残念ながら“購入後”に相談頂きどうすることも出来ない方＝失敗事例も少なくないですが、“購入前”に相談頂き、成功する物件を購入した方も数多くいらっしゃいます。

今回は“購入前”に相談をもらい、私がお勧めした物件を購入したお客様の実例を、実際の現地をお見せしながらお伝えします。

この記事を読めば、成功する福岡ワンルームマンションとはどんな物件なのか？が良く理解できます。

今、新築ワンルームマンションの営業を受けている方で、
・紹介されている物件が本当に良いのか、不安を感じている
・次回の面談予定がある
・次回は売買契約の予定である
・売買契約をしたが、不安だ

以上で一つでも当てはまる方は、ぜひ最後までお読みください。

必見！！成功するマンション経営はこんな物件を選べ！！

現地に到着しました！！
では、実際の物件を見ていきましょう。

【物件概要】

築年月：2008年2月（築16年目、購入時は築13年）
最寄駅：福岡市地下鉄空港線「祗園」駅　徒歩7分

まずは外観です。
これまで大規模修繕を実施していないにも関わらず、非常に綺麗ですね。

建物に入る前に1階共用部分、駐輪場から見ていきます。
このマンションは総戸数が140室以上あり停まっている台数も多いですが、きちんと整頓されています。これを見ただけでも、入居者の質の高さが分かります。

建物入口です。大理石風のタイル仕様で高級感を感じます。
一番最初に目に入るこのエントランスの印象がGoodです。

では中に入ってみましょう。

シンプルながら落ち着いた色合いで、モダンでシックな雰囲気です。
現在では当たり前のTVモニターインターフォン付き、人気設備ランキングで毎年上位に入る宅配ボックスも新築時から標準設置しており、入居者のニーズにうまくマッチしています。

オートロックの中に入ると、これまた高級感のある雰囲気ですね。
管理人も日勤管理なので不審者が入りづらく、女性には安心できるポイントです。

では、部屋に向かいます。
こちらが玄関ドア。ウッド調のダブルロックドア。玄関のセキュリティもバッチリです。

玄関ドアを開けると、

白を基調とした明るい雰囲気で、第一印象が良いですね。
ワンルームでは上位クラスにしか設置されていない玄関人感センサーもあり、出入り時の消灯が手間いらずで便利です。

そして大容量のシューズボックスは履物の多い女性でも問題なく、
下部は長めのブーツも収納できるよう気遣いされています。

水回りです。
室内洗濯機置場はもちろん、広々したバスは浴室換気乾燥暖房付、二口ガスコンロ付キッチン、温水洗浄便座付トイレ、そして女性には必須の独立洗面台もあります。

そしてメインの居室です。いかがでしょう！！
こちらも白を基調とした明るい落ち着いた雰囲気で、淡いベージュのフローリングが明るさを一層引き立てていますね。

広さは7.2帖ありながら、大容量のクローゼットもあるので、レベルの高い間取りを実現しています。過ごしやすさ・生活のしやすさも良いポイントです。

ここまで実際の物件を見てきましたがいかがでしたでしょうか？

これまで何度もお伝えしてきた、「マンション経営5つのポイント」が良くご理解頂けたのではないでしょうか？

それでは、具体的な収支を見ていきましょう。 

 毎月の手取り額が＋374円となります。

前回の記事、
「第3弾・自分を防衛！ 自衛官が成功する不動産投資、絶対にしてはいけない不動産投資　～佐賀編～営業マンからアプローチを受けているが、不安な人へ」
の新築ワンルームは▲8,292円、同じ博多区内・ワンルームマンションでも、新築と中古ではこれだけの違いがあります。

ここでもう一つ大きなポイントがあります。

この物件の現状の家賃は46,770円ですが、相場は52,000円であり、次回家賃アップすることは確実でした。私は物件を仕入れる時は必ずこの家賃相場や実際の成約事例を調べ、次回募集時にはアップが見込める、少なくとも維持できる物件のみ厳選して仕入れをしているのです。

実際、この物件は購入頂いて約1年で退去になりましたが、なんと6,230円アップの53,000円で成約したのです。しかも、退去前（室内を見ずに）申込、空室期間はわずか12日（2月1日退去・同14日入居）。

もちろんオーナー様には大変喜んで頂きました。

マンション経営の王道5つのポイント

あらためて、成功するポイントのおさらいです。

１、 立地環境　〇（徒歩7分）
２、 建物管理　◎（高級感ある外観、日々の巡回、十分な修繕積立金）
３、 専有面積　〇（主流の20㎡以上）
４、 室内設備　◎（人感センサー、独立洗面台、浴室換気乾燥暖房、など）
５、 賃貸管理　◎（家賃アップの実績、何かあった際の対応）

弊社では入口（物件仕入れ時）に必ず現地調査をし、弊社独自の「物件評価シート」で90点以上つかない物件はそもそも仕入をしません。最近ではさらに基準を厳格にし、95点以上を目指しています。

これが弊社の追及するマンション経営の王道であり、高い入居率・家賃維持とアップを目指す物件を選択することが大切なのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は、実際お客様に購入頂いた物件実例を通じて、マンション経営で成功するために具体的な物件をお伝えしました。

いま新築ワンルームマンションの営業を受けていて不安な方、本当にいいのか迷っている方で、まだ購入前の方は必ず私にご相談下さい。成功へ、私が必ず導きます。

セカンドオピニオン及び無料相談

達仁.comでは、以下に該当する人に特別条件でコンサルさせていただきます。通常、1時間1万円の個別コンサル・セカンドオピニオンを、期間限定・人数限定で無料でコンサルさせていただきますので、お早めにご連絡ください。

１、現役自衛官の方で、福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
２、具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
３、既にマンション経営を始めている自衛官の方で、将来に不安を持っている方
４、その他マンション経営全般に関する質問をしたい、自衛官の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを2室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。

「成功したければ成功者に聞く！！」

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2015 年の「天神ビックバン」に続き、2019 年には「博多コネクティッド」がスタートしました。

これは博多駅半径 500ｍの範囲を対象に、2028 年までに 20 棟の建て替えを目指した大規模プロジェクトです。これにより延床面積は約 1.5 倍の 498,000 ㎡、雇用者数は約1.6 倍の 51,000 人、建て替え終了後の経済波及効果は年間 5,000 億円が見込まれ、人口・経済ともに大きな発展が見込まれています（福岡アジア都市研究所算出、福岡市ホームページ参照）。

参考：福岡市 『天神ビッグバン』着実に進行中！！ (fukuoka.lg.jp)
参考：福岡市 博多コネクティッド (fukuoka.lg.jp)

ワンルーム投資をしていても成功する人、失敗する人の違い

2012 年から続く金融緩和（いわゆるアベノミクス）も銀行を後押しし、このコロナ禍においても積極的にワンルーム融資を行っているため非常に多くの方々、特に 20～30 代でワンルーム投資をスタートした方が急激に増えました。

ただし、他の投資と同じように、同じワンルーム投資をしていても成功する人、失敗する人がいます。その違いは何でしょうか？ワンルーム投資を始めるにあたりどんな物件を選ぶべきなのでしょうか？

今回は、実際に新築ワンルームの営業を受けた後、筆者に相談頂いた上で中古ワンルームを購入した、2 人のお客様の実例をご紹介します。今まさに新築ワンルーム会社から営業を受けている方、これから始めたいと思っている方は必ず最後までお読みください。

ワンルーム投資が成功する 5 つのポイント

これまでの記事でもお伝えしましたが、ワンルーム投資には成功する 5 つの絶対的なポイントがあります。

① 立地と環境
② 建物管理
③ 専有面積
④ 室内の差別化
⑤ 賃貸管理会社

全て大事なポイントですが、とりわけ①と②で成功の 90％は決まると言っても過言ではありません。

①は言うまでもありませんが、「20 代 30 代の若者・一人暮らしに人気のエリア」「最寄駅からの距離」や「スーパー・コンビニ・カフェなどのお店が多い」など、通勤も生活もしやすい立地環境のことです。

②はマンションの見た目（外観）のことです。例えば、いくら部屋が広くて内装がお洒落でも、建物エントランスが汚れていたり、ゴミが散乱していたりするとそれだけで印象が悪く
住みたいと思われません。

この 2 点は購入前に必ず実際に現地を見て確認しましょう。

参照：不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

ワンルーム投資でもう 1 つ大切なこと

では、5 つの条件を満たしていればどんな物件でも成功するのでしょうか？実は、もう 1 つ決定的に大事なポイントがあります。それはずばり「中古」であることです。筆者は、他社
からすでにワンルーム投資の営業を受けている方から数多く相談を受けていますが、その99％は福岡の“新築”ワンルームであり、その会社以外から不動産投資の話を聞いたことが
なく、“新築ワンルームが不動産投資の当たり前”だと思い込んでいるのです。

もちろん新築がすべて悪いわけではありませんが、ワンルーム投資（＝マンション経営）をする目的が「将来の年金代わり」「生命保険代わり」であれば、中古を選んだほうが間違い
なく成功します。

マンション経営の目的～おさらい～

１、将来の年金代わり

生命保険文化センターの調査によると、平均的な老後世帯でゆとりある生活を送るとなると、毎月約 37 万円必要となるのに対し、貰える年金は約 22 万円、つまり 15 万円不足するのです。記憶に新しい老後 2,000 万円問題でも話題になったように、不足するお金を自助努力で準備する必要があります。その一つの手段として、ローン完済後に毎月家賃という収入を得られるのがマンション経営なのです。

将来の年金代わり(将来必要なお金と実際にもらえるお金)

２、生命保険代わり

物件をローンで購入すると、「団体信用生命保険」に加入します。これは万が一死亡や高度障害状態になった場合ローンが 0 になり、遺された家族に借金のないマンションが残り、毎月の家賃収入が得られます。一般的な生命保険はまとまった保険金が一度だけ下り、取り崩していくといずれゼロになりますが、マンション経営は持ち続ける限り毎月一定の収入が続きます（空室時は除く）。もちろん手放したい場合はタイミングを見て売却してもよく、まとまった現金にすることも可能です。

生命保険代わり(資産形成しながら家族を守る)

なぜ新築ではなく、中古なのか？

では、なぜ中古のほうが良いのでしょうか？
ここでは、筆者が実際に相談を受け、中古ワンルームを選んだ 2 人のお客様の実例を通してみていきます。

実例 1 人目 S さん、福岡市内在住、28 歳独身、東証 1 部上場企業勤務

	他社から実際に提案された物件	弊社から提案し、実際に購入頂いた物件
立地	博多駅 徒歩 12 分	呉服町駅 徒歩 5 分
専有面積	26.11 ㎡	24.01 ㎡
販売価格	18,600,000 円	12,900,000 円
ローン借入額（35 年）	18,500,000 円	12,800,000 円
家賃	64,000 円	54,000 円
ローン返済額	▲61,283 円	▲42,401 円
管理費積立金・管理委託料	▲11,520 円	▲10,840 円
毎月の収支	▲8,803 円	＋759 円

1 人目は S さんです。
上記を比較してみると、両方とも「成功する 5 つの条件」は満たしています。しかし新築は毎月の収支が▲8,803 円、中古は＋759 円、その差は 9,562 円にもなります。

ここで重要なのは、新築でも中古でも、ローン完済すれば家賃収入が入ること、万が一の際にローンが 0になる生命保険機能に変わりはないのです。

実例 2 人目 T さん、久留米市在住、32 歳既婚、公務員

	他社から実際に提案された物件	弊社から提案し、実際に購入頂いた物件
立地	高宮駅 徒歩 5 分	竹下駅 徒歩 12 分
専有面積	29.61 ㎡	21.00 ㎡
販売価格	21,000,000 円	11,200,000 円
ローン借入額（35 年）	20,900,000 円	11,100,000 円
家賃	72,000 円	47,700 円
ローン返済額	▲69,233 円	▲36,770 円
管理費積立金・管理委託料	▲13,740 円	▲9,764 円
毎月の収支	▲10,973 円	＋1,166 円

2 人目は T さん。上記も同じですね。

新築は毎月の収支が▲10,973 円、中古は＋1,166 円、その差は 12,139 円にもなります。

上記新築で見ると、仮に 35 年間の入居率が 100％でも 10,973 円×12 ヵ月×35 年＝4,608,660 円の赤字になります。

更に「新築プレミアム」と言われるように、家賃が 10 年ほどかけて徐々に下落していき、その後落ち着きます。つまり、2 人目以降の家賃は下がる可能性が高、赤字は更に大きくなっていくのです。

もう一つのポイントですが、少し視点を変えてみます。例えば、上記差額の毎月 12,139 円を別の資産運用（利回り 5％）に回したとします。

すると 35 年間（元金約 510 万円）でなんと約 1,350 万円にも増えるのです。このようにマンション経営をしながら、浮いたお金を別の資産形成にまわし、更にお金を増やすことも可能になります。

この事実を見て頂ければ、なぜ中古を選んだほうが成功するかお分かりいただけると思います。

～実例から分かる～ 福岡の“中古”ワンルーム投資が成功する理由まとめ

いかがでしたでしょうか？営業マンから「ローンが終われば年金代わりになる」「毎月の持ち出しは生命保険として考えてください」と言われた方は、中古と新築、どちらを選んだ方が成功するかがお分かり頂けたと思います。

