そこで今回は、
・そもそもマンション経営とは何なのか
・どんなメリットがあるのか
・成功するマンション経営の条件は

など、基本から学べる内容をお伝えします。

※こちらのブログは、動画でもご覧になられます。併せてご確認ください。

基本：マンション経営とは？

マンション経営とは、購入した物件を第三者に貸し、家賃収入を得ることです。

世の中には様々な金融商品があります。例えば株、投資信託、金、FX、仮想通貨など、皆さん一度は聞いたことがありますよね。マンション経営も金融商品の中の一つと言われています。

マンション経営はこれらの金融商品の中で、他人資本＝第三者のお金で自分の資産形成ができる唯一の資産運用と言われています。

マンション経営の目的＝メリットは何か？

ところで、マンション経営の相談を受ける時、皆さんよくご質問を頂くのが、「どの物件がいいのでしょうか？」という、物件そのもの＝やり方の話です。

もちろん物件は大事ですが、
・そもそも何のためにマンション経営をするのか
・マンション経営をすることによって将来何が得られるのか

という自分にとってのメリットを理解することが非常に大事なのです。
そこで、私が考えるマンション経営には7つのメリットがあります。

1、年金対策

記憶に新しい「老後2,000万円問題」。51ページに及ぶ報告書の内容は端的に言うと、「老後の年金だけでは生活できないので、足りない分は自分で何とかしてね」と国が公に認めてしまったのです。これには各方面から猛烈な批判が出ましたが、事実現在の年金システム（賦課方式）では少子高齢化の進展で維持することが更に難しくなると思われます。
貰える年金額は現在よりも少なくなることは確実で、いずれにしても“自助努力”で資産形成をすることが必須です。

生命保険文化センターの調査によると、平均的な老後世帯でゆとりある生活を送るとなると毎月約37万円が必要となるのに対し、15万円が不足すると試算されています。

仮に福岡の物件で、毎月手取り4万円の家賃が入るワンルームマンションを4件所有すると、4万円×4件＝16万円となり、不足金額を補うことが出来るのです。

２、生命保険対策

物件をローンで購入すると、「団体信用生命保険」に加入します。これは万が一死亡や高度障害状態になった場合ローンが0になり、遺された家族に借金のないマンションが残り、毎月の家賃収入が入ることになります。もちろん手放したい場合は売却してもよく、まとまった現金にすることも可能です。

３、レバレッジ効果

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。小さな力で大きな力を生み出すということ。
マンション経営でもこのレバレッジ効果を使うことができます。
例えば、1,200万円の自己資金があったとします。その1,200万円で、年間60万円の家賃収入があるワンルームマンションを購入したとすると、利回りは5％です。
しかし、1,200万円を頭金として、年間180万円の家賃収入がある3,600万円の物件3戸（借入2,400万円）を購入したとします。見た目の利回りは同じ5％ですが、収益は3倍になっています。これがレバレッジ効果であり、同じ資金で多くのワンルームマンションを購入できるのです。

レバレッジを効かせない場合に比べ、借入利息を支払ったあとでも、約72万円の収益増となります。また、自己資金1,200万円に対して約132万円の収益ということになるので、自己資金利回りは11％です。投資効率に対して、「2.2倍（132万÷60万）のレバレッジを効かせた」ということになります。

4、節税効果

マンション経営をスタートすると毎年確定申告をします。その際、1年間にかかったマンション経営に関する費用（管理費、修繕費など）を経費とみなすこと出来、所得税・住民税が安くなる可能性があります。下記の例でイメージを掴んでみてください（物件、年収家族構成などによって節税額が異なりますので、詳細はお問合せ下さい）。

5、手堅い金融商品

資産運用には様々な商品があります。以下、代表的なものです。

【預貯金】　ローリスク・ローリターン
メリット　　 元本割れがない、万が一金融機関が破綻したとしても元本保証される（1,000万円まで）
デメリット　普通預金0.001％、普通定期預金0.01％と利率が低く、ほとんど増えない

【国債】　ローリスク・ローリターン
メリット　　 国が発行主体のため、特に先進国ほどデフォルトリスクが低い、元本割れしない
デメリット　現在の利率が0.01％と、ほとんど増えない

【投資信託】　ミドルリスク・ミドルリターン（商品による）
メリット　　10,000円といった少額からできる、分散投資でリスクを抑えられる、専門家（ファンドマネージャー）が運用してくれる、投資できる商品の種類が豊富である
デメリット　少額だとリターンが少ない、元本保証がない

【株式】　ハイリスク・ハイリターン
メリット　　購入時より株価が上がり売却すれば大きな利益を得ることができる（キャピタルゲイン）、保有し続けると配当金が受け取れる（インカムゲイン）、株主優待が受けられる
デメリット 逆に下がれば損失が大きくなる、元本保証がない

他にもFX、金、先物取引など多くの商品がありますが、上記を含むほとんどの商品が世界・日本経済や天変地異・政変など、私たちではコントロールできない事情で乱高下することは歴史が証明しており、大きな損害を被ることも大げさではありません。

その点マンション経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われ、正しい知識・正しい物件を選びさえすれば、ローリスク・ミドルリターンにすることも可能なのです。

6、インフレ対策

今まさにインフレという言葉を毎日のように聞きますが、インフレとは、「社会的にモノの値段が上昇する」状態のことを指します。
“モノ”であるマンションは、インフレに伴い資産価値が上がっていく傾向にあります。

インフレになりモノの価値が上昇すると、反対にお金の価値は目減りします。

例えば、仮に1年間のインフレ率が1％、現金1,000万円を銀行口座に20年間そのまま預けたとします。すると、下図のように現金の価値は800万円に目減りしてしまうのです。

一般的にインフレ対策とは、このような資産の目減りを防ぐことです。
その点、モノ（現物資産）でである不動産はインフレが起きれば資産価値（値段）が上がるので、インフレ対策に有効な手段となるのです。

7、相続対策

財産をご家族に遺す時、現金よりも同じ価値のあるマンションで持っていれば、相続税が安くなる効果があります。

以上に上げたこの7つの中から、自分に当てはまるマンション経営のメリットを明確にした上で取り組みましょう。

以上に上げたこの7つの中から、自分に当てはまるマンション経営の目的（メリット）を明確にした上で取り組みましょう。

マンション経営のリスクをどう抑えるか？

どんな金融商品にもリスクはあり、マンション経営も同様です。
リスクにも7つあります。

1、空室リスク

退去後、長期間新しい入居者が決まらず家賃収入が入ってこない状態が続くリスク

2、物件価格リスク

購入した時より物件価格＝資産価値が下がってしまうリスク。もし購入後に何かの事情で売却したいと思った時、ローンの残債よりも売れる金額のほうが低い状態のことを言います。

3、家賃下落リスク

時間が経つに連れ家賃が下がっていき、手取りが減ってしまうリスク

4、建物老朽化リスク

マンションは“モノ”なので、古くなるとどうなるのか？という不安のこと

5、自然災害リスク

特に地震が起きた時のリスク

6、家賃滞納リスク

入居者から、家賃を払ってもらえない（滞納）リスク

7、金利上昇リスク

ローンで購入した場合、当初よりも金利が上がり、毎月の返済金額が増えてしまうリスク

このように、マンション経営にもリスクが存在します。
これを読むと不安に思った方もいると思いますが、それほど大きな心配をする必要はありません。

別の記事で詳細をお伝えしますが、このリスクを出来るだけ低く抑えるために正しい考え方・選び方があるのです。

マンション経営・不動産投資の種類

マンション経営は区分、1棟に分かれます。

区分とは、あるマンションを1部屋単位で購入することです。
例えば30部屋あるマンションであれば、簡単にいうと1部屋ごとに所有者が違うマンションのことです。

1棟とは、建っている土地も含め、そのマンションそのものを1人のオーナーで所有する形のことです。

区分のメリットデメリット

・1部屋単位で購入できるので、比較的購入しやすい
・1棟に比べて、大きな家賃収入を作るのに時間がかかる

1棟のメリットデメリット

・数室～数十室を所有できるので、1物件で大きな家賃収入を作りやすい
・土地付きなので、将来的な出口戦略も描きやすい
・購入するためには、数千万～億単位の借り入れが必要になり、ある程度の自己資金と属性が必要になる。

どちらが正しいという正解はありませんが、筆者は区分を強くお勧めしています。
その理由は、リスクを分散できるということです。

1棟の場合だと、例えばある部屋で事件事故などが起きた場合、物件居住者や近隣の方から敬遠され、全体の資産価値が落ちる可能性が高くなります。また、万が一地震や火災等が起きた場合も同様です。

投資の世界には「卵は一つの籠に盛るな」という有名な言葉があります。
万が一の場合に備えて、リスクは分散しておくことが無難です。
例えば5室購入したいと思えば、区分だと別々のマンションに1部屋ずつ、エリアを分けることが可能になります。

マンション経営の始め方

マンション経営の目標設定と戦略の重要性

目的を明確にする必要があるとお伝えしましたが、次に重要なのはその目的を果たすための目標を設定することです。

マンション経営の目的がじぶん年金をつくることだったとします。
その場合、ローン完済後に毎月ほしい家賃収入の金額は皆さんそれぞれ違うはずです。Aさんは20万円で十分、Bさんは最低50万円ほしい、そんな具合です。

またその目標金額をいつまでに達成したいのか？期限を決めることも大切です。

仮にローン完済が80歳だったとして、そこから毎月50万円入ってきたとしたらどう思われますか？出来れば定年退職後、65歳の時点から貰えたほうが嬉しいですよね。自分自身の目標を設定し、それを達成するためにいつまでに何件購入し、いつから家賃収入を得たいのか、今の時点で構いませんのでイメージしてみてください。

パートナー選びの重要性

購入後、ほとんどの方がプロの不動産業者に管理を依頼します。

その際に最も大切なのが、信用信頼できる会社・担当者どうか？ということです。

・その会社がどんな理念を持っているのか。なぜその理念なのか
・経営者の人物像、購入している実際のお客様はどんな方なのか
・担当者はどんな人間なのか、自分でもマンション経営を実践しているのかどうか

