アパート経営はするな！

そんな意見を言う専門家がいます。

一方で、

アパート経営をしなさい！

こんな風にいう専門家もいます。それぞれが不動産投資やアパート経営、マンション経営の専門家たちです。

各専門家が言うことは実際のところ、お互いに一理あるように感じることで、一概にどちらが間違っているものではありません。

では、アパート経営はしたほうがよいのでしょうか？

それともしないほうがよいのでしょうか？

大神健志

業界歴30年以上の不動産投資のプロの意見を聞いて下さい。

アパート経営はするな！一部を除いて…

結論からすれば、私は基本的にアパート経営はするな！と多くの方に言っています。

けれども、すべての案件がダメだとは思っていません。過去、アパート経営について絶讃した案件もあるくらいです。また、弊社では何件もアパートの賃貸管理をしていますし、たくさんの成功事例だって作っています。

それでも、基本・アパート経営をするな！と言っています。

ここから、その理由についてお話していきます。ひとつ言えることは、アパート経営という投資法自体の問題というよりは、一歩踏み込んだ別の観点から見ることが必要になるということです。

※アパート経営で失敗する人が多く出ていることについては、こちらで詳しく事情を解説していますので、ご参照下さい。

参照記事：アパート経営が必ず失敗するのはなぜか

結論：案件次第

まず、アパート経営だからといって、絶対に儲からない不動産投資なのではないし、必ず儲る投資でもないということにご留意ください。案件によっては「儲かるアパート経営」もある一方で、「儲からないアパート経営」もあるということです。

アパート経営＝儲る投資・儲らない投資＝どちらでもない！

そして、私が「アパート経営は基本的にはオススメしない」というのは、どちらかこというと、後者の確率（儲らない）のほうが高いから、ということになります。

同じ不動産投資で言えば、分譲区分のマンション経営にしても儲かる場合もあれば、儲からない場合もあります。あるいは、一棟マンションの投資についても、商業用ビルの投資にしても、駐車場にしても、バイク駐車場にしても、すべて同じです。

不動産投資の中の「アパート投資」だから儲かるとか、儲からないということはないのです。

• 一棟マンション投資
• 分譲区分のマンション経営
• 木造アパート投資
• 商業ビル投資
• 駐車場経営

これらいずれの種別も、うまくいくケースもあれば、うまくいかないケースもあるのが実情なのです。

大切なことは、どの投資法にするかではなくて、どういう風に考えて取り組むかということになります。さらに詳しく解説していきます。

大神健志

不動産投資において、「必ず儲る」というものはない。このことを強くお伝えしたいと思います。

投資自体が案件次第

逆に言うと、不動産投資自体が、そもそも儲かるかというと、そうではなくて、儲かる案件＝取り組むべき案件もあれば、そうでない案件もあるのです。

これは、世に言う投資はすべて同様に考えることができると思うのです。

アパート経営だから儲かるとか、儲からないからやらないほうがよいとか、そういったふうに考えず、すべての投資について、個別案件毎に検討することが必要になるということになるということです。

その投資大丈夫？

基本的な考え方としては、「その投資」をすることによって、世の中がよくなるのであれば、長期的にみて「その投資」はリターンを大きくもらえることになりますし、世のためにならない投資であれば、ほとんどの場合、損して終わりになってしまうでしょう。

世の中をよくする・役に立つ投資かどうか

それが、原理原則ということができると思います。

あなたのしている投資は、世の役に立っているでしょうか。原理原則にきちんと則したものでしょうか。

この原理原則に則して、さらに深くアパート経営について考えていきます。

アパート経営と特徴

アパート経営というのは、端的に言うと木造か軽量鉄骨作りの集合住宅を建築するか購入して、それぞれの部屋を賃貸することで収益を得る投資です。空き地を所有している不動産オーナーがアパート建築業者に勧められてスタートするケースが多いです。

マンション経営に比べると建物にかかる費用が小さくなるので、短期的には収益性、利回りが高くなりがちです。

しかし、鉄筋コンクリート作りの建物に比べると耐久性が低く、長期的な運用には向きません。将来的に建て直し等が必要になる可能性が高くなります。また、マンションに比べると当初の家賃が高くならないことが多いのと、家賃の下落率が高いことが特徴です。

また、他の形態の不動産投資と同様に新築と中古があります。

特徴≠利益力

しかし、これはあくまでも特徴にすぎないので、例えば実質利回り15％の中古物件を購入して7年運用して、8年目に売却したら、十分利益はでますので、案件によっては、先に述べたようなアパート経営の特徴は完全無視でも、十分よい投資となりえます。

しかし一方で、購入当初に利回り15％あったのに購入直後、退去者が出て、利回りが下がった上に、全然次の入居者が決まらないといったことも起こりえます。そうなると7年で投資費用を回収する予定だったのが、回収期間が10年、20年と伸びる上に、家賃収入が減るので、売却時の価格が下がることになります。

長期に渡る利回りを考える必要がある

アパート経営が投資に向くか向かないかは別として、収益が上がる案件は確実にあるということだけはお伝えしたいと思います。けれどそれが「アパート経営をすること＝収益が上がる」とはならないという点も強調しておきます。

