昨今、サブリースに関するさまざまな問題が発生しています。

2018年にあった、かぼちゃの馬車、シェアハウス投資のサブリース問題、レオパレス21のアパート経営、サブリース契約に関して集団訴訟に発展した問題などさまざまあります。

そのような問題がある中でも、オーナーにとっては空室リスクを負わなくて良いことから、サブリース契約を結びマンション投資を実践する方もいます。

しかし、当サイト内で繰り返し説明しているように、私たちはサブリース契約を結ぶことはリスクが大きくあまりおススメをしていません。

参照記事：不動産経営でサブリース契約した場合のメリット・デメリット

では、どうしてマンション投資でサブリース契約を結ばない方が良いのでしょうか？

この記事では、中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由について解説します。

サブリースとは何か？

まずサブリースがどういうものか？概要を解説します。

マンションを運用していく中で賃貸管理が必要になります。賃貸管理とは、新しく入居者を募集したり、入居者と書類のやり取りをしたり、室内設備の不具合が起こった場合には修繕をしたりすることです。

賃貸管理には以下4つの管理形態があります。

• 自主管理
• 一般管理
• 集金代行
• サブリース

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

サブリースとは、賃貸管理形態の中の一つで、オーナーが所有しているマンションやアパートをサブリース業者が一括で借り上げて、入居者に転貸することです。

図.サブリースの仕組み

オーナーに入ってくる賃料の相場は、入居者から得られる家賃収入の大体80～90％ほどになります。

参照記事：サブリース、賃料の相場はどれくらい？

サブリース業者は、入居者から入る転貸賃料とオーナーに支払う賃料の差額から利益を得ています。

※サブリースについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：サブリースとは何か？わかりやすく説明します

中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由

では、中古マンション投資でサブリース契約を結ばない方が良い理由について解説します。

理由は２つあります。

1. 賃料が減額され、収益性が下がる
2. 売却時の問題

それぞれ解説します。

※合わせて以下の記事も参照ください。

参照記事

不動産投資・マンション経営におけるサブリース契約のメリットとデメリット

１．賃料が減額され、収益性が下がる

基本的にマンションの家賃は、築年数が古くなっていくと、下落していきます。

サブリース業者は、転貸賃料（家賃）と賃料の差額から利益を得ているため、家賃が下落していけば利益を確保するために、賃料の減額請求をオーナーにします。

中古マンション投資のメリットが打ち消されてしまう

中古マンション投資のメリットは、物件価格が安く、利回りを高く得られる点です。しかし、賃料が減額していけば、収益が下がり利回りも下がってしまいます。

例えば、中古マンションの利回りを新築マンションと比較すると以下のようになります。

※中古マンション投資の利回りについては以下の記事を参照ください。

参照記事

資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

中古マンション投資は利回りが高い点がメリットですが、賃料が減額し利回りが低下することで、中古マンション投資のメリットが打ち消されてしまいます。

２．売却時の問題

サブリース契約を結んだ物件は売却時に買い手が見つかりにくいです。

それは、賃料の減額リスクがあったり、解約時に違約金が発生したり、そもそも解約できなかったり、サブリースにおけるさまざまなリスクがあるため、進んでサブリース契約を結んだ物件を購入しようという人が少ないからです。

売却時の評価が低くなる

また、サブリース契約を結んだ物件とそうでない物件では、売却時の物件評価が異なります。

以下の例をご覧ください。

サブリース契約を結んだ物件がどのような考え方で、売却時に価格が安くなるか示しました。

中古ワンルームマンション、家賃収入9万円とサブリース賃料8万円の場合の２つケースを具体例として挙げています。

• 物件：中古ワンルームマンション
• 家賃収入：9万円
• サブリース賃料：8万円
• 表面利回り：5％

家賃収入9万円とサブリース賃料8万円、それぞれの場合で表面利回り5％を得るためには物件価格がいくらだったら実現できるのか？計算しました。

1. 表面利回り：5％　家賃収入：9万円
2. 表面利回り：5％　サブリース賃料：8万円

参考に表面利回りを算出する計算式を以下に示します。

１．表面利回り：５％　家賃収入：9万円

家賃収入9万円で表面利回り5％を実現するための物件価格を以下に示します。

２．表面利回り：5％　サブリース賃料：8万円

サブリース賃料8万円で表面利回り5％を実現するための物件価格を以下に示します。

上記の結果より、サブリース賃料8万円の物件で表面利回り5％を得るためには、収益性が低いことから物件価格を安くしなければいけません（上記の例だと物件価格：19,200,000円）。

つまり、サブリース物件を売却する際は、売却時の評価が低くなるのです。

サブリース契約を結ぶ場合と結ばない場合の収益性を比較

では、上記の中古ワンルームマンションの物件でサブリース契約を結ぶ場合とそうでない場合の収益性を比較します。

• 物件：中古ワンルームマンション
• 築年数：築10年
• 物件価格：20,000,000円
• 家賃収入：86,000円
• サブリース賃料：70,000円
• 表面利回り：5.16％

家賃収入とサブリース賃料の比較を行いました。

サブリース契約を結ぶ場合、収益性が落ち、上記の例だと利回りで約1％の差が出ます。

更に、賃料減額のリスクや物件売却時の問題など、さまざまなリスクが隠れていることもしっかりと考慮しなければいけません。

中古マンション投資を始める場合はサブリース契約を結ばない方が良い

以上のことから、中古マンション投資を始める際にサブリース契約を結ぶと、賃料の減額から利回りが低下したり、売却時の問題などがあるため、サブリース契約を結ばない方が良いです。

では、中古マンション投資を始める場合にはどのような管理形態を結べば良いのか？

以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。

参照記事

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

大神　健志

中古マンション投資でどの管理形態を選んだ方が良いか？詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。

賃貸管理のプロがわかりやすく解説します。

「一度空室になるとなかなか次の入居者が決まらない。収益が落ちるので簡単に家賃を下げることも出来ない。空室を解消する何か良い方法はないだろうか。」

長期間空室が続き、何とか次の入居者を付けれないかと、試行錯誤しているオーナーが多くいます。

空室を解消すると言っても、物件条件はさまざまで、入居者のニーズも多様化している中、どうすれば少しでも早く次の入居者を付けれるのでしょうか。

この記事では、物件に付加価値を付けて空室を解消する方法について説明していきます。

空室の根本的な原因は何か？

マンション経営で入居者が付かない原因は一言でいうと、物件条件が入居者のニーズを満たしていない、この1点に尽きます。

入居者のニーズは、物件の立地条件、建物条件、室内の広さ、設備状況、家賃条件などさまざまあります。

わかりやすい例でいうと、物件条件に対して家賃設定が高く入居者が決まらないケースです。物件の設備条件が良くても、その条件に見合った家賃でなければ入居者は決まりません。

空室を解消するために何を改善すれば良いのか？

また、空室を解消すると言っても、すぐに条件を変えれるもの・すぐには変えられないもの・変えられないものの３つがあります。

1. 条件をすぐに変えられる：室内の設備、募集条件
2. 条件をすぐには変えられない：建物管理
3. 条件を変えられない：立地環境、室内の広さ（専有面積）

１．は、室内に家具家電を設置したり、募集の条件、敷金・礼金を0にしたり、家賃を下げたりすることですぐに実践できます。

２．の建物管理は、条件を変えることはできますが、建物管理会社とのやり取りや、管理組合との兼ね合いなどもあるので、すぐに変えることはできません。

３．の物件の立地環境、室内の広さはマンションで既に決まっている条件なので変えることはできません。

以上のことより、空室を解消するために物件の条件を変更できることと、できないことがあります。その中ですぐに取り組めることは、１．の室内の設備と募集条件になります。

物件条件に付加価値を付けて、入居者が付いている事例

物件に付加価値を付けて、入居者が付いている事例がありますので、ご紹介させていただきます。

※詳しくはこちらの記事を参照ください。参照記事：マンションの空室対策で成功した事例・埋まらない部屋はない！

以下の説明では、同じマンションで同じ間取りの他社の空室物件と自社で管理している賃貸中の物件を比較しています。

一方は家賃50,000円、室内の付属設備がない条件で現在空室。自社で管理している物件は家具家電を設置して、他社と比べて＋3,000円家賃がアップし、入居者が付いています。

現在空室の物件

• 物件：中古ワンルームマンション
• 物件エリア：神奈川県横浜市南区真金町
• 築年数：築29年
• 階数：4階
• 家賃：50,000円
• 敷金・礼金：0ヶ月
• 専有面積：16.32㎡
• 室内の付属設備：なし
• 間取り：1K

一方、自社の管理物件では家具家電を設置し、家賃がアップした状態で入居者が付いています。

賃貸中の自社管理物件

• 物件：中古ワンルームマンション
• 物件エリア：神奈川県横浜市南区真金町
• 築年数：築29年
• 階数：2階
• 家賃：53,000円（＋3,000円アップ）
• 敷金・礼金：0ヶ月
• 専有面積：16.32㎡
• 室内設備：家具家電を設置（テーブル・テレビ・ベット・洗濯機・冷蔵庫）
• 間取り：1K

設置された家具家電の写真

空室物件と比較しても、＋3,000円家賃がアップして、入居者が付いています。また物件により異なりますが、家具家電を設置した他の物件でも大体家賃が2,000～5,000円アップして入居者が付いています。

家具家電を設置することで、物件に付加価値が付き、更に家賃をアップしても入居者を付けることができるのです。

付加価値を付けて適正な家賃設定で募集する

今回紹介した上記の物件は室内の差別化、家具家電を設置し更に家賃がアップ、物件に付加価値を付けて入居者が付いている事例です。

オーナーまたは賃貸管理会社が空室を解消するために実践できるのは、物件にどれだけ付加価値を付けて、入居者を即付けられるかが重要です。

物件に付加価値を付ける、入居者を少しでも早く付ける方法として以下の実践項目があります。

• 礼金・敷金を0にする
• フリーレント期間を付ける
• 仲介業者へ物件の周知活動をする
• 仲介業者への業務委託料金を上乗せする
• 家具家電を設置する
• 家賃を下げる

