同じ様な、年齢、経歴、属性のお客様なのに、ワンルームマンション経営では「成功する人、失敗する人」が必ずいます。

この内容を分析しますと、成功するには、成功する理由があり、一つの方向性が明確となります。

マンション経営で、成功する人と失敗する人の違いとは？

今回のお客様も、弊社にお問い合わせをいただくまでは「失敗する人（負のスパイラル）」に嵌っていましたが、弊社と出会い、成功の法則である技術と出会い、今は成功に向けて改善しています。

ワンルームマンション業界に35年以上関わりますと、成功の法則、失敗の法則が明確に理解できます。詳しい内容は、「ワンルームマンション経営の成功哲学（考え方）」を参照ください。

悪徳業者はあなたを負のスパイラルに嵌める

１， マンション経営で成功したければ、マンション経営で成功している人から聞きなさい。

失敗する人の共通点は、マンション経営で実績が無い様な営業マンの話を鵜呑みにしています。

特に酷いのは、ブローカーと言われるような会社の社員です。彼らの特徴は、フルコミッション制度であり、「お客様に売ればお金になる」という思考の持ち主です。お客様と人間関係を構築し、長期的なお付き合いをする様な事は一切考えていません。売るためならば手段も択ばず！！

悪徳会社の中には、他社の「宅地建物取引業免許番号」を勝手に利用する様な会社も存在しますのでご注意ください。

２，「宅地建物取引業者 検索 – 国土交通省」

上記の検索で会社名を入れたら、サンプルの様に会社名と宅建番号が出ます。

この様な会社とは、絶対に係らない様にしてください。

【検索サイトのサンプル】

3， 宅地建物取引士免許確認方法

「宅地建物取引士」ならば、資格証を必ず持参しています。資格がないから販売説明が出来ない訳ではありません。

しかしながら、契約書を作成する前の「重要事項説明書」を説明するには、資格者が資格証書を提示しなければなりません。もし、あなたの担当者が資格者で無い場合は、会社の資格者が説明しなければならない決まりです。

私の考えは以下の通りです。

★「運転免許は取得していないが運転は出来る」
★「医師免許は取得していないが手術は出来る」
★「宅地建物取引士免許は取得していないが販売出来る」

この様な人間から話を聞きたいと思いますか？
何千万円もするマンションを購入したいですか？

不思議なことに、この様な人間から購入する人が沢山おります。

ご相談頂きましたSKさまの事例

今回、ご相談いただきましたＳＫ様も、この様な会社に騙された一人です。

ご契約から引き渡しまで、まさか自分が騙されているなど、思いもしなかったと思います。

この様な集団は、貴方を騙す事は簡単ですので十分に注意してください。

サブリース契約の闇

サブリース契約を締結したから、必ず家賃が支払われるとは限りません。

今回の問題は、マンション購入後サブリース家賃を滞納され、弊社セカンドオピニオン「達仁.com」を読んでご相談依頼をいただいた、SK様の実話と、お客さまの声をいただきましたので公開いたします。

令和1年10月、池袋に本社がる某A不動産会社からマンションを購入し、令和3年3月を最後にサブリース家賃の振込が止まりました。色々調べていくと、この会社の販売方法にも問題があり、他にもサブリース家賃が払われていないオーナー様が多数存在する様です。

達仁comへのご相談事例

SK様は、弊社にご相談いただく前から、何となくこの会社の販売方法に疑問を抱いており、その疑問を解決するために検索し、「達仁.com」から問合せをいただきました。

直感的にブローカー会社だなと悟りました。

無知な人、金融リテラシイーが低い人をターゲットにした、マンション投資、サブリース契約詐欺に等しい内容です。

必ずご確認ください。

サブリース契約問題を抱えているオーナー様は、必ずご相談ください。

皆さんを騙すような、不動産ブローカー相手に、素人の皆さんが自分で解決できる甘い話しではありません。

弊社には、「サブリース契約解除」「新築ワンルーム売却」「賃貸管理変更」「金利組替」「資産整理」「任意売却」様々なご相談内容が来ます。

弊社では、業界歴30年以上の役員が、皆様の問題を担当するためにお話を聞かせていただきます。

自分でマンションを購入していない営業マンでは解決できない様な問題も、業界歴30年以上の私達では経験と実績が違います。

マンション購入がゴールではありません購入はスタートです。

SKさまのインタビュー

以下、動画をご覧下さい。(この下に書き起こし文にしてあります。)

黒沢勉

平成元年10月25日に購入された、SK様です。よろしくお願いします。
Q：質問内容ですが、どの様な経緯からマンション投資に興味を持ち、話を聞かれたのでしょうか？

SKさま

A：昔から家賃収入に魅力を感じていました。自分では無理だと思っていたんですけれども、職場に営業電話が入ってきたことがきっかけで、気になっていたので、とりあえず話を聞くだけ聞いてみようと思った事がきっかけで営業マンと逢いました。

黒沢勉

Q：話を聞く前に、投資とかマンション経営とかマンション投資の不動産を買うにあたって、どんなお気持ちというか、どんな考えでしたか。

SKさま

A：特に、深く考えていた訳ではなく、先ずは話を聞いてから検討すればいいかな、それだけ家賃収入が魅力というところだけしか考えていなかった。

黒沢勉

Ｑ：話を聞いて、その営業マンの方と会って話を聞いているときに感じた気持ちとかイメージってどんな感じでしたか。

SKさま

A：営業マンの話が旨かったので難しく感じませんでした。私でも簡単に購入できるのかなという気持ちになりました。私には沢山の貯金も収入もあまりないですが、月1万ぐらいの返済であれば大丈夫という感じがしたのでそれなら簡単にできると思いました。

黒沢勉

Ｑ：購入しようと話を聞いて、購入しようと決断した一番の理由は、今おっしゃったようなところで言うとこの辺ですか。

SKさま

A：家賃収入で支払いが出来て、毎月1万円でマンションが購入できる、あと決断というのは、物件を探してくれて、ローンの審査をやってみてローンが通らないだろうと思っていたが、審査が通りましたので購入しました。何かやっぱり断るのは言いづらい状況でした。営業の人も、上司の人を連れて来ていましたし、冒険心から始めてみようかなっていう簡単にできるみたいな感じです。

黒沢勉

Q：何らかの検索をしてライズグループを知って問合せをして頂きましたが、どんな検索、どんな気持ちでライズグループに電話してみようとか問い合わせしてみようと思ったのでしょうか？

SKさま

A：初めて確定申告しようとした時に不明点が出てきて、自分で調べても分からなく、調べれば調べるほど、あれっ？何となく変だな？怖いな？と感じるところが出てきたので、ネット検索で「不動産サブリース」の単語を入れて検索し、株式会社ライズグループの「達仁.com」に辿り着き電話してみようと思ったのがきっかけです。

黒沢勉

Q：弊社以外の会社を調べ、弊社以外に問合わせをしましたか？

SKさま

A：いえ、していないです。

黒沢勉

Q：ネットで検索し、達仁.comに出てきた文章を読んでいただき、問い合わせした感じでしょうか？

SKさま

A：はい、その通りです。

黒沢勉

Q：その後、弊社にサブリース問題や管理依頼をしてからの感想、実感、例えば親身に相談に乗ってくれた、説明報告、熱意、アフターフォロー等含めてどんな感想をお持ちか聞かせてください。

SKさま

A：はい。
相談をする段階ですごく親身に話に対応していただきました。前管理会社さんがあまりにも杜撰な対応だったので比べてしまうというか、とにかくすごく親身になってくれたので本当に感謝しています。