大神健志

案件によって、取り組むべきものとそうでないものがあるということです。

市場の傾向性から見るアパート経営

次に、アパート経営をしようと検討している人、あるいはアパート経営を販売している人は、どういった人が多いかという、市場分析的な傾向性から考えてみます。

そうすると、アパート経営を検討している人の圧倒的に多数が、空き地を所有している人であることがわかります。土地を持て余して有効活用できていない人に対して、アパート建築業者が営業しているケースが多いということになります。

このような場合、遊休土地のオーナーとしては、遊休土地を活用することが目的になり、アパート建築業者としては遊休土地に建物を建築することが目的となります。

• 土地オーナーの目的＝土地の活用
• アパート建築業者の目的＝建物の建築

アパート経営の市場自体が、「アパートを経営して、どういうニーズに対してどういう物件を提供して、どんなリターン（利回り）を得るか」という不動産投資本来の目的から外れた目的からスタートすることになります。つまり、ビジネスとしての考え方をすることができない構造にあるということができるということです。

アパート経営でうまくいく原則＝入居者のニーズを長期的に満たすこと

その結果、レオパレス問題やサブリース問題が起こっているのが現状ということができます。

参照記事：レオパレス21のサブリース問題

なぜ、アパート経営しなさい！とするな！と両方の意見があるの？

話を一旦元に戻しますと、なぜ、「アパート経営をしなさい！」という意見と「アパート経営はするな！」という意見があるのか、少しずつ見えてきたと思います。

つまり、基本的に「アパート経営をしなさい！」というのは、アパート建築業者さんであることが多いです。アパート建築業者さんはアパートを建築して儲りたいと思っていて、土地を持て余している人に、有効活用する方法を提供したいと思っているわけです。

だから、「アパート経営をしなさい！」というというわけです。

アパート経営をしなさい！という理由＝余っている土地にアパートを建てなさい！

一方で、「アパート経営をするな！」と言っている人は、次の意見を持っています。

不動産投資というのは、そもそも「賃貸需要に長期的に応える物件を市場に供給する」ことで、長期的な利回りを得ることを目的としています。

なので、あくまでも不動産投資は、市場における入居者ニーズを汲んだ物件を選定するのが重要であって、「土地が余っているからという理由」でアパートを建てて成功するものではないと思っているわけです。

アパート経営をするな！という理由＝アパート経営は余っている土地に建築して有効活用するものではない！

つまり、見ているところが違うのですね。

• アパートを経営して、余った土地に建物を建て、業者としては売上が上がって満足をする
• 賃貸ニーズが長期的にあり、競合優位性の高い物件を所有して収益を長く得続ける

この目的の違いが、発言の違いになっているということです。

一番大切なことは何か？

アパート経営で失敗する理由という記事で書いたのですが、不動産経営においてもっとも大切なことは、ゴールセッティングです。つまり、誰のために何のためにどうして不動産経営をするのかを明確にすることです。

不動産経営で大切なことはゴールセッティング

アパート経営で成功するためには、その目的を遂げるために、「どこ」で「どんな間取り・内装」で「どんな建物」を建築して、「どう建物を管理・運営」していくかという戦略が必要になります。

ところが、何度も繰り返しになりますが、遊休土地を有効活用するという目的で、「アパートを建築することが目的のアパート建築業者」がアパートを建築すると、当然のことながら、「アパートを建てることが目的」になってしまいます。

結果、アパートに賃貸需要がほとんどなく、想定した家賃を得ることができなかったり、アパートを建てても入居者がつかなかったりすることも起こります。

状況によっては、サブリースでアパート建築業者が賃料を保証してくれるから大丈夫と考える方もいらっしゃると思いますが、家賃収入が得られないアパートの賃料をずっと同額で保証することはほぼ不可能です。

だから、私たちが相談を受けてアドバイスをする時には、アパート経営をするなということが多いということになります。

大神健志

いずれにせよ、アパート経営を検討されている方はぜひ一度、私たちにお問い合わせ下さい。アメリカ生まれの不動産投資の科学的なシミュレーション技法を使って、あなたが本当にアパート経営をすべきなのか具体的な事例を判断します。しかも、業界歴30年という長期の経験・キャリアとのミックスによって生まれた独自の分析技法を活用できますので、かなり精緻なシミュレーションと判断材料を提供できます。費用は一切かかりませんので、安心してご連絡ください。

しかし、特にこれからアパート大家さんになろうとしている方やこれから検討する方や、さまざまな不動産投資の中でどれがよいか検討している方、不動産以外の投資も含めてお金の運用をどうするか検討している方など、アパート経営を検討中の方にとって、一番気になるのはリスクだと思います。

どんな投資でも、リスクはつきものですが、アパート経営をする上でリスクは何があるのでしょうか？

この記事では、アパート経営に関するリスクと失敗事例について解説していきます。

アパート経営とは何か？

アパート経営とは、所有している土地（購入した土地）にアパートを建設して、入居者を付けて家賃収入を得ていく投資です。

また、マンション経営という投資もあります。マンション経営は、分譲マンションの一室を購入し、そのマンションを人に貸して家賃収入を得ていく投資です。

これらの投資は、基本的に家賃収入を得て、資産を形成していく点は同じですが、投資対象がアパートかマンションかで異なります。

※マンション経営に関わることは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産投資・マンション経営の5つのメリットと4つのデメリットや3つのリスク

