画像引用元：家計簿アプリマネーフォワード

家計の収支を明確にすれば、現状、何にどれくらいのお金を使って、余剰資金がどれくらい残るのか？といった、家計状況が把握できます。

家計状況が把握できれば、残った余剰資金からいくら貯蓄に回して、いくら資産運用に回せるか？といった、貯蓄や資産運用への資金配分を明確にすることが出来ます。

この収支と家計状況を把握する方法として、「家計簿アプリ・マネーフォワード」というアプリが非常に優れています。

携帯やパソコンと連携していて、1日・週間・月間・年間、収支状況が一目でわかります。

この記事では、資産運用への資金配分を明確にするために、家計簿アプリを使った、家計収支を明確にする方法を説明します。

マネーフォワード6つの特徴

この家計簿アプリ・マネーフォワードには6つの特徴があります。

1. 携帯・パソコンで収支が一目瞭然
2. 収支期間を設定できる
3. 支出の種類を分類できる
4. 各月の収入支出状況がグラフでわかる
5. 預金口座と連携できる
6. レシートを撮影し、一瞬で入力できる

まずは、このアプリの特徴についてそれぞれ説明していきます。

参考元サイト：家計簿アプリ・マネーフォワード

１．携帯・パソコンで収支が一目瞭然

マネーフォワードは日々、収支を付けていくので、毎月の家計収支状況が一目でわかります。

図．月間の収支状況

買い物をしてその場で支出を入力し、自宅に戻りパソコンでも確認できます。

携帯かパソコンのどちらかでしか対応していない家計簿アプリも多い中、マネーフォワードは両方で活用できます。

２．収支期間を設定できる

基本的に、月初めの1日～1カ月間を収支期間として、設定しているアプリが多いですが、マネーフォワードは収支期間を設定できます。

例えば、会社の給料日25日と合わせて、25日～翌月24日に設定するということも可能です。（※上記の画像では、26日～翌月24日に設定してます。）

この設定をうまく使えば、給料が振り込まれる日がスタートで、翌月の24日までに、どのような支出の動きがあり、余剰資金がいくら残るのか？ということが明確にわかります。

３．支出を分類できる

マネーフォワードでは、支出を分類できます。

図．支出の分類

支出の種類は食費・日用品・趣味・娯楽・交際費・交通費など、全部で18種類あり、そこからさらに細分化できます。

例えば、夜ご飯で800円のカレーを食べた場合には、

• 食費
• 夜ご飯
• カレー
• 800円

と入力していきます。
この分類をすることで、月々何にどれだけお金を使ったのか？が把握できます。

４．各月の収入支出状況がグラフでわかる

上記のように支出を分類していくと、収支がわかりやすく色づけしたグラフ化されます。

図．収支のグラフ化

過去数ヶ月前～、現在までどの種類の支出にどれだけお金を使ったのか把握できます。

５．預金口座と連携できる

預金口座を登録して、アプリから現在の預金残高が確認できるので、非常に便利です。

また、その他クレジットカードや携帯電話の情報の登録できます。

クレジットカードを使えば、その引き落としも支出として自動的に出てきます。

図．預金口座との連携

わざわざ、各通帳やクレジットカードの引き落とし状況を確認しなくても、全てマネーフォワードで一括管理できます。

６．レシートを撮影し、一瞬で入力できる

画像引用元：家計簿・資産管理ツールの決定版

レシートの金額が表記されている部分を、撮影すれば、それを自動でアプリの中に反映してくれます。

忙しい方にとっては、手入力の手間が省けるので、かなり便利な機能だと思います。

マネーフォワード特徴まとめ

以上のように、マネーフォワードには6つの特徴があります。

1. 毎月の収入支出が一目でわかる
2. 収支期間を設定できる
3. 支出の種類を分類できる
4. 各月の収入支出状況がグラフでわかる
5. 預金口座と連携できる
6. レシートを撮影し、一瞬で入力できる

参考元サイト：家計簿アプリ・マネーフォワード

家計簿アプリを実際に使って収支を明確にする

では実際に、どのように実践していけば良いか？以下に示しました。

まずは、アプリを使い始める前に以下4つの事前準備をしてください。

1. マネーフォワードアプリをインストール（携帯の場合）して、個人情報の設定をする
2. 現在、給料が振り込まれている口座、その他使っている口座を登録する
3. クレジットカードと携帯電話の情報を登録する
4. 現在、株や投資信託など、何か資産運用を実施している場合は、その情報も入力する

この登録をすることで、スタート時の全体の資産状況が見える化できます。

操作に慣れるまでは、少し手間と感じるかもしれませんが、この準備をしっかりすることで家計簿の機能を最大限に活用できます。

（金融機関システムのプロが支えるセキュリティーを導入しているので、安心して使えるようになっています。参照元：マネーフォワードの特徴）

そして実践していく場合は、以下の点を押さえてください。

• 収支期間の設定
• 支出項目の分類
• レシートでの入力省略

押さえておくべきポイント

可能であれば、日々家計簿アプリのチェックをおススメします。

日々確認することで、「今月は少し使いすぎたな」「まだ収支に余裕があるな」というリアルな収支状況がわかります。

月初めに支出が多くなっている場合、月後半で支出を抑えていく、といった家計の調整ができます。

例えば、給料日後から飲み会が続き、少し支出が増えたとわかれば、月の後半で外食を減らして、少し節約志向を意識する、といった感じです。

そうすることで、無理な出費もなく、貯蓄が出来たり、余剰資金を効果的に貯めれたりします。

家計を明確にすることであなたが得られる5つのこと

以上のように、収支と家計状況を明確に出来れば、あなたは以下5つのことを得られます。

• 資産運用と家計のバランスが取れ、安心した生活を送れる
• 家族の家計を支えれる、頼りがいのある存在になれる
• 自分の趣味に資金を充てれる
• 仕事へも良い効果を生む
• 無駄遣いが無くなる

資産運用と家計のバランスが取れ、安心した生活を送れる

家計が明確になることで、資産運用にどれだけ資金配分が出来るかが「正確」にわかります。

例えば、今は生活に余裕があるから、月々3万円くらいなら、資産運用に資金を回しても大丈夫だろう。という曖昧なものではなくて、

「今は月々8万円の余剰資金があるので、4万円は貯金に回して、残り4万円は資産運用に回そう。残り20万円は生活資金があるので、十分生活が出来る」といったように、明確に資金配分が出来ます。

資産運用と家計のバランスが取れれば、家計が安定し、安心した生活が送れるようになります。

家族の家計を支えれる、頼りがいのある存在になれる

家計の収支を把握できるので、家族の家計を支えれる頼りある存在になります。

男性、女性、問わず、家計、お金の管理がしっかりしている人は、信頼を置ける人、と見られます。（その他の人間性に問題がなければ）

あなたの自分自身に対する自己概念もどんどん上がっていきます。

自分の趣味に資金を充てれる

収支が明確なので、いくらまで自分の趣味に資金配分できるかがわかります。

例えば、ゴルフを始めようかな？と思えば、ゴルフウェアやゴルフクラブセットの購入、実際にコースを回るための費用、とさまざまなお金がかかります。

そういったお金も家計をしっかり管理出来ていたら、いくらまで充てれるかが明確にわかります。

仕事へも良い効果を生む

仕事で、お金の管理や目標数値の設定、目標を達成するまでの計画、数値を扱うことはさまざまあると思います。

家計をしっかり把握できていれば、慣れていない方でも、ある程度数字を扱うことに慣れてきます。

例えば、営業で今期、年間1,000万円の利益を達成する！と目標設定した時に

• 目標達成するために、毎月いくら利益を上げなければいけないのか？
• 今月いくらやらないといけないのか？
• 今月の目標を達成するために、今どれだけのアポイントが必要なのか？

など仕事の数値を逆算したり、計算したりするときに、家計収支で培った考え方が役に立つときがあります。

無駄遣いが無くなる

今まで何となく、使っていた出費でも、家計を把握しておけば自制心が働いて、無駄遣いがなくなります。

例えば、

• 先月家族旅行に行って出費が多かった場合に、今月は出来るだけ飲み事は減らして、自宅で家族と食事を取るようにしよう。
• 新しい服が欲しいな、でも先月は出費が多かったから、今月は控えておこう

といった、自制心が働き、無駄遣いがなくなります。

無駄遣いがなくなれば、更に貯金に回したり、資産運用に回したり、あなたの資産形成に良い効果しか生みません。

まとめ

以上のように、マネーフォワードを活用することで、家計の収支が明確にわかり、その上で何にどれだけお金を使っていて、余剰資金がどれくらいあるのか？ということをあなた自身で把握できます。

そして、上記で説明した、5つの価値をあなたは得られます。

金高　時道

現在、資産運用をしている方、これから始めようという方にとって、この家計簿アプリは非常に便利なツールであることは間違いないと思います。

このアプリをフルに活用して、収支を明確にして、より効果的な資産運用を実施しましょう。

以下に、資産運用に関する記事をアップします。上記のことを実践し、内容を踏まえた上でご確認ください。

参照記事：

• 低リスクで行える5つの資産運用商品
• 資産運用の必要性について
• 20代からの資産運用・何から始めたら良い？
• 30代から資産運用するなら何から始めたら良いの？
• 資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

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ご職業　ご年金生活

～築47年。空室は8室中5室、諦めかけていた。～

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ご職業　福島商店（鮮魚商）

～前賃貸管理会社が倒産し、途方に暮れていました。そんな時、ライズグループに任せ問題解決が出来ました。～

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年収500万円台

物件：ドルチェ日本橋浜町弐番館

購入日：2006年6月

借入先：スルガ銀行

所有期間：約12年間

[contact-form-7]