黒沢勉

Q：問題は解決できましたか？

SKさま

A：はい、解決に向かっています。

黒沢勉

Q：どのような人に、ライズグループを紹介したいと思いますか？

SKさま

A：これから不動産投資関係を始める方にはお薦めしたいと思います。

黒沢勉

Q：それはどういった点でお薦めしたいなと思うのですか？

SKさま

A：そうですね、やっぱり物凄く親身になってくださるのが一番です。

黒沢勉

Q：今後、ライズグループからどのような情報、サービスを提供されたいと思いますか？

SKさま

A：そうですね、最近開催されたセミナー参加予定だったんですけども、仕事で参加できなくなりました、また、同じ様な内容のセミナー開催情報があれば教えていただきたいです。

黒沢勉

Q：最後に、弊社に依頼した満足度、100点満点中何点ぐらいでしょうか？その理由もお聞かせいただければお願いします。

SKさま

A：100点満点です。先ほどお話した通り、とにかく親身になってくれるのが100点を付けた理由です。

SKさま事例の総括

ＳＫ様は、このマンションを購入し、2,400万円のローンを組んでいます。

返済額、管理費、修繕積立金及び固定資産税月割を合計しますと、毎月▲101,360円を支払わなければなりません。サブリース家賃は毎月85,130円です。
サブリース家賃が正常に支払われたとしても、毎月▲16,230円、年間▲194,760円の赤字が確定します。

サブリース家賃が正常に支払われたとしても、▲6,816,600円の損失です。

SK様の場合は、令和3年3月以降サブリース家賃が正常に振り込まれていません。（4月分から10月分合計7か月分の家賃を滞納されています）非常に速い段階でご相談をいただきましたが、それでも7ヶ月分の家賃合計約60万円を滞納されています。（弊社顧問弁護士対応中）

ここで以下の表を確認ください。

この表では、SK様が貸主（所有者）であり、借主（転貸者）が販売会社及びサブリース会社です。

家賃は受け取っているけれど支払っていない

このサブリース会社が更に転貸し、本当に住んでいる人（転借者第三者）から家賃を受け取っているにも関わらず、SK様には家賃を支払っていません。第三者からは家賃を受け取りながら、SK様には滞納するという詐欺の様な事が起こっているのです。

さらに第三者はこの様な問題には関係なく家賃を払い続けています。

SK様及び代理人は、サブリース会社に家賃を払うように督促し、転借者第三者には、サブリース会社に家賃をこれ以上払わないで欲しいというお願い通知を出さなければならないという事です。

サブリース会社は保護され、更に転借者第三者は保護されていて、貸主ＳＫ様だけが保護されないという何とも不可解な契約がサブリース契約の闇です。

本来、マンション販売会社やサブリース会社は、ＳＫ様が成功する為のパートナー企業で無ければならないはずが、販売会社やサブリース会社が、ＳＫ様を成功に導くどころか、失敗に導いている。わかりやすく言えばＳＫ様を利用して食い物にしているという事です。

成功する為に絶対に気を付けるポイント

私がここで書いた内容は、契約前にじっくりと読んで判断基準にしていただきたい内容です。購入後に読んでお問い合わせが来ると言う事は、「あなたは失敗のスパイラル」に気づいてしまった人となります。その様なご相談ではなく、購入前にご相談いただきたいです。

マンション経営とは購入がゴールではない！！購入はスタートです！！

この先最長でも35年間のローンとお付き合いしていかなければならない。マンション経営で成功するには、「成功に導ける会社」「成功に導ける社員」「成功する物件」「成功の技術」を兼ね備える必要です。

本質的・長期的・客観的に物事を判断する、「マインド×ノウハウ×スキル」を身に付ける必要が大切です。

マンション経営で成功するためには成功している人に聞く

マンション経営で成功したければ、マンション経営で成功する人に聞くことがポイントです。
・野球で成功したければ誰に聞きますか？
・サッカーで成功したければ誰に聞きますか？
・会社経営で成功したければ誰に聞きますか？

マンション経営だけは、何故か、営業マンの説明を鵜呑みにしてから後悔する人が沢山おります。

私の願いは、一人でも多くの人に、マンション経営「成功の技術」を身に着けていただき、後悔しない人生を選択していただきたいです。

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• 「サブリース契約だから売却できませんね」
• 「サブリース契約だから売却時の不足金額は〇百万円必要になります」
• 「このマンションを保有しても損するだけですよ」
• 「今なら購入希望のお客様がいますのですぐ売れますよ！」

よくある悪徳不動産会社の営業トークです。

これを読んでいるあなたも、もしかすると聞いたことのあるトークかもしれませんが、これらの悪魔のささやきを聞き入れてはいけません。

悪徳不動産会社は、お客様の人生を本気で考えてなどいません。「いかに安く買い叩くか？」「いかに売却させるか？」を考えているといってよいでしょう。悪徳不動産会社は、お客様を不安にさせ、売却を急がせるようなトークを巧みにつかってきます。

あるお客様曰く、

あなたは散々、私の物件に対して悪い言葉を並べて売れ売れ言うけれど、そんなに悪い物件を私に売らせて、そのあと誰に販売するの？

と売り急がせようとする悪徳不動産会社を突っぱねているとのことです。このお客さまのほうが、悪徳営業マンよりも一枚上手でしたが、この様な言葉に騙されてしまう無知なオーナー様は沢山いらっしゃいます。

「無知はコスト」

非常に厳しい表現ではありますが、この言葉は本質を突いています。

もし同じ様な連絡や被害に会いそうな人は必ずご連絡ください。本当の売却相場やサブリース解除方法など、私たちがご相談を承ります。

サブリース契約のメリットとデメリット　何がいけないのか？

そもそもサブリース契約の何がいけないのか？不動産投資初心者の方は理解されていない方も多いはずです。

購入前の段階では、家賃保証契約は非常に素晴らしいサービスに感じますが、購入して経験値が上がることでサブリースの本質が分かり始めます。

メリット

• 家賃保証で安定的な収支計画が立てられる。（はずだった）

デメリット

• 借地借家法の契約なので、入居者（サブリース契約の場合は家賃保証会社が入居者となる）が守られ、オーナー側から解除することが非常に難しい。
• 相場家賃に比べて入ってくる家賃が10％～20％程安い。
• 相場の家賃が下がるとサブリース賃料を下げられる。但し、家賃が上昇しても値上げには応じない場合がほとんど。
• オーナー様からの解約には「正当な事由」が必要である。（「保証賃料が低い」「売却するから」などは正当事由と認められない。）
• 解約違約金を取られる場合がある。（家賃の3ヶ月～12ヶ月分）
• 解約違約金を支払う条件でも解約に応じない会社がある。
• 売却査定金額が低くなる可能性が高い。
• 購入検討者に敬遠される場合がある。
• 実際にどんな入居者が住んでいるか分からない、契約内容も賃料の設定もサブリース会社が決める。

この様に、サブリース契約とはオーナー様側にメリットは殆どありません。

そもそもサブリースはオーナーが損をし、家賃保証会社が得するようにできているシステム

「サブリース契約で家賃保証されるから安心」この様な神話は20年30年前の話です。

今の契約書の内容は、サブリース業者に有利な条件になっていて、そもそも業者側にデメリットが無い様に考えて作られているのです。

サブリース契約（家賃保証）は慈善事業ではありません。サブリース契約を主催する会社は、会社を経営していますので、赤字になる様な事業は行いません。

サブリース契約と一般賃貸の比較シミュレーション

都心のワンルームを1戸購入するとして、サブリース契約で購入した場合と、一般賃貸の場合のシミュレーションをしてみました。

分かりやすくするために、家賃10万円がとれる新宿区のワンルームマンションと仮定して計算してみましょう。

※計算を簡略化するため、更新料は統一、一般の賃貸管理契約（自主管理）として計算しています。

実際に計算をしてみると、どれくらい損をしているのかが分かってきます。このシミュレーションを見ると、たった3年でサブリース手数料82万円を払っていることがわかります。