アパート経営のリスクについて

アパート経営のリスクは5つあります。

1. 購入する物件のリスク
2. 空室のリスク
3. 設備劣化リスク
4. 金利上昇リスク
5. 将来的な物件売却のリスク

※こちらでは概要説明に留めます。各項目のリスクについて詳しくは以下の記事で解説していますので、そちらをご確認ください。

参照記事

必読！中古ワンルームマンション投資で失敗するリスクを回避する具体的な方法

リスクの中でも最も注意しなければいけないのが、購入する物件のリスク、空室リスク、この２つです。購入する物件を間違えると、将来的に賃貸需要が見込めず、空室が継続的に発生することになってしまいます。

また物件の設備は、築年数の経過とともに少しずつ劣化していきますので、いずれ設備の修繕や交換が必要になってきます。

金利上昇リスクは、金利が上昇することにより、ローンの支払い額が増えるリスクです。

将来的な物件売却リスクは、将来的に物件を売却する際に資産価値が落ちる可能性があるリスクです。

アパート経営の失敗事例

アパート経営でよくある失敗事例が、アパート経営を始めて入居率が悪く、収益が安定しないことです。

アパート経営を始める方は、以下のような流れで業者から勧められ実践する方が多いです。

1. 不動産業者が、将来の年金対策や資産運用のためにと、あなたが所有している土地にアパートを建てましょう（または、土地を新しく購入して）。とアパート経営の話を持ち掛けてきます。
2. サブリース契約を結ぶので、もし空室になったとしても、賃料は保証しますので、安心してアパート経営に取り組めます。※ここで将来的な賃料をシミュレーションした資料なども一緒に見せられる場合があります。
3. オーナーとして一番不安なことは、本当に入居者が付いて家賃収入が入ってくるかどうか？というところですから、多少収益性が落ちても、空室リスクを保証してくれるサブリース契約だから安心。と実践するオーナーが多いのです。

※サブリースに関する詳しいことは以下の記事を参照ください。

参照記事

サブリースとは？意味と仕組みを超わかりやすく簡単に解説しました

入居者が付かない、、

しかし、アパート経営を始めたものの、なかなか入居者が付きません。理由は、物件が駅から離れすぎていたり、物件エリアでそもそも賃貸需要が見込めないことが原因です。

不動産業者は、入居者から家賃収入が入ってきて、オーナーに支払う賃料との差額で利益を上げています。なので、入居者が付かなかったり、家賃が下がると、オーナーに支払う賃料も減額せざるを得なくなります。

入居者が付かないにも関わらず、周りには更に新しいアパートがどんどん建設されていき、競合が増えていきます。

以下の記事で詳しく解説していますが、かぼちゃの馬車シェアハウス投資では、物件の入居率が非常に悪く（一時30％台まで入居率が落ちた）賃料の減額が続き、結果サブリース賃料の支払いが停止し、会社も倒産しました。

オーナーに残されたのは、賃貸需要が見込めないシェアハウスと数千万円単位のローン残債です。

参照記事

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

アパート経営がうまくいかず弊社に相談がきた事例

過去、アパート経営がうまくいかないとオーナーさんから相談をいただいたことがありました。

相談いただいた物件の詳細は以下の通りです。

物件詳細

• 物件：アパート
• 立地：千葉県、駅から徒歩4分の立地
• 総戸数：8戸
• 建物構造：木造
• 建物階建：地上2階
• 築年月：1972年3月（築48年）
• 間取り：１K

相談をいただいたとき、このアパートは8室中、5室空室で3年以上も空室という状況でした。

オーナーさんもいろいろと努力を重ね、管理会社を変えてみたり、外装工事をしたりしました。しかし、全く状況は変わりませんでした。

当時の不動産会社は都合の良いことばかりを言って、ただ管理をするだけ、工事を受注するだけで入居者は付かない。そんな状況でした。

そのオーナーさんから弊社に相談いただき、物件調査で、私たちは室内を見させていただきました。

室内に入ってみると、部屋の中でコバエが死んでいて、こんな状況では正直入居者は付かない、と言わざるを得ない状況でした。

このアパート経営で問題だったのは、賃貸管理会社の対応です。

賃貸管理会社の怠慢、ただ毎月管理手数料を引かれるばかり、自社の利益ばかりを求めて、賃貸管理会社として最も重要な、客付けをして家賃収入をオーナーに届けるという責任をほとんど果たしていませんでした。

※賃貸管理について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

賃貸管理会社の変更

そこで、半ば諦めかけていたオーナーさんと話をして、賃貸管理を弊社で引き継ぐことになりました。

その結果、3年間空室だった部屋を2ヶ月で埋めることができ、5室空いていた部屋は1年以内にすべて満室となりました。

付き合う業者次第で、アパート経営の結果も変わってきます。

業者の言う通りにしてもアパート経営がうまくいくわけではない

業者の言う通りにすれば、毎月家賃収入が入ってきてうまくいく、わけではありません。

基本的に上記で解説した業者のスタンスとしては、オーナーがアパート経営でどう成功するか？よりも、自社の利益をどう取るか？に重きを置いています。なので、アパートを建設してそこから安定的に家賃収入が入ってくるかどうか？将来的な賃貸需要がどうか？という点はほとんど考慮されていません。

