「マンション投資に興味があるのですが、年収が低くてものローンの審査に通るのでしょうか？」

大神　健志

先日、私たちが開催しているマンション経営セミナーを聞いて、マンション投資に興味がありぜひ始めてみたい！とお客様から相談をいただきました。

しかし、お客様の話をいろいろと聞いていくと、年収や勤続年数のことからローンが通るのか？と心配されていました。

せっかくマンション投資に興味を持っても、ローン審査に通らなければ残念ながら投資をスタートできません。事前に審査の条件や、審査に通りやすくするために押さえておくべきポイントなどを知っていれば、事前対応ができて安心できますよね。

先日お客様からいただいたご相談を元に、年収400万円からでもマンション投資ローンに通る方法について、まとめさせていただきました。

この記事では、マンション投資のローン審査の条件や、審査に通るために押さえておくべきポイントについて解説いたします。

ローン審査をする金融機関について

不動産投資は、株式投資や投資信託などさまざまな投資の中でも唯一、金融機関から融資を受けて実践できる投資になります。

マンション投資を始める多くの方はこの融資を受けて、少額の自己資金とローン借入をして物件を購入します。

融資を受ける理由としては、マンションは物件価格が数百万円～数千万円はすることから、現金一括で購入できる方は少ないからです。

金融機関は借り手の信用を見ている

金融機関は、貸したお金に金利を付けて、回収し、はじめて金利分の利益を得られます。

そのため、利益を確保するためにも貸したお金がキチンと返してもらえるかどうか？借り手が信用できる人かどうかを見ています。

以下の事例をご確認ください。

1. 勤続年数が10年で、年収が1,000万円、上場会社に勤めている会社員の方
2. 新しく事業を始めてまだ1年目、まだ売上が上がっていない個人事業主の方

極端な例ですが、上記2人がいた場合に、金融機関は１．の安定した収入があり、勤続年数も長い人にお金を貸したいと思います。

金融機関は、借り手の年収や職業などの客観的事実を元に、信用できる人かどうか？融資しても良いかどうかを判断しています。

住宅ローンと投資用ローンの違い

住宅ローンと投資用ローンって何が違うのですか？と聞かれることがあります。住宅ローンは、新聞やテレビCMなどで良く聞いたり、実際に住宅ローンを組んでいる人もいたりするので、知っている人は多いです。しかし、投資用ローンについては不動産投資をしない限り、聞く機会は少ないと思います。

この住宅ローンと投資用ローンは全く意味合いが異なります。

住宅ローンは、居住用の住宅を購入する目的で組むローンです。ローンの返済は、基本的に本業の収入から返済していくことになります。会社員であれば、毎月の給与収入を返済原資としてローン返済に充てます。

一方、投資用ローンは、マンションやアパートなどの投資物件を購入する目的で組むローンです。投資用ローンは、基本的に入居者から得られる家賃収入と本業の収入を返済原資とします。

また一般的に、投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高く設定されている場合がほとんどになります。

年収400万円からでもマンション投資用ローンの審査に通るためには？

では、マンション投資のローン審査にはどのような項目があり、何を押さえれば審査に通りやすくなるのでしょうか？以下解説しますので、ご確認ください。

ローン審査の主な項目

• 年収
• 職業
• 勤続年数
• 資産状況
• 自己資金
• 物件の収益性
• 資産価値の高い物件
• 借入状況
• 健康状態

※以下の記事でも融資について記載しています。ご参照ください。

参照記事

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

年収

まずこの記事のテーマでもあります、年収は最低でも400万円は必要になります。

以前までは、金融機関によって年収300万円でも審査の土台にのる場合もありましたが、昨今、不動産投資の融資の基準が厳しくなり、年収を400万円または500万円を審査の最低基準とする金融機関が増えてきました。

ローン審査を受けるためにも、最低でも年収400万円は必要になります。

職業

次に職業ですが、前述したように信用を土台にして、融資をするべきかどうかを金融機関が決めています。

例えば、上場会社の会社員、大手企業、勤務医師、公務員など、社会的に信用のある職業の方と、個人事業主、中小企業の会社員の方を比較したときに、前者の方が金融機関からの評価は高くなります。

大神　健志

しかし、各金融機関によっても審査の基準は異なるので、決して上場会社の会社員や勤務医師、公務員といった社会的に信用のある職業でなければ審査に通らない、というわけではありません。

金融機関によっては個人事業主や中小企業の会社員でも、前述した年収や今から解説する審査項目をクリアしていれば、審査に通ることは十分可能です。

勤続年数

長年働いて、勤続年数が長い方と、勤続年数が短かい方では、当然、勤続年数が長い方の方が金融機関からの評価は高いです。

勤続年数が長ければ、今後も働き続け返済を滞りなくしてくれるだろうと、金融機関からも判断されます。

勤続年数は最低でも1年以上、基本的には3年以上が基準になると思っておいてください。

資産状況

より多く資産を持っている人は審査時の評価が高くなります。例えば、預貯金や株、不動産などの資産を既に持っている人などがその条件にあたります。

しかし、資産をすぐ増やしたりすることは難しいので、将来的にマンション投資をしようと考えている方は、今からコツコツ貯金を増やしたりして、資産を増やす活動を心掛けてみてください。

例えば、月々の給与収入の中から無理のない範囲で、1万円や2万円を貯金に回すイメージになります。

自己資金

自己資金とは物件を購入する際に、実際にあなたが準備する資金のことです。

例えば、物件を購入する際に、ローン借入をして頭金をいくらか入れる際に、頭金＋購入時諸費用が自己資金にあたります。物件価格100％でローン借入をする場合は、購入時諸費用が自己資金にあたります。

金融機関によっては、自己資金を多く入れるように言われる場合もあります。

ある銀行では以前まで、物件価格の100％＋初期費用まで融資が受けれていましたが、今は物件価格の90％までにしか融資しない、残りの初期費用などは自己資金で出す必要がある、といったケースもあり融資が厳しくなってきている現状があります。

しかし、その基準は金融機関によってケースバイケースなので、最低数十万円を準備できれば物件価格100％のフルローンで借入をすることも可能です。

もし自己資金がある程度あれば、金融機関の審査基準にのりやすかったり、投資を始める際に返済額の負担を軽減できたりもします。

大神　健志

とはいっても自己資金を数十万円数百万円、おいそれと出せない方も中にはいると思います。

できるだけ自己資金を押さえて投資を始めたい方は私たちにご相談ください。自己資金をできるだけ抑えて投資ができる、適切な対処法をお伝えします。

物件の収益性

物件の収益性も審査の上で極めて重要な要素です。

前述したように、ローン返済は基本的に家賃収入が返済原資となります。よって、物件の入居率が悪かったりすると収益が見込めないと判断され、金融機関からの評価も悪くなります。

近隣物件と比べて空室率がどうなのか？年間の入居率・家賃収入はどうなのか？こういった点から物件の収益性を判断しています。

入居率が高い、収益が見込める物件を選定することが必要です。

※収益が高い物件の選定については以下の記事を参照ください。

資産価値の高い物件

資産価値が高い物件かどうかも評価基準になります。

資産価値が高い物件とは、当サイト内でも述べている以下、物件選定の4つの条件を押さえることが重要になります。※詳しくは以下の参照記事を確認ください。

1. 立地環境：駅から距離が徒歩圏内であるか？（※出来れば徒歩10分以内の立地条件）
2. 建物管理：建物の管理状態はどうか？修繕積立金は積み立てられているか？
3. 専有面積：室内の専有面積はある程度の広さを確保できているか？
4. 室内の差別化：室内設備、内装は入居者から選ばれるものになっているか？

参照記事

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

借入状況

過去～現在までで、どのような借入をしていたか？過去、延滞などはなかったか？こういった条件は審査を受ける際に必ず見られます。

現在、借入額が多かったり、過去返済が滞ることが多かったりした方は、金融機関からの評価が低くなってしまいます。

個人の借入履歴は以下の個人信用情報機関に登録されています。

• 全国銀行個人信用情報センター（JBA）
• 日本信用情報機構（JICC）
• 指定情報信用機関（CIC）

借入の返済状況、過去のクレジットローンの支払い遅延などの、信用取引に関する信用情報が登録されています。

従って、もし借入をしていて、審査時に隠したりしても後で調べればバレてしまいます。そうなると当然、金融機関からの信用も失ってしまいます。

クレジットや携帯料金の月々の支払い延滞も履歴に残ります。

健康状態

ローン借入をする際に、団体信用生命保険への加入が必須になります。

※団体信用生命保険について詳しくは以下を確認ください。

参照記事

なぜ不動産投資が生命保険の代わりになるの？

団体信用生命保険へ加入の際は、健康状態が良くなければ加入できません。健康状態が悪い場合は、審査に通らない場合もあります。

マンション投資ローン審査条件まとめ

以上、マンション投資のローン審査条件をまとめました。

• 年収
• 職業
• 勤続年数
• 資産状況
• 自己資金
• 物件の収益性
• 資産価値の高い物件
• 借入状況
• 健康状態

不動産投資への融資が厳しくなってきている

先ほども述べましたが、現在不動産投資への融資が厳しくなってきています。

2018年のシェアハウス投資のサブリース問題、スルガ銀行の不正融資、レオパレスのアパート界壁を設置していなかった問題など、業界内でさまざまな問題が発生しています。

不動産業界の問題を受け、金融庁が地方銀行を中心に不動産投資への融資を厳しくするよう指導し、融資が厳しくなってきています（参照記事：不動産投資への過剰融資抑制 金融庁、個人向け審査点検 ）。

今の業界の流れから、今後不動産投資を始めたくても、審査基準が上がったことでローン審査に通らない人も出てくるかもしれません。

今後更に、融資が厳しくなる可能性もあります。マンション投資を検討している方は早めに決断することをおススメします。

実際に投資用ローンはどのように選べば良いか？

実際にローン借入をする場合に、金融機関に直接交渉に行く場合と、業者を通してローン借入をする場合の主に２つの方法があります。※こちらでは概要説明に留めます。詳しくは以下の参照記事を確認ください。

