サブリース契約は、ワンルーム投資を行う上で多くの投資家にとって魅力的な選択肢です。サブリース契約は安定した収入を得る手段とされており、物件の管理を一括して任せられるため、ワンルーム投資の知識がない人には安心感があります。
しかし、サブリース契約には思わぬ落とし穴があり、トラブルに巻き込まれることも非常に多いため注意が必要です。
ワンルーム投資をこれから始めようとする人や、すでにサブリース契約をしてトラブルになっている人は、必見の内容です。
本記事では、53歳の上場企業の会社員であるSさんがサブリース契約のトラブルをどのように解決したかを紹介します。
サブリース契約に関するトラブルを抱えている方々にとって、この事例が参考になり、解決のヒントとなることを願っています。

サブリーストラブルの背景：Sさんのケース

Sさんは、将来の資産形成を考えて１件目２０１２年、２件目２０１６年に新築のワンルームマンションを合計2件購入しました。
購入の動機は、信頼している会社の先輩からの勧めでしたが、安易に不動産投資を始めてしまったことで、後悔することになりました。
このように、会社の先輩や同僚からワンルーム投資を始めるパターンは多いので、ワンルーム投資をこれから始めようとする人は注意が必要です。

身近な人の紹介は断りにくいため、正しい知識を身に着けておくことが大事です

Sさんは当初は、安定した収益を見込んでサブリース契約を結びましたが、年数が経つにつれて問題が浮上しました。
サブリース会社から家賃は送金されますが、２件合計すると毎月の収支は3万円以上の赤字に。年間40万弱の赤字が10年弱も継続してました。
年収488万で、２歳のお子様がいるS様にとって、毎月３万の赤字は大きな負担となっておりました。
さらに、Sさんの会社の年収は毎年5%ずつ下がっており、経済的な負担が増していました。この赤字をこのまま支払い続けていくと、貯金が減少するため一刻も早く解決する必要がありましたが、どこに相談したら良いかわからないまま数か月が経過していきました。

サブリース解決までのプロセス

信頼できるFPへの相談

困り果てたSさんは、家計の見直しをするためネットで検索しました。
日本FP協会に登録しているCFP認定者で、不動産に強いさいとうはじめFPを指名して、相談することにしました。
CFP認定者であり、FP１級技能士のさいとうはじめFPは、不動産投資、特にワンルーム投資に強いので、安心して相談できると思いました。
さいとうはじめFPはSさんの収支状況や契約内容を詳しく分析し、現状を正確に把握しました。
その上で、早急にサブリース契約の問題を解決する必要があると判断しました。
FPは、まずSさんのライフプラン全体を見直し、サブリース契約の問題がどのように影響を与えているかを明確にしました。
Sさんの年収が毎年減少していること、そしてサブリース契約による毎月の赤字が家計に大きな負担をかけていることを指摘しました。
この状況を改善するためには、早急に物件の収支状況を改善する必要があると判断しました。

信頼できる不動産会社の紹介を受ける

さいとうはじめFPのアドバイスを受け、Sさんは信頼できる株式会社ライズグループを紹介してもらいました。ライズグループは、サブリース契約に関するトラブル解決の実績が豊富で、多くの投資家から高い評価を受けていました。
最初に専門チームがSさんのケースを詳細に分析し、最適な解決策を提案しました。
次にSさんの物件の市場価値を正確に評価しました。
市場価値を理解することで、適正な売却価格を設定し、売却の成功率を高めることができます。
また、過去の成功事例や失敗事例を基に、Sさんにとって最適な売却戦略を立てました。

サブリース会社へ交渉の実施

ライズグループの専門チームが、まずSさんのサブリース契約書を詳細に確認しました。契約内容には法的に問題がある箇所がいくつか見つかり、これを基にサブリース会社との交渉を開始しました。ライズグループの顧問弁護士からサブリース会社に書面を出して、高額な違約金を払わないで済むことで交渉が成立しました。
専門チームは、交渉の際に以下のポイントに重点を置きました。
1. 契約内容の再確認: 契約書に明記された条項を詳細に確認し、問題点を洗い出しました。
2. 穏便な交渉: お互いにメリットがあるように文面を作成し、相手側が争わないように配慮しました。

交渉成立

ライズグループの専門チームが粘り強く交渉を続けた結果、所有者が変更しても違約金の支払いについては不要であると同意しました。
交渉が成立しましたが、根本的な解決には至っていませんでした。
そこで、物件の売却を提案し、Sさんもこれを受け入れました。

売買契約成立

ライズグループのサポートにより、Sさんは2件の物件を当初に予想した売買価格より高く売却することができました。市場価格を調査し、適正な価格での売却を実現。
これにより、Sさんは毎月3万円の赤字から解放されることとなりました。
売却プロセスでは、以下のステップが重要でした。
1. 市場調査: 物件の市場価値を正確に評価し、適正な売却価格を設定しました。
2. 売却戦略の立案: 最適な売却戦略を立て、迅速かつ効率的に売却を進めました。
3. 買主との交渉: 買主との交渉をスムーズに進め、双方にとって納得のいく条件で売買契約を成立させました。

サブリース問題を解決したSさんの声

お客様

「毎月の赤字が続き、経済的にも精神的にも限界でした。他社に依頼しても、安い金額でしか売れず、借金が残り、根本的な解決にはなりませんでした。ライズグループに依頼したことで、他社より高く売却することができました。今回感じたのは、信頼できるFPやサブリース問題の解決に強いライズグループのサポートを受けることで、迅速に解決することができました。サブリース契約のトラブルに悩んでいる方は、ぜひ専門家に相談してみてください。」
Sさんは、専門家のサポートを受けることで、安心して夢のマイホームの取得へ向けて準備することができました。
また、今回の経験を通じて、契約内容の詳細確認や信頼できる業者の選定が重要であることを実感しました。

他の解決事例

Sさんのケースの他にも、ライズグループでは多くのサブリース契約トラブルを解決してきました。

例えば、30代のシングルマザーがサブリース会社からの賃料減額通知と修繕費用の負担に苦しんでいたケースや、定年退職を控えた58歳の男性がサブリース会社からの賃料減額交渉と物件の老朽化に悩んでいたケースなどがあります。

• 30代のシングルマザーのケース: 賃料減額通知と修繕費用の負担に苦しんでいたが、専門家のサポートで賃料減額の撤回と修繕費の負担軽減を実現。経済的な負担が軽減され、安定した収益を確保できるようになりました。
• 58歳の男性のケース: 定年退職を控えた男性が賃料減額交渉と物件の老朽化に悩んでいたが、専門家のサポートで賃料減額の撤回と物件の売却を実現。老後の生活に安心感を持てるようになりました。

サブリース契約トラブルの対策

サブリース契約におけるトラブルを未然に防ぐためには、以下の対策が重要です。

契約内容の詳細確認

契約書の内容を詳細に確認し、賃料の減額や契約解除に関する条項を把握しておくことが重要です。不明点や疑問点があれば、契約前にサブリース会社に確認しましょう。特に、賃料の改定条件や違約金のついては、詳細に確認することが必要です。

信頼できる業者の選定

信頼性の高いワンルーム投資の会社を選ぶために、口コミや評判を調べることが重要です。また、複数の業者を比較検討し、最も信頼できる業者を選びましょう。
過去の実績や顧客の声を参考にすることで、信頼性の高い業者を選ぶことができます。
上場企業だから、大手だから、有名だから安心ではありません。
上場企業でも、法律に違反してワンルームマンションを販売している会社があります。
もし、不安であれば購入前にライズグループに相談してください。
ライズグループはワンルーム投資の販売経験４０年の代表がおりますので具体的にアドバイス致します。

専門家への相談

契約内容やトラブル発生時の対応について不安がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談することをお勧めします。
専門家のアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑えることができます。また、専門家と連携することで、トラブル発生時に迅速かつ適切な対応が可能となります。

ワンルーム投資の学び

ワンルーム投資のことを何も知らないで、投資をするのは危険です。業者に言われるまま購入することになり、ギャンブルと変わりません。ワンルーム投資のメリットやデメリット、更にサブリースの危険性なども理解して、わからない場合は専門家にアドバイスを受けてから始めるくらいの気持ちが大事です。

53歳会社員がサブリース契約の赤字を売却で解決したリアルな体験談まとめ

斉藤さん

サブリース契約に関するトラブルは、誰にでも起こり得る問題です。
しかし、適切な対応を行うことで、トラブルを解決し、安心してワンルーム投資を続けることができます。Sさんの事例のように、専門家のサポートを受けることで、問題をスムーズに解決することが可能です。
ワンルーム投資は、正しい知識と適切な対応を行うことで、安定した収益を得ることができる素晴らしい手段です。ライズグループでは、皆様が安心してワンルーム投資を続けられるよう、全力でサポートいたします。
Sさんの事例にようにサブリース契約に関するトラブルでお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。
サブリース問題を素人が１人で解決するのは困難であり、交渉でも相手に負けてしまいます。
もし、皆様の周りでもサブリース契約に関するトラブルでお悩みの方がいらっしゃいましたら、是非ご紹介ください。
良くある悩みとしては「サブリースだから売却できない、売却できても非常に安い金額になる、サブリースを外す方法がわからない」などです。
あなたに合った最適な解決方法を提案致します。
相談は無料なので、まずはお気軽に問い合わせをしてください。
電話、ＬＩＮＥ、メールなどお好きな方法でご連絡をお待ちしております。
私たちの専門チームが全力でサポートいたします。

4月から自社Youtubeをスタートしたこともあり、こちらも沢山の方から相談を受けています。「マンション経営の王道・達仁.com(TATSUJIN®︎)」

この方は、残念ながら購入した後の相談だったので、売却することも出来ず、持ち続けるしか選択はありませんでした。

9割の方が“購入後”にセカンドオピニオンを受けますが、購入した後では何も出来ず、大きな不安を抱えながら“負動産”と付き合っていく以外にありません。

逆に“購入前”に、勇気を持ってセカンドオピニオンを受け、成功するマンション経営を実現した方もいるのです。

今回は、購入前に筆者のセカンドオピニオンを受けて頂き、成功した福岡のUさん（公務員、30代）の実例をお伝えします。

まだ購入前で、
① 営業マンから不動産投資の営業を受けている
② 近いうちに面談の予定がある
③ 近いうちに売買契約の予定がある
④ 直近7日以内に売買契約をしたが、不安なのでクーリングオフをしたい