筆者も数十年のローンを組んでマンション経営を実践していますが、お客様の立場に立って考えると、一番悲しいのは任せていた会社が倒産してしまった、担当者が気づいたら退職していて、その後も担当がコロコロ変わることです。

マンション経営は購入してからが本当のスタート。
30年40年と長くお付き合い出来る会社なのか、担当者は今の会社で一生続ける決意を持っているのかどうか、確認することを強くお勧めします。

私も沢山の経験がありますが、同じ部屋を所有していても、管理会社や担当者が変わっただけで入居率がアップしたこともあります。パートナー選びの重要性、ぜひ心に留めておいてください。

エリア選び

マンション経営は東京、大阪、名古屋、札幌の大都市は勿論の事、私の故郷の沖縄も含め、まさに日本全国で行われています。

その中で、どのエリアを選ぶべきなのか？
その答えは、「福岡市」です。
なぜでしょうか？

福岡市は人口増加数、若者の割合が全国トップクラスであり、天神ビックバン・博多コネクティッドを中心に大規模再開発が現在進行形で行われており、今後もますます人口増加・都市発展が確実視されています。

さらに福岡市の中でも、更に限られたエリアで行うことが重要です（そのエリアはこれまでの経験から得た極秘情報なので、個別でお伝えしています）。

マンション経営成功のための4つのポイント

長期的な視点と5つのポイント

ところで、筆者は不動産投資ではなく、あえてマンション経営と表現しています。
なぜだと思いますでしょうか？

日々たくさんのお客様から相談を頂きますが、中には「5年後10年後に値上がりしたら売却したい」「儲かる物件を紹介してほしい」という方もいらっしゃいます。いわば株のような感覚で購入したい人です。

決して間違いではありませんが、私は長期的な視点で考えてもらいたいと伝えています。
ローンが終わった後に入ってくる収入を作り、安心できる老後を創る。もちろん途中で売却するお客様も実際にいらっしゃいますが、あくまで目的は“じぶん年金”なのです。

ですので、売ったり買ったりする“不動産投資”ではなく、会社のように長期間続く“マンション経営”を目指していってほしいと思います。

では長期的に成功するためには、何が大切なのでしょうか。
私は成功するマンション経営のポイント＝王道は5つあると考えています。

１、立地環境

まずは立地と環境です。特に女性の場合は治安、安心して住めるかどうか、近くにスーパーやコンビニ、飲食店、カフェなど生活するのに便利かどうかが重要になります。

２、建物管理

マンションの見た目のことです。物件を見た時最初に目に入るのが1階のエントランスですが、清掃がされておらずゴミが散乱している、駐輪場には放置自転車だらけなど、どんなにお部屋の中が綺麗でも、第一印象が悪ければ住みたいと思ってもらえません。

３、専有面積

部屋の広さのことです。将来のリノベーションまで考えると、18㎡は必須の条件です。

４、室内設備

隣同士で並んだマンションで、部屋の広さが同じでも、選ばれるか選ばれないかに大きな違いが出てきます。それは、室内の設備やデザインです。風呂トイレ別・独立洗面台の有無、浴乾の有無、壁や床の色や素材などで全く変わります。入居者が求めているニーズを捉えた部屋であることが大事です。

５、賃貸管理

先ほどもお伝えしましたが、どの会社に任せるか？誰が担当するか？で成功も失敗も決まります。

以上の5点を守れば、皆さんのマンション経営は長期的に成功する可能性が高くなります。

中古を選ぶ

5つの条件に加えてもう一つ大事な事は、新築ではなく中古を選ぶということです。

中には、「新築を購入したけど高く売れて儲かった」という方もいらっしゃいます。

ですが新築を購入して成功したという方は、リーマンショック後～アベノミクス初期など、安い時期に購入したごく一部の方です。現在はインフレインフレと言われ建築価格も上がっている中で、新築は高くなり過ぎています。

新築の全てが悪いわけではありませんが、総合的に見ると中古を選ぶことがベストな選択なのです。

良い人間関係を築く

？？？　と思われた方もいるかもしれません。どういうことでしょうか？

今みなさんは何かしらお仕事をしていると思います。
ご自身のお仕事で取引先の担当者とやり取りをしている会話を想像してみてください。

パターンA
「うちはおたくの会社にお金を払っているんだから、こっちは客だぞ！！」

パターンB
「御社と担当の〇〇さんのお陰です。いつも感謝しています」

もしあなただったら、AとBのどちらの言葉を言われたら、お客様のために頑張ろうと思いますでしょうか？

もちろんお金を頂いている以上、お客様に尽くすことは当然です。ですが担当者も人間ですから、感謝してくれるお客様のために一生懸命やろうと思うのが感情ではないでしょうか？

マンション経営は30年40年と長い期間続きます。何かあったらしっかり対応してくれる担当者とお付き合い出来るかが重要です。そのためにいつも感謝の心を持ち、良い人間関係を築くことを心に留めて下さい。そうすれば必ずマンション経営は成功します。

福岡の投資不動産営業マンからアプローチを受けて不安な方へ～成功への扉まとめ

いかがでしたでしょうか？
今回は、マンション経営の基本についてお伝えしました。
マンション経営の成功は購入時で90％決まります。
ぜひ正しい考え方、選び方を知り、成功への扉を開いてください。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料コンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

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・福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
・具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
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参照：こんな物件を選べば不動産投資は成功する！！～弊社の実例～

特に多かったのは、「購入して失敗した人・選んではいけない物件＝否定する記事やYouTube動画は多いけど、実際にどんな物件を選んだら良いか分からなかったが、具体的な実例で良く理解出来ました」という声でした。

今回は更に成功のイメージを掴んで頂くために、もう一つ実例を紹介します。
この物件も、約2年前に私のお客様に実購入頂いた実際の物件です。

この記事を読めば、成功する福岡ワンルームマンションとはどんな物件なのか？が良く理解できます。

今、福岡・新築ワンルームマンションの営業を受けている方で、
・紹介されている物件が本当に良いのか、不安を感じている
・次回の面談予定がある
・次回は売買契約の予定である
・売買契約をしたが、不安だ

以上で一つでも当てはまる方は、ぜひ最後までお読みください。

成功する中古ワンルームマンションとはどんな物件なのか、良く理解頂けます。

必見！！成功するマンション経営はこんな物件を選べ！！

現地に到着しました。
早速、今回の物件を見ていきましょう。

物件概要

築年月：2008年2月（築16年目、購入時は築14年）
最寄駅：福岡市地下鉄空港線「中州川端」駅　徒歩5分

こちらが外観です。
黒と薄いピンクを基調とした特徴ある外観で、若い人が好みそうなお洒落な色合いです。
大規模修繕を実施していないにも関わらず綺麗で、第一印象も抜群です

建物の中に入る前に、共用部分から見てみましょう。
道路側と敷地奥に2箇所駐輪場があり、バイク置場も併設されています。

以前の入居者の残置自転車もなく、綺麗に整えられています。

こちらがエントランスです。
大理石風にあしらわれ、高級感を引き立てています。
これまで何度も「エントランスの第一印象が大事」とお伝えしてきましたが、
この物件はそのあたりを良く理解して造られていますね。

では中に入ってみましょう。

エントランスの雰囲気を違和感なく引き継ぎながら、床を幾何学的かつシンプルな色合いに仕上げており、程よい落ち着きを与えています。

この物件も、現代では必須と言われている宅配ボックスも新築時（16年前）から標準設置されており、時代の先を見据えて建築されたことが分かります。集合ポストも有名メーカーかつ高品質の部材を採用しており、細部のこだわりが伺えますね。

防犯カメラはもちろん、横には管理室もあり、週2～3回管理人が出勤しています。共用部の清掃や確認、不審者のチェックもしていますので、非常に安心できます。

では、お部屋に向かいましょう。
ダブルロックドア（鍵が2つ）仕様で、しかもディンプルキーなので防犯面も心配ありません。

玄関ドアを開けると、

ダウンライトを電球色で統一し、暖かみがあります。
照明の色に合わせたフローリング、壁はデザインをあしらった白で統一し、女性好みに仕上げています。建築時の時代には珍しい玄関人感センサーもあり、他のワンルームと差別化を図っています。

全面鏡付きの大容量のシューズボックス。
中は可動式で高さを自由に変えられるようになっており、大きめの履物や長めのブーツでも収納できるのは女性にとって嬉しいポイントです。

水回りです。
座って入れる広さの浴室、まな板も使える大きめの二口ガスコンロ付キッチン、温水洗浄便座付トイレ、そして女性には必須の独立洗面台も設置されています。

ちなみに今回の部屋は全自動洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ、ベット、バルコニーカーテンが設備として設置してされています。家具家電は決して安くありませんし、買いに行くだけでも時間と手間がかかりますよね。その点、転勤者や初めて一人暮らしをする方でもすぐに住めるように配慮がされています。

そしてメインの居室です。
建具が黒で統一されており、明るさとのコントラストで高級かつシックな雰囲気を醸し出しています。

また、この物件の特徴として、ワンルームでありながらウォークインクローゼットがあることです。収納の広さは物件を選ぶポイント。男性女性に関わらず、ウォークインクローゼットは選ばれる物件の特徴として近年では注目されています。

実際の物件を見ていかがでしたでしょうか？
前回ご紹介した物件と合わせて、成功する物件の共通点が良く理解できたのはないでしょうか？

最後に、具体的な収支を見ていきましょう。

毎月の手取り額が＋2,280円となります。

前回の記事でもお伝えした通り、
新築ワンルームは月の収支が大幅にマイナスですので、中古を選ぶべき理由も明白ですね。

（詳細はhttps://tatujins.com/success-2/）

さらに、この物件の家賃は、次回アップは間違いありません。
現状は57,000円ですが、直近の成約事例を見ると60,000円であり、引っ越しシーズンであればもっと上げても決まる可能性もあります。

マンション経営の王道5つのポイント

あらためて、今回の物件のポイントです。

１、 立地環境　◎（徒歩5分）
２、 建物管理　◎（お洒落な外観、メンテナンスの良さ）
３、 専有面積　◎（24㎡）
４、 室内設備　◎（人感センサー、独立洗面台、ウォークインクローゼット、など）
５、 賃貸管理　◎（家賃アップの実績、マンション経営の王道を追及）