その結果が、シェアハウス投資かぼちゃの馬車の問題そして、弊社に相談いただいたオーナー様の事例です。業者は自社の利益を第一に考えているのであって、アパート経営がどう成功するかについては考えていない、と思ってください。

このような業者側にももちろん問題がありますが、アパート経営は投資で自己責任な面もあります。

全て業者任せにせず、ある程度情報収集をして、アパート経営で失敗しないように、あなた自身でもリスクを把握する必要があります。

アパート経営で重要なことは何か？

では、アパート経営で重要なことは何なのでしょうか？

アパート経営で重要なことは、物件に継続的に入居者が付いて、家賃収入が入ることです。つまり、所有しているアパートが入居者から選ばれ続けなくてはいけません。

当サイト内の、マンション経営成功の5つの条件にもまず立地環境条件が重要、と述べていますが、アパート経営も全く同じです。そして次に、信用できる賃貸管理会社と組むことです。

失敗している事例の多くは、この購入する物件の立地環境条件を全く考慮しておらず、それらを信用できない業者が勧めています。

入居者が見込める立地環境とは？

では、継続的に入居者が見込める立地環境とは何か？それは、以下に挙げる項目です。

• 駅からの近さ
• 物件周辺の生活環境、住みやすさ
• 利便性の良さ
• 都心部へのアクセスの近さ

例えば、入居者が学生であれば、通う大学へのアクセスの良さはどうか？とか、会社員であれば、最寄りの駅までの距離、会社まで乗り換えなしで行けるかどうか？物件周辺にコンビニやスーパーなどがあり、住みやすい環境かどうか？といった条件です。

入居者は物件を探すときにまず最初に、物件の立地環境条件で選定します。長期継続的に入居者を付けるには、まず物件の立地環境条件を押さえる必要があります。

参照記事

不動産投資は物件選び重要で、特に立地環境が成功のカギ！5つのポイントを解説しました

信用できる不動産業者とは？

そして、信用できる不動産業者に管理を任せることが重要になります。

前述した通り、物件の購入から賃貸管理まで、信用できない業者に任せると、アパート経営の全てがうまくいかなくなります。

しっかりと顧客の求めていることに応えていること、客付けをスピード良くすること、自社の利益ばかりではなくオーナーのアパート経営成功を追求していること、こういったことをしっかりと実践する業者が信用できます。

参照記事

信用できる不動産業者の選び方

アパート経営のリスクと失敗事例のまとめ

繰り返しますが、物件の立地環境条件そして、信用できる不動産業者を押さえるかどうかで、アパート経営の成功か失敗の8割は決まります。

アパート経営で失敗しないように、今回説明した、失敗事例やアパート経営のリスクをしっかりと押さえておきましょう。

※以下にリスクと、失敗事例に関する記事を挙げておきます。一度目を通してみてください。

参照記事

• マンション経営5つのリスク
• シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について
• レオパレス21のサブリース問題

大神健志

アパート経営で具体的にどのような物件を選定すれば良いか？実際の物件事例など詳しく話を聞きたい方は一度お問い合わせください。相談は無料で受け付けています。

そんな悲鳴とも取れる叫びを聞くことがよくあります。アパート経営で失敗したと大家さんが話をしていることは、確かにたくさん発生しています。

さまざまなアパート経営の失敗を分析すると、大家さんは、主に次にような7つ理由からアパート経営に失敗したと感じているようです。

アパート経営で失敗の基準

1. 空室が多くて家賃収入が減った
2. 全然入居者が決まらない
3. 建築時のシミュレーションと全然違う
4. ローンより家賃収入のほうが少ない
5. 管理会社との人間関係の問題
6. いろいろな手間が面倒
7. 滞納等入居者とのトラブル

もちろん、細かくわけると失敗という要素は他にも無数にあると思いますが、これまでの経験上、アパート大家さんが「失敗したと感じる出来事」は上記のようなものが理由であることが、ほとんどでした。

大神健志

上記7つの理由を元に、詳しく分析してみました。

アパート経営で失敗するというのはどういうことを指すか？

まず考えて頂きたいのですが、上であげたような大家さんの声は、本当に失敗と言えるのでしょうか？

大家さんが「アパート経営で失敗した！」と言っていて、例えば「全然入居者が決まらない！」を言っているというのは、確かに入居者が想定よりも決まっていないというトラブルが起こっているのは間違いありません。

しかし、トラブルを持って「失敗」と判断するのは、早計ではないかと思うのです。（例えば、入居者が決まらない！→だから失敗した！一見そうなのですが、入居者が出てまだ、20日しか経過していないとしたならば、正直、避けられないレベルの空室期間です。）

何をもって、失敗と定義するのか？

大切なことは、何をもって失敗と言えるのかについて、しっかりと考えることです。（逆に言うと、何をもってアパート経営で成功したと言えるのかを考えること、つまりアパート経営の目的をしっかりと確認することが極めて重要です。）