私たちは基本的に、物件に家具家電を設置し付加価値を上げています。以下の記事でその成功事例を掲載しています。

参照記事：

マンションの空室対策で成功した事例・埋まらない部屋はない！

場合によっては家賃を下げる選択もする

所有している物件に家具家電を設置したり、敷金・礼金を0にしたり、仲介業者へ物件の周知活動をしたり、入居者を少しでも早く付ける方法はさまざまあります。それらの空室対策を実行してもなお、空室が続く場合も時にはあると思います。

そういった場合は、オーナーの収益が下がることにはなりますが、家賃を下げることも検討しないといけません。

詳しくは以下の記事で説明していますが、半年～1年と空室が長期間続くよりは、多少家賃が下がり収益性が落ちたとしても入居者を付けた方がオーナーにとっては良いからです。

※空室対策の家賃設定について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

空室対策で家賃はどこまで下げる？

すぐに空室を解消したい場合はどうすれば良いか？

空室を解消する方法は上記で挙げたようにさまざまあります。しかし、物件の条件や募集条件、そのエリアの入居者ニーズによっても打ち手が変わりますので、一概に決めることはできません。

まずは、プロの視点で空室の原因を調べて、その上で対策を実行する必要があります。

大神　健志

現在、長期間の空室でお困りの方はお気軽にお問い合わせください。過去の成功事例を元に、私たちがプロの視点であなたに合った最適な空室解消のアドバイスを差し上げます。

※今回の内容を踏まえて、以下の記事の記事で家具家電を設置した物件の空室対策で成功した事例や、リノベーション物件で成功した事例などを載せています。合わせて以下の記事をご確認ください。

参照記事：

• マンションの空室対策で成功した事例・埋まらない部屋はない！

サブリース業者は、サブリース契約の解約に簡単には応じてくれません。

それは、物件借主の立場ということもありますが、根本はサブリース契約を継続することで業者に安定的に利益が入ってくるからです。

オーナーが業者に問い合わせて解約の意思を伝えても「サブリース契約は解約できません」の一点張り。どうすれば良いのか？と多くのオーナーが頭を抱えています。

このように、サブリース契約の解約に応じてくれない場合はどう対処すれば良いのでしょうか？どう対処することが最善なのでしょうか？この記事で解説していきます。

サブリース契約の解約に業者が応じない理由

まず、サブリース契約の解約に業者が応じない理由について説明します。その理由は2つあります。

• 業者は利益を確保したいから
• 業者は物件借主の立場だから

業者は利益を確保したいから

一つ目の理由は、サブリース契約を継続して業者が利益を確保したいからです。

サブリースは、オーナーが所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する仕組みです。（参照記事：サブリースの仕組み）

図1.サブリースの仕組み

空室リスクをサブリース会社が負う代わりに、オーナーに入る収入は落ちます。大体、入居者から得られる家賃の80～90％ほどの収入になります。（参照記事：サブリース、賃料の相場はどれくらい？）

入居者から入る家賃とオーナーへ支払う賃料の差額が、サブリース会社の利益になります。つまり、物件に入居者が安定的に付けば、賃料との差額から、サブリース会社も安定して利益を確保できるのです。利益は、本来サブリース契約を結んでいなければオーナーに入る利益であります。

新築ワンルームマンション投資の会社は、契約時にサブリースを薦める会社が多いです。この場合、新築時から数年は入居者のニーズもあり、高い家賃設定でも需要があります。しかし、築年数が経過し中古となった場合に、築10年以内で家賃が5～10％程落ちます。

そうなると、サブリース賃料との差額から利益を挙げるために、オーナーに減額請求をして、業者は利益を確保します。例え、築年数の経過から家賃が下がったとしても、賃料を減額できれば、利益を確保できます。

こういった業者側の都合で、解約に応じないケースがあります。

業者は物件借主の立場だから

また、サブリース契約は借地借家法が適用されます。借地借家法とは、物件の貸し借り、貸主と借主の間の取り決めに関する法律です。法律上、オーナーと比べて立場が弱い借主を保護する条項があります。

サブリース契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主の立場となります。そのため、一方的にオーナーから解約したい、と言っても借主保護の観点から意見がすんなり通るわけではありません。

例え、契約書の内容に「解約する場合は3ヶ月前までに通知」と記載があっても正当な事由がないと解約できない場合があります。また、解約に際して高額な違約金がかかる場合もあります。

これは現在の法律で決まっている部分もあり、業者は物件借主の立場なので、サブリース契約の解約には簡単に応じてくれません。

サブリース会社が解約に応じてくれなかった場合の対処法

以上のことより、サブリース契約の解約にすんなり応じてもらないケースがほとんどです。では、解約に応じてもらえなかった場合に、業者にどう対処すれば良いのでしょうか？

以下に、その対処法を挙げますのでご確認ください。

1. 契約内容を確認して、対処する
2. 第三者に相談する
3. 賃貸管理会社を変更する

１．契約内容を確認して、対処する

以下の参照記事でも述べていますが、まずは現在の契約内容を確認することです。

参照記事：

サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい？

例えば解約条件を満たしているにも関わらず、一方的な業者側の都合で「解約出来ません！」と言われるケースもあります。その場合は、まず現在の契約内容を確認して下さい。その上で、記載している内容の元にしっかり意思を伝えれば、業者も応じて解約できる場合があります。

２．第三者に相談をする

しかし、業者から一方的なことばかりを言われたり、圧力的な対応で話がまとまらない場合があります。その時は、弁護士などの第三者に一度相談するのが良いでしょう。

相手は業者で、不動産に関するさまざまなケースでお客様と接していて、業界のことは精通しています。その相手にうまく話を進めていくのは一筋縄ではいかないでしょう。

賃貸管理会社を変更する

賃貸管理会社を変更するのも一つです。

私たちも過去、元々サブリース契約を結んでいる物件の賃貸管理を他社からお任せいただいた実績があります。弊社顧問弁護士を通じて、サブリース契約を解約し、その後無事売却ができました。

賃貸管理会社が怠慢で適切な対応をしてくれないのであれば、管理会社を変更することも対処として可能です。

また、現在サブリース契約を結んでいる会社の経営状態が悪ければ十分注意してください。賃料の不払いが続き最終的には会社の倒産、不払い賃料を回収できないこともあるからです。少しでも管理会社に不満がある場合は、問題が大きくなる前に、早期に賃貸管理会社の変更をおススメします。

入居者への配慮も忘れずに

また、管理会社を変更する場合は入居者にもしっかり配慮しましょう。

入居者としては、急に管理会社が変更しても事前通知やしっかりとした説明がなければ、不信感を抱き、物件を退去してしまう場合も考えられるからです。

円滑に事が進むように、事前に管理会社が変更することと、その経緯を入居者に事前に伝えておきましょう。

どうして良いかわからない場合は？

まずは、現在の契約内容をあなた自身で一度確認して、もし対応できそうであれば早期に実行してください。問題が大きくなる前に解決できることが重要だからです。

大神　健志

その上で、どうして良いかわからない場合は、わたしたちにご相談ください。

まずは契約内容を確認して、現状をヒアリングさせていただきます。そして、どうすることがあなたにとって最善なのか過去の成功事例も元にして、問題解決させていただきます。

お問い合わせ、相談は無料です。お気軽に以下のフォームからお問い合わせください。

[contact-form-7]

サブリース契約を結べば、空室リスクをサブリース会社が担保してくれるのでオーナーにとっては、メリットがあります。

しかし、不動産経営をしていく中で、急遽まとまった資金が必要になったり、賃料が減額となって収益性が得られなかったりして、売却を考えることもあると思います。そのままスムーズに売却できれば良いのですが、サブリース物件ということで、買い手が付きにくかったり、売却時の価格が安くなったりするケースが多々あります。

そんな時に、少しでもオーナーの希望通りに売却をするにはどうすれば良いのでしょうか？サブリース物件に付加価値を付けて売却する方法はあるのでしょうか？この記事で詳しくまとめました。

サブリース物件を売却するときに問題となること

まずサブリース物件を売却する際に、以下3つのことから、希望通りに売却を進められない場合があります。

それぞれ説明しますので、ご確認ください。

1. サブリース物件の収益性が低いこと
2. サブリース契約に対して、難色を示す買い手がいること
3. 物件価格が安くなること

１．サブリース物件の収益性が低いこと

一つ目が、サブリース物件の収益性が低いことです。

賃貸管理方式には、サブリース契約以外に、自主管理・一般管理・集金代行、3つの形式があります。（詳しくはこちらの記事を参照ください。参照記事：不動産経営で賃貸管理をする場合はどの管理形態を選べばよいの？）

それぞれ管理形態で、満額の家賃収入か、管理代行費を引いた家賃収入がオーナーに入ってきます。しかし、サブリース契約の場合、満額家賃の大体80～90％が賃料としてオーナーに入ってきます。

※詳しくは以下の記事を確認ください。

参照記事：

サブリース、賃料の相場はどれくらい？

よって、サブリース物件は他の物件と比べて収益性が落ちてしまいます。

不動産経営は、投資ですので投資した資金から、より多くの利益を挙げて資産を増やしていくことが目的にあります。

収益性が低いことから、投資用としてサブリース物件が選ばれないことがあります。

２．サブリース契約に対して、難色を示す買い手がいること

次に、サブリース契約に対して悪いイメージがあり、難色を示す買い手がいることです。

昨年2018年は、サブリースに関する問題が大きく浮き彫りになった年でした。

かぼちゃの馬車シェアハウス投資のサブリース賃料の不払い、サブリース会社の経営破綻。そこから、スルガ銀行の不正融資問題にまで発展した事例があります。（参照記事：シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について）

また、それ以前にも、レオパレス21に対して、サブリースに関する問題から集団訴訟に発展したケースもありました。（参照記事：レオパレス21のサブリース問題）

サブリースに関する問題

• サブリース会社の不正行為
• オーナーに対しての賃料不払い
• サブリース会社の経営破綻

以上のような問題から、買い手のサブリースに対するイメージが悪くなり、サブリース物件に対して難色を示す買い手もいます。

※しかし、これらはサブリース自体が問題というよりは、賃貸管理を行っていたサブリース会社の対応やサービスに問題があります。一概にサブリース契約自体が悪いとは言えません。サブリース契約にも一部メリットもありますので、こちらの記事も参照ください（参照記事：サブリースのメリットは何？）