以上のどれかに当てはまる公務員の方で、少しでも不安がある方は必ず筆者に相談下さい。

購入した後では後戻りできません。

失敗するマンション経営とは何なのか？
成功する条件とは？

福岡の公務員の方は必ず最後までお読みください。

最も重要な資産とは？

これまでの記事でもお伝えしてきましたが、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）は、必ず取り組むべきなのです。ただし、取り組めるのは限られたごく一部の方だけですが、それは“資産”を持っている方なのです。ただしここで言う資産とは、“お金”のことではありません。どういうことでしょうか？

１、 社会的信用

物件を購入する時、ほとんどの方が銀行でローンを組みますが、勤務先・勤続年数・年収・預貯金額・家族構成など様々な点で審査されます。

その際、最も重要視されるのが「勤務先」です。ご存じのように公務員はリストラ・倒産がなく、お金を貸す銀行から見れば最も安心な職業なのです。

公務員の方は、マンション経営では最も高い社会的信用＝資産を持っている方なのです。

２、健康

働き方改革と言われていますが、公務員は少子化・応募者減少による職員不足であり、長時間労働がまだまだ改善されていません。精神的にも肉体的にも負担が大きいため、病気にもなりやすい職業です。年齢と共に病気のリスクも上がっていきます。

マンション経営のローンを組む際には必ず「団体信用生命保険」に加入しますが、一度でも健康診断に引っかかれば審査に通りません。

ですので、健康という資産がある20代30代の今だからこそ取り組めるものなのです。

勇気を持ってセカンドオピニオンを受ける

Uさんは福岡県内の市役所にお勤めの30代の方で、ある日職場に営業電話がかかってきたことがきっかけで不動産投資の話を聞くことになったそうです。

・その会社は、福岡で有名な新築ワンルーム会社のK社
・仕事中で周りに同僚がいる中、断ってもしつこく何度もかかってきたので、仕方なく会う約束をした。
・数日後、その会社の営業マンから新築ワンルームの物件を紹介された
・不動産投資の話を聞くのは初めてだったので、不安になった

そこでネットで色々検索していると達仁.comの記事（福岡の新築不動産投資が必ず失敗する理由）を見て頂きました。

ただ、セカンドオピニオンを受けること自体にも正直不安があったそうです。
ですが、自分の一生に関わることだと考え、勇気を持ってお問合せ頂きました。
これがUさんの運命を大きく変えることになりました。

絶対に買ってはいけない、絶対に

Uさんが提案された物件は、福岡市東区の新築ワンルームでした。
物件内容を見ていきましょう。

	K社（福岡新築ワンルーム会社）　福岡市東区（物件エリア）
築年数	新築
販売価格	18,500,000円
ローン借入額（35年）	18,400,000円
家賃	67,000円
ローン返済額	▲60,952円
管理費・修繕積立金	▲6,200円
毎月の収支	▲152円

※計算の簡素化のため、固定資産税・都市計画税は含めていません

毎月の手取り額が▲152円となります。

これまでの記事の新築実例と比較すると、毎月の収支は±0に近く、一見悪くないように見えます。ですが、大きなポイントが2つあります。

1点目は、これまで何度もお伝えしてきた「新築プレミアム問題」です。新築ワンルームは一番最初の家賃（今回の場合は67,000円）が一番高く、10～15年かけて下落し落ち着いていきます。仮に55,000円まで下落したとすると、毎月マイナス12,152円となってしまうのです。

2点目はエリアの問題です。
マンション経営で最も大事なのは「立地環境」です。
今回のエリアである東区は福岡市内であり近年再開発が進んでいるため良いエリアだと思っている方も多いですが、ワンルームマンション経営で選んではいけないエリアです。

これは弊社が20年以上かけて分析実践してきた経験から証明されています。
社外秘なので詳しくは個別面談時にだけデータをお見せしていますが、いずれにしても今回の物件は決して選んではいけないです。

マンションの購入諸費用が無料？！

実はこの会社は、諸費用約70万円（登記費用・火災保険料など）を自社で負担するというサービスを売りにしている会社でした。

一見お買い得に見えますが、その原資はどこから出るのでしょうか？

前回記事（第3弾・自分を防衛！ 自衛官が成功する不動産投資、絶対にしてはいけない不動産投資　～佐賀編～営業マンからアプローチを受けているが、不安な人へ）でも取り上げましたが、新築ワンルーム業者は一般的に販売価格の30％が利益（会社によってはそれ以上）です。今回の場合だと30％で5,550,000円。諸費用サービスはこの利益が原資になります。

つまり、
業者利益＝5,550,000－諸費用サービス700,000＝4,850,000
業者にはこれだけの利益が残り、痛くもかゆくもないわけです。

新築ワンルームを絶対に購入してはいけないか、十分ご理解頂けましたよね。

“中古”ワンルームを選んだUさん

このような話を聞いて、Uさんは新築ワンルーム購入を辞めました。
Uさんはマンション経営自体には取り組みたいと思っていたので、中古ワンルームを御紹介し、購入を決めました。

Uさんが実際に購入した物件を、先ほどの物件と比較しながら見てみましょう。

	新築（K社）	中古（弊社実例）
築年数	新築(東区)	14年(博多区)
購入価格	18,500,000円	11,300,000円
ローン借入額(35年)	18,400,000円	11,200,000円
家賃	67,000(新築プレミアム)	50,310
ローン返済額	▲60,952	▲37,101
管理費・修繕積立金	▲6,200	▲6,700
毎月の収支	▲152	+3,869

もうお分かりですね。
エリアが博多区であること、築14年経ち家賃が安定しているため、下がる心配もありません。

実は現状の家賃（50,310円）は同じ物件の成約事例から見ると安くなっており、次回募集時は下がるどころかアップできることが確実でした。そのような見通しもあり、Uさんは安心して購入頂きました。

中古ワンルームを購入したUさんのその後

購入して1年後に退去が決まり、55,000円で募集をしたところ、募集開始から15日目に、しかも退去前（内見をせずに）申込が決まってしまったのです。

毎月の手取りが4,690円も増え、Uさんには大喜び頂きました。

「勇気を出して相談して良かった」
Uさんにそう言って頂き、本当に嬉しい気持ちになりました。

～公務員の方は必ず読んで下さい～ 失敗の入口から、マンション経営で成功した実例　まとめ

いかがでしたでしょうか？

同じ公務員の方で、同じマンション経営をしても、失敗する人・成功する人が明確に分かれます。その違いは“購入前”に正しい考え方と物件の選び方を知れるかどうか、この一点です。
いま新築ワンルームマンションの営業を受けている公務員の方で不安な方、迷っている方で、まだ購入前の方は必ず私にご相談下さい。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

公務員の方、まだ購入前で、
・福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
・具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
・既にマンション経営を始めている方で、将来に不安を持っている方
・その他マンション経営全般に関する質問をしたい方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

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一方、問い合せの9割はすでに購入した方で、買わなければ良かったと後悔しているのです。なぜ買う前にお問合せ頂けなかったのだろうと悔しい思いです。

この記事では筆者が先日、購入した後に相談を頂いた、佐賀の自衛官の方（Tさん）の失敗実例をお伝えします。

まだ購入前で、
① 最近、駐屯地内で資産運用に関するアンケートを記入した
② その営業マンから不動産投資の営業を受けている
③ 近いうちに面談の予定がある
④ 近いうちに売買契約の予定がある
⑤ 直近7日以内に売買契約をしたが、不安なのでクーリングオフをしたい

以上のどれかに当てはまる自衛官の方で、少しでも不安がある方は必ず筆者に相談下さい。

購入した後では取り返しがつきません。

「自己破産」「一家離散」

そのような最悪な事態にならないよう、必ず最後までお読みください。

※こちらのブログは、動画でもご覧になられます。併せてご確認ください。

なぜマンション経営をするべきなのか？

「不動産投資はそもそもしないほうがいいんじゃないの？」と思われた方もいるかもしれません。

ですが、誤解しないでください。結論から言うと、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）は、自衛官の方こそ必ず取り組むべきなのです。なぜでしょうか？

１、 定年退職後の年金対策

ご存じのとおり、自衛官は54～56歳で定年を迎えるため、民間企業よりも5年早く老後を迎えます。定年延長の議論はあるものの、いずれにしても一般の方より多くの老後資金が必要なのです。

まとまった退職金が入りますが、毎月それを取り崩していくため将来に不安が残ります。
公的年金はあるものの、少子高齢化が益々進み、もらえる年金も減っていくことは確実です。

その点、マンション経営は“家賃収入”が“毎月”得られるため、公的年金と合わせて生活費を補うことが出来るのです（例：公的年金20万+家賃収入15万＝毎月35万円）。

２、生命保険対策

自衛官という職業は、一般職業と比べて体力面・精神面ともに大きな負荷や危険が伴います。さらに最近では災害の発生、世界各地での戦争、防衛費増額に伴う任務など、自衛隊の活動量が格段に増えています。ご自身の命の“万が一”に備えて、大切な配偶者やお子様を守る準備をしておく責任があるのではないでしょうか？

マンションをローンで購入すると「団体信用生命保険」に加入します。これは例えば1,500万円借入をしたとしても、死亡や高度障害になった場合ローンの残債がゼロになり、借金のない実物資産と毎月の家賃収入を家族に残すことが出来ます。
以上の2点から、自衛官の方は必ずマンション経営を実践すべきなのです。

出会い

ある日、YouTube仲間から「福岡の新築ワンルームマンションを購入した方の相談に乗って欲しい」とご紹介頂きました。なんと引渡が終わった翌日に相談連絡があったとのことで、購入したことを後悔していることは明らかでした。