極めて真っ当な話ですが、ある目的を持ってアパート経営をした場合で、その目的を遂げることができたなら、そのアパート経営は成功したといえるでしょう。逆に目的を遂げないとしたならば、それは失敗といえるでしょう。

例えば、このような話を想像してみてください。

どのような山に登りたいのか？

あなたは、なんとなく山に登りたいと思ったとします。

そこで、とりあえず勧められるまま筑波山に登りました。もしあなたが、山登り（＝アルプスなど数千メートル級の山を登るの）が好きな人なら、筑波山では物足りないでしょう。

一方で、初めて山登りをするような人だったら、筑波山はちょうどよい高さで、大満足して絶景に感動することでしょう。

大神健志

このように、それぞれの状況にあった目的が異なれば、同じことでも、成功となったり失敗となったりします。

あなたはなぜ、アパート経営をしたの？

不動産投資、不動産経営についても、まったく同じ事が言えます。一体なぜ、あなたはアパート投資をはじめたのでしょうか？

そこがしっかりとしないまま、漠然と不満があって「失敗した、失敗した」と言っていたのでは、具体的にどう対処してよいかわからないことになります（つまり、単なる不平不満愚痴と同じですね）。

しっかりと、どうなりたいか、を明確にして、「目的を遂げるために現実的で最良な方法」を選択できるようにすることが大切だと思うのです。

よくあるアパート経営の目的

• 利回り収益を得ること→一体どれだけの利回りを求めるのか？現状の物件で適正な利回りはいくらか？あるいは、いくら以上の収益が得られれば収支が合うか？
• 節税→一体いくら税金を納めていて、いくら節税になったのか？
• 空き地の有効活用→有効に活用できたらトントンでよいのか？
• 売買差益を得ること→いつまでにいくら利益になればよいのか？

一般的に、上記のような目的でアパート経営を始める方が多いです。あなたの場合はどうですか？

目的がわかれば、それが到達したと見なせる状況はどうでしょうか？例えば、利益を上げると言っても、1円でよいのか、100万円でよいのかで、随分と求める利益が違います。上記のリストを元に検討してみてください。

アパート経営における2種類の失敗

アパート経営の目的は何かを具体的にしたところで、さらにもう一歩踏み込んで、「客観的な成功と失敗」について考えていきたいと思います。

大神健志

さきほどまでのテーマが、そもそもアパート経営の目的は何ですか？という問いかけでした。ここからは、1つは目的云々以前の問題として、アパート経営のメリットが得られているとはいえない＝客観的な失敗、ということについて、もう1つは、客観的に失敗とはいえないが、目的を遂げられない＝相対的な失敗、ということについて解説します。

アパート経営の価値

基本的にはアパート経営をされる人は、アパートを建築するか購入して、誰かに賃貸することで家賃収入を得ることをします。つまり、アパート経営は本質的に、お金を投資してリターンを得る行為です。

ということは、必然的に、アパート経営全体を通して得られる利益よりも、出費のほうが多いとそのアパート経営は失敗だったということができると思います。

ただし、アパート経営は、概ね10年〜20年かけて投資した金額の元を取る投資なので、20年以内に元が取れるかどうかという視点で考えていきましょう。これが、アパート経営で失敗と定義付けすることができる１点目のポイントです。

適切なゴールセッティング

もうひとつは、アパート経営の当初の目標が達成できない時に、失敗したということができます。（目的と目標の違いは、具体的な到達基準があるかないかです。）

例えば20年で投資金額を回収できたとしても、当初の目的が10年で投資金額を回収することだっとしたら、このアパート経営は失敗したということができると思います。

もちろんアパート経営は、投資なので、多少収益が前後することはあります。なので、10年で投資金額の元を取る（＝実質利回りで10％程度）が目的だとしたら、例えば実質投資利回りで8％くらいまでを許容範囲に設定するなどの、ゴールセッティングに一定の閾値を定めることが非常に大切になります。

アパート経営の2つの失敗基準

アパート経営で失敗するというのは、以上のように、2つの基準があるということになります。まとめるとアパート経営における失敗の基準は、次の2つです。

1. 投資金額を20年以内で回収できない
2. 当初のアパート経営の目標を遂げられない

このような基準で見たときに、アパート経営で失敗する人が多くいることになるのですが、失敗したという人の多くが、実は、このいずれでもないことがあります。

それは一体、どういうことでしょうか。

アパート経営に失敗したという人の特徴

実は、アパート経営で失敗したと言っている人の多くが、本当の意味で失敗しているわけではありません。

どういうことかというと、アパート経営に失敗した！と言っている人の多くが、そもそも何のためにアパート経営をするのか明確にしておらず、ゴールセッティングができていないこと多いということです。

何の基準もなく、不平を言っているだけの状態に陥っているわけです。

不平不満でしかない

成功した、失敗したという基準がない状態で、アパートを建てた会社あるいは管理会社とうまくいかないなど不満があったり、当初言われていたよりも運用成績が悪かったりすることがほとんどです。