• 提携ローン：不動産業者が提携している金融機関に、業者を通じて申し込みをする
• プロパーローン：不動産業者とは関係なく、個人で銀行からマンション投資のためにローン審査の申し込みをする

基本的に、何のあてもない状態で直接金融機関に交渉にいく場合は、門前払いを受けたり、あまり取り扱ってくれない場合もあります。融資を受けるということは、あなたと金融機関との信頼関係も必要になります。新規で融資先金融機関を開拓するのは少しハードルが高いと言えるでしょう。

一方、提携ローンであれば、あなたが新規で金融機関を開拓したりする必要はありません。不動産業者が提携しているので、業者が主体となってローン審査を進めてくれます。特に問題がなければ、審査に通り、マンション投資をスタート出来ます。

従って、特に懇意にしている取引先金融機関が無ければ、不動産業者に相談し提携ローンで始めることをおススメします。※しかし、既に懇意にしている金融機関があれば、そちらに相談をして融資を受けることがベストな場合もあります。

大神　健志

私たちも提携している金融機関がありますので、どこに頼めばわからない場合はお気軽にご相談ください。

参照記事

不動産投資ローンはどう選ぶ？

年収400万円からでもローン審査に通る方法

以上、年収400万円からでもローン審査に通る方法について解説しました。

再度、今回の内容で重要な部分を以下にまとめます。

• 最低でも年収400万円が審査の基準
• 勤続年数は最低1年以上、基本的には3年以上が基準
• 毎月出来る範囲で貯金をしたりして、確実に資産を増やすこと
• 収益性が高い物件を選定すること
• 資産価値が高い物件を選定すること
• 不動産業者に相談し、提携ローンで審査を受けること

少しでもローン審査に通りやすくするために、上記の点を必ず押さえて下さい。

大神　健志

現在、マンション投資を検討している方で、ローン借入先をどこにすれば良いか？審査に通るだろうか？と悩んでいる方は一度私たちにご相談ください。

あなたの希望を聞かせていただき、あなたに合った投資物件や最適な金融機関をご紹介します。

不動産投資のローン返済には繰り上げ返済という、返済方式があります。（※以下の参照記事をご確認ください。）

繰り上げ返済とは、まとまった資金をローン返済に充てて、ローン残債の一部を減らことです。

繰り上げ返済には月々の返済額を軽減するか、期間を短縮する2つの方法がありますが、どちらを選択することが効果的なのでしょうか？実際にシミュレーションをしたり、今の金利市場の観点から解説していきます。

参照記事

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰り上げ返済について

まずは、繰り上げ返済のメリット・デメリットについて以下に挙げましたのでご確認ください。

※こちらでは概要説明に留めます。詳しくは参照記事をご確認ください。

メリット

1. 総返済額が減ること
2. 早期にローンが完済できること
3. 月々の返済額が軽減されること
4. 金利上昇リスクを回避できること

デメリット

1. 突発的な支出に対応できない可能性があること

参照記事

• 不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰り上げ返済には返済額軽減型、期間短縮型がある

繰り上げ返済には、返済額軽減型か期間短縮型の2つがあります。

期間短縮型は、月々のローン返済額は変わりませんがローン返済期間が短縮されます。

返済額軽減型は、ローン返済期間は変わりませんが毎月のローン返済額が軽減されます。

返済額軽減型と期間短縮型のシミュレーション

では、返済額軽減型と期間短縮型の違いで返済額にどのように影響するか？シミュレーションしていきます。

2,000万円を借入して、繰り上げ返済を毎年60万円実施したシミュレーションです。

繰り上げ返済・借入の条件

借入額：2,000万円

借入金利：1.992％

借入期間：35年

繰り上げ返済：毎年60万円

以下の表に、繰り上げ返済した場合としない場合で、軽減型、短縮型で示しました。

返済額軽減型

• 総返済差額：297万円
• 月間軽減額：4.2万円

期間短縮型

• 総返済差額：428万円
• 借入期間短縮：18年

シミュレーションまとめ

以上、繰り上げ返済には、返済額軽減型か期間短縮型があり、短縮型が最も総返済額を圧縮できます。しかし、月々の返済額は変わりません。

一方、返済額軽減型は月々の負担は軽減されますが、総返済額の圧縮は短縮型と比べて、少ないです。

返済額軽減型か期間短縮型のどちらを選ぶべきか？

軽減型、短縮型それぞれ特徴がありますが、どちらを選択するべきなのでしょうか？繰り上げ返済するときの状況によっても変わるので、一概に決められないですが、基本的には返済額軽減型を選ぶべきでしょう。それには以下の理由があります。

• 現在は低金利時代で、ローンを長く組んでいてもさほど大きな負担にはならないから
• 月々の収支に余裕ができれば、その余剰資金を修繕費用に充てたり、次の物件買い増しに充てたりできるから

現在は、低金利でローン借入をしても1％台で借入ができます。過去、バブル期は借入金利が7～9％と高かったので、返済額が非常に高くなりました。長期的にローンを組んでも比較的低い返済額で押さえられます。

月々の収支に余裕がない場合

特に、月々の収支に余裕がない場合は、返済額軽減型を選択してください。

収支に余裕がない状態で、もし空室が発生したり、家賃が下がったりすれば、支出が大きくなったり、家賃収入が入ってきても赤字収支となってしまいます。

金利が上昇した場合

また、将来的に金利が上昇していくリスクもあります。

金利が上昇すれば、基本的に返済総額も増えることになります（※詳しくは参照記事をご確認ください）。今は低金利ですが、金利が上昇した場合には、期間短縮型でできるだけ総返済額を減らした方が良いです。

参照記事：

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

繰り上げ返済には手数料がかかる場合がある

繰り上げ返済には手数料がかかる場合あるので、事前に借入先金融機関に確認しておきましょう。大体、数千円～数万円単位で必要になったりします。

特に、5年以内、6年以内に繰り上げ返済した場合には、手数料がかかるケースが多いので、ご注意ください。

銀行としては、長い間貸し付けて利息を得たいわけなので、早めに返済されると儲けが少なくなります。

そのため、5年、6年と短期で繰り上げ返済する場合、銀行から手数料を請求される場合があります。

場合によっては、借り換えも検討すること

また、場合によっては、繰り上げ返済ではなく借り換えをすることで収支や返済総額が軽減できる場合もあります。

特に、現在3.5～4.5％の金利で借入している方は、余分な金利で返済総額が多い場合もありますので、積極的にローン借り換えにチャレンジするべきです。

弊社で3.55％から1.9％に金利の借り換えをした成功事例がありますが、その場合だと、1.65％の金利の変動で、35年間で670万円の差額がありました。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

ワンルームマンションローン借り換えの勧め

まとめ

以上のように、返済額軽減型か期間短縮型のどちらを選択すべきか？考慮した場合に、ケースバイケースですが基本的には月々の負担が少なくなる返済額軽減型をおススメします。

大神　健志

しかし、資金計画は家計のことは将来のマンション経営計画のことなど、さまざまなことを考慮した上で決めることなので、個人で判断するのは難しい場合もあります。

繰り上げ返済についてわからないことがあったり、悩んだ際はぜひ一度私たちにご相談ください。

あなたの状況に合った最善の提案をさせていただきます。

マンション経営で継続的に繰り上げ返済をしていけば、ローン完済を早めることが出来ます。

ローンが完済できれば、無借金のマンションを所有でき、手取り家賃収入がさらに増えていきます。

その増えた手取り収入と繰り上げ返済を効果的に活用すれば、物件を買い増しして更に資産を増やしていくことができます。

繰り上げ返済は資産形成を早める上で、非常に効果的な手段になるのです。

この記事では、繰り上げ返済を活用して加速度的に資産を増やす方法をお伝えします。

より効果的に資産を増やしていきたいと考えている方は、ぜひご一読ください。

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、まとまった資金を投資用ローン残債の一部に充てて、総返済額を減らすことです。

繰り上げ返済をすることによって、ローンの完済を早めたり、月々の支出負担を軽減することができます。

繰り上げ返済のメリット・デメリットを以下に示しました。

※詳しくは以下の参照記事で説明していますのでそちらをご確認ください。こちらでは概要説明のみに留めさせていただきます。

メリット

1. 総返済額が減ること
2. 早期にローンが完済できること
3. 月々の返済額が軽減されること
4. 早期にローンを完済できるため、金利上昇リスクを回避できること

デメリット

1. まとまった資金を繰り上げ返済に充てるため、突発的な支出に対応できない可能性があること

参照記事：

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

ローン借入と繰り上げ返済の関係

不動産投資は投資の中でも唯一、ローン借入ができる投資です。

マンションは物件価格が数百万円～数千万円はするので、現金一括で物件を購入できる人は少ないです。

多くの方は少額の自己資金とローン借入を活用して、物件を購入します。

ローン借入と聞くと借金をするためあまり前向きではない、と考えている方もいるかもしれません。

しかし、不動産投資ではあえてローン借入をして実践する方が有利に投資を進める場合が多いです。

それは、ローンの返済は基本的に「入居者から得た家賃収入」で返済をしていくからです。

空室が出ない限り基本的には、あなたがローン返済の負担をすることはありません。

図．ローン返済

更に、あなたが繰り上げ返済をすることで、ローン返済が早まり、早期にローンを完済でき無借金のマンションを所有できます。

図．繰り上げ返済＋ローン返済

貯金とローン借入・繰り上げ返済比較

では、貯金をして物件を購入した場合と、ローン借入・繰り上げ返済をした場合では、資産形成にどのような違いがあるかご説明します。

貯金をしてから物件を購入した場合

貯金をしてから物件を購入した場合について説明します。

以下、実際の物件事例です。

• 物件：中古ワンルームマンション
• 物件エリア：東京都中野区
• 築年数：12年
• 物件価格：2,000万円
• 自己資金（購入時諸費用）：60万円

2,000万円の物件を購入するために、毎年60万円を貯金していきます。

毎年60万円を貯金して、2,000万円の物件を購入する場合には、34年の期間が必要になります。

そして、投資資金は、2,060万円になります。

ローン借入・繰り上げ返済をした場合

一方、2,000万円、全額ローン借入をして、毎年60万円の繰り上げ返済をした場合です。

ローン借入・繰り上げ返済条件

• 自己資金（購入時諸費用）：60万円
• 借入金額：2,000万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年
• ローン返済額：66,170
• 家賃収入：90,500円
• 繰り上げ返済：毎年60万円