そして3年後、入居者が退去したとします。

お部屋の原状回復費用は「一般賃貸」も「サブリース」も、どちらもオーナーか入居者の負担となるので、そこはどちらも変わりませんが、「一般賃貸」の場合は空室期間中は賃料が入ってきません。

そこが不動産投資初心者からすると最も不安なポイントになるかと思います。

空室期間も含めるとどちらが得？

空室期間も含めるとどちらがお得なのでしょうか？

その前に、空室期間がどれくらいになるか？ですが、現在、新宿区のような賃貸需要の高いエリアの場合、1月以上空室になることの方が珍しいです。

当社の売主物件の平均空室期間は15日※ですが、新宿区のワンルームで10万円の賃料がとれるようなエリアの場合、退去する前に先行契約（退去前に入居者が決まって契約すること）となる場合がほとんどです。仮に15日間、空室が続く前提で計算してみましょう。

※2018年～2019年の当社の全売主物件空室期間から算出

賃料10万円÷30日（1ヶ月の日割）

＝3,333円　×15日（空室期間）＝49,999円

一度空室になると約5万円の賃料が入ってこない計算となります。つまり賃料の不足は5万円。一方、サブリース契約で空室の恐れを回避する費用はたった3年で82万円。これはどちらがお得と言えるでしょうか？

サブリースの本質

もうわかりましたよね。サブリース契約は、「初心者オーナーの空室の不安」を利用して、不動産会社が儲かるような仕組みなのです。気づいたときに解除しようとしても、正当事由がなければ解除できません。

もっというと、サブリース契約（家賃保証）が必要になってしまうような、空室期間が長引く地域に不動産を購入すべきではありません。

不動産の購入は賃貸需要が圧倒的に高いエリアに絞るのが王道です。家賃保証がないと回らないようなエリアに購入すれば、人口が減少した時に今よりも更に状況は悪化するのが目に見えています。

保証賃料はジリ貧となり、いずれは保証自体も不動産会社が赤字になるだけなので、当然できなくなるでしょう。実際に当初約束した保証賃料を払えなくなった不動産会社は過去に山ほどあります。

逆に家賃保証が必要ないエリアに家賃保証をつけると、サブリース手数料を毎年数十万円垂れ流すだけの結果になってしまいます。

サブリース契約でリスクをまるかぶりしてしまったオーナーの事例

こちらの事例は実際に当社にお問合せを頂いた方ですが、一言で言いますとスタート時から全く儲かっておりません。

オーナー様の背景

1. 新築分譲会社から区分ワンルームマンションを4件同時に購入
2. 購入時から毎月の支払いは赤字。（税金還付になってお金は返ってくる提案されていた）
3. サブリースの保証家賃が相場に比べて大幅に安い
4. 4件購入した際の不動産会社はその後、倒産
5. サブリースをしている会社は倒産した会社の旧関連会社
6. 別会社から、毎月の赤字を救済するという名目で中古区分1室を更に追加購入
7. 最後は流行したスルガスキームで、一棟マンションを購入（預金証明改ざんして購入することを提案される）
8. 区分5室年間支払い赤字は170万円（月額約14万円）

完全に営業マンの口車に乗せられてしまいました。多分、このページを見てくださる人も同じ様な人がいるのではないかと思います。（いない事を願います）

新築購入時から赤字で損をしており、その損を埋める様な甘い誘惑に中古1棟マンションを購入する様に仕掛けられました。その一棟マンションにも様座な問題があり、オーナー様はそれに気づかないまま購入してしまいました。正に無知はコストであるといえます。

サブリースの売却は足元を見られやすい

このマンションはサブリースが解除できないと、売却時に200万円手出しとして必要になります。

サブリース物件を4件まとめて売却してさしあげますので、赤字分の200万円は後から考えましょう。先ずは、早急に売却に関する書面を締結してください。

この様な悪魔のささやきを聞いたとき、皆様ならばどの様に思いますか？

普通の精神状態ならば、こんないい加減な話には乗りませんが、毎月14万円も赤字が続き、自己資金も枯れて、途方に暮れているオーナー様には悪魔のささやきも、今の苦しさから逃れられるのであれば「藁にも縋る思い」という解釈をしてしまいます。

同じ様な事でお悩みのオーナー様は絶対にそういった業者は相手にせず、一度当社にご相談ください。

この様な苦しい悩みを抱え、何とか良くなる方法はないかという気持ちで、「サブリース　解約」で検索され、弊社主催「達仁.com」からご連絡をいただきました。

お問合せいただいてからの流れ

お問い合わせ後には、メールと電話で対応させていただきました。

その当時のオーナー様の気持ち

• 区分マンションを全て売却したい。
• サブリース契約解除しないと売却できないといわれている。
• その為には、100～200万円の不足金が発生する。
• 不足金など用意できない。
• 中古区分、1棟を購入した業者も信用が出来ない。
• 自己破産するしか道がないのではないか。

弊社では、区分マンション5室の調査を行い、売却査定金額は不足金が出ない様な手段をご提案し、2019年12月26日にご面談致しました。

お会いした際のオーナー様

初めはまた騙されるのではないだろうか？という雰囲気がありましたが、弊社企業理念や達仁.COMのコラムに関する感想、問い合わせからレスポンスまでのスピード対応、年齢が私と同じ同級生でもあり、最終的には弊社にすべて任せていただく事となりました。

2020年1月29日、2回目の面談で3件分は売却の目途がたったご報告をさせていただきました。売却時必要な様々な経費を支払いいただいても、全て売買金額内で収まり、赤字になる事はございませんでした。オーナー様にお約束した通りの内容で無事にご売却する事が出来ました。（2020年2月28日売却）

1棟マンションの賃貸管理にも問題があった

区分マンション5室に関しては、全て売却する目途がたちましたが、中古で購入した1棟マンション（借入金約2億8千万円）の賃貸管理は、販売会社の子会社が管理している状態でした。

以前に別のオーナー様の時にも書かせていただきましたが、分譲マンションと違い、1棟マンションを購入する事は、毎月の修繕積立金の確保や大規模修繕工事の立案など、やらなければならない事が多々ございます。

私達の様な賃貸管理会社のプロでも大変な作業を、素人で無知なオーナー様にはとても出来る様な内容ではありません。

そして非常に矛盾しているのが、オーナー様を騙すような販売をした会社が、今でも賃貸管理をしているという矛盾です。

この矛盾を解消しなければ、次は賃貸管理でまた騙される可能性が高いです。現に明らかにおかしい工事の見積もり提案をいくつか受けている状態でした。賃貸管理においても弊社が管理を引き継ぐという結果になりました。

融資の問題も解決へ

区分マンション5室を売却しても、1棟マンション、2億８千万の投資用ローンが残ります。

1棟マンションの状況

最寄駅徒歩15分という立地の悪さ。S銀行、金利4.5％、32年ローンですが、この条件で永続的な成功を期待する事は非常に厳しい事だと考えました。

• S銀行から、金利4.5％では絶対に成功できない。
• S銀行の抵当権がある物件は他行が融資を積極的に取り組まない。
• 近隣相場に比べ購入費用が高い。
• 大規模修繕工事長期計画立案がない。
• 過去の大規模修繕工事がない。
• 賃貸管理会社の工事費が高い。