基準もないし、先にお伝えした客観的な基準をクリアしている、けれど、業者とうまく言っていないということです。一方で、逆にこういうケースもあります。

運用方法が悪い

管理方法を変えるだけで、一気に満足度が上がって、利回りがよくなることがあります。

長期間空室になって困っていたり、投資利回りが下がっている場合でも、管理方法等を変えるだけで成績を劇的に向上させることができたりするのです。

つまり、この場合は、アパート経営自体が悪いと言うよりは、管理・運用方法が悪いということになります。

ほとんどは失敗しているわけではない

以上のことから、実は「アパート経営で失敗した！」と言っている多くの大家さんがなんとなく失敗したと思っているだけで、本当は、失敗したとは言えないことがほとんどなのです。

大神健志

でも、正直、私たちの価値観からすれば、不平不満を言っている時点で、ほとんど失敗しているようなものです。お金出して投資して、幸せになるどころか不満になるのですから。

では、どうしてこんことが起こるでしょうか？

アパート経営で失敗する5つの原因

1. アパート経営に向いていない場所でやっている
2. 営業マンのいいなりになってしまっている
3. 付き合う業者を間違っている
4. 大家さん自身が正しい知識を持っていない
5. 管理会社を間違えている

どうして、多くの大家さんがこういった状態、すなわちアパート経営に不満を抱いた状態になっているかというと上記のように5つの理由があるのです。

アパート経営に向いていない土地

まず、第一に、アパート経営をやるべきではない立地にアパートを建てて運用しているケースが見られます。

アパート経営は、賃借人に住居を提供するというビジネスの1つなので、立地は極めて重要なファクターなのです。

しかし、大家さんからすれば、単なる土地の運用方法でしかなく、たまたま土地が空いているという理由だけで、アパートを建てたりします。

これじゃあ、たまたま目の前にコーヒーが落ちていたから、珈琲屋さんをやるようなもので、成功しないのは当たり前です。

向いていない土地にアパートを建てる理由

もちろん、容易に空き地にアパートを建ててしまうのには理由があって、アパート経営をオススメする業者さん、営業マンやコンサルタントが、自社の利益ばかり求めて、本当の顧客利益を追わないことが悪の元凶だったりします。

どんな立地であっても、アパート経営することを勧めてしまい、間違った場所でアパート経営をスタートさせてしまうのです。つまり、営業マンの目的がアパート経営を売ることであり、大家さんが営業マンの言うなりになってしまっているのが問題なのです。

誰と付き合うかが成功の秘訣

ということは、逆にいうと付き合う業者選びを間違っているということになります。本当によい業者だったら、アパート経営をすべきでない立地でアパート経営をしましょうとはオススメしないはずです。

むしろ、オーナーさんがアパートを建てたいと言っても、それでその業者の利益が多く発生することが想定されるとしても、よい場所でなければ、業者はアパート経営に反対すべきです。

なぜなら、将来的に大家さんが成功してアパート経営で儲からないということは、その業者自体が儲からないことになるからです。不動産投資会社や管理会社は、大家さんが儲かって初めて長期的に栄えることができ、儲け続けることができる、そんな業者だからです。

大家さん自身も学ばないといけない

そして、最後の大家さん自身も正しい知識がないことも問題です。業者選びの知識、不動産投資の知識、経済の知識、これらの知識をある程度得ることではじめて、アパート経営で失敗せずに済むわけです。

正直、アパート経営で本当に顧客視点で経営している業者は非常に少ないです。ほとんどが、自社の利益のためにアパート経営を勧める業者です。

大神健志

なので、不動産業者は淘汰が激しく、長く経営できる業者が少ないことになります。あなたがもし、アパート経営を真剣に検討しているのであれば、正しい業者を選ぶことをオススメします。正しい業者の選び方は、こちらをご覧下さい。

所有している空き地にアパートを建てて 運用したら、家賃収入を得ることができる。不動産投資は、他の投資方法に比べて、実物が残るので非常に安心な投資だ。今なら管理会社が家賃保証をしてくれるし、ローンの金利も安くて、ただ同然だ。3,000万円投資して、年間300万円の家賃収入が見込める。土地を無駄にあけていても仕方ないから、そうしよっか！

アパート経営をすると10年で資産が1億円以上作られるらしい。しかも、ほとんどお金をかける必要がないって！なんてすごいんだ、アパートローンは！早速購入しよう！

このような安易な考えから、アパート経営を始めてしまう人が非常に多いです。しかし、本当にその目論見通りにことは運ぶでしょうか？

また、一言でアパート経営と言っても、取り組む人によって、それぞれ目的と趣旨が違いますし、それぞれの状況によっても取り組み方が異なります。

アパート経営を始めるきっかけは？

一つめのパターンは、土地活用としてアパート経営をするケースです。主に地主さんが取り組む方法で、何らかの状況で空き地を引き継いだことがきっかけで、建築業者の営業がきっかけでアパートが建築されることがかなりの割合を占めます。

また、一方で全く土地などを持っているわけではないのに、中古のアパートを購入して運用する投資家もいます。巷で見かけるような、0円で億単位の資産を築こうなどと謳う本にもある通りです。それが、上記2番目のパターンです。