前述したように、ローン返済は入居者から得た家賃収入で返済していきます。

そしてあなたは、毎年60万円を繰り上げ返済に充てていきます。

上記条件で、繰り上げ返済を継続した場合に、

繰り上げ返済をすることで、35年の借入期間が、17年でローンを完済でき、無借金のマンションを所有できます。

そして無借金のマンションを所有するまでに、投資資金は

貯金、ローン借入・繰り上げ返済の比較

以上のことから、2,000万円を毎年60万円貯金してから物件を購入する場合と、全額ローン借入・毎年60万円繰り上げ返済をした場合では

同じ無借金のマンションを所有するにしても17年の差があります。

そして、投資資金には980万円の差があります。

ローン借入・繰上げ返済をした方が、より早く無借金のマンションを所有でき、家賃収入を長期的に得られます。

更に、投資資金も貯金する場合よりも少額です。

貯金をしてからマンションを購入する場合と、ローン借入・繰り上げ返済をして物件を購入する場合の違いについてご理解いただけたでしょうか？

繰り上げ返済をして、資産を加速度的に増やしていく

では、ローン借入・繰り上げ返済をして資産を加速度的に増やしていく方法をご説明します。

マンションを1戸、2戸、3戸と増やしていく事例について説明します。

物件、ローン借入条件は以下の通りです。

• 物件：中古ワンルームマンション
• 物件エリア：東京都中野区
• 築年数：12年
• 物件価格：2,000万円
• 借入金額：2,000万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年
• ローン返済額：66,170円
• 家賃収入：90,500円
• 購入時諸費用（自己資金）：60万円

1戸目のマンション

1戸目のマンションは、前述したように全額ローン借入・繰り上げ返済をしながらローンを完済していきます。

17年でローンを完済し、無借金のマンションを所有できます。

2戸目のマンション

2戸目のマンションでは、1戸目のマンションの家賃収入、2戸目の家賃収入、あなたの繰上げ返済の3人の資金力でローン返済をしていくので、より早く資産形成が進みます。

図．3人の資金力でローン返済

月間・年間手取り家賃

• 家賃収入：90,500円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 固定資産税：59,000円（年間）
• 月間手取り家賃：76,400円
• 年間手取り家賃：857,800円

この物件の年間手取り家賃は、85万円です。

よって、年間の繰り上げ返済60万円と合算して、年間145万円の繰り上げ返済が可能になります。

145万円の繰り上げ返済と、2戸目の家賃収入の資金力から、この場合9年で2戸目のローンを完済できます。

3戸目のマンション

3戸目のマンションでは、1戸目、2戸目、3戸目、あなたの繰り上げ返済があるので、4人の資金力でローンが完済できます。

図．4人の資金力でローン返済

この物件の年間手取り家賃は、85万円です。

年間の繰り上げ返済

2戸、無借金のマンションがあるので、60万円の繰り上げ返済も合算すると、年間で230万円の繰り上げ返済が可能になります。

この場合、6年で3戸目のローンを完済できます。

繰り上げ返済・資産形成まとめ

以上のように、ローン借入・繰り上げ返済で資産を増やしていった場合、増えた手取り家賃から繰り上げ返済に充てれる資金が増えるため、加速度的に資産を増やせることになります。

無借金のマンションを3戸所有するのに、

32年で3戸のマンションを所有出来ます。

家賃収入は以下の通りです。

投資した資金に対して、どれだけリターンを得られるのか？

ここで、投資した資金に対してのリターンを考えたいと思います。

マンションは3戸、それぞれ購入時諸費用は60万円、繰り上げ返済で毎年60万円。

繰り上げ返済

• 1戸目：1,020万円（60万円×17年）
• 2戸目：540万円（60万円×9年）
• 3戸目：360万円（60万円×6年）

マンション3戸の購入時諸費用

• 180万円（60万円×3戸）

上記のことから、3戸の無借金のマンションを所有するのにあなたが投資した資金は2,100万円です。

そして、あなたが手にした資産は無借金の2,000万円のマンション3戸、毎月27万円の家賃収入です。

投資した資金2,100万円を毎月27万円の家賃収入で回収しようとした場合に、7年で投資資金を回収できます。

2,000万円貯金した場合を振り返る

貯金で2,000万円のマンションを購入しようとした場合を振り返ってください。

毎年60万円を貯金して、34年の期間が必要でした。

自己資金と合算すると投資資金は2,060万円です。（全額ローン借入をして、3戸のマンションを所有する場合の期間は、32年で投資資金は2,100万円でした）

つまり、同じ期間に同じ資産形成をするにしても、ローン借入・繰り上げ返済をすれば、約3倍の資産形成の違いがあります。

以上のことから、ローン借入・繰り上げ返済が資産を加速度的に増やしていくにあたってどれだけ効果的か、ご理解いただけたかと思います。

貯金をしてから、マンションを購入するよりも、ローン借入をして繰り上げ返済をしながら物件を買い増ししていくことをおすすめします。

※今回は繰り上げ返済の内容をわかりやすくご理解いただくため、空室率や家賃下落率、設備修繕費用などの支出項目は省略しています。

繰り上げ返済をして資産を増やしていく目的

最後に、なぜローン借入・繰り上げ返済をして資産を加速度的に増やしていく意味意義があるのか？改めて確認いただきたいと思います。

それは、あなたのマンション経営を通じた目的・目標をいち早く叶えるためです。

マンション経営を始める目的は4つあると思います。

1. 年金対策のため
2. 資産運用から利回りを得るため
3. 生命保険の代わりとして
4. 相続対策として

1. 将来、老後を迎えても毎月の生活に困らないように
2. 今持っているお金を預金しておくよりも、効果的に増やしていくため
3. 自分の身に万が一があったときに、家族に収入源を残すため
4. 多額の相続税を支払わないため

また、人それぞれの成し遂げたい目的から、必要な家賃収入額も変わってくると思います。

今回の事例では、マンション3戸で毎月27万円の家賃収入でしたが、毎月10万円、20万円、50万円欲しいという方もいると思います。

あなたのマンション経営を通じた目的・目標をいち早く叶えるために、ローン借入・繰上げ返済の仕組みがある、ということを改めてご理解いただきたいと思います。

※繰り上げ返済のメリット・デメリット、詳しい仕組みは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資ローンで繰り上げ返済するメリット・デメリット

大神　健志

ローン借入・繰り上げ返済があなたのマンション経営にどのように役に立つか、イメージできたでしょうか？

今回は東京都中野区のマンションを例に挙げましたが、他の事例でも説明できます。

ローン借入・繰り上げ返済、効果的な資産形成について詳しく話をお聞きになりたい方はお気軽にお問い合わせください。

不動産投資ローンで繰り上げ返済をしていけば、月々の支出が軽減されたり、早期にローンを完済できたりします。

手取り収入が増えていくことで収支が改善し、次なる物件を買い増し出来たり、またローン返済の負担が少なくなることで精神的にも楽になるのではないでしょうか。

繰り上げ返済は、あなたが不動産投資を効果的に進めていく上で非常に有効な手段であり、メリットがさまざまあります。

この記事では繰り上げ返済のメリット・デメリットや仕組みについて説明していきます。

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、まとまった資金を不動産投資ローン残債の一部に充てて、総返済額を減らすことです。

不動産投資に限らず住宅ローンや自動車ローンなど、その他の借入でも繰り上げ返済は適用されています。

※一部のローンでは繰り上げ返済は認められておらず、一括返済のみ可能、という借入もあります。

繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済にはメリット・デメリットがあります、以下ご確認ください。

メリット

繰り上げ返済のメリットは4つあります。

1. 総返済額が減ること
2. 早期にローンが完済できること
3. 月々の返済額が軽減されること
4. 金利上昇リスクを回避できること

１．総返済額が減ること

繰り上げ返済すれば、総返済額が減るので、その分ローン返済の負担が少なくなります。

２．早期にローンが完済できること

早期にローンを完済できれば、無借金の不動産を所有できます。

無借金の不動産を持てば、ローン返済がなくなるので、手取り収入が増えます。

増えた手取り収入から、資産形成がスピーディに進みます。

３．月々の返済額が軽減されること

繰り上げ返済することで、月々の返済額が軽減されます。

月々の返済額が軽減されれば、家計の収支が改善され、生活に余裕が出来ます。

４．金利上昇リスクを回避できること

不動産投資ローンの主流は変動金利です。

変動金利で契約している場合、金利が上昇すれば、ローン返済利息額が増えます。

バブル期は、不動産投資ローンは6～9％程でした。今は金利が1～2％程、非常に低金利な時代ですが、将来的に金利が上昇して返済額が増える可能性はあります。

繰り上げ返済をして、ローンを早期に完済できれば、将来的な金利上昇リスクを回避できます。

※金利上昇については以下の記事も参照ください。

参照記事：

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

デメリット

１．突発的な支出に対応できない可能性があること

繰り上げ返済は数十万円、数百万円のまとまった資金を充てます。

家計に余裕がなく、余剰資金がない状態だと繰り上げ返済には注意が必要です。

入居者が退去して空室になったり、設備が故障して修繕費用が必要だったり、突発的な事象が起きれば、収支が圧迫され対応できない可能性もあります。

もし、空室が続いて収支がプラスではない場合、突発的に設備修繕費用が必要な場合は、無理せず繰り上げ返済はしないことも考えておきましょう。

期間短縮型と返済額軽減型

不動産投資ローンの繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2つがあります。

期間短縮型

期間短縮型は、月々のローン返済額は変わりませんがローン返済期間が短縮されます。

返済額軽減型

返済額軽減型は、ローン返済期間は変わりませんが毎月のローン返済額が軽減されます。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

