そこで今回は、
・そもそもマンション経営とは何なのか
・どんなメリットがあるのか
・成功するマンション経営の条件は

など、基本から学べる内容をお伝えします。

※こちらのブログは、動画でもご覧になられます。併せてご確認ください。

基本：マンション経営とは？

マンション経営とは、購入した物件を第三者に貸し、家賃収入を得ることです。

世の中には様々な金融商品があります。例えば株、投資信託、金、FX、仮想通貨など、皆さん一度は聞いたことがありますよね。マンション経営も金融商品の中の一つと言われています。

マンション経営はこれらの金融商品の中で、他人資本＝第三者のお金で自分の資産形成ができる唯一の資産運用と言われています。

マンション経営の目的＝メリットは何か？

ところで、マンション経営の相談を受ける時、皆さんよくご質問を頂くのが、「どの物件がいいのでしょうか？」という、物件そのもの＝やり方の話です。

もちろん物件は大事ですが、
・そもそも何のためにマンション経営をするのか
・マンション経営をすることによって将来何が得られるのか

という自分にとってのメリットを理解することが非常に大事なのです。
そこで、私が考えるマンション経営には7つのメリットがあります。

1、年金対策

記憶に新しい「老後2,000万円問題」。51ページに及ぶ報告書の内容は端的に言うと、「老後の年金だけでは生活できないので、足りない分は自分で何とかしてね」と国が公に認めてしまったのです。これには各方面から猛烈な批判が出ましたが、事実現在の年金システム（賦課方式）では少子高齢化の進展で維持することが更に難しくなると思われます。
貰える年金額は現在よりも少なくなることは確実で、いずれにしても“自助努力”で資産形成をすることが必須です。

生命保険文化センターの調査によると、平均的な老後世帯でゆとりある生活を送るとなると毎月約37万円が必要となるのに対し、15万円が不足すると試算されています。

仮に福岡の物件で、毎月手取り4万円の家賃が入るワンルームマンションを4件所有すると、4万円×4件＝16万円となり、不足金額を補うことが出来るのです。

２、生命保険対策

物件をローンで購入すると、「団体信用生命保険」に加入します。これは万が一死亡や高度障害状態になった場合ローンが0になり、遺された家族に借金のないマンションが残り、毎月の家賃収入が入ることになります。もちろん手放したい場合は売却してもよく、まとまった現金にすることも可能です。

３、レバレッジ効果

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。小さな力で大きな力を生み出すということ。
マンション経営でもこのレバレッジ効果を使うことができます。
例えば、1,200万円の自己資金があったとします。その1,200万円で、年間60万円の家賃収入があるワンルームマンションを購入したとすると、利回りは5％です。
しかし、1,200万円を頭金として、年間180万円の家賃収入がある3,600万円の物件3戸（借入2,400万円）を購入したとします。見た目の利回りは同じ5％ですが、収益は3倍になっています。これがレバレッジ効果であり、同じ資金で多くのワンルームマンションを購入できるのです。

レバレッジを効かせない場合に比べ、借入利息を支払ったあとでも、約72万円の収益増となります。また、自己資金1,200万円に対して約132万円の収益ということになるので、自己資金利回りは11％です。投資効率に対して、「2.2倍（132万÷60万）のレバレッジを効かせた」ということになります。

4、節税効果

マンション経営をスタートすると毎年確定申告をします。その際、1年間にかかったマンション経営に関する費用（管理費、修繕費など）を経費とみなすこと出来、所得税・住民税が安くなる可能性があります。下記の例でイメージを掴んでみてください（物件、年収家族構成などによって節税額が異なりますので、詳細はお問合せ下さい）。

5、手堅い金融商品

資産運用には様々な商品があります。以下、代表的なものです。

【預貯金】　ローリスク・ローリターン
メリット　　 元本割れがない、万が一金融機関が破綻したとしても元本保証される（1,000万円まで）
デメリット　普通預金0.001％、普通定期預金0.01％と利率が低く、ほとんど増えない

【国債】　ローリスク・ローリターン
メリット　　 国が発行主体のため、特に先進国ほどデフォルトリスクが低い、元本割れしない
デメリット　現在の利率が0.01％と、ほとんど増えない

【投資信託】　ミドルリスク・ミドルリターン（商品による）
メリット　　10,000円といった少額からできる、分散投資でリスクを抑えられる、専門家（ファンドマネージャー）が運用してくれる、投資できる商品の種類が豊富である
デメリット　少額だとリターンが少ない、元本保証がない

【株式】　ハイリスク・ハイリターン
メリット　　購入時より株価が上がり売却すれば大きな利益を得ることができる（キャピタルゲイン）、保有し続けると配当金が受け取れる（インカムゲイン）、株主優待が受けられる
デメリット 逆に下がれば損失が大きくなる、元本保証がない

他にもFX、金、先物取引など多くの商品がありますが、上記を含むほとんどの商品が世界・日本経済や天変地異・政変など、私たちではコントロールできない事情で乱高下することは歴史が証明しており、大きな損害を被ることも大げさではありません。

その点マンション経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われ、正しい知識・正しい物件を選びさえすれば、ローリスク・ミドルリターンにすることも可能なのです。

6、インフレ対策

今まさにインフレという言葉を毎日のように聞きますが、インフレとは、「社会的にモノの値段が上昇する」状態のことを指します。
“モノ”であるマンションは、インフレに伴い資産価値が上がっていく傾向にあります。

インフレになりモノの価値が上昇すると、反対にお金の価値は目減りします。

例えば、仮に1年間のインフレ率が1％、現金1,000万円を銀行口座に20年間そのまま預けたとします。すると、下図のように現金の価値は800万円に目減りしてしまうのです。

一般的にインフレ対策とは、このような資産の目減りを防ぐことです。
その点、モノ（現物資産）でである不動産はインフレが起きれば資産価値（値段）が上がるので、インフレ対策に有効な手段となるのです。

7、相続対策

財産をご家族に遺す時、現金よりも同じ価値のあるマンションで持っていれば、相続税が安くなる効果があります。

以上に上げたこの7つの中から、自分に当てはまるマンション経営のメリットを明確にした上で取り組みましょう。

以上に上げたこの7つの中から、自分に当てはまるマンション経営の目的（メリット）を明確にした上で取り組みましょう。

マンション経営のリスクをどう抑えるか？

どんな金融商品にもリスクはあり、マンション経営も同様です。
リスクにも7つあります。

1、空室リスク

退去後、長期間新しい入居者が決まらず家賃収入が入ってこない状態が続くリスク

2、物件価格リスク

購入した時より物件価格＝資産価値が下がってしまうリスク。もし購入後に何かの事情で売却したいと思った時、ローンの残債よりも売れる金額のほうが低い状態のことを言います。

3、家賃下落リスク

時間が経つに連れ家賃が下がっていき、手取りが減ってしまうリスク

4、建物老朽化リスク

マンションは“モノ”なので、古くなるとどうなるのか？という不安のこと

5、自然災害リスク

特に地震が起きた時のリスク

6、家賃滞納リスク

入居者から、家賃を払ってもらえない（滞納）リスク

7、金利上昇リスク

ローンで購入した場合、当初よりも金利が上がり、毎月の返済金額が増えてしまうリスク

このように、マンション経営にもリスクが存在します。
これを読むと不安に思った方もいると思いますが、それほど大きな心配をする必要はありません。

別の記事で詳細をお伝えしますが、このリスクを出来るだけ低く抑えるために正しい考え方・選び方があるのです。

マンション経営・不動産投資の種類

マンション経営は区分、1棟に分かれます。

区分とは、あるマンションを1部屋単位で購入することです。
例えば30部屋あるマンションであれば、簡単にいうと1部屋ごとに所有者が違うマンションのことです。

1棟とは、建っている土地も含め、そのマンションそのものを1人のオーナーで所有する形のことです。

区分のメリットデメリット

・1部屋単位で購入できるので、比較的購入しやすい
・1棟に比べて、大きな家賃収入を作るのに時間がかかる

1棟のメリットデメリット

・数室～数十室を所有できるので、1物件で大きな家賃収入を作りやすい
・土地付きなので、将来的な出口戦略も描きやすい
・購入するためには、数千万～億単位の借り入れが必要になり、ある程度の自己資金と属性が必要になる。

どちらが正しいという正解はありませんが、筆者は区分を強くお勧めしています。
その理由は、リスクを分散できるということです。

1棟の場合だと、例えばある部屋で事件事故などが起きた場合、物件居住者や近隣の方から敬遠され、全体の資産価値が落ちる可能性が高くなります。また、万が一地震や火災等が起きた場合も同様です。

投資の世界には「卵は一つの籠に盛るな」という有名な言葉があります。
万が一の場合に備えて、リスクは分散しておくことが無難です。
例えば5室購入したいと思えば、区分だと別々のマンションに1部屋ずつ、エリアを分けることが可能になります。

マンション経営の始め方

マンション経営の目標設定と戦略の重要性

目的を明確にする必要があるとお伝えしましたが、次に重要なのはその目的を果たすための目標を設定することです。

マンション経営の目的がじぶん年金をつくることだったとします。
その場合、ローン完済後に毎月ほしい家賃収入の金額は皆さんそれぞれ違うはずです。Aさんは20万円で十分、Bさんは最低50万円ほしい、そんな具合です。

またその目標金額をいつまでに達成したいのか？期限を決めることも大切です。

仮にローン完済が80歳だったとして、そこから毎月50万円入ってきたとしたらどう思われますか？出来れば定年退職後、65歳の時点から貰えたほうが嬉しいですよね。自分自身の目標を設定し、それを達成するためにいつまでに何件購入し、いつから家賃収入を得たいのか、今の時点で構いませんのでイメージしてみてください。

パートナー選びの重要性

購入後、ほとんどの方がプロの不動産業者に管理を依頼します。

その際に最も大切なのが、信用信頼できる会社・担当者どうか？ということです。

・その会社がどんな理念を持っているのか。なぜその理念なのか
・経営者の人物像、購入している実際のお客様はどんな方なのか
・担当者はどんな人間なのか、自分でもマンション経営を実践しているのかどうか

筆者も数十年のローンを組んでマンション経営を実践していますが、お客様の立場に立って考えると、一番悲しいのは任せていた会社が倒産してしまった、担当者が気づいたら退職していて、その後も担当がコロコロ変わることです。