今まさに新築ワンルームの営業を受けている方、返事を急かされている方、次回の面談予定が決まっている方は、ぜひ一度弊社のセカンドオピニオンにお申込下さい。

例に挙げた物件を購入頂いた実際のお客様 2 人の声を頂いてますので、下記ページをぜひご覧ください。

• 実例公開 “中古”ワンルームで成功した福岡市内在住の28歳独身/東証 1 部上場企業勤務
• 実例公開 “中古”ワンルームで成功した久留米市在住の31 歳公務員で既婚者の場合

セカンドオピニオン無料特典

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１、福岡・新築ワンルームマンションの営業を受けている方
２、今回初めてマンション経営の話を聞いた（知識がない）方
３、提案されている物件の毎月収支が赤字であり、赤字分は生命保険代わりと考えて下さい
と営業マンから言われた方
４、営業マンや提案されている物件に漠然と不安不信がある方
５、既にマンション経営を始めているが、毎月の収支が赤字の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

「私は、わが国の平和と独立を守る自衛隊の使命を自覚し、日本国憲法及び法令を遵守し、一致団結、厳正な規律を保持し、常に徳操を養い、人格を尊重し、心身を鍛え、技能を磨き、政治的活動に関与せず、強い責任感をもつて専心職務の遂行にあたり、事に臨んでは危険を顧みず、身をもつて責務の完遂に務め、もつて国民の負託にこたえることを誓います」

これを読んでいる自衛官のあなたは、入隊する時にこのような職務宣誓をしました。自らの危険を顧みず、私たち日本国民のために命を懸けている自衛官の方々を本当に尊敬しています。

その一方で、ご自身の大切な資産を“守れていない”方々が多いのも事実です。特に不動産投資の営業マンの90％は、マンション経営の知識がないあなたに、買ってはいけないマンションを売り込もうとしてきます。

今回ご紹介するのは、筆者自身が実際に相談を受け、マンション経営を成功へ導いた、ある現役自衛官（Sさん）の実話です。

成功するマンション経営とは？　逆に失敗するマンション経営とは？

自衛官の方は必ず読んでください。

不動産投資・マンション経営とは？

そもそも、マンション経営とは何でしょうか？あらためて説明しましょう。

世の中には様々な資産運用があります。

例えば株式、投資信託、保険、金が代表的ですが、これらに投資をしようとした場合、当然ながら自分の貯金・毎月の給料からお金を出しますよね。

一方、マンション経営はあらゆる投資の中で唯一、金融機関からお金を借りてスタートすることが出来ます。なぜでしょうか？それは、マンション経営は“経営”、つまり会社と同じ“事業”として見られるからです。下記の図をご覧ください。

他人資本で資産形成ができる唯一の投資

銀行からお金を借りると、当然毎月ローンの返済をします。では返済原資はどこからくるのでしょうか？お分かりのように、毎月入居者からもらう賃料で支払っていきます。会社でいうと、売上（賃料）から経費（ローン返済）を払っていくのと同じことなので、事業と言われる理由がここにあります。

言い換えると、マンション経営は「他人資本で資産形成ができる唯一の投資」と言えます。ここに魅力を感じて取り組む人が多いのです。もちろん、筆者も福岡・中古・ワンルームマンションを所有し、マンション経営を実践しています。

以下、マンション経営には大きく分けて2つのメリットがあります。

2つのメリット1　～定年退職後の年金対策～

一つ目は、定年退職後の年金対策です。

2019年6月3日金融庁が発表した報告書、いわゆる「老後2,000万円問題」が大きな話題となりました。報告書によると、

・夫65歳、妻60歳の時点で両方とも働いていない
・その後30年間生きる（夫95歳、妻90歳）
・毎月もらえる年金だけでは、毎月5.5万円生活費が足りない

5.5万円×12ヵ月×30年＝1,980万円　⇒　約2,000万円不足するという衝撃の内容です。当時は大きな批判を浴びましたが、実はこの先本当に起こる現実なのです。

さらには、「生命保険文化センター」の調査では、夫婦2人でゆとりある生活をしようと思えば、毎月16万円が不足するとの試算も出ています。いずれにしても、年金だけで生活していくことは難しいのです。

そこで、この問題を解決する手段が、マンション経営なのです。

例えば、ローンのないワンルームマンション（1件手取り3.8万円）を4部屋所有したとすると、3.8万×4部屋＝15.2万円となり、不足分を家賃収入で補うことが出来ます。つまり将来の年金対策となるのです。

2つのメリット2　～生命保険対策~

二つ目は、生命保険対策です。

実はローンでワンルームマンションを購入すると、必ず「団体信用生命保険」に加入します。ローンの返済期間中に万が一亡くなった、または高度障害になった場合にローンがゼロになる仕組みです。

例えば今日1,200万円のローンで物件を購入し、次の日に亡くなれば1,200万円の借り入れがゼロになります。しかも保険料は返済金額に含まれているため、通常の生命保険のように給料から毎月保険料を支払う必要もありません。マンション経営が“実質無料の生命保険”と言われる所以はここにあります。

上の図の例だと、ローンがある場合の手取りが毎月4,000円ですが、ゼロになると毎月38,000円の家賃を大切なご家族に残すことが出来ます。さらに必要に応じて物件を売却し、まとまった現金を手にすることも出来るのです。

※マンション経営の詳しい内容については、下記も参考ください。
https://tatujins.com/apartment_management/

自衛官の方こそマンション経営が必要

結論をいうと、自衛官の方は必ずマンション経営に取り組むべきです。

なぜか？

最大の理由は、民間企業や他の公務員に比べて定年退職が早いことです。

ご存じのように将官になるごく一部の人を除いて、自衛官のほとんどが54～56歳で定年を迎えます。仮に退職時の年収1,000万円だったとすると、1,000万円×5年＝5,000万円となり、一般の方に比べて▲5,000万円から60歳をスタートすることになります。

また、自衛隊で再雇用される、あるいは民間企業に再就職する人もいるかもしれませんが、現役時代よりかなり少ない給料しかもらえないので、早めにマンション経営に取り組み、年金対策をする必要があります。

また、一般の方々に比べて危険を伴い、体力、精神力ともに負担が大きい仕事ですので、生命保険としても大きな役割を果たします。

実はマンション経営は公務員の方が最も取り組みやすいと言われています。なぜならば金融機関から融資を受けるに最も審査されるのは「社会的信用」であり、民間企業のように倒産する心配もなく、リストラもなく、かつ必ず毎年昇給がある自衛官という職業は最もマンション経営に向いているのです。

ここでは、実際にお会いした現役自衛官の方の実話をご紹介します。

新築のマンション経営を検討していた現役自衛官Sさん

現役自衛官のSさんからメールを頂いたのは1ヵ月前のことでした。

自衛官

「急いでいるので早急に相談したい」

すぐに電話をすると、ある業者から福岡新築ワンルームマンションの勧誘を受けており、結論を急かされて不安に思っているとのことでした。また新築ワンルームマンションそのものにも疑問を持っていたのです。

ひと通り話を聞き、その日中に紹介されている物件の資料も頂きました。Sさんとお会いしたのはその2日後のことです。

新築マンションが失敗する理由

「L社の提案について、どう思いますか？」

まず質問を受けたのは、新築ワンルームマンションについてでした。

実は弊社は同じ福岡ワンルームマンションを販売していますが、中古しか取り扱っていません。なぜでしょうか？Sさんが実際に提案を受けた物件と、弊社が先月お客様に購入頂いた物件で比較してみます。

新築（L社）物件の条件

西鉄高宮駅　徒歩5分
建築年月　　新築（2020年9月）
販売価格　　22,000,000円
現状家賃　　72,000円
専有面積　　29.61㎡（1LDK）

いま主流の1LDKタイプ、独立洗面台や浴室乾燥機などの室内設備、セキュリティーや宅配ボックスなど女性に人気のある仕様が揃っており、建物のクオリティは申し分ありません。ここで問題なのは物件価格と毎月の収支です。弊社物件と比較してみます。

弊社物件との比較をすると

お分かりのように、毎月の手取り額がなんと18,408円（14,286円＋4,122円）も違うことが分かります。これが10年続いたとしたら、毎月18,408円×12ヵ月×10年、なんと手元に残るお金の差が200万円以上違うのです。

さらに物件価格は約半分、つまり同じ金額で中古マンションが2件買えることになり、手取り家賃は2件分で95,400円、新築と比べて＋23,400円（95,400－72,000）となります。

以上を見て、新築と中古、どちらを選んだほうが良いと思いますでしょうか？
答えは言うまでもありませんね。

新築マンションが不動産投資で有利になるケース

ちなみに新築がダメだと言っているのではありません。誤解しないでください。新築を購入したほうがよい場合が実は2つあります。

一つ目は「相続対策」です。現金を相続した場合はそのまま相続税がかかりますが、不動産にすると3割～4割圧縮することが出来ます。

また、頭金を物件価格の30％以上払える方であれば毎月の収支がプラスになるので、自己資金利回りに対する資産運用として活用できます。

詳しい内容は今回省きますが、資産1億円以上の限られた富裕層が出来る方法ですので、年金対策や生命保険対策としてマンション経営を考えるのであれば、やはり中古を選ぶべきです。

マンション経営の王道へ

以上のことをSさんに伝えました。

Sさんは自衛官にマンション経営が必ず必要であること、福岡中古ワンルームがベストであることを理解納得し、新築は買わないことを決めました。同時に中古ワンルームマンションを紹介してほしいと言ってくれましたので、改めて弊社で紹介させて頂きました。

実はそのマンションが、さきほど例に挙げた物件だったのです。
（もちろん表には出していない、非公開のマル秘物件。弊社は直接ご相談いただいた方限定で物件紹介をしています）

Sさんには、こんなありがたいお言葉を頂きました。

自衛官

即決で購入を決めて頂き、本当に素晴らしい物件を紹介してくれて感謝しています！

実はご自身や奥様も含めて5件買いたいという目標を持っていますので、今後も御紹介する約束をしています。「福岡・中古・ワンルームで将来の安心をつくる」まさに弊社が掲げるマンション経営の王道を歩み始めているのです。

自衛官のための不動産投資まとめ

自衛官の方がマンション経営をすべき理由、選ぶべき物件、ご理解頂けましたでしょうか？

マンション経営は正しい考え方、正しい物件の選び方をすれば、必ず成功します。
ただし多くの自衛官の方が、営業マンの言われるがまま購入してしまい、後から後悔するケースがあとを絶ちません。

この記事が、働いている全ての自衛官の方にお読み頂けることを願っています。

セカンドオピニオン及び無料相談

安次嶺暢平

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１、現在自衛官の方で、福岡新築ワンルーム業者から営業を受けている方
２、具体的な物件提案（中古を含む）を受けているが、営業マンや物件に不安がある方
３、既にマンション経営を始めている自衛官の方で、将来に不安を持っている方
４、その他マンション経営全般に関する質問をしたい、自衛官の方

※無料コンサル期間：2024年5月31日までにお問い合わせ頂いた方
※先着5名まで

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黒沢勉

ワースト5位：購入して満足している！！

ワースト5位の共通点、「マンション購入がゴール」この様な考え方の人に、失敗する共通点があります。

35年以上のローンを組んでいるにも関わらず、マンション経営の目的や目標が不明確であり、最終的な出口戦略をどうするのか？が明確ではない。80％の人がこのタイプである。

・30歳で購入して35年後は65歳。
・40歳で購入して35年後は75歳。
・サラリーマンならば定年が60歳、再雇用で65歳。
・何も考えなければ定年時にまだローン残債が残っている。
・明確な出口戦略やビジョンを描く必要がある。

ワースト4位：サブリース契約を選択する！！

達仁.comお問い合わせ1位がサブリース問題である。

サブリース問題に関する詳しい内容は、次の動画や以下のURLを確認してください。

特に、「新築ワンルーム＋サブリース」抱合せ商法には注意が必要です。

ご相談依頼者のアンケート集計では、購入までは熱心にコンタクトを取るが、契約後は嘘のようにレスポンスが遅くなり、部署をたらい回しにされ、非常に感じの悪い経験をされています。

サブリース契約も、オーナー様の味方？お得？な様なお話をしますが、これだけサブリース契約が社会問題になっているのは何故でしょうか？

問題が多いからだと思います。
・「新築ワンルーム＋サブリース契約」抱合せ商法には注意。
・サブリース契約書の内容を理解してから契約するように。
・サブリース契約＝借地借家法契約である。
・サブリースが必要なのは空室リスクが高いから？
・最初の家賃が一生継続される訳ではない。

ワースト３位：返済比率が高すぎる！！

黒沢勉

「自己資金無しで購入できる」甘い言葉に気を付ける！

年収500万円以上あればローン会社の土俵に乗りますので、属性が良い人ならばローン審査が可能です。

自己資金が少なくて買えることもメリットになりますが、「最強の不動産経営」は、借金が無い（少ない）状態で、毎月手取家賃が受け取れることが最大のメリットでは無いでしょうか？

高額所得者であれば、資金にも余裕があり、多少の節税にもなりますが、先ずデフォルトする事はありません。

しかし、年収500万円代の人がスタートした場合、ギリギリな生活で、空室に耐えられない様な経済的な状況が、ローン破綻者になる確立が高くなります。

「自己資金10万円から始めるマンション投資」この様なうたい文句は非常に危険です。

何故ならば、ワースト5位でも書きましたが、購入がゴールではないという事です。購入＝ゴール＝満足感　この考え方がローン破綻者を増やす原因です。

ワースト２位：立地環境が悪すぎる！！

マンション経営の成功の条件NO1は、「立地と環境」である。「立地がリッチにしてくれる」ダジャレの様な本当のお話です。

昭和60年この業界に入社した時は、山手線内側のマンションが当たり前でした。いまはどうでしょうか？山手線内側⇒外側⇒環六⇒環七⇒環八⇒郊外、様々なエリアに新築マンションが乱立しています。