では期間短縮型と、返済額軽減型、繰り上げ返済をしない場合、した場合で返済額にどのように影響するか計算していきます。

2,000万円を借入して、繰り上げ返済を毎年60万円実施した計算事例です。

繰り上げ返済・借入の条件

借入額：2,000万円

借入金利：1.992％

借入期間：35年

繰り上げ返済：毎年60万円

期間短縮型

• 総返済差額：428万円
• 借入期間短縮：18年

返済額軽減型

• 総返済差額：297万円
• 月間軽減額：4.2万円

比較まとめ

以上の期間短縮型、返済額軽減型、総返済額で比較すると、期間短縮型が最も総返済額を圧縮できます。

しかし、必ずしも期間短縮型を選択するのが良いとも限りません。

人それぞれの生活状況に合わせて、繰り上げ返済をどのようにしていくかを選択すべきです。

例えば、子供の教育費が毎月必要になったり、その他のローン支払いがあったり、月々の負担を第一に軽減したい、と考えているご家庭もあると思います。そのようなケースでは、返済額軽減型を選択するのが良い場合もあります。

一方、総返済額をできるだけ圧縮して、早期にローンを完済したい場合は期間短縮型がおすすめです。

繰り上げ返済の目的

最後に繰り上げ返済をなぜするのか？目的について説明します。

繰り上げ返済をなぜするのか？

それはあなたの不動産投資の目的を果たすことに非常に効果的だからです。

その目的とは以下の2つです。

1. 年金対策のため
2. 資産運用から利回りを得るため

繰り上げ返済をして、ローンが完済できれば、無借金の不動産を所有できます。

そして、増えた手取り収入で次なる物件を買い増ししたり、手取り収入を増やしていったり、資産形成を更に進められます。

資産が確実に形成できれば、年金対策や資産運用といった、不動産投資の目的を果たすことに繋がります。

※ローン借入について詳しくは、以下の記事も参照ください

参照記事：

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

大神　健志

弊社のセミナーで、繰り上げ返済のメリットについて、具体例を用いて詳しく解説しています。

東京・福岡で定期的に開催していますので、以下の参照記事からご確認ください。

また、繰り上げ返済について何か疑問点などあればお気軽にお問い合わせください。

参照記事：

• 東京中古マンション経営セミナー開催（東京）
• 『これからの資産形成を考える』中古・マンション経営セミナー（福岡）

あなたは、誰のため、何のために、何故、ワンルームマンションを購入したのでしょうか？

この質問に即答できるあなたは、マンション経営の目的目標が明確です。

この質問に悩んでしまったあなたは、マンション経営の目的目標が不明確です。

あなたが、地方から東京に出ていくと決めて、いざ東京に着いたが、東京に何しに来たのか？どこに向かうのか？決まっていなければ、山手線をグルグル廻っているはずです。

マンション経営で成功するための条件があります。

成功の定義はいろいろありますが、マンション経営の成功とは何か？

毎月のキャッシュフローから利益が出ている状態ではないでしょうか？

そこで今回は、高い金利でワンルームマンションを購入しているあなたに向けてアドバイスさせていただきます。

この内容は、いま毎月のキャッシュフローがマイナスで持ち出しがあり、資金繰りが大変な人は必ず読む価値がある内容です。

特にスルガスキームに嵌り、販売業者が倒産、担当営業マンが退職し、サブリース契約の約束を反故にされたあなたを救う内容ですので、必ず読んでください。

金融機関のスタンス

世の中には、様々な金融機関が存在しています。

どこの金融機関でもワンルームマンションのローンを扱う訳ではありません。

金融機関も商売です。

どの様な人物にお金を貸したいのか？

どの様な物件ならば担保価値があるのか？

お金を貸すのが商売ですが貸して終わりではありません。

１０年・２０年・３０年と、しっかりと返済してもらえなければ不良債権となります。

その様なスタンスがありますので、どこの金融機関でも、どんな物件でも融資する訳ではありません。

その辺りの見極めが個人では難しいので、ワンルームマンション専門業者に相談するのが一番良い判断です。

ワンルームマンションローンは特別なローン

金融機関でワンルームマンション専用ローンを取り扱うのは、不動産業者との提携ローンが主役です。

提携ローン会社とは、ワンルームマンション専門にローンの貸し出しをしている会社です。

代表的な会社をご紹介しますと、

• イオン住宅ローンサービス
• オリックス銀行
• ジャックス
• ダイヤモンドアセット
• 関西アーバン
• アルヒ
• スルガ銀行
• SBJ
• 楽天銀行
• 三井住友トラスト

等の代表的な会社が存在します。

ほとんどの金融機関は、不動産会社との提携契約を結んでおります。

その中でいま、世の中の問題となっているスルガ銀行は、提携がなく、積極的な過剰融資を行って来ました。

一説によりますと、ローンの申込者９０％を承認していたと、新聞報道で知りました。

提携ローン会社を持たない不動産会社が、属性の低い人、市場価値の低い物件に対し、高い金利で貸し出したのがスルガスキームです。

高い金利で借りてしまうのは何故か？

１．金利が高い時期に購入した

今の時代は、低金利時代と言われていますが、過去には高金利の時代がありました。

平成２年バブル絶頂期などには、提携ローン会社でも８％の貸出金利という時代でした。

今の時代で高いといわれている金利でも4.5％スルガ銀行ではないでしょうか？

この様に、金利はコントロール出来ませんが、購入時期は自分でコントロール出来ます。

過去に高い金利（4.5～3.5％）で購入してしまったあなたは、この時代に金利の組替に積極的にチャレンジする事が重要です。

同じマンションでも、金利が違うとどの位の違いがあるのか？を後ほど具体例で説明いたします。

２．個人の属性に問題がある

（年収、勤務先、勤続年数、借入額多、生命保険加入不可等）

上記述べたような提携ローン会社には、会社ごとに融資条件のルールが決まっています。

このルールを満たせば、最低限ローンの審査は可能です。

（属性が良くても審査に落ちることはあります。）

提携ローン会社で審査可能な属性とは？

• 上場会社、公務員、勤務医師、及び上場会社に準じる会社に勤務している個人
• 勤続年数は最低3年以上（医師の場合は相談可能）
• 年齢は25歳以上
• 最低年収500万以上
• ローン完済時年齢79歳（ローン最長45年可能）
• 多重債務者や過去の信用情報履歴に返済の遅れがある場合は不可
• 生命保険加入が条件

上記の内容が基本的条件になります。

上記の属性を満たしているにも関わらず、高い金利で借りているあなたは、安い金利に借り換えられるチャンスがありますので、必ず金利の借り換えにチャレンジしてください。

３．物件評価や条件を満たしていない場合

提携ローン会社の条件として、属性以外に購入物件の厳選されたエリアが決まっています。

解りやすく解説すれば、提携ローン会社が認めるエリアの条件ならば、事前にローン評価が解ります。

逆に属性が良くても、エリア以外の物件では対象外という結論になります。

弊社でも、マンション経営成功の5つの条件をご案内しております。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

マンション経営で成功する第一の条件は、立地と環境です。

この立地と環境が、提携ローン会社が示す優良物件エリアです。

優良物件エリア以外の物件は、融資は余り期待できません。

あなたが高い金利で購入した物件のエリアが、優良物件エリアならば、ローンの借り換えにチャレンジしてみてください。

あなたの属性が良くても、エリア外の物件ならば、高い金利で組んでいる可能性があります。

その場合は、提携ローン以外で借り換えが出来るかもしれません。

どちらにしてもスルガ銀行ローン（金利3～4.5％）を借りてしまっているあなたは、金利の組替にチャレンジする価値があります。

優良物件エリアの地図

金利組替成功事例

• 2010年優良エリア内購入
• 借入金額 21,500,000円
• スルガ銀行、金利 3.55％、ローン年数 35年
• 属性評価高い ◎

＊空室、固定資産税、その他経費は考慮しておりません。

金利組換え条件事例

• 借入残高 18,600,000円
• 金利 1.9％、ローン残年数 27年

＊空室、固定資産税、その他経費は考慮しておりません。

３５年差額金額

上記の様に、金利が1.65％変動するだけで、35年間トータル670万円の違いとなります。

この他にも、支払金利の減額があり、元金返済も進みます。

元金返済が多くなりますと、将来の売却時には、含み資産となる場合がございます。

含み資産事例

21,500,000円で購入し、購入時と同じ金額でいま売却しても、ローン残高が18,600,000円まで返済が進んでいます。

＊売却時の建物減価償却費は考慮しておりません。

４．マンション経営のゴールは？

ワンルームマンション購入がゴールだと思っている人が非常に多くみられます。

何故、その様な考え方になってしまうのか？

基本的に、長期のローンを組んで購入しますので、20年後、30年後、長期的なビジョンを抱く事が、不明確な人が多いと思います。

また、購入した会社が倒産、営業担当が離職し、相談相手がいない。

販売会社も売るのがゴールの様な社風が多いのもその理由です。

マンションオーナーは不動産のプロではありません。

購入した会社、担当の営業マンからのアドバイスがあって成功に向かいます。

勿論最後は自己責任ですが。

特に、新築ワンルームマンション会社は、次から次へと新しいマンションが売り出されますので、顧客のフォローに時間を割いている時間がありません。

この様な理由から、孤独なワンルームマンションオーナーが多数いるのも事実です。

５．悩んでいるならば今すぐ相談ください

弊社提携ローン会社は、積極的にローンの組換えを行っております。

• 金利が高い
• ローンの支払が大変だ
• 毎月赤字が続いている
• どうしていいか解らない

この様な悩みを抱えているならば、今すぐ弊社にご連絡ください。

黒沢　勉

ワンルームマンション業界歴30年以上の役員があなたの悩みを解決致します。

弊社のお客様は、10年、20年、30年、のお付き合いをしています。

一人で悩んでいても解決しません。

ワンルームマンション経営の事は、ワンルームマンションのプロに相談ください。

必ず道は開けます。

お問い合わせはこちら

お電話でもお受けします。

電話番号：0120-465-847

※達仁com運営会社の株式会社ライズグループのスタッフがあなたのお悩みをお聞きします。

問い合わせは無料です。お金は一切かかりません。

またしつこい営業やあなたを不快にさせるようなことは一切ありません。

あなたがお困りのことにフォーカスして、あなたの立場にたって相談に乗らせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。