３．物件価格が安くなること

サブリース物件の収益性の問題から、売却時の物件価格が安くなる場合があります。

以下、サブリース物件がどのようなロジックで、売却時に価格が安くなるか示しました。

中古ワンルームマンション、家賃収入9万円とサブリース賃料8万円の場合を具体例として挙げています。

• 物件：中古ワンルームマンション
• 家賃収入：9万円
• サブリース賃料：8万円
• 表面利回り：5％

家賃収入9万円とサブリース賃料8万円、それぞれの場合で表面利回り5％を得るためには物件価格がいくらだったら実現できるのか？計算しました。

1. 表面利回り：5％　家賃収入：9万円
2. 表面利回り：5％　サブリース賃料：8万円

参考に表面利回りを算出する計算式を以下に示します。

１．表面利回り：５％　家賃収入：9万円

家賃収入9万円で表面利回り5％を実現するための物件価格を以下に示します。

２．表面利回り：5％　サブリース賃料：8万円

サブリース賃料8万円で表面利回り5％を実現するための物件価格を以下に示します。

上記の結果より、サブリース賃料8万円の物件で表面利回り5％を得るためには、収益性が低いことから物件価格を安くしなければいけません（上記の例だと物件価格：19,200,000円）。つまり、サブリース物件を売却する際は、売却時の評価が低くなるのです。

少しでも高く売りたいオーナーにとって売却時に物件価格が安くなることは、ネックとなってしまいます。

サブリース物件売却時の問題点・まとめ

まとめると、サブリース物件売却時に3つの問題点があります。

1. サブリース物件の収益性が低いこと
2. サブリース契約に対して、難色を示す買い手がいること
3. 物件価格が安くなること

サブリース契約を解約できるかどうかが重要になる

以上のことより、サブリース契約を結んでいることで、売却時にさまざまな問題を抱えることになります。よって、まずはサブリース契約を解約できるかどうかが極めて重要です。

付加価値を付けて物件を売却する

前述したように、サブリース契約を結んだままだと、売却時の物件価格が下がります。しかし、サブリース契約を解約できれば、高い物件価格で売却できます。

前述した例を挙げると、中古ワンルームマンション、表面利回り5％、家賃収入9万円、サブリース賃料8万円、この二つの物件価格で比較し計算すると売り手の利益は240万円になります。

1. 表面利回り：5％　家賃収入：9万円　　　　→　物件価格：21,600,000円
2. 表面利回り：5％　サブリース賃料：8万円　→　物件価格：19,200,000円

つまりサブリース契約を解約すれば、240万円の付加価値を付けて、売却できることになります。

240万円の利益をどう活用するか？

上記の場合、サブリース賃料で売却した場合は物件価格が、サブリース賃料でない場合と比較して240万円下がることになります。

つまり、契約を解除して適正な価格で売却できれば、240万円のプラスの利益を得られたことになります。

ここで、あなたに以下2つの選択肢を考えていただきたいと思います。

1. 240万円をそのまま受取る
2. 240万円を新たな物件に再投資する

１．はそのまま利益を得ることになります。一方、２．は240万円を新たな物件に再投資する。例えば240万円を自己資金として以下の中古ワンルームマンションに再投資した場合を考えてみてください。

※投資した資金は売却で得られた利益の240万円

物件条件

• 物件：中古ワンルームマンション
• 築年数：12年
• 物件価格：2,000万円
• 購入時諸費用：60万円

借入条件

• ローン借入：1,820万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年

収支条件

• 家賃収入：90,500円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 管理代行費：3,240円
• ローン返済：60,215円
• 月間収支：12,945円
• 固定資産税：59,000円
• 年間収支：96,340円

上記の物件に再投資をして、ローン完済35年後までの投資利益と、ローン完済後マンションの建物の寿命が尽きるまでの築60年までの収益性を計算してみます。

ローン完済35年までに得られる投資利益：3,371,900円

ローン完済までに得られる投資利益は337万円、投資した資金240万円に対する利益率は140.5％です。

35年間、投資をして既に利益を十分上げていますが、ローン返済がなくなり、マンションの寿命築60年まで家賃収入を受け取れると仮定すれば、更に投資利益を得られます。

※ローン完済後、家賃が15％下落したと仮定します。そうすると家賃収入が90,500円から→76,000円になります。

ローン完済後の収支条件

• 家賃収入：76,000円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 管理代行費：3,240円
• 月間収支：58,660円
• 固定資産税：59,000円
• 年間収支：644,920円

年間収支が64万円となり、マンションの建物の寿命が尽きるまでの13年間で、838万円の利益を得れます。

マンションの建物の寿命が尽きるまでの投資利益

つまり、240万円を元手にして中古ワンルームマンションに再投資すれば、上記の物件例だと、11,755,860円まで資産が増えます。

建物の寿命が尽きるまでの投資利益

総括すると、投資した資金240万円を→1,175万円　4.89倍に増やすことが出来ます。投資した資金に対する利回りは、489％です。

サブリース物件を売却した利益を自己資金にして、正しくマンション経営を実施していけば、確実に利回りを得て資産形成が出来ます。

※実際は、空室リスク、家賃下落率、設備劣化から発生する修繕費も考慮して算出します。今回は計算をわかりやすくするためにこれらの支出項目は省略しています。

サブリース契約を解約するにはどうすれば良い？

サブリース契約の解約、といってもそれが簡単には解約できないので、多くのオーナーは売却できずに頭を抱えています。

サブリース契約は、借地借家法が適用され、貸主より、借主の立場が守られています。そのため、貸主であるオーナーが一方的にサブリース契約を解約したいと言っても、立場が強い貸主の一方的な意見は通らないからです。解約には正当事由が必要になります。

サブリース契約を解約できるかどうかは、契約書の内容を確認しなければ判断できません。場合によっては、途中解約ができない契約内容になっている場合もあります。

国土交通省が定めている契約書のひな型では、6ヶ月前に告知することで解約できるようになっています。

契約書のひな型

引用元：国土交通省サブリース契約書ひな形

各会社によってサブリース契約の内容は異なり、国土交通省のひな型に即して作っているところもあれば、一方で、独自の契約内容を作成しているところもあります。

まずは、契約内容を確認して、サブリース会社に問い合わせてみることです。

※サブリース契約の解約については以下の記事を参照ください。

参照記事：

サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい？

サブリース契約を結んだまま売却する

また、場合によってはサブリース契約を解約できず、契約を結んだまま売却するしかないケースもあると思います。

前述したように、サブリース物件は、他の物件と比較して収益性が低いことから、売却時の価格評価が下がります。

売り手としては、少しでも高く希望価格で売却したいでしょうが、現実問題そうもいかない場合があります。物件の売却は、物件に対する需要があって初めて成り立つものであり、いくら高く売却しようと思っていも、買い手が付かなければ意味がないからです。

売り手も、ローンの残債があったり、得たい利益があり、売却希望価格があるでしょうが、この場合ある程度は希望価格のハードルを下げることも念頭に置いておきましょう。

※しかし、不動産価格は市場の需要と供給や、物件条件によって、価格が上下する場合もあります。すぐに売却を決めるのではなくて、そのまま物件を所有し長い目で見て、不動産価格が上がった時に売却を決めるのも選択肢として良い場合もあります。

まとめ

以上のことからまとめると、まずはサブリース契約を解約するために、契約内容を確認し、管理会社に問い合わせて下さい。

大神　健志

そこで、うまく話しがまとまらなければご相談ください。実際に過去、私たちがサブリース会社とお客様の間に入り、サブリース契約をうまく解約できた事例が多くあります。

状況は人それぞれ異なり、一概に「こうした方が良い」ということは言えないので、現状を聞かせていただくことで最善の解決策をご提示できます。

前述したように、付加価値を付けて売却することで、必ずあなたにとってプラスになります。

相談は無料ですので、お気軽に以下問い合わせフォームからお問い合わせください。

[contact-form-7]

サブリースとは、賃貸管理会社が不動産オーナーから物件を借り上げて、賃借人に転貸する賃貸管理における契約形態のひとつのことです。

もっとも多いのが、アパート建築業者によるアパートオーナー向けのサブリースです。

大東建託や旭化成、レオパレスなど、ほとんどの大手アパート業者は、サブリースによる賃貸管理契約を締結しています。また分譲賃貸マンションで言えば、スカイコートなどもサブリースを提供していることが多いです。

簡単にいうとそれだけなのですが、普段聞き慣れない言葉であり、不動産投資独特の考え方なので、意味や仕組みがなかなか理解できないと思われる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、サブリースとは何か、その意味と仕組みを超わかりやすく簡単に解説しました

※参考：賃貸管理会社が不動産を借り上げて転貸せずに自社で使う契約方式のことをマスターリースと言います。

サブリースとは

改めましてサブリースとは、賃貸管理の一形態で、サブリース会社がオーナーの所有している物件を借り上げて、入居者に転貸することです。

サブリース業者が入居者としてオーナー様から物件を借りて、サブリース業者が借りた物件を又貸しして賃料収入を得るということです。

物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。）

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

図１．オーナー、サブリース会社、入居者

賃貸管理の4種類

不動産経営をするにあたって、新しい入居者を募集したり、申込の契約を交わしたり、退去の際の立ち合いや、空室時の物件管理など、賃貸管理業務が必要になります。

この賃貸管理は、以下4つの管理形態があります。

• 自主管理
• 一般管理
• 集金代行
• サブリース

サブリースは、基本的には賃貸管理の一形態という位置づけになります。

※賃貸管理について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

自主管理と一般管理とは？

賃貸管理形態の中で、自主管理・一般管理はオーナーと入居者間で賃貸借契約を結びます。

図１．オーナーと入居者、賃貸借契約

集金代行契約とは？

集金代行は、賃貸管理会社が賃貸人代理として入居者と賃貸借契約を結びます。

そして、家賃収入は入居者からオーナーに入ります。

図２．入居者からオーナーへの家賃収入

集金代行の場合は、集金代行手数料が引かれ、賃貸管理会社経由でオーナーに家賃収入が入ってきます。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、オーナーが所有している物件をサブリース会社が一括で借り上げ、入居者に転貸（又貸し）をします。そして、オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者、それぞれで賃貸借契約を結びます。