よくこんなエリアを販売するよね！こんな値段で！プロの私達ならば絶対に購入しないマンションを、ほとんど知識もない素人オーナーが購入して成功する訳がありません。

この様なマンションを購入した時点で、80％負けは確定します。負けが確定してしまいます。

「自分に売れるのか？自分の身内に売れるのか？自分が欲しいと思うか？」

ここは非常に重要です。

何故、新築不動産会社の営業マンは直ぐに辞めるのか？答えは簡単です、お客様が儲からない商品だと気づいているからです。

４つの自信

１、 会社に対する自信
２、 商品に対する自信
３、 職業に対する自信
４、 自分に対する自信

自分が販売する商品を分析すればするほど、「新築ワンルーム＋サブリース」は販売出来なくなります。

何故か？達仁.comに沢山のお問い合わせが来ることが全てではないでしょうか？新築マンションを購入していい人も一握りいます。

しかし、年収５００万円位の属性では先が見えています。

新築マンションを販売しない理由

特に最近は、都心部のマンション用地が少なくなり、値段も高く、建築コストも高く、この場所でこんなに高いの？我々にはとても販売出来ません。

よく聞かれる話ですが、何故、新築マンションを販売しないのか？質問されます。2009年リーマンショック時代に新築マンション販売していました。
西新宿、池袋、駒込、大塚、巣鴨、蒲田、西麻布、新宿、田町、立地が良くて安かったんです。

今販売しない理由は、「お客さまが儲からないから」この一言で終わりです。「お客さまが儲からない＝ファンになってくださらない」

この様な会社が永続的な会社経営が出来ますか？

ご縁があり、新築ワンルームマンション販売会社の営業マンと会食した時の実話です。

黒沢勉

御社は、お客さまのフォローはどんな事をされているのですか？と質問しました。

基本的に販売したらフォローはしません？！

黒沢勉

え、なんでしないの？

はい、会うとクレームを言われるので会社の指示で会いません！

黒沢勉

弊社は、お客さまと食事に行くし、年末の望年会（忘年会）には、お客さまを無料でご招待し、皆さん楽しみにしていますよ。

おわかりいただけますか？

同じ業界にいながら、お客さまに対する考え方がここまで明確に違います。

お客様に対する考え方が違う理由は何か？

マンション経営に関するメリット、デメリットは、新築も中古もあまり変わりません。大きく変わるのは、新築か中古か？立地環境ではないでしょうか？

何故、新築マンションではなく中古なのか？は別の記事をお読みください。

参照記事：資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

そのくらい、立地は重要です。

・新築ワンルームマンションは立地に注意。
・中古でも立地が悪いマンションはNG。
・新築業者は新築しか販売できないのがネック。
・新築マンションは購入後すぐに中古査定金額となる。
・成功の80％は立地できまる。

ワースト1位：経営という自覚がない！！

「マンション経営？」「マンション投資？」あなたはどちらの考え？

経営と投資の概念は全く違います。マンション投資＝資金を提供し楽して儲かりそう、この様なイメージを抱いている人が多いのではありませんか？

弊社では、マンション投資という言葉はあまり使いません。

マンションに投資する、マンションを経営する、全く意味が違います。投資は自己責任であり、経営も自己責任である。達仁.comお問い合わせ者の多くが、被害者意識が強く、甘え、依存者が多いです。

・マンションを買うと決めたのは誰ですか？
・その会社とお付き合いすると決めたのは誰ですか？
・サイン、実印を押したのは誰ですか？

全ては自分が選択し判断したことです。「儲かるかもしれない」「成功したい」営業マンの話を鵜呑みにして、自分で確認もせずに、信用しながら、上手くいかないと人の責任にする、その様な考え方だから成功しないし、騙される原因ではないでしょうか？

「マンション経営のオーナーである」という自覚と責任が必要です。もちろん、サラリーマンがいきなり経営者になれる訳がありません。

金融機関も、あなたの属性とマンション評価にお金を貸しています。最終的な責任はあなたにあるのです。

だからこそ、本物のマンション経営を学び、本物の会社、営業マンを選び、自分がマンション経営で成功する、真のパートナーは誰か？を見極める能力が必要です。

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購入後、こんなハズではなかった、話が違う、騙された、この様な被害者を一人でも減らしたいのが本質です。弊社は、マンション経営で「じぶん年金計画」をサポートする会社です。一人でも多くのマンション経営の成功者を輩出します。

【不動産投資で損失を被るオーナー様の共通点ワーストまとめ】

１、 マンションを購入して満足しない。
２、 サブリース契約は選択しない。
３、 少額自己資金に注意。返済比率を下げる。
４、 立地環境で成功の80％が決まる。
５、 マンション投資×マンション経営の自覚が大切。

黒沢勉

マンション経営の王道を学び、成功の道を歩んでください！！

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これを読んでいるあなたは、もしかすると一度はこういう電話を受けたことがあるのではないでしょうか？

私は前職が上場企業でしたので、こんな勧誘電話が毎日のようにあったことを覚えています。この記事では、1本の電話から危うく不動産投資に失敗しかけ、1通のメールから成功の一歩を踏み出した、30代男性（Nさん）の実例をお伝えします。

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実は弊社では「財政から学ぶ、これからの日本とお金の話、資産形成セミナー」と題して月4回、オンラインセミナーを開催しています。

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弊社ライズグループは、「お客様のじぶん年金計画をサポートする会社」を使命感とし、お客様の不動産投資を必ず成功させる、この一点を追求してきました。

「中古ワンルームマンション経営」の専門会社として創業18年、弊社代表は18歳から35年間この道を追及してきたプロ中のプロ中のプロです。もちろん代表も、筆者の私も中古ワンルームマンション経営を実践し、成功しています。

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不動産投資地獄は1本の電話から

「助けてください。私はどうしたらいいんでしょうか」
2020年12月5日、1通のメールが届きました。
急いでいるのでとにかく今すぐ会いたいとのことで、その日に会うことになりました。

会うなり必死で事情を説明し始めたNさん。
きっかけは会社宛てにかかってきた1本の電話。内容はこんな感じだったそうです。

きっかけとなった業者とのやりとり

「将来の年金に不安はありますよね？」
「いくら年金がもらえるか把握してますか？」
「実際に老後の生活でかかる費用は●●円、もらえる年金は〇〇円、その差額はどうしますか？」
「何か対策はとっていますか？」
「今から取り組まないと大変なことになりますよ」
「それを解消する良い方法が不動産投資ですよ」
「これも何かのご縁です。一度詳しい話を聞いてみませんか？」

営業マンと会うだけなら

資産運用にまったく取り組んでいなかったNさん。話を聞いてみるだけならいいだろうと会う約束をし、数日後その営業マンはやってきました。

「一日も早く取り組むべきなので、今日決めてください」
自己紹介もそこそこに、その営業マンは不動産投資のメリットをひと通り話したあと、福岡市中央区の中古ワンルームを2件（合計2000万超）勧めてきたそうです。その日はじめて不動産投資の話を聞いたＮさん。当然すぐ決断できるわけありません。

考えたいと伝えたところ、「仮にこの物件を買うとしたらローンが通るかどうかだけ確認しましょう。あとで断って頂いても結構ですから」。そう言われ、それならば問題ないだろうとローン書類に記入したＮさん。後日、営業マンからローン承認が下りたと連絡があったそうです。

不動産投資地獄のはじまり

その数日後、営業マンから電話がありました。
「不動産投資は大きな金額なので、会社や担当者が信用できるかが重要です。一度弊社のオフィスを見学に来ませんか？」
その言葉に好印象をもったＮさんは、言われたとおりそのオフィスに向かいました。
しかし、ここからが地獄の始まりでした。

無理矢理契約させられる

応接室に通され営業マンを待っていると、現れたのはなんとその会社の営業担当役員、管理職数名。あれ？と思ったのも束の間、なんといきなり売買契約と重要事項説明が始まったのです。

そんなつもりで来てないと思ったものの、その場の雰囲気に飲まれ、断るにも断れず、言い出せなかったそうです。一か所だけ記入できなかった箇所があり、後日記入する約束をしてその場を後にしました。とてつもない恐怖を感じ、頭が真っ白になったそうです。

運命を分けた1通のメール

実は筆者にメールをしたのはその帰り道で、その足で弊社に来られました。
事の顛末をうかがい、紹介された物件も調査したところ、とても弊社ではお客様に勧めないような物件だったのです。

成功するマンション経営の原理原則

ここであらためて確認しておきましょう。
弊社は、マンション経営を成功させるうえで5つのポイントをあげています。
１、立地と環境
２、建物管理
３、専有面積と間取り
４、室内の差別化
５、賃貸管理会社選び

お分かりのように、「立地と環境」で成功の8割は決まると言っても過言ではありません。駅から徒歩15分よりも徒歩5分、スーパーやコンビニが近くにある、治安が良いほうが女性も安心できますよね。また昔から「マンションは管理を買え」という格言があるぐらい、「建物管理」＝パッと見の第一印象も重要になってきます。いくら部屋の中が綺麗でも、エントランスや廊下が汚ければ住みたいとは思いません。

※「5つの条件」は下記サイトも参考ください。

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

以上のような視点から、Nさんが実際に紹介された物件を見てみましょう。

Nさんが紹介された物件実例

西鉄平尾駅　徒歩6分
建築年月　　2003年（築19年目）
販売価格　　10600000円
現状家賃　　50000円（サブリース契約、オーナー手取り45000円、5年毎に見直し）
専有面積　　24.60㎡

立地は最高ですね。面積も広く申し分はありません。
注目したいのは、建物管理、売買価格と家賃相場、です。

買わない方が良い理由

実はこのマンションを建築した会社がすでに倒産しており、過去に大規模修繕をしたことがないにも関わらず、修繕積立金が殆どない状態だったのです。当然外観やエントランス、廊下などの共用部分は汚れが目立っていました。また調べたところ、3年前の同物件の成約事例が785万円、なんと約300万円近く高い値段だったのです。また家賃相場も42000～45000円であることから、5年経つと間違いなくサブリース賃料の見直しがあり、45000→37000～40000円まで減額される可能性もあったのです。

サブリースの落とし穴

サブリース（家賃保証）とは、入居者がいてもいなくても、毎月一定額を業者が保証してくれるという契約です（今回の場合は月45000円）。不動産投資の営業を受けた方は必ず「空室になっても安心です」というトークを聞いたことがあるのではないでしょうか？

しかしそれが20年30年と続くと思いますでしょうか？
絶対にあり得ません。なぜか？

サブリース金額が下落する理由

今の家賃が相場より安かったり、今後上がる見込みの物件は別ですが、
前述のようにあまりにもかけ離れていると家賃はいずれ減額されるのです。

拒否したいと思ってもほぼ不可能だと思って下さい。賃借人（借りている人）は「借地借家法」という法律で保護されており、それが不動産業者でも関係ありません。つまり、プロである業者の立場が強く、言われるがまま家賃を減額されるのが現実なのです。

不動産投資成功への道

ここまで話を聞いたNさんは、その物件をキャンセルすると決めました。
弁護士に相談したところ、幸いキャンセル出来る状態でしたので、すぐに手続きをし、事なきを得ました。

Nさんは不動産投資自体は行いたいと思っているので、あらためて私が物件紹介をすることになりました。以下実際の物件です。

Nさんにご紹介した物件実例

博多駅　　　徒歩8分
建築年月　　2008年（築13年目）
販売価格　　11400000円
成約家賃　　48810円（委託契約、オーナー手取り47820円）
専有面積　　20.87㎡

さきほどの物件と比べると物件価格、面積は見劣りするかもしれません。

この物件のポイントは「将来家賃の値上がり」なのです。実は弊社は過去に同じ物件をいくつも販売・管理し実績もあることから、次の家賃が値上がりすることは確実でした。今回の場合は約5000円アップは間違いないのです。もちろん、立地や建物管理が良いことはいうまでもありません。

ご購入後のNさんは？

Nさんには実際に現地も確認頂き、過去の実績も理解してもらったうえで購入を決断頂きました。本当に良い物件を買えたと大変喜んで頂きました。

いまNさんは仕事も充実していて、年収が上がったらぜひ2件目も購入したいとおっしゃっています。まさに地獄から天国へ、マンション経営成功の道を歩んでいるのです。

実録・地獄の入口から福岡の不動産投資で逆転成功した人の話まとめ

いかがでしたでしょうか？
はっきり言えば、どの会社から物件を購入しても同じです。
つまり大事なのは、「どの会社・担当者に相談するか」です。
マンション経営は買ってゴールではなく、購入してからがスタート。
35年後を見据え、成功する物件＋信用できる会社担当者を見つけて下さい。

本当にこの物件で良いのか？本当にこの会社は大丈夫なのか？
いま実際に物件を紹介されている方で、不安不信を感じている方は、必ずセカンドオピニオンとして弊社にご相談下さい。