株式会社ライズグループは当サイト「達仁.com」を運営している不動産会社です。

この記事では、私たちライズグループの行っている賃貸管理について詳しく説明していきます。

この記事を通じて以下の3つの情報価値を提供しています。

• 賃貸管理と管理形態の概要について
• ライズグループの賃貸管理の在り方について
• ライズグループが提供している賃貸管理について

ライズグループとは？

ライズグループは、当サイト「達仁.com」を運営している会社です。中古マンションの賃貸管理・売買仲介・資産管理・建物管理の4つを中心に事業を展開しています。

（※ここではライズグループが行っている事業内容の概要説明のみに留めます。詳しくは以下「達仁.com運営会社」の記事を参照ください）

中古マンションの中でも、中古ワンルームマンション、中古ワンルームリノベーションマンションの賃貸経営を主に行っています。

管理物件のエリアは、東京23区内・福岡県福岡市中央区・博多区をメインにしています。

参照：

株式会社ライズグループについて/達仁.com(TATSUJIN®︎)運営会社

賃貸管理について

ライズグループの賃貸管理について説明する前に、まず賃貸管理と管理形態の概要を簡単に説明します。

（※ここでは、賃貸管理・管理形態の概要説明にとどめます。詳しくは以下の記事で説明しています。参照ください。）

参照記事：

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

賃貸管理とは、物件が空室になった際の新規の入居者募集、入居者との書類のやり取り、部屋内部の劣化した設備の修繕対応など、マンション経営を通じて必要になる物件管理全般を行うことです。

以下の項目が賃貸管理の全般的な業務内容です。

1. 新規入居者の募集
2. 入居申込時の社内審査
3. 家賃保証会社の審査
4. 新規契約書の作成・更新契約書の作成
5. 入居者から家賃の集金
6. 滞納家賃の回収
7. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
8. 入居者からのクレーム対応
9. 解約書類の手続き
10. 入居者が退去する際の物件立ち合い
11. 物件空室時の管理
12. オーナーへの物件資産価値向上の提案（リフォーム・リノベーションの提案）

管理形態

賃貸管理は、自分で物件を管理するか、賃貸管理会社に管理を依頼するか、このどちらかで行うことになります。

賃貸管理の管理形態は4つあります。

• 自主管理
• 一般管理
• 集金代行
• サブリース

それぞれの管理形態について概要説明をします。

自主管理

自主管理は、オーナー自ら、物件を管理する形態です。

新規入居者の募集、入居者との書類のやり取り、部屋内部の設備に不具合が発生した際の修繕対応、退去立ち合いなど、賃貸管理の全てをオーナーが行うことになります。

一般管理

一般管理は、オーナーの所有している物件の賃貸管理を、賃貸管理会社が一部担う管理形態です。

一般管理で賃貸管理会社が担う管理内容は以下の通りです。

1. 新規入居者の募集
2. 入居申込社内審査
3. 家賃保証会社審査
4. 新規契約書作成・更新契約書作成
5. 滞納家賃の回収（※別途料金が発生する場合があります）
6. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
7. 入居者からのクレーム対応
8. 解約書類の手続き
9. 入居者が退去する際の立ち合い

新規入居者の募集や、入居者が解約する際の手続きなど、必要な際に賃貸管理会社が対応します。

集金代行

集金代行は、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件の全般的な賃貸管理を行う管理形態です。

集金代行では、上記で挙げた賃貸管理のほぼ全てを賃貸管理会社が行います。

1. 新規入居者の募集
2. 入居申込社内審査
3. 家賃保証会社審査
4. 新規契約書作成・更新契約書作成
5. 入居者から家賃の集金
6. 滞納家賃の回収
7. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
8. 入居者からのクレーム対応
9. 解約書類の手続き
10. 入居者が退去する際の立ち合い
11. 空室時の物件管理
12. オーナーへの物件資産価値向上の提案（リフォーム・リノベーションの提案）

サブリース

サブリースとは、賃貸管理会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。

（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料のことです。）

サブリース契約での、オーナー・賃貸管理会社・入居者の関係を図で示しました。

図１．オーナー・賃貸管理会社・入居者

空室リスクを賃貸管理会社が負う代わりに、オーナーが受け取れる賃料は転貸賃料の80～90％程となります。

以下にサブリース契約の内容を挙げました。

• 空室時でも賃貸管理会社がオーナーに賃料を保証する
• 家賃の集金、入居者との対応、物件の管理等、賃貸管理は全て管理会社が行う
• オーナーに入る賃料は、転貸賃料の80～90％程である
• 2年後ごとに、賃料の見直しがある
• 賃料が免除になる免責期間がある
• 解約する際は違約金を取られる場合がある
• 原状回復費用はオーナー負担の場合がある

ライズグループ賃貸管理の在り方

私たちは、継続的に賃貸管理を行っていくことを非常に重要視しています。

それは物件を販売した後も、賃貸管理を継続的に行うことがマンションオーナーに対する賃貸管理会社の責任だと認識しているからです。

私たちは中古ワンルームマンション、中古ワンルームリノベーションマンションの商品を中心にお客様に提供しています。その中で、マンション経営はお客様に物件を販売して終わりではありません。その後の賃貸管理を行うことも責任です。

マンションオーナーはそれぞれいろいろな想いや目的があって、マンション経営を始めています。

「将来、老後の年金対策のため」「自分の身に万が一があった時に、家族に収入源を残すため」「家賃収入の資産を増やし、資産形成をするため」など、人それぞれ想いや目的はさまざまです。

その想いや目的を果たすために、物件の資産価値を維持・向上させ、入居者を継続的に付けて、長期安定的に家賃収入を得れる賃貸管理を実施しています。

入居者に対する在り方

マンションオーナーだけではなく、入居者にとっても選ばれる賃貸管理会社を目指しています。

それは、継続的に入居者が物件に住んでいただくことで、家賃収入をマンションオーナーに届けることができるからです。

継続的に入居者に住んでもらうためには、入居者に選ばれる、喜ばれる物件である必要があります。

私たちは、常に入居者に選ばれるための賃貸管理を実施しています。

集金代行契約の推奨

私たちは前述した4つの管理形態（自主管理、一般管理、集金代行、サブリース）の中で集金代行契約をおススメしています。

というのも、集金代行契約を結ぶことがマンション経営をするオーナーにとって最もメリットがあると思っているからです。

集金代行契約は、オーナーが本来すべき賃貸管理のほぼ全てを賃貸管理会社が担う契約です。マンション経営をする多くの方は、本業が別にあり、その上でマンション経営を行っています。

そのため、集金代行でオーナーの所有している資産を専門家の賃貸管理会社に任せることで、オーナーは

• 本業に専念する時間を確保出来る
• 空いた時間を家族やプライベートのために時間を使うことが出来る
• マンション経営の知識や経験が浅い方でも、賃貸管理の専門家に任せることによって、安心してマンション経営を始めることが出来る

といった、メリットを得れます。

（※繰り返しになりますが、集金代行契約については当サイト内で詳しく説明しています。以下の記事を参照ください。）

参照記事：

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

ライズグループ賃貸管理の強みについて

私たちは「入居者付け」「資産管理」この2つの側面から賃貸管理を実施しています。

1. 入居者付け
2. 資産管理

それぞれライズグループ賃貸管理の中身をご紹介します。

入居者付け

継続的に入居者に物件を選んでいただくことで、マンションオーナーは安定的に家賃収入を得ることが出来ます。

家賃収入をオーナーに安定的に届けるためにも、入居者を一日でも早くつける取り組みをしています。そして、新規入居者の募集に対して審査を行い、入り口管理を徹底しています。

私たちは、入居者付けへの取り組みとして以下のことを実施しています。

• 入居者の退去が決まったその日に新規入居者を募集する
• 賃貸募集のポータルサイトに、退去が決まったその日に募集物件の登録をする
• 賃貸仲介業者へ、定期的に募集物件の情報を配信する（週に1回のメール配信か直接訪問で募集物件の情報提供をする）
• 新規入居者へ、独自の社内審査を実施している（今後入居者が家賃を滞納しないか？トラブルが起きないか？事前に確認をする）
• 入居申し込み時に家賃保証を付けてもらう（家賃未払い時でも、家賃をいち早くオーナーへ届けるため）
• リフォーム・リノベーションを実施する際は、入居者アンケートをもとに、ターゲットを明確に決めて行う（入居者のニーズに応えるため）

上記のことを実施して、一日でも早い入居者付けへの取り組みを実施しています。

資産管理

物件の資産管理を定期的に行うことで、経年劣化を出来るだけ抑えることができ、資産価値を維持・向上させることができます。そうすることで、長期的に物件の価値を保つことができ、入居者から見ても魅力的な物件となります。

物件は築年数が経過すれば、部屋内部の設備が経年劣化します。そして、「古くなった排管から水漏れが起こる」「クーラーが壊れる」といったような突発的な設備不具合が発生する確率が高まります。

資産管理を定期的に行うことで、物件の価値を出来るだけ保てます。

以下に私たちが実行している資産管理への取り組みを挙げました。

• 入居者の退去立ち合い後、部屋内部の修繕箇所を漏れが無いように、チャックシートで一箇所ずつ確認をする（修繕箇所の写真を撮る）
• 原状回復工事が終わった後に、部屋内部に設備の不具合がないかどうかのチェックを必ず実施する（工事完了後の現地写真を撮る）
• 突発的な設備の不具合でも、即日の対応をする（不具合が発生したその日に現地に向かい、設備不具合の状況をまず確認する）
• リフォーム・リノベーションをし、資産価値の維持・向上をマンションオーナーに提案する
• リフォーム・リノベーションをし、家賃をアップさせ、オーナーへ収益アップの提案をする
• リノベーション推進協議会が推奨している、※「優良なリノベーション」を工事の基準にしている