連絡先を教えてもらい、後日佐賀でお会いすることになりました。

やっぱりか・・・

面談には購入したTさん、奥様、お子様の3人でお越しになりました。
筆者は自衛官の方の相談を数多く受けてきたのでおおよそ想像は出来ましたが、話を聞くとやはりその通りでした。

・駐屯地内で「資産運用に関するアンケート」を記入した
・その後面談をし、不動産投資の説明を受けた
・不動産業者は、福岡新築ワンルームマンションを販売しているL社
・その業者には自衛官OBが在籍しているので、自衛官のお客様が数多くいる、Tさんと同じ駐屯地にも購入している人がいる（名前は個人情報なので言えない）

Tさんはこのようなきっかけで話を聞くことになり、自衛官に関係している不動産業者だからと信用し購入してしまったのです。実はこれが、自衛官の方が購入して後悔する典型的なパターンなのです。

絶対に選んではいけない＝“新築”ワンルーム

購入した物件は、博多区の新築ワンルームでした。
物件内容を見ていきましょう。

※計算の簡素化のため、固定資産税・都市計画税は含めていません

毎月の手取り額が▲8,292円となります。

1点目に、この状態が10年続いたとしたら、毎月8,292円×12ヵ月×10年、▲995,040円の持ち出しとなります。

2点目として、「新築プレミアム問題」があります。新築ワンルームは一番最初の家賃（今回の場合は75,000円）が一番高く、10～15年かけて下落し落ち着いていきます。つまり、近い将来家賃が下がることは確実で、仮に65,000円に下落したとすると、毎月18,292円×12ヵ月×10年、なんと▲2,195,040円の持ち出しとなってしまうのです。

売買価格にも同じことが言えます。現在、博多エリア・築10～15年の物件は表面利回り4.5％が相場ですから、家賃65,000円×12ヵ月÷4.5％＝17,300,000、たった10年で▲4,500,000円も資産価値が下落するのです。

“保証”というマジック

「購入後3年間は空室でも75,000円を家賃保証する」
「給湯器・ガスコンロ・エアコンが故障した場合L社で無料交換」

まず、一見お得なサービスに見えますが、その原資はどこから出るのでしょうか？
新築ワンルーム業者の利益は、一般的に販売価格の30％が目安で、会社によってはそれ以上利益を上乗せしています。今回の場合だと30％で6,540,000ですね。つまり、保証はこの利益から行われます。

次に家賃保証ですが、そもそも3年間でどのぐらいの空室期間があるのでしょうか？一般的な賃貸借契約期間が2年ですから、1回入れ替わるとします。今回のエリアだと1～1.5ヵ月が相場です。3年間と言いながら、実際は最大1.5ヵ月×75,000円＝112,500円の保証なわけです。

設備についても同様で、エアコン・給湯器は12年、ガスコンロは17年ごとに交換するとします。35年間で考えると、
エアコン： 110,000円×3回＝330,000円
給湯器： 110,000円×3回＝330,000円
ガスコンロ： 165,000円×2回＝330,000円
となります。この費用も業者の利益が原資となるわけです。

つまり、
業者利益＝6,540,000－家賃保証112,500－設備保証990,000＝5,437,500
業者は最大限保証したとしても、これだけの利益が残るわけです。

ここまで見れば、なぜ新築ワンルームを絶対に購入してはいけないか、十分ご理解頂けましたよね。

“中古”ワンルームを選ぶべき理由

では、弊社が実際にご紹介している中古ワンルームと比較してみましょう。
偶然にも、今回の物件から20ｍしか離れていない場所にある物件の実例がありますので、違いがよく理解頂けます。

違いは明白ですね。
全く同じエリアにも関わらず、新築と中古では収支がこれだけ違うのです。

また、「毎月のマイナス・持ち出しは生命保険の掛け金と考えて下さい」というトークを営業マンが良く使いますが、中古でも生命保険機能は同じなわけですから、この点でも中古を選ぶべき理由がよく理解できると思います。

これが新築ワンルームを絶対に買ってはいけない理由、
逆に中古を選びマンション経営をするべき理由なのです。

Tさんのその後

Tさんは売却を希望しましたが、数百万円の持ち出しをしなければ売ることが出来ず、そのお金もありません。また、筆者に賃貸管理を任せたいという希望もありましたが、家賃保証・設備保証がなくなってしまうため、泣く泣く現状のまま持ち続ける以外に選択肢はありませんでした。

現在の毎月の持ち出し（▲8,292円）、将来起こるリスク（家賃下落）、毎日の不安で仕事も手に付かず、最悪の場合はローンが返せなくなり自己破産・一家離散することも決して大袈裟ではありません。

「購入前に相談いただきたかった」

筆者の想いはこの一点です。

【まとめ】

いかがでしたでしょうか？
自衛官の方が新築ワンルームを購入し、失敗する例が後を絶ちません。
マンション経営は購入時点で90％決まります。
失敗するマンション経営と成功するマンション経営は何が違うのか？
そのポイントは、弊社が創業21年間で培ってきた、成功する“5つの条件”にあるのです。

いま新築ワンルームマンションの営業を受けていて、まだ購入前の方は必ず私にご相談下さい。失敗から成功へ、筆者が必ず導きます。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

１、現役自衛官の方で、福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
２、具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
３、既にマンション経営を始めている自衛官の方で、将来に不安を持っている方
４、その他マンション経営全般に関する質問をしたい、自衛官の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

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あなたはどんなきっかけでマンション経営の話を聞くことになりましたか？

ある大手不動産会社のアンケートによると、友人知人からの紹介で不動産投資を始めた人が81.7％という調査結果が出ました。逆に自分で調べてセミナーに参加したり、自分から不動産会社に問い合わせをする人は少数派。つまり5人に4人が“紹介”でマンション経営をスタートしているのです。

営業マンから職場に電話がかかってきたり、街で声をかけられると当然警戒心が強く話を聞く人はほとんどいません。ですが、知り合いからの紹介だと安心して話を聞こうと思いますよね。

この記事を読んでいるあなたは、今まさにこんな状況になっているのではないでしょうか？

この記事では、先日筆者が実際に相談を受け、紹介で購入して“失敗”したある方の実話をお届けします。購入してから後悔しないよう、必ず最後まで読んで下さい。

仲の良い友達だった

福岡で学校の先生をしているMさん。仕事もプライベートも充実した生活を送っていたある日、所属していたコミュニティの中でも、特に仲の良い友人から声を掛けられました。

悪意ある人

「マンション経営の話を聞いてみない？」

Mさんは最近積立式の投資信託を始めていたので興味がないわけではなかったものの、無碍に断るのも悪いと思い、「話を聞くだけなら・・・」と紹介された営業マンと会うことにしました。

それから数日後に会って話を聞くと、マンション経営の仕組みやメリットなどの説明がありましたが、Mさんは初めてマンション経営の話を聞いたので、正直あまり理解が出来なかったそうです。ただし、仲の良い友達の紹介だから問題ないだろうと思い、よく分からないまま、勧められた福岡中古マンションの購入まで進んでしまいました。

それから1ヶ月後、たまたま別の友人（Sさん）にこの話をしたところ、購入した会社（V社）・営業マンの悪い噂を聞き、急に不安になりました。実はこのSさんは私の友人であり、Sさんから相談を受けてMさんにお会いすることになったのです。

違和感

数日後、Mさんとお会いしました。これまでの経緯を一通りお聞きし、実際に購入した物件を見せてもらいました。

ワンルームではないものの、立地は良く、建物管理も抜群、現状の家賃も相場並み、購入金額もそれほど高値ではありませんでした。

安次嶺暢平

「？？？」

聞いていたV社・営業マンのイメージと、実際の物件の質が一致せず、こんな会社がこんなに良い物件を販売するのだろうか？とても違和感を感じました。

Mさんは取りあえずV社とは縁を切りたいとのことで、私に管理を任せて頂くことになり、管理変更の手続きを進めることになりました。ところが・・・信じられない事実はこの後判明するのです。

驚愕の実態

V社とやり取りをした結果、Mさんが購入時に説明を受けた家賃は86,000円にも関わらず、実際は69,000円だったことが判明したのです。しかもその差額17,000円はV社が毎月補填しているというのです。

更には、家賃86,000円で銀行審査も提出し承認が下りていたので、事実と異なる数字に改ざんした完全な契約違反だったのです。またV社からは「もし管理を解除するなら、今後は毎月17,000円の補填をしない」と通告されてしまいました。

Mさんはこのようにどうすることも出来ない状況なのです。
ちなみに実際の家賃が17,000円違うと、年間利回5％だと売買価格で400万円違いがあり、Mさんは相場より400万円高い金額で購入していることになります。

安次嶺暢平

私もなんとかお役に立ちたいと思いましたが、購入した後では後の祭り、何も出来ません。

なぜ購入前に相談して頂けなかったんだろう、なぜマンション経営の話を最初に私から聞いてくれなかったんだろう、残念な気持ちでいっぱいです。

まとめ

いかがでしょうか？

仲の良い友人だから・・・
会社の上司や取引先からの紹介で断りづらかったから・・・

あなたは、まさに今、そんなきっかけでマンション経営の営業を受けていませんか？
もちろん人間関係も大事ですが、人間関係だけで信用し、購入することは危険です。

今回は少し怖い話を書きましたが、マンション経営そのものが悪いわけではありません。誤解しないでください。その証拠に、筆者も一般の方と同じように銀行でローンを組み、福岡・中古・ワンルームマンションを2部屋所有し、実践しています。

成功するマンション経営のポイントはいくつもありますが、最も重要なのが一番最初に話を聞く会社・営業マンです。つまり「どの会社から購入するか」「どの営業マンに任せるか」なのです。

今まさに紹介がきっかけで営業を受けている方、特にこれまでマンション経営の話を一度も聞いたことがない方は、ぜひ一度セカンドオピニオンを受けてください。

「成功するマンション経営の王道」を筆者がお伝えさせて頂きます。

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この記事を読んでいるあなたは、マンション経営（不動産投資）に興味関心があると思いますので、一度は耳にしたことがあるはずです。