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福岡ワンルーム会社の代表を務め、自らも福岡中古ワンルームマンションを 2 室所有、管理組合理事長も務める、プロ中のプロがマンション経営の王道をお伝えします。
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2015年に発足した「天神ビックバン」。天神エリアの一画のビルを、2024年までに30棟建て替えようという官民を挙げた一大プロジェクトです。2015年の福岡市の雇用者数が39,900人であったところ、天神ビックバン完了後の2025年には2.4倍となる98,100人まで増えると試算されています（福岡市政ＰＲ動画より）。

参照記事：https://tatujins.com/big-bang/

さらには、もう一つの再開発の目玉「博多コネクティッド」も続々完成する中、2023年3月27日には地下鉄七隈線が博多駅までついに延伸開業となりました。

その追い風もあり、福岡では不動産投資が活発になっていることは皆様もご存じですよね。
街を歩けば必ず建設工事を見かけるのではないでしょうか？
多くのワンルーム業者がこの波に乗って積極的に販売活動を行い、多くの方が購入しています。

ただし、「買って失敗した」という方も多くいるのが現状です。
筆者が相談を受けた方で、その8割は新築ワンルームマンションを購入した方です。福岡でいえば、えん（エンクレスト）、コーセーアールイー（グランフォーレ）、ランディック（アソシア）、ダイナ（サヴォイ）、ネスト（ネストピア）、クレコーポレーション（アクタス）、シャープラン（アクアシティ）、福住（サニークレスト）、ロイズ（レジデンシャル）、などが有名ですね。

この記事では、福岡で不動産投資を考えている方向けに、なぜ新築ワンルームマンションを購入すると失敗するのかを説明します。

※天神ビックバンについての詳細は、福岡都市開発・天神ビックバンは不動産投資の追い風となるのか？も合わせてご参照ください。

失敗した人の8割が新築マンションを購入していた

筆者が相談を受けた方で、その8割は新築ワンルームマンションを購入した方でした。福岡でいえば、

• えん（エンクレスト）
• コーセーアールイー（グランフォーレ）
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• ダイナ（サヴォイ）
• ネスト（ネストピア）
• クレコーポレーション（アクタス）
• シャープラン（アクアシティ）
• 福住（サニークレスト）
• ロイズ（レジデンシャル）

などが有名ですね。

この記事では、福岡で不動産投資を考えている方向けに、なぜ新築ワンルームマンションを購入すると失敗するのかを説明します。

失敗する方をこれ以上増やさないために

実は弊社福岡支店では「失敗しない、させない。マンション経営の正しい知識」と題して、定期的にセミナーを開催しています。約1年前からスタートしました。それまでは個別面談の形のみでお話しさせて頂いていましたが、なぜ開催しようと思ったのか？

世間では、不動産投資の正しい知識を知らないがために、人生を棒に振ってしまう方が後を絶ちません。

実は当サイトでは、不動産オーナーから毎日のように問い合わせがあります。元々弊社のお客様ではありませんが、

• 「月々のキャッシュフローがマイナスだ」
• 「家賃保証で安心だと思ったが、数年毎に家賃を減額される」
• 「空室が埋まらない」

など問題を抱えている方々です。不動産会社は残念ながら良い会社ばかりではありません。これ以上“不動産投資の被害者”を増やしていくのであれば、より多くの方にこの情報を伝えたいと思い、セミナー形式で開催することにしました。

不動産投資は危険なものなのか？

ここまでお話しすると「不動産投資は怪しい・危ない」とお思いの方もいらっしゃるかもしれません。

不動産投資は高額な買い物でもあり、「スルガ問題」のようなことが新聞等で大きく掲載されれば、不動産投資は、始める前から”危ないもの”とレッテルを張られるのも無理はありません。

しかし、私自身、個人で福岡のワンルームマンションを2室所有し、2戸のマンションの管理組合理事長・副理事長をそれぞれ務めています。

正しい考え方・正しいやり方を理解すれば、不動産投資は必ず皆様の人生向上の役に立つ資産形成手段です。そうでなければ、筆者自身も購入するわけがありません。

では、成功する不動産投資に必要な条件とは何でしょうか？

失敗しないための5つのポイント

まずは前回お伝えしたポイントのおさらいです。マンション経営には失敗しない＝成功する5つの絶対的な条件があります。

1. 立地と環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内の差別化
5. 賃貸管理会社

特に1.と2.で成功の8割が決まると言っても過言ではありません。

1.はお分かりのように、「最寄駅からの距離」と「スーパー・コンビニなどの生活インフラ」のことです。

2.は物件の第一印象、つまり見た目のこと。人と同じでいくら内面（室内）が綺麗でも、ボロボロの服で髪がボサボサ（見た目）であれば、印象は悪いですよね。

まずはこの2点はしっかりと確認しましょう。

※より詳しく「5つの条件」を確認したい方は読了後にこちらもチェック　不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

なぜ新築ではダメなのか？中古がいい理由は？

弊社では中古をお勧めしていますが、その最大の理由は販売価格にあります。

新築マンションは今の時代、ハッキリ言って高すぎます。

新築マンションを建てるためには、業者は銀行から資金を借りて土地を買い、1～2年かけて建物を建てます。この間に借入金利がかかります。そして当然建築には人件費がかかり、販売するための広告宣伝費（新聞・折り込み・テレビＣＭ等）もかかり、最後に自社の利益を載せて販売します。そうすると当然販売価格は高くなりますよね。

中古の場合は？

じゃあ中古はどうか。当然建物は既に建っているわけですから、先述の余分な経費はかかりません。故にその分だけ価格は安くなります。目安として、新築物件は購入した瞬間（決済が完了した瞬間）に約3割価格がdownすると考えて下さい。

自分で住む場合は誰の手垢もついていない新築マンションが良いかもしれませんが、投資の場合は話が別です。投資マンションの場合、費用対効果、つまり少ない投資金額で長期的に大きなリターンを得ることを重視しなければいけません。

新築の場合は、毎月の収支がマイナスになりますが、中古の場合は月々の収支をプラスで運用することができます。

新築と中古を具体的に比較

次は家賃で比較してみましょう。

まずは左側の新築。これは筆者が、とある新築ワンルーム業者に訪問して入手した実際の物件資料です。「中州川端」駅、徒歩5分。立地と環境は最高ですね。面積も広く、申し分はありません。

次は右側の築11年の中古。これは筆者が去年の3月に実際に販売した物件です。

ここで注目すべきは、中古は価格が約半分であるのに対し、家賃は半分にはなっていないということです。もしこの中古物件を2つ買えるとしたら、どちらのパフォーマンスが高いでしょうか？そして、皆様は自分のお金を投資するとすれば、どちらを選びますか？

サブリースの罠

もう一つの気を付けるポイントとして、サブリース契約（家賃保証契約）があります。

ほとんどの新築マンションではこの形式を採用しています。

良い物件なのは分かったけど、空室になった時が心配だなぁ

ご安心ください。当社は長期家賃保証付きですから、空室のリスクもありません。

業者から営業を受けた方は必ず「空室になっても家賃保証があるから安心です」というトークを聞いているはずです。

確かに空室になっても、その間保証してくれるサービスがあるのであれば、心強いですよね。でもそんな夢のような、うまい話があるのでしょうか？答えはＮｏです。どういうことか、

保証家賃は下げられる

契約内容によりますが、サブリース契約はだいたい2年～3年、あるいは5年ごとに家賃の見直しがあり、ほとんどのケースで保証賃料が下がります。つまり手取りが減り、毎月の収支の赤字がさらに膨らむということです。安心のためのサブリース契約のはずが、逆に今度はサブリース自体が不安の温床となってしまいます。

じゃあ拒否すればいいじゃないか？と思うかもしれませんが、実は「借地借家法」という法律により、借りている人、この場合サブリース業者の方が立場は強く、言われるがまま家賃を減額されてしまうのです。

しかも一度契約すると、ほとんどの場合解約できない

途中でサブリースがひどい契約だと気付いても解約はできません。営業担当が「解約したくなったら解約できますよ。」と言っても、契約書に「サブリース契約は解除できる旨」が記載されていても、サブリース会社に「正当事由が無いと解約はできません。」と一言、言われてしまえば解約はできません。解約したくなったときにまともに解約に応じてくれる会社はほとんどありません。

「オーナーとサブリース業者の二者間の契約」よりも「借地借家法」の方が法としての効力が強く、契約書の内容は無効となってしまいます。サブリースする側もそれを理解した上でサブリースを提案してきているので、絶対に信じないように注意してください。

それに加えてサブリース物件は売却の難易度がグッと上がる

ほとんどの人はこういった知識がないため、家賃保証が素晴らしいサービスだと勘違いして契約してしまいます。サブリース契約中の、いわゆるサブリース物件は、市場価値が低く売却する際も非常に苦労します。市場価格の6割ほどの価格でしか売却できない場合がほとんどです。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

新築が絶対的に悪いというわけではありません。中には「新築しか買わない」という方もいらっしゃいます。

ただし、利回り（月々の手取り額）や家賃保証下落リスクを考えると、今の時代はやはり中古をお勧めします。私も以前は新築をご紹介していましたが、価格がどんどん高騰する中、お客様のためにならないと思い、取り扱い自体を辞めました。

本当にこの新築物件で良いのか？少しでも迷われている方は、セカンドオピニオンとしてぜひ一度私にご相談下さい。

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こちらのページでは「不動産投資」について、少しでも不安を抱かれている方に対し、大切なメッセージをしております。

現在、

• 投資不動産の購入に悩んでいる方
• 不動産会社から提案を受けている方
• これから提案を受ける予定の方
• 本当にリスクがないか？事実を知りたい方

是非一度ご確認ください。

特に下記事項に当てはまる方は、要注意です。（当サイトでは、過去同じ売り文句でマンションを購入してしまい、被害にあわれた多くの方からご相談をいただいております。）

• 「購入することで節税になり「毎年」払った税金が返ってきます。」と提案を受けている
• 「当社は家賃保証（サブリース契約）サービスがあるので、空室のリスクがありません。」と提案を受けている
• 今の時代に新築ワンルームを提案されている
• 収益不動産なのに月々の負担がある投資プランを提案されている（毎月赤字の提案）

以上に当てはまる方はこの記事を最後までお読みいただき、セカンドオピニオンの必要性を感じたられた方に関してはお気軽にご相談いただければと思います。

セカンドオピニオンについて

不動産の購入というのは、人生で最も高価な買い物といっても過言ではありません。当然のことではありますが、購入前に選択を間違えてしまうと、購入後、後戻りはできません。

当サイトには、投資不動産に関するご相談のメールが毎日のように届きます。不動産投資でうまくいっていない方からのご相談です。

ご相談をくださる多くの方は、物件購入後、しばらくして購入した不動産の問題に気付き、「このままではまずい。」「問題を解決したい。」と、どうにかしたくて困っている状態でご相談をいただきます。

事後対応より事前対応

そういった方々に様々な形でアドバイスをさせていただき、問題解決のお手伝いをさせていただいているのですが、私たちがいつも感じることは“購入前”にご相談いただきたかった・・！という想いです。

購入後でもできること、解決できることはありますが、残念ながらもう手の施しようがない案件というのもたくさんありますし、購入後では、できることの選択肢が大幅に狭まってしまいます。

日々そういった方々と向き合っていく中で、購入後の「事後対応」も大切ですが、根本的な解決策となる「事前対応」に最も力を入れるべきだと私たちは考えました。

そもそも不動産投資のセカンドオピニオンとは？

「不動産投資のセカンドオピニオンって何？」　と思われた方もいらっしゃるかもしれません。そもそも「セカンドオピニオン」とは何か？
“Wikipedia”　によると、

よい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める「意見」、または「意見を求める行為」のことである。

と書かれています。

引用元：Wikipedia

医療でいうと、セカンドオピニオンとは「患者自身がよりよい決断をするために、他の医師の意見を求めること、意見や主張を比較すること」といえます。
不動産投資の場合は、「お客様自身がよりよい決断をするために、提案されている物件・条件について他の専門家に意見を求めること、それぞれの主張を比較すること」といえるでしょう。

不動産投資はリスクヘッジが大切。決断後は元には戻れない

医療と不動産投資、どちらも大きな決断を伴う行為であり、関わる人の人生にとって大きな影響を与える存在といえます。

そして医療と不動産投資は、どちらも「判断を間違えると、その後の人生に大きなマイナスをもたらす可能性がある」という性質を持っています。

医療の場合、手術後に不満だからといって「手術前に戻してほしい」となっても現実的に不可能ですし、一つのミスがその人の命に係わる場合もあります。

不動産の場合も、一度購入して引き渡しをうけた物件を「やっぱり返します!」とはできません。

返したくなるような物件に限って相場的に売却することも不可能な場合が多く、条件が悪い物件に限って購入後の選択肢が乏しく、結果的に持ち続けるしか選択肢がないという状況に陥ってしまいがちです。

逆に医療も不動産も、正しい選択、正しい決断ができれば、人生の可能性を大きく広げ、多くのメリットを享受することができます。

不動産投資の本来の目的

不動産投資の本来の目的は「安定的な家賃収入を得ること」です。安定的というのは「20年後、30年後、40年後」も安定しているという意味です。

今、良ければ良い。という短期的な考え方は不動産投資の歴史上、必ずといっていいほど失敗する傾向にあります。今だけ良ければと考えていなかったとしても、表面的なメリットの裏に隠れた「危険」に、提案を受ける側が気づいていないようなパターンも多くあります。