図３．サブリースの賃貸借契約

そして、まず入居者はサブリース会社に家賃を支払います。この家賃は転貸賃料といいます。サブリース会社は入居者から家賃を得て、オーナーに賃料を支払います。

図４．サブリースの収入構造

この転貸賃料と賃料の差額が、サブリース会社の利益となります。

サブリース契約のポイント

サブリース賃料の相場は？

サブリース時の賃料は会社によって、異なりますが、大体転貸賃料の80～90％程度が相場です。そして、転貸賃料と賃料との差額10～20％がサブリース会社の利益となります。

賃料の具体例を、転貸賃料7万円、8万円、9万円、10万円のケースで挙げました。

所有している物件の家賃から、賃料がどれくらいになるのかを理解しておきましょう。

※詳しくは、サブリース賃料の相場はいくら？をご参照ください。

 サブリースが普及している理由

当然のことながら、サブリース契約がしっかりと履行されるのであれば、オーナーとしてまったくリスクなくマンションやアパートなど不動産を運用することができるので、おいしい話ということができます。

だから、サブリースを組んでいる人が多いのかというと、そうではありません。サブリース契約を結んでいるオーナーが多いのには、別の理由もあるのです。

意外な真実

先にもお伝えしましたが、サブリースはアパート建築会社派生の賃貸管理会社が多く活用している方法です。（旭化成や大東建託などの賃貸管理形態の99％がサブリースといわれています。）

アパート建築業者は、当然のことながら、アパートを建築してもらうことで、収益を得ることができます。アパート建築業者も競争が厳しいので、空き地を所有しているオーナーに対して、猛烈な営業活動をします。

そのエリアの賃貸需要があるかどうかは関係ありません。（すべての営業マンがこうなのではないですが、かなりの割合該当するでしょう。）

アパートを建築したらサブリースになり大家には家賃が入るわけなので、どんどん提案することができるわけです。

そして、こんな場所にアパート建てて儲かるんだろうか？と疑念を抱く人に、「大丈夫です、うちでサブリース契約をして、家賃を確実にお支払いしますよ」と、アパート建築の断り文句を消して、クロージングしていくことになるのです。

このようにしてアパート建築営業とサブリースは、表裏一体、一蓮托生の関係性になっているので、サブリースは放っておいてもどんどん増えていくことになるのです。

サブリースの問題点

今ご覧頂いたとおり、サブリースは、オーナーがリスクを負わなくて済むように、賃貸管理会社がリスクを代わりに背負うことで成り立つビジネスです。そして、サブリースを実行しているほとんどのアパート会社は、サブリースによる利益は得られていません。

ほとんどが、アパートを建築する際の利益で成り立っているからです。サブリースはとんとんか下手したら赤字経営で、その利益の補填をするために、アパートを建築させてサブリース件数を増やしていくという非常に厳しい悪循環に入っているのです。

サブリース料金は変動する

さらに、上の契約条件でもさらっと最後に記載しておきましたが、サブリース契約をする際に、契約条件の変更についての条項が含まれることがあります。これは、当初の想定通りの家賃水準であれば、規定通りの家賃を支払うけれど、家賃相場が下落したら、併せて借り上げ賃料も下げますよというもので、トラブルの火種になっています。

特に、物件が古くなると得られる賃料も下落していくので、築年数が経過すると問題が生じてくることが多いです。また、今はまだよいですが、2020年以降空室問題が悪化してくるとさらにトラブルは頻発することになるでしょう。

頻発するトラブル

というのもオーナーとしては、サブリース契約は、基本的にずっと同じ家賃が振り込まれると思っているのに、賃貸管理会社としては、当然家賃相場が下落したら借り上げ家賃も下がるものだと思っているからです。にもかかわらず、アパート建築時にはオーナーにとって不利になるので、堂々と告知しないから認識にギャップが生まれるのです。

また、もっと最悪なパターンとしては、サブリース業者が倒産して、家賃が振り込まれないことです。この場合、賃借人は賃貸管理業者に家賃を支払っていますので、業者が倒産してしまい家賃の不払いが起こった場合、だれもオーナーに家賃の補填をすることがありません。

サブリースの致命的な欠点は、まさにこのサブリース業者自体が倒産するリスクがあることです。

そして、サブリース業者はアパート建設業者であることが多く、ほとんどがアパートの建築利益で食っており、サブリースはほとんど儲かっていません。従ってアパートを建て続けない限り、業者として継続することは難しく、狩猟型の経営スタイルなので、倒産するリスクがかなり高いということになります。

※もちろん、分譲賃貸でも同様のケースが多々あります。

サブリースに関するトラブル事例

2018年は、社会問題にも発展したシェアハウス投資、サブリース賃料の支払い停止、サブリース会社倒産の問題がありました。

このシェアハウス投資の中身は、オーナーが土地と建物を含め1億円～2億円近い金額でシェアハウスを購入し、それをサブリース会社が一括で借り上げ、転貸するビジネスモデルです。

オーナーは、年収600～1,000万円以上の上場会社の会社員や経営者がターゲットでした。

シェアハウスに入居者が安定して付き、サブリース会社に家賃が継続的に入ってくれば、オーナーにも滞りなく賃料を支払えます。しかし、入居率は非常に悪く、一時入居率34％の時もありました。

当然、入居者がいなければ家賃がサブリース会社に入ってこないため、利益が上がりません。

オーナーに支払う賃料も減額せざるを得なくなり、最終的にはサブリース賃料の支払い停止、会社の倒産ということになりました。

参照記事：

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

問題の最終的な結末

最終的に多くのオーナーは、入居者率が低いシェアハウス物件と、数千万円、数億円の借金が残りました。今も、借金返済に困窮しているオーナーがたくさんいます。

この事例では、そもそもシェアハウスに入居者が付かないような物件であること、そしてサブリース会社の売上至上主義が問題です。

この事例で、サブリース自体が悪いわけではありませんが、結局は入居者が継続的に付かなければサブリース会社に家賃が入ってこないので、ゆくゆくはオーナーにも賃料が入って来なくなる、ということです。

サブリース契約の最低限の知識を持っておく

さまざまなトラブルに対応するには、オーナー様が、サブリース契約について最低限の知識を持つことが重要になります。

サブリース契約は、オーナーが貸主、管理会社が借主の立場になります。

そのため、借地借家法上、オーナーが突然サブリース契約を解除しようとしても、正当な理由がないと解除が難しい場合があります。また、借主の立場から貸主へ家賃の減額請求をする権利もあります。

（※借地借家法とは、建物を所有する際に地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借それぞれについて定めた法律のことです。）

更に、サブリース契約には免責期間、原状回復費用の負担や解約時の違約金など、さまざまな規定が定められています。

サブリースのさまざまな規約とガイドライン

これらの規定について、契約時にオーナーと業者側でしっかり意思疎通が取れて、サブリース契約の中身についてお互い理解し合っている状態であれば、後々大きなトラブルに発展するケースは少ないと思います。

しかし、サブリースの多くの契約では、業者側がオーナーに対してメリットを誇大表現して、オーナーがそれを信用して、トラブルに発展するケースが多々発生しています。

2018年10月に国土交通省、金融庁、消費者庁の同時発表で、サブリース契約に関するトラブルへの注意喚起がされました。

徐々にサブリース契約に関する規定が厳しくなってきています。しかし、まだまだ契約内容の複雑さや、サブリース契約独自の取り決めから、オーナー側は細心の注意をして、契約内容を確認しなければいけません。

参照記事：国土交通省・サブリース契約に関するトラブル注意喚起

以上のことから、オーナー側もトラブルに巻き込まれないように、サブリース契約について最低限の知識を持っておく必要があります。

サブリース契約で確認する事項

以下、サブリース契約で必ず確認すべき項目を挙げました。

ここでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

• 賃料は減額する可能性があること
• 賃料が入ってこない、免責期間があること
• 正当な理由がない限り、オーナー都合でサブリース契約を解約できない場合があること
• サブリース契約の解約には違約金が発生する場合があること
• 原状回復費用を負担する場合があること
• 礼金、更新料を受け取れないこと

参照記事：

• サブリースのデメリットとリスクについて
• サブリースの免責期間とは？
• サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい？

上記の項目と、「契約書に記載している内容」を確認するのも重要です。

なぜなら、賃料の減額や免責期間、違約金の有無などの詳細な内容は、契約書に記載している内容をベースにしているからです。

サブリース契約する際の注意点

また、サブリース契約の規定にはありませんが、以下の点も必ず確認ください。

• サブリース会社倒産の可能性
• 物件売却時に資産価値が低くなる場合があること
• サブリース会社から一方的に、契約を解除される可能性があること

※サブリース無料診断 受付中！

サブリース契約を結んだことから、以下の悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか？

サブリースの悩みをどうすれば解決できるか？私たちが無料で診断します！
お一人ずつ抱えている悩みは異なりますので、個別でヒアリングして解決策をご提示します。
診断に際して料金は一切かかりませんので、ご安心ください。

※サブリース問題は、問題を先送りすることで取り返しが付かなくなる場合がございます。
サブリース会社が倒産したり、賃料の支払いがストップしたり、、
早期対処することが、あなたにとって最大のメリットになるのです。
無料診断は以下フォームからご入力ください。

[contact-form-7]

マンション投資を始める時に、空室が発生して家賃収入が継続的に入ってこないのではないか、、と不安に思うことはないでしょうか？

これからマンション投資を始めようと思っている方の中には、上記のような空室が一番の不安材料と思っている方もいると思います。

入居者から得られる家賃収入が、オーナーにとっての収入源なので、空室リスクはマンション投資において最も大きなリスクとなります。

では、もしあなたが空室の要因や原因を事前にわかっていて、そのリスクへの対策も適切に打てるとしたらいかがでしょうか？

逆に、空室について原因や要因、対策を何もわからない状態でマンション投資を始めるのはリスクがあると思います。

入居者からなかなか問い合わせが来ない、数ヶ月空室が続いてやっと「どうやったら空室を一刻も早く解消できるのだろうか？」と頭を抱えてしまうかもしれません。

この記事では、マンション投資の空室の要因や原因、そして対策について説明していきます。

マンション投資を検討していて、空室リスクを心配している方はぜひ最後までご一読ください。

マンション投資の基本

マンション投資で重要なことは、投資資金に対して、安定的に家賃収入を得ること、そして、資産を形成して、最終的には投資資金以上の収益を上げて、収支をプラスにすることです。