マンション経営は購入してからが本当のスタート。
30年40年と長くお付き合い出来る会社なのか、担当者は今の会社で一生続ける決意を持っているのかどうか、確認することを強くお勧めします。

私も沢山の経験がありますが、同じ部屋を所有していても、管理会社や担当者が変わっただけで入居率がアップしたこともあります。パートナー選びの重要性、ぜひ心に留めておいてください。

エリア選び

マンション経営は東京、大阪、名古屋、札幌の大都市は勿論の事、私の故郷の沖縄も含め、まさに日本全国で行われています。

その中で、どのエリアを選ぶべきなのか？
その答えは、「福岡市」です。
なぜでしょうか？

福岡市は人口増加数、若者の割合が全国トップクラスであり、天神ビックバン・博多コネクティッドを中心に大規模再開発が現在進行形で行われており、今後もますます人口増加・都市発展が確実視されています。

さらに福岡市の中でも、更に限られたエリアで行うことが重要です（そのエリアはこれまでの経験から得た極秘情報なので、個別でお伝えしています）。

マンション経営成功のための4つのポイント

長期的な視点と5つのポイント

ところで、筆者は不動産投資ではなく、あえてマンション経営と表現しています。
なぜだと思いますでしょうか？

日々たくさんのお客様から相談を頂きますが、中には「5年後10年後に値上がりしたら売却したい」「儲かる物件を紹介してほしい」という方もいらっしゃいます。いわば株のような感覚で購入したい人です。

決して間違いではありませんが、私は長期的な視点で考えてもらいたいと伝えています。
ローンが終わった後に入ってくる収入を作り、安心できる老後を創る。もちろん途中で売却するお客様も実際にいらっしゃいますが、あくまで目的は“じぶん年金”なのです。

ですので、売ったり買ったりする“不動産投資”ではなく、会社のように長期間続く“マンション経営”を目指していってほしいと思います。

では長期的に成功するためには、何が大切なのでしょうか。
私は成功するマンション経営のポイント＝王道は5つあると考えています。

１、立地環境

まずは立地と環境です。特に女性の場合は治安、安心して住めるかどうか、近くにスーパーやコンビニ、飲食店、カフェなど生活するのに便利かどうかが重要になります。

２、建物管理

マンションの見た目のことです。物件を見た時最初に目に入るのが1階のエントランスですが、清掃がされておらずゴミが散乱している、駐輪場には放置自転車だらけなど、どんなにお部屋の中が綺麗でも、第一印象が悪ければ住みたいと思ってもらえません。

３、専有面積

部屋の広さのことです。将来のリノベーションまで考えると、18㎡は必須の条件です。

４、室内設備

隣同士で並んだマンションで、部屋の広さが同じでも、選ばれるか選ばれないかに大きな違いが出てきます。それは、室内の設備やデザインです。風呂トイレ別・独立洗面台の有無、浴乾の有無、壁や床の色や素材などで全く変わります。入居者が求めているニーズを捉えた部屋であることが大事です。

５、賃貸管理

先ほどもお伝えしましたが、どの会社に任せるか？誰が担当するか？で成功も失敗も決まります。

以上の5点を守れば、皆さんのマンション経営は長期的に成功する可能性が高くなります。

中古を選ぶ

5つの条件に加えてもう一つ大事な事は、新築ではなく中古を選ぶということです。

中には、「新築を購入したけど高く売れて儲かった」という方もいらっしゃいます。

ですが新築を購入して成功したという方は、リーマンショック後～アベノミクス初期など、安い時期に購入したごく一部の方です。現在はインフレインフレと言われ建築価格も上がっている中で、新築は高くなり過ぎています。

新築の全てが悪いわけではありませんが、総合的に見ると中古を選ぶことがベストな選択なのです。

良い人間関係を築く

？？？　と思われた方もいるかもしれません。どういうことでしょうか？

今みなさんは何かしらお仕事をしていると思います。
ご自身のお仕事で取引先の担当者とやり取りをしている会話を想像してみてください。

パターンA
「うちはおたくの会社にお金を払っているんだから、こっちは客だぞ！！」

パターンB
「御社と担当の〇〇さんのお陰です。いつも感謝しています」

もしあなただったら、AとBのどちらの言葉を言われたら、お客様のために頑張ろうと思いますでしょうか？

もちろんお金を頂いている以上、お客様に尽くすことは当然です。ですが担当者も人間ですから、感謝してくれるお客様のために一生懸命やろうと思うのが感情ではないでしょうか？

マンション経営は30年40年と長い期間続きます。何かあったらしっかり対応してくれる担当者とお付き合い出来るかが重要です。そのためにいつも感謝の心を持ち、良い人間関係を築くことを心に留めて下さい。そうすれば必ずマンション経営は成功します。

福岡の投資不動産営業マンからアプローチを受けて不安な方へ～成功への扉まとめ

いかがでしたでしょうか？
今回は、マンション経営の基本についてお伝えしました。
マンション経営の成功は購入時で90％決まります。
ぜひ正しい考え方、選び方を知り、成功への扉を開いてください。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料コンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

まだ購入前の方で、
・福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
・具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
・既にマンション経営を始めている方で、将来に不安を持っている方
・その他マンション経営全般に関する質問をしたい方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

問い合わせフォームはこちら

残念ながら“購入後”に相談頂きどうすることも出来ない方＝失敗事例も少なくないですが、“購入前”に相談頂き、成功する物件を購入した方も数多くいらっしゃいます。

今回は“購入前”に相談をもらい、私がお勧めした物件を購入したお客様の実例を、実際の現地をお見せしながらお伝えします。

この記事を読めば、成功する福岡ワンルームマンションとはどんな物件なのか？が良く理解できます。

今、新築ワンルームマンションの営業を受けている方で、
・紹介されている物件が本当に良いのか、不安を感じている
・次回の面談予定がある
・次回は売買契約の予定である
・売買契約をしたが、不安だ

以上で一つでも当てはまる方は、ぜひ最後までお読みください。

必見！！成功するマンション経営はこんな物件を選べ！！

現地に到着しました！！
では、実際の物件を見ていきましょう。

【物件概要】

築年月：2008年2月（築16年目、購入時は築13年）
最寄駅：福岡市地下鉄空港線「祗園」駅　徒歩7分

まずは外観です。
これまで大規模修繕を実施していないにも関わらず、非常に綺麗ですね。

建物に入る前に1階共用部分、駐輪場から見ていきます。
このマンションは総戸数が140室以上あり停まっている台数も多いですが、きちんと整頓されています。これを見ただけでも、入居者の質の高さが分かります。

建物入口です。大理石風のタイル仕様で高級感を感じます。
一番最初に目に入るこのエントランスの印象がGoodです。

では中に入ってみましょう。

シンプルながら落ち着いた色合いで、モダンでシックな雰囲気です。
現在では当たり前のTVモニターインターフォン付き、人気設備ランキングで毎年上位に入る宅配ボックスも新築時から標準設置しており、入居者のニーズにうまくマッチしています。

オートロックの中に入ると、これまた高級感のある雰囲気ですね。
管理人も日勤管理なので不審者が入りづらく、女性には安心できるポイントです。

では、部屋に向かいます。
こちらが玄関ドア。ウッド調のダブルロックドア。玄関のセキュリティもバッチリです。

玄関ドアを開けると、

白を基調とした明るい雰囲気で、第一印象が良いですね。
ワンルームでは上位クラスにしか設置されていない玄関人感センサーもあり、出入り時の消灯が手間いらずで便利です。

そして大容量のシューズボックスは履物の多い女性でも問題なく、
下部は長めのブーツも収納できるよう気遣いされています。

水回りです。
室内洗濯機置場はもちろん、広々したバスは浴室換気乾燥暖房付、二口ガスコンロ付キッチン、温水洗浄便座付トイレ、そして女性には必須の独立洗面台もあります。

そしてメインの居室です。いかがでしょう！！
こちらも白を基調とした明るい落ち着いた雰囲気で、淡いベージュのフローリングが明るさを一層引き立てていますね。

広さは7.2帖ありながら、大容量のクローゼットもあるので、レベルの高い間取りを実現しています。過ごしやすさ・生活のしやすさも良いポイントです。

ここまで実際の物件を見てきましたがいかがでしたでしょうか？

これまで何度もお伝えしてきた、「マンション経営5つのポイント」が良くご理解頂けたのではないでしょうか？

それでは、具体的な収支を見ていきましょう。 

 毎月の手取り額が＋374円となります。

前回の記事、
「第3弾・自分を防衛！ 自衛官が成功する不動産投資、絶対にしてはいけない不動産投資　～佐賀編～営業マンからアプローチを受けているが、不安な人へ」
の新築ワンルームは▲8,292円、同じ博多区内・ワンルームマンションでも、新築と中古ではこれだけの違いがあります。

ここでもう一つ大きなポイントがあります。

この物件の現状の家賃は46,770円ですが、相場は52,000円であり、次回家賃アップすることは確実でした。私は物件を仕入れる時は必ずこの家賃相場や実際の成約事例を調べ、次回募集時にはアップが見込める、少なくとも維持できる物件のみ厳選して仕入れをしているのです。

実際、この物件は購入頂いて約1年で退去になりましたが、なんと6,230円アップの53,000円で成約したのです。しかも、退去前（室内を見ずに）申込、空室期間はわずか12日（2月1日退去・同14日入居）。

もちろんオーナー様には大変喜んで頂きました。

マンション経営の王道5つのポイント

あらためて、成功するポイントのおさらいです。

１、 立地環境　〇（徒歩7分）
２、 建物管理　◎（高級感ある外観、日々の巡回、十分な修繕積立金）
３、 専有面積　〇（主流の20㎡以上）
４、 室内設備　◎（人感センサー、独立洗面台、浴室換気乾燥暖房、など）
５、 賃貸管理　◎（家賃アップの実績、何かあった際の対応）

弊社では入口（物件仕入れ時）に必ず現地調査をし、弊社独自の「物件評価シート」で90点以上つかない物件はそもそも仕入をしません。最近ではさらに基準を厳格にし、95点以上を目指しています。

これが弊社の追及するマンション経営の王道であり、高い入居率・家賃維持とアップを目指す物件を選択することが大切なのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は、実際お客様に購入頂いた物件実例を通じて、マンション経営で成功するために具体的な物件をお伝えしました。

