオーナーから話を聞きました。

以下、建物の実際の写真です。

インターフォン

劣化したインターフォン

放置された自転車やバイク

数ヶ月放置された自転車やバイク消火器未設置

消火器が設置されていない

劣化した壁

変色した共用部の壁

排管の錆び

排管の錆び

避難ハッチ

避難ハッチの腐食・錆び

上記の建物はさまざまな問題があります。

  • 入口のオートロックが古く、鍵も廃盤となっているため、カギ交換に手間がかかる
  • 共用部の壁の色が変色して、清潔感がない
  • 自転車置き場に使われていない自転車やバイクが数ヶ月以上、放置されている
  • 各部屋の避難ハッチが錆びがひどく、万が一火災があった時などに、入居者の命を救えない危険がある

等、客観的に見ても建物管理にかなり問題があります。

上記のような管理状態の物件をそのまま放置しておくと、入居率が下がったり、資産価値が下がる、だけの問題ではなくて、最も重要な入居者の命に係わる問題があります。

建物管理が悪い・建物管理会社が真っ当な仕事をしていない、管理状態が悪い物件を選定してしまうと長期的に不動産投資で成功していくには難しくなり、失敗します。

福岡の不動産投資で失敗しないためには

福岡の不動産投資で失敗を避けるには?

福岡で不動産投資をする場合は、前述したような失敗事例があります。

では不動産投資で失敗しない、より成功に近づくためにはどうすれば良いか?以下の内容を実施してください。

  1. 中古ワンルームマンション投資を実施する
  2. 福岡市内でもエリアを絞って、物件を選定する
  3. 建物の管理状態が良い物件を選定する
  4. ローンの借入条件をは必ず押さえる

1.中古ワンルームマンション投資を実施する

前述したように、中古マンションは、新築マンションと比べて、価格が約3割程安くなります。

今の新築マンションの価格から、家賃下落率や月間・年間の収支を考えると、継続的に手出しとなる可能性が非常に高くなります。更に、一度空室となればローンの返済や管理費の支出が丸ごと、支出となってしまいます。

 

一方、中古マンションは物件によって、新築マンションの価格の半分以下で購入が可能です。

前述した新築マンションと中古マンションの比較を再度以下に示しました。

新築マンション 中古マンション
築年数 新築 17年
物件立地 駅から徒歩5分 駅から徒歩3分
販売価格 19,300,000円 6,300,000円
家賃 68,000円 50,000円
表面利回り 4.22% 9.52%
専有面積 25.84㎡ 23.40㎡

 

 中古マンション価格(630万円)×3室≒新築マンション価格(1,930万円)×1室

 

上記例の、新築マンションの物件価格が1,930万円なので、中古マンションの物件価格630万円の約3室分の価格になります。

新築マンションと中古マンションの収益性比較

では、新築マンション1室と中古マンション3室の収益性を比較してみます。

※収益性の比較をわかりやすくするため、ローンの借入はしない条件のもと計算をしています。

 

新築マンション、中古マンションの比較

新築マンション 中古マンション
家賃 68,000円 50,000円
管理費 ▲7,000円 ▲7,000円
修繕積立金 ▲1,500円 ▲3,000円
管理委託費 ▲4,500円 ▲3,200円
月間収支 55,000円 36,800円
固定資産税(年間) ▲70,000円 ▲40,500円
年間収支 590,000円 401,100円
表面利回り(グロス) 4.22% 9.52%
実質利回り(ネット) 3.05% 6.36%

 

上記の例で新築マンション1室と中古マンション3室の収益性を比較します。

①新築マンション1室の年間収支

  • 590,000円

②中古マンション3室の年間収支

  • 401,100円×3室=1,203,300円

③新築マンション1室、中古マンション3室、収益性の比較

 1,203,300円÷590,000円=2.03倍

 

新築マンション1室と比較して、中古マンション3室は収益性が約2.0倍、高くなります

この例で、もしあなたがマンション投資を始める際、同じ2,000万円近い金額を出すとして、新築マンション1室購入するか、中古マンション3室購入するか、どちらを選択するでしょうか?