大神健志

アパート経営には、自分の持っている土地に建築するパターンと、新築か中古は問わず、土地込みで購入するパターンとがあるんですね。

アパート経営は儲かる!？

では、アパート経営は、本当にそんなにおいしい投資で、儲かるものなのでしょうか？

アパート経営自体が儲かるとも儲からないとも、どちらも正しくなくて一面的です。確かにアパート経営ですごく儲ける人がなかにはいますし、逆に損をして最悪の場合、破産してしまう人がいるのも現実です。

大神健志

？？アパート経営は、本当に儲かるの？それとも損するの？？

アパート経営でうまくいかないパターン

例えば、郊外で駅から徒歩25分の場所に16㎡のワンルームで3点ユニット（風呂・トイレ・洗面が一部屋に収まっているタイプのバスルームの略）の物件があったとしましょう。周りには、もっと広い25㎡でバストイレ別の1Kタイプのマンションがたくさんあり、家賃も3万円と安いです。

果たして、そのアパートに入居者は着くでしょうか？

おそらくほとんど入居者は、「つかない」と思います。16㎡の3点ユニットの物件は、バブルの頃には実際にたくさん建築されました。そして、現在、そういったアパートがたくさん空室になって家賃が得られないでいるのです。

家賃が得られなければ、当然、収入は入ってきませんので、投資としてのリターンがない状態になり利回りが下がることになります。また、ローンを組んでいる人はほとんどが、家賃収入を使って金融機関に返済しようと考えているはずなので、空室が多くなれば、当然ローンの返済を滞ることにもなりかねません。

アパート経営でうまくいくパターン

一方で、アパートを何棟も持っていて、すべて満室経営で、年利20％という高利回りを得るような投資家の人もいます。

同じように駅から離れていても、家賃を安くしたり、他とは異なるデザインや機能を持った物件にしたり、あるいは、そもそも駅から近いよい場所や人気のエリアに物件を持っていたりします。

年利20％で運用できれば、5年で投資金額の元が取れて、10年で投資金額ば2倍になります。

そもそも、投資というのは、「投資した金額をいかに効率良くリターンとして得るか」というものです。家賃というリターンが小さくても、そもそもの投資金額が小さければ成功することがありますし、逆に家賃が高くても投資金額が多ければ儲かりません。

アパート経営の仕組み

では、どうしてアパート経営でうまくいく人とうまくいかない人とがあるのか？その理由を探る前に、まずは、アパート経営という投資のからくりを簡単にみておきましょう。※ここでは、おおざっぱな流れ、概要だけを抑えて下さい。

アパート経営の仕組みは、こうです。

1. アパートを建てる
2. 建てたアパートの部屋に入居者がつく
3. 入居者から家賃収入が入ってくる
4. 固定資産税やローン、火災保険、（あれば）管理費用等の支払いをする

さらに経年に応じて、必要な補修をすることが必要になります。

大神健志

アパート経営の儲け＝家賃収入−経費　ということだね！

例えば、外壁や屋根は10〜20年に一度まとまった修繕をしないといけませんし、内装については、入居者の入れ替わりの時に、経年劣化した部分（入居者が負担する原状回復分を除いた部分）のリフォーム部分は経費が必要です。さらに、給湯器などの建物付属設備や建物自体が破損した場合は、その修繕費も必要となります。

家賃収入≠儲け

家賃が毎月100万円入ってきたとしても、年間1,200万円支払いがあれば、収益はとんとんになります。
また、年間収益が100万円あっても、修繕費等で、10年間で1,000万円かかるとしたら、これまたトントンになります。

そう考えるとアパート経営というのは、単に家賃がいくら入ってきたかということが重要なのではなく、実際にどれだけ儲かったのかが大切になるということができます。

そしてそれも、単年や数年程度でどうのこうのというよりは、10年、20年、30年経ったときどうかという長い年月で物事を見る必要があります。

表面利回りとネット（実質）利回り

これまで見てきたとおり、アパート経営の場合は、他の投資と比べて、初期費用以外の運営費用が必要になるので、投資利回りを考える時には、表面利回りとネット利回り（実質利回り）と分けて考える必要があります。

よくアパート経営を販売している会社は、このうちの表面利回りをとって、「年利10％で運用できますとか、初期費用は10年で回収できますよ」とかいいます。

しかし、表面利回りは、あくまでも家賃収入なのであって、大家さんとしてはここから諸経費である、管理修繕維持費用を差し引きしたものが利益ということになります。（会社で行っても売上げがいくら高くても、経費が多くて利益がでなければ、意味がないのと同じです。）

従って、大家さんが見るべき数値は、この表面利回りではなくて、ネット（実質）利回りのほうということができます。

大神健志

表面利回り＝年間家賃収入合計÷初期投資費用

ネット（実質利回り）＝（年間家賃収入−管理修繕維持費用）÷初期投資費用

なので、この実質の利益をベースにした利回りを元に、儲かるアパート経営と儲からないアパート経営を見極めて頂きたいと思います。では、儲かるアパート経営と儲からないアパート経営は、何が違うのでしょうか。

アパート経営が成功するための条件

大神健志

1. 立地
2. 立地
3. 立地

3〜4が立地

5番目の要因が立地

・・・

です。笑

つまり、立地がほぼすべて、です。アパート経営で成功するためには、よい立地でニーズにあった建物を建てることが必要ということになります。

逆に、自分の土地が空いているからという理由で地方都市の駅から遠いところに建てたアパートは、想定より入居者が集まらなかったり、家賃がものすごく安価だったりして、かなり厳しい状況になっている人もいます。