この様な状態では10年以内に破綻する未来が見えてしまいます。

オーナー様も現在53才であり定年は60歳、定年まで7年（ローン残23年）、再雇用65歳（ローン残18年）として、7年後には退職を迎える計算です。退職時に18年のローンが残る計算です。金利が高いので定年時に元金だけで1億9千万円近く返済が残ります。

この問題をどう解決するか

そこでS銀行債務を専門的に扱う弁護士先生をご紹介しました。S銀行のシェアハウス問題、Sスキームに対応する優秀な弁護士です。早速お繋ぎさせていただき、金利値下げ交渉、元金カット交渉などを依頼いたしました。

プロのコンサルティングとして、オーナー様の為に出来ることは最善を尽くし、オーナー様の利益を確保し、成功するマンション経営を目指していただきたいと思います。

サブリースまとめ

• サブリース契約はオーナー様には余りメリットがない。
• サブリース契約が必要ないような立地と環境に投資する。
• 「サブリース契約だから〇〇〇です。」は騙されている可能性が高いので要注意（特にサブリース物件売却時には注意）
• サブリース契約中でも売却はできる。サブリース契約だからといって低すぎる査定額には安易に飛びつかない。
• 必ずセカンドオピニオンを選択する。

下記にあてはまる方は一人で悩まず、まずはご相談ください。

何かしらの解決策があるはずです。諦めず、一人で問題を抱え込まず、まずはプロに無料でご相談ください。

1. サブリースについて不安な人は契約前に内容についてご相談ください。
2. サブリース契約を解除したい人はご相談ください。多くの成功事例がございます。
3. ローン債務、高金利に対するご相談も対応しております。Ｓ銀行からの借換え、金利交渉、元本カットなどの成功事例がございます。

土地が空き地になっていて、そのまま放置していると雑草が生えたり、害虫が発生して困るな思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

けれど、自分で管理するにも、そもそも遠方であったり、広くてとても自分1人では対応できなかったりすることも多くあります。また、管理が大変で持て余すくらいなら売却したいと思っても、なかなか売却できなかったり、資産運用するには辺鄙な場所過ぎたりすることもあるでしょう。

ここでは、そんな遊休の土地を管理する方法について紹介していきます。

土地を管理する必要性

土地を空けておくと、雑草が生えます。雑草は一年でかなり成長しますが、単年では十分簡単に処理できるレベルのものしか生えません。しかし、複数年にわたって放置していると、多年草が生えたり、巨大な根っこが増えていったりします。

そして、雑草が生えると、さまざまな動植物が繁殖する場所となりますし、影ができるなどして、不法投棄をされる場所にもなります。あるいは、道路に草が浸食してきて通行の妨げや視界を遮ることになることもあるでしょう。

さらには、ポイ捨てによる不審火が発生したり、放火によって火事の温床になったりすることもあるでしょう。

以上のことから、例え使わない土地であっても、管理していくことは、所有者にとっての義務となり、社会的な責任を負うことになります。

土地を管理する方法

では、どう土地を管理すればよいかというと、基本的には次の3つのパターンがあります。

1. 自分で管理する
2. 基本自分管理で作業を業者に委託する
3. 管理全体を業者に委託する

簡単にいうと管理の度合を、「全部自分でする」か、「半分自分でして半分他に委託する」か、「まるまる業者に委託する」かの3つのパーターンになります。

自分で管理する場合は、さまざまなトラブルに対して、すべて自分で対処することになるので、草刈りや定期点検を行う必要があります。

草刈りは、特に春～夏に草は伸びますので、春先と、夏の終わりの最低2回は、必要になってきます。

半分業者に委託するというのは、草の状態は自分で管理しつつも、草刈り等の現場仕事はすべて業者にやってもらうことになります。自分の手間は減りますが、お金が少しかかってくることになります。

業者に任せるのは、さらにお金をかけることで自分の手間を減らすことになります。

土地管理ですべきこと

土地管理においてすることは、次のようなことです。

1. 草刈り、掃除
2. 境界線や塀などの補修
3. 設備等がある場合は点検補修
4. その他付随する物

その土地に境界線のロープや杭があったり、壁や塀があったり、あるいは側溝があるなどする場合には、草刈りに加えてそれらの補修や清掃、管理が必要になります。

ただし、基本的には草刈りと清掃が主な作業になってきます。

どの業者に頼むか？

じゃあ、土地管理は誰に頼めばよいかなのですが、まるまる委託する場合と半分委託する場合では業者が変ってきます。

まず、まるまる全部管理を委託する場合は、土地の管理会社に委託することになります。建物の管理会社のように、土地も管理する業者があり、建物を管理する不動産管理業者が担うこともあれば、そうではなくて、土地管理専門でやっているところもあります。

いずれにせよ、土地は使わずに所有しているだけですと固定資産税や管理費用がかかるばかりであまり良いことはありません。従って、活用するかあるいは売却するまでの間、管理会社に全部委託するのが一番楽な管理方法になります。

逆に、特定の業務だけ委託する場合は、いろいろ選択肢があります。草刈りだけですが、社会福祉団体なども対応可能ですし、土木会社も請け負ってくれたり、場合によっては親戚のおじちゃんが刈り払い機で刈ってくれたりしてくれるかもしれません。

ただ、いずれにせよ、最終的にどう遊休土地を活用するかあるいは売却するかの出口戦略を立てることが一番大切となるでしょう。その上で、いつまでどう管理していくかのロードマップを作るのがベストです。

金高時道

出口戦略作りは、私たちにお任せ下さい。あなたにとっての最高のプランを共に考えます。しかもお金はかかりません。完全無料でご相談に乗ります。

土地管理を委託する費用

土地管理の費用はどれくらいかかるかについてですが、正直、どれだけ作業をするかによって異なってきますし、管理として何をするかでも大きく変ります。

しかし、もっともメジャーである草刈りだけですが、広さに応じて料金が変ってきて、坪あたり500円程度でやってくれるところが多いみたいです。

総合で管理してもらうとなると、人件費や交通費も合わせて年間数万円以上の費用は必要になることが想定されます。これらの経費を見据えながら、出口を模索するようにしましょう。

不動産投資においてもっとも重要な建物管理。

分譲マンションの場合だと、オーナーによって組成された管理組合が管理会社へ委託する形で、管理会社が建物全体を管理・修繕・メンテナンスすることになります。

その際に、信頼できる「ちゃんとした」管理会社を選ぶことによって、長期的に資産価値が低下することのない、マンション経営が実現します。

アパートは、小規模なので「業者に委託までしなくてもよい」と考えられる方も多くいらっしゃいますが、それは誤りです。

※詳しくは、建物管理はマンション経営の生命線で書いて居ますので参照下さい。

アパートの建物管理も重要

建物管理が重要であることも管理会社が重要であることも、マンションだろうとアパートだろうと不動産経営においては全く同じになります。

アパートも日々の清掃やメンテナンスはもちろんのこと、さまざまな長期修繕計画をすることが重要なわけです。そういった管理は、効果的に実行されることが重要です。

建物の維持管理、資産価値を保全するプロの管理業者がしっかりと計画的に取り組まなければならないことになります。

マンションとアパートの管理における違い

マンションは鉄筋コンクリートで出来ていて機密性が高く建物自体の耐久性と堅牢性がアパートより上で、経年劣化も遅く建物自体長持ちします。

従って、基本的な家賃設定が、アパートとマンションではマンションの方が高く、アパートではマンションと同じように管理にお金をかけていては損をすることさえ起こりえます。

一方で、アパートはそもそも、鉄筋コンクリート作りのマンションよりは、短いスパンで投資資金を回収することができるように設計されていますし、そんなに長く運用することを見越していません。