（※優良なリノベーションについてはこちらの記事を参照ください。参照記事：優良なリノベーション）

私たちは上記のような取り組みを実施して、長期的にマンションオーナーの資産管理をしています。

オーナー・入居者・ライズグループ三方良し

以上、私たちの賃貸管理への取り組みについて説明させていただきました。

私たちが最も大切にしていることは、オーナー・入居者・ライズグループ、この3つがそれぞれ良好な状態であることです。

良好な状態というのは、オーナーの所有する物件に入居者が継続的について、家賃収入をオーナーに安定的に届けることができ、ライズグループも管理を安定的に行うことが出来る状態です。

これからも、オーナーと入居者にとって選ばれる存在であるように、質の高い賃貸管理を継続していきます。

金高　時道

今回はライズグループの賃貸管理について、説明しました。

現在、賃貸管理をどこの会社で頼もうか迷っている。ぜひライズグループに賃貸管理を依頼したい。もう少し詳しく話を聞きたい。

そういったお悩みの方がいればお気軽にお問い合わせください。

あなたの賃貸管理に対するお悩みを解消致します。

投資した運用対象から、結果的にどれくらいリターンを得ることが出来たのか？投資対効果を考えて資産運用をすることは非常に重要です。なぜなら、資産運用においてよりプラスの利益を上げることが大事だからです。

ここでいう投資対効果というのは「投資した資金に対して、いくら利益を上げたのか？」ということです。

世の中には様々な資産運用の商品が有り、預金、生命保険、債券、投資信託、株、マンション経営など、ハイリスクハイリターンの商品もあれば、ローリスクローリターンの商品もあります。そして、運用商品の種類や特徴も多岐にわたります。

今回は数ある資産運用の対象の中から、マンション経営と生命保険をピックアップして、それぞれの投資対効果について記事にまとめました。

 マンション経営と生命保険について

それではまず、マンション経営と生命保険について説明をさせていただきます。

マンション経営

マンション経営とは、マンションを購入し、入居者に貸して、家賃収入を得ていくことです。

毎月の家賃収入を得ていくことで、20年～30年、それ以上と長期間に渡り利回りを得ることができます。

そのため、長期間、安定して入居者を付けていくことが、安定収入へとつながります。

支出を抑えることも重要！

また、家賃収入からより利益を上げるためには支出を抑えることも非常に重要です。

なぜなら、どれだけ家賃収入で収益を上げても、その分支出が多ければ手元にプラスの利益が多く残らないからです。支出を押さえてよりプラスの利益を残すことが重要なのです。

マンション経営でいう支出とは、毎月の管理費・修繕積立金、集金代行手数料、固定資産税・都市計画税、毎月のローン返済等の項目になります。詳しい項目は以下に示しました。

• マンション購入時の初期費用
• 管理費
• 修繕積立金
• 集金代行手数料（賃貸管理を依頼した場合に発生する手数料です）
• 固定資産税、都市計画税
• ローン返済
• 設備の修繕費
• その他支出（通信費、接待費、消耗品、交通費）

支出項目の中でも、最も大きな割合を占めるのがローン返済です。

マンションは高額の商品なので、現金一括で購入できるのは少数の方です。

多くの方は金融機関からローン借入をして、マンションを購入し、そこからマンション経営をスタートさせます。何百万円～何千万円とローンを組み、毎月の返済を行うため、決して安い返済ではありません。

そのため、支出割合が大きいローン返済を出来るだけ抑えることが、マンション経営でより利益を上げるために必要なのです。

（※ローン返済に関しては後の項で詳しくご説明します。）

生命保険

生命保険は「保険加入者に万が一あった時に、保険金を残された家族に届ける」という考え方が土台にあります。ですが、資産運用を目的とする貯蓄性の保険もあります。

今回の生命保険は、この貯蓄性の保険に絞ってご説明していきます。

貯蓄性の保険は、払込期間を決めて、毎月保険料を支払います。

そして、払込期間が終了すると、満期を迎え、満期金を受け取ることができます。

（※毎月の保険料支払いだけでなく、半年間、一年間、一括で保険料を支払う方法もあります。保険料の支払い期間は、60歳か65歳が一般的です）

貯蓄性保険の種類は終身保険、養老保険、個人年金保険の三つがあります。

• 終身保険
• 養老保険
• 個人年金保険

（※ちなみに、定期保険は掛け捨ての保険なので、貯蓄性の保険には入りません。）

元本割れには要注意！

貯蓄性の保険は基本的に10年～20年以内に途中解約した場合は、元本割れをします。

そのため、途中解約をしたら基本的には元本割れをすると覚えておいてください。

中には、預金と同じように支払った額のお金がそのまま貯蓄されている、とお考えの方もいらっしゃいます。ですが、貯蓄性の保険は預金と違いますので、元本割れに関してはしっかり注意しておきましょう。

共通する重要な考え方

ここでマンション経営と生命保険、どちらで運用するにしても再度ご理解いただきたい考え方があります。

それは「投入した資金に対して、いくら利益を上げたのか？」ということです。

なぜこのお話をするかといいますと、資産運用において最も重要な考え方だからです。

大切な資金を投資したのに、結果的に利益がマイナスになってしまっては意味がありません。よりプラスの利益を上げることが出来れば、その利益を更に違う運用対象に充てることも出来ます。

またプラスの利益を上げ続けることで、自分のやりたいことや目的を叶えるための資金にもできます。

「投入した資金に対して、いくら利益を上げたのか？」改めてこの考え方についてご理解いただきたいと思います。

それではこの考え方を土台に、マンション経営と生命保険の投資対効果とそれぞれについて深堀してご説明していきます。

マンション経営の投資対効果

上記のマンション経営の説明で「長期安定収入と支出を抑えること」が重要だというご説明をしました。

この項では、投資対効果をより高めるために、以下の２点について詳しくご説明します。

1. 家賃収入を長期安定的に得るためには？
2. 支出を抑えるためには？

１．家賃収入を長期安定的に得るためには？

家賃収入を長期安定的に得るために重要なことは5つあります。

以下に5つのポイントを挙げました。

1. 立地と環境
2. 専有面積と間取り
3. 室内の差別化
4. 建物管理
5. 賃貸管理会社

それではそれぞれご説明していきます。この5つのポイントについては繰り返し当サイトでご紹介しています。こちらの記事もご参考ください。参考：空室対策の7つの方法、こちらの記事の立地と環境の項からご参考ください。

①立地と環境

立地と環境はマンションが駅から近いか？住んでいる周辺の環境が良いか？ということです。

立地の良い条件は駅から10分圏内が基本です。周辺環境が良い条件は物件周辺にスーパーやコンビニ、商店街などがあり、利便性が良いかどうか？ということです。

②専有面積と間取り

部屋の間取りが入居者のニーズに合っているか？室内が広いかどうか？ということです。

入居者にとって暮らしやすい部屋の広さと間取りを押さえることは重要です。なぜなら、ニーズに合っていなければその部屋に入居者が住もうと思わないからです。

部屋の広さは大体18㎡以上は必要になるでしょう。

③室内の差別化

現在の入居者はありきたりな部屋ではなく、自分好みの部屋に住みたい。という願望があります。

床がフローリング、壁は白のクロス、などどこにでもあるような内装ではなく、それぞれの好みに合った部屋にすることも重要です。

そうすることで、より入居者が住みたい部屋となります。

④建物管理

入居者が物件を選ぶ際にまず目に入るのは、マンションの外観です。

初対面の人の第一印象が非常に大事だという話がありますが、マンションも全く同じです。

マンションの外観を見てこの部屋に住みたいか？住みたくないか？という印象を決めています。

清掃によって外観や内観を綺麗に保つ。古くなった設備を交換する。

このように建物の管理状態を良好に保つことが重要です。

⑤賃貸管理会社

賃貸管理会社はオーナーから所有している物件の管理を依頼されて、管理をしています。

物件が空室になった際の迅速な入居者付けや、マンション経営をより良くしていくためにも賃貸管理会社の役割は非常に大きいです。

マンション購入後にマンション経営がうまくいくかどうかは賃貸管理会社にかかっているといっても過言ではありません。

誠実な対応をする賃貸管理会社を選びましょう。

家賃収入を長期安定的に得るためには？のまとめ

以上、5つのポイントを押さえることで、長期的に入居者を付けることができ、安定収入に繋がります。

しっかりと理解しておきましょう。再度覚えていただくために、以下に5つのポイントを挙げました。

1. 立地と環境
2. 専有面積と間取り
3. 室内の差別化
4. 建物管理
5. 賃貸管理会社

２．支出を抑えるためには？

上記のマンション経営の特徴で、支出を抑えるためにはローン返済を出来るだけ減らすことが重要である。と述べました。

この項では、そのローン返済を出来るだけ抑えるための具体的な方法についてご説明していきます。

ローン返済を抑えるために重要なことは、ローンを借入する際により低い金利で借入をすることです。ローン金利は各金融機関の審査基準、ローン契約者の属性、購入物件の資産価値、収益性によって決まります。以下に金利を決める4つの基準について挙げました。

1. 各金融機関の審査基準
2. ローン契約者の属性
3. 購入物件の資産価値
4. 購入物件の収益性

「ローン契約者の属性」「購入物件の資産価値」「購入物件の収益性」この3つは自分でコントロールすることが出来る範囲です。この三つの項目の評価をより高くすることで、低い金利で借入することができます。