いま新築ワンルームマンションの営業を受けていて不安な方、本当にいいのか迷っている方で、まだ購入前の方は必ず私にご相談下さい。成功へ、私が必ず導きます。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

１、現役自衛官の方で、福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
２、具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
３、既にマンション経営を始めている自衛官の方で、将来に不安を持っている方
４、その他マンション経営全般に関する質問をしたい、自衛官の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

問い合わせフォームはこちら

問い合わせフォーム

一方、問い合せの9割はすでに購入した方で、買わなければ良かったと後悔しているのです。なぜ買う前にお問合せ頂けなかったのだろうと悔しい思いです。

この記事では筆者が先日、購入した後に相談を頂いた、佐賀の自衛官の方（Tさん）の失敗実例をお伝えします。

まだ購入前で、
① 最近、駐屯地内で資産運用に関するアンケートを記入した
② その営業マンから不動産投資の営業を受けている
③ 近いうちに面談の予定がある
④ 近いうちに売買契約の予定がある
⑤ 直近7日以内に売買契約をしたが、不安なのでクーリングオフをしたい

以上のどれかに当てはまる自衛官の方で、少しでも不安がある方は必ず筆者に相談下さい。

購入した後では取り返しがつきません。

「自己破産」「一家離散」

そのような最悪な事態にならないよう、必ず最後までお読みください。

※こちらのブログは、動画でもご覧になられます。併せてご確認ください。

なぜマンション経営をするべきなのか？

「不動産投資はそもそもしないほうがいいんじゃないの？」と思われた方もいるかもしれません。

ですが、誤解しないでください。結論から言うと、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）は、自衛官の方こそ必ず取り組むべきなのです。なぜでしょうか？

１、 定年退職後の年金対策

ご存じのとおり、自衛官は54～56歳で定年を迎えるため、民間企業よりも5年早く老後を迎えます。定年延長の議論はあるものの、いずれにしても一般の方より多くの老後資金が必要なのです。

まとまった退職金が入りますが、毎月それを取り崩していくため将来に不安が残ります。
公的年金はあるものの、少子高齢化が益々進み、もらえる年金も減っていくことは確実です。

その点、マンション経営は“家賃収入”が“毎月”得られるため、公的年金と合わせて生活費を補うことが出来るのです（例：公的年金20万+家賃収入15万＝毎月35万円）。

２、生命保険対策

自衛官という職業は、一般職業と比べて体力面・精神面ともに大きな負荷や危険が伴います。さらに最近では災害の発生、世界各地での戦争、防衛費増額に伴う任務など、自衛隊の活動量が格段に増えています。ご自身の命の“万が一”に備えて、大切な配偶者やお子様を守る準備をしておく責任があるのではないでしょうか？

マンションをローンで購入すると「団体信用生命保険」に加入します。これは例えば1,500万円借入をしたとしても、死亡や高度障害になった場合ローンの残債がゼロになり、借金のない実物資産と毎月の家賃収入を家族に残すことが出来ます。
以上の2点から、自衛官の方は必ずマンション経営を実践すべきなのです。

出会い

ある日、YouTube仲間から「福岡の新築ワンルームマンションを購入した方の相談に乗って欲しい」とご紹介頂きました。なんと引渡が終わった翌日に相談連絡があったとのことで、購入したことを後悔していることは明らかでした。

連絡先を教えてもらい、後日佐賀でお会いすることになりました。

やっぱりか・・・

面談には購入したTさん、奥様、お子様の3人でお越しになりました。
筆者は自衛官の方の相談を数多く受けてきたのでおおよそ想像は出来ましたが、話を聞くとやはりその通りでした。

・駐屯地内で「資産運用に関するアンケート」を記入した
・その後面談をし、不動産投資の説明を受けた
・不動産業者は、福岡新築ワンルームマンションを販売しているL社
・その業者には自衛官OBが在籍しているので、自衛官のお客様が数多くいる、Tさんと同じ駐屯地にも購入している人がいる（名前は個人情報なので言えない）

Tさんはこのようなきっかけで話を聞くことになり、自衛官に関係している不動産業者だからと信用し購入してしまったのです。実はこれが、自衛官の方が購入して後悔する典型的なパターンなのです。

絶対に選んではいけない＝“新築”ワンルーム

購入した物件は、博多区の新築ワンルームでした。
物件内容を見ていきましょう。

※計算の簡素化のため、固定資産税・都市計画税は含めていません

毎月の手取り額が▲8,292円となります。

1点目に、この状態が10年続いたとしたら、毎月8,292円×12ヵ月×10年、▲995,040円の持ち出しとなります。

2点目として、「新築プレミアム問題」があります。新築ワンルームは一番最初の家賃（今回の場合は75,000円）が一番高く、10～15年かけて下落し落ち着いていきます。つまり、近い将来家賃が下がることは確実で、仮に65,000円に下落したとすると、毎月18,292円×12ヵ月×10年、なんと▲2,195,040円の持ち出しとなってしまうのです。

売買価格にも同じことが言えます。現在、博多エリア・築10～15年の物件は表面利回り4.5％が相場ですから、家賃65,000円×12ヵ月÷4.5％＝17,300,000、たった10年で▲4,500,000円も資産価値が下落するのです。

“保証”というマジック

「購入後3年間は空室でも75,000円を家賃保証する」
「給湯器・ガスコンロ・エアコンが故障した場合L社で無料交換」

まず、一見お得なサービスに見えますが、その原資はどこから出るのでしょうか？
新築ワンルーム業者の利益は、一般的に販売価格の30％が目安で、会社によってはそれ以上利益を上乗せしています。今回の場合だと30％で6,540,000ですね。つまり、保証はこの利益から行われます。

次に家賃保証ですが、そもそも3年間でどのぐらいの空室期間があるのでしょうか？一般的な賃貸借契約期間が2年ですから、1回入れ替わるとします。今回のエリアだと1～1.5ヵ月が相場です。3年間と言いながら、実際は最大1.5ヵ月×75,000円＝112,500円の保証なわけです。

設備についても同様で、エアコン・給湯器は12年、ガスコンロは17年ごとに交換するとします。35年間で考えると、
エアコン： 110,000円×3回＝330,000円
給湯器： 110,000円×3回＝330,000円
ガスコンロ： 165,000円×2回＝330,000円
となります。この費用も業者の利益が原資となるわけです。

つまり、
業者利益＝6,540,000－家賃保証112,500－設備保証990,000＝5,437,500
業者は最大限保証したとしても、これだけの利益が残るわけです。

ここまで見れば、なぜ新築ワンルームを絶対に購入してはいけないか、十分ご理解頂けましたよね。

“中古”ワンルームを選ぶべき理由

では、弊社が実際にご紹介している中古ワンルームと比較してみましょう。
偶然にも、今回の物件から20ｍしか離れていない場所にある物件の実例がありますので、違いがよく理解頂けます。

違いは明白ですね。
全く同じエリアにも関わらず、新築と中古では収支がこれだけ違うのです。

また、「毎月のマイナス・持ち出しは生命保険の掛け金と考えて下さい」というトークを営業マンが良く使いますが、中古でも生命保険機能は同じなわけですから、この点でも中古を選ぶべき理由がよく理解できると思います。

これが新築ワンルームを絶対に買ってはいけない理由、
逆に中古を選びマンション経営をするべき理由なのです。

Tさんのその後

Tさんは売却を希望しましたが、数百万円の持ち出しをしなければ売ることが出来ず、そのお金もありません。また、筆者に賃貸管理を任せたいという希望もありましたが、家賃保証・設備保証がなくなってしまうため、泣く泣く現状のまま持ち続ける以外に選択肢はありませんでした。

現在の毎月の持ち出し（▲8,292円）、将来起こるリスク（家賃下落）、毎日の不安で仕事も手に付かず、最悪の場合はローンが返せなくなり自己破産・一家離散することも決して大袈裟ではありません。

「購入前に相談いただきたかった」

筆者の想いはこの一点です。

【まとめ】

いかがでしたでしょうか？
自衛官の方が新築ワンルームを購入し、失敗する例が後を絶ちません。
マンション経営は購入時点で90％決まります。
失敗するマンション経営と成功するマンション経営は何が違うのか？
そのポイントは、弊社が創業21年間で培ってきた、成功する“5つの条件”にあるのです。

いま新築ワンルームマンションの営業を受けていて、まだ購入前の方は必ず私にご相談下さい。失敗から成功へ、筆者が必ず導きます。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

１、現役自衛官の方で、福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
２、具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
３、既にマンション経営を始めている自衛官の方で、将来に不安を持っている方
４、その他マンション経営全般に関する質問をしたい、自衛官の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

問い合わせフォームはこちら

問い合わせフォーム

この記事を読んでいるあなたは、マンション経営（不動産投資）に興味関心があると思いますので、一度は耳にしたことがあるはずです。

「かぼちゃの馬車」とは、株式会社スマートデイズ（2012 年設立、以下 S 社）が展開していた女性向けシェアハウス物件のことです。

世間を騒がせたこの問題は、S 社と購入オーナーが 30～35 年間のサブリース（家賃保証）契約を結び、入居者がいるいないに関わらず毎月一定額を支払い続けるという夢のような条件を提示することにより、多くの方が購入しました。

しかし 2017 年になると S 社はオーナーに対し保証家賃の減額を請求、2018 年以降は賃料の支払いそのものを停止し経営破綻しました。その結果、700 人以上のオーナーは賃料が入らないにも関わらずローンだけ支払い続けることになり自己破産者が続出、ついには集団訴訟にまで発展する事態になったのです。

「そんなひどい会社があるなんて」
「自分はそんな上手い話に騙されない」

当時この事件を見た人は口々にそう言いましたが、令和 5 年になり、ある会社が同じような問題を起こしていることが表面化したのです。

この記事では、サブリース契約の内容と、サブリース契約の問題点についてお伝えします。これからマンション経営を検討されている方、営業マンからサブリース物件を紹介されている方、または既にサブリース契約のマンションを購入してしまった方はぜひ最後までお読みください。

※達仁.com にお問い合わせ頂き、実際にサブリース問題を解決出来たお客様の声　https://tatujins.com/zirei/

サブリース契約とは

通常の管理委託（集金代行）契約では、管理会社がオーナー様に変わって入居者様とやり取りをする代わりに、おおむね家賃の 5％を管理手数料として徴収し、残りをオーナー様に振り込みます。