あなたの信念が現実を決定します！！

まとめ

1. マンション経営の目的、目標を明確にする事が重要である
2. ワンルームマンションのローンを、スルガ銀行で借りているあなたは、ローンの借換え相談を必ずする
3. 金融機関すべてが、ワンルームマンションローンを取り扱っている訳ではない
4. ワンルームマンション提携ローン会社が存在する
5. 提携していない会社程、金利の高いローンを組んでいる
6. 提携ローン条件には、あなたの属性と物件の優良エリアが重要である
7. 属性が良いあなたが、金利の高いローンを利用しているならば借換えにチャレンジする
8. 属性が良くても優良エリア外の物件を購入した場合は、高い金利で借りている可能性が高い
9. その場合は、あなたの属性が良いので、金利借換えにチャレンジする価値がある
10. マンション経営で最も大切な５つの条件がある（参照記事：マンション経営5つの条件）
11. 金利が65％変われば元金返済が大きく変化し経営が好転する
12. スルガ銀行ローンは見直しするべきである

※金融機関の条件がございますので、期待に応えられない場合もあります。

スルガ銀行の問題については以下の記事も参照ください。

参照記事：

１棟マンション・スルガスキームの問題点

スルガスキームで問題を抱えているあなた、不動産会社が倒産して困っているあなた、担当の営業マンが約束を守らずに退職し相談相手がいないあなた、ローンの返済で困っているあなた、サブリース家賃で騙されたあなた、一人で悩まずに、弊社「資産管理の達仁」にご相談ください。

マンション経営は購入がゴールではなくスタートです。

マンション経営を成功させるには、マンション経営の目的と目標が重要で、更には緻密な計画が必要です。

弊社では、一人一人のお客様の願望を明確にする事からスタートします。

誰の為に、何の為に、何故、あなたはワンルームマンションを購入したのですか？

不動産投資を始める方の多くはローンの借入をして、物件を購入する方が多いと思います。

アパートローンを組む際に、金利が関わってきますが、変動金利を選ぶべきか？固定金利を選ぶべきか？そもそも金利の違いや、メリット・デメリットがよくわからない、と思うことはないでしょうか？

物件を購入する際に、いちいち金利の仕組みを一から勉強することもなかなか無いと思います。

しかし、アパートローンの金利についてメリット・デメリット、リスクを事前に把握しておけば、借入する際安心できますよね。

この記事ではアパートローンを組む際の固定金利と変動金利についてそれぞれのメリット・デメリットを説明しています。

アパートローンとは？

アパートローンとは、不動産投資で物件を購入する際に組むローンのことで、不動産投資ローン、投資用ローンともいわれます。

マンションやアパートなどを購入する際に、数千万円する物件を現金一括で購入する人はほとんどいません。（中には、100万円、200万円、といった数百万円の物件もあるので現金一括で購入する人もいます。）

そのため、多くの方は少額の自己資金とアパートローンを活用して不動産物件を購入します。

アパートローンの金利の主流は変動金利ですが、一部固定金利を扱っている金融機関もあります。

それぞれの金利の特徴によって、返済額や返済期間、将来に渡るリスクも変わってきます。

まずは、それぞれのメリット・デメリットを整理していきます。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利は、決まった期間は金利が固定され、金利の変動や返済額の変動はありません。

固定金利で借入期間が10年であれば、10年間は返済額が変わらないということです。

固定金利で貸し出しをする代表的な機関は、政府系金融機関の日本政策金融公庫があります。

日本政策金融公庫は、中小企業や国民生活事業への融資を行いながら、国民生活の向上に寄与することを目的とした政策金融機関です。

参照サイト：日本政策金融公庫

以下に日本政策金融公庫のローン借入の特徴を挙げました。

• 1％台後半～と低金利で融資を受けられる
• 固定金利
• 保証人不要
• 融資期間は10～20年と比較的短期間の融資

借入期間は比較的短いので月々の返済額が多くなる場合がありますが、短期でローンを完済できるので、長期でローンを組む場合と比べて利息を圧縮できます。

メリット

• 金利が固定されるので、その期間に金利や返済額が変わらない
• 返済額が代わらないので、収支計画を立てやすい

デメリット

• 変動金利より返済額が多くなる
• 低金利になっても金利が下がらない

変動金利のメリット・デメリット

変動金利は固定金利と異なり、定期的（半年ごと）に金利が見直しされます。

金利が見直されたからといっても、すぐに返済額が大きく変わったりするわけではなく、5年ルール、1.25倍ルールという取り決めがあります。

5年ルールは、金利が上昇しても、契約時の返済額が5年間変わらない、というもの。

返済額が変わらないといっても、増えた金利の利息は免除されたわけではなく、5年後に返済額が増えます。

返済額が増えるといっても、2～3倍と返済額が増えるわけではありません。

その際は、1.25倍ルールが適用され、返済額が上限1.25倍までに調整されます。

例えば5万円の返済額がいきなり、10万円になったり、15万円になったり、いきなり家計に大きな負担を生じるような額になることはなく、6.25万円を上限とする、ということです。

一方、金利が下がれば、その分返済額は少なくなります。

このように、変動金利は金利が固定されているわけではなく、変動して返済額もそれに応じて変わっていきます。

メリット

• 契約時、変動金利は、固定金利と比べて返済額が安くなる
• 低金利が続けば、変動金利のメリットを最大限に享受できる

デメリット

• 金利が上昇したら返済額が増える

金利上昇リスク

以上のように、金利が上昇した場合には変動金利では返済額が変わるのでリスクとなります。

金利は、景気の変動、物価の上昇下落、為替の変動等さまざまな要因から、影響を受けて、変動します。

その中で、金利上昇に最も影響を与えるのが、日本銀行の金融政策です。

1990年当初、バブル期は、金利が7.0％を超える時もありましたが、バブル崩壊以降、日本の金利は徐々に下がり、1995年ごろから金利は2.0％を切り、2016年のマイナス金利政策以降、非常に低い金利状態が続いています。

以下に、日本銀行の時系列統計データから、金利の主要グラフを引用した図を示しました。

（引用元サイト：日本銀行・金利グラフ）

青線：基準割引率および基準貸付利率

橙線：無担保コールレート翌日物　月平均/金利

図、日本銀行・金利グラフ

今月（2018年9月19日）行われた、日銀の金融政策決定会合では、「2％の物価安定目標を実現するには、協力な金融緩和を粘り強く進める必要がある」と黒田総裁は発言し、現行の大規模金融緩和策の維持を決める方向性を示していました。

すぐに金利が上昇する可能性は低いでしょうが、断定はできません。

繰上げ返済でリスク回避

将来的な金利上昇リスクも考慮して、変動金利でローンを組んでいる方は繰上げ返済をおすすめします。

繰上げ返済をすれば、以下のメリットがあります

• 月々の返済額が下がる
• ローン借入期間が短縮する
• 利息が圧縮する
• 将来的な金利上昇リスクを回避ができる

金融機関によっても融資条件は異なる

また、アパートローンは各金融機関によって審査条件や融資条件が異なります。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資ローンの審査を確実に通るために押さえるべきポイント

同じ融資条件で異なる金融機関に審査を打診した場合に、一方の銀行では審査に通らず、一方の銀行では好条件で審査に通る、といったケースもあります。

銀行によっては、1％～2％金利差があり、数百万円～数千万円、返済額が変わる場合もあります。

そのため、確実に収益を上げて、不動産投資で成功するためにはローン借入条件が重要です。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

アパートローンの借入は、固定金利、変動金利の条件も重要ですが、まずはあなたにあった金融機関でローンの審査を受けることをおすすめします。

しかし、個人でいきなり銀行にいって簡単にローン借入ができるわけではありません。

銀行によって、アパートローンを扱っていない銀行も多く、あなたが飛び込みで「アパートローンの借入をしたいのですが、、」といっても、門前払いになるケースもあります。

また、あなたが懇意にしている銀行があればその融資担当者と話をして、アパートローンの相談をするのは良いでしょう。

ただ多くの方は、不動産業者に相談をして、不動産業者が提携している金融機関で審査をして、融資を受ける場合がほとんどです。

各金融機関によって、融資条件や審査条件が異なるので、まずは以下2つのことをおすすめします。

1. 既にあなたが懇意にしている銀行があれば、その担当者に一度アパートローンの相談をしてみる
2. 特に懇意にしている銀行がない場合は、不動産会社を通じて、提携している金融機関から融資を受ける

※最近は、TATERUの通帳改ざんや、スルガ銀行の不正融資の問題もあり、悪徳業者には気を付けなければいけません。

大神　健志

弊社にも、提携している金融機関があります。一度、現在のローン条件がどうなのか？客観的なアドバイスが欲しかったり、一度融資の相談をしたい、という方がいらっしゃればお気軽にご相談ください。

まとめ

以上、アパートローンの固定金利・変動金利のメリットデメリットについて説明しました。

以下のようなお悩みやお困りごとがあれば、一度ご相談ください。

• 現状の金利条件で良いかわからない
• 月々の返済額を抑えたい
• ローンの借り換えを希望している

まずは、現状のローン条件を確認して、このまま借入を継続した方が良いのか？借り換えを検討した方が良いのか？等、具体的なアドバイスを差し上げます。

今、日本では空前の低金利で、お金を借りるのに絶好のタイミングです。

特に不動産投資においては、大きなお金を借り入れするため金利の影響をものすごく受けます。

ここでは、不動産投資ローン（以後アパートローンとも呼びます）の一般的な金利の相場はどれくらいなのか？ローンを組む際の注意点、銀行毎のアパートローンの金利比較をしました。