「かぼちゃの馬車」とは、株式会社スマートデイズ（2012 年設立、以下 S 社）が展開していた女性向けシェアハウス物件のことです。

世間を騒がせたこの問題は、S 社と購入オーナーが 30～35 年間のサブリース（家賃保証）契約を結び、入居者がいるいないに関わらず毎月一定額を支払い続けるという夢のような条件を提示することにより、多くの方が購入しました。

しかし 2017 年になると S 社はオーナーに対し保証家賃の減額を請求、2018 年以降は賃料の支払いそのものを停止し経営破綻しました。その結果、700 人以上のオーナーは賃料が入らないにも関わらずローンだけ支払い続けることになり自己破産者が続出、ついには集団訴訟にまで発展する事態になったのです。

「そんなひどい会社があるなんて」
「自分はそんな上手い話に騙されない」

当時この事件を見た人は口々にそう言いましたが、令和 5 年になり、ある会社が同じような問題を起こしていることが表面化したのです。

この記事では、サブリース契約の内容と、サブリース契約の問題点についてお伝えします。これからマンション経営を検討されている方、営業マンからサブリース物件を紹介されている方、または既にサブリース契約のマンションを購入してしまった方はぜひ最後までお読みください。

※達仁.com にお問い合わせ頂き、実際にサブリース問題を解決出来たお客様の声　https://tatujins.com/zirei/

サブリース契約とは

通常の管理委託（集金代行）契約では、管理会社がオーナー様に変わって入居者様とやり取りをする代わりに、おおむね家賃の 5％を管理手数料として徴収し、残りをオーナー様に振り込みます。

現在の入居者様が住んでいる間はこれが続き、空室になれば家賃が発生しないので、管理手数料も発生しません。

一方「サブリース契約」では、管理会社を借主として賃貸借契約を結び、管理会社は更に第三者に又貸します。サブリース契約は入居者がいるいないに関わらず一定額をオーナー様に払い続けてくれるので、空室の心配をしなくて済むことです。一方、管理会社が空室リスクを取るので、おおむね家賃の 90％（手数料 10％）がオーナーに支払われます。

上記の場合、1 ヵ月の差額は 2,250 円・2 年で 54,000 円なので、空室の心配がなく、何十年も保証が続くならサブリースのほうが良いのでは？と思うかもしれません。実際に多くの方がそう思い、サブリース契約で物件を購入しています。実は、ここに大きな落とし穴があるのです。

サブリースの落とし穴

１、家賃減額請求

「一生〇〇円の家賃保証が続く」と思っている、または営業マンからそのように言われた方が多いと思いますが、実はサブリース契約書の中には必ず「家賃減額請求」についての文言があります。

文言の例：
「賃料は 2 年毎に改定協議できるものとし、貸主・借主は誠意をもって協議するが、双方協議したにも関わらず合意しない場合は、賃料改定日より借主が通知した賃料を暫定賃料とし、貸主に送金できるものとする。」

一見、お互い話し合い納得して決められるものだと思うかもしれませんが、法律上借主の立場が強く守られているため、借主が希望する金額を払えば認められるケースが圧倒的に多いのです。つまり、借主が「周辺の家賃相場が下がったから、自分も下げてくれ」と言えばそれが事実かどうかに関わらず、受け入れざるを得ないのです。しかも、契約更新の度に減額請求されればどんどん手取り家賃が減っていくのです。

２、解約が出来ない

よくオーナー様が勘違いしているのは、サブリース契約書に「〇ヵ月前に通知すれば契約を解除できる」と記載されているため、簡単に解除できると思っていることです。実は賃貸借契約は、借地借家法で借主の保護を図る目的で強い立場を認めており、“正当な事由”がなければオーナーから解除することは出来ません。

正当な事由とは、例えば「建物が老朽化し倒壊の恐れがあるので、建て替えをしたい」といった生命に関わる事情などごく僅かで、ほとんどのケースが認められません。つまり、相手が不動産会社といえ、“借主”である限り解除は非常に難しいと考えて下さい。

３、物件評価が下がる

仮に物件を売却したいと思っても、サブリース物件は上記の理由で購入を避ける買主が多く、銀行のローン評価も低くなる傾向があります。同じ物件でもサブリースか集金代行かで売却価格が大きく変わり、場合によっては数百万の違いが出るケースもあります。将来的な出口戦略を考えても、サブリース契約・物件は選ばない方が賢明でしょう。

４、管理会社倒産リスク

仮に 35 年間、ずっと同じ賃料を保証してくれたとしても（そのような会社はありませんが）、不動産会社自体が倒産すれば保証家賃すら入ってきません。「不動産会社が潰れるなんて大袈裟な・・・」そう思っていらっしゃいませんか？冒頭で上げた「かぼちゃの馬車」のように、まさに今同じ道を歩もうとしている不動産会社が実際にあるのです。

令和の“かぼちゃの馬車”問題

令和 5 年 1 月 23 日、全国賃貸住宅新聞 1 面で「サブリース賃料未納問題」が報じられました。報道によると、・東京のワンルーム販売会社 R 社は、B 社のサブリース付き物件を販売していた

・サブリース会社 B 社は、R 社の関連会社
・R 社は令和 4 年 10 月頃からオーナー様に対して家賃支払を遅延または停止している

このうち最も重大な問題は、実際の賃料よりもサブリース賃料のほうがが高かったことでした。

あるオーナー様のケースだと、実際の賃料（実際に住んでいる人から B 社への支払い）は76,000 円なのにも関わらず、サブリース賃料（B 社からオーナー様への支払）は 89,100、つまり差額の▲13,100 円を B 社が赤字負担しており、R 社の販売利益から補填している状態だったのです。

まさに自転車操業であり、いつ倒産してもおかしくない状態なのです。

仮に倒産までいかなくても、「家賃減額請求」があるため、次回更新時に大幅に減額されることが容易に想像できます。既に購入したオーナー様は事の重大さに気づき、弁護士に相談・依頼した方もいらっしゃるようですが、解決はそう簡単ではありません。

最後の最後は“自己責任”であり、最も苦しむのはオーナー様自身なのです。

令和の「かぼちゃの馬車」事件！サブリース賃料未納問題に迫るまとめ

いかがでしょうか？ここまで聞くと、「マンション経営そのものが危ない」と思った方もいるのではないでしょうか？

ただし、筆者自身も一般の方と同じように銀行でローンを組みワンルームマンション経営を実践し成功しています。

つまりマンション経営そのものが悪いのではなく、正しい考え方・物件と契約を選べば必ず人生を豊かにしてくるものなのです。

これまで数百名のオーナー様のサポートをさせて頂きましたが、購入のきっかけは「電話がかかってきた」「知り合いからの紹介」がほとんどです。中には営業マンの押しや紹介だから断りづらいと、よく理解しないまま購入してしまうケースが後を絶ちません。

ただし一度購入してしまうと後戻り出来ませんし、それがサブリース契約なら尚更です。

これからマンション経営を検討されている方、営業マンからサブリース物件を紹介されている方、または既にサブリース契約のマンションを購入してしまった方はぜひ一度セカンドオピニオンを受けてください。筆者が最大限サポートさせて頂きます。

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１、サブリース物件の営業を受けている方
２、既にマンション経営を始めているが、サブリース契約物件の方
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福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを 2 室所有、管理組合理事長を現役で務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。「成功したければ成功者に聞く！！」

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～実例から学ぶ～福岡の“中古”ワンルーム投資が成功する理由でお伝えした物件（中古）を購入し、ワンルーム投資で成功への道を歩み出した 1 人目のお客様をご紹介します。
※1 人目（S さん）のインタビューはこちら実例公開 “中古”ワンルームで成功した福岡市内在住28歳独身/東証 1 部上場企業勤務

実例② T 様（久留米市在住、31 歳既婚、公務員）

安次嶺 暢平

T さん、本日は宜しくお願いします。T さんは他社から新築ワンルーム投資の話を聞いたあと、達仁.com を見てお問い合わせ頂きました。T さんはまさに契約寸前のタイミングでセカンドオピニオンを受け、私がご紹介した中古ワンルームを購入頂きました。今この記事を見ている方で、T さんと同じように新築ワンルームの営業を受けていて、営業マンから返事を急かされている方に T さんのリアルな体験を伝えて頂きたいと思い、今回のインタビューをお願いしました。

宜しくお願いします。最初にお伝えしたいのですが、『いま新築ワンルームの営業を受けている方は、絶対に買わないでください！！（笑）』

安次嶺 暢平

いきなりビックリしました（笑）。色々あったみたいですね。

もしあのまま新築ワンルームを購入していたら、今頃どうなっていたか怖くてたまりません。

安次嶺 暢平

それほど思うところがあったんですね。筆者にお問い合わせ頂くまでどんな経緯があったんですか？

私の職場内には売店や散髪屋、眼鏡店、クリーニング店などが入っている共有スペースがあるんですが、その一画に色々な企業がブースを出しているんです。その一つが最初に提案を受けた新築ワンルーム会社でした。

ある日売店に行くと「アンケートに答えてくれませんか？」と声を掛けられたんです。資産運用に関するものでしたが、無碍に断れずに記入するとそのまま立ち話で 30 分ぐらい話しました。よくよく聞いてみると、不動産投資の話だったんです。

安次嶺 暢平

そうだったんですね。職場に出入りしてる会社だし、断りづらかったとの事ですが、なぜ聞いてみようと思ったんですか？

実は、その少し前に先輩が FX をやっている話を聞いたんです。それで資産運用自体に興味を持ち、ちょうど話を聞くいい機会かなと思いました。

安次嶺 暢平

なるほど。筆者にご相談頂く方は皆さん T さんと同じようなきっかけですね。よ～く気持ちが分かります（笑）

ですよね（笑）
もう少し詳しい話をしましょう、と言われ次の面談日もその場で決めました。

安次嶺 暢平

2 回目はどんな話をされたんですか？

不動産投資のメリットの話で、1 時間半ぐらい説明を聞いた後、具体的な新築ワンルーム物件を提案されました。

安次嶺 暢平

その時どう思ったんですか？

正直に言うと、その時はやってもいいかなと思いました。一通り不動産投資の概要とメリットを聞いて、確かに老後のために今から資産形成に取り組んだほうがいいし、そのために何かしなきゃいけないことは理解出来ました。