現在の入居者様が住んでいる間はこれが続き、空室になれば家賃が発生しないので、管理手数料も発生しません。

一方「サブリース契約」では、管理会社を借主として賃貸借契約を結び、管理会社は更に第三者に又貸します。サブリース契約は入居者がいるいないに関わらず一定額をオーナー様に払い続けてくれるので、空室の心配をしなくて済むことです。一方、管理会社が空室リスクを取るので、おおむね家賃の 90％（手数料 10％）がオーナーに支払われます。

上記の場合、1 ヵ月の差額は 2,250 円・2 年で 54,000 円なので、空室の心配がなく、何十年も保証が続くならサブリースのほうが良いのでは？と思うかもしれません。実際に多くの方がそう思い、サブリース契約で物件を購入しています。実は、ここに大きな落とし穴があるのです。

サブリースの落とし穴

１、家賃減額請求

「一生〇〇円の家賃保証が続く」と思っている、または営業マンからそのように言われた方が多いと思いますが、実はサブリース契約書の中には必ず「家賃減額請求」についての文言があります。

文言の例：
「賃料は 2 年毎に改定協議できるものとし、貸主・借主は誠意をもって協議するが、双方協議したにも関わらず合意しない場合は、賃料改定日より借主が通知した賃料を暫定賃料とし、貸主に送金できるものとする。」

一見、お互い話し合い納得して決められるものだと思うかもしれませんが、法律上借主の立場が強く守られているため、借主が希望する金額を払えば認められるケースが圧倒的に多いのです。つまり、借主が「周辺の家賃相場が下がったから、自分も下げてくれ」と言えばそれが事実かどうかに関わらず、受け入れざるを得ないのです。しかも、契約更新の度に減額請求されればどんどん手取り家賃が減っていくのです。

２、解約が出来ない

よくオーナー様が勘違いしているのは、サブリース契約書に「〇ヵ月前に通知すれば契約を解除できる」と記載されているため、簡単に解除できると思っていることです。実は賃貸借契約は、借地借家法で借主の保護を図る目的で強い立場を認めており、“正当な事由”がなければオーナーから解除することは出来ません。

正当な事由とは、例えば「建物が老朽化し倒壊の恐れがあるので、建て替えをしたい」といった生命に関わる事情などごく僅かで、ほとんどのケースが認められません。つまり、相手が不動産会社といえ、“借主”である限り解除は非常に難しいと考えて下さい。

３、物件評価が下がる

仮に物件を売却したいと思っても、サブリース物件は上記の理由で購入を避ける買主が多く、銀行のローン評価も低くなる傾向があります。同じ物件でもサブリースか集金代行かで売却価格が大きく変わり、場合によっては数百万の違いが出るケースもあります。将来的な出口戦略を考えても、サブリース契約・物件は選ばない方が賢明でしょう。

４、管理会社倒産リスク

仮に 35 年間、ずっと同じ賃料を保証してくれたとしても（そのような会社はありませんが）、不動産会社自体が倒産すれば保証家賃すら入ってきません。「不動産会社が潰れるなんて大袈裟な・・・」そう思っていらっしゃいませんか？冒頭で上げた「かぼちゃの馬車」のように、まさに今同じ道を歩もうとしている不動産会社が実際にあるのです。

令和の“かぼちゃの馬車”問題

令和 5 年 1 月 23 日、全国賃貸住宅新聞 1 面で「サブリース賃料未納問題」が報じられました。報道によると、・東京のワンルーム販売会社 R 社は、B 社のサブリース付き物件を販売していた

・サブリース会社 B 社は、R 社の関連会社
・R 社は令和 4 年 10 月頃からオーナー様に対して家賃支払を遅延または停止している

このうち最も重大な問題は、実際の賃料よりもサブリース賃料のほうがが高かったことでした。

あるオーナー様のケースだと、実際の賃料（実際に住んでいる人から B 社への支払い）は76,000 円なのにも関わらず、サブリース賃料（B 社からオーナー様への支払）は 89,100、つまり差額の▲13,100 円を B 社が赤字負担しており、R 社の販売利益から補填している状態だったのです。

まさに自転車操業であり、いつ倒産してもおかしくない状態なのです。

仮に倒産までいかなくても、「家賃減額請求」があるため、次回更新時に大幅に減額されることが容易に想像できます。既に購入したオーナー様は事の重大さに気づき、弁護士に相談・依頼した方もいらっしゃるようですが、解決はそう簡単ではありません。

最後の最後は“自己責任”であり、最も苦しむのはオーナー様自身なのです。

令和の「かぼちゃの馬車」事件！サブリース賃料未納問題に迫るまとめ

いかがでしょうか？ここまで聞くと、「マンション経営そのものが危ない」と思った方もいるのではないでしょうか？

ただし、筆者自身も一般の方と同じように銀行でローンを組みワンルームマンション経営を実践し成功しています。

つまりマンション経営そのものが悪いのではなく、正しい考え方・物件と契約を選べば必ず人生を豊かにしてくるものなのです。

これまで数百名のオーナー様のサポートをさせて頂きましたが、購入のきっかけは「電話がかかってきた」「知り合いからの紹介」がほとんどです。中には営業マンの押しや紹介だから断りづらいと、よく理解しないまま購入してしまうケースが後を絶ちません。

ただし一度購入してしまうと後戻り出来ませんし、それがサブリース契約なら尚更です。

これからマンション経営を検討されている方、営業マンからサブリース物件を紹介されている方、または既にサブリース契約のマンションを購入してしまった方はぜひ一度セカンドオピニオンを受けてください。筆者が最大限サポートさせて頂きます。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.com では、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。

通常、1 回 5 万円の個別面談を、期間限定・人数限定・無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

１、サブリース物件の営業を受けている方
２、既にマンション経営を始めているが、サブリース契約物件の方
３、福岡・新築ワンルームマンションの営業を受けている方
４、最近マンション経営の話を聞いた（知識がない）方
５、提案されている物件の毎月収支が赤字であり、赤字分は生命保険代わりと考えて下さい
と営業マンから言われた方
６、営業マンや提案されている物件に漠然と不安不信がある方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを 2 室所有、管理組合理事長を現役で務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。
問い合わせフォームはこちら
https://tatujins.com/toiawase1/

2015 年の「天神ビックバン」に続き、2019 年には「博多コネクティッド」がスタートしました。

これは博多駅半径 500ｍの範囲を対象に、2028 年までに 20 棟の建て替えを目指した大規模プロジェクトです。これにより延床面積は約 1.5 倍の 498,000 ㎡、雇用者数は約1.6 倍の 51,000 人、建て替え終了後の経済波及効果は年間 5,000 億円が見込まれ、人口・経済ともに大きな発展が見込まれています（福岡アジア都市研究所算出、福岡市ホームページ参照）。

参考：福岡市 『天神ビッグバン』着実に進行中！！ (fukuoka.lg.jp)
参考：福岡市 博多コネクティッド (fukuoka.lg.jp)

ワンルーム投資をしていても成功する人、失敗する人の違い

2012 年から続く金融緩和（いわゆるアベノミクス）も銀行を後押しし、このコロナ禍においても積極的にワンルーム融資を行っているため非常に多くの方々、特に 20～30 代でワンルーム投資をスタートした方が急激に増えました。

ただし、他の投資と同じように、同じワンルーム投資をしていても成功する人、失敗する人がいます。その違いは何でしょうか？ワンルーム投資を始めるにあたりどんな物件を選ぶべきなのでしょうか？

今回は、実際に新築ワンルームの営業を受けた後、筆者に相談頂いた上で中古ワンルームを購入した、2 人のお客様の実例をご紹介します。今まさに新築ワンルーム会社から営業を受けている方、これから始めたいと思っている方は必ず最後までお読みください。

ワンルーム投資が成功する 5 つのポイント

これまでの記事でもお伝えしましたが、ワンルーム投資には成功する 5 つの絶対的なポイントがあります。

① 立地と環境
② 建物管理
③ 専有面積
④ 室内の差別化
⑤ 賃貸管理会社

全て大事なポイントですが、とりわけ①と②で成功の 90％は決まると言っても過言ではありません。

①は言うまでもありませんが、「20 代 30 代の若者・一人暮らしに人気のエリア」「最寄駅からの距離」や「スーパー・コンビニ・カフェなどのお店が多い」など、通勤も生活もしやすい立地環境のことです。

②はマンションの見た目（外観）のことです。例えば、いくら部屋が広くて内装がお洒落でも、建物エントランスが汚れていたり、ゴミが散乱していたりするとそれだけで印象が悪く
住みたいと思われません。

この 2 点は購入前に必ず実際に現地を見て確認しましょう。

参照：不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

ワンルーム投資でもう 1 つ大切なこと

では、5 つの条件を満たしていればどんな物件でも成功するのでしょうか？実は、もう 1 つ決定的に大事なポイントがあります。それはずばり「中古」であることです。筆者は、他社
からすでにワンルーム投資の営業を受けている方から数多く相談を受けていますが、その99％は福岡の“新築”ワンルームであり、その会社以外から不動産投資の話を聞いたことが
なく、“新築ワンルームが不動産投資の当たり前”だと思い込んでいるのです。

もちろん新築がすべて悪いわけではありませんが、ワンルーム投資（＝マンション経営）をする目的が「将来の年金代わり」「生命保険代わり」であれば、中古を選んだほうが間違い
なく成功します。

マンション経営の目的～おさらい～

１、将来の年金代わり

生命保険文化センターの調査によると、平均的な老後世帯でゆとりある生活を送るとなると、毎月約 37 万円必要となるのに対し、貰える年金は約 22 万円、つまり 15 万円不足するのです。記憶に新しい老後 2,000 万円問題でも話題になったように、不足するお金を自助努力で準備する必要があります。その一つの手段として、ローン完済後に毎月家賃という収入を得られるのがマンション経営なのです。

将来の年金代わり(将来必要なお金と実際にもらえるお金)

２、生命保険代わり

物件をローンで購入すると、「団体信用生命保険」に加入します。これは万が一死亡や高度障害状態になった場合ローンが 0 になり、遺された家族に借金のないマンションが残り、毎月の家賃収入が得られます。一般的な生命保険はまとまった保険金が一度だけ下り、取り崩していくといずれゼロになりますが、マンション経営は持ち続ける限り毎月一定の収入が続きます（空室時は除く）。もちろん手放したい場合はタイミングを見て売却してもよく、まとまった現金にすることも可能です。