低い金利でローン借入をすることについては、当サイトでも説明していますので、ご参考ください。（※参考：金利が上昇しても、事前対応をすれば不動産投資はうまくいく！の中の、１．低い金利でローン借入をするために最善を尽くす。の項をご参考ください）

生命保険の投資対効果

それでは続いて、生命保険の投資対効果を上げるための具体的な方法についてご説明していきます。

投資対効果を高めるポイントは3つあります。

1. 返戻率が良い商品を選ぶこと
2. 円建ての商品ばかりを選ばないこと
3. プロの保険担当者から加入すること

それぞれご説明していきます。

①返戻率が良い商品を選ぶこと

貯蓄性の保険には、必ず総支払額に対する返戻率があります。

返戻率が良いとは、総支払額に対する、満期金がより多いということです。

具体的な保険の種類では、個人年金保険と、養老保険が返戻率が良いです。

終身保険は貯蓄性と保障性を兼ね備えているので、返戻率が上記二つに比べると落ちる商品が多いです。

（個人年金保険と養老保険についての説明はこちらの参考記事をご覧ください：個人年金保険と養老保険の違い）

②円建ての商品ばかりを選ばないこと

これは円建ての商品が悪いと言っているわけではなくて、円建て以外の外貨建てや変額の保険の加入もお薦めしているということです。

2016年2月の日銀のマイナス金利政策以降、各保険会社で運用状態が悪くなり、利益を上げるのが難しくなってきました。

その結果として各社で利回りが良い、一時払いの保険商品は売り止めとなり、貯蓄性の保険は返戻率を下げざる得なくなったのです。

円建ての商品は社会的な情勢から、返戻率に影響を及ぼすことがあるのです。

円建てとは違い、外貨建ての保険はマイナス金利の影響を受けず、返戻率が高い状態を維持しています。為替リスクもありますが、返戻率が高いことを考慮すると、外貨建て保険に加入するメリットはあります。

外貨建ての商品を扱っている保険会社を以下に挙げました。

• プルデンシャル生命
• ジブラルタ生命
• マニュライフ生命
• メットライフ生命
• ソニー生命

その他、日本社でも外貨建て商品を取り扱っている会社はあります。

③プロの保険コンサルタントから加入すること

保険は定期保険、終身保険、養老保険、個人年金保険など種類が多数あります。そして、多数の保険種類を組み合わせてパッケージで販売しているものもあるので、保険種類を全て把握するのには相当な時間がかかります。そして、保険について理解するのも時間がかかります。

そのため、貯蓄性の保険に初めて加入する人はプロの保険コンサルタントから加入することをお薦めします。

プロの保険コンサルタントと判断するためには、保険業界の一定の成績基準、MDRT（Million Dollar Round Table）に達成しているかどうかを見るとわかりやすいです。

MDRTは、世界の保険業界でトップ5％に入る優秀な営業成績を上げている方が入る基準です。つまり、よりお客様から信頼をいただいている証でもあります。

また、保険業界に大体10年以上在籍している方も信頼がおける一つの基準として考えても良いでしょう。

プロの保険コンサルタントであれば経験豊富で、最も適した貯蓄性の保険をあなたに薦めてくれるでしょう。

生命保険の投資対効果のまとめ

生命保険で投資対効果を高めるため、つまり返戻率が良い保険商品に加入するための三つ方法をお伝えしました。

改めてご理解いただきたいと思います。

1. 返戻率が良い商品を選ぶこと
2. 円建ての商品ばかりを選ばないこと
3. プロの保険担当者から加入すること

金高　時道

今回、マンション経営と生命保険の投資対効果についてより深くご説明しました。

それぞれについて、さらに詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。

あなたに合った、マンション経営、生命保険の投資対効果についてご説明させていただきます。

金融機関からローン借入をして、不動産投資をする場合は、金利上昇リスクについて考えておく必要があります。

なぜなら金利が上昇すれば、ローン返済額が増加し、不動産投資の収支計画に影響を及ぼすからです。そのため、事前に金利上昇リスクを理解し、事前対応することが必要です。

• ローン金利が3.0％から、4.0％に上がり、毎月の返済が5千円増えたが、事前に金利上昇によるローン返済額が増えることをシミュレーションで見込んでいたので、対応できた
• 計画的に繰り上げ返済をしていたので、金利上昇の際にリスクを軽減することができた

上記のように、金利が上昇しローン返済額が増えたとしても、事前対応によりリスクヘッジが可能となります。

今回は、不動産投資における金利上昇リスクの把握と事前対応について深堀してご説明をさせていただきます。

金利上昇リスクとは？

金利上昇リスクとは金利が上昇することにより、不動産投資のローン返済額が増えるリスクのことをいいます。

金利が上昇するまでは、不動産投資で収益がプラスであったのに金利が上昇したことにより、ローン返済額が増え、収益が上がりにくくなった。そのようなことも考えられるのです。

そのため、まずは金利上昇リスクとはどういうものなのか？ということを理解して、事前対応を実施することが必要になります。

金利上昇の背景と将来予測

それではまず、なぜ金利が上昇するのか？という背景と将来予測について簡単にお話をさせていただきます。

金利が上昇する背景としては需要と供給のバランス、そして日銀の金融政策が大きく関わってきます。

お金を借りる（需要）人が増えるほど、金利が上昇し、お金を借りる人が少なければ金利は下がる傾向にあります。

現在は日銀のマイナス金利政策から、各企業での資金調達の円滑化、設備投資、そして訪日外国人向けの店舗やホテルの需要拡大で、景気が良くなってきています。

またローンの金利が低いこともあって、不動産投資の人気が高まり、多くの方が不動産投資を始めるようになりました。

そういった景気の影響もあり、2018年1月1日時点での公示地価が発表されましたが、全国の地価上昇率は対前年比、＋0.7％となり、バブル期以降初めて3年連続で地価が上昇しています。

日銀の金融政策が発端となり、低金利が続き、その結果、地価が上昇したといっても過言ではありません。

現在は低金利が続いていますが、このまま景気が更に良くなってくれば、需要と供給の関係から、5年～10年後、金利が上昇していく可能性は十分考えられます。そして、金利が上昇すれば、ローンを借りる人が減り、不動産投資へのハードルは上がることが予想されます。

そのため低金利が続いている現在は、不動産投資には非常に条件が良いのです。

金利上昇の要因は上記のように、需要と供給の関係そして、日銀の金融政策と大きく関わりがあります。

金利上昇リスクへの事前対応

今後、金利が上昇するか、低下するかは、日銀の金融政策、市場の動き、人々の心理が密接にかかわってくるため、私たち一人ひとりでコントロールすることは難しいです。

しかし、市場の金利動向を予測して、事前対応をすることは可能です。

そこで将来金利が上昇し、ローン返済額が増えたとしても対応できる具体的な対策について、情報提供させていただきます。

金利上昇リスクへの事前対応策は３つあります。

1. 低い金利でローン借入をするために最善を尽くす
2. 金利が上昇した場合の収支シミュレーションを組んでおく
3. 繰り上げ返済をする

以上の三つになります。それぞれご説明していきます。

１．低い金利でローン借入をするために最善を尽くす

契約時に可能な限り、低い金利でローン借入ができれば、金利が上昇した際でも、リスクヘッジとなります。

低い金利とは大体1～2％台後半、高い金利は3～4％台と考えていただければと思います。

この項では契約時に可能な限り、低い金利でローン借入をするための最善の方法をご提供します。

金融機関の審査基準

まず、どれくらいの金利条件でお金を貸し出すかは各金融機関によっても異なりますが、主に以下の三つの条件をそれぞれ評価し、ローン借入の金利、審査が通るかどうかを決めています。

ローン審査の項目

• 個人の属性
• 購入物件の資産価値
• 購入物件の収益性

それぞれの内容と事前対応についてご説明していきます。

個人の属性と事前対応

ローン借入をする方の年収や勤務先、借入状況、預貯金残高などの個人の属性は、ローン審査において重要な評価項目です。

なぜなら、金融機関はローン借入をした方が将来に渡って確実に返済をしてくれるかどうかを見ているので、属性評価が高く返済の信頼がある方にお金を貸したいと思うからです。当然、無職や多額の借金を抱えている人に金融機関はお金を貸そうとは思いません。

以下に個人の属性に関係する項目を挙げました。

• 年収
• 年齢
• 勤務先
• 勤続年数
• 所有している資産状況
• 両親の資産状況
• 連帯保証人
• 個人の信用情報

上記の項目をそれぞれ総合的に評価して審査の判定をしているのです。

属性評価に関する話をすると、年収や勤務先などの属性評価が低くても、勤続年数、預貯金残高を増やしたりすることで、不足している属性を補うことができます。

個人の属性には、年収や勤務先、親の資産状況などすぐにコントロール出来ない部分と、自分自身で改善してコントロールできる、この二つがあります。

そのため、自分自身で改善できる属性項目を良くしていくことが、ローン審査で評価を上げ低金利でローン借入をするためには必要になります。

以下に属性評価を上げるために、自身で改善できる項目を挙げました。

• 貯金をする
• 借入返済の延滞しないこと
• 勤続年数が3年以上経ってからローン審査を申し込む

以上のことを実施して属性評価を上げることができます。

購入物件の資産価値と事前対応

購入物件の資産価値が高いと、金融機関からの評価が高くなります。

金融機関は、もしローン借入をしている人が返済不可能になった時に、担保で入れていた不動産物件を売却して、その売却益を元にローン返済に充てます。

ですので、資産価値が高い物件は評価が高くなり審査に良い影響となります。

資産価値が高い物件とはどういうことか？以下に具体的な項目を挙げました。

• 新耐震基準を満たしている（1981年6月以降に建築確認を受けて施工された物件）
• 駅から近い（駅から10分圏内）
• 東京23区内等、都心部の物件である
• 融資期間＝（47年−築年数）となるように、築年数が古すぎない
• 大規模修繕工事が実施されている