不動産投資を検討している方にとっては非常に役立つ内容になっていますので、最後までご覧ください。

アパートローンとは？

アパートローンは、不動産を担保にしＨた住宅ローンの一種ですが、投資用の不動産を購入する目的で使われますので、一般的に言われる住宅ローンとは厳密には異なります。

一般の住宅ローンでは、賃貸運用するための不動産を購入する資金用途では利用出来ません。

しかし、基本的には住宅ローンというと、居住用の住宅のローンを想定する方がほとんどなので、投資用不動産に使われるアパートローンはニッチな商品で数が非常に少ないものとなります。

従って、金利も住宅ローンに比べて比較的高い傾向性があります。

アパートローンの組み方3つのパターン？

不動産は高額なので、現金一括購入ではなく、ローンを組んで購入する方が多いです。

ローンの組み方には以下の方法があります。

1. 頭金＋ローンを組んで物件を購入する
2. 物件価格をフルローンを組んで物件を購入する
3. 物件価格＋諸経費のオーバーローンを組んで物件を購入する

例えば、1,000万円の物件を購入するとしたときに具体的には以下の様なローンの組み方をします。

1. 頭金で400万円、残りを600万円でローンを組んで物件を購入する
2. 1,000万円のローンを組んで物件を購入する
3. 1,000万円と諸経費（200万円とする）込みでローンを組んで購入する

上記のいずれかの方法で、不動産投資のローンを組んでいきます。

アパートローンと金利の関係

アパートローンは金利と深い関わりがあります。

なぜなら、不動産投資をする際に金利の違いによってアパートローンの返済額や返済計画が大きく変わってくるからです。

例えば1,000万円の物件をアパートローン金利3％で借りるのと、金利4％で借りるのでは返済額が大きく変わってきます。金利の差がどれだけ支払い額の差になるかはのちほど、解説します。

アパートローンを組むのであれば、出来るだけ低い金利で借りることが不動産投資の成功か否かを決める大きな要因になります。

金利の仕組み

金利には、固定金利と変動金利があります。それぞれの金利条件で返済総額や返済月額が変わってきます。固定金利と変動金利についてそれぞれ簡単にご説明していきます。

固定金利

固定金利はローンを借りたときの金利が、全返済期間に渡って変わりません。

メリットとしては、借り入れた後に経済状況により金利が上昇しても将来にわたる返済額が変わらないところです。返済額が変わらないので将来安定した家計管理ができます。

デメリットとしては、借り入れた後に金利が低下しても、借り入れた時の高い金利の返済額のまま変わらないところです。

変動金利

変動金利は経済状況によって、金利が変動する場合があります。半年に1回、年に2回金利の見直しがあります。ただ金利が変わるたびに返済額が変わると家計管理が大変なので、「5年ルール」というものがあります。

5年ルールとは、金利がどれだけ変動しても5年間は返済額が変わりません。また「125％ルール」というものもあります。

125％ルールは金利がどれだけ上昇しても、従来の返済額の125％を超えないルールです。ただ注意していただきたいのが、125％を超えた返済額は将来的に返済を先送りしているだけなのでしっかり認識しておきましょう。

変動金利のメリットは、借り入れ後に金利が低下すれば、返済額も減少することです。

デメリットは、借り入れ後、金利が上昇すれば返済額が増加することです。

参照記事：アパートローンの固定金利・変動金利について詳しくは、以下の記事を参照ください。

アパートローン固定金利と変動金利のメリット・デメリット

金利の違いによる返済額の変動

冒頭でもご説明したように、アパートローンでは金利が1％違うだけで、返済額が大きく変わってきます。

具体例を挙げながら、アパートローンを組んで金利が1％違う場合についてみてみましょう。

A物件とB物件でアパートローンを組んだ際に、それぞれ金利3％と金利4％での返済額の違いについて表にまとめました。

A物件・B物件【条件：不動産価格1,500万円　返済期間30年　元利均等返済】

A物件とB物件の合計返済額の差額を計算すると

以上の計算結果より、A物件とB物件の合計返済額の差額は約300万円です。

A物件、B物件のように金利が1％違うだけで、返済額が何百万円と変わってくるのです。今回のケースでは返済額の違いは約300万円でしたが、物件価格が上がたり、返済期間が長くなったり、金利差が広がるとさらに合計返済額には差が出てきます。

アパートローンを組む際は出来るだけ金利の低い条件で借入しましょう。

金融機関の判定基準

では、より安い金利でローンを組にはどうしたらよいのでしょうか。まずは金融期間がローンの承認をするかどうかの判定基準からみていきましょう。

アパートローンの審査基準は主に次の2点です。

• 借りる人の属性
• 物件の収益性

上記の条件で審査に通るかどうかが決まります。詳しくはこちらをご参考ください。以下概要だけ掲載しておきます。

（参考：事前に知っておくべきアパートローンの仕組み）

借りる人の属性

• 職業
• 役職
• 勤務先
• 年収
• 勤続年数
• 資産状況
• 借入状況

以下に具体的な審査基準について挙げました。こちらの記事にも詳しく書いているのでご参考ください。参考：融資状況で重視される点（楽待）

融資を受けやすい属性について

上記でご説明した融資が受けやすいか受けにくかというのは、あくまで目安になりますので、上記の条件を総合的に判断します。そして、金融機関ごとで審査基準は変わります。

一般的に、金利が安いほど審査は厳しく、金利が高いほど審査は優しい傾向にあります。

物件の収益性

アパートローンの融資を受けるための、物件の収益性と事業計画も非常に重要になってきます。

なぜならば、投資対象物件が将来収益を生み出さなければアパートローンの返済も滞ってしまう可能性があるからです。

物件の収益性については、各銀行がそれぞれの基準で定めていきます。

基本的には、物件の価値と将来に渡って見込まれる運用益などから独自の数式で算定しています。

各金融機関の金利を比較

アパートローンを商品として提供している代表的な金融機関の金利、返済額、総利息について以下の表にまとめました。借入金額はそれぞれ、1,000万円を条件にしています。

上記表の通り、アパートローンの金利は各金融機関で異なります。

複数の金融機関で金利を比較して、もっともあなたに合った条件の金融機関でアパートローンを組むべきです。

なぜなら、金利が1％、0.1％違うだけで、返済額が大きく変わってくるからです。

不動産投資の本質である、長期安定収入を得るためには、いかに支出を抑えて、収入を増やすか？ということが最も重要です。

ローンの返済額を抑えるためにも、金利は少しでも低いところで組みましょう。

※だからといって闇雲にローンを打診するのはオススメできません。複数ローンを申し込むと審査に悪影響を及ぼす可能性があるからです。

ローン打診については、経験と実績が必要になりますので、検討している方はお気軽にお問い合わせください。

アパートローン借り換えによる金利変化

アパートローンは高額なので、金利が少しでも低くなれば返済額も大きく変わってきます。

場合によってはアパートローンを借り換えることので返済額を減らすことが可能になります。

今組んでいるローンが高額な場合は、ローンの借り換えを検討するのもひとつかもしれません。

ただローンを借りる際は諸費用がかかりますので、借り換えたほうがよいかどうかを簡単に結論づけることはできません。

詳しくはシミュレーションしますので、借り換えを希望している方はご相談ください。

大神　健志

アパートローンを実際に組んでから、金利や金融機関のことを検討しては話が遅いです。

事前にアパートローンをどのように組むのか？金利をどれくらい抑えるか？どこの金融機関で申し込むか？しっかり考えて、検討してから申し込みましょう。

もしアパートローンと金利の関係について詳しくお聞きした場合は、お気軽にお問い合わせください。アパートローンの申し込みや金融機関選びまで適切にサポート致します。

不動産の物件を購入するとなると、金額が高額になるのでローンを組んで購入する方が多いです。

例えば住宅を購入する際も、一般的には住宅ローンを組む方が多くなります。

不動産投資で借入する際のアパートローンは金利や審査の条件が様々です。

今回は不動産投資を行う際のアパートローンについて具体的に事例を挙げながらご説明していきます。

アパートローンとは？

不動産の物件を購入する際は現金一括で購入する方もいれば、ローンを組んで物件を購入する方もいます。

アパートローンとは、居住用以外の投資用の目的で購入する際に利用するローンのことです。また、物件購入資金以外にも、アパート・マンションの建築資金、リフォーム資金、以前に借り入れたアパートローンの借り換え資金など、幅広い用途で使用できます。

ではアパートローンはどのような特徴があるローンなのか？今回は同じ住宅である、住宅ローンを例に挙げ比較しながらご説明していきます。

住宅ローンとの違いは？

ではアパートローンと住宅ローンの違いについてご説明していきます。

住宅ローンは、住宅を居住用として使用する場合に利用するローンです。

結婚や子供が生まれたり、ライフステージが変わるタイミングで住宅購入、ローンを組むという方が多いのではないでしょうか？

ここでアパートローンと住宅ローンの大きな違いは、「所有物件の使用目的」と「ローン返済の財源」この二つです。

アパートローンでは、物件の使用目的は居住用ではなく投資用です。具体的には、不動産投資を始める際にアパートローンを組むなど。そして、ローンを返済する返済財源は物件に入居している入居者からの家賃収入と借りている本人の経済力になります。

住宅ローンでは、物件の使用目的は居住用です。そして、ローンの返済財源は借りている本人に返済能力があるかどうかという基準です。

つまり、アパートローンと住宅ローンでは「所有物件の使用目的」と「ローン返済の財源」この二つの内容が全く異なってくるわけです。

審査基準について

上記でご説明したように、アパートローンと住宅ローンは全く内容が異なっているわけですが、審査基準も違います。

では住宅ローンとアパートローンの審査基準についてご説明していきます。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンでは、物件の資産価値や収益性は審査に大きな影響を与えません。そもそも居住用なので収益も発生しません。

もっとも重要なのは借りる人の属性です。

つまり借りる人の年収や役職、勤務年数、自己資金、借り入れ状況などの属性が大きく関わってくるのです。

例えば医者、上場企業会社員、公務員、勤務年数が3年以上か？年収が高いか？他に借り入れがないか？などの属性を総合的に判断して審査を行います。借りる人の給与や自己資金から、住宅ローンの返済を将来的に支払えるかどうかという部分が最も重要になるのです。