生命保険代わり(資産形成しながら家族を守る)

なぜ新築ではなく、中古なのか？

では、なぜ中古のほうが良いのでしょうか？
ここでは、筆者が実際に相談を受け、中古ワンルームを選んだ 2 人のお客様の実例を通してみていきます。

実例 1 人目 S さん、福岡市内在住、28 歳独身、東証 1 部上場企業勤務

	他社から実際に提案された物件	弊社から提案し、実際に購入頂いた物件
立地	博多駅 徒歩 12 分	呉服町駅 徒歩 5 分
専有面積	26.11 ㎡	24.01 ㎡
販売価格	18,600,000 円	12,900,000 円
ローン借入額（35 年）	18,500,000 円	12,800,000 円
家賃	64,000 円	54,000 円
ローン返済額	▲61,283 円	▲42,401 円
管理費積立金・管理委託料	▲11,520 円	▲10,840 円
毎月の収支	▲8,803 円	＋759 円

1 人目は S さんです。
上記を比較してみると、両方とも「成功する 5 つの条件」は満たしています。しかし新築は毎月の収支が▲8,803 円、中古は＋759 円、その差は 9,562 円にもなります。

ここで重要なのは、新築でも中古でも、ローン完済すれば家賃収入が入ること、万が一の際にローンが 0になる生命保険機能に変わりはないのです。

実例 2 人目 T さん、久留米市在住、32 歳既婚、公務員

	他社から実際に提案された物件	弊社から提案し、実際に購入頂いた物件
立地	高宮駅 徒歩 5 分	竹下駅 徒歩 12 分
専有面積	29.61 ㎡	21.00 ㎡
販売価格	21,000,000 円	11,200,000 円
ローン借入額（35 年）	20,900,000 円	11,100,000 円
家賃	72,000 円	47,700 円
ローン返済額	▲69,233 円	▲36,770 円
管理費積立金・管理委託料	▲13,740 円	▲9,764 円
毎月の収支	▲10,973 円	＋1,166 円

2 人目は T さん。上記も同じですね。

新築は毎月の収支が▲10,973 円、中古は＋1,166 円、その差は 12,139 円にもなります。

上記新築で見ると、仮に 35 年間の入居率が 100％でも 10,973 円×12 ヵ月×35 年＝4,608,660 円の赤字になります。

更に「新築プレミアム」と言われるように、家賃が 10 年ほどかけて徐々に下落していき、その後落ち着きます。つまり、2 人目以降の家賃は下がる可能性が高、赤字は更に大きくなっていくのです。

もう一つのポイントですが、少し視点を変えてみます。例えば、上記差額の毎月 12,139 円を別の資産運用（利回り 5％）に回したとします。

すると 35 年間（元金約 510 万円）でなんと約 1,350 万円にも増えるのです。このようにマンション経営をしながら、浮いたお金を別の資産形成にまわし、更にお金を増やすことも可能になります。

この事実を見て頂ければ、なぜ中古を選んだほうが成功するかお分かりいただけると思います。

～実例から分かる～ 福岡の“中古”ワンルーム投資が成功する理由まとめ

いかがでしたでしょうか？営業マンから「ローンが終われば年金代わりになる」「毎月の持ち出しは生命保険として考えてください」と言われた方は、中古と新築、どちらを選んだ方が成功するかがお分かり頂けたと思います。

今まさに新築ワンルームの営業を受けている方、返事を急かされている方、次回の面談予定が決まっている方は、ぜひ一度弊社のセカンドオピニオンにお申込下さい。

例に挙げた物件を購入頂いた実際のお客様 2 人の声を頂いてますので、下記ページをぜひご覧ください。

• 実例公開 “中古”ワンルームで成功した福岡市内在住の28歳独身/東証 1 部上場企業勤務
• 実例公開 “中古”ワンルームで成功した久留米市在住の31 歳公務員で既婚者の場合

セカンドオピニオン無料特典

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。
通常だと、1時間5万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で1時間無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

１、福岡・新築ワンルームマンションの営業を受けている方
２、今回初めてマンション経営の話を聞いた（知識がない）方
３、提案されている物件の毎月収支が赤字であり、赤字分は生命保険代わりと考えて下さい
と営業マンから言われた方
４、営業マンや提案されている物件に漠然と不安不信がある方
５、既にマンション経営を始めているが、毎月の収支が赤字の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

以前ご紹介した、自衛官の方向けの記事は、想像以上に多くの反響とお問合せを頂きました！！

自分を防衛！！自衛官のための、成功する不動産投資、失敗する不動産投資

本当に多くの現役自衛官の方々が記事と同じような経験をし、「まさに今の自分と同じ状況だ！！すぐ連絡しなければ！！」と思い、問い合わせ頂いた方ばかりです。

また、営業マンから急かされてはいないけど、

①駐屯地内の売店でアンケートを記入した
②営業マンから電話があった
③面談の予定がある
など、不動産投資自体には興味があるけど、なんとなく不安なので、一度話を聞きたいという希望も多くありました。

そのような方々の中で、実際に筆者が面談をし、危うく新築ワンルームマンションを購入しかけ、中古ワンルームマンションに切り替え成功した、長崎の現役自衛官Nさん（34歳）の実話をご紹介します。

現役自衛官の方で、上記①～③に当てはまる方、一度でも「不動産投資」という言葉を聞いたことがある方は必ず読んでください。

「自己破産」「家庭崩壊」

安次嶺暢平

あなたにそうなってほしくありませんし、逆にマンション経営で成功してほしいのです。筆者が福岡・中古・ワンルームで成功しているように。

マンション経営って？

そもそも、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）とは何でしょうか？

ご存じのように、「資産運用」といえば株、投資信託、金、FX、最近ではNISA・idecoなど様々な手段があります。これらに共通しているのは、投資の原資は皆さんの貯金・お財布から出して投資するということです。

一方、マンション経営は銀行からお金を借りて物件を購入しますが、毎月の返済原資は入居者からもらう「家賃」であり、貯金は使う必要がないのです（賃料・借り入れ条件によって変わる場合あり）。

何が良いの？

現役自衛官のあなたには2つのメリットがあります。

１、定年退職後の年金対策

ローンが終われば毎月の家賃がまるまる収入となり、公的年金と合わせた生活費となります（例：公的年金20万+家賃収入15万＝毎月35万円）。

２、生命保険対策

例えば今日1,300万円の物件を全額ローンで購入するとします。もし次の日に亡くなってしまったとしたら、1,300万円の借り入れがゼロになります。つまり1,300万円の資産価値があるマンション実物と、毎月の家賃収入を残すことができ、遺されたご家族の生活と幸せを守ることができるのです。

筆者は自衛官の方こそ必ずマンション経営に取り組むべきだと考えています。なぜか？

ご存じのようにほとんどの方が54～56歳で定年退職を迎え、一般の方と比べて多くの老後資金が必要になるからです。
また、体力面・精神面ともに大きな負荷や危険が伴います。命に万一があった時に大切な家族を守るために、備えをする責任があるのではないでしょうか？

※詳しい内容については下記を参照ください。

自分を防衛！！自衛官のための、成功する不動産投資、失敗する不動産投資

長崎の現役自衛官Nさん（34歳）との出会い

「助けてください。記事の内容と全く同じような状況なんです」

問合せを頂いたのは、記事を公開してからわずか翌日の事です。

経緯をひと通り聞き、翌日長崎まで飛んでいくことにしたのです。

衝撃の内容！！新築ワンルームは絶対NG

お会いし、早速2物件の内容を聞くと衝撃、はっきり言って絶句しました。内容は以下になります（2物件の合計）。

毎月の手取り額がなんと▲15,697円なのです！！

これが10年続いたとしたら、毎月15,697円×12ヵ月×10年、なんと▲1,883,640円の持ち出しとなります。しかも10年間満室が続いた場合なので、退去・空室が発生した、あるいはサブリース家賃が下がった（通常3年毎に下げられる）場合には、さらに持ち出しが増えるのです。

新築業者の営業マンは、毎月の手取りが赤字になる事に対して、「生命保険料の代わり」というトークを使います。はっきり言います、嘘です。なぜか？

生命保険機能は中古ワンルームマンションでも同じように付いており、中古の方がどう考えてもメリットがあるのです。

以上の話をしたところ、現役自衛官Nさんは新築2件を辞め、中古を2件購入することを決めました。筆者が実際にNさんに御紹介した物件と比較してみましょう（固都税除く）。

1年で233,124円（188,364＋44,760）の差がつきます。

考えてみてください。

この233,124円を他の投資（NISA・iDeco、株、投資信託など）で運用すれば更に資産形成ができると思いませんか？

これが新築を買わないべき理由、言い換えると必ず中古を購入すべき理由です。

マンション経営の王道へ

前回記事のSさんと同様、Nさんも自衛官はマンション経営を必ずすべきこと、購入するなら福岡中古ワンルームがベストであることを理解頂きました。

売買契約はしていたものの、幸い無条件で契約解除ができる状態でしたので、筆者が御紹介した上記の福岡中古ワンルームマンションを購入頂きました。

購入の際にはNさんの奥様も同席いただき、相談して本当に良かったこと、良い物件を購入出来て感謝していますと、涙が出るほどありがたい言葉を頂きました。

安次嶺暢平

筆者の私もローンを組み、福岡中古ワンルームマンションを2室所有しています。もしマンション経営が悪いもの・失敗するものであれば、筆者も購入するわけありません。つまり正しい考え方・正しい選び方が重要なのです。

参照記事：なぜ99％の営業マンは自分で不動産投資をしないのか？ ～1％の営業マンが実践する、成功するマンション経営～

まとめ

いかがでしたでしょうか？

最近、今回お伝えしたような新築ワンルームマンションを購入し、購入した後に「失敗した」と気付く自衛官の方が後を絶ちません。購入してからでは取り返しがつかず、最悪は自己破産、職を失い家庭崩壊となることも決して大袈裟ではありません。