特に気を付けるべきポイントの一例として、投資するエリアの「人口の推移」「賃貸需要」は不動産投資の命、核となる部分です。人口が増えるエリア、増え続けるエリアに投資することが不動産投資成功の鉄則です。

人口は不動産投資成功の1つの要素でしかありませんが、1つ1つの原則をしっかり守ることで、将来も安定的な家賃収入を得ることが出来ます。

当社では最低7つの観点（原則）から判断し、7つの最低基準をほとんどクリアしないような案件は「この物件はやめた方が良いと思います。なぜなら・・・」と、市場データや事例を提示しながらハッキリと伝えています。

原則を知らずに購入する場合、自分の人生を危険にさらすことに繋がります。「まぁ大丈夫だろう」と甘い判断基準で購入し、地獄を見てきた多くの方と会ってきたからこそ、私たちは信念を持って、相手にもわかりやすいよう伝えることにしています。当然のことではありますが、購入後は簡単に購入前に戻ることはできません。「なんでこんな物件をこんな金額で売っているんだろう、購入するお客様の将来を全く考えていないじゃないか・・・。」販売する側の神経を疑うことも多々ございます。

不動産投資においては、たった一度の決断があなたの人生を決定づける。これは事実です。努力よりも正しい選択が重要だということを覚えておきましょう。

不動産投資のよくある失敗事例

当社に毎日のようにくるご相談メールの中で、実際にあった相談者の声をまとめてみました。

• 家賃保証をしてくれるとのことだったので購入したが、購入後、数年で保証賃料を大幅に下げられ、毎月5万円以上の赤字。保証家賃を上げてもらえず、保証契約も解除できない。
• 月々の収支がマイナス、年々マイナスが多くなっている。先が見えなくなってきた。
• 家賃保証はあまりメリットがないサービスということに気付いたので、解約しようと思ったところ、「正当事由」が無いと家賃保証契約を解除できないと言われた。契約書には解除できると書いてあるのにも関わらず意味が分からない。家賃保証を解除しないと月々の収支がマイナス。売りたくてもサブリース（家賃保証）物件は市場価値がないらしく、売却もできない。
• 「節税になる」と聞いていたが、最初の1、2年だけだった。それ以降は月々の収支がマイナスで税金も返ってこない。ただ支出が大幅に増えるだけの結果になってしまった。この状況からなんとか脱出したいので査定してみたところ、ローンの残額以上で売れない物件だった。
• 購入した物件が空室になり入居者が全くつかない。このままじゃローンの返済が滞ってしまう。アドバイスをいただきたいです。
• 購入した物件が空室になったが、次の入居者が付かず、賃料が大幅に下がってしまった。最初から適正な賃料じゃなかったことに今気が付いた。
• スルガ銀行からの借入で不動産を購入したが、金利が高すぎてローンの残高が全然減らない。借り換えるか、金利を下げる交渉をお願いしたい。
• 建物の管理費・修繕積立金が大幅に値上がりしてしまった。なぜこんなことが起きるのでしょうか？

もっと酷い事例もありますが、特に多いご相談を事例としてあげました。ご相談者の方に共通していることは、

• 「購入時点では本人も良い提案と思っていて、そのまま鵜呑みにしてしまっている」
• 「相見積もりや、専門家に相談することなしに数千万円、数億円の物件を購入している」

ほとんどの方がこういった方です。念のため、ご自分が該当していないか、不動産会社のおいしいカモにされていないか、本当に注意してください。

不動産会社から、こんな提案を受けていませんか？

もしあなたが、下記のような提案を受けているのであれば要注意です。

1. 空室は長期の家賃保証が付いているので安心ですよ。
2. 物件を購入することで節税になりますよ。払った税金が返ってきます。
3. たった月1万円の負担で新築マンション（中古マンションも）を所有できて、生命保険にもなります。

これらの提案に共通している言葉は、

「その状態は今だけ」

「将来どんどん条件が悪くなる。」

という点です。もし該当する方がいらっしゃれば、一度ご相談いただければと思います。同じような提案を飲んで騙された方がどれだけいるか、なぜ「今だけ」なのかの証拠や事実、事例を提示させていただくことにより、ご納得いただけるかと思います。

実際に無料相談の中で、購入寸前だった物件を踏みとどまれた方はたくさんいらっしゃいます。

なぜ多くの方が不動産投資で失敗したり、騙されるのか？

一度の決断が、人生を左右するにも関わらず、

なぜ不動産投資で失敗してしまう方、騙されて損をしてしまう方が昨今こんなにも多いのでしょうか？

1つは、不動産業界自体がまだまだモラルの低い業界であるということ。

これまで不動産会社が起こした不祥事は数多くありますが、氷山の一角となる事項が以下の事実です。

1. 「かぼちゃの馬車のシェアハウス投資物件を手掛けるスマートデイズ社が家賃保証サービスを突然一方的に解除、そして破産。」
2. 「スルガ銀行の不正融資が発覚」
3. 「東証一部上場企業レオパレスのサブリース（家賃保証）問題。オーナーの集団訴訟。」
4. 「レオパレスの違法建築、施工不良問題」
5. 「東証一部上場企業のTATERU社で融資資料改ざんが発覚」
6. 「東証JASDAQ上場企業シノケングループ、不正融資の疑いが報道」
7. 「ケリーバックスの預金残高改ざん問題」
8. 「東証一部上場企業のコーセーアールイーの連結子会社が融資資料を改ざん」
9. 「東証一部上場企業大東建託パートナーズに公正取引委員会から勧告、借上げ賃料30億円未払い問題」

上場している大手不動産会社であっても、これだけの問題を起こしているというのが業界の現実です。良い会社、良い営業マン、良い物件、良い条件に思えても、必ずしもそうであるとは限らないということです。

ですが、誰しも実際に購入するときには、そうであると信じて購入しています。購入時点では、きっとうまくいくと誰もが思っています。フタを空けてみると「ん？何かがおかしい。」　購入後、しばらく経ってから初めて気付くのです。

先ほど申し上げた通り、その時になって色々と調べ始めても遅く、原因がわかったところで後戻りできないのが不動産投資です。

不動産投資で迷ったとき、どうすれば良いのか？

とはいうものの不動産投資で成功している方もたくさんいます。

では購入する際は何に気を付けなければいけないのか？それは、知識不足を克服するための施策をとること。これしかありません。

不動産投資は、初心者からするととてもわかりにくい商品です。全く同じ立地、全く同じ間取り、全く同じ築年数ばかりであれば判断がしやすいですが、不動産は唯一無二の存在です。

全く同じものがないので初心者は比較がしにくく、比較しにくい商品であるがゆえに、提案自体を良いか悪いか判断できず、営業マンの言われるがままに物件を購入するとなってしまう場合が多いです。

そして購入した物件の投資条件悪ければ、後戻りのできない「負動産投資人生」が始まります。

不動産投資で失敗しないための対策は2つしかない

不動産投資で失敗しないための施策。

これは2つしかありません。

1. 「不動産投資の正しい知識をしっかり身に付ける」こと。

   不動産会社の嘘や、未来の市場状況を見通せるほどの知識を身に付けることです。ここまでくれば、あなたは不動産会社と対等に対面することができ、おかしな提案をうけたとしてもすぐに気付くことができるでしょう。

   不動産会社に勤めていなくても、勉強を重ねればその状態にまで自らをもっていくことは可能です。

   しかし、かなりの勉強期間を費やすことが必要になってきます。会社員の方だと、なかなか時間をとれず、とれたとしても最低半年～1年は勉強しなければ、不動産業者と対等の知識を身に付けることは難しいのが現実です。

2. 信頼できる者から第三者の意見を聞くことです。

   これが冒頭にお伝えしたセカンドオピニオンです。

   購入してから後戻りはできませんが、購入前であれば十分な可能性が残っています。

   あなたの周りで実際に不動産投資をされていて、うまくいっている方に相談してみるのも一つです。ただし、不動産投資を始めて3年以内の方はまだ本当にうまくいっているか、自分でも気づいていない方が多いため、できれば5年以上不動産投資を実践されている方に相談してみましょう。

   不動産投資をしていない方に相談をすると、ほとんどの場合、「やめておいた方がいい。」で終わります。なぜなら本人がやっていないので、人は自分が知らないことは否定する傾向があります。ましてや「高額な不動産」で「投資」となれば、余計に相談される側からすれば、知らないことに賛成はできないのはごく当たり前のことです。

世の中の賃貸物件の数だけ不動産投資実践者は存在するので、自分の周りに不動産投資をしている人がいないか探してみるのも一つです。

不動産会社でのセカンドオピニオンはとても簡単に受けられる

それでも周りに経験者がいない場合、信頼できそうな不動産会社何社かに話を聞いてみるのも一つです。

信頼できる不動産会社のセカンドオピニオンを受けることで

• 自分では気づけなかった問題点に気付くことができる
• 自分が普通と思っていたことが普通ではなかったと気付く
• 今知っていることよりも更に価値ある情報を得られる
• 自分が良いと思っていたことが本当に良い決断だったと自信が持てる

など、様々な知見が得られます。セカンドオピニオンといっても、多くの場合15分もあれば相談でき、別サイドの視点からのアドバイスをもらうことができます。

ここで大事なことは、「購入後は一生、その不動産と付き合うことになる」ということ。

購入前の「15分」で、その後の「一生」を判断できるのであれば、セカンドオピニオンをしない理由はないといえますが、ほとんどの方がそういうことはせずに物件を購入してしまいます。正直、購入を検討している物件近くの賃貸会社に電話して聞いてみるだけでも良いのです。これだけでも気付きが得られます。

一番良くないのは、何もせずに1社からの提案を鵜呑みにすることです。

当社のセカンドオピニオンの特徴

当社は創業から17年間、投資用不動産だけを専門にお客様の人生の向上に貢献してきました。

創業時から一貫していることは、

• 物件販売は量よりも質を追求し続ける会社であるということ。
• おかげさまで創業から１７年間、物件購入に関するクレーム０件。顧客デフォルト０件（ローンを払えなくなったお客様の件数0件）
• 業界最高水準の年間平均入居率99.41%（第16期2018年10月～2019年10月の月末時点の入居率から算出、9月末時点では入居率100％を記録、平均15日で新しい入居者が住み始める。）
• 満足して2件目を購入するお客様の割合82.5%（2016年～2019年）

質を追求する姿勢が結果にも反映されてきました。

代表の黒沢　勉は投資不動産業界34年のキャリアを持っており、バブル絶頂期から、バブルの崩壊、リーマンショックなど、不動産投資における多くの歴史、事例と向き合い、常に不動産投資の本質と向き合ってきました。売りっぱなしの不動産会社からマンションを購入し、失敗している方もたくさん見てきました。

ライズグループでは時代の教訓を活かし、不動産投資は量よりも質、徹底的に質にこだわる。そして、お客様から信頼を得られる企業こそが永続する成長企業への一番の近道だと考え、常にお客様の長期的な幸せから逆算して不動産の販売、賃貸管理をおこなっています。

こちらのセカンドオピニオンでは、「診察（現状の把握）」、「診断（問題点やリスクの有無を提示」、「処方箋（今後の策）」について、情報提供させていただくことになっています。

若手ではわからない市場のダイナミズムを知っている本当のプロとして、机上の空論一切なしの成功するための情報提供をさせていただきます。

【7つの観点から事実情報のみをお届けします】

当社のセカンドオピニオンの特徴は、先ほどもお伝えした7つの観点（原則）を基準としています。

以下が7つの観点（原則）となります。

1. 立地（その立地における賃貸需要レベル、資産価値レベルの現状数値と未来予測、退去後の賃料予測）
2. 建物（相対的に見た建物の見栄え、建物管理会社の修繕計画状況、修繕履歴、管理状況等で建物の健康状態を診断）
3. 専有面積（立地の特性に合った需要の高い面積かどうかを診断し、ランニングコストの見通しなども予測）
4. 室内差別化（該当エリアのターゲット入居者層の目から見て魅力的な部屋かどうか。どういったリスクがあるか、間取りや内装、眺望などを基に診断）
5. 賃貸管理会社（賃貸管理をする予定の不動産会社の実績や業界内の評判、賃貸入居率等を調査）
6. 購入価格（物件価格が割高か、割安か、適正かを、相場を基に相対的に判断。相場も国土交通省指定の資料で提示）
7. ローン条件（融資条件、頭金の額、事務手数料、保険内容、ローン年数、金利、長プラ短プラ等を基にリスクの高低、メリット・デメリットを診断）

以上が7つの観点となりますが、当然、お伝えする際には証拠となるデータや資料もセットでの情報提供となりますので、診断結果にご納得いただきやすいかと思います。

最初はご自分の気になるところだけでもご質問いただいて結構です。簡単な質問票をお送りしますので、そちらに詳しい情報をご記載いただけると、5日以内に返信させていただきます。「無料診断」となりますので、お気軽にお試しください。

最後に

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

最後となりますが、私たちが何故、こういった「セカンドオピニオン」を無料でやり始めたのかというと、

ひとえに「不動産業界をもっと良くしたい」「悪徳不動産会社を撲滅したい」「不動産で不幸になる人を減らし、不動産を通して幸せになれる人を一人でも多く増やしたい。」

こういった想いからくるものです。それらの想いは「事後対応」よりも「事前対応」を徹底していくことで具現化できると私たちは信じています。

1人でも多くの方のお力になれれば幸いです。

お問い合わせいただいた方には、5日以内に返信のメールを送らせていただきます。下記のお問い合わせフォームから、あなたの現在の状況をご入力の上、お気軽にお問い合わせください。