実は、私の職業は一般的な方より定年が 5 年早い 55 歳なので、尚更そう思いましたね。ただ、安い金額ではないし、本当に大丈夫だろうかと悩みました。

安次嶺 暢平

迷った点・不安に思った点は、もう少し具体的にどんなところですか？

一言でいうと「新築でいいのか」という“判断基準”ですね。そもそも不動産投資の話はこの会社・営業マンからしか聞いたことがなかったので比べようがなく、何を基準に決めていいのか分からなかったんです。

なので、少し考えたいと伝え、次回 3 回目の面談日を決めてその日は終わりました。

安次嶺 暢平

そういうことだったんですね。判断基準は本当に大事だと思います。そのあと御自身で色々と調べていく中で、達仁.com を見て頂いたそうですね。

はい。提案を受けて不安になったのは、営業マンがメリットの話しかしなかったことなんです。不動産“投資”と言われるぐらい、どんな資産運用にもリスクあるし、そのぐらいは私にも分かりました。

なので、「不動産投資 福岡 失敗」とネットで検索すると、達仁.comの記事がいくつも出てきて、なるほどと納得出来ました。

安次嶺 暢平

ありがとうございます。具体的に記事のどんなところが腑に落ちましたか？

何と言っても、「新築と中古の違い」ですね。マンション経営の目的が“老後の収入”“生命保険代わり”だとすると、新築も中古も仕組みは同じ。

なのに新築ワンルームは毎月赤字、達仁.com の中古ワンルームは毎月黒字。であれば間違いなく中古を選んだ方が良いと思いました。

安次嶺 暢平

私が一番伝えたいポイントを理解頂いて嬉しいです。新築ワンルームが全て悪いわけではありませんが、T さんのマンション経営の目的を達成するためには中古を選ぶべきなんです。

本当にそう思いましたし、今でも正しかったと思っています。本当に感謝してもしきれません。

安次嶺 暢平

そう言って頂いて非常に嬉しいです。実際に私に会って話を聞いた時はどう思いましたか？

そうは言っても、まだ不安が全てなくなったわけではありませんでした。

でも、自分が読んで納得した記事を書いた本人が目の前にいること、細かい具体的な内容を様々な資料で説明してもらったこと、何よりも 安次嶺さん自身が福岡中古ワンルーム投資を実践していると聞き、マンション経営を実践すべき、そのために福岡“中古”ワンルームを選ぶべきだと確信が持てたんです。

この人の言っていることは間違いないと思い、一歩踏み出してみようと思いました。

安次嶺 暢平

ありがとうございます。後日、筆者と面談をして博多区の中古ワンルームを購入して頂きました。一緒に現地を見たり、具体的な内容をお伝えしましたが、決め手は何でしたか？

はい、立地・建物管理など物件そのものは勿論ですが、安次嶺さんの人柄でした。

あらためてメリットだけでなくリスクもきちんと伝えてくれたこと、リスクを抑えるために入口で何をすべきかということ、その上で長期的にお付き合いし一緒にマンション経営のゴールに行きましょうと言って頂いたこと。

本当に真剣に向き合ってくれているんだなと感じました。

安次嶺 暢平

ありがとうございます。そう言って頂けて本当にありがたいです。お客様には「マンション経営は購入してからがスタート」とお伝えしていますが、まさに Tさんに言って頂いたとおりです。

T さんは勿論、T さんのお子様の代までお付き合いさせて頂きたいと思っています。

そう言ってくれてとても安心です。今日のように定期的にフォロー面談をして頂いてますし、この前は子供の出産祝いもわざわざ持ってきてくれました。

ここまでしてくれるのかと。「購入してからがスタート」「長期的なお付き合い」本当だったんだと改めて思っています。

安次嶺 暢平

言っていることと実際にしていることが一致している、そんなお客様のパートナーでありたいと思っています。

そのために、マンション経営の正しい考え方と物件の選び方を一人でも多くの人に伝え、成功にお導きしたいと思っています。

私もぜひ“福岡中古ワンルーム”の話を広めていってほしいと思います。

『いま新築ワンルームの営業を受けている方は、絶対に買わないでください！！』冒頭でそう言ったのは、自分がその価値を一番感じているからです。

ワンルームマンションは一度購入すると後戻り出来ません。一生後悔しないように、一人でも多くの方に 安次嶺さんの話を聞いてもらいたいと心から思います。

安次嶺 暢平

ありがとうございます。これからも一層努力していきます。T さん、本日はありがとうございました。

2 人のインタビューを終えて

いかがでしたでしょうか？

あなたも S さんや T さんのように、駅前や職場内で声を掛けられた経験があるかもしれません。また、職場に電話がかかってきて話を聞くことになった方もいらっしゃると思います。
初めてマンション経営の話を聞き、且つそれが新築だと、「毎月収支はマイナス」「45 年ローンで毎月プラスになる」のが当たり前だと錯覚してしまう人が後を絶ちません。

しかし実際は、新築でも中古でも「将来の年金代わり」「生命保険代わり」になる仕組みは同じ。“中古”を選べば毎月収支は黒字になります。

T さんがおっしゃっていた通り、購入後は二度と後戻り出来ません。

不安で夜も眠れず、仕事も手につかない、最悪の場合は自己破産・一家離散も決して大げさな話ではありません。

こういう話をすると「マンション経営自体やらないほうがよいのでは？」と思われた方もいるかもしれませんが、何度もお伝えしているように、正しい考え方・正しい選び方を実践す
れば、マンション経営は必ず人生を豊かにしてくれるものです。

そうでなければ筆者である私が実践するわけがありません。少しでも迷っている・不安に思っている方は、必ずセカンドオピニオンに申込下さい。お待ちしております。

※1 人目（S さん）のインタビューはこちら実例公開 “中古”ワンルームで成功した福岡市内在住28歳独身/東証 1 部上場企業勤務

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１、福岡・新築ワンルームマンションの営業を受けている方
２、今回初めてマンション経営の話を聞いた（知識がない）方
３、提案されている物件の毎月収支が赤字であり、赤字分は生命保険代わりと考えて下さい
と営業マンから言われた方
４、営業マンや提案されている物件に漠然と不安不信がある方
５、既にマンション経営を始めているが、毎月の収支が赤字の方

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※先着5名まで

～実例から学ぶ～福岡の“中古”ワンルーム投資が成功する理由でお伝えした物件（中古）を購入し、ワンルーム投資で成功への道を歩み出した 1 人目のお客様をご紹介します。
※2 人目（T さん）のインタビューはこちら実例公開 “中古”ワンルームで成功した久留米市在住の31 歳公務員で既婚者の場合

実例 S 様（福岡市内在住、28 歳独身、東証 1 部上場企業勤務）

安次嶺 暢平

S さん、お時間を頂きありがとうございます。今回は他社で新築ワンルーム投資の話を聞いたあと、私のセカンドオピニオンを受けて頂き、中古ワンルームを購入して頂きました。
S さんが購入するまでの経緯を通して、今まさに新築ワンルーム投資の営業を受けている方やこれから検討したい方にリアルな声をお届けしたいと思い、ご協力をお願いしました。

とんでもないです。私でお役に立てれば嬉しいです。

安次嶺 暢平

早速お伺いしますが、筆者にお問い合わせ頂くまでの経緯を教えて下さい。

はい、私は一般的な会社員なので給料だけでは将来が不安で、以前から資産形成したいと思い、自分なりにネットや本で勉強していましたが中々踏み出せないでいました。そんなある日、博多駅前で信号待ちをしていると、若い営業マンから声を掛けられました。聞くと、不動産投資の案内ということなので、資産形成のために有益な情報であれば一度聞いてみてもいいかな、ぐらいの軽い気持ちで後日会う約束をしました。

安次嶺 暢平

博多駅前でキャッチングですか（笑）。怪しいとは思いませんでした？

正直ありました（笑）。当然その方は営業マンですから、売り込まれるという警戒はありました。ただあくまで情報収集・聞くだけという気持ちだったので、とりあえずという感じでした。

安次嶺 暢平

そうだったんですね。後日営業マンに会ってどんな話をされましたか？

訪問すると、声を掛けてきた営業マンの上司が待っていました。やはり売り込みかと（笑）。

不動産投資の仕組みについて話があり、いきなりその場で具体的な物件を紹介されました。実は、訪問前に自分なりに不動産投資について調べた中で「節税になる」とあり、その点は
興味を持ったのですが、巷で言われているほど大きな節税できないだろうとは何となく思っていたんです。

でもその上司の方の話ではかなりの金額が節税になり、しかもそれが 35年間ずっと続くような話で、不信に思いました。

また、紹介された物件の収支が毎月 8,803 円の赤字でしたが、なんせ初めて不動産投資の話を聞いたので、毎月赤字が普通の事なのか、ダメなのか分からなかったんです。なので、考
えたいと伝え、2 回目の面談日を決めてその日は終わりました。

安次嶺 暢平

なるほど。その後もご自身で色々と調べたとおっしゃっていましたね。

そうですね。色々とネットを調べましたが、やはり大きな節税にはならず、2 年目以降は節税額がぐんと減ること、そして毎月 8,000 円も赤字なのはおかしいと思いました。中には毎月 10,000～20,000 円以上の赤字物件を紹介されている方もいるみたいで、不動産投資をやる意味そのものが分からなくなりましたね（笑）。