今回の物件は全ての項目に◎がつく、まさに「マンション経営の王道」を体現した物件でした。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は実例の第2弾として、このような物件を選べば成功する！！という実際の物件を紹介しました。

いま新築ワンルームマンションの営業を受けていて不安な方、本当にいいのか迷っている方で、まだ購入前の方は必ず私にご相談下さい。成功へ、私が必ず導きます。

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最近、弊社「達仁.com」の記事を見て問い合わせが増えています。特に、以下の方が 8 割を占めています。

筆者もワンルームマンションの専門家として日々様々な物件調査をしていますが、新築ワンルームの毎月収支は全て赤字です。

残念ながら、80％の人がそのような赤字新築を購入した後に問い合わせを頂き、恋人や配偶者、親にも相談することが出来ず、不安な毎日を送り、後悔している現実があります。

ただし誤解してほしくないのは、マンション経営自体が悪いわけではありません。実際、筆者も自分自身でワンルームマンションを 2 室所有し、「将来のじぶん年金づくり」としてマンション経営を実践していることがその証拠です。

つまりマンション経営は正しい考え方・正しい物件を選べば、必ず老後の人生を豊かにしてくれるものなのです。

いま新築ワンルームの営業を受けている方で、毎月赤字の物件を紹介されている方、「毎月赤字は当たり前」と思っている方、提案されている物件で本当に良いのか不安な方、営業マンやトークに不信疑問を持っている方は必ず読んでください。

最後までお読み頂ければ正しい知識を身につけることができ、必ずマンション経営成功者20％の仲間入りを果たすことができるでしょう。

マンション経営って？

以前までの記事でもお伝えしましたが、あらためて不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）とは何かをおさらいします。

2019 年 6 月、金融庁が突如発表した報告書、いわゆる「老後 2,000 万円問題」が社会的に注目を集め、資産形成の必要性と意識が一気に広まりました。NISA や Ideco をはじめ、株や投資信託に取り組む人も増えてきました。特に最近ではコロナショックにより仕事や将来に対する不安で真剣に資産形成を考える方が急激に増えたのです。

同時にマンション経営に取り組みたい人も増えました。

ただし資産形成をしようと思うと、その原資は皆さんの毎月の給料や貯金から出していくのが原則です。

一方マンション経営は、「他人資本で出来る唯一の資産形成」と言われています。

つまり最初の自己資金が必要なものの、購入資金には銀行からの借り入れを使い、毎月の返済は入居者からもらう「家賃」で行えるため、お給料や貯金を使う必要はありません（購入時の初期費用はあり）。

そしてローンが終われば、毎月一定額の家賃が入り続け、場合によっては売却してまとまったお金を手にすることも可能になります。これがマンション経営です。

何のためにマンション経営するの？

マンション経営には 7 つの目的がありますが、特に大きな 2 つのメリットがあります。

１、定年退職後の年金対策

前述した老後 2,000 万円問題からも明確なように、国からもらう公的年金だけでは老後の生活が出来ません。

「生命保険文化センター」の調査によると、一般的な夫婦 2 人のゆとりある老後の生活資金は約 37 万円であり、もらえる年金との差は▲15 万円不足します。

そこで、例えば毎月手取り 4 万円のワンルームマンションを 3～4 つ所有すると、12～16 万円の収入を得ることができ、不足分を補うことが出来るのです。

２、生命保険対策

営業マンの説明の通りですが、例えば 1,360 万円の物件を全額ローンで購入するとします。

極端な話ですが、もし購入した翌日に亡くなってしまったとしたら、1,360 万円の借り入れが保険金でゼロになります。つまり 1,360 万円の資産価値がある実物マンションと、毎月の家賃収入を残すことが出来るのです。

現在結婚されている方はもちろん、最近では「就業不能保障付ローン」という働けなくなった場合でもローンがゼロになる商品が出ているので、独身の方でも生命保険のメリットを受けることが出来ます。

大切なご家族のためにも、ご自身のためにも取り組む価値は大きいのです。

ただしこれは新築ワンルームだけの特権ではなく、弊社がお勧めする「中古ワンルーム」でも同じメリットを受けることが出来るのです。実例で詳しく見てみましょう。

毎月赤字！！ 新築ワンルームは絶対 NG

この 2 件は現在まさに販売されている、福岡で有名な新築ワンルーム会社の実際の物件です。毎月の収支を見てみましょう（固都税除く）。

	新築（E 社） 画像はイメージ	新築（L 社） 画像はイメージ
購入価格	17,300,000	22,000,000
ローン期間・借入額	35 年/17,200,000	35 年/21,900,000
家賃	60,000	75,000
ローン返済額	▲60,571	▲69,658
管理費・修繕積立金	▲ 7,900	▲9,180
管理手数料	▲3,300	▲4,125
手取り（1 ヵ月）	▲11,771	▲7,963
手取り（1 年）	▲141,252	▲95,556

E 社も L 社も、毎月の手取りが赤字ですね。

ちなみにワンルーム業界では「新築プレミアム」といい、最初の家賃が一番高く、その後はおおよそ 10 年かけて家賃が下落していきます（その後は落ち着いていきます）。また、修繕積立金も 10～15 年を目安に値上げになるケースが多いです。

つまり購入後、さらに毎月の赤字が増えていくのです！！！！

新築ワンルームの営業マンは、この赤字を「生命保険料の代わり」というトークを使って買わせようとします。しかし、はっきり言ってメリット 0 です！！

なぜか？

生命保険機能は中古ワンルームでも同じように付いており、中古の方がどう考えてもメリットがあるのです。

中古ワンルームを選ぶべき理由

では実際に、数ヵ月前私のお客様に御購入頂いた物件と比較してみましょう（固都税除く）。

先ほどの新築と比べ、

E 社だと毎月 12,511 円（11,771＋740）、毎年 150,132 円（141,252＋8,880）
L 社だと毎月 8,703 円（7,963＋740）、毎年 104,436 円（95,556＋8,880）
これだけの差がついてしまうのです。

中古ワンルームだと毎月の収支は黒字。さきほどお伝えしたとおり、中古ワンルームでも生命保険機能は同じです。

もうお分かりですね。

毎月赤字の新築ワンルームを生命保険代わりとして購入するメリットは何もないのです。これが新築を買ってはいけない理由、言い換えると必ず中古を購入すべき理由です。

ちなみに A 社の物件との差額12,511 円を、例えば他の投資（NISA・iDeco、株、投資信託など）で運用すれば更に資産形成したり、効果的にローンを返済していく弊社独自のノウハウがありますので、お問い合わせ・面談頂いた方限定でお伝えします。

まとめ

いかがでしょうか？

マンション経営は、もらえる公的年金がますます低くなる 20～30 代の方は必ず取り組むべきです。

「福岡・中古・ワンルーム」を選択すれば、毎月の収支が黒字になり、限りなく成功する確率が高くなります（筆者が所有しているのは 2 件とも、福岡市中央区・中古ワンルーム）。

繰り返しになりますが、新築ワンルームは絶対に購入せず、中古ワンルームを選びマンション経営成功者 20％になってください。筆者が最大限サポートさせて頂きます。

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

問い合わせフォームはこちら
https://tatujins.com/toiawase1/

以前ご紹介した、自衛官の方向けの記事は、想像以上に多くの反響とお問合せを頂きました！！

自分を防衛！！自衛官のための、成功する不動産投資、失敗する不動産投資

本当に多くの現役自衛官の方々が記事と同じような経験をし、「まさに今の自分と同じ状況だ！！すぐ連絡しなければ！！」と思い、問い合わせ頂いた方ばかりです。

また、営業マンから急かされてはいないけど、

①駐屯地内の売店でアンケートを記入した
②営業マンから電話があった
③面談の予定がある
など、不動産投資自体には興味があるけど、なんとなく不安なので、一度話を聞きたいという希望も多くありました。

そのような方々の中で、実際に筆者が面談をし、危うく新築ワンルームマンションを購入しかけ、中古ワンルームマンションに切り替え成功した、長崎の現役自衛官Nさん（34歳）の実話をご紹介します。

現役自衛官の方で、上記①～③に当てはまる方、一度でも「不動産投資」という言葉を聞いたことがある方は必ず読んでください。

「自己破産」「家庭崩壊」

安次嶺暢平

あなたにそうなってほしくありませんし、逆にマンション経営で成功してほしいのです。筆者が福岡・中古・ワンルームで成功しているように。

マンション経営って？

そもそも、不動産投資（弊社ではマンション経営と呼んでいます）とは何でしょうか？

ご存じのように、「資産運用」といえば株、投資信託、金、FX、最近ではNISA・idecoなど様々な手段があります。これらに共通しているのは、投資の原資は皆さんの貯金・お財布から出して投資するということです。

一方、マンション経営は銀行からお金を借りて物件を購入しますが、毎月の返済原資は入居者からもらう「家賃」であり、貯金は使う必要がないのです（賃料・借り入れ条件によって変わる場合あり）。

何が良いの？

現役自衛官のあなたには2つのメリットがあります。

１、定年退職後の年金対策

ローンが終われば毎月の家賃がまるまる収入となり、公的年金と合わせた生活費となります（例：公的年金20万+家賃収入15万＝毎月35万円）。

２、生命保険対策

例えば今日1,300万円の物件を全額ローンで購入するとします。もし次の日に亡くなってしまったとしたら、1,300万円の借り入れがゼロになります。つまり1,300万円の資産価値があるマンション実物と、毎月の家賃収入を残すことができ、遺されたご家族の生活と幸せを守ることができるのです。

筆者は自衛官の方こそ必ずマンション経営に取り組むべきだと考えています。なぜか？

ご存じのようにほとんどの方が54～56歳で定年退職を迎え、一般の方と比べて多くの老後資金が必要になるからです。
また、体力面・精神面ともに大きな負荷や危険が伴います。命に万一があった時に大切な家族を守るために、備えをする責任があるのではないでしょうか？