なので、アパートは、長期的な修繕計画はそんなに厳格に必要になることはありません。

また、共用部についても、マンションに比べると簡素であったり、共用部が狭かったりして、そもそも管理会社がすべき仕事自体が少ないこともあります。

アパートは管理会社が管理しないケースが多い理由

また、アパート経営の場合、オーナーさんが、アパートの一室に住んでいたり、近くに自宅があったりして、ご自身で管理することも珍しくありません。

本来は、建物管理を生業とする建物管理会社が管理するのがベストですが、アパートの場合は「例えば30年で建て替えたらよいや」という前提に立てば、そんなに大きな修繕をする必要がないため、大家さんが直接管理することができることになります。

実際に、マンションに比べるとアパートは、家賃は控え目ですが、その分建築コストも格段に安価になるので、利回りはマンションに比べて高いケースが多いです。

なので、一概にすべての物件で管理会社が必要になるわけではありません。

管理会社に委託すべきケース

ただし、一定戸数以上の部屋のあるアパートであったり、複数棟アパートを所持している場合など、まとまった金額の家賃が想定される場合は、しっかりと管理会社に管理を依頼されることをオススメします。

管理費用は十分家賃の中から経費として算出できますし、当然管理に必要な労力が大きくなり難易度も増すためです。

分譲区分のマンションと違って、一棟を一人のオーナーが所有する形態の一棟物のアパートの場合、管理する業者は建物管理業の免許を持っている必要はありません。つきあいのある賃貸管理会社や不動産仲介業者などに依頼することも可能です。

例えば、もしこれまで建物の管理は自分でして、賃貸管理や入居者の募集だけ別の不動産会社や賃貸管理会社に依頼している場合、その不動産会社や賃貸管理会社が管理業の免許を持っていないとしても、管理することが可能なので委託できることになります。

餅は餅屋

ただ、そうは行っても建物管理の仕事は、単に清掃や修繕だけではなく、アパートという資産を最大限効果的に運用するために必要なメンテナンス計画を含む、管理全般に及びます。

日常的な作業だけだったら、不動産仲介業者やアルバイトの人でも十分対応可能でしょうが、長期的に資産として運用することを検討するのであれば、しっかりとした管理会社を選ばれることをオススメします。なぜなら、管理のレベルが、長期的な建物の資産価値につながっていくからです。

とにかく管理に力を入れよう！

ここまで、いろいろと解説してきましたが、私からあなたにお伝えしたいことは、ひとつです。

建物の管理をしっかりと力を入れて取り組みましょう。

アパートといえども、しっかりとした管理会社を見つけて、管理を委託しましょう。

そうすることで、アパートの資産価値が減少していくスピードは通常よりも遙かになだらかになり、空室リスクを最小限に保つことができるはずだからです。

金高時道

管理会社に管理を委託しよう！管理はプロに頼もうと言っても、予算の関係上簡単にいかないこともあると思います。どうしたらよいか迷われる方も多いと思いますので、迷われた方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

ここからは、今すでにアパート管理を業者委託している場合に、どうやって変更するかを解説していきます。（新しく管理会社を選びたい方にとっては、事例を知ることで失敗しない管理会社選びの秘訣になっています。）

アパート管理会社を変える方法

まだまだ自分でアパートを管理している人が多い一方で、すでに業者委託をしている方の中には、管理会社を変更したい。そう思われる大家さんが増えています。

これまでは、ずっとつきあいでお願いしていて、長く取引しているから、慣性でアパート管理を依頼してきたけれど、いろいろな事情から我慢の限界が来ている大家さんもたくさんいるようです。

少し前まででしたら、特に何の努力をしなくても、入居者が退去したら、新しい入居者が決まる。

これが当たり前でした。また、不動産の管理は、お願いしているところを変更しなくても、何も問題はありませんでした。

ところが、大家業もサービス業という認識が出てくるようになって、アパート間の競争が激しくなってくると、そうもいっておられなくなったのです。

大家さんが管理会社を変えたいと思う6つの理由

アパート管理を変更したいと大家さんが思うには、次のような理由があるようです。

1. 一度空いたら次に埋まる間での時間が長くなった
2. 修繕にかかる費用が高額のように感じる
3. 空室が複数軒あったり、長期空室の部屋がある
4. 対応が「なぁなぁ」になっている
5. ひとつひとつの取り組みに時間がかかる（対応が遅い）
6. サービスが悪い

金高時道

ようするに、管理会社がやるべき仕事を、きちんとやらないから、「大家さんが不満に思う」ということなのです。そして、その結果、大家さんが不快な思いをしたり、経済的な損失を得たりすることがあるのです。

管理会社を変えたいオーナーの具体的な事例

これまでは、退去があったら、2、3ヶ月のうちには、次の入居者がついていたのが、半年以上空くことが起こったり、原状回復の費用が全体的に安価になってきているのに昔ながらの単価であったり。

あるいは、同じアパートの中でいくつも空室が出ていたり、早く入居者を探すように依頼しても、ただ「やっています」として回答してもらえず誠意を感じられなかったり、原状回復に必要以上に時間がかかったり、退去するのはわかっていてすぐに募集かけられるのに、実際に図面を作成して募集をかけるのは退去したあとだったり。大家さんへしっかりとホウレンソウができず、対応が悪かったり。

金高時道

大体、以上のようなことが大家さんの不満を呼び起こしているようです。

そもそも、不動産管理業自体が、これまであぐらをかいてきた業界だったのである面仕方ない側面もありますが、努力している管理会社が多数出来てきて、業界自体が底上げしている時代なので、今後かなり淘汰が進むことは間違いないでしょう。

実際にかなり淘汰が進んできていて、管理物件の移動は年々その数を増やしている状況です。

アパート管理業者がやるべき８つの業務

アパートの管理会社がやるべきことって一体何なのでしょうか？大家さんから委託されている仕事をこなしていくということになりますが、基本的には次ようなことになるはずです。

1. 日々の清掃、修繕業務
2. 入居者とのコミュニケーション
3. 退去時の精算と最短の現状回復
4. 退去予告時からの募集スタート
5. 入居者審査と契約
6. 家賃の管理
7. 長期的な修繕計画の立案と実行
8. アパート経営を円滑に遂行するアドバイス

これらが、不動産管理会社がすべき業務であるはずです。中には、これらのうちにいくつかを大家さん自身で取り組む方も多いと思います。しかし、管理が委託されている場合は、上記のような業務になるはずです。

管理業務の怠慢とは？

例えば、長期間空室があるのに、客付け募集の条件を工夫せず、旧来のやり方をただ踏襲しているだけだるのは怠慢だと思います。募集図面を作成して、不動産業者だけが情報のやりとりをできるレインズ（業者専用不動産流通情報のシステム）に登録するだけ。これじゃあ、空室率が高くなった現代では、入居者を確保することは容易ではありません。

しっかりと不動産管理業者として、顧客である大家さんに最善の価値を提供する覚悟と決意があるからこそ、最適なサービスが展開されるのであって、そうでない業者だと、上記に上げたような大家さんの不満が出るということになるわけです。

これさえやっていれば、管理業者として十分。

そう考えることが、管理業の怠慢につながるわけです。

不満があっても管理会社を変える人は少ない

一方で、上記のような管理会社を変えたいと思う理由がありながら、実際に変える人はまだまだ少ないです。なぜかというと、管理業者を簡単に変えないのにも、それはそれで理由があるからです。