上記のような物件は資産価値が高いです。例えば、旧耐震基準の物件を選んだり、駅から歩いて遠い物件（徒歩15分以上）は資産価値が低くなりますので、出来るだけ低い金利で借入を実現するには資産価値の高い物件を選びましょう。

購入物件の収益性と事前対応

購入物件から今後収益が見込めるかどうかも金融機関側からすると重要な評価項目です。

金融機関は個人の属性、購入物件の収益性から毎月のローン返済が出来るかどうかを判断します。

そのため、たとえ個人の属性が良くても、物件の収益性が悪ければ、審査に落ちたり、良い条件でローンの借入を出来ない場合があります。個人の属性とともに、物件の収益性の評価を高くすることも非常に重要です。

物件の収益性とは具体的に、年間の家賃収入と空室率、返済額、経費、銀行が独自に算出した利回りによって、各金融機関が独自の計算を行い、評価が高いか低いかを決めています。（※各金融機関によって算出方法は異なります。）

以下に物件の収益性を判断する計算式の例を一つご紹介します。

上記の計算結果から、評価額が高い物件は収益性が高いと判断できます。

収益性の評価を上げるポイントは、年間家賃収入だけを見るのではなく、空室率が低い物件、年間経費を出来るだけ抑えられて、収益が上がりやすい物件を選ぶことです。

空室率が低いとは、物件の立地と環境が良く、年間経費は管理費・修繕積立金や賃貸管理集金代行手数料などのことで、それらの経費を抑えることで、収益性の評価が高くなります。

「契約時に可能な限り、低い金利でローン借入をするために最善を尽くす」この項のまとめ

上記三つ、個人の属性、物件の資産価値、物件の収益性を総合的に判断して、金融機関は金利の条件を低くするか？審査を通すかを決めます。

そのため、例え年収が300万円で属性評価が低いとしても、その他の預貯金残高、勤続年数、親の資産状況が良いなど、その他の項目でカバー出来れば、低い金利でローン借入、審査に通る可能性は十分にあります。

また、個人の属性が低くても、物件の資産価値や収益性で高い評価を得ることが出来れば、うまくカバーすることができます。

自身の属性の良い点を総合的に集め、資産価値・収益性の高い物件を選定すれば、金融機関の審査評価も高くなり、低い金利で不動産投資を始めることができるのです。

ぜひ、この項でご説明した3つのローン審査項目と事前対応を押さえ、最善を尽くし、その結果として低い金利でローン借入を行ってください。

２．金利が上昇した場合の収支シミュレーションを組んでおく

ここまで低い金利でローン借入をする方法についてお話しましたが、この項では、金利が上昇した場合のことを考慮した収支シミュレーションについてご説明していきます。

金利の上昇により、毎月の支出が突発的に増えた場合に収支計画が狂い、対応できないことがあります。

そのため、ローン返済額が増えたとしても事前にある程度予想して、余裕を持った収支シミュレーションを組んでおけば適切に対処することができます。

実例でご説明すると物件購入のため、ローン借入1,270万円、借入期間25年、金利2.95％で借入をした場合に、ローン返済総額は約1,796万円になります。

ここでもし仮に、10年後、金利が2.95％→5％に上昇した場合に、ローン返済総額は1,957万円となります。

上記の例では、10年後に金利が約2％上昇した例ですが、金利数％の違いで数十万円～数百万円の返済総額の違いがあるので、事前に金利上昇を見越したシミュレーションをすることで家計の負担を軽減することができます。

事前にシミュレーションするとは？

事前に金利上昇を見込んでシミュレーションするとは、余裕資金を準備しておくということです。

例えば、上記の計算の例だと、10年後に金利が約2％上昇した場合は、約160万円の返済総額の違いがあるので、その余裕資金を準備する必要があります。

毎年20万円ずつ余裕資金を積み立てすれば、10年後には200万円になっています。しっかり計画的に資金を準備しておけば、金利が上昇しても慌てることはありません。

もし金利が上昇しなくて余裕資金だけが残れば後に説明します、「繰り上げ返済」に充てることも一つの手でしょう。

事前シミュレーションをして、金利上昇リスクに対応しましょう。

３．繰り上げ返済をする

３つ目の対策としては、繰り上げ返済があります。

繰り上げ返済とは、返済期間の途中である程度まとまったお金を借りた金融機関に返すことです。

繰り上げ返済には、ローン返済の期間を短縮するか？毎月の返済額を軽減するか？この二つがありますが、いずれにせよ、支払う利息を軽減することが出来るので、金利が上昇した際にリスクヘッジとなるのです。

今は、繰り上げ返済で手数料がかからない金融機関もあるので、ある程度余裕資金があれば、繰り上げ返済をして出来るだけ早くローン残高を減らすことをお薦めします。

人それぞれ、資金の計画性は異なると思うので、毎年10万円でも50万円でも可能な範囲で繰り上げ返済することで金利上昇リスクにも対応することができます。

ただ、繰り上げ返済をしすぎて、家計が苦しくなってしまうのは本末転倒なのでそこはしっかり注意をしましょう。

まとめ

以上、金利上昇リスクと事前対応について、三つの具体的な対策をご紹介しました。

改めて金利上昇リスクへの事前対応について整理します。

1. 低い金利でローン借入をするために最善を尽くす
2. 金利上昇に向けてシミュレーションをする
3. 繰り上げ返済をする

今回の記事を通して、私が最も伝えたかったのは「事前対応することで、金利上昇リスクに対してリスクヘッジができる」ということです。

金利上昇リスクについてしっかりと理解し、そして正しい事前対応を取り組むことであなたの不動産投資は必ずうまくいきます。

金高　時道

今回の不動産投資、金利上昇リスクに関するご説明を聞いてみてどう思われたでしょうか？

わからない点やもう少し詳しく聞きたいなど、ご要望があればお気軽にお問い合わせください。

今、社会問題にもなってきているシェハウス投資の問題があります。それが今回記事としてあげる、シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題です。

早速ですが、今世の中で、シェアハウス投資のことでどういったことが起きているのか？について、今回はシェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題を深堀してご説明していこうと思います。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」って何？

まずは冒頭でご説明しました、シェアハウス「かぼちゃの馬車」について運営母体や会社概要、そもそもシェアハウス「かぼちゃの馬車」とは何なのか？何が今回問題になっていて、誰が被害を受けたのか？などについて全体像をご説明していこうと思います。

シェハウス「かぼちゃの馬車」

シェアハウス「かぼちゃの馬車」とは、スマートデイズ（旧：スマートライフ）が運営する女性専用シェアハウスのブランド名です。

スマートデイズは設立が2012年で、元々は社名がスマートライフで2017年にスマートデイズに社名が変わりました。

事業は、不動産の売買・仲介、賃貸管理、建築事業などを行っている会社です。

では今回、シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題で何が起こっているのか？全体像をご説明していこうと思います。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の全体像

スマートデイズの今回のビジネスモデルとしては、年収600~1,000万円以上の上場会社の会社員や経営者をターゲットに、将来への年金の変わり、不動産投資による資産運用としてシェアハウス投資を勧めるものです。

シェアハウス投資の内容は、オーナーがスマートデイズから土地代・建築費も含めて1億~2億円するシェアハウスの物件を購入し、そのオーナーが購入した物件をスマートデイズが借り上げ、サブリース賃料をオーナーに支払うというものです。（参考：サブリース仕組み）

もちろんサブリースなので、空室だろうと満室だろうとサブリース賃料が毎月オーナーに支払われる。

シェアハウスは女性専用で、入居者は女性に限られます。

ここで少し変わっているのが、女性の入居者にスマートデイズが仕事を紹介し、その紹介料として、利益が上がるところである。

つまりこのビジネスモデルは、入居者と仕事の紹介が決まれば、家賃と紹介料の二つの利益を上げることが出来るのです。ただここで、重要になってくるのが、この入居者が付くことなのです。

入居者がいない、、、

上記でもご説明したように、スマートデイズのビジネスモデルは入居者がいれば、入居者からの家賃そして更に仕事の紹介が決まれば、紹介料と二つの利益が得れるわけですが、今回の大きな問題の一つは入居者が付かないということにあります。

2016年の1月には入居率57.4%、2017年1月に34.0%、2018年1月には46.3%とこの数値を見てもわかる通り、明らかに低い入居率です。

入居者が付かなければ、もちろん家賃は入ってこない。そしてもちろん、入居者がいないので紹介料が発生することもありません。

ではどこから売り上げを上げていったのか？それは、新規オーナーへのシェアハウスの販売からなのです。

シェアハウスの新規販売

売り上げが上がらなければ、利益も残らず、既存のオーナーにサブリース賃料を支払うことが出来なくなります。

スマートデイズはこの低い入居率からどこでカバーしたのか？それは、新規のシェアハウスの販売、販売、販売です。

新規のシェアハウスの販売を続けることにより、新規オーナーから利益を上げ、その利益から既存オーナーへのサブリース賃料を支払っていたのです。

ここで、低い入居率から利益が上がらないことの補填として、何とか既存オーナーへサブリース賃料の支払いをすることはできていたのです。ですが、最悪の事態は刻々と近づいていました。