アパートローンの審査基準

アパートローンは住宅ローンと違い、審査基準が変わります。

最も大きな違いとしては、アパートローンは借り手の収入・資産状況などの属性のほか、物件の収益性や資産価値、事業計画によって審査が通るかどうかが決まるということです。

物件の収益性や資産価値、事業計画については具体的にご説明します。

物件の収益性や資産価値、事業計画

上記でもご説明したように、アパートローンの審査では当該物件が将来、収益が上がりきちんと金融機関に返済ができるかどうかということが非常に重要になります。

具体的に物件の収益性についてご説明していきます。

物件の収益性について

物件の収益性に係る、不動産投資の収入と支出の項目ついて以下に挙げました。

• 家賃収入
• 管理費
• 修繕積立金
• 火災保険料
• 固定資産税、都市家各税
• 減価償却費
• 支払利息

上記の内容から年間の収益性、将来に渡る物件の収益性を総合的に判断するのです。

審査の段階では以下の項目に特に注意してください。

家賃の妥当性

物件の家賃が周囲の物件と比較して高すぎないかどうか？家賃の妥当性も重要です。家賃が高すぎると、今後入居率が落ち、ローン返済に影響があるのではないか？と判断されてしまいます。

入居率を維持できるかどうか？

購入予定物件の立地的に、将来的に入居者がつくのかどうか？ということです。駅から歩いて30分以上かかる物件、周囲の治安が悪かったりすると、入居者がつきづらいので、入居率が下がり、家賃収入が安定しません。

実質利回りで計画しているかどうか？

収益は家賃収入などの収入と、管理費・修繕積立金・賃貸管理代行手数料などの支出を差し引いた実質利回りで計算しています。

例えば、表面利回りだけで収益が上がる計画でも、実質利回りで計算したときに赤字が出る事業計画では、全く意味がありません。実質利回りで将来的に収益が上がるかどうかという点を押さえておきましょう。

アパートローンの返済方法について

アパートローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

それぞれの返済方法によって返済額や金利、将来の金利変動による返済額の変動など、様々な要因があるのでしっかり確認していきましょう。

元利均等返済

元利均等返済のメリットやデメリットを以下に挙げました。

• 毎月支払う返済額が一定
• 毎月一定の返済額のため、返済計画が立てやすい
• 元金均等返済と比べて当初の毎月の返済額が少ない
• 返済当初は利息額の方が多くなる

以上が元利均等返済のメリット、デメリットになります。

元金均等返済

元金均等返済のメリットやデメリットを以下に挙げました。

• 毎月支払う返済額は、返済が進むにつれて少なくなります。
• 元利均等返済に比べて元金の減少が早い
• 返済当初、毎月の支払額が元利均等返済に比べて高くなる

以上が元利均等返済のメリット、デメリットになります。

元利均等返済、元金均等返済のまとめ

元利均等返済と元金均等返済について表にまとめました。

元利均等返済、元金均等返済、それぞれに特徴があります。アパートローンの返済計画、ライフプランに合わせてどちらの返済方法が良いか吟味しましょう。

総返済額を減らしたいのであれば、元金均等返済です。

返済計画をしっかり立てていきたい場合は、毎月の返済額が一定の元利均等返済が良いでしょう。

あなたの目的に合わせて、返済方法を選択してください。

アパートローンと金利の関係

アパートローンを組む場合は、金利の関係が非常に重要になってきます。

なぜかといいますと、アパートローンは金額が大きいので1％でも金利が変わると大きく返済額が変わるからです。

では具体的に金利が1％変わった場合のアパートローンと金利の関係について確認していきます。

金利1％の違い

例えば、2,000万円の物件を金利以外の条件をすべて同じにして返済総額をシュミレーションした場合です。

返済期間は30年、金利は3％、4％、返済方法は元利均等返済です。

下記に返済シュミレーションの表を挙げました。

2,000万円の物件購入シュミレーション【条件：返済期間30年、元利均等返済】

金利3％と金利4％の返済合計の差額

34,373,901円　−　30,355,490円　=　4,018,411円（返済の差額）

上記の表と計算結果より、金利が1％違うだけで約400万円も返済に違いが出てくるのです。どうでしょうか？

金利が1％違うだけで、返済額に与える影響は大きいのです。金利は1％でも低い方が返済額がぐっと抑えられるのです。

では次に金利を少しでも抑えるための方法についてご説明していきます。

複数の金融機関に打診すること

アパートローンではそれぞれの金融機関によって、審査の条件が変わってきます。ですので、一つの金融機関で審査が通らなくても別の金融機関で審査が通る場合があります。

上記で計算したような、金利が3％から少し上昇したり、下がったりすることによって、返済額が何百万円と変わります。金融機関によって、審査の条件が変わりますのでA銀行では金利3％、B銀行では4％となれば金利が少しでも低いほうでアパートローンを組んだ方が良いでしょう。

出来るだけ良い条件で融資するためにも、一つの銀行でローン審査が通ったとしても、他の銀行にも審査をして複数の金融機関で比較することをおススメします。

複数の金融機関でローン審査を行うことによって、より金利が低い条件が良い金融機関でアパートローンを組みましょう。

融資を継続して受けるためには

一棟目、一戸目のマンションの賃貸経営がうまく進み、収益が上がってくれば二棟目、二戸目、三戸目と事業規模を拡大していくこともあるでしょう。

そうなってきた場合に再度、ローンを審査して物件を購入する場合もあると思います。再度、物件を購入するためにローン審査をする場合にはこれまでの不動産投資の実績を評価してくれる金融機関に、審査を申し込むのが良いでしょう。

例えば一戸目アパートローンの審査が通り、賃貸経営も順調に進んで、二戸目を購入となった場合にこの一戸目の賃貸経営の実績を反映してくれる金融機関にローン審査を打診するということです。

まとめ

今回はアパートローンと住宅ローンの違いや、アパートローンの仕組みについてご説明しました。

アパートローンは金利が1％違うだけでも、返済額が大きく変わってきます。金融機関は一行だけではなく、複数の金融機関と比べ最も良い条件で融資をしてくれる金融機関でアパートローンを組みましょう。

大神　健志

アパートローンの審査は物件の収益性や事業計画、借りる人の属性・資産状況によって変わってきます。

しっかりアパートローンの仕組みを理解しましょう。もし今回のアパートローンや金利について詳しくお聞きした場合はお気軽にお問い合わせください。

我々プロのコンサルタントが最も良い条件でアパートローンの審査が通るように、的確にアドバイスさせていただきます。

昨今、低金利の影響、将来の年金が減少する、賃金がなかなか上がらないそんな状況下でなんとか所持している現金を運用できないかと考え、不動産投資を始める方が増えてきました。

不動産投資を始める方のうち、ローンを組む方は多いです。

今回は不動産投資とローンについて必ず知っておくべきこと、金利の実態についてご説明していきます。

不動産投資ローンとは？

一般的にローンと聞くと住宅を購入する際の住宅ローン、自動車を購入する際の自動車ローンなどを思い浮かぶ方が多いと思います。

では不動産投資のローンとはどういうローンかといいますと、投資用のマンションを購入したり、アパート一棟を購入したりする際に不動産を担保に借りるローンのことです。

不動産投資ローンはどのように組むのか？

不動産投資のローンの組み方については様々あります。では不動産投資ローンはどのように組むのかご説明していきます。

不動産投資ローンの組み方

不動産の物件は高額なので、一括現金で購入ではなく、ローンを組んで購入する方が多いです。

ローンの組み方には以下の方法があります。

1. 頭金＋ローンを組んで物件を購入する
2. 物件価格をフルローンを組んで物件を購入する
3. 物件価格＋諸経費のオーバーローンを組んで物件を購入する

例えば、1,000万円の物件を購入するとしたときに具体的には以下の様なローンの組み方をします。

1. 頭金で400万円、残りを600万円でローンを組んで物件を購入する
2. 1,000万円のローンを組んで物件を購入する
3. 1,000万円と諸経費（200万円とする）込みでローンを組んで購入する

上記のような方法で、不動産投資のローンを組んでいきます。

後程、ご説明していきますが不動産投資は物件を現金一括で購入するよりもローンを組んで購入した方がレバレッジが効く場合があります。

不動産投資ローンの金利について

ローンには変動金利と固定金利があります。

では変動金利と固定金利について詳しくご説明していきます。

変動金利

変動金利は将来の金利が確定していない金利です。

例えば日本の経済状況の変化により、金利が上昇したり、下がる場合があります。変動金利は半年に1回、年に2回金利の見直しがされ、5年に1回、返済額が見直されます。

金利の見直しは半年ごとに行われるものの、返済額が見直されるのは5年に1回です。

基本的には条件が同じであれば、固定金利と比べて変動金利の方が金利が低くなります。変動金利は将来的に金利が上昇した場合に返済額が増えるので注意が必要です。

固定金利

固定金利は返済期間中は金利が見直されることはありません。固定金利は変動金利と比べると金利が高くなります。

どうすればローン審査が通るのか？

ローン審査が通りやすい条件は以下の項目です。

• 自己資金が多いこと
• 物件の実質利回りが高い
• 勤務先の属性が良い
• 年収が高い

以上の条件が揃っていることでローン審査が通りやすくなります。では具体的にご説明していきます。

自己資金（預金）が多いこと

金融機関にとっては、借り手から返済が滞ることが最も大きなリスクです。

自己資金（預金）が多ければ、金融機関側から返済ができなくなるリスクが低いと判断されるため、ローンが通りやすいです。

物件の実質利回りが高い

金融機関は担保となる物件の実質利回り、つまり物件の収益性も確認します。物件の実質利回りが低いと将来のローン返済に影響を及ぼすため、実質利回りが低い物件は審査が通るのが難しくなります。