安次嶺 暢平

なるほど（笑）。そんな中で見たのが、「達仁.com」だったそうですね。なぜお問い合わせ頂いたんですか？

「毎月赤字は生命保険代わり」は嘘！！ 毎月黒字の中古ワンルームを選ぶべき理由の記事で、新築（月マイナス）と中古（月プラス）の違いを見て、具体的だったし、福岡だったし、まさに自分のことだと思いました。またその内容が机上の空論ではなく、ライズグループさんのお客様の実例だったので、信用できると思い話を聞いてみたいと思ったんです。

安次嶺 暢平

そう言って頂いた嬉しいです。ありがとうございます。実際に会って話を聞いてみて、どうでしたか？

記事の内容と話が一致していたこと、記事に書かれている根拠を別の資料でも具体的に説明してくれたので納得出来ました。私の不動産投資の目的将来の年金代わり）であれば、今提案されている新築物件は選ぶべきではないと。また、達仁.com に問い合わせをしている人の大多数が、私が営業を受けたこの新築ワンルーム会社だということも分かり、お断りしようと決断しました。後押しして頂いた気持ちになり、とても嬉しかったです。

安次嶺 暢平

ありがとうございます。ちなみに営業マンとは 2 回目も会ったんですか？

会う約束はしていたので、断る前提で一応会いました。「毎月マイナスはおかしい」と伝えたところ、「前回のシミュレーションは 35 年ローンなのでマイナスでしたが、45 年ローンだとプラスになりますよね？」と言われ、完全におかしいと思いました（笑）。その場でハッキリお断りしました。

安次嶺 暢平

おっしゃるとおりです。でもそうやって丸め込まれて、購入してしまった人も多いんです。S さんとお話しした中で伝えた一人の方は、購入した後にご相談に来られた方でした。

それも強く印象に残っています。購入した後に後悔している人もたくさんいるみたいですね。私は購入前に相談出来て本当に良かったです。

安次嶺 暢平

本当にそうなんです。購入後に相談頂いても、正直どうすることも出来ません。S さんのように購入前にお問い合わせいただき、一人でも多くの方に正しい知識をお伝えし、正しい物件（中古）を選んで欲しいと思います。新築ワンルーム会社をお断りした後、なぜ改めてマンション経営を進めようと思ったのですか？

正直安い金額ではないので不安には思いました。ただ、どんな資産運用もリスクはゼロじゃないし、一歩踏み出さないと何も始まらない。また、将来（老後）のことを考えると逆に今の若いうちから始めないとローンが終わる年齢がどんどん遅くなると思いました。

安次嶺 暢平

なるほど。素晴らしいお考えですね。物件現地を一緒に見たり、調査資料など細かい説明をさせて頂きましたが、最終的な決め手は何でしたか？

それは A さん（筆者）です。お客様のマンション経営がどうすれば成功するか、真剣に一緒に考えてくれていると感じました。何度も「マンション経営は購入してからがスタート」とおっしゃっていましたが、長期的にお付き合いするという姿勢も感動しました。実際、購入した後も定期的に会いに来てくれ、フォローしてもらっているので、本当だったんだと改めて実感しています。今日のインタビューも、失敗する人をなくしたい、成功する人を増やしたいという想いだと聞き、私で良ければぜひご協力できればと思いました。

安次嶺 暢平

ありがとうございます。そう言って頂けて本当にありがたいです。私自身も福岡ワンルームマンション経営を実践していますが、それは将来の年金代わりとして正しい選択だと確信しているからです。ただし大事なのは、“中古”を選ぶこと。正しい考え方と物件の選び方を一人でも多くの人に伝え、マンション経営を成功にお導きしたいと思っています。

私も一人でも多くの方に聞いてもらいたいと思っていますので、この記事を読んだ方で、少しでも不安のある方はぜひ一度セカンドオピニオンを受けてほしいです。

安次嶺 暢平

S さん、本日はありがとうございました。

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黒沢勉

建物管理会社を装い連絡が来ました

建物管理会社担当の××と申します。〇〇様が所有しているマンションに問題があり、いま入居者がどんどん退去しています。

マンション内の入居者の半数が退去し、このままだと借手はいなくなり、マンション価値がどんどん値下がりします。今のうちに売却した方が良いと思いますね。

今ならば200万円で買い取りをいたします！！

黒沢勉

なんと相場1,000万円がたったの200万円です。

そんな安い金額でないと売れないの？賃貸管理も含めて信頼してお願いしている会社があるので、相談してから連絡致しますね？

注意１、ここで詐欺会社は、〇〇様の賃貸管理会社（弊社）を聞き出す質問をしますが、絶対に答えないでください！！

弊社のオーナー様は、正直に答えてしまいました。そして管理会社の××は、携帯番号を教えて何かありましたら連絡くださいと××は電話を切りました。

弊社の社名で連絡が来ました

しばらくすると、次のような電話がお客様に入りました。

ライズグループの高橋です。（高橋なる社員はいません）

いつもお世話になります。先ほど管理会社の××から連絡が入ったと思いますが、〇〇様のマンションがとんでもない問題が発生しています。

このままだと、マンションの資産価値はどんどん下落してしまいますので、早めに処分した方が良いと思いますよ。

〇〇様：私の担当の大神さんはいないの？

高　橋：私は大神の上司なので私から大神に伝えて連絡させますね？

この様な手口で〇〇様を安心させて電話を切りました。

偽物の弊社・大神が登場します

悪意ある人

偽物大神：〇〇様いつもお世話になっております大神です。〇〇様：先ほど建物管理会社の××さんと、大神さんの上司の高橋さんからも連絡いただいたけど？

悪意ある人

偽物大神：内容通りの話です。ただし、弊社は築年数が古いマンションは取り扱いできないので、すいませんが他社で売却の話を進めてくれますか？お役に立てなくすいません！すいません！

〇〇様の感想は、なんだかいつもと違い冷めた対応だなと感じていましたが、この様な状況で正常な判断能力は当然ありません。

この時点で、〇〇様は売却やむなしと思った様です。そして、詐欺会社本命の出番となります。

・〇〇様が所有するマンションに問題がと思い込んでいる。
・200万円で買い取りします。
・頼みのライズグループからは断られた。

いよいよ詐欺集団の本命であるG社が登場

ここまでのお膳立てが終わり、最後は詐欺集団の大本命である、G社が善意のふりをして電話をかけてきます。いままで、散々価値がないマンション、200万円でしか売れないマンションと洗脳されていました。

そこで、G社は親身に話を聞きながら、200万円の倍額の400万円を提示します。1,000万円の価値あるマンションが、たったの400万円です。

冷静な判断が出来ない時は、この様に判断が出来ません。

1,000万円で売れるマンションが400万円でなく、200万円しか価値がないマンションが400万円で買ってくれる、になってしまうのだから、詐欺集団や洗脳は恐ろしいと感じました。最終的に〇〇様は、400万円で売却してしまいました。

売却手続きが終わり、詐欺集団G社から弊社に何食わぬ顔で、賃貸管理引継ぎの連絡が来たことで売却が判明しました。

大神　健志

担当大神：〇〇様何故売却したのですか？売却するのならば、事前にご連絡してくださいよ？

と話をしたところ

〇〇様：大神さんにも上司の高橋さんからも連絡したじゃない。築年数が古いマンションは扱わないと冷たくあしらったじゃないか？

大神　健志

担当大神：何の話ですか？私は〇〇様と話はしていませんし、私の上司に高橋なる人間などいません！！いくらで売却したのですか？

この様なやり取りがあり、ワンルームマンション売却詐欺事件が発覚致しました。詐欺集団会社のG社、別のお客さまも被害にあう一歩手前で問題が発覚した会社とお同じ会社でした。現在、〇〇様は警察に被害届を出すため、詳しい会社名などは伏せています。

東京都住宅政策本部へ相談

東京都住宅政策本部を訪問し現状を話しましたが、〇〇様が売主という理由で、全く相手にしていただけませんでした。

オレオレ詐欺スキームと同じような仕組みで、お客様を騙して売らせる会社に対し、免許を与えた責任者としてこれでよいのであろうか？理解に苦しみます。

この様なスキームでも騙される人が悪いのでしょうか？
騙された個人は救いようがないのでしょうか？
非常に憤慨しています。

〇〇様は、現在80歳です。
高齢者を騙し、老後の大切な資金を騙し取る不動産会社の宅建業の免許剥奪するべき内容であると、達仁.comは考えています。

ワンルームマンション売却詐欺のまとめ

１，上記の手口はほんの一例であると思います。詐欺集団は、あの手この手で沢山の事例が有るはずです。怪しい電話には一切対応しない。

２，同じような内容の電話がありましたら、会社名、担当者、電話番号等は必ずメモを取り控える。

３，今回も、建物管理会社に自分から確認の電話をしていません。当然、詐欺集団が伝える電話番号はすべて証拠が残らない様な電話番号です。必ず自分で確認し、管理を依頼している会社に自分から連絡をして内容を確認してください。

４，不当に安い金額を提示された場合や、おかしいと思う時は、すぐに返事をしない。必ず懇意にしている不動産会社に確認する。

５，高齢者を抱える親族で、ワンルームマンション等の不動産を所有している場合には、同じ様な事件に巻き込まれる可能性がありますのでご注意ください。

６，買主保護はあるが、売主保護は無いと今回の事件で再確認いたしました。売主が騙されたという証拠がなければ事件にもなりません。

７，自分の人生は自分に責任がある。詐欺集団会社に騙される自分が悪いという事であろうか？非常に悔しいがこれが現実である。

達仁.com編集長の想い

今回は、弊社が大切にお付き合いしてきたオーナー様が被害者となりました。
この会社及び関連会社とは悪い縁があるようで、今回のオーナー様を含めて三人目の被害者です。

黒沢勉

私の主観ですが、この詐欺集団メンバーは、過去に間違いなくオレオレ詐欺集団にいたと思います。
この様な売却詐欺被害者、マンション投資住宅ローン詐欺、サブリース詐欺など、沢山の被害者からご相談のメールやお電話をいただいています。