金高時道

どういった理由で多くの大家さんが、管理業者に不満があるにも関わらず、業者を変更せずに黙って見ているのでしょうか。

管理業者を変えない7つの理由

アパート管理会社を変えない主な理由とは、以下のようなものです。

1. 新しい会社を探したり手続きしたりが、面倒くさい
2. つきあいが長く情がある
3. 親からのつきあいで自分だけの問題ではないように感じている
4. 他の会社や管理会社の仕事自体を知らない
5. 管理会社が変わるという未知の経験による不安
6. 今の業者が融通が効くのでよい気がする
7. 管理業というより市場に悪いイメージがある

アパートの大家業をしている方で、直近で自ら進んで大家さんになった人は、自分で自分の資産の価値を維持したり、より投資効率を上げようとしたりします。

当然のことながら、物件の管理というのは、建物やサービスの品質を確保するために、極めて重要なので、業者に満足していない場合は、すぐに変更してしまいます。

ビジネスでやっているわけなので、情やしがらみなどが入ってくる余地はないのです。

ところが、ビジネスでやっているわけではない人や長年大家さんをしている人、親から引き継いだ人などは、そうではありません。

管理業者を変更しないのは長年の大家さんが多い

もうすでに何十年も前からアパート経営をやっている人や、親から資産としてアパートを受け継いだ人などは、すでに「これまでの流れ」というものがあり、心理的になかなか業者を変更しようと思えません。

新しい取り組みをすることは、状況を改善するケースもありますが、新たなリスクに直面する可能性もあるからです。だから、先に挙げた7つの理由によって、なかなか管理業者を変えようとしません。

問い合わせを頂くことは多い

逆に親から資産を受け継いだタイミングで問題を抱えている人たちなどからは、問い合わせを頂くことが多いのも事実です。

誰しもが、「これまでの流れ」を変えるのを恐れますし、どの会社がよいかどう探していいかわかりません。また、現在の業者とのつきあいによる情もあったり、親からのつきあいがある業者をむげに断絶するのは親の意思に反するように思えるかもしれません。

それに、だれよりもそのアパートについて詳しいのは、これまでの業者であると思うこともあるでしょうし、その業者は融通を効かせてくれていると、大家さんは感じているかもしれません。

また、そもそも空室が長引くのは市況のせいであり、管理業者のせいではないと感じるかたもいるでしょう。

金高時道

そんなさまざまな事情を含めた上で、オススメしたいです。

アパート管理会社の選び方

管理会社を変えるのは非常に簡単です。

これから市場が変動していく中、旧来のやり方しか顧客に提供できず空室を早期に埋めるなど顧客の利益を最大化しない業者は確実に淘汰される時代に入っています。

不動産は、あなたとあなたの家族を幸せにするためにある大切な資産です。

業者とのつきあいのために存在するのではありません。

正しい業者とただしくお付き合いすれば、今でもこれからもずっと、アパートを運営することで一定の不労所得を得ることが可能になります。

これまで抱いていた不満を一切抱かずに済むようになる可能性があります。

また、管理会社を変更した多くの大家さんが、「もっと早くに動けばよかった」と言っています。いますぐ、管理業者を切って、新しい業者にしましょうっていうのではありません。あくまでも、「検討」をスタートしませんかとご提案しているのです。

金高時道

勇気を出して、不満を解消していきましょう！必ず明るい未来が開けることをお約束します。

様々なある管理業者

管理業者も玉石混交です。よい業者もいれば、あまりよいとは言えない業者もいます。

そして、それらのほぼすべての業者が、自社はよい会社だと言うはずです。

目利きが難しいかもしれませんが、もしこのブログをご覧になられて、私たちを信頼できるのであれば、私たちが管理させて頂くことも可能です。

金高時道

もし、いまアパートやマンションを経営をされていて、問題を抱えていてお困りでしたら、ぜひ一度詳しい内容をお教え下さい。私が専門家として、あなたに無料で相談に乗らせて頂きます。

マンション経営が成功するかどうかの成否を握る要素は、さまざまに存在します。

立地や建物のグレード、室内用の状態や広さ、購入するタイミングやローン会社、賃貸管理やそもそものコンセプトなど、数え上げたらきりがありません。

しかし、他の記事でも書いていますが、不動産投資において何よりも、もっとも大切な要素は、立地です。そのマンションがどこにあるかによって、その価値は大きく変わるのです。

大神　健志

不動産投資は、立地を買え！

と言われるように、不動産投資は、「1に立地、2に立地、3，4がなくて、5に立地」というくらいに、立地が大切になります。

これはこれで、真実なのですが、じゃあ、立地がよいところにマンションを買えば必ず不動産投資で成功するかというと、これまたそうとも限りません。

マンション経営≒立地

ということが言えるわけです。

マンション経営≒立地、「≒」のわけ

では、そもそもよい立地というのは、どういうことでしょうか？

「駅から徒歩5分圏内？都内？23区内？？港区や千代田区？これらの複数要件？大阪や福岡はどうなの？そもそもそんな場所でいくらでマンション買う？」

いろいろと思い当たる節はあると思いますが、明確に断言できる人は少ないと思います。

また仮に知っていても、正確にその立地の価値を評価できる人はあまりいません。

よい立地というのを判断出来る人はほとんどいない！

つまり、このように、言うことができます。

なので、立地をしっかりと目利きできる人はそれだけで不動産投資の達人に近づけるのですが、それだけでは不十分なのです。

不動産投資の達人たちは、そういったマンションの立地とその他の条件を含めて、トータルでマンションを評価していきます。

マンションにとって、重要なことのほとんどが立地なのですが、逆にそれだけではないのです。

正確に立地を評価できることに加えて、その他の指標をしっかりと抑えられる人が、達人になれるのです。

どれだけ立地がよくて、どれだけ資産価値が高そうに見えても、達人が購入を見合わせることがあるような要素です。

それは何か、気になりますよね。

大神　健志

それは、この記事のタイトルにもあるように、「マンションの管理」です。

不動産投資の5つの条件

マンション管理についてお伝えする前に、マンション経営で成功する条件について軽く触れておきます。

当サイトでは、不動産投資成功の秘訣は、5つのポイントに絞られると解説しています。

1. 立地環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内の差別化
5. 賃貸管理会社

上記5つの条件について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

マンション・アパートの2種類の管理

一言でマンション管理と言っても、マンションの管理には大きくわけて2つの要素があります。

ひとつは、居住用のマンションにしても投資用のマンションにしても、必要になる共用部分の管理のことで、いわゆる建物管理というものです。

そして、もう一つは、専有部分の管理のことで、投資用の場合は自身で管理する他に、管理会社に委託することもできます。この専有部分の管理は、主に入居者探しや入居者との賃貸契約や室内の修繕などを管理していくことが主な役割になり、賃貸管理といいます。

1. 建物管理
2. 賃貸管理

このように、マンション管理は大きくわけて、建物管理と賃貸管理にわけることができるのです。

不動産投資においては、賃貸管理も建物管理も、両方とも極めて重要な要素となります。

金高時道

マンション管理は、賃貸管理と建物管理の2つの管理があり、どちらも重要です。

マンション価値の最後の詰め「管理」

ただし、一般的にマンション管理といえば、二つの管理の形態のうち建物管理のことを指すことが多いです。

私が資格を所有しているマンション管理士という資格についても、「建物の管理のプロとして認定されるもの」です。

また、このマンションの建物管理に関する資格には、2つあります。

マンション管理をするのに業者として一定数必要なマンション管理業務主任者とマンション管理士です。

マンション管理士は、業を営むのにおいては、まったく必要としない資格です。しかし、扱う範囲や試験としての難易度は、マンション管理業務主任者とは比較にならないくらい難しいです。