無料診断のお問い合わせはコチラ

「不動産投資って実際どうなんですか？」

先日、当サイトをご覧頂いた方から、当社にお電話を頂きました。

これから不動産投資を検討していきたいが、色々と迷っているという中国地方在住のサラリーマンのKさんからのご相談でした。

不動産会社から、新築投資マンションの営業電話を受けていた

Kさんは、「ある日、会社の携帯に電話があって、不動産会社の営業マンから投資マンションの紹介をされた。電話で色々と話を聴いてみて興味が湧いたが、それをそのまま鵜呑みにするのもどうかと思い、色々調べているうちに当サイト達仁comにたどり着き、内容が信頼できそうだったので電話で聞いてみようと思った。」とのことでした。

当社が、Kさんに具体的にヒアリングしていくと、「今、大阪の新築マンションを紹介されていて購入しようかどうか迷っています。どう思いますか？」というもので、具体的に物件情報もご教示いただきました。

大阪府の新築ワンルームマンション、価格は1,800万円、賃料は53,000円でした。

新築ワンルームマンションの投資内容を聞いてお伝えしたこと

ヒアリング後、当社がお伝えしたことは、「立地と価格、賃料等のバランスを見ると、投資条件がかなり悪いです。はっきり言って物件価格が高すぎます。今回は見送った方が良い。」というアドバイスです。

他社批判をするつもりは全くありませんが、投資不動産の購入は、人生を左右する本当に大きな買物です。

当然、大なり小なり、リスクも伴います。

購入する際の条件についてはシビアに検討しなければ、後々後悔することにもなりかねません。

その上で投資不動産を購入する際には、絶対にこだわらなくてはいけないポイントがいくつかあります。

弊社では、不動産投資成功の5つのステップと呼んでいます。

不動産投資成功の5つのステップ

1. 立地と環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内差別化
5. 賃貸管理会社

詳しい内容については、不動産投資成功の5つのステップをご覧ください。

5つのステップの他の要素としては「新築ではなく中古」、「適用金利」、「利回り」などがあげられます。

Kさんの案件において見送ったほうがよいとお伝えした基準は「立地と環境」、「新築ではなく中古」、「利回り」です。

以下詳しく解説していきます。

【立地と環境の選び方】という基準での判断

立地と環境。これが投資用不動産を選ぶ上で最も大切な選択基準となります。

不動産投資は、建物や土地を借りてくれる人、借主がいなければ成り立たない商売です。

であれば、検討している物件の立地が、「今、借りてくれる人がいるのか」、「この先もずっと借りてくれる人がいるのか」が、とても重要なポイントとなります。

1. 今、借りてくれる人がいるのか
2. この先もずっと借りてくれる人がいるのか

今大丈夫だとしても20年後、30年後に需要が低くなるエリアには投資をしてはいけません。

需要と供給のバランスが崩れ、いずれ入居者がつかなくなったり、賃料を大幅に下げないと入居者が借りてくれなくなる可能性が高いからです。

Kさんの物件の立地はどう？

先ほどのKさんの事例では、物件は「大阪府」でした。

大阪は三大都市の1つとされ、人が多いイメージで一見、賃貸需要があると思うかもしれません。

しかし、2015年の国勢調査によると、大阪府の人口は戦後から68年ぶりの人口減少となっています。

総務省が毎年発表する三大都市の「転入超過数」※1によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の人口は2018年に139,868人増加しているのに比べ、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）では、2018年に-9,438人、人口が減少しています。その差は年間149,306人です。

※1（入ってきた人口の数　-　出ていった人口の数　＝転入超過数）

今の人口ももちろん大切ですが、20年後、30年後に需給バランスがどうなっているかがとても大切なのです。しかも、これは賃貸需要だけではなく、人口の増減はその地域の経済成長とも連動しています。

＊国勢調査結果については、総務省統計局HPをご参照ください。

不動産投資は、場所への投資

毎年約13万人ずつ人口が増える地域と、毎年約1万人ずつ人口が減る地域、どちらの地区の経済が活性化するかは説明不要だと思います。

人口が減っていくと、、、

人口の減少

↓

人口が減少した分の消費の低下

↓

各企業の売上げ低下

↓

給与が上がらない、更に消費が更に冷え込む、企業は儲からないと雇用ができない

↓

雇用ができなければ人が集まらず、若者は有利に就職できるより都心の中心地に就職

↓

更なる人口減少

というマイナスのスパイラルを引き起こしてしまいます。（よほどの技術革命、イノベーションがあれば反比例することもある。）

今、日本で一番人口が増えている地区は、東京23区。2017年の東京都だけの転入超過数は＋75,498人。

2017年の大阪府の転入超過数の約25倍もの数字になります。

人口が増えることによって、先ほどとは逆のスパイラル、（人口の増加→人口が増えた分消費の増加→経済活性化→雇用が生まれる→地方から人が集まる→消費の増加→経済活性化）が働きます。

人口が増えれば、賃貸物件も需要と供給のバランスがプラスに働くため、東京都内の利便性の高い駅から徒歩圏内の物件であれば、長期空室リスクは避けることができます。

【新築ではなく中古・利回り】という基準での判断

立地ももちろんですが、今回のKさんの場合、単純に価格が高く、利回りが低すぎることも購入しない方が良い理由としてあげられます。

Kさんの場合、いきなり会社や自分の携帯に電話がかかってくる投資不動産の営業電話でした。

不動産業界の電話営業という手法は、新築マンションデベロッパー会社の営業マンからの電話が圧倒的に多いです。

新築マンションがすべて悪いというわけでも、電話営業がすべて悪いというわけではありません。

しかし当社では新築物件ではなく、中古の築浅物件（築5年～築20年）を推奨しております。

中古築浅物件がオススメの理由

理由はシンプルに、中古の築浅物件は価格が手頃で、新築の場合中古と比べて価格が高すぎるという事です。

今の時代は特に、地価の上昇、建築コストの高騰などの理由で、中古物件（築5年～築20年）と比べると、新築は中古の価格よりも30％以上高値で販売されています。

新築は新築のメリットもありますが、30％も高価格な点を補うほどのメリットがある物件は、ほとんどありません。

新築が高額になる理由

新築の場合、「土地の仕入れ」から始まり、そこに費やす人件費から、設計費、建築費をかけて約2年の歳月をかけて建物を建てることから行っていきます。

建物ができてからは、広告費、販売活動をする社員の人件費、ファイナンスのコストなど、莫大なコストがかかっているので、その分利益をとらなければならず、割高ということです。

新築時の家賃は徐々に下がる

新築なので、一番初めの賃料は相場よりも高い賃料で入居者をつけることができるのが新築物件の特徴ですが、これは退去後、徐々に一定水準まで下がります。

そうなってくると賃料は相場まで下がったのに毎月のローン支払いは変わらない、月々の収支が新築の場合、価格が高すぎて最初からマイナス収支にも関わらず、さらに収支が悪化することになります。

建物の価格が高く、賃料も相場より高めに設定されている。

これを「新築プレミアム」と業界用語でいわれています。

「自分で住む」と「賃貸経営」は違う

自らがその物件に住むのであれば、新築のほうが気持ちよく過ごすことが出来るかもしれません。

しかし「不動産を賃貸して利回り収益を得る」という観点から考えると、同じ立地条件、最終的に同じ賃料水準まで落ち着くのであれば、借入額とローンの支払いは初めから少ないほうが良いに決まっています。

更に新築の場合、購入して登記が入った瞬間から「中古」となるので、残債が相場（新築価格の70％が相場）を上回ってしまい、今度は売りたくなっても売れなくなってしまいます。

BSシートでいうと購入した瞬間から債務超過になるイメージです。

所得税が返ってくるって本当？

また、電話営業で会社や携帯に電話してくる不動産業者の特徴として、「払った所得税が返ってきます。」と伝えてくる営業マンも多いようです。

これは全てが間違っている訳ではないのですが、税金が戻ってくるメリットは最初の1年目は大きいものの、2年目以降、それほど税金は返ってきません。

いわゆる節税効果は、最初のイニシャルコスト（登記費用＋取得税＋融資事務手数料等）を確定申告で経費として計上できるためです。これは新築であっても中古物件であっても同じです。

新築のほうが節税効果が大きいと言われる理由

新築ワンルームの場合、購入当初から毎月の収支1～3万円以上のマイナスとなるので、そもそも返ってくるお金よりも支払うお金の方が大きくなってしまう可能性の方が高いです。

いくら多く節税しても、節税額よりも支払う額のほうが多くては本末転倒ですよね。

また減価償却の計算上、15年を経過すると税金を今度は納めないといけなくなる可能性が非常に高いので、新築の場合、特にその点に注意する必要があります。

新築は価格が中古取引相場よりも高すぎる時点で購入自体おススメしておりません。

Kさんの事例から見る不動産投資で重要な5つのポイントまとめ

Kさんは、当社がマンション経営の正しい知識をお伝えさせて頂く過程で、「御社は物件の紹介はしているんですか？」という話になり、こちらで物件のご紹介もさせていただくことになりました。

当社からご紹介させていただいた物件は、大阪の物件ではなく、新築の物件でもなく、東京都中央区の、中古の築浅ワンルーム物件です。

中国地方から一度、東京までお越し頂いて物件と現地周辺も一緒に見ていただき、全てにご納得いただいた上でご購入にまで至りました。

オススメ物件の基準

当社の物件販売の基準は、東京23区中20区内（江戸川区・葛飾区・足立区を除いたエリア）都心の人気駅から徒歩7分以内の物件のみを販売対象としております。

また「毎月の賃料」から「毎月のローン支払（35年フルローン）＋管理費＋修繕積立金＋集金代行手数料等」を差し引いてもキャッシュフローがプラスになるような物件です。

大神　健志

自分自身、そして自分の家族にも自信を持って販売できる物件、40年後、50年後の賃貸・売買需要が充分に見込める物件のみにこだわって仕入から販売まで一貫して行っております。

不動産投資に関するご相談やお悩み等ございましたら、一度、当社までお気軽にお問合せください。

始める前、購入する前に知っておいたほうが良い条件や役に立つ知識、今購入しようか迷っている物件のセカンドオピニオンや、当社自慢の非公開物件など、お役に立てることは多いかと思います。

大神　健志

いつも達仁.comを検索いただき誠にありがとうございます。

今回は、弊社が所有管理しているエルライズ南千住での様々な成功事例をご紹介させていただきます。

賃貸管理会社として、まずは自分達で何でも実践した成功事例だけをオーナー様にご提案しております。

机上の空論や学者の話ではございません。

実際に弊社の資金を投資した『実』の内容です。

※悲しいことに世の中には、弊社とは逆に「やったこともない・実績が上がらない机上の空論」の施策を提案する賃貸管理会社がたくさんあります。私たちが実際に実施してよい結果を出した根拠のある『実』の施策に対して、このような「結果の出ない」根拠の乏しい施策のことを『虚』の施策と表現しています。

不動産経営は、リアルな経営です。

『虚』の施策では結果を作ることはできません。しっかりとした『実』の戦略を実行することではじめて、大きな利益を獲ることができるのです。

満室経営のアパート概要

○エルライズ南千住壱番館：平成５年６月新築（築26年）

1階駐車場4台、2階2室、3階2室合計4室

○エルライズ南千住弐番館：平成10年10月新築（築21年）

1階3室・2階3室合計6室

それぞれ平成26年8月に購入した中古マンションです。

元々、エルライズ南千住壱番館、エルライズ南千住弐番館は、前オーナー時代から賃貸管理をさせていただいておりましたが非常に管理運営収支が悪いマンションでした。

収支の改善から資産価値の向上へ

そこをさまざまな工夫を凝らして満室経営にして、収益を増大させ魅力あるマンションへとなっていきました。

しかし、話はそこで終わりません。

単に満室経営で高い利回りを作り出してから、さらなる収益アップを作ることができたのです。今日は、その話をしていきたいと思います。

つまり、満室経営で収益良好なマンションをさらに収益アップさせる方法です。

駐車場4台が全て空いていた理由とは？

弊社が賃貸管理を受注した時点では、駐車場4台分が空車状態でした。それも1年以上の空車状態でした。

近隣南千住の弊社管理駐車場は常に満車の状態であるのに、エルライズの駐車場は空車だったのです。しかも、いろいろな情報サイトを検索しても全く検索にひっかかりません。

当時賃貸管理していた会社とは非常に古くからのお付き合いと聞いていました。色々調べた結果募集広告が出されていませんでした。

当時の相場では、1台23,000円程度の賃料が見込めておりましたので、オーナーさんの損失は以下になります。

23,000円×4台×12ヶ月＝1,104,000円の損失

（この様に古くからお付き合いがある管理会社でもこのような怠慢がありますので、管理会社の見直しや改善は重要です。）

賃貸経営は常に見直しが重要

そして昔から同じ価格で、お部屋にしても駐車場にしても、貸している場合は相場の査定が必要です。

最近の傾向として家賃も駐車場も値上がり傾向にあります。

特に駐車場には消費税が加算されますので査定は必須です。

エルライズ南千住の駐車場は、現在は駐車料金も27,000円まで値上しており常に満車経営が続いています。

防犯対策用の防犯カメラを設置

マンション1階のお部屋で防犯上のトラブルが発生しましたので、防犯カメラを設置致しました。

防犯カメラ設置以降はトラブルもなく入居者様にも安心安全快適な入居をしていただいています。

この時は保険を活用して様々なトラブルを解決しました。

これはマル秘のテクニックなので興味がある方はお問合せください。

※実際に防犯カメラの様子です。

自動販売機設置

マンション敷地内に自動販売機も設置しています。

収益ははたいした額では有りません。

しかし時期にもよりますが月額5,000円～10,000円の収益増にはなっています。

つまり、年間で50,000円～60,000円の収益になっているということです。

自動販売機の運営は、今は電気代も安く、さらには電気代は別でいただける契約もあります。

とにかくあらゆる手段で収益改善を目指すことが重要です。

入居者様に管理人を委託しています

マンション入居者様のお1人に管理人業務を委託しております。

実際に住んでいらっしゃる方なので、電灯の交換、他の入居者のクレーム処理など、最速でかつ細やかに対応して頂けます。最良の問題解決のパートナーになっていただいるわけです。