私は、18歳から54歳まで36年間ワンルームマンション業界一筋で生きてきました。
この業界の良い面悪い面をすべて見てまいりました。
もちろんワンルーム業界にも素晴らしい会社は沢山ございますが、
今回のような会社が無いわけではありません。

いつの時代も、被害者は弱い立場の個人オーナー様です。
最悪は、個人破産しなければ解決できないお客様を沢山見てまいりました。

私たちの想い

弊社企業理念『お客様の人生の向上に貢献する』という理念の土台は、前職の会社が倒産したとき、私が担当していたお客様に多大なご迷惑をおかけしました。
ライズグループを創業するときに誓ったことは、マンション経営でお客様の生活や人生を必ず向上（ＲＩＳＥ）させる会社を目指すとコミットメント致しました。

お客さまをマンション投資の被害者にしない！！
マンション投資会社の食い物にさせない！！

まさに今回のワンルーム売却詐欺は、お客様を食い物にしている会社詐欺集団です。

この様な汚い死事をしてまで稼ぐ意味があるのでしょうか？この様な事がこの日本国で許されて良いのでしょうか？

黒沢勉

私の想いは、自分が命を懸けてきたこのワンルーム業界において、
働く人間が正義と誇りある業界にしたいと願っています。

今回の問題も氷山の一角であると思います。
しかしながら、私達が大切にしてきたお客様を、最後までお守りする事が出来なかった事は反省しなければなりません。
お客さまに対するフォローが足りませんでした。

この問題で、弊社も妥協することなく顧問弁護士のお力と、警察のお力をお借りして、オーナー様の為に解決に向けて動き出します。

この文章を読んでいただき、同じような経験をお持ちの人がおりましたらご連絡ください。

【ワンルームマンション売却詐欺被害者相談先】

お問い合わせはこちら
連絡先：0120-465-247
メール：info-mail@rise-group.jp

黒沢勉

助けてください、このままでは自己破産するか首を括るかしかありません

2019年11月、一通のご相談メールが弊社に入りました。
助けてください、このままでは自己破産するか首を括るしかありません！！
不動産業界で３５年以上在籍していますと、様々な問題を耳にします。
特にこの数年間はサブリース契約が解除できない、この悩みが圧倒的に多い相談です。
弊社が運営している不動産サイト「達人.com」（https://tatujins.com/）には、この様な問題を抱えたオーナー様やオーナー様予備軍から連絡をいただいています。
・年金対策
・生命保険
・資産運用
・相続税対策
・所得税住民税節税
将来に向けて夢を抱いて購入した不動産が、
いつの間にか負動産を購入していたとは思いもよらないと思います。

達仁comが解決します

弊社は、新宿区西早稲田2丁目に本社を構えており、創業１８年目を迎えました、
「都心・中古・ワンルーム」を活用し、お客さまの「じぶん年金計画」をつくる会社です。
私自身も、昭和60年18歳からワンルーム業界で働いていますので36年目を迎えました。
自分自身もワンルームマンションのオーナーであり、管理組合の理事長も歴任し、法人でもワンルームマンションを所有するプロ中のプロです。
ワンルームマンション投資で成功するにはどうすればよいのか？
ワンルームマンション投資で失敗するのはこんなマンション！！
今まで沢山の成功する人や失敗する人を見てきて分析してきました。

今回は、「助けてください、このままでは自己破産するか首を括るかしかありません」
このお問い合わせをいただいたお客様の分析と、最終的には自己破産もせず、首を括る事もなく、弊社で最善策を提示し、問題解決した内容をご紹介致します。

新築ワンルームマンションの購入におけるサブリース契約の失敗事例

・購入時３９歳（現在５３歳）・独身・一部上場会社勤務
・ローン完済年齢予定７４歳（定年予定年齢６０歳）
・定年後完済までの年数（７４歳－６０歳＝１４年）
・平成１８年３月１件・４月２件・７月１件・合計４件購入

・新築ワンルーム＋サブリースシステム購入から１４年後の総額収支
・購入初月から赤字経営
・サブリース⇔集金代行時の比較
・新築ワンルームが何故損をするのか？
・サブリース契約の何が問題なのか？
・１４年間の収支大公開！！

同じ様な悩みを抱えているオーナー様はいませんか？

購入した４件が全て赤字

・１４年間収支トータル　　▲２２，０７１，８９６円赤字
・もし集金代行契約ならば　▲１３，４７１，３０４円赤字
・プラス差額金額　　　　　　＋８、６００、５９２円
（単純な計算上空室期間や代行手数料は考慮していません）
・新築ワンルームをサブリース契約付きで契約しても赤字！！
・新築ワンルームを、集金代行契約付きで契約しても赤字！！

数字を見れば一目瞭然ですが、１４年前と現在で大きく違うところは、金利と販売価格です。
・金利は今の時代の方が安いと思います。
・販売価格は今の方が異常に高いです。
金利が安くても販売価格が高いので同じ様な現象が起きます。

新築マンション投資、どちらを選択しても赤字になるのは何故か？

１、 新築マンション価格の約３０％は業者の利益！
２、 ３，０００万円×３０％＝９００万円が利益！
３、 約１００万円は担当営業マンの歩合給！
４、 お客様の名前で登記した瞬間に中古マンション扱い。
５、 ３，０００万円が登記後は、２，１００万円へ値下がり！
６、 業者が９００万円儲かり、購入者が損をする仕組み！
７、 投資なのに初月から赤字経営！
８、 定年退職時にもローン残債が大きく残る！
９、 サブリース契約ならば更に負動産投資突入！
１０、サブリース契約が更に騙される理由！

サブリース契約がダメな理由

１、 サブリース契約も借地借家法に守られている！
２、 借地借家法は借主を保護する契約である！
３、 借主は個人、法人、関係なく保護される！
４、 借主に不利な契約は無効である！
５、 契約書に解約条項が記載されていても解約不可！
６、 解約には正当事由が必要である！
７、 正当事由の明確な定義とは？
８、 借主（業者）に有利な条件で作成されている！
９、 サブリース会社はボランティアではない！
１０、 相場家賃よりも１０％前後安い金額で設定されている！
１１、 売却時の家賃査定が安いので価格が下がる事がある！
１２、 購入者が嫌がる傾向にある！
１３、 借主が転貸可能なので誰が住んでいるかわからない！
１４、 個人情報保護法で守られているので情報開示しない！
１５、 サブリース契約が良い人もいる！

サブリース契約が良い場合

１、 家賃相場とサブリース金額が変わらない場合！
２、 家賃が確実に入金されないと支払いに不安な人！
３、 安全・安定志向の人！
４、 現金で購入する人！
５、 子供や孫に相続を前提に購入する人！

サブリース契約が良い場合もありますが、必ず事前にご相談ください。

サブリース契約で家賃が１０％下がるならば、初めから相場の１０％下げて募集したら、すぐに申し込みがあると思います。
サブリース業者は、相場の約９０％で保証していますが、転貸者には相場の家賃で契約しているからです。
あくまでも、オーナー様とのサブリース契約が相場の約９０％であり、転貸借契約は相場の１００％で契約しています。
東京のワンルームマンション家賃相場は年々上昇しています。
（コロナで一時的に変化がありましたが）

弊社２０１９年１０月から２０２０年９月末管理物件の入居率は

９８．５４％

です。

この様な高い入居率の時代に、９０％で保証していただく意味があるでしょうか？
ましてや、新築から１０年位、家賃相場が一番安定する時に、わざわざサブリースを選択する意味はありませんよね？

サブリース家賃と一般家賃との価格差比較

サブリース家賃と一般家賃、将来的に売却する時の価格差を計算してみましょう。

＜設定条件＞
サブリース契約家賃：８０，０００円
一 般 契 約 家 賃 ：９０，０００円
売却時想定表面利回り：４．６％
80,000円×12か月＝960,000円
960,000円÷4.6％＝20,800,000円

90,000円×12か月＝1,080,000円
1,080,000円÷4.6％＝23,400,000円

＜売却時の差額＞
23,400,000円－20,800,000円＝2,600,000円
この差額がサブリース契約を辞めておく最大の理由である！！
年間12万円の差額が、将来は260万円の損失となる！！

新築ワンルームマンション購入におけるサブリース契約の失敗事例まとめ

１、 新築ワンルームで儲かるのは販売業者
２、 販売業者を儲けさせるために貴方が損をする
３、 販売業者の平均利益率は30％前後
４、 販売担当者の歩合給は100万円前後
５、 購入後登記した時点で中古マンション
６、 ローンを組んで購入してよい人は一部の人のみ
７、 現金購入や相続対策購入ならば良い場合もある（要相談）
８、 サブリース契約は借地借家契約である
９、 借地借家法は借主を保護する契約
１０、 個人も法人も借主は守られる
１１、 契約書の解約条項などは関係ない
１２、 解約には正当な事由が必要
１３、 正当な事由は不明確である
１４、 解約違約金を積んでも解約できない
１５、 サブリース契約が売却時に更なる不幸が生まれる

無知はコスト

この言葉の意味は非常に深い！
マンション投資で失敗する人の共通点は、購入がゴールと勘違いしている人が非常に多いという事です。

・マンションを購入するのは何の為でしょうか？
・マンションを購入してどんなビジョンを描きますか？
・定年退職時にローンが無い状態を作る方法をご存じですか？
・定年退職時に手取家賃20万円が手に入るのならばいかがですか？
・何故、新築ワンルームにこだわるのでしょうか？
・サブリース契約の闇を理解していますか？

セカンドオピニオン及び無料診断

達仁.comでは、以下に該当する方に特別条件でコンサルさせていただきます。
通常ですと、1時間1万円の個別面談コンサル、セカンドオピニオン診断を、期間限定、人数限定で１時間無料でコンサルさせていただきます。

１、 新築ワンルームを購入してしまい不安でしょうがない。
２、 毎月の支払いが赤字で将来に不安を感じる。
３、 新築ワンルーム購入を検討している。
４、 ワンルームマンションに興味関心がある。
５、 ワンルームマンションの内容を更に詳しく聞きたい。
６、 サブリース契約を解約したい
７、 サブリース契約で悩んでいる
８、 サブリース契約の状態で売却したい。
９、 サブリース契約をもっと知りたい。
１０、 その他マンション投資全般に関する質問したい。
・無料コンサルティング期間2021年3月31日。
・先着5名とさせていただきます。