自衛官のあなた、成功するマンション経営の原理原則を聞いてみませんか？

必ず成功へお導きすることをお約束します。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

安次嶺暢平

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

問い合わせフォームはこちら

先日、筆者あてに1本の電話が。
取引先か業者からだと思い話を聞いていくと、不動産投資の営業電話でした。

●エンクレスト（えん）
●グランフォーレ（コーセーアールイー）
●ネストピア（ネスト）
●ランディック
●サヴォイ（ダイナ）

特定企業名は言えませんが、福岡で代表的な上記新築ワンルームの1社です。
どんな内容の話をするのか興味もあったので、聞いてみることに。
そして営業マンに質問

安次嶺暢平

「ところであなたは自分の会社の新築マンションは購入したの？」

営業「いいえ・・」
筆者「どうしてですか？」
営業「私はまだ年収が足りなくてローンが通らないんです」
筆者「あなたの上司や役職者は？年収は足りるでしょ？」
営業「もちろん購入しています」
筆者「そうですか。その事実が分かる書類を見せてくれるなら会ってもいいですが？」
営業「すみません、今回は結構です。ガチャッ、プー、プー・・・」
筆者は個人で福岡・中古ワンルームマンションを2室所有しており、お客様にも同じ中古ワンルームマンションをお勧めしています。一方で私が出会った限り、他社の営業マンは自社で販売している物件を購入しません。不思議だと思いませんか？

今回は、なぜ99％の営業マンは自分が販売している物件を買わないのか、その驚愕の理由について明かしていきます。

これから不動産投資を検討する方、既に不動産投資の営業、特に福岡の新築ワンルームマンションの営業を受けている方は必ず読んでください。一生後悔しないために・・・

不動産投資の意義と価値

ところで皆さんは「老後2,000万円問題」に対して、現時点でどこまで準備が進んでいますでしょうか？

老後2,000万円問題とは？

金融庁の報告書によると老後2000万円は以下の前提のもと算出されています。
・夫65歳、妻60歳の時点で夫婦ともに無職である。
・30年後（夫95歳、妻90歳）まで夫婦ともに健在である。
・その間の家計収支がずっと毎月5.5万円の赤字※である。
※総務省「家計調査」（2017年）における高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）の平均。

簡単に言うと、「年金だけでは足りないから、老後の資金は自分で何とかしてね！！」と国から宣言されてしまったということです。色々と不平不満はあると思いますが、あなた一人ではどうすることも出来ないので、将来に向けて今から自助努力するしかありません。

特別公開！私の資産運用内容

筆者（35歳）が実際に取り組んでいる資産運用を特別に公開します。

上記3つを65歳時点で解約すると、解約返戻金として約1,300万円の現金が入ります（税控除前）。
更に別で確定拠出年金と積立貯蓄をしていますので、35歳の現時点で2,000万円問題は解決しています。

ただしこれだけだと、65歳以降はこの2,000万円を取り崩して生活する訳ですから不十分です。そこで不動産投資が役に立つわけです。現在2件所有ですが、どんどん買い増ししていき、毎月家賃収入20万円を目標にしています。

毎月の生活費：月20万円の家賃収入
その他出費　：貯めた2,000万円（妻との旅行、趣味、子供や孫へのプレゼントetc）

もうお分かりのように、安心の老後を送るためには、不動産投資は必ず取り組むべきなのです。

営業マンは不動産投資をなぜ自分でやらない？

老後のために必ず不動産投資は必要なのに、なぜ営業マンは自社で販売している物件を買わないのでしょうか？その理由は2つあります。

１、自社商品が新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンションは建築時に様々な経費や業者利益が乗っているため、購入した瞬間資産価値が20～30％下落します。また、購入時の家賃が一番高く、10～15年で25％家賃が下落するため、毎月の手取りがガクンと減ってしまうのです。営業マンは当然このことを知っているので購入しないのです。

※新築を購入してはいけない理由は、下記も参照ください。
【注意】福岡の新築ワンルームマンション経営の営業を持ちかけられている方へ ｜ 資産管理の達仁com 

２、自社商品に自信がない（自分が住みたくない）

以外かもしれませんが、50％以上の方が物件を見ずに購入します。つまり建物の外観＝建物管理を見ずに月々の収支だけで買う判断をするのです。

「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、管理状態は入居率を左右します。特に女性は第一印象で決める傾向があります。

つまり、どんなに価格が安く現状利回りが高い物件でも、管理状態が悪ければ次回以降の空室リスクは非常に高くなります。営業マンは自分が売る物件の管理が悪いことを知っていますから、自分が住みたくない＝自分が買いたくないのです。

不動産投資のおすすめ地域と条件

次に、不動産投資のおススメ地域と条件についてお伝えします。

１、福岡市、その中でも更に絞ったエリア

数あるエリアの中で、福岡市は最もおすすめです。

令和2年度国勢調査（速報値）によると、福岡市の人口は5年前よりも4.9％伸び、ついに160万人を突破しました。統計では増加傾向が2035年まで続くと見込まれており、安定した賃貸需要が見込めます。

2021年11月12日付日本経済新聞で特集が組まれていましたが、福岡市が進める天神ビックバンの第一号、「天神ビジネスセンター」が遂に完成しました。計画では計30棟の建て替えが予定されており、同時進行の「博多コネクティッド」と合わせた大規模な都市開発により、就労人口の増加＝周辺居住人口の増加が確実視されています。

さらに弊社は長年の経験と実績から、最も賃貸需要が高い赤枠エリアに絞っており、資産価値の面からも安定した物件のみご紹介しています。

２、5つの条件

マンション経営は、成功する5つの絶対条件があります。
①立地と環境
②建物管理
③専有面積と間取り
④室内の差別化
⑤賃貸管理会社

この5つを守れば、必ず成功すると言っても過言ではありませんので、購入の際には必ずチェックしてください。

※5つの条件については、下記も参照ください。
不動産投資を始める方へ・マンション経営で回避すべき5つの条件 ｜ 資産管理の達仁com

新築は月々の収支＝キャッシュフローがマイナスに！！

１、福岡“新築”ワンルームマンション
では、新築ワンルームマンションを購入してはいけない理由を具体的に見ていきます。これは先日、筆者が実際に相談を受けた、新築ワンルームマンションの営業を受けた方から相談があった物件です。

毎月4,462円の赤字です。これだけ見ると、「毎月4,462円ぐらいだったら大したことないんじゃない？」と思うかもしれませんが、問題はここからです。先述したように、購入時の家賃が一番高く、10～15年で25％家賃が下落するため、次回以降の家賃はガクンと落ちていきます。

概ね10～15年で25％下落しますので、その場合で計算すると、なんと毎月21,472円の赤字になるのです。
こんな状態でマンション経営をする意味があるのでしょうか？
営業マンが買わない理由がこれで明白ですね。

中古はプラス収支

では弊社が専門的におすすめしている中古ワンルームマンションを見ていきます。これは先日筆者が実際にある方に購入頂いた物件です。

この物件だと毎月の収支はプラスになり（固都税除く）、さきほどの新築と比べると、なんと毎月23,079円（1,607＋21,472）もの差がつくのです。

新築と中古、どちらを選ぶべきかは説明するまでもありません。

不動産投資を勧める筆者の自信

筆者は個人で福岡ワンルームマンションを2件所有し不動産投資を実践していますが、自社で販売している“中古”を所有していることは言うまでもありません。

「自社の商品を自分で買い、自信があるからお客様にも勧めている」
これが不動産投資の本来あるべき姿ではないでしょうか？

なぜ99％の営業マンは自分で不動産投資をしないのか？まとめ

これから不動産投資の営業マンと面談する方は、勧めている物件を営業マン自身が購入しているか、必ず質問してください。

また、もしすでに営業マンと面談していて怪しいと思った方は、必ず弊社のセカンドオピニオンを受けてください。本当にその物件を買って失敗しないか？通常1時間5万円の相談料を、期間限定・人数限定で1時間無料相談受付します。

「成功したければ、実践している営業マンに聞け！！！！」

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

・20～40代の方
・まだマンション経営を始めていない、始めて間もない方（1～2件のみ所有）
・お住まいが福岡、大分、佐賀、長崎、熊本、鹿児島、山口、広島の方

一方、マンション経営業界はほとんど影響がなかったことをご存じでしょうか？

特に福岡は、2020年の不動産投資額はコロナ禍だったにも関わらず前年対比でほぼ横ばいという結果が出ています（2021年3月4日付　JLL社「福岡の投資市場の現状と今後の見通し」より）。

実際、弊社では個別相談の件数が、前年比なんと8.7倍になりました。コロナ禍をきっかけに、資産運用や老後のじぶん年金づくりを真剣に考えはじめ、その手段としてマンション経営を検討される方が急激に増えているのです。

福岡で販売される新築ワンルームマンション

その流れに乗って、新築ワンルーム業者が積極的に営業をかけ、多くの方が購入しています。
2021年10月現在の福岡新築ワンルームだと、

●エンクレスト姪浜（えん）
●グランフォーレ千早マークスクエア、グランフォーレ小倉シティタワー、グランフォーレ県庁前アネックス（コーセーアールイー）
●ネストピア博多ガーデン（ネスト）
●K2620　/　デュレジア大濠（ランディック）
●サヴォイ（ダイナ）

が販売中ですね。

ただし、99.9％の方が新築ワンルームマンションの“ワナ”を理解せず購入し、「失敗だった」と後悔しているのが現実です。

この記事では、なぜ新築ワンルームマンションを購入すると失敗するのか、逆に弊社がお勧めしている中古ワンルームマンション経営はなぜ成功するのかをお伝えします。営業マンから返事を急かされている方、次の面談の約束をしている方、不安な方は必ず読んで下さい。

そうでなければ一生後悔します。

マンション経営は大きな買い物

マンション経営（不動産投資）は金額も大きく、怖いし不安だと思う方も多いのではないでしょうか？

●自衛官
●公務員
●勤務先が上場企業
●年収500万円以上
●46歳以下

結論からいうと、上記に当てはまる方は必ずマンション経営に取り組むべきです。実際、筆者の私も福岡中古ワンルームマンションを2室所有し、5年間空室もなく成功しています。つまり、マンション経営そのものが悪いのではなく、物件の選び方が重要なのです。

正しい物件を選びさえすれば、マンション経営は必ず皆様の“じぶん年金づくり”が出来る最高の手段なのです。そうでなければ、筆者自身もローンを組んで購入するわけないですよね？（笑）