もちろん謝礼も発生しておりますが、シルバー人材センターよりも安い金額で請け負って頂けています。

自社で人件費かけて管理する場合に比べて格段に安価で、かつ質の高い管理を実施できていることになります。

とある施策で賃料5,000円以上アップ！！

以前の管理会社時代では、空室期間半年以上の時もありました。

南千住駅徒歩4分の好立地条件でありながらなかなか埋まらない。

そんな状況でした。

弊社に管理会社が変わっただけで、すぐに満室になりプラスαの収益を実現しました。

その具体的な手法が以下です。

家具家電の貸し出しで収益アップ

まず弊社が考えたのは立地を生かし家具家電を設置した状態で貸出したことです。

そして極めつけは、○○○○○・・・・・・・これは企業秘密です。

この募集方法をスタートしてから常に満室経営です。

○万円の小額投資で最大のリターンを得られる方法です。

空室問題解消や賃料増額を望むのならば、ご相談ください！！

更に空きスペースでバイク専用駐車場経営

更に弊社が得意としている大型バイク専用駐車場経営で収益の最大化をめざしました。

• 大型バイク駐車場に特化したBOXタイプの駐車場1台
• 中型バイク駐車場に特化したプレートタイプの駐車場2台

大型バイク駐車場は3年以上の実績を出しています。中型バイク駐車場は最近スタート致しました。

駐輪場を整備してアンカーを打っていましたが、自転車置場としての需要が少ないので、駐輪場のうちの1台を中型バイク専用駐車場としました。

募集開始後即申し込みがありましたので、続けてもう一台造作しこちらも直ぐに申し込みとなりました。

考え方を変えれば収益が変わるという実績です。

ライダー様満足度をあげるために更にバイク駐車場スペースを整備してお客様満足度を上げていきます。

駐輪場運営による増収金額のまとめ

• 大型バイク駐車場：17,080円×12ヶ月＝204,960円
• 中型バイク駐車場：5,400円×2台×12ヶ月＝129,600円

バイク駐車場合計金額

• １年間収益：334,560円
• 5年間収益：1,672,800円
• 10年間収益：3,345,600円

ライダー集客の強みを活かす

弊社ではバイク駐車場経営及びバイクライダー募集サイト「ガレイズ倶楽部」https://garazclub.comを運営しております。

今回のポイントは、空きスペースと自転車置場を整理整頓して更なる収益構造を生み出したことです。

大神　健志

バイク専用駐車場サイト「ガレイズ倶楽部」は約10年以上の実績がございますので、収益の最大化や空きスペースや自転車置場を有効活用したいオーナー様は是非お問合せください。

※ただし、立地や環境によっては、お役に立てないケースもございますのでご了承ください。この場合は、ご負担頂くことは一切ありませんのでご安心ください。

満室状態から収益アップを果たした方法のまとめ

1. 古くからの管理会社でも様々な確認は必要
2. 空室対策には家具家電設置は有効（とある秘訣でさらに収益アップ）
3. 立地と環境次第では賃料5,000円アップは可能
4. 広告の出し方で投資金額の回収スピードが上がる
5. 自転車置場を整理整頓してバイク駐車場として収益を上げる
6. 敷地内の空きスペースに大型バイク専用駐車場も可能
7. バイク専用駐車場は募集方法が特別
8. 消費税改正がございますので賃料等の見直しも必要
9. スペース次第では自動販売機も有効活用出来る
10. 満室経営でも常に＋αを考え行動する

以上が、当社で実際に賃料アップさせた『実』の施策の一例です。もしあなたがすでにマンション経営、アパート経営をされていて、さらに収益をアップさせたいのでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

あなたの物件で「具体的にどんな施策を実施すれば」「どれくらいの収益増が見込めるか」を試算させて頂きます。

資産運用といえば、不動産投資が王道であることに異論を唱える人はいないでしょう。古今東西、手堅く収益を上げる資産運用といえば不動産投資が代表格であるのは不変の真理です。

では、今、不動産投資をスタートするなら、どういう基準で物件選びをしていけばよいのでしょうか。昔と違って、不動産なら何でも成功できるというものではありません。

けれど、ほぼ確実に「勝てる」不動産というものがあり、資産家の方のポートフォリオには必ずそんな不動産が組み込まれています。

どんな不動産投資をしたらよい？

不動産投資と一言でいっても、さまざまな選択肢があります。

1. 物件の場所をどうするか
2. マンションにするかアパートにするか
3. ワンルームにするかそれ以外の間取りにするか
4. 新築にするか中古にするか
5. 区分で所有するか一棟で所有するか

その他個別にいろいろと条件があると思います。しかし、大きく分類するとこの5つで分類されると思います。

不動産投資は、将来に渡って家賃収入を得続けることができるニーズがあり、資産価値を保全できる場所で、あなたに資金的キャパシティがあれば、上記1～5はハッキリ言ってどうでも構いません。大切なことは、あなたがリスクを許容できる範囲で入居者に選ばれ続ける物件を買うという本質を外さないということです。

• 入居者に求められ続ける物件を買うこと
• あなたが許容できるリスクの範囲内であること

とは言っても、じゃあ上記1～5のすべての物件を一軒一軒リサーチして比較検討していては、時間がいくらあっても足りません。

また、もちろん上記1～5において、すべての条件においてうまくいっているケースはありますが、一方で「うまくいきやすい条件」というのも存在します。

『この条件の組合せ』で取り組むのが一番失敗しにくいパターンというのがあります。

それが標題に書いた「東京」「マンション」「中古」「ワンルーム」で、その中でもリスクヘッジしやすい「分譲区分」を入れたものです。この記事で、詳しく解説していきます。

1.東京がよい理由

東京は将来に渡って他の都道府県と比べ、将来に渡り圧倒的に大きな賃貸需要が見込めます。

その理由は8つあります。

1. 転入超過数が他の都道府県と比べ圧倒的に多い
2. 東京都単独世帯数は将来的に増える予測
3. 中古ワンルームマンションの累計戸数が増えている
4. 人が集まることによって、お金が集まり、経済が活性化し、雇用が生まれている
5. 東京23区の大規模オフィスビルは、5大都市合計の2倍以上である
6. 多数のキャンパスが東京都に移転してきている
7. 山手線の新駅と周辺再開発が計画されている
8. 東京の再開発計画が多数予定されている

以上の8つの理由から、東京は将来に渡って他の都道府県と比べ、圧倒的に賃貸需要が見込めます。

入居者に選ばれる物件を得ることが不動産投資における原則です。

入居者に選ばれるということは、入居者が多く居続けて、競合ができるだけ少ないことが必要です。

日本で人口が増え続けるのは日本で東京くらいです。（下の表をご覧ください。）

※国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』より引用

この表を見てわかるように、長期的に見て人口が増え続けるのは東京だけです。その東京でさえも、途中から人口減少に陥りますが、2045年で2015年の人口と同じレベルと推定されていますので、人口減少リスクを大きく心配する必要はないことがわかります。

また、東京だけを考えるとこれ以上競合マンションが増える余地は少ないです。もう十分すぎるくらいに建物が建っているからです。

もちろん、東京といっても広いので、特に山手線の内側かその周辺がよいということになります。

※もちろん、東京以外でも不動産投資で成功することは可能です。それぞれの場所で一等地があるはずなので、そこで物件を持てば成功できるかもしれません。しかし、やはり手堅く成功していくには東京がベストなのは間違いないでしょう。

※例えば、福岡の一部エリアでは東京と同じレベルでよい結果が作られる可能性が高いですが、あくまでもエリアが限られるので細心の注意が必要になります。

参照：福岡の不動産投資で失敗しないための4つ方法

2.アパートよりもマンションのほうがよい理由

基本的に、アパートは木造でマンションは鉄筋コンクリートになります。

そのため、そもそもの耐久性が異なり、鉄筋コンクリート製のマンションのほうが長期保全されます。

また、機密性が違いますので、家賃もアパートよりもマンションのほうが高いです。

一方で建築コストは、アパートのほうが安く済みます。

従って、場所によりますが、東京で長期に渡って収益を得続けるという当初の目的を考えるのであれば、これはマンション一択となります。

3.ワンルームがよい理由

不動産投資ではワンルームが一番良いと言われる要因は、次の3つの理由があります。

1. 部屋数を多く持てるのでリスクヘッジになる
2. 今後単身者数が増える見込みになっている
3. 分譲タイプの場合、グロスではその他の間取りより価格が安価になる

簡単に解説したいと思います。

1，リスクヘッジになる

ワンルームマンションは、大きな間取りの多い部屋を買う値段で複数購入することができます。面積が小さいため、価格が安価になるからです。

3LDKを1軒運用するのと、ワンルームを3軒運用するのを比較してみます。例えば、入居者が退去して空室になる場合、3LDKの場合、1家族退去してしまうと空室率が100％になってしまい家賃が0円になります。

一方でワンルームの場合ですと、3軒同時に空室なることは、確率論から考えて少ないので、1軒空室になったとしても、66％家賃が入ってくることになります。最悪2軒同時に空室になったとしても、33％は家賃が入ってくることになります。

このように、3LDKは、1軒あたりの家賃が大きい反面、いざ空室になった場合に家賃が入ってこなくなるリスクが発生することになります。0か100かという非常にリスクが高い状態になります。

ワンルームの場合は、部屋数を多くすることによって、そのリスクを最小に抑えることができるわけです。

2，単身者が増えるから

現代日本社会は、核家族化と少子高齢化が急速に進んでおり、単身者世帯の割合が増え続けています。これまでは、単身者＝学生や若い社会人が一般的でしたが、生涯結婚しない人や高齢者など、さまざまな事情で単身生活をしている人が増えています。

もちろん単身者であっても、経済的なゆとりがある人は、1LDKだったり、それ以上の広い部屋だったりに入居することもありますが、よほどお金にゆとりがない限り安価なワンルームに住むことが多いです。（特に貧富の差が激しくなっている時代にあって、貧しい単身層は今後益々増えるでしょう。）

特に都心ほどその傾向性は強いので、ワンルームは有利というふうに言われているわけです。

※東京都政策企画局作成「2060年までの東京の人口推計」より引用

このように、東京では、2055年でも2015年比同等の単身者人口を維持する予測となっています。

3，分譲タイプでは、グロスが安価になるから

これは、非常に簡単なロジックです。

分譲タイプのマンションでは、ワンルームマンションであろうと3LDKのマンションであろうと、1軒ずつ購入します。その1軒あたりの価格が、ワンルームの場合のほうが安価になります。

なぜかというと、面積が狭いからです。面積が狭ければ当然のことながら、価格は安価になります。

通説は本当か？

以上が、ワンルームが不動産投資で優れていると言われている主な根拠になります。

ワンルームを進める人や書籍などの情報を見ると、これらの事がさらに詳しく、さらに幅広く書いてあるのがわかるでしょう。

例えば、日本財託の重吉社長が書いた「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい」などの本をはじめとして、あげるとキリがないくらいに、ワンルームを勧める情報があふれています。

ワンルームに死角なし？

そして、私たちもワンルームは、不動産投資の中でも非常に有効な投資であることは間違いないと思っていますが、同時に、きちんとワンルームのデメリットも知った上で、ワンルームの良さを語って欲しいと思っています。

なぜなら、購入する場所を間違えると、ワンルームであることがメリットではなくデメリットになってしまうことさえ想定されるからです。（むしろ、今売買されている案件は、かなりやばいものが多いです。景気がよいときの売買は、ババを引くことにもなりかねません。）

完璧はない最良を求めよ

ワンルームにもデメリットはあります。

以下、ワンルームマンションのデメリットもしっかりとお伝えしていきたいと思っています。そしてその上で、完璧ではないけれど、ワンルームは、他の投資に比べて相対的に優れた不動産投資であるとお伝えします。

この世に完璧なものはありません。

むしろ完璧に得なものがあると思って取り組むと詐欺にひっかかる可能性が高くなりますので注意が必要です。しっかりと地に足を付けて、メリットとデメリットを直視して何事も判断すべきだと思います。

「完璧な投資」や「完璧な儲け話」ではなくて、最良の情報、最良の投資、最良の案件を吟味してください。そこにあなたの投資人生をより豊かにし、より堅実により利回りを高くするヒントがあるはずです。（この最善、最良を追求する姿勢については、また別の記事で紹介することにします。）