この安定的に家賃収入を得るためには空室リスクを抑えて、「入居者を継続的に付けること」が重要になります。

利回りが高いとか、物件価格が安いとか、立地条件が良い物件であるとか、マンション投資をする上で押さえておくべきポイントはいくつかありますが、最も重要なポイントは、「入居者を継続的に付けること」です。

空室の原因

入居者が付かなくなる、空室の原因は何か？

それは「入居者のニーズに応えていない物件であること」この一点に尽きます。

入居者のニーズに応えていない物件とは、

• （立地環境）物件が最寄の駅やバス停から遠く、徒歩10～20分以上もかかる
• （建物管理）建物の外観や内観が汚れていて、清潔感がない
• （専有面積）部屋の専有面積が極端に狭すぎて、入居者ニーズに合っていない
• （室内の差別化）室内設備の利便性が悪かったり、内装デザインが入居者ニーズに合っていない
• （賃貸管理会社）賃貸管理会社が物件を募集するタイミングが遅かったり、そもそも賃貸ポータルサイトに掲載していなかったりする

等々、上記のような物件のことです。

詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

なぜ入居者ニーズがない物件を選ぶのか？

実際、オーナーの多くは、空室リスクを抑えることがマンション投資をする上で重要、ということを知っている方がほとんどだと思います。にも関わらず、実際には入居者のニーズに応えていない物件、空室リスクが高い物件を選定して、入居率が悪くなり、収益が安定しない、失敗してしまう人がいるのでしょうか？

それは、オーナーがマンション投資に求めていることと、入居者の求めていることが異なる点にあります。

オーナーが求めているものと入居者が求めているものは異なる

マンション投資をする目的はさまざまあると思いますが、多くの場合、「結局のところ、マンション投資をして儲かるのかどうか？」ここを一番気にしていると思います。

例えば、利回りが高いか？投資した資金に対して、利益を上げれるか？損はしないか？といったことです。

一方、入居者は自分がその物件に住んだ時に快適に過ごせるかどうか？といった、自分が住んだ時にどうなのか？といった点を重要視します。

• 最寄駅まで徒歩圏内で行けて、通勤に不便はないか？
• 近くにコンビニやスーパーや薬局などの利便性が良い施設やお店があり、生活の利便性が良いか？
• 建物の外観や内観は綺麗で清潔感はあるか？
• 部屋が適度に広く、生活しやすい利便性の良い設備は整っているか？

入居者のニーズを満たす物件であることが、継続的に入居者を付ける上で重要。

この点を理解しているオーナーであれば、マンション投資の物件選びで大きく道を外すことはないと思います。

しかし、そうでないオーナーの場合は「儲かるのかどうか？」の点に集中して物件を選んでしまい、利回りが高い物件ではあるが、、

⇩

立地環境や建物管理が悪い物件を選んでしまう、というケースがあるのです。

そのため、オーナーの考え方の面で「儲かるかどうかのポイントに意識を向けすぎて、入居者目線から外れた物件選び」が空室リスクの原因と言えます。

空室リスクを最小限に抑えるには？

空室の原因や、なぜオーナーが空室リスクの高い物件を選んでしまうのか？本質的な部分についてご理解いただけたかと思います。

では前述した空室リスクを抑えて、入居者を継続的に得るためには具体的にどうすれば良いのか？

それは繰り返し説明しているように「入居者ニーズを満たす物件を選定すること」です。

入居者ニーズを満たす物件は以下5つのポイントを抑えて下さい。

1. 立地環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内の差別化
5. 賃貸管理会社

詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

特に重要なのは、立地環境、建物管理、この2点を押さえることです。

入居者は

• 「家から最寄りの駅やバス停までどれくらいかかるのだろう？」
• 「通勤する時に不便な距離じゃないかな？」
• 「近くにコンビニやスーパーなどがあって、便利で住みやすい場所かな？」
• 「都心部へのアクセスはどうかな？」

といった、立地環境を非常に重要視します。（逆に不便な立地環境の場所に好んで住もうと思う方はあまりいないでしょう。）

そして、事前調査である程度物件が気に入ったら、現地に足を運んで物件を確認します。

現地調査でまず目に入ってくるのが、建物の外観です。そしてエントランス、オートロックがあるかないか？郵便ポストや宅配ボックスがあるかないか？といった設備です。建物の中に入れば内観の清潔感、エレベーターの中、共有部廊下の清潔感や明るさ、といった部分が目に入ります。

事前にネットで検索をして、室内画像などを見て気に入った物件であっても、建物の外観や内観の第一印象が悪ければ、多くの方は入居へのモチベーションが下がってしまいます。

逆に建物の外観、内観、設備が整って、清潔感があれば、その時点で約８割の入居者は入居への気持ちを固めます。

あなたが空室リスクを最小限に抑えたいのであれば、立地環境、建物管理この二つの条件は必ず押さえることです。

（※もちろん、マンション投資5つの条件を全て押さえることが最も良いです。しかし、マンションは実物資産で、一つとして同じ条件のマンションはありません。そのため、5つの条件全てをパーフェクトに押さえることは難しい面もあるのです。）

まとめ

マンション投資、空室の原因や要因、そして対策について理解いただけましたでしょうか？

とはいっても、「実際どのような物件を選べば空室リスクを最小限に抑えることができるのか、判断しかねる、、」と、物件を選びながら、現在かなり迷っている、という方はお気軽にお問い合わせください。

空室リスクを抑えた物件選びのアドバイスは無料で行っています。

大神　健志

お問い合わせいただいた際に、弊社の空室リスクを抑えた物件の成功事例をお見せします。成功事例をご覧になることで、あなたが選ぶべき収益物件のイメージがかなり明確になると思います。

不動産オーナーが求めるのは満室経営です。

不動産オーナーの最大の悩みは空室に関する問題です。

少子高齢化、新築供給、経年劣化、マンション経営で成功する為には、様々な問題を解決していかなければなりません。

弊社は、創業16年目を迎えました。私も、不動産業界で働き34年目を迎えました。

昭和60年4月不動産業界に入社した時には、空室対策などという言葉は存在しませんでした。

空室対策という言葉や事業が聞かれるようになったのは平成22年頃と記憶しています。

時代を読む

2008年

リーマンショックによるファンドバブル崩壊

2010年

民主党管内閣発足

バンクーバーオリンピック開催・上海万博

日経平均8,859.56円

2018年

スルガスキームによる金融ショック

2020年

東京オリンピック開催予定

山手線新駅開通予定

日本の高齢者世帯が全世帯の30％に達する予定

『時代は繰り返す』と言われていますが、2008年リーマンショック後のファンドバブルが崩壊し、世の中に空室が増えていきました。

2018年スルガスキームショックにより世の中に空室が増える様な予感がします。

この様な時代に負けない為にも最後まで読んであなたのマンション経営の役に立てて下さい。

何故、空室で悩むのか？根本的な問題解決が重要である

何故、同じ様にマンション経営に取り組んでいるのに、成功する人、失敗する人、がいるのでしょうか？

『努力よりも正しい選択を優先する』

どんなに努力しても、お金と時間を投資しても成功から見放される条件もあります。

まずは、以下1．～5．の条件をそれぞれご確認ください。

1. 立地と環境が悪い（最寄駅から徒歩10分以上かかる）
2. 建物管理が悪い　（見た目が重要）
3. 専有面積広さ　　（時代に取り残された狭小物件は避ける）
4. 室内の差別化　　（最新の設備と比較しても見劣りする設備）
5. 管理会社の怠慢　（空室対策に具体的な提案はない）

１．立地と環境が悪い（最寄駅から徒歩10分以上かかる）

マンション経営で成功するもしないも全ては立地と環境が重要であります。

この条件を満たせない不動産は絶対に購入しない事を心がけてください。

良くある事例ですが、先祖代々の土地に建てたから手放せない、親から相続した物件だから思い入れがある等の理由で、あえて苦労を選択しているオーナー様がいます。

気持ちはわかりますが、マンション経営は事業経営です。

経営とは黒字にならなければ、儲けが出なければ赤字になります。

赤字になれば倒産する可能性もあるのです。

無人島でマンション経営をして成功できますか？

答えは誰に聞いてもNOと答えると思います。

しかし想いが強すぎるとその場所にこだわってしまい失敗します。

自宅ならば考えは別ですが、マンション経営は事業経営です。

この様な場所に不動産を所有しているあなたは、一刻も早く売却して物件の入れ替えを真剣に考えてください。

この先も更に厳しい時代が続きます。

自分の子供や孫に苦労する物件を残す事が罪な話です。

成功の見込みがない物件は売却し、勝てる物件と入れ替える。

２．建物管理が悪い（見た目が重要）

立地と環境は悪くはないのに空室期間が長く苦戦するパターン

入居者さんが最寄り駅から物件まで歩いた場合に、あなたの所有する物件を一番最初に見るのが建物の外観です。

立地と環境が良い事に慢心して努力を怠っていませんか？

入居者様が見る第一印象が悪い事で、過去空室率が30％以上と、最悪の分譲賃貸マンションの事例をご紹介します。

〇物件所在地

福岡市中央区港2丁目10番14号ライベストコート西公園

最寄り駅：地下鉄『大濠公園』駅徒歩6分

総戸数ワンルーム20室店舗1室

平成元年新築（築30年）

平成24年当時最大空室率30％（20室中6室）

平成30年現在最大空室率5％ （20室中1室）

〇対策

• 建物管理会社変更
• 修繕積立金金額変更
• 大規模修繕工事実施
• 郵便ポスト交換
• 宅配ボックス設置
• TVモニターインターフォン設置
• バルコニー柵交換
• その他修繕多数