以上のことから、福岡では中古ワンルームマンション投資をおすすめします。

2.福岡市内でもエリアを絞って、物件を選定する

福岡市の中で人口増加と面積当たりに占める人口密度が最も高いのは中央区です。

そして、人口密度が低く人口増加が低いのが西区や早良区です。

 

また、大濠公園の天神側のエリアは落ち着いたカフェや、若者に人気の居酒屋が多いので、20代~30代までの男女にとっては人気のエリアとして有名です。

中央区の南側に位置する薬院や平尾は、治安が良い場所で、落ち着いた雰囲気であるため、20代~30代の女性の人気のエリアとなっています。

 

福岡市の立地環境から、以下のエリアの物件選定をおススメします。

  • 博多駅、天神、大濠公園といった人気エリアへのアクセスが良い、物件
  • 博多区、中央区を通る地下鉄沿線上、駅から徒歩10分圏内の物件

 

前述したように、10代~20代の若者の人口割合が多いので、上記のエリアにワンルームマンションを所有していけば、安定収入を継続的に得れる可能性は高くなります。

中古ワンルームマンションを選定する際は、以下の記事内容を参考にして選ぶと非常に成功への確率が上がります。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

3.建物の管理状態が良い物件を選定する

前述したように、建物の管理状態は入居率、資産価値、この2点に重要な役割があります。

 

以下の基準に沿って、物件を選定してください。

  • 建物外観を見て、錆びや汚れが少なく、清潔感がある
  • 建物内部が清掃されていて、清潔感がある
  • 消火器や避難用ハッチなど、入居者の命に係わる設備がしっかり整っている
  • 出来るだけテレビ付きモニターフォンのセキュリティが整っている物件を選定する(特に女性はセキュリティ面を気にするため)
  • できれば宅配ボックス付きのマンションを選定する

 

また、建物管理会社が誠実な対応をするかどうかもしっかり重要です。

  • 対応が誠実で、コミュニケーションがしっかり取れる
  • 嘘をつかない
  • 間違った対応をした場合は、しっかり謝罪をしてくる
  • 書類のやり取りや、電話のレスポンスが早い

建物の管理状態が良い物件を選定しましょう。

4.ローンの借入条件は必ず押さえる

福岡の地域特性とは話が変わりますが、ローンの借入条件を押さえることは、物件を選定する時と同じくらい、重要度が高いです。

なぜなら、ローン借入額は数百万円~数千万円の単位なので、数%金利が変わるだけで、支出が百万円単位で増え、収支に最も影響を与えてしまうからです。

ローン借入条件が不利になると、それだけで不動産投資の失敗へ大きく近づいてしまいます。

 

一方、より低い金利で借入ができれば、月間・年間の収支が良くなります。

各金融機関で借入条件が異なるので、より低い金利、好条件で借入をするには、以下4点を押さえることが重要になります。

 

  • 個人属性にあった金融機関の選定
  • 個人の属性評価
  • 物件の収益性
  • 物件の資産価値

上記4点について、詳しくは以下の記事で説明していますのでご確認ください。

参照記事:

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

ローンの借入は誰でもできるわけではなく、上場会社や大手企業会社員、公務員、勤務医師といった社会的に信用のある職業の方や、年収が500万円以上、勤続年数が3年以上、といった一定条件を満たした属性の方で、なおかつ物件の資産価値が高く、収益性が見込める物件である必要があります。

 

弊社の提携金融機関の審査条件についても、以下の記事で説明していますので、参考までにご確認ください。

参照記事:

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

 

上記2つの参照記事の中で、ローン借入の重要性、ワンルームマンション投資で確実に資産形成していくための重要ポイントを詳しく説明していますので、ぜひ一度目を通してください。

まとめ

今回説明した、不動産投資で失敗してしまう事例は以下の3つです。

  1. 新築ワンルームマンション投資で失敗
  2. 物件の選定エリアを間違えて失敗
  3. 建物管理が悪い物件を選定して失敗

そして、福岡で不動産投資をする場合に失敗を避ける、成功に近づくためには、以下4つを実践することです。

  1. 中古ワンルームマンション投資を実施する
  2. 福岡市内でもエリアを絞って、物件を選定する
  3. 建物の管理状態が良い物件を選定する
  4. ローンの借入条件をは必ず押さえる

 

中野 拓中野 拓

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ご相談は無料です、弊社の福岡中古ワンルームマンション投資の成功事例や「このエリアの、この物件がおススメ」という具体的な情報をお届けします。