サブリース賃料の支払い停止

2018年1月ついに、サブリース賃料が支払えないとの発表がスマートデイズからありました。

シェアハウスの既存オーナーは本当にパニックだったと思います。

ここでのサブリース賃料が支払えなくなった大きな原因は金融機関からの融資の停止です。

ここまで新規シェアハウスの販売で利益を上げ、何とかサブリース賃料を既存オーナー支払うことが出来ていましたが、2017年の10月に金融機関からの新規シェアハウスの販売への融資がストップし、スマートデイズの資金繰りがさらに悪化していったのです。

入居者が付かない、新規シェアハウスの販売から利益は上がらない。まさに利益を上げるところがほとんど無くなってきたわけです。それは、資金繰りも悪くなります。

そして、最終的にはサブリース賃料をオーナーに払うことが出来ず、オーナーは高額のローンの支払い、自己破産の危機、最悪の事態となったわけです。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題について整理

ここまで、シェアハウス「かぼちゃの馬車」について全体像と問題の概要についてご説明しましたが、少し整理をして、今回の件についてまとめていきます。

シェアハウスそのものがダメではない

今回のシェアハウスの問題から、一見するとシェアハウスが駄目なのではないか？そう捉える方も中にはいると思いますし、これから「シェアハウス投資は危険」という風潮になるのはおそらく避けられません。

でもシェアハウスすべてが悪いわけではなく、ここで問題なのは、シェアハウスの住む入居者のことを全く考えず、利益重視に経営を行っていった、スマートデイズに問題があるわけです。

シェアハウスを運営する会社の中には、入居者が住みやすいように、共有スペースを充実させたり、清掃をしっかり行い清潔感のある空間を提供したり、お客様満足度を追求して運営している会社も中にはあります。

今回のスマートデイズの提供していたシェアハウスは、清掃が行われていても、入居者の髪の毛が床に散らばっていたり、部屋と部屋の壁が薄く隣の声が丸聞こえだったり、キッチンにゴミが放置されていたりと、完全に入居者の満足度が低い状態になっていました。

ですので、きちんと清掃がしっかりされていて、入居者が住みやすい、入居者同士の交流もしやすい、そんなしっかりシェアハウスを提供している会社もあります。

サブリース事業そのものが悪いわけでもない

今回の問題で、最終的にはサブリース賃料の支払い停止が最後、オーナーのローン支払い、自己破産と、オーナーに大きな問題が降りかかっています。

ですがここで、サブリース事業そのものが悪いわけではなく、スマートデイズのサブリースのやり方に問題があったのです。

シェアハウスの入居率が40%台と低い入居率の中、オーナーには表面利回り8%保証とうたっており、結果として利益よりも既存オーナーに支払うサブリース賃料の方が多くなり、逆ザヤとなったのです。

サブリースというのは本来オーナーにとって、空室のリスクをサブリース会社が負い決まったサブリース賃料が毎月収入として得られるという側面から、オーナーにとってみるとサブリース事業そのものが悪いわけでもないのです。

ただ、今回のシェアハウスの問題では、入居率が低く肝心の入居者からの家賃収入を得ることが出来なかった。というところに問題あるのです。

一番の問題はスマートデイズの理念無き金儲け主義

今回のシェアハウス「かぼちゃの馬車」の話の中で、一番の問題なのはスマートデイズの理念無き金儲け主義、つまり入居者、オーナーのことを全く考えていない、利益を最も重要視した経営をしていたことにあります。

入居者にとっては、上記で上げたように、部屋の壁が薄い、清掃がきちんとされていない、立地が悪い。等の入居者のことを全く考えていないことにあり、オーナーの目線で考えると、スマートデイズが提供する土地代・建築費を含めたシェアハウスの価格が原価に大きく利益を載せて高額で販売し、さらに融資で金利3.5~4.5%と高金利でローンを組んでいたことにあります。

まさに、利益主義、入居者とオーナーにとってどうなのか？という目線が完全に抜けています。

入居者・オーナーの利益、そして最後に会社の利益

今回はスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について取り上げ、記事を書かせていただきました。

我々が最も重要視するのは、入居者・オーナー・会社、この三方が良くなることです。

まず、どんな時代でも入居者に選ばれるような物件の選択をし、入居者の高い入居率・長期間の入居率そして家賃の向上により、物件のオーナーへ家賃収入のという形で20年30年それ以上と、長期間の安定した収益を上げていただき、人生の向上に貢献していくことです。

そして、入居者には入居者が求める物件、オーナーへは長期的な家賃収入という形で貢献し、その結果として会社に利益が入ってくること。この「お客様が求めるものに応えること」が本質であり、その結果として会社に利益がもたらされるのです。

今回のシェアハウスの問題では全くの逆です。

会社が利益を上げることを一番として、入居者とオーナーの利益や満足度を考えない。その結果として資金繰りの悪化、サブリース賃料の支払い停止となるのです。

大神　健志

今回は今、社会問題にもなっているシェアハウス「かぼちゃの馬車」についての記事を書かせていただきました。

今回の記事を見て、詳しく詳細を知りたいまた、シェアハウス投資のことで困っている。という方はお気軽にお問い合わせください。

相続権っていったい何でしょうか。もし、あなたが急に亡くなった場合、誰があなたの財産を相続するのでしょうか？あなたのお父さま、お母さまが急遽亡くなったら？あるいは、遺書って書くと相続権を誰にでも100％当たることができる？のなどなど、疑問は多々あると思います。

もちろん、あなたを含めて身近な人の不幸を考えるなんて、とんでもないことと思われるかもしれませんが、万が一のことを気にするのは人の性というものですし、リスクヘッジや将来設計のためにも、重要だと思います。

相続権の意味すること

「相続権とは」という記事にもかかわらず、万が一のことが起こった際に、相続する権利を持っているのはだれかについて、書いてしまっていますね。そうなのです、相続権とはズバリ、相続する権利のことをさしており、民法によってケースバイケースで、誰が相続権を有するかを厳格に定めています。そしてその権利を有する人のことを法定相続人といいます。

ただし、もちろんそれは、遺言等の相続に関する定めが事前に行われていなかった場合のルールなので、必ずこのルールに則って権利を振り分ける必要もないことになります。

法定相続人は、被相続人が亡くなった状態の家族の状況によって代わってきます。誰が相続権を持つか代わるというのは、次のようなことからです。

相続人はいったい誰？？

通常、亡くなる人というのは、いろいろな家族構成の中亡くなります。それぞれの人生を移したものが、亡くなった時の家族関係であり、人によって本当に状況はケースバイケースです。

妻子がいる状態で亡くなる人もあれば、妻子がおらず、兄弟や両親しかいない場合もあります。相続権というのは、基本的な考え方として、財産を残された家族で按分する権利ということになります。

従って、妻子などその人から始まって養う義務がある人がいる場合は、優先的にそちらに相続権が付与されることになりますが、そういった義務を持つ人がいない場合に、誰に相続権がいくかも厳格に決められています。

どんなケースに誰が相続人になるのかといったことを解説したページがありますので、詳しくはそちらをご参照ください。【参照】法定相続人とは

※相続人とは相続権を有する人のことを指しますので、相続人についての定めはつまり、誰が相続権を持つのかと言うことになります。

相続権の基本

相続権については、先にお伝えした基本に照らし合わせば、基本的に、配偶者や子どもがいる場合は、配偶者や子どもが権利を有することになり、そうでない場合は両親や兄弟、甥や姪へと拡張していくことになります。

特に配偶者の相続権は非常に大きくて、すべての場合に配偶者には相続権が発生します。遺留分も発生しますが、離婚した場合は相続権は発生しないことになります。

配偶者の次に相続権が大きいのは、子どもです。実子はもちろんのこと、養子縁組している養子についても実子とまったく同じ相続権があります。またいわゆる非嫡子、愛人との子どもであっても、認知していたり、遺言で認知している場合には相続権が発生することになります。

相続関係説明図を作ろう

誰が相続権を有するかについては、しっかりと書いてみないと間違いが多い事もありますので、相続関係説明図をつくって明確にしておくことをおすすめします。

※相続関係説明図とは、相続関係について図で表現したもので、下に示すようなものです。詳しくは、相続関係説明図とは？概要と作成方法をご参照ください。

※相続関係説明図の具体的な事例。

また、特別縁故者といって、法定相続人がない場合に、相続権がまったくない人に相続権がいくことがありますが、これは家庭裁判所等の力を借りて手続きすることになる非常にレアなケースになります。

遺言を書こう

最後に、法定相続人以外に財産を相続させたい人がいれば、遺言をしっかりと書くことで、受遺者に財産を相続させることができます。ただし、法定相続人への相続を完全になくすことはできず、法定相続人には、遺留分という権利を有することになります。

※遺留分とは、法定相続人以外の人が財産のすべてあるいはほとんどを相続したとしても、条件によって異なりますが、法定相続人が定められた割合分だけ相続できる権利を言います。

※受遺者とは、遺言によって、財産を相続する人の中で、法定相続人に当たらない人のことを指します。

金高時道

相続は、ほとんどの人が人生において1回あるいは2回くらいしか経験するものではありません。従って、ほとんど触れることがなく、きちんとした知識を持たずに生きている人がほとんどです。
それはそれで仕方ないことで、専門家の力を借りて適切に対処すれば問題ないことになります。
もし、相続したい、あるいはさせたい財産がある、あるいはいきなり相続が起こって困っているという方は、何からどう対処すればよいかアドバイスさせていただきますので、まずはご連絡頂けたらと思います。
各分野のエキスパートをご紹介します。もちろん、相談は一切お金はかかりません。無料ですので、ご安心ください。

「高齢の父が株や不動産を持っているんだけど、これってもしかして税金がかかるのでは？」」「両親が亡くなったら税金はどれくらい払うのだろう？」「父が一棟マンションを持っているけど、万が一が起きたら税金を払うのだろうか？」そんなことを考えたことがあるのではないですか？実は、世の中のほとんどの人が相続の際、税金はかかりません。本日は相続対策についてお話しさせていただきます。