なので、建物管理の真のプロは、マンション管理士の資格を持っている人ということができます。

金高時道

マンション管理に関する資格は、マンション管理業務主任者とマンション管理士と2種類ある。実務上必要になるのは、マンション管理業務主任者のほうだけれど、マンション管理士のほうが圧倒的に難易度が高くて、専門的！

マンション管理の品質＝マンションのクオリティ

少し話しが脱線しましたが、不動産投資においてマンション管理は極めて重要なポイントになります。例えば、同じ築20年でも築年数が浅く見える物件もあれば、まもなく取り壊しか？と思ってしまうくらい、荒れている物件があったりもします。

修繕積立金が全然集まっておらず、大規模修繕の計画が全然建てられないものや、管理費を延滞している人が多い物件、共用部が荒れていたり、修繕すべき箇所が放置されていて、そこから建物自体が劣化していたり、放置自転車が大量にあったり、不動産の価値を損なうような状態が散見されるマンションは実に多くあります。※のちほど、事例を紹介します。

どれだけよい立地にマンションがあったとしても、建物の管理が適切に行われていなければ、高い家賃をもらうことはできません。

なぜなら、よい立地であっても、建物が悪ければ住みたくないと思うのは当然のことだからです。また、管理が悪いと結果的に建物の寿命が短くなる傾向性がありますし、将来の大規模修繕で大きな費用がかかり投資効率を下げてしまうこともあります。

マンションの管理状態＝物件の価値に比例する

以上のことから、マンションの管理がしっかりとされていない物件は買うべきではありませんし、不動産投資の達人達は、必ずマンションの管理状態を、現地を見て確認するのです。

賃貸管理の重要性

建物管理と並んで、賃貸管理も極めて重要です。

建物の外観だけではなく、室内の状態や入居者への対応、家賃の管理や入退去管理、入居者募集など、賃貸管理は「家賃収入」の肝となる部分を握っています。

なので、いかにすぐれた物件であっても賃貸管理会社がしっかりとしていなければ、賃料設定を誤って入居者が集まらなかったり、対応が遅くて入居者を確保するタイミングが遅れたり、逆に相場より安い賃料で募集をかけて利回りが下がったり、賃料が回収できなくて貸し倒れしたり。

賃貸管理会社をやっていてさまざまな方の相談を受けると、多くの不動産オーナー様が劣悪な賃貸管理によって大きな損失を被っていることがわかります。賃貸管理も建物管理と並んで極めて重要なポイントになるのです。

ただし、賃貸管理の秘訣は、よい賃貸管理会社に委託するところに行き着くので、ここから先は、主に建物管理について詳しく解説していきます。

詳しくは、マンション経営を成功させるための賃貸管理・3つの秘訣をご覧ください。

建物管理について

ではまず、建物管理は具体的にどういった業務をするのか、確認していきます。

• 建物全体の清掃
• エレベーターの点検
• 消防設備の点検
• 建物の警備管理
• ゴミ出しのルール化
• 貯水槽・浄化槽の点検・管理
• 大規模修繕計画
• 駐車場・駐輪場の管理
• 管理組合お会計や総会の管理

建物管理は、上記の業務を通じて、建物を適切に管理していきます。

建物管理が重要なのは、以下２つの理由があります。

1. 入居者の観点
2. 資産価値の観点

１．入居者の観点から

まず一つ目に、新しく入居者を募集する際に建物管理は非常に重要な役割を持ちます。

新しい賃貸物件を探している入居者の多くはまず、賃貸ポータルサイトのアットホームやHOMES、SUUMOなどから物件の概要や写真を見て情報収集します。

そして、そこから賃貸仲介会社を介して、現地の内見を行います。ここで、まず入居者の目に留まるのが建物の外観、内観です。

以下のような流れで、入居者の目に入っていきます。

内見するときに、建物の外観が錆びていたり、エントランスにチラシやゴミが散らかっていたり、暗い雰囲気の建物であったりすると、第一印象が非常に悪くなり、その時点で8割の方は希望物件から外してしまいます。

現在、入居している人の立場から考えても同様で、住んでいるマンションがゴミで散らかっていたり、管理状態が悪いと、「住み心地が悪いから違う物件に引っ越そう」と思ってしまいます。

２．資産価値の観点から

２つ目に、資産価値の観点です。

マンションは築年数が経過すると、建物の外観・内観、室内設備が劣化していきます。

建物管理を適切にした物件と、そうではない物件では、資産価値の劣化スピードが全く異なります。

資産価値が落ちていくと、入居者が付きにくかったり、マンション経営として使用できる期間が短くなったり、売却時に高く売れにくかったりして、不動産経営の出口でさまざまな問題が生じてきます。

考えてみれば当たり前のことで、コツコツと定期的にメンテナンスをしていれば、長持ちするものも、放置していれば早く劣化して交換や補修が必要になるものです。

例えば、同じような鉄筋コンクリート作りのマンションであっても、長期的に長持ちするものもあれば、たった20年でものすごく劣化して空室率が激しく上昇して建て直すことになった物件があることのは、先にお伝えした通りです。

このように、短期的に見るとあまり違いのわかりににくい建物管理ですが、長期的にみると資産価値を保全する手段として非常に大きな役割を担っているということができると思います。

修繕計画は建物管理の要

特に、現在の区分マンションの場合においては、分譲当初販売しやすくするために、初期の修繕積立金を安価に設定しがちです。

結局は、自分たちの住むマンションでは、5年〜10年後には所有者たちは本気で建物管理会社と掛け合うので管理組合の総会で修繕積立金が上がることになります。

ところが、投資用のワンルームマンションなどは、実際に住んでいるのは賃借人で、オーナーは別のところに住んでいるので、なかなか本気で管理について考えません。

結局、管理会社が言うなりのままになってしまい、管理会社としてもほとんど管理組合の総会にオーナーが参加しない状態の中で、名前ばかりの理事長のもと、ほとんど毎年現状維持で進みます。

結果、修繕積立金は分譲当初のままで行きますので、10年後くらいからはじまる修繕で、20年〜30年経過した際の修繕に必要な費用が数千万円単位で不足することになります。

管理会社自体も投資用のマンションの管理会社が運営している場合、あまり積極的に建物の価値の向上のために提案をしてくれることがありません。

つまり、いかに建物管理会社がしっかりと理事会、組合に提案できるかが重要になるのです。

管理の責任はどこにあるのか？

結局、分譲マンションは、区分オーナーの持ち分の合計に過ぎなく、管理会社は「オーナーによって組成された管理組合の意思を遂行するだけの存在」です。

従って、万が一修繕積立金が足らないとなったとしても、基本的には管理会社に責任があるのではなく、マンションオーナーたちに責任があることになります。

※もちろん、建物管理会社の責任として、建物管理のプロとしてオーナーにしっかりと建物の管理と資産価値の維持のために必要なことを提案し採択していく責任はあります。しかし、あくまでもそれは管理会社側の問題のことで、本来の社会的責任としては、オーナーに責任があることになります。

ところが、オーナーとしてはそういう意識があまりないので、問題が大問題として露呈するまで、何事もなかったかのように、淡々と日時だけが経過していくことになるのです。

そして、気がついた時には、一時に数千万単位で修繕費が必要だったり、建物の品質が極めた悪い状態になってしまうのです。

どうして管理が宙ぶらりんになる？

分譲マンションについては、各区分した専有部分については、それぞれのオーナー毎に責任の所在がはっきりとしています。

しかし、共有部分である建物の自体や設備については、各区分の持ち分で共有して所有することになり、管理組合という非常にふわりとした組織で運営することになります。

実際に住んでいれば、自宅のことなので、積極的主体的に管理組合の総会に参加したりして、オーナーが積極的に関与するでしょうが、そうでなければ（つまり投資用で自分が住まなければ）お金の問題なので、ほとんど関与することがなく、関心さえ持てなくても、ても無理なからぬことです。