※詳しい内容については下記を参照ください。

自分を防衛！！自衛官のための、成功する不動産投資、失敗する不動産投資

長崎の現役自衛官Nさん（34歳）との出会い

「助けてください。記事の内容と全く同じような状況なんです」

問合せを頂いたのは、記事を公開してからわずか翌日の事です。

経緯をひと通り聞き、翌日長崎まで飛んでいくことにしたのです。

衝撃の内容！！新築ワンルームは絶対NG

お会いし、早速2物件の内容を聞くと衝撃、はっきり言って絶句しました。内容は以下になります（2物件の合計）。

毎月の手取り額がなんと▲15,697円なのです！！

これが10年続いたとしたら、毎月15,697円×12ヵ月×10年、なんと▲1,883,640円の持ち出しとなります。しかも10年間満室が続いた場合なので、退去・空室が発生した、あるいはサブリース家賃が下がった（通常3年毎に下げられる）場合には、さらに持ち出しが増えるのです。

新築業者の営業マンは、毎月の手取りが赤字になる事に対して、「生命保険料の代わり」というトークを使います。はっきり言います、嘘です。なぜか？

生命保険機能は中古ワンルームマンションでも同じように付いており、中古の方がどう考えてもメリットがあるのです。

以上の話をしたところ、現役自衛官Nさんは新築2件を辞め、中古を2件購入することを決めました。筆者が実際にNさんに御紹介した物件と比較してみましょう（固都税除く）。

1年で233,124円（188,364＋44,760）の差がつきます。

考えてみてください。

この233,124円を他の投資（NISA・iDeco、株、投資信託など）で運用すれば更に資産形成ができると思いませんか？

これが新築を買わないべき理由、言い換えると必ず中古を購入すべき理由です。

マンション経営の王道へ

前回記事のSさんと同様、Nさんも自衛官はマンション経営を必ずすべきこと、購入するなら福岡中古ワンルームがベストであることを理解頂きました。

売買契約はしていたものの、幸い無条件で契約解除ができる状態でしたので、筆者が御紹介した上記の福岡中古ワンルームマンションを購入頂きました。

購入の際にはNさんの奥様も同席いただき、相談して本当に良かったこと、良い物件を購入出来て感謝していますと、涙が出るほどありがたい言葉を頂きました。

安次嶺暢平

筆者の私もローンを組み、福岡中古ワンルームマンションを2室所有しています。もしマンション経営が悪いもの・失敗するものであれば、筆者も購入するわけありません。つまり正しい考え方・正しい選び方が重要なのです。

参照記事：なぜ99％の営業マンは自分で不動産投資をしないのか？ ～1％の営業マンが実践する、成功するマンション経営～

まとめ

いかがでしたでしょうか？

最近、今回お伝えしたような新築ワンルームマンションを購入し、購入した後に「失敗した」と気付く自衛官の方が後を絶ちません。購入してからでは取り返しがつかず、最悪は自己破産、職を失い家庭崩壊となることも決して大袈裟ではありません。

自衛官のあなた、成功するマンション経営の原理原則を聞いてみませんか？

必ず成功へお導きすることをお約束します。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

安次嶺暢平

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

下記からお問合せください。

問い合わせフォームはこちら

私

36年間、沢山のお客さまからご契約を預かり、様々な経済状況を経験してきましたが、何故、ワンルームマンションという商品や、マンション経営（投資）というサービスなのに、成功する人、上手くいかない人、多重債務者や自己破産という失敗する人が存在するのか？

今回のテーマは、「成功する人20％、不明確な人60％、失敗する人20％」この様なテーマでマンション経営（投資）の成功哲学（考え方）を書きたいと思います。

令和3年10月から、おかげさまで弊社は第19期を迎えることが出来ました。19年経営してきて一つ自慢できることは、お客様が一人として、多重債務者や自己破産などのデフォルトする人がいません。失敗する人20％が一人もいないという事実です。

この事実は、弊社創業より追求している「お客様の人生の向上に貢献する」という企業理念を体現出来ている証明です。ワンルームマンションを購入する事がゴールではなくスタートなのです。

株式会社ライズグループの使命

弊社の使命感「マンション経営の王道を伝える」お客様の「じぶん年金」をサポートする会社です。～人生100年時代～「都心・中古・ワンルーム」で物心両面の豊かな人生をサポート致します。

弊社は、この使命感をどうすれば達成できるのか？を日々追及して参りました。会社売上や利益も大切なのですが、一番大切なことは「お客様の成功」をサポートし、お客様満足度が高くなる結果として、売上や利益がついてくると考えています。

弊社のお客様で、失敗する人はいません。

しかし、業界全体を見渡すといかがでしょうか？弊社セカンドオピニオンサイト「達仁.com」には、毎日沢山の相談者からメールが届いております。その内容の殆どの方が、下位20％の失敗する予備軍です。

この様に業界全体を見渡しても、全てが成功者という訳ではありません。今回私のレポートは、これからマンション経営（投資）をスタートしたい人、もう既にスタートしている不明確な60％の人、に是非読んでいただきたい内容です。

マンション経営？かマンション投資？　どちらの思考ですか？

１、 経営とは
・事業を営むこと。また、その運営のための仕組み。
・規模を定め、くふうをこらして物事を行うこと。

２、 投資とは
・利益を得る目的で、事業・不動産・証券などに資金を投下すること。
・転じて、その将来を見込んで金銭や力をつぎ込むこと。

弊社の使命感は、「マンション経営の王道」を伝える。けして「マンション投資の王道」ではありません。

営業マンのいうことを鵜吞みにしない

特に、20代の若い営業マンで、自分でマンション経営（投資）をしたこともなく、経済的なお話もできない様な人が、いかにも簡単に儲かる様なトークで契約するようです。

例えば、日本政策金融公庫でワンルームマンションを購入するために融資のお願いに行き「ワンルーム投資がしたいので資金を貸してください」この様にお願いしてみてください。
一発で断られます。

ワンルームマンション経営＝賃貸経営にはお金を貸していただけますが、ワンルーム投資には、一円のお金も貸しません。こんな話を書きますと、なんだか堅苦しいなとか、面倒だなと思うかもしれませんが、非常に重要ですのでしっかりと学んで下さい。

マンション経営の成功経験がない営業マンの話を鵜呑みにしないでください。

もし、貴方の友人が、会社経営の経験もなく、飲食業の経験もなく、このやり方でやれば必ず儲かるから100万円投資してくれ！！成功したら100万円が何倍にもなる話だから。この様な、話が来たら、あなたは投資しますか？

私は、100％投資しません！

その友人にお世話になり恩があるから100万円は返さなくてもいいという気持ちならば、投資ではなく100万円差し上げます。

無知はコスト

同じ様に、マンション経営の実績もなく、その会社でいつまでも働くかわからない人から、このマンションに投資したら将来儲かりますよ？今ならば自己資金10万円でマンションが購入できます、お得だから買いませんか？全体の80％の人は購入してしまいます。

「無知はコスト」という言葉があります。

知識が無いという事で騙されてしまいます。

先日も、無資格で640億円を集めた詐欺師グループが摘発されました。あの中心人物は、過去にも脱税で捕まる様な詐欺師で、ネット検索すればいくらで名前が出るのに？金融業認可されていない会社がお金を集めるのは全て詐欺。人間の「欲」が正常な判断基準を狂わせます。

成功したければ目的と目標を明確にする

目的という最終的なゴールに向けて、その間に設定される小さな指標のことを指します。 要するに、「目的」というゴールがあり、それに到達するまでの過程に立てられるものが「目標」。
そのため目的は長期的なもの、目標は短期的なものに設定されます。 … この2つの差が、「目標」と「目的」の違いです。

この二つの質問に対して明確に答えられる人は必ず成功する事でしょう？

「人生の目的目標、仕事の目的目標、資産運用の目的目標、家族の目的目標」

ここでは、マンション経営の目的目標を解りやすく説明します。

マンション経営の目的例

• 老後の、2,000万円問題を解消するために、「公的年金」と「じぶん年金計画」で、物心両面の豊かな人生を実現する。
• お金の苦労をしない老後を迎えたい。
• 食べたい物を食べ、旅行に行き、孫にも資金援助できる様な暮らしを実現する。

マンション経営の目標例

上記の目的を実現するために、目標設定が必要となります。

• 豊かな老後を実現するために、「じぶん年金計画」の家賃収入が〇〇万円必要です。
• 公的年金〇〇円＋家賃収入〇〇円、月額合計〇〇円で豊かな老後が実現する。
• そのために、〇年〇月までに、都心の中古マンション〇件を購入し、毎月〇円預金し、〇〇歳までにローンを全て完済し、手取家賃収入〇〇万円を実現する。
• 毎年1回ハワイ旅行を実現する。

明確な目標と目的が非常に重要

・なんとなくマンション投資すれば成功できる？
・値上がりして儲かるのでは？
・節税になるから？
・何となく営業マンの人当たりが良いから信用した？
・今決めないと損しますよという言葉を信用した？

この様な曖昧な動機で成功できると思いますか？

弊社セカンドオピニオン相談者のほとんどが、上記の様なマインドです。そして、良く理解しないまま高額ローンを組んでいます。

成功したければ成功者に聞く

非常に簡単な言葉ですが、中々実行に移すことが出来ません。36年間この業界を極めた私から言わせれば、マンション経営の王道を極めれば成功は当たり前です。
但し、人により成功の定義が違います。先程も申しましたが「目的」と「目標」です。

この人生の「目的」を土台と言い、土台が無ければ「目標」は実現しないのです。家つくりでも土台が一番大切です。
土台がしっかりしていなければ、建物は倒壊してしまいます。

成功する人20％、不明確な人60％、失敗する人20％

【上位20％は、この様な優先順位を追及している】
【下位20％は、買ってはいけない様な物件を購入している】
【中位60％は、何となく購入し目的目標を見失っている】

ワンルームマンション投資被害者を撲滅したい

セカンドオピニオンサイト「達仁.com」に沢山のお問い合わせをいただきます。そのほとんどは、成功していない、騙された、詐欺行為、この様な相談です。
成功者もいれば、失敗者もいます。これは事実です。

しかし、購入してからお問い合わせをいただいても、「手遅れです」全員を助けて上げられないのです、救えないのです。

だからこそ、購入する前に、検討中に、このサイトを読んでいただきたいんです。素晴らしい理念の会社は沢山ございますが、売上至上主義の悪徳会社も沢山あります。

綺麗ごとばかり言いません。ブラック企業、グレー企業、在ると思います。どの、業種業態にも存在します。

信じるな・疑うな・確かめろ

しかし、不動産だけは、金額が大きいからダメです。10万円、100万円で人生は終わりませんが、高額な借入だと人生が終わる金額です。その様な人からご相談されても、救える人、救えない人がいます。