【成功する5つの原則】

以前の記事でもお伝えしましたが、マンション経営には成功する5つの絶対条件があります。

① 立地と環境
② 建物管理
③ 専有面積
④ 室内の差別化
⑤ 賃貸管理会社

①はご存じのとおり、「最寄駅からの距離が近い」「スーパー、コンビニの生活インフラが充実している」「治安が良く女性でも安心して住める」ことです。
②は建物の見た目のこと。いくら室内が広く設備が最新でも、エントランスが汚れていたりゴミが散乱していれば第一印象が悪く住みたいとは思わないですよね。

この2点は必ず確認しましょう。

また、⑤も非常に重要です。「マンションは賃貸管理を買え」と言われるぐらい、購入後に任せる会社がポイントになります。同じ物件を購入しても、どの会社に任せるかで成功と失敗が決まると言っても過言ではありません。

弊社は「お子様の代までお付き合い」をスローガンに、30年40年のお付き合いを約束しています。長期的に任せられる会社・辞めない営業マンから必ず購入してください。

なぜ福岡市なのか？

マンション経営をスタートする上でまず考えるのは「エリア」です。
大阪、名古屋、仙台など多くの選択肢がありますが、最もお勧めなのが、「福岡市」です。

ご存じの方も多いと思いますが、福岡市は「天神ビックバン」「博多コネクティッド」と呼ばれる大規模な再開発事業が進行中で、これまでも九州の中核都市であった福岡市が更に活性化することが確実です。また、2035年まで人口が伸び続けると同時に、全政令指定都市の中で10～20代の転入伸び率が全国1位となっており、ワンルームの需要はますます高まることが予想できます。

また場合によっては、他の都市の同じ条件の物件と比べて、物件価格は2分の1、つまり半分の値段で購入することが出来ます。つまり1件の値段で福岡2件を購入できるのです。もちろん家賃は同じではありませんが、リスクを分散させる意味でも、まずは福岡2件からスタートし、うまくいくイメージを持つことが出来れば他の都市の物件も購入することをお勧めします。

マンション経営は、まず実際にスタートすることが大事。その入口として、福岡市はベストなエリアなのです。

なぜ新築でなく、中古なのか？

この達仁.comを見て問い合わせを頂く方で一番多いのが「新築を勧められているけど、本当に大丈夫か不安」という相談です。

結論を言います。マンション経営は必ず「中古」を選んでください。なぜか？

新築マンション業者は銀行からお金を借りて土地を買い、2～3年かけて建物を建てます。完成するまでの間に借入金利や税金がかかります。

さらに販売するための多額の広告宣伝費用（新聞・折り込み・その他広告、テレビＣＭなど）をかけ、最後に自社の利益を載せて販売します。更に、この10年間は建築費用（資材・人件費）が高騰していることもあり、新築の値段は高くなり過ぎているのです。

一方中古マンションは、建てるための経費は当然かかりませんし、十数年前の安い建築コストで建築されており、建物部分の減価償却も進んでいるため、中古価格は当然安くなります。
なので仮に新築を購入したとすると、その瞬間（築たった1日）で20～30％資産価値が下がると思ってください。

購入金額・家賃との比較

では仮に、新築と中古を購入した場合を比較してみます。これは、先日まで実際に販売されていた新築と、筆者が数日前に購入いただいた中古の実例です。

具体的なレントロールで見ていきます。

新築は毎月マイナス、中古は毎月プラス収支となり、10年間でなんと約220万円の差（1,799,760＋406,800）がついてしまうのです。

さらに、この中古を2件購入したとしても新築1件の値段以下で買えるうえ、下記のように、単純な手取り家賃だけでも毎月28,000円もの差が出るのです！！

さらに、ワンルーム業界では「新築プレミアム」と言いますが、家賃は新築時が最も高く、2人目の入居者から10年かけて徐々に下落していき、その後は落ち着いていきます。おおむね10年目で25％下落します（新築時の75％）。その計算でみると、11年目以降の収支はさらに悪化します。

新築は11年目から毎月33,998円のマイナス、残り25年（ローン35年－築10年）でなんと10,199,400円のマイナスとなってしまうのです。

これが冒頭お伝えした“新築のワナ”に他なりません。

購入した瞬間20～30％資産価値が下がり、更に毎月毎月お金が出ていく。一方中古は毎月プラス、せいぜい年間固定資産税ぐらいのマイナスです。

同じマンション経営をするなら新築と中古、みなさんならどちらを選択しますか？
答えは明快ですね。これが「福岡中古」を選ぶべき理由です。

新築を買うべき人

じゃあ何で新築ワンルームは建てられるの？疑問に思う方がいるかもしれません。

ここまで色々な話をしてきましたが、誤解頂きたくないのは、新築が悪いと言っているのではありません。実は、むしろ新築を購入した方が良いパターンが2つあります。

詳細は今回省きますが相当な資産家以外は、新築を買うことにほとんどメリットはないのです。

福岡の新築ワンルームマンション経営の営業を持ちかけられている方へ・まとめ

現在20代～40代の方は、将来もらえる年金はほとんど期待できません。

話題になった「老後2,000万円問題」で国が認めたように、将来の年金対策としてマンション経営は必ず取り組むべきです。

ただし、間違った物件を選択すれば将来の年金になるどころか、逆にもらった公的年金を取り崩してローンを返済する最悪の結果になるかもしれません。

その新築ワンルーム、本当に買って後悔しませんか？少しでも迷われている方・不安な方は、セカンドオピニオンとしてぜひ一度弊社にご相談下さい。

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。
通常だと、1時間5万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で1時間無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

黒沢勉

ワースト5位：購入して満足している！！

ワースト5位の共通点、「マンション購入がゴール」この様な考え方の人に、失敗する共通点があります。

35年以上のローンを組んでいるにも関わらず、マンション経営の目的や目標が不明確であり、最終的な出口戦略をどうするのか？が明確ではない。80％の人がこのタイプである。

・30歳で購入して35年後は65歳。
・40歳で購入して35年後は75歳。
・サラリーマンならば定年が60歳、再雇用で65歳。
・何も考えなければ定年時にまだローン残債が残っている。
・明確な出口戦略やビジョンを描く必要がある。

ワースト4位：サブリース契約を選択する！！

達仁.comお問い合わせ1位がサブリース問題である。

サブリース問題に関する詳しい内容は、次の動画や以下のURLを確認してください。

特に、「新築ワンルーム＋サブリース」抱合せ商法には注意が必要です。

ご相談依頼者のアンケート集計では、購入までは熱心にコンタクトを取るが、契約後は嘘のようにレスポンスが遅くなり、部署をたらい回しにされ、非常に感じの悪い経験をされています。

サブリース契約も、オーナー様の味方？お得？な様なお話をしますが、これだけサブリース契約が社会問題になっているのは何故でしょうか？

問題が多いからだと思います。
・「新築ワンルーム＋サブリース契約」抱合せ商法には注意。
・サブリース契約書の内容を理解してから契約するように。
・サブリース契約＝借地借家法契約である。
・サブリースが必要なのは空室リスクが高いから？
・最初の家賃が一生継続される訳ではない。

ワースト３位：返済比率が高すぎる！！

黒沢勉

「自己資金無しで購入できる」甘い言葉に気を付ける！

年収500万円以上あればローン会社の土俵に乗りますので、属性が良い人ならばローン審査が可能です。

自己資金が少なくて買えることもメリットになりますが、「最強の不動産経営」は、借金が無い（少ない）状態で、毎月手取家賃が受け取れることが最大のメリットでは無いでしょうか？

高額所得者であれば、資金にも余裕があり、多少の節税にもなりますが、先ずデフォルトする事はありません。

しかし、年収500万円代の人がスタートした場合、ギリギリな生活で、空室に耐えられない様な経済的な状況が、ローン破綻者になる確立が高くなります。

「自己資金10万円から始めるマンション投資」この様なうたい文句は非常に危険です。

何故ならば、ワースト5位でも書きましたが、購入がゴールではないという事です。購入＝ゴール＝満足感　この考え方がローン破綻者を増やす原因です。

ワースト２位：立地環境が悪すぎる！！

マンション経営の成功の条件NO1は、「立地と環境」である。「立地がリッチにしてくれる」ダジャレの様な本当のお話です。

昭和60年この業界に入社した時は、山手線内側のマンションが当たり前でした。いまはどうでしょうか？山手線内側⇒外側⇒環六⇒環七⇒環八⇒郊外、様々なエリアに新築マンションが乱立しています。

よくこんなエリアを販売するよね！こんな値段で！プロの私達ならば絶対に購入しないマンションを、ほとんど知識もない素人オーナーが購入して成功する訳がありません。

この様なマンションを購入した時点で、80％負けは確定します。負けが確定してしまいます。

「自分に売れるのか？自分の身内に売れるのか？自分が欲しいと思うか？」

ここは非常に重要です。

何故、新築不動産会社の営業マンは直ぐに辞めるのか？答えは簡単です、お客様が儲からない商品だと気づいているからです。

４つの自信

１、 会社に対する自信
２、 商品に対する自信
３、 職業に対する自信
４、 自分に対する自信

自分が販売する商品を分析すればするほど、「新築ワンルーム＋サブリース」は販売出来なくなります。

何故か？達仁.comに沢山のお問い合わせが来ることが全てではないでしょうか？新築マンションを購入していい人も一握りいます。

しかし、年収５００万円位の属性では先が見えています。

新築マンションを販売しない理由

特に最近は、都心部のマンション用地が少なくなり、値段も高く、建築コストも高く、この場所でこんなに高いの？我々にはとても販売出来ません。

よく聞かれる話ですが、何故、新築マンションを販売しないのか？質問されます。2009年リーマンショック時代に新築マンション販売していました。
西新宿、池袋、駒込、大塚、巣鴨、蒲田、西麻布、新宿、田町、立地が良くて安かったんです。