上記の条件限定で、１時間無料で診断致します。

業界歴36年のプロ中のプロが直接診断。
自らもワンルームマンションを経営し、管理組合理事長を歴任し、
数々の管理組合改革経験あり、法人でも複数のワンルームマンションを経営しております。

『成功したければ成功者に聞く』が鉄則です！！

下記からお問い合わせください。

お問い合わせフォームはこちら

”年金はもうあてにしないでください。長生きすれば、老後平均2,000万円くらいのお金が足らなくなりますので、定年後働いたり、資産運用したりして、自分で対策を講じてください。”

これは、令和元年6月3日に金融庁が発表した『金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」 』にまとめられた要点です。

もう何年も前からわかっていたことで、当サイトでも発信し続けてきましたが、現行の年金制度だけでは、豊かな老後を送ることは困難であることを金融庁が正式に認めた公式文書となります。参照：不動産投資で私的年金を作るために押さえておくべき重要ポイント参照ください。

あまりにも衝撃的な内容だったため、当然のことながら、「老後の生活を保障してもらうために年金を支払い続けてきた方」たちから大きな非難があがりました。

そして、金融庁の発表に対して、政府までも異議を唱えてもみ消そうとする異例の事態になっています。

※6月22日に原案が発表されており、少し修正されています。参照：金融審議会市場ワーキング・グループ「高齢社会における資産形成・管理」報告書（案） 

少子高齢化が進めば年金はキツくなるのは当たり前

少子高齢化が急速に進んでおり、年金の運用損が大きく発生しているのも何度もニュースになっているので、当たり前といえば当たり前のことで、以前から多くの人が知っていることです。

しかし、改めて国の機関である金融庁から発表されたこともあって、年金を信じていた人にとっては大きな衝撃となったようです。

また、政府としては2019年の7月頃に参議院議員選挙を控えていることもあって、「世論を騒がしたくない状況」なのだと思います。批判が相次いだこともあって、麻生大臣が報告書を受け付けないと発言して、さらに炎上する事態になっております。

今後、どのような話になるかはわかりませんが、報告書に書かれている内容は、金融庁で討議を重ねて明るみになった「事実」なので、しっかりと抑えておく必要があるでしょう。

金融審議会 「市場ワーキング・グループ」報告書の妥当性

そもそも、この報告書は本当に妥当でしょうか。少し検証していきたいと思います。

金融庁のホームページによれば、今回の報告書は、次のように検討されて作成されています。

金融審議会「市場ワーキング・グループ」（座長　神田秀樹　学習院大学大学院法務研究科教授）においては、平成30年９月より、計12回にわたり、「高齢社会における金融サービスのあり方」など「国民の安定的な資産形成」を中心に検討・審議を行って来ました。

これらの審議を踏まえ、金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」（別紙１）が同ワーキング・グループにおいてとりまとめられましたので、公表します。

以上

（別紙１） 金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」
（別紙２） 金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」資料
（参考） 金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」の概要

参照：金融庁ホームページより引用

金融審議会 市場ワーキング・グループ構成メンバー

また、報告書をみるとワーキンググループのメンバーは、官民さまざまな専門家が集まっており、オブザーバーも日本経済の中核を為す主要な機関が名を連ねています。なので、この内容が「正しくない」というのは、よほどの根拠を持たない限り無理と言って良いでしょう。

ワーキンググループメンバーとオブザーバーは、以下の通りとなっています。

「市場ワーキング・グループ」 メンバー名簿
令和元年６月３日現在
座 長 神田 秀樹 学習院大学大学院法務研究科教授
委 員 池尾 和人 立正大学経済学部教授
上田 亮子 株式会社日本投資環境研究所主任研究員
上柳 敏郎 弁護士（東京駿河台法律事務所）
鹿毛 雄二 ブラックストーン・グループ・ジャパン株式会社特別顧問
加藤 貴仁 東京大学大学院法学政治学研究科教授
神作 裕之 東京大学大学院法学政治学研究科教授
神戸 孝 FP アソシエイツ＆コンサルティング株式会社代表取締役
黒沼 悦郎 早稲田大学法学学術院教授
駒村 康平 慶應義塾大学経済学部教授
島田 知保 専門誌「投資信託事情」発行人兼編集長
高田 創 みずほ総合研究所副理事長エグゼクティブエコノミスト
竹川 美奈子 LIFE MAP,LLC 代表
佃 秀昭 株式会社企業統治推進機構代表取締役社長
永沢 裕美子 Foster Forum 良質な金融商品を育てる会世話人
中野 晴啓 セゾン投信株式会社代表取締役社長
野尻 哲史 合同会社フィンウェル研究所代表
野村 亜紀子 野村資本市場研究所研究部長
林田 晃雄 読売新聞東京本社論説副委員長
福田 慎一 東京大学大学院経済学研究科教授
宮本 勝弘 日本製鉄株式会社代表取締役副社長

オブザーバー

消費者庁 財務省 厚生労働省
国土交通省
）
日本銀行 日本取引所グループ
日本証券業協会 投資信託協会 日本投資顧問業協会
信託協会 全国銀行協会 国際銀行協会
生命保険協会 （敬称略・五十音順）

出典：金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」 

報告書の内容

この報告書の内容を簡単に要約すると次のようなことです。

○急速な高齢化社会が到来しようとしていて、年金制度自体を見直す必要がある。現状、無職の年金世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）は、平均月に5万円の赤字になっている。その後20～30年生きることを考えると単純計算で1,300万円～2,000万円は自力で不足額を補うしかない。

○そのため、現役時代からの預貯金や投資資産、退職金などを長く運用して赤字の補填に活かせるようにすることが必要。

○過去のように、子どもや孫と同居して養ってもらうというライフプランは、ほとんど期待できないから、老後の生活を具体的に想定して計画する必要がある。

○公的年金だけでは豊かな老後を送ることは難しいと考えられるため、求める生活水準をクリアするためには、働くことを継続したり、資産を運用したり自助努力することが必要。

○認知症になるのは誰でも起こりうることなので、事前に準備しょう。

対策として、以下を推奨しています。

• できるだけ若い時から長期的な積み立て投資をリスク分散して、少額でよいからすぐにスタートしよう。
• アドバイザーを見つけて、一緒に自分のライフプランやマネープランを作ろう。
• 老後収入に応じて支出をコントロールしよう。

以上が、報告書を簡単にまとめたものになります。

ずっと言い続けていたこと

私たちがずっと言い続けていたことを、ついに国が公式に発表した形になります。（政府ではもめていますが、金融庁が発表しているわけなので公式と言えます。）

そうなんです、今後公的年金だけでは、老後の生活に窮することになるのは間違いありません。

今からしっかりと準備することが重要です。

あなたの年齢が何歳なのかは関係ありません。

老後の生活を対策するのに、あなたにとってもっとも早い適した時期は「今」だからです。

人は過去に戻ることはできません。今から未来に向けて生きるしかないわけで、過去を悔やんでも意味がなく、今からできることにフォーカスして取り組むしかありません。

金融庁の報告書にもありましたが、各年代とも老後のお金については不安を抱えていることがわかっていますので、多くの人が年金だけでは老後生活するのは難しいと考えているのだと思います。

何をどう対処したらよいか

「将来、年金だけでは豊かな老後を送ることは難しい、だから今からできるだけ準備しておくことが望ましい」ということはわかったけれど、どうしたらよいのでしょうか。

具体的な解決策について、少し解説していきます。

報告書によると、次のような対策を推奨しています。

☆長期的・積み立て・分散☆

これです。

長期的に積み立てられる投資で、元本保証のものや利回りの高いものなどを組み合わせて投資するということです。また、そもそもどんな人生を送るのか、100歳まで生きることを想定してプランニングしましょうということです。

では、長期的・積み立て・分散という意味では、どんな選択肢があるのでしょうか。

• 積み立てNISA
• iDeCo
• 預貯金
• 投資信託
• 生命保険
• 株式投資
• 不動産投資

などなど、投資商品はいくらでもあります。

あなたにあった投資法は何？

しかし、各投資の中に、さらにさまざまな商品がある中で、「どの投資法」の「どの会社」の「どの商品」を選べばよいか、自分で調べるのは至難の業です。選択肢が多すぎます。

じゃあ、どうすればよいのでしょうか。

答えは、信頼できる「プロ」のアドバイザーに相談して、あなたの求めるライフプランから最適な商品を選んで、「長期的・積み立て・分散」投資していけるようにすることです。

では、信頼できるプロってどこにいるのでしょうか。

これまた探すのが大変です。世の中にはさまざまなプロが存在するからです。

例えば、ライフプランを考えるプロとしては、ファイナンシャルプランナーが最適な資格だと思います。しかし、よいファイナンシャルプランナーをどうやったら探せるのかというと、これもなかなか一筋縄ではいきません。

当サイトのオススメの方法を紹介します。

投資法の選び方

もし、当サイトをご覧になって、信頼できるなと少しでも感じてもらえたなら、ぜひ当社の無料セミナーにお越し下さい。

私たちは、30年以上にわたりお客様に年金プラスαの資金をお送りし続けてきました。まさに、長期的にリターンを得続けることができる資産を、少額の積み立てで、分散投資できる仕組みをマンション経営を通じてご提供しています。

どうして老後の安心にとってマンション経営が最適解なのか。丁寧にわかりやすく解説していますので、ぜひセミナーにお越しください。

東京・福岡で実施しています。

金高　時道

もし、時間と場所が合わない場合は、特別にコンサルタントが2時間の個別面談を実施させて頂いております。セミナーに参加したり、無料面談したからといって、無理な営業は一切ありませんので、ご安心ください。

どんなものだろう？というちょっとした疑問を持っているだけで十分です。お気軽にご参加下さい。

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