何回も言いますが、マンション経営は、目的目標が大切です。

もし、ワンルームマンションで路頭に迷っている、暗中模索していたら、必ずご連絡ください。

購入を検討している、契約一歩手前であれば、迷わずご相談ください。

「信じるな・疑うな・確かめろ」

・すぐ信じないでください。
・すぐ疑わないでください。
・自分で確かめてください。

これ以上、犠牲者は出したくありません！！

マンション経営の考え方まとめ

１、 マンション投資ではなく、マンション経営です。
２、 マンション経営の目的・目標を明確にする。
３、 物件や利回りは手段です。
４、 マンション経営成功哲学の上位20％を目指せ。
５、 成功したければ成功者の話を聞け。
６、 自己所有していない営業マンに騙されるな。
７、 信じるな・疑うな・確かめろ
８、 騙されたら最後最悪は、自己破産も覚悟してください。

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ワンルームマンション投資を考えている皆様へ

黒沢勉

今回は、１時間5万円の価値ある情報を提供させていただきます。もうこれ以上、新築ワンルーム投資で損する人を増やさない為の特別な情報です。新築ワンルーム投資で損する被害者をこれ以上増やさないための警告の意味もかねて数値化しました。この様なマンションを購入した瞬間から「勝負は負け」が決まります。

最悪は「自己破産・家庭崩壊」にもなりますのでしっかりとお読みください。

万が一にも、この様なマンションを既に所有しているオーナー様は一日も早く「達仁.com」までご相談ください。

赤字で損失確定！実例

毎年最低37万円の赤字確定！10年後の売却損失2,000万円確定！

達仁.com　「セカンドオピニオン」に届きました1通のメールご相談内容です。

悲痛な叫びが聞こえくるメールを読み、あーあまた無知な人間を被害者にしているな。「高学歴・高属性・高収入」良い大学を卒業し、良い会社に就職しても、金融リテラシーが高いわけではありません。今回も、いつもと同じような「無知」な人が、目先の「節税対策」に踊らされてしまいました。

令和1年、令和2年と続けざまに新築ワンルームマンション2件、借入合計6,650万円購入してしまいました。論より証拠ですので書面で確認してください。

・JR京浜東北線「大森」駅徒歩10分（Yahoo地図で11分）購入価格3,690万円
・東武東上線「大山」駅徒歩10分（Yahoo地図で11分） 　購入価格2,960万円

このマンション、「新築・サブリース・徒歩10分以上」　買ってはいけないワースト３マンションを購入してしまいました。

ワンルーム投資の王道は「都心・中古・ワンルーム」

何故、新築ではなく中古をすすめるのか？

私は、18歳から投資用ワンルーム業界で働いて来ました。もちろん新築ワンルームを販売したこともありますが、今から約10年前から新築販売を辞め会社の方針として「都心・中古・ワンルーム」に切り替えました。

何故か？一言でいえばお客さまが儲からないからです。

黒沢勉

自分が買いたいと思えない商品を販売するのは詐欺と同じである。

その様な商品を社員に販売せよと命じたところで真面な社員は販売せずに辞めるでしょう？私達は30年以上この業界で働いて来ましたので、どの様な「商品・サービス」をお客さまに提供すれば、お客さまを勝たせることが出来るのか？を理解しています。

新築プレミアム価格新築プレミアム家賃に気を付けろ

新築ワンルーム価格と家賃がどのように推移していくのかを説明します。新築マンションには、土地代金、建物代金、金利、広告費、利益が積み重なっています。

今の様な時代は、土地代が高く、建築コストも高いので原価が積みあがっていきます、そして、平均的に30％から40％近い利益が上乗せされています。

一方で、新築プレミアム家賃として販売時に相場よりも高い家賃で設定されています。この価格と家賃は、10年位を目途に価格が下がっていき中古市場で落ち着いていきます。

次の表は、先ほどの新築マンションと同じエリアの築10年前後のマンションを表にまとめました。

この表を見ていただければ一目瞭然だと思います。

新築VS築10年中古の価格下落率39％に対して、家賃は8.6％しか下落していない、これが事実です。

いま購入した新築マンションは、10年後には必ずというくらい今の築10年中古マンションと同等かそれ以下の価格になるのです。（一部エリアにより変化があります）

更に今回のマンション価格が異常なのは、45年ローンを組んでも収支赤字だという事です。通常45年ローンであれば収支が黒字でなければ買う意味がありませんよね。年間37万円の赤字ならば、10年間で370万円、20年間で740万円、30年間で1,110万円、45年間で1,665万円の赤字です。

サブリース家賃は値下がりするでしょうし、修繕積立金は最低4倍には値上がりするでしょう。赤字金額は今よりも増えることは間違いがありません。

マンションを購入して年間37万円も赤字を払うなら、マンション購入しなければ45年間で1,600万円貯金出来る計算です。

高学歴＝金融リテラシーが高いわけではないという証明

まず、この様な「絶対に儲からない」商品を販売できる営業マンを尊敬します。この人は、自分や家族、身内、大切な人にも販売出来るのだろうか？この様な商品を販売する社員には、歩合給として50万円から100万円を会社は支払うだろう！

黒沢勉

この営業マンの歩合給を「無知なあなた」が負担するのである。

そして、お客さまには35年から45年ローンを組んでいただきますが、どの程度の社員が会社を辞めずに働き続けるのか？何となく、「人当たりが良さそうな営業マン」という理由で購入する人も多いようです。

特に若いお客様は、若い営業マンとの「相性」みたいな感覚で決めるみたいです。その営業マン「自分でマンション購入している」のかも、重要なポイントではないでしょうか？自分は「リスク」背負わないくせに、人には「リスク」を背をわせる様な人間は信用できないと思いませんか？

出会い系サイトやFP紹介も気をつけろ

達仁.comセカンドオピニオンへのご相談者の中で、圧倒的に多いのが、出会い系サイトでであった女性が「新築ワンルーム会社の営業レディ」だった。

歩合給欲しさに出会い系サイトに登録し「カモ」探しをしている男を手玉に取る美女。ファイナンシャルプランナーの資格を利用し、自分が勤める会社の顧客を「歩合給」目当てに紹介する似非ファイナンシャルプランナー。有名な金融サロンを展開し、「善意の第三者」の様な顔をしながら、裏では「莫大な紹介手数料」を荒稼ぎしている人も知っています。

黒沢勉

「無知はコスト」この言葉の意味は非常に深いです。

勉強して知らないという事は、非常にコストであり、高い授業料を（最悪自己破産）する人もいます。その様な自己破産すれすれのオーナー様を何人も救って来ましたし、今現在も様々な問題解決しています。

この様な事は、「若い無知な営業マン」には出来ない「志事」です。マンション経営を極めれば素晴らしい将来が保証されていますが、騙されてしまうと、取り返しがつかない事になります。購入前には必ず「達仁.com」までご相談ください。

赤字投資新築ワンルームマンションの纏め

１、 新築ワンルームマンション投資は基本的には損しかしません。
２、 節税対策対象の年収は基本的には800万円以上。
３、 節税対策は長期間続かない。（2年から3年）
４、 営業マンの作成した節税計算書は信じるな、疑うな、確かめろ。
５、 新築マンションも誰かの名前で登記したら全部中古になる。
６、 新築プレミアム価格と家賃なので相場よりも高い。
７、 マンション経営していない営業マンの説明には要注意。
８、 出会い系サイトの営業レディには高額な歩合が支払われている。
９、 似非ファイナンシャルプランナーにも要注意。
１０、 有名な会員制サロン経営者には、莫大な手数料が払われている。

そのあとに出てくる、いわゆる第二検索ワードは「失敗」「カモ」など、あまり耳障りのよくないキーワードです。特に最近では、医師会や医局内で「不動産投資の話には気を付けるように」とお触れが出ているところもあるようです。

この記事を見ている医師のあなたは、不動産業者や友人から不動産投資の話を勧められた、あるいは聞いて、興味はあるけど本当に大丈夫か、騙されるのではないかと不安に思っている方かもしれません。確かに、医師の方に強引な営業をかけて“買わせよう”とするワンルーム業者も少なくありません。

ただし、筆者の私も中古ワンルームマンションを2室所有し、購入して6年間満室経営を実現している事実からも分かるように、マンション経営は正しい考え方・選び方をすれば、大きなメリットを手に入れることが出来ます。

今回は、実際に筆者から購入頂いたお客様で、失敗から成功への道を歩みだした、34歳勤務医Iさんの実例をご紹介します。

マンション経営に対するイメージが180度変わります。医師の方は必ず最後まで読んでください。

医師の方こそ必ず取り組むべき

結論から言うと、医師の方、特に勤務医の方は必ずマンション経営に取り組むべきです。

なぜでしょうか？

独立行政法人労働政策研究・研修機構が公表した「勤務医の就労実態と意識に関する調査」によると、勤務医の1週間当たりの労働時間の平均は53.2時間という結果が出ています。これはあくまでも平均なので、多忙を極める20～40代の若手・中堅医師の労働時間は70時間を超えることも珍しくありません。

加えて患者様の「命」と向き合う職業ゆえ、精神的にも肉体的にも、一般の職業と比べて負担が大きくなります。体調を崩し、医師を続けられなくなる方も少なくありません。

医師は身体が資本。

だからこそ万が一の時のために、代わりの収入源となるマンション経営はご自身やパートナー、大切なお子様を守る手段となるのです。

勤務医Iさんとの出会い

「相談に乗ってほしい人がいるんです」

2019年3月のある日、筆者の友人から連絡が。聞くとその友人のお客様が数ヵ月前、ある新築ワンルームを購入したものの、本当に正しかったのか、セカンドオピニオンをしてほしいとのことでした。