ライベストコート西公園・建物修繕実施前写真

⇩

ライベストコート西公園・建物修繕実施後写真

変更前の建物管理会社は、分譲会社の子会社がそのまま引継ぎでいました。

問題は、分譲マンションなのに管理組合が機能していないこと。

理事長もいない様な中で旧管理会社がやりたい放題だったこと。

毎月高額な管理手数料だけをしっかり請求していたこと。

そこで、弊社がこのマンションの1室を購入し、弊社のオーナー様と管理組合を結成し、理事会を開催し、管理会社を変更しました。

その後は、管理組合と管理会社が友好な状態を維持し現在に至っています。

現在、このマンションの空室は1室です。（現在リノベーション工事中）

立地と環境が良くても建物管理が悪い物件は入居率が下がります。

建物管理会社の業務内容と長期修繕計画は重要です。

3．専有面積広さ（時代に取り残された狭小物件は避ける）

立地と環境が良く、建物管理もしっかりと管理されている物件であるならば、マンション経営の50％は成功する条件が整っています。

そして3番目の条件、専有面積の広さが重要になります。

都内新築ワンルームは、25㎡以上の専有面積

福岡新築ワンルームは、30㎡～40㎡の専有面積と、ワンルーム規制も有り専有面積が広いお部屋が当たり前の時代となって来ました。

昭和50年～60年に販売されたワンルームマンションの専有面積は14～16㎡が主流でした。

当時は、木造のアパートが主流の時代から、鉄筋コンクリートのワンルームマンションが誕生しました。

3点ユニットバス、ミニキッチン、洗濯機はコインランドリー、洋室は四畳半、この様な間取が主流でした。

当時は、マンションに住みたいというニーズよりも、絶対的に供給が少ない時代でした。

ところが今の時代はどうでしょうか？

毎年毎年新築物件が供給され、最新設備仕様となり、専有面積も広くなっています。

そして、供給過剰と少子高齢化の時代です。

この様な時代を迎えてマンション経営で成功する為には、以下の3つが重要になります。

1. 立地と環境への強いこだわり
2. 建物管理の重要性
3. 専有面積へのこだわり

弊社では、最低18㎡以上の専有面積を推奨しています。

同じ様な立地と環境で、同じ様な建物管理の物件があれば、次は専有面積の広さにこだわるのではないでしょうか？

これから購入を考えているあなたは、この基準で物件を探してください。

買える物件を買ってはいけません、買わなければならない物件を購入して下さい。

そして、既にこの様な狭小物件を購入してしまい空室に悩んでいるあなたは、次の室内の差別化をよく読んでください。

この差別化は、弊社が実際に空室対策で成功した数々の事例です。

沢山の事例がある中から、状況に応じた事例ですので参考にして下さい。

４．室内の差別化（最新の設備と比較しても見劣りする設備）

既に、物件を購入して、空室で悩んでいるあなたの為に弊社の事例をご紹介します。

事例1、

立地と環境が良く、建物管理も良く、狭小マンションを購入してしまった場合の例

立地や環境が悪い場合は、マンション経営に向いていませんので、空室対策に時間とお金をかけるだけ無駄になりますので、即売却して下さい。

狭小マンション空室対策成功事例

この様な物件を選んで入居する人は、自己資金が余り払えない属性が悪い人が多いのも事実です。

たまに、高い家賃を払うのが馬鹿らしいという考えの人もいます。

自己資金が少ない人向けの空室対策

1. 礼金・敷金を0にする
2. 必ず保証会社には加入させる（保証会社の原状回復プランを利用する）
3. フリーレント期間をつける
4. 仲介業者への業務委託料金を上乗せする
5. 家具家電付として募集する

1から４は、何処の会社でも提案をしていると思いますが、弊社がお薦めするのは、

家具家電付募集です。

弊社が今までチャレンジした成功事例では、殆どの場合、募集家賃が2,000円～5,000円位アップしています。（物件により条件が違います）

弊社の家具家電の設備条件

１．全てインターネットで購入します

２．購入する商品は、テレビ、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベット、テーブルの6点セットです。購入するメーカーや時期にもよりますが、総額100,000円～150000円以内です

３．3年住んだら全て差し上げる条件で募集します

４．3年住んでくれたら必ず更新料50％をいただけます

５．相場よりも、2,000円高く貸せれば、2,000円×36ヶ月＝72,000円

更新料で60,000円×50％＝30,000円

約100,000円位の投資金額は回収できます

６．ポイントは家賃を値上できる点です

７．3ヵ月～半年空いているよりも家具家電で小額投資になります

家具家電付き物件の場合、家賃収入がどれくらい変わるのか。同じマンションの別の物件と比較をしました。

家具家電写真（テーブル・テレビ・ベット・洗濯機・冷蔵庫）

差別化リノベーション空室対策成功事例

立地と環境、建物管理、専有面積の条件には問題がないが、築年数が古く、室内の設備が劣化して魅力的な物件ではない条件です。

成功事例

専有面積26.36㎡

昭和53年3月築の旧耐震物件です。

ご主人から相続した物件です。

上階から水漏れ事故が有り天井が腐食していました。

前管理会社と入居者との退去交渉が難航していましたが、ご縁が有り弊社が退去交渉も含め3ヵ月で退去し、次の移転先もご紹介し円満に解決致しました。

上階からの水漏れによる保険金額は180万円＋αで、フルスケルトンリノベーションで差別化しました。

弊社では、旧耐震の物件は基本的にはご紹介していませんが、相続物件であり、立地と環境が非常に良い物件でしたので保持する事でリノベーションのご提案を致しました。

結果は、家賃は29,000円UP致し年間348,000円のプラスとなりました。

5年間満室の場合：1,740,000円プラス

10年間満室の場合：3,480,000円プラス

家賃上昇分のみでもこの金額です。

リノベーションを実施した物件情報、リノベーション前と後の差別化、家賃アップの金額を以下の表にまとめました。

永功ハイヴ駒形図面・リノベーション前

⇩

永功ハイヴ駒形図面・リノベーション後

室内リノベーション前写真

⇩

室内工事中・スケルトン写真

⇩

室内リノベーション後写真

5．管理会社の怠慢（空室対策の具体的な提案が出来ない）

これからの賃貸管理会社に求められる事

1. 不動産賃貸経営の時流が読める
2. 空室を避けられるような物件選定の目利き
3. 空室対策の具体的な提案と実績
4. 宅地建物取引士資格取得者
5. 賃貸経営不動産管理士取得者

これからの賃貸管理会社に求められるのは、理念経営を実行している会社、社員教育に時間とお金を投資している会社、社員のマインド・ノウハウ・スキルをしっかりと構築している会社です。

営業マンはいりません、必要なのは不動産コンサルティング能力者です。

販売力よりも、あなたの願望を満たしてくれる社員が多数いる会社とお付き合いください。

宅地建物取引士の資格がないという事は、医師免許のない医師と同じである、と考えてください。

この不動産業界で本気で骨を埋める気持ちがあれば、宅建士の資格は必ず取れますし、取るべきだと思います。

弊社では、70％の人間が宅建士の資格を保有しています。

資格がないから全てが駄目だとは言いませんが、最低でも現場に出ている社員ならば、持っていて当たり前の世界観にならなければいけないと思います。

あなたは、命を賭けて不動産をローンで購入するのだから、賃貸管理会社の社員にも、中途半端な気持ちで係って欲しくないと思っています。

私が書いた内容に該当しない様な賃貸管理会社ならば、今すぐ変更した方が良いでしょう。

情けを賭けても、あなたの空室は改善されません。

あなたの空室を改善できるのは、明確な願望、想いと戦略、空室対策の実績以外に解消は出来ないと想ってください。

『中途半端はゼロに等しい』『無知はコスト』

あなた自身がマンション経営の勝ち組を目指してください。

まとめ

1. 空室対策で苦労しない為にも物件の選択が重要（立地と環境）
2. 将来性のない物件を所有している場合は、売却して買換えも重要
3. 建物管理も重要である、入居者が最初に見るのが建物管理状態。
4. 専有面積は広い部屋を選択する
5. 但し、狭い部屋でも空室対策はある
6. 室内の差別化が重要。ありきたりな部屋では競争力がない
7. 室内設備は必ず経年劣化があるので事前準備と事前対応
8. 賃貸管理会社の理念経営、社員教育、資格取得は絶対条件
9. 販売力よりも提案力の強いコンサルティング能力が重要
10. 情けよりも、空室対策の実績が重視である

黒沢　勉

現在、マンションの空室でお困りの方は一度お問い合わせください。

まずは、あなたの物件の根本原因を明確にして、どうすれば空室対策できるか具体的なアドバイスを差し上げます。

マスターリースとはどういう意味なのでしょうか？サブリースとの違いは何なのでしょうか？

マスターリースという言葉を聞き、サブリースとの違いは何か？そもそもマスターリースはどういう意味なのか？と疑問に持たれた方もいるのではないでしょうか。

サブリースは賃貸管理の方式で聞くことはありますが、マスターリースはなかなか聞きなれない言葉だと思います。

この記事では、サブリースとマスターリースの意味と違いについて説明していきます。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事：

サブリースとマスターリース

サブリースは、不動産会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、その借り上げた物件を入居者に転貸することです。

入居者は不動産会社に転貸賃料を支払い、オーナーは不動産会社から賃料を得れます。

図１．サブリース

このサブリースは正確には、マスターリース契約とサブリース契約の二つの契約から成り立っています。

マスターリース契約

マスターリース契約は、不動産会社がオーナーの所有している建物一棟を一括で借り上げることです。オーナーと不動産会社の間で賃貸借契約を結びます。

マスターリースは、建物一棟を借り上げる際に使う言葉になります。

サブリース契約

サブリース契約は、オーナーからマスターリース契約で借り上げた物件を、不動産会社が入居者に転貸することです。入居者は転貸した不動産会社に転貸賃料を支払います。

不動産会社と入居者の間で転貸借契約を結びます。

サブリースとマスターリースの違いについて

サブリースとマスターリースのイメージ図を以下に示しました。

図２．サブリース・マスターリース

マスターリースはオーナーと不動産会社との契約、サブリースは不動産会社と入居者との契約になります。

サブリース契約を結ぶために、不動産会社はオーナーとマスターリース契約を結びます。そのため、この2つをまとめてサブリース方式といいます。

サブリースとマスターリースは意味が混同しやすいので、注意して理解しましょう。

金高　時道

サブリースとマスターリースの違いについて理解できたでしょうか？

現状、サブリース契約またはマスターリース契約に関わることで困っていることがある。トラブルに巻き込まれている。そういったお悩みがある方は一度ご相談ください。

抱えている悩みを解決するためのアドバイスを差し上げます。

この記事では、サブリースの免責期間について、その意味や気を付けるべきポイントについて説明しています。

今回の内容は、

• サブリース契約を結ぶか検討している
• これからサブリース契約を結ぼうと考えている
• 既にサブリース契約を結んでいる

上記のような方で、免責期間について詳しく知りたいと思う方にとって、役に立つ内容となっています。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事：