今販売しない理由は、「お客さまが儲からないから」この一言で終わりです。「お客さまが儲からない＝ファンになってくださらない」

この様な会社が永続的な会社経営が出来ますか？

ご縁があり、新築ワンルームマンション販売会社の営業マンと会食した時の実話です。

黒沢勉

御社は、お客さまのフォローはどんな事をされているのですか？と質問しました。

基本的に販売したらフォローはしません？！

黒沢勉

え、なんでしないの？

はい、会うとクレームを言われるので会社の指示で会いません！

黒沢勉

弊社は、お客さまと食事に行くし、年末の望年会（忘年会）には、お客さまを無料でご招待し、皆さん楽しみにしていますよ。

おわかりいただけますか？

同じ業界にいながら、お客さまに対する考え方がここまで明確に違います。

お客様に対する考え方が違う理由は何か？

マンション経営に関するメリット、デメリットは、新築も中古もあまり変わりません。大きく変わるのは、新築か中古か？立地環境ではないでしょうか？

何故、新築マンションではなく中古なのか？は別の記事をお読みください。

参照記事：資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

そのくらい、立地は重要です。

・新築ワンルームマンションは立地に注意。
・中古でも立地が悪いマンションはNG。
・新築業者は新築しか販売できないのがネック。
・新築マンションは購入後すぐに中古査定金額となる。
・成功の80％は立地できまる。

ワースト1位：経営という自覚がない！！

「マンション経営？」「マンション投資？」あなたはどちらの考え？

経営と投資の概念は全く違います。マンション投資＝資金を提供し楽して儲かりそう、この様なイメージを抱いている人が多いのではありませんか？

弊社では、マンション投資という言葉はあまり使いません。

マンションに投資する、マンションを経営する、全く意味が違います。投資は自己責任であり、経営も自己責任である。達仁.comお問い合わせ者の多くが、被害者意識が強く、甘え、依存者が多いです。

・マンションを買うと決めたのは誰ですか？
・その会社とお付き合いすると決めたのは誰ですか？
・サイン、実印を押したのは誰ですか？

全ては自分が選択し判断したことです。「儲かるかもしれない」「成功したい」営業マンの話を鵜呑みにして、自分で確認もせずに、信用しながら、上手くいかないと人の責任にする、その様な考え方だから成功しないし、騙される原因ではないでしょうか？

「マンション経営のオーナーである」という自覚と責任が必要です。もちろん、サラリーマンがいきなり経営者になれる訳がありません。

金融機関も、あなたの属性とマンション評価にお金を貸しています。最終的な責任はあなたにあるのです。

だからこそ、本物のマンション経営を学び、本物の会社、営業マンを選び、自分がマンション経営で成功する、真のパートナーは誰か？を見極める能力が必要です。

達仁.comに相談されるようでは遅いんです！！マンション経営に興味があり、購入前に相談してください。

購入後、こんなハズではなかった、話が違う、騙された、この様な被害者を一人でも減らしたいのが本質です。弊社は、マンション経営で「じぶん年金計画」をサポートする会社です。一人でも多くのマンション経営の成功者を輩出します。

【不動産投資で損失を被るオーナー様の共通点ワーストまとめ】

１、 マンションを購入して満足しない。
２、 サブリース契約は選択しない。
３、 少額自己資金に注意。返済比率を下げる。
４、 立地環境で成功の80％が決まる。
５、 マンション投資×マンション経営の自覚が大切。

黒沢勉

マンション経営の王道を学び、成功の道を歩んでください！！

>>>お問い合わせはこちら<<<

弊社が管理運営する達仁.comのセカンドオピニオン相談の90％以上がサブリース問題です。
今回は、具体的なご相談内容から私が分析した内容の一部分を無料で公開致します。

1. そもそもサブリース契約とは？
2. サブリースの何が問題なのか？
3. サブリース契約を利用した方が良い人もいる？
4. この様な属性にはサブリース契約は不要です。
5. サブリース契約を解かりやすく数値化しました。
6. 新築マンションの何がダメなのか？
7. 新築から中古具体的な相場を調べる。
8. サブリース契約のご相談はこちらまで

1．そもそもサブリース契約とは何でしょうか？

そもそもサブリース問題で悩んでいる貴方はオーナー様であり貸主です。貸主がいるならば、あなたのマンションを借りてくれる借主がいます。

貸主と借主を守る為に借地借家法(シャクチシャクヤホウ)が適用されています。しかしながら、借主保護が強いので皆様が苦労しています。

【以下が借地借家法の定義となります】

借地借家法とは、「土地の賃借権等の存続期間やその効力」「建物の賃貸借の契約の更新とその効力」などに関する事項を定めた法律。旧借地法、旧借家法等を廃止して1991年（平成3年）に成立、1992年（平成4年）より施行された。主に次の内容が定められている

2．サブリース契約の何が問題なのか？

• 貸主：所有者であるあなた
• 借主及び転貸者：サブリース会社（売主のグループ会社が多い）
• 転借者：実際に住んでいる入居者（善意の第三者）

サブリース契約は、借地借家法として入居者（借主）を保護しています。この場合の対象は、借主である不動産会社です。
借主は個人法人問われません。賃貸借契約を解除するには、「正当事由」が必要になります。

オーナー様のマンション経営を成功させるパートナーどころか、この様な仕組みでは、お客さまの敵にしか見えません。

3．サブリース契約を利用した方が良い人もいる？

基本的にはサブリース契約は推奨いたしませんが、以下の様な条件の場合には内容を理解してご検討ください。

・家賃収入が1回でも入らないと無ければ支払いが困難な人。
（そもそも買わない方が良いと思います）
・サブリース金額が家賃相場と変わらない場合。
・空室を何が何でも避けたい人。

• サブリース契約付きというだけで、他社の不動産業者は真剣に取扱しません。
• お取引業者様と有効な関係を維持している。
• 将来の売却もお任せする様な人間関係がある。
• リスクは取りたくない。
• この様な関係者以外サブリース契約はリスクしかございません。

4．この様な属性にサブリース契約は不要です。

サブリース契約は慈善事業ではありません立派な賃貸事業です。事業ですから儲からなければ事業自体が存続できませんよね？

サブリース契約を選択したあなたは、目先のリスクを回避しました。リスクを回避したという事は誰かがリターンを得ているのです。

サブリース家賃が90,000円ならば、相場家賃は100,000円位でしょう。おおむね10％がサブリース会社の粗利益です。100,000円の相場家賃であるならば、95,000円で募集すれば即契約になると思いませんか？

わざわざサブリース契約を選択し、デメリットしか無い契約を選択する必要がありません。

サブリース契約（家賃保証）をしなければならない様なマンションを販売する事がナンセンスです。弊社の分譲マンション平均稼働率は95％以上です。12ヶ月×95％＝11.4ヶ月家賃を確保出来ています。

この様な属性の人にサブリース契約は必要ありません。

サブリース契約しか選択が出来ない様な条件はＮＧです。

次は、何故儲からないのか？を数値化して説明いたします。

5．サブリース契約を解かりやすく数値化し説明します。

具体的なご相談事例から数値化しました。

【概算条件】
① 家賃100,000円
② サブリース家賃90,000円
③ 2年毎に更新料100,000円
④ サブリース更新料0年
⑤ 家賃95,000円の場合

サブリース契約は辞めましょう！！

6．新築マンションの何がダメなのか？

私達が中古マンションを推奨する理由は、新築マンション相場が高くなりすぎた事です。弊社も、2009年リーマンショック時代は新築マンションを販売していました。

今の時代より金利も高い時代でしたが、物件価格が非常に安い時代でした。山手線エリア、西新宿、蒲田、三田、蔵前、いまではお客さまに非常に喜んでいただいております。

今の新築マンション販売エリアを見たら驚く様な場所で供給しています。こんな場所に手を出したらスタートからＮＧです。

弊社では、マンション経営成功の5つの条件を定義しています。

※詳細は不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件をご確認ください。

業界歴35年の私からすれば、どの場所に、どの様なマンションを購入し、どんな賃貸管理会社とお付き合いすれば良いのか？実学で理解しています。

大事なのは実学です。

営業マンが自分でマンション経営していない様では信用できません！！

ましてや、自分が買いたいと思わない様な物件を、仕事だから販売されては、お客さまはたまりませんね？

新築ワンルームは購入する時が値段のピークだと理解してください。

相続対策の様に、相続税を安くして子供や孫に残すことが目的の様なケースであれば良い場合もあります。（立地環境は大切）

自己資金も少なく、年収もそれほど高くなく、支払いに余裕が無い人であれば、尚更新築ワンルームは避けるべきであると考えます。

7．新築価格と中古価格の具体的な相場の数値化。

具体的なお問い合わせのマンションを参考にご説明させていただきます。

１， 平成29年新築マンション2,900万円で購入
２， 平成24年新築マンションが平成29年に2,330万円で売買事例あり。
３， 家賃はほとんど変わりません。
４， 駅からの立地は中古マンションが駅に近い。
５， 価格差が570万円である。
６， あなたならばどちらを購入しますか？

新築と築5年中古大きな違いはありますでしょうか？新築も築5年も家賃は殆ど変わりません。

しかし、価格差はなんと570万円も違います！！

この金額が中古マンションを推奨する一番の原因です！！10万円の家賃なら回収までに4年以上かかります！解かりやすく言えば、4年分の家賃を捨てる事に成ります。

貴方はそれでも新築マンションにこだわりますか？こだわる理由は何でしょうか？私ならば絶対に中古マンションを選択します！！

サブリース契約の問題解決キャンペーン

おかげさまで、達仁.com 開設5周年を迎えました。皆様の問題解決のパートナーとして、サブリース問題が解決出来た、マンションが予想以上の高値で売れた、沢山の感謝の声をいただいております。

そして、現在弊社顧問弁護士と共同で、サブリース.comを立ち上げました。達仁.com責任編集長の私と、顧問弁護士共同で、サブリース問題を更に解決していきます。

そこで今回は、「達仁.com読みました」を合言葉にサブリース問題解決キャンペーンを開催いたします。

お問い合わせいただいたオーナー様、先着10名様に限り以下の特典をご用意いたしました。

但し、先着10名様までとさせていただきますので、ご了承ください。弁護士相談料は内容により異なります。

この様なお客さま遠慮せずご相談ください。
１， サブリース契約を解約したい。
２， サブリース付マンションを売却したい。
３， ローン金利を変更したい。
４， ローンの支払いに困っている。
５， 家賃滞納に困っている。
６， 空室が多く困っている。
７， 建物が古くて困っている。
８， 親から相続したが良く解からない。
様々な問題を解決した「実学」「実績」で対応させていただきます。

＞＞お問い合わせはこちら＜＜