そのお客様こそ、冒頭の勤務医Iさん34歳。

経緯を聞くと、加入している保険の営業マンからその不動産業者を紹介され、むげに断ることも出来ずなんとなく購入してしまったとのことでした。

詳しい話を聞くため、3日後お会いすることになったのです。

医師という職業への想い

ご来社いただき、改めてこれまでの経緯をお聞きし、なぜ購入しようと思ったのか？とお聞きしたところ、こんな話をしてくれました。

「3歳のころ、実は交通事故に遭い生死を彷徨ったことがあるんです。後遺症はないものの、見た目に障害が残ってしまい、周りからも良くない目で見られたこともありました。幼いながらに心に深い傷を負いましたが、そんな中でも励まし続けてくれたのが当時のお医者さんだったんです。今こうして生きているのはその先生の方々のお陰なんです。一度死んだ人生、残りの人生は自分が患者さんを励まし、生きる希望になれる存在になりたい、それで医師になったんです」

そのような医師人生を全うするために、万が一のことがあった場合の収入源を作りたいと思い、購入しようと思ったそうです。

筆者はその話を聞いてとても感動しました。同時に、マンション経営を通じてIさんの必ずお役に立てると確信しました。

「マンション経営がそのもの悪いのではなく、成功の原理原則を知らないことが問題である」

正しいマンション経営の考え方と選び方を伝え、これからのマンション経営をプランニングすることにしたのです。

マンション経営の正しい選び方～考え方～

マンション経営で最も大切なのは、「パートナー選び＝どの営業マンに任せるか？」です。

特に面談時には確認すべき2つのポイントがあります。

1．営業マン自身の、今所属している会社での将来ビジョンが明確である（辞めない）

お客様にとって最も不幸なのは、信じて購入した営業マンが辞めてしまい、担当が次々と変わることです。お客様のローンが終わる35年後、その会社でどんな存在になっていたいのか？明確に語れる営業マンを選んでください。

（筆者は現在35歳、最低でも72歳までは弊社に所属しています）

2．自分でも借り入れをしてマンション経営を実践していること。

自分が経験していないことを、お客様に伝えることはできません。

お客様はローンを組んで購入するわけですから、営業マン自身もローンを組んでマンション経営を実践しているかどうかが最も重要なポイントです。「自分はまだ若くてローンが通らないので」という営業マンは言い訳だと思って下さい（笑）

（筆者は福岡・中古・ワンルームマンションを、ローンを組んで2室所有しています）

正しい物件の選び方

もう一つは「物件選び」です。大事な5つのポイントがあります。過去の記事でも何度とお伝えしましたが、改めて確認しましょう。

「立地と環境」は最も重要です。原則として徒歩10分以内、スーパーやコンビニなど買い物が便利であること。特に女性の場合は治安が良いエリアが大切です。

また、「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、“外観の第一印象”重要になってきます。

いくら部屋の中が綺麗で広くても、マンション外壁やエントランス、廊下が汚れていれば、それだけで借りたいとは思いません。特に女性は、男性（物件）の清潔感（第一印象）が悪ければモテない、これと同じです（笑）

※「マンション経営で回避すべき5つの条件」は下記サイトも参考ください。

Iさんが購入して失敗した物件

Iさんが実際に紹介された物件を見てみましょう。

最寄り駅　　徒歩12分
建築年月　　2018年（購入時新築）
購入価格　　30,200,000円
現状家賃　　99,000円（サブリース契約、3年毎に見直し）
専有面積　　25.81㎡

写真でもお分かりのように、建物管理は当然申し分ありません。
問題は最寄駅から徒歩12分の立地ですが、実はそれ以上に大問題なのは、「新築」であることです。どういうことでしょうか？

現状は毎月▲3,539円、毎年42,468円の持ち出しとなっています（固定資産税除く）。
これだけ見ると大した出費ではないと思うかもしれませんが、問題はその後です。

新築マンションのワナ

実はワンルーム業界では「新築プレミアム」と言われますが、購入した時の家賃が一番高く、2人目以降の家賃は徐々に下落していきます。おおよそ10年ぐらいかけて25％（新築時の75％まで）下落していき、その後横ばいとなります。この物件の場合だと以下のようになります。

11年目～35年目の累計が約▲850万円、最初の10年と固定資産税も合わせると、なんと約▲1,200万円の持ち出しとなるのです。

つまり、ローンが終わった時点で▲1,200万円を取り戻すところからスタートするということになります。このような投資、取り組む意味があるのでしょうか？お客様のためになるのでしょうか？

中古マンションでの投資との比較

Iさんにこの事実をお伝えしました。

前述のように、ご自身の万が一のためにマンション経営自体には取り組みたいと思っていたので、弊社がお勧めする中古ワンルームを御紹介させて頂きました。上記新築と比較してみます。

中古の場合は月々＋3,390円、新築との差はなんと毎月31,679円（3,390＋28,289）にもなってしまうのです。

必ず取り組むべきマンション経営をするなら、あなたは新築と中古どちらを選びますか？答えはいうまでもありません。

不動産投資成功への道

Iさんは中古ワンルームマンションがベストであることを理解し、上記物件を購入頂きました。

さらに1年のうちに合計4件購入頂き、新築物件のマイナス入れても5件合計で毎月プラスの収支を実現しました。最初に購入いただいてから3年間が経ちますが、退去も故障等の出費も0円、確実に資産形成できています。

仕事も充実し、良い物件があればどんどん買い増しをしていきたいとおっしゃっています。最終的に毎月家賃収入50万円を目指しているとのことです。

最初に新築を購入したことは取り戻せませんが、その後正しい考え方・選び方を実践したことで、あわや失敗から、成功への道を歩んでいるのです。

医師が不動産投資で失敗から逆転成功した話のまとめ

いかがでしたでしょうか？

医師の方は必ずマンション経営に取り組むべきですが、ご自身やご家族を守る“不動産”が、選び方を間違えれば“負不動産”となりかねません。

Iさんは今成功していますが、1件目から中古を選択していればもっと成功していたことは言うまでもありません。

以下に当てはまる医師の方は、必ずセカンドオピニオンとして弊社にご相談下さい。

セカンドオピニオン及び無料相談

通常1時間5万円のところを、期間限定・人数限定で無料相談をお受けします。

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

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一方、マンション経営業界はほとんど影響がなかったことをご存じでしょうか？

特に福岡は、2020年の不動産投資額はコロナ禍だったにも関わらず前年対比でほぼ横ばいという結果が出ています（2021年3月4日付　JLL社「福岡の投資市場の現状と今後の見通し」より）。

実際、弊社では個別相談の件数が、前年比なんと8.7倍になりました。コロナ禍をきっかけに、資産運用や老後のじぶん年金づくりを真剣に考えはじめ、その手段としてマンション経営を検討される方が急激に増えているのです。

福岡で販売される新築ワンルームマンション

その流れに乗って、新築ワンルーム業者が積極的に営業をかけ、多くの方が購入しています。
2021年10月現在の福岡新築ワンルームだと、

●エンクレスト姪浜（えん）
●グランフォーレ千早マークスクエア、グランフォーレ小倉シティタワー、グランフォーレ県庁前アネックス（コーセーアールイー）
●ネストピア博多ガーデン（ネスト）
●K2620　/　デュレジア大濠（ランディック）
●サヴォイ（ダイナ）

が販売中ですね。

ただし、99.9％の方が新築ワンルームマンションの“ワナ”を理解せず購入し、「失敗だった」と後悔しているのが現実です。

この記事では、なぜ新築ワンルームマンションを購入すると失敗するのか、逆に弊社がお勧めしている中古ワンルームマンション経営はなぜ成功するのかをお伝えします。営業マンから返事を急かされている方、次の面談の約束をしている方、不安な方は必ず読んで下さい。

そうでなければ一生後悔します。

マンション経営は大きな買い物

マンション経営（不動産投資）は金額も大きく、怖いし不安だと思う方も多いのではないでしょうか？

●自衛官
●公務員
●勤務先が上場企業
●年収500万円以上
●46歳以下

結論からいうと、上記に当てはまる方は必ずマンション経営に取り組むべきです。実際、筆者の私も福岡中古ワンルームマンションを2室所有し、5年間空室もなく成功しています。つまり、マンション経営そのものが悪いのではなく、物件の選び方が重要なのです。

正しい物件を選びさえすれば、マンション経営は必ず皆様の“じぶん年金づくり”が出来る最高の手段なのです。そうでなければ、筆者自身もローンを組んで購入するわけないですよね？（笑）

【成功する5つの原則】

以前の記事でもお伝えしましたが、マンション経営には成功する5つの絶対条件があります。

① 立地と環境
② 建物管理
③ 専有面積
④ 室内の差別化
⑤ 賃貸管理会社

①はご存じのとおり、「最寄駅からの距離が近い」「スーパー、コンビニの生活インフラが充実している」「治安が良く女性でも安心して住める」ことです。
②は建物の見た目のこと。いくら室内が広く設備が最新でも、エントランスが汚れていたりゴミが散乱していれば第一印象が悪く住みたいとは思わないですよね。

この2点は必ず確認しましょう。

また、⑤も非常に重要です。「マンションは賃貸管理を買え」と言われるぐらい、購入後に任せる会社がポイントになります。同じ物件を購入しても、どの会社に任せるかで成功と失敗が決まると言っても過言ではありません。

弊社は「お子様の代までお付き合い」をスローガンに、30年40年のお付き合いを約束しています。長期的に任せられる会社・辞めない営業マンから必ず購入してください。

なぜ福岡市なのか？

マンション経営をスタートする上でまず考えるのは「エリア」です。
大阪、名古屋、仙台など多くの選択肢がありますが、最もお勧めなのが、「福岡市」です。

ご存じの方も多いと思いますが、福岡市は「天神ビックバン」「博多コネクティッド」と呼ばれる大規模な再開発事業が進行中で、これまでも九州の中核都市であった福岡市が更に活性化することが確実です。また、2035年まで人口が伸び続けると同時に、全政令指定都市の中で10～20代の転入伸び率が全国1位となっており、ワンルームの需要はますます高まることが予想できます。

また場合によっては、他の都市の同じ条件の物件と比べて、物件価格は2分の1、つまり半分の値段で購入することが出来ます。つまり1件の値段で福岡2件を購入できるのです。もちろん家賃は同じではありませんが、リスクを分散させる意味でも、まずは福岡2件からスタートし、うまくいくイメージを持つことが出来れば他の都市の物件も購入することをお勧めします。