ワンルームのデメリット

ワンルームにも、他の間取りに比べて、次のような3つのデメリットがあります。ワンルームが優れている点の裏返しみたいな感じで存在するものです。

1. 一部のエリアでは供給過剰
2. 需給バランスを壊しやすい
3. 単価で考えると他の間取りより高額

それぞれ簡単に解説したいと思います。

1，一部のエリアで供給過剰

数年前、Jリートが上場したころの話ですが、世界的にお金が日本の不動産に流れ込みました。東京、大阪、名古屋、福岡、日本の主要都市では、たくさんのワンルームマンションが建設されて運用されるようになりました。

その結果、福岡を中心に、ワンルームマンションの空室率が激しく上昇し、賃料がものすごく下落することになりました。

福岡では、ワンルームマンションが都心であっても激安で売買されますし、賃料も安価なままです。このように、一部のエリアでは、ワンルームが完全に供給過剰になっており、ワンルームに投資すること自体が、リスクしかない状況に陥っているエリアが全国にいくつかあります。（東京都心でも、多少なりとも存在します。）

2，需給バランスを壊しやすい

先の福岡の事例のように、市場規模に合わない供給がなされると、需要と供給のバランスを簡単に崩してしまう恐れがあります。それは、ワンルームが小さな面積でたくさん供給できるという特徴を持っており、なおかつ投資効率が一般的に高いことに起因します。

従って、投資した当初は良くても、運用している間の10年、20年の間に需給バランスが崩れてしまい到底元が取れないような失敗をしてしまう可能性もないわけではないことになります。

特に、地方の大都市ように広くて、人口が限られる場所は福岡のように簡単に飽和してしまうので、危険です。

3，単価が高い

ワンルームマンションは、一軒あたりの金額は安価ですが、狭い面積でも1軒は1軒なので、風呂トイレキッチンなどの設備は、他の間取りと同じように各1つずつ存在することになります。また、1軒は1軒なので、売買も1軒は1件となるので、販管費も同じようにかかります。

従って、ワンルームは、㎡単価で考えると、他の間取りに比べて、もっとも高額ということになります。

その上でどう判断する？

ここまで、ワンルームのよいところと悪いところ、メリットとデメリットを見てきました。ワンルームにはワンルームのよいところもあれば、悪いところもあります。

私たちは、その上で、機能的で扱いやすいワンルームは、非常によい投資だとオススメしています。

しかし、ここまで書いた通り、決してすべての案件がオススメできるわけではありません。むしろ、出回っているたくさんの案件はリスクの高いだけのもののほうが圧倒的に多いとさえ思います。

よい案件、最善最良の案件を見極めるには、プロの目が必要となりますので、慎重に検討されることをオススメします。

大神健志

もし、あなたがワンルーム投資をしようかどうか、具体的な案件を検討しているのでしたら。あるいは、これから検討したい、すでに購入してしまったけれど本当に良かったのかなど、少しでも悩んでいるようでしたら、私たちにご相談下さい。

あなたの立場にたって、プロの目でアドバイスさせて頂きます。

4.新築よりも中古がよい理由

ワンルームマンションを投資で購入するなら、中古のほうがよい。しかも、東京都心に買いなさい。

これは、とある中古ワンルームマンション販売業者の社長さんが、本の中で述べた内容ですが、現状の分譲区分のワンルームマンションについては、主に中古を購入したほうが投資として有利という考えが、一般的になっています。

とはいえ、分譲区分のワンルームマンションディベロッパー大手のスカイコートやクレアスライフなどの新築販売業者は、相変わらず売れ行きは好調のようですし、新聞広告だけで何軒も売れるくらいの人気ぶりです。

しかも、中古ワンルームマンションというのは、過去新築だった物件ですので、一概に中古だけがよいとは言えないのかもしれません。そこで、以下では、分譲区分のワンルームマンションを購入するなら、中古がよいというのは、本当なのか検証するとともに、私たちが何をどう考えていくことが効果的なのかを解説しました。

なぜ中古がよいと言われるのか？

まず、どうして分譲区分のワンルームマンションは、中古がよいと言われるのでしょうか。一般的に良いと言われる理由を書き出してみました。細かな理由はいくらでもあるでしょうが、主なものをピックアップして、次の3つに集約することができると思います。

1. 価格が新築より安いことが多い
2. 利回りが新築よりも高いケースが多い
3. 選べる物件種類が多い

中古物件がよいのは、価格と選択肢

つまり、中古は新築物件に比べると価格が安いため、利回りがよくてリスクが少なく、また、物件数も新築に比べて格段に多いので、優れているというわけです。（中古物件は過去何十年にもわたって分譲されてきた物件が市場に出回っています。けれど、逆に超優良物件は、オーナーも売却しないので、そうそう出てこないともいえます。）

もちろん、それには一理あって、新築マンションというのは、登記が入って中古になった瞬間1〜3割くらい価格が下がると言われています。

というのも、新築ワンルームマンションの場合は、ディベロッパーが場所を仕入れて建築するコストに、広告費をかけて販売して、さらに2、3割くらい利益が出るように作られているからです。

机上の空論では、そうだけれど

そもそも、建築コストと仕入れコストを足し合わせたものが、マンション価値と同等なのであれば、机上の計算上では、登記が入り中古になった瞬間、ディベロッパーがかける広告費と利益分だけ安くなるでしょう。

しかし一方で、マンションの市場価格というのは、そんなに絶対的なものではなくて、相対的なものなので、必ずしも杓子定規に価格が変わるわけではありません。あくまでも価値は、市場のニーズが決めるものだからです。

現代の不動産市況からすれば、新築マンションの価格自体が上がるというのは、たしかに難しいことかもしれませんが、実際に、上がることがないとはいえません。（実際に2019年現在では価格が上がった事例を観測しております。）

また、仮に不動産としての価格が下がるにしても、当然中古として売買されるまでの間に得られる家賃があります。新築で購入した場合は、中古で売買されるまでの間に家賃収入を得ていた背景があります。当然、その家賃収入分は不動産価値が下がっていたとしてもオーナーに損はないということになります。

新築マンション7つのメリット

新築マンションには新築マンションのメリットがあるのも確かです。

1. 何だかんだで新しいものは気持ちよい
2. 中古で手に入らない物件かもしれない
3. 価格が上昇する可能性もある
4. ローン価値が高くて満額ローンがでる可能性がある
5. 他の中古物件よりも現段階では設備が一番上等
6. 「今」から考えると最も長く家賃が取れる
7. 建物自体のクオリティも高いことが多い

このように、新築マンションには新築マンションの7つのメリットがあって、これらは新築だからこそ得られる独特のメリットになっています。

新築には新築の良さもある

もちろん、これらがすべての人にメリットと言えるかというと「？」な部分もありますが、今なお、これだけ中古マンションを押している市場の中で、新築ワンルームマンションが売れている一つの理由だと思います。

※だからこそ、スカイコートにしてもクレアスライフにしても、他のワンルームディベロッパー各社が経営していけるのだと思います。

以上のことから、本当にワンルームなら中古がよいのかについては、次のような観点で点検していきたいと思います。

新築マンションと中古マンションの比較と数字

新築マンションと中古マンション、同じような物件の実例を挙げて価格、利回りを比較します。

【新築マンションと中古マンションの比較】

上記の条件からも、中古マンションは新築マンションに比べ、価格が3割程安くなり、利回りも高くなっています。

表面利回り

物件価格、利回りの面から新築より中古の方が、マンション経営に適していると言えます。

新築マンション1室で中古マンション3室の比較ロジック

ある都心部の物件では、新築マンション1室の価格が中古マンション3室の価格とほぼ同じになっています。こちらも実例を挙げて説明していきます。

【新築マンションと中古マンションの比較】

上記例の、新築マンションの物件価格が19,300,000円なので、中古マンション6,300,000円×3＝18,900,000円で、新築マンション1室と同じ価格で中古マンションが3室買えることになります。

新築と中古の利回り比較

では新築マンション1室と中古マンション3室で、利回りを確認します。

今回は、わかりやすく新築マンションと中古マンションを比較するためローン借入をせずに物件を購入したとして利回り、収益性を計算します。

上記の例で新築マンション1室と中古マンション3室の収益性を比較します。

１．新築マンション1室の年間手取り

年間手取り（上記表の毎月手取りと固定資産税から計算）

２．中古マンション3室の年間手取り

年間手取り（上記表の毎月手取りと固定資産税から計算）

３．新築マンション1室、中古マンション3室、収益性の比較

１．と２．から新築マンション1室、中古マンション3室の収益性の違いを比較します。

【年間手取り額】

新築マンション1室と比較して、中古マンション3室は収益性が約2.0倍、高くなります。

この例で、もしあなたがマンション経営を始める際、同じ2,000万円近い金額を出すとして、新築マンション1室購入するか、中古マンション3室購入するか、どちらを選択するでしょうか？

中古マンションの押さえておくべきリスク

中古マンションには、リスクもありますのでしっかり押さえておきましょう。中古マンションの押さえておくべきリスクは3つです。

1. 設備劣化のリスク
2. 建物劣化のリスク
3. 耐震強度のリスク

１．設備劣化リスク

部屋内部の設備は経年劣化とともに、故障や不具合が生じます。

設備はエアコンやガス給湯器、冷蔵庫、コンロなどさまざまありますが、大体10～15年に一度、機器の不具合から交換が必要になります。

築10年を超えて、一度も設備の交換をしていない物件の場合、近いうちに機器の故障や不具合が発生する可能性があります。

設備の故障や不具合が発生すれば、設備の交換費用がかかります。

以下に工事費込みの設備交換費用の概算を示しました。

設備の種類と故障した際の必要費用（工事費込み）概算

中古マンションを検討する際、過去の修繕履歴から設備の交換時期はいつなのか？もし設備の故障が発生した際に費用はどれくらいかかるのか？事前に確認をしておきましょう。

２．建物劣化のリスク

マンションの建物管理を良好に保つことによって、マンションの寿命が延び、長期的に家賃収入を得られます。

実際に、築60～80年と寿命が持った物件もあります。都内にあるコープオリンピアという物件は東京オリンピックの翌年に建てられたマンションで、築53年経った今でも取引がされています。

このように、建物の管理状況次第で、50～60年それ以上とマンションの寿命が持ちます。マンションの寿命が延びればその分、家賃収入を継続的に得ることが出来ます。そのため、建物管理は重要です。

一方、建物の管理状態が悪いと、長期的にマンション経営を続けるのが難しくなります。

経年劣化から建物の外観や内観が錆びたり、建物の清掃をしておらず、エントランスにチラシが散らかっていたり、そんな状況では入居者は物件に住みたいと思いません。清掃をしたり古くなった設備を交換したり、定期的なメンテナンスが必要になります。

重要事項調査報告書を確認する

中古マンションは、建物の管理状況がわかる重要事項調査報告書、というものがあります。

重要事項調査報告書には、過去の修繕工事履歴、修繕積立金の総額、耐震診断の有無、アスベストの使用有無などが記載されており、マンションの管理状況が良いか悪いか？事前に確認ができます。

重要調査報告書を取り寄せ、事前に管理状況を確認し、管理状況が悪い物件を購入するリスクを避けましょう。

３．耐震強度のリスク

マンションの耐震基準の違いによって、大地震が来たときに建物が崩壊するか、地震に耐えれるか？決まります。

日本は阪神淡路大震災や東日本大震災などの地震が過去に発生しており、そのような地震が発生しても倒壊せず、マンション経営が続けれるかどうか？マンションの耐震性が重要になります。

建物の耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準の2つがあります。

新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認において適用されている基準です。震度6強、7程度の地震が発生しても建物が崩壊しないことを基準としています。

旧耐震基準は、1981年5月までに建築確認において適用されている基準です。震度5強までの地震には耐えれるように基準がありますが、震度6強以上の地震には規定がありません。

それぞれ新耐震基準と旧耐震基準の違いを示しました。

実際2011年に発生した東日本大震災では、大破した建物は旧耐震の建物だけでした。一方、被害無しの建物の内、旧耐震が14.6％、新耐震が85.4％を占めていました。

新耐震と旧耐震の最も大きな違いは、震度6強以上の地震が来た際に建物が倒壊するか耐えれるか？この違いです。

旧耐震基準の建物だと震度6強以上の地震が発生した際に倒壊する確率が高まります。新耐震基準の建物では大地震（震度6強以上の地震）が発生しても、旧耐震基準と比べて、倒壊する確率は低いです。

マンション経営では、大地震が発生した際に耐震性があるかないか？極めて重要な要素です。新耐震基準の中古マンションを選びましょう。

5.分譲区分がよい理由

私たちは、不動産経営するのであれば、建物全体を購入する一棟物よりも分譲区分マンションを購入することをお勧めしています。なぜなら、「場所」と「購入タイミング」という点でリスクヘッジできるからです。

例えば、ですが一棟物の場合、物件で火災等の大きなトラブルが起こってしまうと、一棟全体で資産運営に影響が及ぼされてしまう可能性が高くなります。

また、社会情勢は常に変動していますので、何か分からないリスクを考えると、建築タイミングは多少なりともずれていたほうがよいです。姉歯事件などを思い出してください。

そういう意味で、分譲区分であれば、一棟マンションを購入する価格で、複数の物件を購入できます。

もちろん、一棟物を複数の場所に購入できるほどの資力のある人であれば、一棟マンションを複数購入するのはひとつです。しかし、一棟物件を複数所有するリスクを抱えて収益を得られるほどの資力がある方はかなり少ないということができます。

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大神健志

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