建物の管理をどうするか

何が言いたいかというと、結局、マンションの建物の価値を最後に決めるのは建物の管理であり、建物管理は、マンションの所有者の責任として適切な管理会社を選び、運用してもらうことが重要だということです。

建物管理を管理会社にまる投げでもいけないでしょうが、しっかりとした業者を選定して委託すれば、安心してオーナーは管理に手を煩わされることはなくなります。

そういう意味では、どの業者を建物管理会社として委託するか、その選定が極めて重要になると言えるでしょう。

金高　時道

どの建物管理会社を選ぶかは、オーナにとって何よりも大切な問題。長期的な資産価値を左右します。

建物管理の良い例・悪い例

では、具体的にどんな管理状態がよくて、どんな管理状態が悪いか見ていきましょう。

実際には、この例で見えるところだけではなく、うわべだけではわからないことがありますが、まずはパッと見てわかるところも大切です。

具体的な事例を見ることで、建物管理の違いでどんなことが起こるのかをご覧ください。

ライオンズマンション大名

金高　時道

先日、物件調査に行った物件の建物管理状態が非常に良かったので、実例をご紹介させていただきます。

物件の詳細情報は以下です。

• 物件名：ライオンズマンション大名
• 築年数：37年（2019年1月現在）
• 住所：福岡市中央区大名1丁目

弊社はこの物件のお部屋の賃貸管理をオーナー様から任せていただいています。

まず立地環境の条件が良いです。福岡市でも有名な天神・大名から徒歩5分以内、飲食店やファッションビル、ドラッグストアも近くにあり、非常に立地環境が良い物件です。

今、福岡市は10代20代の人口が増加して非常に人口増加率が伸びている都市です。

政令都市の中で

• 10代20代の人口増加数が1位（平成22年10月〜平成27年10月の増加数）
• 人口増加率が1位（平成22年10月〜平成27年10月の増加数）
• 10代20代の割合が1位（平成27年）
• 人口数が5位（平成27年）

参照元：福岡市の統計情報

若者の割合が多いため、ワンルームマンションへの賃貸需要も多いです。1月～4月の引っ越しシーズンは、ワンルームマンションへの需要が非常に多くなります。

その福岡市の中心部にある物件が上記のライオンズマンション大名です。更に建物管理状態も非常に良いのです。以下、建物外観・内観の写真を載せました。

ライオンズマンション大名　建物外観・内観

入り口から高級ホテルのような雰囲気、オートロックシステム、一階に管理人が常駐しているので、セキュリティ面は万全です。そして、外観内観、ゴミが一つも落ちていない、非常に清掃が行き届いています。築年数は37年ですが、メンテナンスがしっかりされているので、ビンテージ感、古くて価値がある、そんな印象を持ちます。

1. 立地環境　◎
2. 建物管理　◎

マンション経営は、１．立地環境　２．建物管理、この2点が揃っていれば、8割は成功する。と言っても過言ではありません。なぜなら、長期的に入居者のニーズが見込めて、資産価値を維持・向上できるからです。

ライベストコート西公園Ⅱ

一方最近、建物管理状態が悪いことから、弊社に管理が移行してきた物件をご紹介します。

• 物件名：ライベストコート西公園Ⅱ
• 築年数：築年数28年
• 住所：福岡市中央区荒戸

物件の外観・内観写真を以下に示しました。

ライベストコート西公園Ⅱ　外観・内観

前述した、ライオンズマンション大名と比べて建物の外観や内観、室内、清潔感がなく、どこか古そうな感じがして、どちらかというとメンテナンスが行き届いていない印象を受けるのではないでしょうか。

前建物管理会社が、管理をしっかりしていなかったことから、物件の資産価値がどんどん下がっていっています。

こういった事実から、2018年12月に建物管理が弊社に移行して、これから建物管理の改革をしてメンテナンスをし、資産価値向上に努めていく次第です。

建物管理状態のチェックポイント

マンション経営をする場合は、建物管理以下の点を押さえて下さい。

• 建物の第一印象、外観に清潔感はあるか？錆びて古い感じはしないか？
• 入り口は明るく雰囲気が良く、ワクワクするような感覚はあるか？
• 郵便ポストは新しく、宅配ボックスが設置されているか？
• 入り口はオートロックか？
• エントランスは管理人が常駐しているか？
• エレベーター内部は清掃されているか？
• 各界の廊下、共有部は清掃されているか？
• 電灯は付いているか？錆びていないか？
• 消火器は設置されているか？
• 清掃は定期的に行われているか？

上記の点を総合的に判断して、建物管理として良好かどうか？判断しなければいけません。

建物管理会社について

建物管理会社は、マンション管理業務主任者を抱える業者で、マンション管理専門の会社もあれば、不動産ディベロッパーの子会社が経営するパターンもあります。

中堅以上のディベロッパーは、自社で分譲したマンションについては、グループ会社の建物管理会社に管理させるようにします。

管理会社は、管理組合にマンションの管理を委託される会社でしかないので、当然のことながら、途中で管理会社を変えることもできます。

いずれにせよ、私がここでお伝えしたかったのは、マンション管理の大切さです。マンション管理は、建物の維持管理のみならず、その価値自体を担保するのに極めて重要なので、不動産選びをする際には必ず確認するようにしてください。

さらにもし、今不動産投資をすでにしている場合は、あなたの所有している物件が、適切なマンション管理をされているか確認してください。もし適切な管理が出来ていない場合は、管理会社を変えることも含めて検討すべきと思います。

それくらい管理は大切だからです。

もちろん、先にお伝えした通り、マンション管理には、建物管理と賃貸管理と2種類あり、どちらの管理も極めて重要なことを改めてお伝えしておきます。

金高時道

マンション管理は極めて重要だということ！もしあなたが、建物管理のことや賃貸管理のことでお悩みでしたら、一度ご相談ください。状況をヒアリングした上で、最適な解決策を一緒に考えます。

【参考】主なマンション管理会社

• 大京アステージ
• 日本ハウズイング
• 東急コミュニティー
• 三菱地所コミュニティ
• 長谷工コミュニティ
• 大和ライフネクスト
• 三井不動産レジデンシャルサービス
• 合人社計画研究所
• 住友不動産建物サービス
• 日本総合住生活
• コミュニティワン
• 野村不動産パートナーズ
• 穴吹コミュニティ
• グローバルコミュニティ
• 伊藤忠アーバンコミュニティ
• あなぶきハウジングサービス
• 近鉄住宅管理
• 大成有楽不動産
• ナイスコミュニティー
• ＭＭＳマンション
• マネージメントサービス
• 浪速管理
• 日本管財
• 日鉄コミュニティ
• 総合ハウジングサービス
• ライフボート西洋
• 長谷工スマイルコミュニティ
• 東京建物アメニティサポート
• 日本住宅管理
• ホームライフ管理
• レーベンコミュニティ
• 明和管理
• 関電コミュニティ
• 三井不動産レジレンシャルサービス関西
• 住商建物
• IUCコミュニティライフ
• 互光建物管理
• 西新サービス
• ユニオン・シティサービス
• 日神管財
• 阪急ハウジングサポート
• 双日総合管理
• マイムコミュニティー
• 伏見管理サービス
• あなぶきセザールサポート
• ダイワード
• マリモコミュニティ
• 日本ビルサービス
• 名鉄コミュニティライフ
• スカイサービス
• エスリード管理