１．相続税がほとんどの人はかからないって本当？

実はほとんどの人は遺産を相続しても相続税はかかりません。そのことについてお話しさせていただきます。

下記の公式は相続した財産から一定額を引く、相続税の非課税枠というものです。

3000万円＋相続人の人数×600万円＝相続税の非課税枠・・・(１)

上の式に当てはめて、計算した値より相続した財産が少ない場合は税金がかかりません。

具体例　相続財産4000万円、法定相続人が3人、妻、子供2人の場合、(１)より

3000万円＋3人×600万円＝4800万円（基礎控除額）

4000万円（相続財産）＜4800万円（基礎控除額）

基礎控除枠より相続財産が少ないので相続税はかかりません。このことより、このケースでは4800万円を相続財産が超えない限り相続税はかからないのです。4800万円の遺産相続というと一部の限られた方

平成27年には死亡者数1,290,444人のうち103,403件が相続税の課税対象となっております。つまり、全体の死亡者数から92％の案件で相続税はかかっていません。ですので、すべての人が亡くなってから税金を納めるというわけではないのです。次に過去の相続税基礎控除枠について振り返ってみましょう。

１－１相続税の過去

実は27年より以前の方が、相続税を納める人は少なかったのです。その背景には平成27年から、相続税の基礎控除枠の水準が下がったことにあります。それより以前は基礎控除枠の水準は高かったのです。平成26年までは下記の公式で非課税枠の計算をしていました。

5000万円＋法定相続人の人数×1000万円＝相続税の非課税枠・・・(２)

この上記の公式より、基礎控除枠の水準が高く相続財産が多くても、相続税を払う人がさらに少なかったのです。事実、平成26年が95.4％のの案件で相続税はかかっていません。ではなぜそもそもこのように相続税の基礎控除枠の改正となったのか？

それは主に4つ理由があります。

１－２基礎控除枠が改正になった4つの理由

では今から基礎控除枠が改正された理由を4つお話しします。

1. 死亡者数のうち相続税申告書を提出する人が少ない。つまり、一部の資産家のみが相続税を負担していることになります。
2. 基礎控除枠の水準が高かったので、相続税の納付額が少なかった。平成3年は実行税率2％だったのが、平成22年では11.2％になっています。
3. 実効税率：相続課税価格のうち、納付税額の割合のことである。
4. バブル期の基礎控除枠が据え置かれている。バブル期以降、相続税の税収は減少している。平成5年度の相続税の税収は9兆円に対し、平成22年度は1.2兆円となっています。

上記の4つの理由から基礎控除枠の水準を下げ、相続税を多く納めるよう国が動いたのです。

相続税の基礎控除枠について、調べれば理解できる範囲だが一般の方は相続税に関して難しい、面倒くさいというイメージが先行して理解している人は少ない。ただこれからは、大相続時代です。団塊の世代の方が高齢になっていきさらに相続で資産が動いていくことになるでしょう。次に大相続時代のお話しをさせていただきます。

財務省ホームページ参照：http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e07.htm

２．大相続時代

1947年～1949年に生まれた団塊の世代の方々は現在68歳～70歳となります。この年の人口分布は突出しています（68歳～70歳　人口約100万人　10歳までの格年齢　人口約500万人　今の10歳未満の各人口の約2倍）。そして国内の相続資産や人間の寿命より、今後10年間で相続により200～500兆円の金融資産が次世代へと移ると言われています。つまり、人口分布、時代の流れから考えると今後相続の問題は多く発生するということが予測されます。

２－１大相続時代の背景

ではなぜ、高齢者がこれだけ資産を持っているのか？

それは時代をさかのぼると1970年代～1980年代では、日本は輸出主導型経済の国で高いときは1ドルあたり260円（今が1ドルあたり110円代なのでどれだけ円安かがわかるであろう）でしたので、日本は輸出が強かったわけです。結果、経済収支が黒字に転じ日本全体の景気も良くなり金回りがよくなり当時の人は資産を多く持ち、その流れから現在高齢になり資産を持っているということになるのです。また、高齢者は長生きしてお金がなくなることを恐れています。ですので、生前にお金を使わずそのまま預金として残し、結果亡くなった際に多額の相続資産が動くのです。

参照：総務省統計局http://www.stat.go.jp/info/today/114.htm  /野村資本市場研究所

２－２過去納税者No.１は？

では過去最も多く相続税を納めた人をご紹介します。

一位　ブリヂストン・石橋幹一

遺産総額：約1646億円　相続税額：約1135億円

二位　パナソニック・松下幸之助

遺産総額：約2450億円　相続税額：約854億円

遺産の総額でいえば経営の神様、松下幸之助が一位ですが、相続税額でいえばブリヂストンの石橋幹一となります。

３．じゃあ相続税はどんな人が納めるの？

基礎控除枠より多くの財産を相続した場合は相続税がかかります。平成27年では死亡者数全体の8％の案件で相続税を払っています。平成26年では4.4％です。では、実際に相続対策をするにはどうすれば良いか？具体的にお話しさせていただきます。

４．生前にとるべき３つの相続税対策

相続の対策をするには、生前に対策をするのが重要です。なぜなら、亡くなってからでは、できることがほとんどないからです。ここでは、生前にできる相続税の対策について代表的で効果的な３つの方法について紹介します。

1. 生前贈与
2. 生命保険の活用
3. 不動産の活用

それぞれ簡単に解説していきたいと思います。

４－１生前贈与

毎年110万円以内の財産を生前贈与する方法があります。

（一年間に取得した財産－110万円）×税率＝贈与税・・・(３)

(３)は贈与税を計算する公式です。これより、年間（1月1日～12月31日）で贈与が110万円以内の財産であれば税金がかからないのです。例えば毎年110万円の財産を贈与した場合

（110万円－110万円）×税率＝0

つまり、贈与税は納めなくて良いわけです。

以上のことより、毎年110万円以内の財産を贈与していけば相続税対策になります。

４－２生命保険

生命保険を活用することにより、さらに相続対策になります。生命保険も非課税枠があるのです。

500万円×法定相続人の数＝非課税枠・・・(４)

保険金に対して、この（４）の範囲内であれば相続税の課税対象にはなりません。

例えば5人家族、夫の死亡、妻、子供3人、死亡保険金2000万円の場合

500万円×4人＝2000万円（非課税枠）

2000万円（死亡保険金）－2000万円（非課税枠）＝0

つまり上記より、保険金は相続税の課税対象には含まれないのです。ですので、同じ金額のお金を遺族に残す場合は、現金で残すより保険金として残す方が相続対策になるわけです。また、もし非課税枠を超えたとしてもまだ（１）の相続税の基礎控除がありますので多少この保険金の非課税枠を超えたとしても心配はありません。

４－３不動産

現金でするよりも、土地や建物で相続したほうが評価額が低くなります。土地の場合だと公示価格の80％、建物だと50％、賃貸中のワンルームマンションだと30％にもなります。ですので、不動産は非常に相続対策の効果が高いわけです。例えば①2000万円の現金を相続した場合②2000万円の土地（500万円）・建物（1500万円）を相続した場合③2000万円の土地（500万円）・ワンルームマンション賃貸中（1500万円）を相続した場合

1. 現金2000万円が評価額
2. 土地400万円が評価額＋建物750万円が評価額＝1150万円が評価額
3. 土地400万円が評価額＋ワンルームマンション賃貸中450万円が評価額＝850万円が評価額

850万円＜1150万円＜2000万円となるので、不動産特に賃貸中のワンルームマンションがどれだけ相続対策になるかは一目瞭然です。

以上の3つのことより、生前に相続対策をすることは大切な資産を守る上で非常に重要であります。

ちなみに弊社では資産管理の達仁としてこの不動産の相続に対してアドバイスをしています。

最後に結局はどうすれば良いか、まとめてお話しをさせていただきます。

５．結局は何からすれば良いの？

まずは家族や身内（配偶者、子、両親、兄弟姉妹など）の人で、不動産・土地・株・預金など持っている人がいるかどうかわかる範囲で聞くことが重要です。

いきなりプロの税理士さんなどに相談せずに、まずは家族や身内の人で、不動産・土地・株・預金などを持っている人がいれば直接聞いてどれくらいの金額の財産なのかわかれば、その総資産の額が上記の計算式より多いか少ないか調べる。これくらいであれば、手軽にできるのでぜひ試していただきたい。

５－１聞いてもよくわからない場合は？

3000万円＋法定相続人の数×600万円が基礎控除額なので、一般的には両親・身内が資産家、多額の保険金をかけていない限りそんなに大きな心配はする必要はありません。どうしても気になる場合は、弊社にも提携している税理士がいるので気軽にご相談ください。

５－２身内の人が資産家の場合

まずは、身内で話し合ってこの資産をどのように分けるかを家族会議をするべきである。事前に現在ある資産をどのように分配するかを決めておけば万が一が起こった場合に争いが起こる確率は低くなる。万が一が起こってから、財産を残された遺族で話し合って決めるとなるとやはり人はみなお金が欲しいわけだから欲が出る。特に、法定相続人（配偶者と被相続人の兄弟、親など）で仲が悪い場合はいわゆる争続となる。よくドラマなどで見る遺産相続争いだ、、、、

知っている税理士がいなければ、弊社にご相談ください。

５－３手順のおさらい

1. 家族で話し合いどのように財産を分けるかを決める
2. 家族や身内がどのような資産を持っていて、総資産はいくらくらいかを聞く
3. もし総資産額がわかれば簡単に（１）の公式で基礎控除枠より多いか少ないかを計算してみる
4. 少なければ考慮する必要はない。多ければ税理士に相談してみる