私がお会いしたさまざまなオーナー様の中には、6室中1室しか入居者がいなくて、ローンを返すのに一苦労だという方もいました。一方で、都心の人気の場所では、築30年を経過するような古い建物であっても、入居者で埋まっていて、空室ができてもすぐ埋まるようなアパートもあります。

立地がすべて、でもない

こう考えると、立地がすべてではないですが、立地がすべてというくらいに立地は重要ということになります。

※ただし、しあなたが立地の悪い場所にアパートを所有しているとしても諦めないで下さい。その立地に併せた施策で、80％以上の確率で入居率を高めることは可能になります。

大神健志

競合条件とニーズの強さと将来的な受給バランス。そして建物のクオリティが大切

このように、アパート経営は立地がほとんどすべての要因だ（けれど、他にも要因はある）ということを解説しました。要重要なことは、アパートも他のビジネスと同じように、需要と供給のバランスによって、入居率や家賃が決まると言うことです。

なので、よい立地というのは、賃借り人が多い人気のエリアでありかつ、供給が少ない（アパートやマンションが少ない）エリアということができます。需要があって、供給が少なければ、当然のことながら、空室率は低くなって家賃が上がることになりますし、重要が少ないのに供給が多ければ、空室が出ることはほとんどなく、家賃の値下げ合戦が繰り広げられることになります。

そういう意味では、アパート経営は立派なビジネスであるということができます。

だから、アパート投資と一部では言うことはありますし、広いくくりで考えるとアパート経営は、不動産投資の一部ではあるのですが、アパート「経営」というのだと思います。

土地活用としてアパート経営をする際の注意点

ここまで、アパート経営とは何なのかを解説してきました。

ここからは、アパート経営をする場合の注意点についてお話していきます。これからアパート経営をしようかどうか検討している方向けの内容になります。それ以外の方は、他の記事をご覧になって頂けたらと思います。

少し長くなりましたが、あと少しで一旦おしまいになりますので、もう少々お付き合いください。

なぜ、何のために？

まず、あなたがアパート経営をしようと思っているのはなぜなのか、しっかりとご確認頂けたらと思います。

投資としてお金を運用したいからなのか、ローンを組んで、将来の資産を効果的に作って行きたいからなのか、それとも単に空き地を所有していてそのまま空けていてもまったく無駄だからなのか。

その目的によって検討すべきことは違います。ただし言えることは、先の例でいくと、最後の空き地を所有していてアパート経営を検討している方以外については、投資についての一般的な検討材料が注意点としてあげられます。

一般的な注意点とは

投資における一般的な注意点というのは、アパート経営独特のメリットとリスクはなにかを見極めること、次に具体的な物件のメリットとリスクを見極めること。そして、長期的に見て、その投資はどの程度の利益をシビアに見て稼げるのかという点です。

また、当初の設計や計画は、あくまでもシミュレーションに過ぎないので、当たることもあれば、当たらないこともあります。最悪の場合、どのような事態になるかもしっかりと検討することが必要ですし（もちろんその際の備えも必要）、業者のいうことを単に真に受けることは避けましょう。そいう意味では、複眼的にシミュレーションした方がよいケースも多々あります。

その業者が言っていることシミュレーションは本当なのか？実現可能性はどうなのか？

その当たりについて知りたい場合は、セカンドオピニオンサービスをぜひご利用下さい。防げる失敗をしなくても済むようになりますし、プランを実行する場合も安心して決断することができます。

アパート経営に適した土地≠あなたの土地

一方で、土地が空いているからアパート経営をしようと考えている方には、もっともっと注意が必要です。確かに、今空いている土地をそのままにしておいては、もったいないです。土地の無駄遣いだと思いますし、そこから何も価値が生まれません。

だからといって、うかつにアパートを建ててしまうと、万が一空き室が埋まらなかった場合に、もっともっと大きな経費が出ていくことになり、損失を増やすことになります。

確かに、うまくいけば、アパート経営はよい投資になりますし、経費を落とすことができて節税もできるでしょう。しかし、入居者がつかなかったらアパート経営なんて絵に描いた餅になります。

たまたま空いている土地＝アパート経営に向いた土地

なわけはないんです。アパート経営に向いて土地は、これまでお伝えした通り、需要があって供給が少ない立地のことを指しています。あなたの土地＝アパート経営に適した土地とはいえないのです。

あなたの目的≠業者の目的

一方で、アパート経営を販売している建設業者は、アパートを建てることで儲けます。あなたの土地にアパートを建てることが仕事なのであって、あなたを儲けさせることが仕事なのではないのです。

なので、業者の口車にのるのではなく、しっかりと検討しリサーチして性格にシミュレーションした上で、本当にアパート経営が有効なのか、もしかしたら他の投資（太陽光発電や風力発電、バイクガレージや駐車場など）のほうが向いているのではないか検討することが必要になるのです。

大神健志

あなたの目的を遂げるのはどうしたら効果的かをしっかりと検討してください。