勤務先の属性

金融機関にとっては融資を受ける人の経済力、安定性を見て返済できるかどうかを判断します。

例えば、下記の条件のAさん、Bさんが不動産投資ローンを申し込んだ場合です。

上記の条件の場合はAさんの方が将来的に安定収入、経済力があると総合的に判断され、ローンが通りやすくなります。

それだけ、企業規模や資本金、役職、年収の属性はローン審査で重要になってくるのです。

年収が高い

年収が高ければその分審査も通りやすくなります。上記の表でもあるように、年収が1,000万円、大手企業となれば属性的にもローン審査が通りやすくなります。

不動産投資ローンを組んだ際の注意点

不動産投資でローンを組んだ際の注意点についてご説明していきます。

下記に不動産投資ローンを組んだ際の注意点について挙げました。

• 空室になった場合
• 売却した際に残債が残る場合がある
• フルローンやオーバーローン

では一つ一つご説明していきます。

空室になった場合

空室になった場合は家賃収入が入ってこないので注意が必要です。

例えば、年収500万円のサラリーマンの方が毎月の手取りが30万円でローン返済が8万円、家賃収入が10万円の場合です。

家賃収入が入ってくれば、10万円から8万円を差し引いて、手元に2万円の収益が残ります。

ただ、空室で家賃収入が入ってこなければ、8万円の毎月のローン返済をしなければなりません。もし余裕のない生活をしていた場合に、貯金を切り崩すか、生活水準を下げなければなりません。

家賃収入が入ってくる場合

↓

空室で家賃収入が入ってこない場合

上記の例だと空室の場合は10万円、毎月の収支に変化があります。

10万円毎月の収支に影響が出ると、生活が急変する場合があります。空室になった場合でもしっかり対処できるように、手元に資金を準備しておきましょう。

売却した際に残債が残る場合がある

不動産投資ローンを組んで完済が終わらないうちに売却すると残債が残ります。

過去、バブル期の1990年前後は不動産価格が非常に高かったです。その当時キャピタルゲインを目的として不動産を購入した人は、バブルが崩壊してから地価が一気に下落し、不動産価格も下落。

結果として売却できたとしても、何百万円もの負債を抱える人、自己破産をする人が出てきたのです。

ですので、不動産を購入して、売却する際に不動産価格がローンの残債よりも低ければ残債が残ることになります。そして、ローン返済に追われることになるのです。

フルローンやオーバーローン

フルローンやオーバーローンを組んだ際は月々の返済において注意が必要です。

空室の際の注意点と被るのですが、フルローンやオーバーローンを組む場合は、そもそも手元資金が少ない場合が多いです。

フルローン、オーバーローンを組んだ場合、頭金を入れて物件を購入する場合と比べて月々の返済の額が大きくなります。

それこそ空室となった場合に非常に負担が大きくなるので、出来る限り頭金を入れて、ローンを組むようにしましょう。

不動産投資ローンを組んだ際のメリット

不動産投資をローンで組んだ際のメリットとしては、レバレッジが効くことです。

そもそもレバレッジとはどういうことなのでしょうか？

不動産投資でレバレッジを効かせるというのは、「少ない自己資本で他の資本力を借りながら、高い収益を上げるということです。」

ではレバレッジについて具体的にご説明します。

レバレッジとは具体的に？

例えば1,000万円を自己資金として、1,000万円の物件と、3,000万円の物件を購入した場合です。

A物件の実質利回り

90万円（年間収益）　=　90万円（実質収益）

B物件の実質利回り

270万円（年間収益）　−　70万円（年間利息）　=　200万円（実質収益）

計算結果から、90万円（A物件実質収益）＜200万円（B物件実質収益）となりました。

つまりレバレッジを効かせるということは、「同じ自己資金でも他の力（不動産投資ローン）を借りて大きな利益を生み出す」ということです。今回の例は同じ1,000万円の自己資金の例を挙げました。

ですので、購入物件が長期安定的に収益が見込めると事前に調査して明確になっているのであれば、不動産投資ローンの力を借りて物件を購入することでレバレッジが効くことになります。

レバレッジ効果の注意点

ただ注意していただきたいのが、レバレッジ効果を使おうとするときに変動金利の金利上昇により、利息額が増えた場合です。

上記の例だと、年間収益が270万円なので利息額が180万円を超えると、レバレッジ効果が得られません。

270万円（年間収益）　−　180万円（利息額）　＝　90万円（実質利回り）

上記の計算結果だと、借入をしないで物件を購入した場合と同じになりますのでレバレッジ効果を見込んだ意味がなくなります。利息額の変動には注意しましょう。

金利上昇のリスク

ここまで都度ご説明してきましたが、不動産投資ローンを変動金利で組んだ場合は金利が上昇した場合に返済額が増えます。

金利が上昇した場合に対処する方法としては、繰り上げ返済することをおススメします。繰り上げ返済をすることによって返済額が減るので、金利上昇のリスクに対処することができます。

まとめ

今回は不動産投資でローンを組んだ場合の注意点や、メリットについてご説明しました。

不動産投資のローン返済は毎月になるため、月々の収入・支出と直結しています。本業の給与と家賃収入からローン返済額や毎月の生活費を考えた際に無理のない範囲で設定していきましょう。

大神　健志

不動産投資のローンについてご説明しましたが、一番重要なのは月々の収支の中で、空室の場合と家賃収入が入ってくる場合をしっかり把握して月々の返済を考えることです。

もし不動産投資のローンについて詳細をお聞きした場合はお気軽にお問い合わせください。我々、プロのコンサルタントがあなたの不動産投資ローンに関するお悩みを一緒に解決させていただきます。

オススメのアパートローンは、どこの金融機関の商品？都市銀？地銀？あるいはノンバンク？不動産投資業界30年の知識を元に、これまでの流れを踏まえて、オススメのアパートローンについて最新の結論を解説します。

アパートローンと名のつくローンとは別に、不動産担保ローンは、あらゆる金融商品の基礎的なものなので、さまざまな形態のローンを活用できると思いますので、比較は難しいですが、リサーチしてみました。

アパートローンとは？

アパートローンとは、住宅ローンのうち、アパートやマンションを購入あるいは建築、またはリフォームする際などの不動産投資に使えるローンのことを指します。

ほとんどが分譲区分のワンルームマンション投資用に使えるローンとは違って、土地付きの不動産に担保設定することで借り入れを起こせる商品です。

自宅用の住宅ローンとの違いは、自宅用であるか投資用であるかの違いです。

アパートローンは、いわゆる住宅ローンと同じ不動産への担保設定型の超長期のローンで同じ住宅ローンの一種ですが、金利などの条件が少しだけ違います。

貸す方の考えからすれば、同じ債権だけれど、やはり一般の自宅向け住宅ローンのほうが自宅用のローンなので焦げ付きリスクが低いのもある上に競合が激しいので、金利が安いです。

一方でアパートローンは、自宅用の住宅ローンよりは競合が少ないですし、焦げ付きリスクも跳ね上がるので、金利が高めに設定されていることが多いです。

アパートローン商品がある金融機関

分譲区分のワンルームマンション向けの住宅ローンを取り扱っている金融機関は非常に少ないですが、アパートローンを提供している金融機関は、比較的多いです。

みずほ銀行、三井住友銀行といったメガバンクもアパートローンを準備していますし、地銀や信用金庫などでも取り扱っているところがたくさんあります。

三菱東京UFJ銀行には、アパートローンという商品はありませんが、用は不動産担保ローンで事業用のものですので、取り扱ってもらえな。

少しわかりにくいので、アパートローンは、アパートを担保にアパート経営の事業を行うためのお金を借りるようなイメージで考えてもらえるとわかりやすいかもしれません。（先にもお伝えしましたが、アパートローンという商品はなくても不動産担保で貸し付けしてくれる銀行は多いと思います。）

金利で選ぶ？商品力で選ぶ？

では、たくさんある金融機関の中で、どの金融機関の商品を選べばよいのでしょうか。何か特色のあるアパートローンを取り扱っているところがあって、そこがオススメなのでしょうか。

それともアパート業者が斡旋する提携業者がオススメでしょうか。それともあなたが懇意にしている金融機関の商品がよいのでしょうか。

何を基準にどの金融機関のどの商品を選べばよいのでしょうか。

ちなみに、アパートローンについては普通の住宅ローンよりも、取り扱い件数が圧倒的に少ないので、銀行のホームページを見ても、金利が公表されていないことが多いです。また、信用力や銀行との関係性などで金利が変わるので簡単に比較できません。

そのあたりの特殊な事情も勘案して、あなたにオススメのアパートローンを紹介したいと思います。

一番オススメのアパートローンはこれ！！

大手銀行と信託銀行、主な地方銀行ノンバンク等を比較して、もっとも安い金利では、条件付き2％程度からあるようです（2017年10月20日現在）。北海道銀行のカードローンを活用したローンや東京スター銀行のものでも、金利の安価なものがあります。

しかし、信用力がかなりないとよい条件では借りられません。正直やってみない（申し込み打診をしてみない）と最終的な金利はわかりません。また、一度申し込みをすると他の金融機関で審査が通りにくかったりしますし（半年間くらい）、正直面倒になることも多いです。

そういう背景から考えると、以下の2つの状況別でお選び頂けたらと思います。※もちろん、最安の金利はどこか調べて回るのもよいですが、以下の方法が手間も含めてベストとお考えください。

ポイント1

懇意な金融機関がある場合→懇意な金融機関からの融資（アパートローンがなくても不動産担保設定型で事業融資してくれると思います。）

ポイント2

懇意な金融機関がない場合→物件を購入する不動産業者の提携ローン事業者

まず、懇意な金融機関がある場合、その金融機関を利用するのがベストです。その後の取引のこともありますし、お互いの信用から安価な金利で借り入れを起こすことが出来る可能性があります。金利は、基本的に信用によってことなり、回収リスクが低いとみなす案件については金利を安くしてもらえることがおおいです。

一方で、懇意な業者がない場合は、業者の提携ローンであれば、手続きのほとんどを業者が担当してくれますし、金利も優遇されていたり、審査も緩くなりがちだったりまします。

以上、状況別オススメのアパートローン会社となります。お役に立てれば幸いです。