サブリースの免責期間とは？

サブリースの免責期間とは、新規の入居者を募集する際、不動産会社からオーナーへの賃料の支払いを免除する期間のことです。

例えば、もし仮に免責期間が3ヶ月で8月1日に契約をした場合、8月～10月と3ヶ月間はオーナーに賃料は入ってこないことになります。

免責期間は大体、1～3ヶ月が一般的です。

免責期間で押さえておくべき3つの項目

サブリースでは、契約を結んだ後に「契約時にはこんな説明聞いていなかった」「契約内容をあまり理解していなくて、損をしてしまった」とサブリース業者とオーナーでトラブルに発展するケースが多々あります。

サブリースに関わることでトラブルに巻き込まれないためにも、免責期間では押さえるべきポイントは3つあります。

1. 収益性
2. 期間の違い
3. 再免責期間

それぞれ説明します。

１．収益性

免責期間はオーナーに賃料が入ってこないため、期間が長くなると収益性が低下します。

免責期間の長さから、収益性にどれくらい影響を与えるのかを把握しておきましょう。

２．期間の違い

サブリース会社によって、免責期間が異なる場合があります。

一般的に1～3ヶ月と前述しましたが、それ以上の期間を設ける会社もあります。

３．再免責期間

免責期間には、免責期間と再免期間の2つがあります。

再免責期間とは、入居者が退去するたびに免責期間を設ける契約です。

例えば、再免責期間が1ヶ月の場合、10年間で3回入退去が発生すれば、3ヶ月分の賃料はオーナーに入ってきません。

免責期間と再免責期間は、契約時の書面に書いてあるので事前に確認をする必要があります。

免責期間が与える影響

前述したように、免責期間には押さえておくべき項目が3つあります。3つの項目の中で理解しておくべきことは、免責期間によって収益性が低下することです。

免責期間が収益性に与える影響を実際に計算してみます。

以下に挙げる条件の物件で賃貸管理方式をサブリース契約で結んだ場合と、集金代行契約で結んだ場合で収益性の違いについて計算していきます。

集金代行契約は賃貸管理の方式の中でもサブリース契約と似ている部分があるので、今回の例では集金代行契約を挙げています。

集金代行契約について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

物件の条件を以下に挙げました。

※▲は毎月・年間の支出項目です

上記条件の場合の集金代行契約とサブリース契約の場合の収益性を計算します。

１．サブリース契約の収益性

サブリース契約を結んだ場合の収益性を計算します。

年間の収益性（上記表②、④、⑤、⑥より）

年間の収益性は約41万円となります。そこから、マンション経営を通じた収益性を計算します。

マンション経営を通じた収益性（30年間）

サブリース契約を結び、30年間マンション経営を通じた収益性は、約1,259万円となります。

免責期間を考慮した収益性

免責期間、再免責期間を考慮して収益性の計算をします。

免責期間・再免責期間を考慮した場合（上記表⑨、⑩より）

免責期間によって、40万円の収益がオーナーに入ってこないことになります。

前項で計算した、サブリース契約を結んだ場合の約1,259万円の収益性から免責期間を考慮します。

免責期間を考慮した収益性

免責期間を考慮した場合の収益性は、約1,219万円となります。免責期間によって、収益性が40万円低下したことになります。

２．集金代行契約

次に、集金代行契約を結んだ場合の収益性を計算します。

上記の表から空室率を考慮して年間の収益性を計算します。

年間の収益性（上記表①、③、④、⑤、⑥より）

年間の収益性は約49万円となります。空室率を考慮して年間の収益性を計算します。

空室率を考慮した年間の収益性（上記表⑦より）

空室率を考慮した場合の収益性は、年間で約47万円になります。マンション経営を通じた収益性の計算をします。

マンション経営を通じた収益性（30年間）

集金代行契約を結び、30年間マンション経営を通じた収益性は、約1,411万円となります。

３．サブリース契約と集金代行契約の収益性比較

以上の計算結果から、集金代行契約とサブリース契約の収益性の比較を行います。

集金代行契約とサブリース契約の収益性の差

集金代行契約に対するサブリース契約の収益率の違い

以上のことより、今回の計算例だと、サブリース契約を結び免責期間を考慮し、集金代行契約を結んだ場合と比べて、収益性が約−192万円、収益率が約13.6％低下することになります。

※正確には、家賃下落率やサブリース契約の賃料下落、購入時の諸費用、物件売却時の売却益なども考慮して計算する必要があります。今回は収益性について概念を理解していただくため、家賃下落率、賃料下落、購入時の諸費用、物件売却時の売却益などは割愛しています。

今回の計算例から、集金代行契約と比べた場合のサブリース契約、免責期間が収益性に与える影響について理解できると思います。

免責期間で気を付けるべきポイント

気を付けるべきポイントは、今回説明した免責期間の内容を把握してからサブリース契約を結ぶことです。

契約時に説明を受けなかった、説明を受けていたが、期間や再免責期間、収益性については理解していなかった。といったことから、後々トラブルに発展するケースが多々あります。

トラブルにならないためにも、免責期間の内容をしっかり把握し、その上でサブリース契約を結ぶかどうか慎重に判断しましょう。

※さらにサブリース契約を結ぶ上で理解すべき内容の記事を以下に挙げました。ぜひ一度参照ください。

参照記事一覧

• サブリースとは
• サブリース契約を結ぶ前に必ず一度は読んでください！
• 不動産投資・マンション経営におけるサブリース契約のメリットとデメリット
• サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい？

金高　時道

サブリース契約を結ぶべきかどうか検討している。免責期間が明らかに長期間であり、困惑している。など、サブリース契約・免責期間で現状悩みを抱えている方は一度ご相談ください。

まずは現状抱えている悩みを聞かせていただき、その上で良い方向に向かうためのアドバイスを差し上げます。

昨今、レオパレス21に関する問題を新聞やニュースで目にする機会が増えました。先日、テレビ番組「ガイアの夜明け」でもレオパレス21の「界壁」問題が取り上げられていました。

アパートの天井裏に設置するべき、防火性を高める部材の「界壁」が設置されていなかったり。10年間サブリースの賃料は変わりませんといって、実際には10年未満でサブリースの賃料が減額されたり。アパートの修繕費を支払っているのに契約通りに修繕されなかったり。

以上、さまざまな問題から、オーナーの不満の声を聞く機会が増えました。このようなトラブルに巻き込まれないための何か対策はなかったのでしょうか？

今回は、それらレオパレスに関する問題の中でも、サブリース問題を取り上げて、深堀してご紹介していきます。

そして、サブリース問題のトラブルに巻き込まれないための対策も説明しています。

※サブリースの基本的な内容について知りたい方は、以下の記事を参照ください。

参照記事：

レオパレス21ってどんな会社？

レオパレス21は1973年に、不動産仲介業をメインとして事業をスタートさせた会社です。

1985年から都市型アパート「レオパレス21」を本格的に販売し始め、今日に至るレオパレスのブランドが築かれていきました。

レオパレスの賃貸物件は、仲介手数料が不要なこと、家具家電付きといった特徴があります。レオパレスの「夢中で頑張る君へエールを♩」のＣＭを皆さん一度は聞かれたことがあるのではないでしょうか？

事業は、アパートの賃貸業や開発業を主に行っています。

参照ＵＲＬ：レオパレス21会社ホームページ

サブリースとは？

サブリースとは、サブリース会社がオーナーの所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。

（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。）

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

サブリースのイメージ図を以下に示しました。

図１．オーナー・サブリース会社・入居者

今回のレオパレスのアパート経営では、地主が所有している土地にアパートを建て、そのアパートをサブリース会社（レオパレス）が一括で借り上げ、賃料をオーナーに支払う仕組みとなっています。

サブリース会社がオーナーに支払う賃料は転貸賃料の約80～90％となっています。

サブリースの問題

今回、レオパレスがサブリース問題として取り上げられ、問題の争点になっているのが、サブリース契約時の説明と実際の中身が異なっていたことでした。

レオパレスのアパート経営（サブリース）は以下のような流れで行われていました。

1. 土地を所有している地主に、営業マンがアパート経営の話を持ち掛ける
2. 「30年間一括借り上げ」、「10年間賃料は不変」といってサブリース契約をすすめる
3. 地主の土地にレオパレスのアパートを建設する
4. レオパレスは、アパートに住む入居者から転貸賃料を得る
5. 得られた転貸賃料の一定額を賃料として、アパートオーナーに支払う

アパートオーナーは、契約時「賃料が10年間は不変」という説明を営業マンから受けていた方もいたそうです。しかし実際は、「10年未満に賃料の減額」をレオパレスから受けたそうでした。

アパートを建設したオーナーの中には、数千万円から数億円のローンを組んでいる方もいました。

賃料が減額するとローン支払いが追い付かない。毎月ローン返済の赤字が増えていく。といったことから結果的に、サブリース契約をやむなく解除したオーナーもいたそうです。

以上のようなことから、「賃料減額なんて聞いていない！」とオーナーは、レオパレスに対して過去、訴訟を起こしています。

訴訟を起こしたある家主は、2005年1月に月額77万7,800円のサブリース契約を結び、愛知県知多市に20戸のアパートを建設しました。

契約書には「賃料は10年間は不変」と明記されていました。しかし、実際は2011年10月に経営難を理由に約10万円の賃料減額を求められ、受け入れたが、その後業績が回復しても賃料は元の金額に戻らなったそうです。