相続税の具体的な計算となると専門知識も必要になるので、一般の方がするには難しいでしょう。その際は知っている税理士に相談してみましょう。弊社でも提携している税理士はいますが、不動産に関してはおまかせください。

ここでは、相続関係説明図とは何かという概要と、その作成方法、具体的な事例を紹介していきたいと思います。

※以下は、相続関係説明図の一例です。

※当記事の一番下で、相続関係説明図のひな形をダウンロードできます。

相続関係説明図の概要

相続関係説明図は、相続が発生した際に、複雑化する相続の権利関係を簡単に表現して、自分達で把握するのに役立つとともに、しっかりと作成しておけばそのまま押印して役所に提出することができる、そんな図形によって書かれた書類になっています。

詳しい用途は次に記しますが、ひとつの側面は複雑怪奇になりがちな相続を、図を活用することでわかりやすく見える化して、公的にも活用できるようにすることです。

もうひとつは、必要書類を減らして手続きを簡素にすることでｓ。

相続関係説明図は一定の決まった書式があり、必要な記載事項はありますが、フォーマットは基本的に自由になります。

相続関係説明図の用途

相続関係説明図とは、さきほども簡単に解説しました通り、自分たちで相続の権利関係と相続するしないをしっかりと明記することで混乱を防ぐ効果が第一義としてあります。

しかし、もっとも役立つのは、役所に届け出を出す時です。

これまでは、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本と住民用と印鑑証明、遺産分割協議書など大量の書類が必要でした。

相続関係説明図があれば、相続人の1人が、相続の権利を有する人全員の戸籍や住所、生年月日、続柄を記載しておくことで、相続権利を有している人全員の戸籍と被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の2種類の書類だけで、相続手続きを終わらせることができるようになります。

つまり、この相続関係説明図は公的な証明書として、他の書類の提出がなくても受理されることになるのです。

相続関係説明図の作成方法

相続関係説明図は、ひな形に則して、権利者と関係を記していきます。必要な記載事項は、次の通りです。

被相続人の氏名、相続人の氏名と生年月日、住所、続柄、相続するかどうか（放棄するか、分割するか、など）を記載します。

相続関係説明図に記載する相続人は、当該相続において相続権がある人全員になり、それぞれが相続人になるかどうを記載して明確化することが必要です。

※詳しくは、上記の見本、以下ダウンロードできるひな形をご覧下さい。

相続関係説明図のひな形

最後に相続関係説明図のひな形をダウンロードできるようにしています。こちらは、法務局のホームページに記載しているものなので、間違いないものです。

ただ、手続き的に難しい側面もあるので、わからないことがあれば、法務局、お願いしている弁護士やその他業者さんの担当者などに確認してみてください。

参照：相続関係説明図のひな形

金高時道

また、私たちでもできる範囲では相談に乗らせて頂きますので、ぜひ有効にご活用下さい。もちろん、相談は無料です。

遺産相続について、弁護士に相談したいけれど、どの弁護士に相談すればよいかわからない。たしかに弁護士であれば、法律の専門家なので、一通りのことはわかるだろうけれど、実務として本当に相続に強い、専門の弁護士に相談したい。

大切な方からの大切な財産の相続がかかった大切な案件だからこそ、相談する相手も慎重に選びたい。そう思うのは人間として当然だと思います。

ここでは、相続について弁護士さんを選ぶ時にどうしたらよいかをまとめました。

相続で弁護士が必要になるケース

そもそも、相続について、どのようなケースに弁護士に相談したほうがよいのでしょうか。もっとも多い相談事項は、遺産分割についてです。つまり、誰がどのくらいの財産を相続するかを決めるものです。

遺産分割についての相談は、ほとんどが事前に遺言を残す等遺産分割について生前に決めていなかったことが原因で、必要になることです。実際に争いにまで発展している状態で相談があることもあれば、これから遺産分割するのにどういう風に決めた方がよいのか等事前相談の場合もあります。

あるいは、亡くなってからもめ事が起こらないように、事前に遺言等を残したくて相談されることもあるようです。

では、相続について弁護士ができることはどのようなことがあるのでしょうか。

相続についての弁護士ができること

相続について弁護士ができる業務は次のようなことがあります。もちろん、相続について全般的に相談するのも可能ですが、そもそも弁護士がどのようなことができるかを抑えておくと相談しやすくなりますので、ご参照ください。

1. 遺言作成
2. 遺産分割協議書の作成
3. 遺言執行人になってもらう
4. 後見人選任の申し立て
5. 相続人に相続させないようにする
6. 相続人の調査
7. 遺産分割協議・審判・調停の代理人
8. 相続放棄、限定承認の申述について
9. 相続に全般について相談

これらのことが代表的なことです。相続は、各事例によって、いろいろなことが起こります。法律について詳しくないと正しく相続できなかったり、のちのちトラブルが起こってしまったりします。

なので、少しでもわからないことや迷うようなことがあれば、弁護士に相談するのはひとつの選択肢として正しいと思います。

相続について弁護士に相談するべき時期

では、相続について弁護士に相談するのは、どのタイミングがベストと言えるでしょうか。一番適したタイミングはあるのでしょうか。

たしかに、弁護士に相談するなら、早ければ早いほど、問題を未然に防ぐことが可能になるので、有利と言えます。実際に一番よいのは生前に相談して、遺言を公正証書遺言で残してもらい、さらに遺言執行者になってもらえれば、何もトラブルも起こらなければ、一切迷うことなく相続が完了するでしょう。

しかし、すでに亡くなった状態で、弁護士に相談するなら生前がよいと言うのはナンセンスです。なぜなら、すでにもう被相続人はなくなった状態なのであり、私たちは過去に戻ることはできないからです。

従って、弁護士に相談にいくタイミングとしてベストなのは、「弁護士に相談したいなと思ったタイミング」ということができます。つまり、「今」相談にいくのが、もっとも早い段階での相談になります。従って「弁護士に相談したいなと思ったタイミング」である「今」が、もっともベストなタイミングということができます。

相続で起こるトラブルとは？

では、弁護士に相談して適切に対処すべきなのに、放置したり誤って対処したりすると、どんなトラブルが起こるのでしょうか。あるいは、相続する際に困ってしまうのはどんな状況があるのでしょうか。相続に関してよく起こるトラブルを記載しておきます。

• 相続人が財産を独り占めしようとする
• 法定相続人の中に連絡の取れない人がいる
• 相続権がある人が別にいるのにその人を除いて遺産分割した後から発覚する
• 相続人が認知症を患っている
• 遺産分割終えてから遺書が見つかる
• 被相続人に借金があることが後から発覚
• 財産が不動産しかなくて相続税が払えない
• どうしても相続させたくない相手がいる
• 遺書が自分にとって不利

他にもいろいろとトラブルとなった事例はありますが、代表的なよくあるトラブルは上記です。特に詳しい解説は割愛させてもらいますが、ここに書いてあることは本当によくあることです。

特に、投資用の不動産を所有している場合は、相続が大変になるケースが多いので、早めに対処することにしましょう。

相続に強い弁護士の選び方

相続については早めに弁護士に相談するのが望ましいことはわかったが、ではどの弁護士に相談したらよいのでしょうか。賢い弁護士の選び方を紹介します。

正直、弁護士の業務内容からすればそんなに難しくない業務です。基本的には法律で決めごとがされており、その決めごとのとおりに処置していけば、正しい相続の手順と方法は明確になるからです。

でも、例えばイレギュラーで、相続できる人なのにその人に相続させたくないなど、ルール外で「誰かの意図」が絡んで来たり、争いが起こっていると途端に難しい事件に発展します。

なので、もしあなたが相談したいことが、「誰かの意図を満たすためのルールを無視したもの」の場合は、相続に強い弁護士が必要ですが、そうでない場合は、単純な作業となりますので、「相続に強い」と言うよりは、「あなたと相性のよい弁護士」を探すことが効果的になります。

相性のよい弁護士とは、あなたの話をしっかりと聞いてくれたり、あなたがしゃべりやすかったりする人で、あなたが心から信頼できる弁護士になります。

しかし、何人もの弁護士を面接して選ぶのは大変です。費用もかかる可能性があります。

なので、あなたの置かれた状況、あなたの自身によって、もっとも適していると思われる弁護士を、あなたが信頼できる人から紹介してもらいその中で選ぶのがベストな選択といえます。

まずは、相談するところからはじめる

じゃあ、誰に相談してよい弁護士を紹介してもらえばよいかというと、あなたが信頼できる人で、弁護士とつながっている人や業者ということになります。

信頼出来る人が信頼する業者で、あなたのために紹介してもらえるとしたら、安心じゃあないでしょうか。そして万が一、紹介してもらった弁護士がいまいち相性が悪い場合は、申告するのもしやすいと思います。

いずれにせよ、相続については早く手を打つことが最も大切ですので、まずは相談することからはじめてください。あなたが信頼できる人や業者に、声をかけてみて、何を不安に思い、どうしたいのか話してみて下さい。そして、必要に応じて弁護士さんを紹介してもらってください。（※その人が直接弁護士を知らなくても、大体知り合いの信頼している知り合いには、少なくとも弁護士がいるものです。）

金高時道

もしそういった信頼できる人や業者がいないようでしたら、私たちが相談に乗らせて頂きます。お気軽にお問い合わせ下さい。お金は一切かかりませんので、安心してご連絡下さい。私が責任を持って対応させて頂きます。私は、いつでもあなたの信頼できるベストパートナーでありたいと願っています。