マンション経営は、まず実際にスタートすることが大事。その入口として、福岡市はベストなエリアなのです。

なぜ新築でなく、中古なのか？

この達仁.comを見て問い合わせを頂く方で一番多いのが「新築を勧められているけど、本当に大丈夫か不安」という相談です。

結論を言います。マンション経営は必ず「中古」を選んでください。なぜか？

新築マンション業者は銀行からお金を借りて土地を買い、2～3年かけて建物を建てます。完成するまでの間に借入金利や税金がかかります。

さらに販売するための多額の広告宣伝費用（新聞・折り込み・その他広告、テレビＣＭなど）をかけ、最後に自社の利益を載せて販売します。更に、この10年間は建築費用（資材・人件費）が高騰していることもあり、新築の値段は高くなり過ぎているのです。

一方中古マンションは、建てるための経費は当然かかりませんし、十数年前の安い建築コストで建築されており、建物部分の減価償却も進んでいるため、中古価格は当然安くなります。
なので仮に新築を購入したとすると、その瞬間（築たった1日）で20～30％資産価値が下がると思ってください。

購入金額・家賃との比較

では仮に、新築と中古を購入した場合を比較してみます。これは、先日まで実際に販売されていた新築と、筆者が数日前に購入いただいた中古の実例です。

具体的なレントロールで見ていきます。

新築は毎月マイナス、中古は毎月プラス収支となり、10年間でなんと約220万円の差（1,799,760＋406,800）がついてしまうのです。

さらに、この中古を2件購入したとしても新築1件の値段以下で買えるうえ、下記のように、単純な手取り家賃だけでも毎月28,000円もの差が出るのです！！

さらに、ワンルーム業界では「新築プレミアム」と言いますが、家賃は新築時が最も高く、2人目の入居者から10年かけて徐々に下落していき、その後は落ち着いていきます。おおむね10年目で25％下落します（新築時の75％）。その計算でみると、11年目以降の収支はさらに悪化します。

新築は11年目から毎月33,998円のマイナス、残り25年（ローン35年－築10年）でなんと10,199,400円のマイナスとなってしまうのです。

これが冒頭お伝えした“新築のワナ”に他なりません。

購入した瞬間20～30％資産価値が下がり、更に毎月毎月お金が出ていく。一方中古は毎月プラス、せいぜい年間固定資産税ぐらいのマイナスです。

同じマンション経営をするなら新築と中古、みなさんならどちらを選択しますか？
答えは明快ですね。これが「福岡中古」を選ぶべき理由です。

新築を買うべき人

じゃあ何で新築ワンルームは建てられるの？疑問に思う方がいるかもしれません。

ここまで色々な話をしてきましたが、誤解頂きたくないのは、新築が悪いと言っているのではありません。実は、むしろ新築を購入した方が良いパターンが2つあります。

詳細は今回省きますが相当な資産家以外は、新築を買うことにほとんどメリットはないのです。

福岡の新築ワンルームマンション経営の営業を持ちかけられている方へ・まとめ

現在20代～40代の方は、将来もらえる年金はほとんど期待できません。

話題になった「老後2,000万円問題」で国が認めたように、将来の年金対策としてマンション経営は必ず取り組むべきです。

ただし、間違った物件を選択すれば将来の年金になるどころか、逆にもらった公的年金を取り崩してローンを返済する最悪の結果になるかもしれません。

その新築ワンルーム、本当に買って後悔しませんか？少しでも迷われている方・不安な方は、セカンドオピニオンとしてぜひ一度弊社にご相談下さい。

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。
通常だと、1時間5万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で1時間無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

弊社が管理運営する達仁.comのセカンドオピニオン相談の90％以上がサブリース問題です。
今回は、具体的なご相談内容から私が分析した内容の一部分を無料で公開致します。

1. そもそもサブリース契約とは？
2. サブリースの何が問題なのか？
3. サブリース契約を利用した方が良い人もいる？
4. この様な属性にはサブリース契約は不要です。
5. サブリース契約を解かりやすく数値化しました。
6. 新築マンションの何がダメなのか？
7. 新築から中古具体的な相場を調べる。
8. サブリース契約のご相談はこちらまで

1．そもそもサブリース契約とは何でしょうか？

そもそもサブリース問題で悩んでいる貴方はオーナー様であり貸主です。貸主がいるならば、あなたのマンションを借りてくれる借主がいます。

貸主と借主を守る為に借地借家法(シャクチシャクヤホウ)が適用されています。しかしながら、借主保護が強いので皆様が苦労しています。

【以下が借地借家法の定義となります】

借地借家法とは、「土地の賃借権等の存続期間やその効力」「建物の賃貸借の契約の更新とその効力」などに関する事項を定めた法律。旧借地法、旧借家法等を廃止して1991年（平成3年）に成立、1992年（平成4年）より施行された。主に次の内容が定められている

2．サブリース契約の何が問題なのか？

• 貸主：所有者であるあなた
• 借主及び転貸者：サブリース会社（売主のグループ会社が多い）
• 転借者：実際に住んでいる入居者（善意の第三者）

サブリース契約は、借地借家法として入居者（借主）を保護しています。この場合の対象は、借主である不動産会社です。
借主は個人法人問われません。賃貸借契約を解除するには、「正当事由」が必要になります。

オーナー様のマンション経営を成功させるパートナーどころか、この様な仕組みでは、お客さまの敵にしか見えません。

3．サブリース契約を利用した方が良い人もいる？

基本的にはサブリース契約は推奨いたしませんが、以下の様な条件の場合には内容を理解してご検討ください。

・家賃収入が1回でも入らないと無ければ支払いが困難な人。
（そもそも買わない方が良いと思います）
・サブリース金額が家賃相場と変わらない場合。
・空室を何が何でも避けたい人。

• サブリース契約付きというだけで、他社の不動産業者は真剣に取扱しません。
• お取引業者様と有効な関係を維持している。
• 将来の売却もお任せする様な人間関係がある。
• リスクは取りたくない。
• この様な関係者以外サブリース契約はリスクしかございません。

4．この様な属性にサブリース契約は不要です。

サブリース契約は慈善事業ではありません立派な賃貸事業です。事業ですから儲からなければ事業自体が存続できませんよね？

サブリース契約を選択したあなたは、目先のリスクを回避しました。リスクを回避したという事は誰かがリターンを得ているのです。

サブリース家賃が90,000円ならば、相場家賃は100,000円位でしょう。おおむね10％がサブリース会社の粗利益です。100,000円の相場家賃であるならば、95,000円で募集すれば即契約になると思いませんか？

わざわざサブリース契約を選択し、デメリットしか無い契約を選択する必要がありません。

サブリース契約（家賃保証）をしなければならない様なマンションを販売する事がナンセンスです。弊社の分譲マンション平均稼働率は95％以上です。12ヶ月×95％＝11.4ヶ月家賃を確保出来ています。

この様な属性の人にサブリース契約は必要ありません。

サブリース契約しか選択が出来ない様な条件はＮＧです。

次は、何故儲からないのか？を数値化して説明いたします。

5．サブリース契約を解かりやすく数値化し説明します。

具体的なご相談事例から数値化しました。

【概算条件】
① 家賃100,000円
② サブリース家賃90,000円
③ 2年毎に更新料100,000円
④ サブリース更新料0年
⑤ 家賃95,000円の場合

サブリース契約は辞めましょう！！

6．新築マンションの何がダメなのか？

私達が中古マンションを推奨する理由は、新築マンション相場が高くなりすぎた事です。弊社も、2009年リーマンショック時代は新築マンションを販売していました。

今の時代より金利も高い時代でしたが、物件価格が非常に安い時代でした。山手線エリア、西新宿、蒲田、三田、蔵前、いまではお客さまに非常に喜んでいただいております。

今の新築マンション販売エリアを見たら驚く様な場所で供給しています。こんな場所に手を出したらスタートからＮＧです。

弊社では、マンション経営成功の5つの条件を定義しています。

※詳細は不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件をご確認ください。

業界歴35年の私からすれば、どの場所に、どの様なマンションを購入し、どんな賃貸管理会社とお付き合いすれば良いのか？実学で理解しています。

大事なのは実学です。

営業マンが自分でマンション経営していない様では信用できません！！

ましてや、自分が買いたいと思わない様な物件を、仕事だから販売されては、お客さまはたまりませんね？

新築ワンルームは購入する時が値段のピークだと理解してください。

相続対策の様に、相続税を安くして子供や孫に残すことが目的の様なケースであれば良い場合もあります。（立地環境は大切）

自己資金も少なく、年収もそれほど高くなく、支払いに余裕が無い人であれば、尚更新築ワンルームは避けるべきであると考えます。

7．新築価格と中古価格の具体的な相場の数値化。

具体的なお問い合わせのマンションを参考にご説明させていただきます。

１， 平成29年新築マンション2,900万円で購入
２， 平成24年新築マンションが平成29年に2,330万円で売買事例あり。
３， 家賃はほとんど変わりません。
４， 駅からの立地は中古マンションが駅に近い。
５， 価格差が570万円である。
６， あなたならばどちらを購入しますか？

新築と築5年中古大きな違いはありますでしょうか？新築も築5年も家賃は殆ど変わりません。

しかし、価格差はなんと570万円も違います！！

この金額が中古マンションを推奨する一番の原因です！！10万円の家賃なら回収までに4年以上かかります！解かりやすく言えば、4年分の家賃を捨てる事に成ります。

貴方はそれでも新築マンションにこだわりますか？こだわる理由は何でしょうか？私ならば絶対に中古マンションを選択します！！

サブリース契約の問題解決キャンペーン

おかげさまで、達仁.com 開設5周年を迎えました。皆様の問題解決のパートナーとして、サブリース問題が解決出来た、マンションが予想以上の高値で売れた、沢山の感謝の声をいただいております。

そして、現在弊社顧問弁護士と共同で、サブリース.comを立ち上げました。達仁.com責任編集長の私と、顧問弁護士共同で、サブリース問題を更に解決していきます。

そこで今回は、「達仁.com読みました」を合言葉にサブリース問題解決キャンペーンを開催いたします。

お問い合わせいただいたオーナー様、先着10名様に限り以下の特典をご用意いたしました。

但し、先着10名様までとさせていただきますので、ご了承ください。弁護士相談料は内容により異なります。

この様なお客さま遠慮せずご相談ください。
１， サブリース契約を解約したい。
２， サブリース付マンションを売却したい。
３， ローン金利を変更したい。
４， ローンの支払いに困っている。
５， 家賃滞納に困っている。
６， 空室が多く困っている。
７， 建物が古くて困っている。
８， 親から相続したが良く解からない。
様々な問題を解決した「実学」「実績」で対応させていただきます。