（※引用元：全国賃貸住宅新聞・サブリース家賃減額で訴訟）

問題点の整理

以上のように、レオパレスのサブリース賃料減額が問題視されています。

このことについて整理すると、以下3つの問題がありました。

1. 契約内容の相違
2. 立地と環境の選択ミス
3. 知識・経験不足

それぞれの問題について詳しく見ていきます。

１．契約内容の相違

これは、前述している通り、サブリース契約時の説明と実際のサブリースの中身が異なったことです。

なかには「絶対に賃料は下がりません」とお客様に断言した営業マンもいたそうです。しかし、実際には「10年未満の賃料の減額」をレオパレスから求められ、やむなくオーナーは受け入れることになりました。

それらが全て真実なのであれば、レオパレスが詐欺まがいの営業をしていることになります。

２．立地と環境の選択ミス

アパート経営に限らず、その他マンション経営などの不動産経営では立地と環境の選択は極めて重要になります。立地と環境の条件を優先的に見て、物件を決める入居者が非常に多いからです。

立地と環境の条件が良いというのは、「物件が駅から歩いて近いところにあるか（10分以内～）？」「周辺にコンビニやスーパーがあり利便性が良いか？」ということです。

そういった入居者のニーズから、立地と環境が悪い条件でアパート経営を行っても、入居率が上がらず、継続的に長期間賃料を得るのは難しいです。

今回のアパート経営のケースでは、アパートを建設した場所が駅から離れていたり、周辺には田畑が広がっていたり、決して立地と環境が良いとは言えない状況でした。

立地と環境の選択を間違えた結果、レオパレスは入居者付けに苦労することになりました。

アパートが乱立

更に、同じエリアにレオパレスのアパートがどんどん乱立していったのも問題となりました。

物件の周辺に同じようなアパートが出来たことによって、それぞれの物件にばらついて入居者が付きました。その結果、入居率が下がってしまいました。

立地と環境が全てでもない（補足）

しかし、立地と環境が全てとも言えません。立地と環境以外にも、物件の「専有面積と間取り」、「室内の差別化」、「建物管理」、「賃貸管理会社」などさまざまな要因が総合的に影響して、その物件に入居者が住みたい！と思うかどうかが決まります。

よって、立地と環境の条件が例え悪くても、建物の管理状態が良好で、室内が入居者のニーズに合っていれば人気物件になる場合もあります。

あくまで、優先順位を考えた場合に「立地と環境」を第一に考えることが重要ということです。

賃料の減額

以上のような、立地と環境の選択ミスが大きな要因となって、入居者が付かず、思うような利益を上げることが出来なくなりました。

その結果、レオパレスは「賃料の減額」に踏み切ったのです。

３．知識・経験不足

今回のサブリース問題では、比較的アパート経営の知識や経験が少ない方が、サブリース契約の話を信用した結果、トラブルへと発展しました。

サブリース契約を信用した要因

• レオパレスが大手の会社だということ
• 物件がブランディング化されていたこと
• 営業マンに「10年間賃料は下がらない」と断定されたこと
• 将来、賃料が下がらないような収益シミュレーションを見せられたこと

以上のような説明を受ければ「アパート経営を始めても大丈夫だろう」と信用するのも無理はありません。

アパート経営の知識や経験が少ないオーナーがサブリース契約の話を信用し、その結果、今回のような賃料の減額トラブルに発展しました。

問題への対策

以上のように、レオパレスのサブリースに関わる問題はいくつかありました。しかし、事前に対策をしていればこのようなトラブルに巻き込まれる確率も減ります。

以下、現在アパート経営をしている方、アパート経営をしていない方、二つに分けて今回の問題への対策を考えていきます。

1. 現状、アパート経営をしている方
2. これからアパート経営を始めようと考えている方

１．現状、アパート経営をしている方

現状、アパート経営をしていてサブリース問題で悩んでいる方へ、対策は3つあります。

1. 管理会社を変える
2. 自主管理をする
3. 物件を売却する

それぞれの対策を説明していきます。

ⅰ．管理会社を変える

サブリース契約を解約し、管理会社を変えることで、アパート経営がうまくいく可能性があります。うまくいくというのは、現状の入居率が改善し、収益がアップするということです。

賃貸経営の成功ノウハウがある管理会社であれば、アパート経営で再起することが出来るかもしれません。

金高　時道

賃貸経営の成功ノウハウがあり、信用できる不動産会社に管理を変えることです。

弊社のお客様は、賃貸経営で成功している方ばかりです。管理会社を変更しようか悩まれている方は、お気軽にお問い合わせください。

賃貸経営で成功するノウハウをお伝えします。

※信用できる不動産会社を選ぶためのポイントは当サイトで詳しく説明しています。参照ください。

参照記事：

信用できる不動産業者の選び方

ⅱ．自主管理をする

サブリース契約を解約し、オーナー自身で管理をする、自主管理に変更する対策があります。

自主管理とは、オーナー自身がアパート経営に関わる全ての賃貸管理を行うことです。

自主管理で行う管理概要を以下に示しました。

（※自主管理については、当サイトで説明していますので、詳細は以下の記事を参照ください）

自主管理で行う内容

1. 新規の入居者募集
2. 入居時の審査
3. 新規契約書の作成・更新契約書の作成
4. 入居者からの家賃の集金
5. 滞納家賃の回収
6. 部屋内部の設備が故障した際の修繕対応
7. 入居者からのクレーム対応
8. 解約書類の手続き
9. 入居者が退去する際の立ち合い
10. 空室時の物件管理

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

自主管理では業者に依頼せず、「賃貸管理の業務委託料が発生しない」「コストを抑えるために最安値の工事業者に発注できる」といった、オーナー自身で賃貸管理をコントロールできます。コストをうまく抑えれば、収益を最大化することが出来ます。

しかし、自主管理をする場合は上記で挙げたような賃貸管理の全てを行う必要があるため、知識や経験も必要になります。賃貸管理について全くの素人がいきなり行うのは、簡単ではありません。

自主管理をする場合は、賃貸管理について知識や経験をしっかり積み上げていく必要があります。

ⅲ．物件を売却する

今後、サブリース契約を続け、アパート経営がうまくいく見込がない場合はいっそのこと、物件を売却をして損切りをするのも一つだと思います。

賃料の減額から、ローンの支払いが追い付かない。毎月毎月、赤字となる。そういったことが続くと、最悪のケース、自己破産ということもあり得ます。

数千万円～数億円のローン借入をしている場合は、物件を売却しても、ローン残債がかなり残る場合もあります。

しかし、このまま赤字を垂れ流すよりは、損切りをして、ローン残債を確定させる方が良い場合もあります。

物件を売却して損切りをするのも一つの選択肢として考える必要があります。

売れるかどうかわからない

とはいっても、実際のところ、思うような金額で物件を売却できるかどうかわからない面もあります。

• その地域に今後賃貸の需要が見込めるか？
• 物件の立地と環境の条件が良いか？

上記の点から考慮して、物件を購入したいと思う買い手がいるかどうかわからないからです。

２．これからアパート経営を始めようと考えている方

これからアパート経営を始めようと考えている方へ、今回のようなサブリース問題に巻き込まれないための対策は以下の2つがあります。

1. 信用できる業者を選ぶこと
2. 物件の立地と環境を選定すること

以上の2つです。また、アパート経営に限らず、その他の不動産経営でも通ずることです。

ⅰ．信用できる業者を選ぶこと

本当に信用できる業者に任せればそれだけで、不動産経営がうまくいくことがあります。

しかし、今回のサブリース問題は信用できる業者かどうかの見極めが非常に難しかったと思います。

それは以下の理由から言えます。

• レオパレスは、大手の会社で物件もブランディングもされていて、信用しやすかったこと
• 営業マンが、お客様との人間関係を構築し、契約するまでに信用を得ていたこと
• 将来のアパート経営の収益シミュレーションに賃料減額が記載されていなかったこと
• 営業マンが「10年間は賃料の減額がありません」と断言するケースがあったこと

以上の内容からお客様はレオパレスを信用し、結果、賃料減額トラブルに巻き込まれてしまいました。

そこで信用できる業者かどうか判断するためには、その会社に「成功実績があること」「お客様が実際に成功し続けていること」この2点を必ず確認することです。業者の言っていることを全て鵜呑みにするのではなく、お客様が成功している事実を確認することです。

※信用できる業者の選び方については当サイトで詳しく紹介しています。参照ください。

参照記事：

信用できる不動産業者の選び方

ⅱ．物件の立地と環境を選定すること

繰り返しになりますが、物件の立地と環境を選定することは極めて重要です。

今回のアパート経営のケースでは、立地と環境が決して良い条件ではない場所にアパートが建設され、結果として入居者が決まらない。という「立地と環境の選択ミス」の要因が大きかったです。（※立地と環境以外の要素ももちろんあります。）

物件の立地条件が悪いと、それだけで入居率が下がり空室リスクが高まります。

物件を選定する場合は、駅から10分以内、周辺にコンビニやスーパーや病院などがあり、利便性が良い場所を選んでください。

安易にレオパレスとサブリース契約を結ばないこと！

以上のことから結論、安易にレオパレスとサブリース契約を結ばないことです。

そして、サブリース契約を結ばなくても不動産経営でうまくいくように、正しく不動産経営に取り組むことを強くおススメします。

正しく不動産経営に取り組むとは、ここまでで説明した以下3つのポイントを押さえることです。

1. 信用できる不動産業者を選ぶこと
2. 賃貸需要の見込めるエリアの物件を購入すること
3. 立地と環境の条件が良い物件を選定すること

上記の3点を押さえれば、不動産経営でうまくいく確率はかなり高くなります。今回のような、レオパレスのサブリース問題トラブルに巻き込まれることはまずないでしょう。

サブリースのうまい話には安易に乗らず、慎重に判断をしてください。

金高　時道

今回は、レオパレスのサブリース問題を深堀し、対策方法もお伝えしました。

現在、アパート経営・マンション経営・サブリースのことで、賃料の減額など何か具体的なお悩みがある方は、お気軽に問い合わせください。

相談は無料です。あなたの抱えているお悩み解決のサポートをさせていただきます。

そして、実際の物件を用いて、正しく不動産経営に取り組むためのノウハウをお伝えします。