＞＞お問い合わせはこちら＜＜

サブリースは、物件の選定ミスや業者側の不適切な対応などから、さまざまな問題へと発展します。

サブリースの問題について、過去NHKで取り上げられたこともありました。

参照記事：クローズアップ現代、アパート建築が止まらない

• 賃料が下げられ、ローン返済がままならない
• サブリース契約を解除しようにも、なかなか解除ができない
• 解除できたとしても、数十万円の違約金が発生する
• 会社が倒産し、残ったのは数千万円のローン残債と入居率が低いアパートのみ

このように、サブリース契約を結んだことによって、さまざまな問題に直面し、何とか解決できないものかと、苦しんでいるオーナーはたくさんいます。

サブリースとそれらを取り巻く環境にはさまざまな問題が潜んでいます。

この記事で、サブリースの問題について2つの事例から読み解いていきます。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事：

サブリースとは？意味と仕組みを超わかりやすく簡単に解説しました

サブリースについて

サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つです。

賃貸管理には、以下の4つがあります。

• 自主管理
• 一般管理
• 集金代行
• サブリース

※賃貸管理形態について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

仕組みは、オーナーが所有している物件をサブリース会社が一括で借り上げ、それを入居者に転貸します。転貸とは、又貸しのことです。

図．サブリースの仕組み

そして、入居者からサブリース会社に家賃が入ってきて、サブリース会社から賃料をオーナーに支払います。

※サブリースの仕組みについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

https://tatujins.com/sublease-2/

サブリースの収益構造

サブリース会社はこの転貸賃料と賃料の差額から、利益を得ています。

サブリース契約を結んだオーナーは、空室時でもサブリース会社から賃料を得られます。

ただ、この空室リスクをサブリース会社が負う代わりに、オーナーが得られる収入は、転貸賃料の80～90％程です。

また、賃貸管理もサブリース会社が一括で行っているので、オーナーは物件の管理をする手間が省けます。

このように、オーナーからしてみると、収益性は下がりますが、最大のリスク空室をサブリース会社が負い、更に管理も管理会社が負うので一見すると、メリットがあるのでは？と思うオーナーも多いです。

一体、どのようなところに問題が潜んでいるのでしょうか。

以下、2つの事例からサブリースの問題を読み解いていきます。

サブリース・問題に発展した事例

以下、サブリース契約を結び、問題に発展した2つの事例を紹介します。

• レオパレス21のサブリース問題
• 「かぼちゃの馬車」シェアハウス投資の問題

レオパレス21のサブリース問題

レオパレス21は、1985年から都市型アパート「レオパレス21」を本格的に販売し始めた会社です。

1993年～、オーナーの土地活用のニーズから、賃貸住宅の建設、賃貸管理までを一括で行うサブリース事業を始めました。

また、入居者に安心した生活環境を提供するために、一時利用に便利な、家具家電付きのマンスリーの販売を開始したり、いち早くインターネット設備を導入したりしました。

10年以内に賃料の減額

レオパレスのサブリースの仕組みは、まず土地を所有している、地主に営業をかけることから始まります。

地主が所有している土地に、アパート建設を持ち掛け、そのアパートをレオパレスが一括で借り上げ、賃貸管理をする、というものです。

オーナーには、転貸賃料（家賃）の80～90％の賃料を支払います。

オーナーは、契約時に「30年間の一括借り上げ」「10年間賃料の固定」と説明を受けます。

しかし、ふたを開けてみると、10年以内に賃料の減額を請求されています。

この賃料減額から、集団訴訟に発展したケースもあります。

参照記事：賃貸住宅新聞・サブリース家賃減額で訴訟

契約時の説明と実際のサブリース契約の内容が異なることから、オーナー側は「契約時には聞いていない話！」とトラブルに発展しました。

※レオパレス21のサブリース問題について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

レオパレス21のサブリース問題

「かぼちゃの馬車」シェアハウス投資の問題

次に、かぼちゃの馬車、シェアハウス投資の問題です。

この問題は、2018年、1月に賃貸住宅新聞、また日経新聞にも大きく取り上げられました。

オーナーは、シェアハウス物件を購入し、最終的にオーナーへのサブリース賃料の支払いが停止され、サブリース会社が経営破綻しました。

ビジネスモデルは、スマートデイズが、運営管理するシェアハウスをオーナーが土地代+建築費を含めて数千万円～数億円で購入し、同社が物件を一括で借り上げ、サブリース契約を結ぶものです。

オーナーには、サブリース会社から賃料が入ってきます。

ターゲットは、年収600～1,000万円以上の上場会社の会社員や経営者で、資産運用や年金対策の目的で投資を始められた方が多いです。

入居者が付かず収益悪化

しかし、サブリースは賃料が保証されているといっても、入居者が付かないとサブリース会社も利益を上げられないので、成り立たないビジネスモデルです。

このシェアハウスは入居率が悪い時で、34％の時もあり、基本的に入居率が50％を切っている状況でした。

入居率が低い状況から、サブリース会社も利益を取れなくなり、賃料の減額、最終的に賃料の支払い停止、会社の経営破綻となりました。

残されたのは、数千万円から数億円のローン残債、そして入居率の悪いシェアハウス。

「自己破産するかどうか、、」多くのオーナーが再生に苦しんでいます。

※シェアハウス投資の問題について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

事例から読み解く・サブリース契約を結んだことによる問題は？

以上、サブリース2つの事例からさまざまな問題がありましたが、まとめると、

「将来の年金対策、資産運用をしようとサブリース契約を結び、不動産経営をスタートさせた。しかし結果、収支がマイナスになったり、自己破産を迫られたり、と全く思ったような結果にならなかった」ことが最も大きな問題です。

サブリース問題・3つの原因

上記2つの事例から、読み解く問題が発生した原因は3つです。

1. 物件の選定ミス
2. 業者側の不適切な説明
3. サブリース契約

１．物件の選定ミス

サブリース問題の根本、もっというとこの不動産経営で起きた問題の原因は、物件の選定ミスです。

不動産経営では、長期的に、家賃収入を得るため物件の選定、入居者ニーズに合った物件を選ぶのが重要になります。

特に重要なのが、立地環境です。

上記2つの事例では、どちらも立地環境が悪い条件でアパート、シェアハウスを建設しています。

• 明らかに入居者が付きそうにない、人気の少ない、賃貸需要が見込めない立地
• 同じ地域にアパートが乱立し、回りが競合だらけになってしまった
• 都市中心部から、徒歩30分、明らかに立地環境が悪い

サブリース契約でなくても、上記の物件立地では、長期的に安定収入を得るのは難しいです。

結局は、入居者ニーズに合う物件の立地で、経営して利益を上げられなければ、賃料減額となり、オーナーの収入は安定しません。

サブリース問題の一番の原因は、入居者が付かないような、物件立地でサブリース契約を結び、不動産経営することです。

２．業者側の不適切な説明

以下の参照記事で、詳しく説明していますが、業者側の不適切な説明により、オーナーが騙されることです。

サブリース業者が、契約時に「賃料は下がらない」、「10年間賃料は固定」、「将来の安定して入る収益シミュレーション」

こういった説明を受け、多くのオーナーは安心し、契約しました。

しかし、実際は10年未満の賃料減額、サブリース賃料の支払い停止。

結果として、「契約時の話と違う！これは詐欺だ」と上記どちらの事例でも訴訟に発展しています。

サブリース問題の2つ目の原因は、サブリースのデメリットやリスクをしっかりと、契約時に業者が説明していないことです。

参照記事：

なぜサブリースは詐欺と言われるのか？

３．サブリース契約の中身

これはサブリース契約の法律上、一部問題視されていることです。

それは借地借家法で、オーナーよりも立場が弱いサブリース会社が守られるということです。

借地借家法で、オーナーは賃貸人、サブリース会社は賃借人、弱者保護の観点から賃借人が保護されるものとなっています。

オーナーは正当な事由がなければサブリース契約を解約できないこと、賃料の減額請求には基本的に応じなければいけない、ということがあります。

※一部、周辺相場の家賃と賃料が大幅に乖離していることから、賃料減額が不当となった事例もあります。

参照記事：不動産サブリース被害

法律で決まっている部分もありますが、賃借人のサブリース業者が保護される仕組みを逆手にとり、それを不当に乱用する行為は問題視されています。

サブリース問題の3つ目の原因は、借地借家法で、オーナーよりも立場が弱いサブリース会社が守られるということです。

サブリースの問題まとめ

以上のようにサブリースの事例から、問題が発生する3つの原因を読み解きました。

1. 物件の選定ミス
2. 業者側の不適切な説明
3. サブリース契約

不動産経営やサブリースについて、あまり知識や経験が少ない状態で、サブリースの問題と、その問題が発生する原因について全て把握するのは正直難しいのでは？と思います。

そのため、まずはしっかりとサブリースに関する知識を身に付けることと、信頼のおける不動産業者を1社見つけて、いつでも相談できる体制をとっておくことをおすすめします。

もう少し細分化して、もしサブリース契約をこれから結ぼうとしている方、既に契約を結んでいる方は以下の点に注意してください。

サブリース契約をこれから結ぼうとしている方

サブリース契約を既に結んでいる方

以下、当サイトのサブリース記事です。現在、あなたの関心のある記事にがあれば、一度は目を通してください。

参照記事：

＞＞サブリースでお困りの方はこちらをクリックください。＜＜

大神　健志

とはいっても、サブリースについていろいろと調べて「結局何が良くて、何が悪いか判断できない」という方もいらっしゃいます。

弊社は、毎月サブリースに関するお問い合わせをいただいていて、その際、第三者の立場から客観的にアドバイスさせていただいています。

「サブリースについて良くわからないし、とにかく今すぐにでも問題を解決したい！」という方はお気軽にお問い合わせください。