アパート経営はするな

パート経営はするな!

そんな意見を言う専門家がいます。

一方で、アパート経営をしなさいという専門家もいます。

それぞれが不動産投資やアパート経営、マンション経営の専門家たちです。

それぞれが言うことは実際のところ、お互いに一理あり、一概にどちらが間違っているものではありません。

では、アパート経営はしたほうがよいのでしょうか?それともしないほうがよいのでしょうか?

大神 健志大神 健志

不動産投資のプロの意見を聞いて下さい。

アパート経営はするな!一部を除いて…

ちなみに結論からすれば、私は基本的にアパート経営はするな!と多くの方に言っています。

けれども、すべての案件がダメだとは思っていません。過去、アパート経営について絶讃した案件もあるくらいです。ここでは、アパート経営の本質を踏まえた上で、アパート経営はすべきかどうかについて、解説しました。

※アパート経営で失敗する人が多く出ていることについては、こちらで詳しく事情を解説していますので、ご参照下さい。

参照記事:アパート経営が必ず失敗するのはなぜか

結論:案件次第

まず、アパート経営だからといって、絶対に儲からない不動産投資なのではなく、案件によっては儲かるアパート経営もあり、儲からないアパート経営もあるということを抑えてください。

同じ不動産投資で言えば、分譲区分のマンション経営にしても儲かる場合もあれば、儲からない場合もあります。あるいは、一棟マンションの投資についても、商業用ビルの投資にしても、駐車場にしても、バイク駐車場にしても、すべて同じです。

不動産投資の中の「アパート投資」だから儲かるとか、儲からないといってことはないのです。

大神 健志大神 健志

この投資だったら絶対に儲かるといった話は危険なので、避けて下さい。

投資自体が案件次第

逆に言うと、不動産投資自体が、そもそも儲かるかというと、そうではなくて、儲かる案件=取り組むべき案件もあれば、そうでない案件もあるのです。

これは、世に言う投資はすべて同様に考えることができると思うのです。すべての投資について、アパート経営だから儲かるとか、儲からないからやらないほうがよいとか、そういったふうに考えず、個別案件について検討することが必要になるということになるということです。

その投資大丈夫?

基本的な考え方としては、「その投資」をすることによって、世の中がよくなるのであれば、長期的にみて「その投資」はリターンを大きくもらえることになりますし、世のためにならない投資であれば、ほとんどの場合、損して終わりになってしまうでしょう。それが、原理原則ということができると思います。

じゃあ、どうしてアパート経営にはやらないほうがよいと、私がアドバイスすることが多いのでしょうか。アパート経営の特徴を見ることで解説していきたいと思います。

アパート経営と特徴

アパート経営の特徴

アパート経営というのは、端的に言うと木造か軽量鉄骨作りの集合住宅を建築するか購入して、それぞれの部屋を賃貸することで収益を得る投資です。

マンション経営に比べると建物にかかる費用が小さくなるので、短期的には収益性、利回りが高くなりがちです。

しかし、鉄筋コンクリート作りの建物に比べると耐久性が低く、長期的な運用には向かず、将来的に立て直し等が必要になる可能性が高くなります。また、マンションに比べると家賃が高くならないことが多いのと、家賃の下落率が高いことが特徴です。

特徴≠利益力

しかし、これはあくまでも特徴にすぎないので、利回り20%の物件を購入して5年運用して、6年目に売却したら、十分利益はでますので、案件によっては、先に述べたようなアパート経営の特徴は完全無視でも、十分よい投資となりえます。

アパート経営が投資に向くか向かないかは別として、収益が上がる案件は確実にあるということだけはお伝えしたいと思います。けれど、それが、アパートを建築することと同義とはなりません。

大神 健志大神 健志


案件によって、取り組むべきものとそうでないものがあるということです。

市場の傾向性から見るアパート経営

一方で、アパート経営をしようと検討している人、あるいはアパート経営を販売している人は、どういった人が多いかという、市場分析的な傾向性から考えてみます。

そうすると、アパート経営を検討している人の圧倒的に多数が、遊休土地を所有している人です。そして、そんな人に対して、アパート建築業者が営業しているケースが多くなっています。

このような場合、遊休土地のオーナーとしては、遊休土地を活用することが目的になり、アパート建築業者としては遊休土地に建物を建築することが目的となります。

つまり、アパート経営の市場自体が、アパートを経営して、どういうニーズに対してどういう物件を提供して、どんなリターンを得るか(利回り)という投資として、ビジネスとしての考え方をすることができない構造にあるということができるということです。

一番大切なことは何か?

一番大切なこと

アパート経営で失敗する理由という記事で書いたのですが、アパート経営においてもっとも大切なことは、ゴールセッティングです。つまり、何のために誰のためにどうしてアパート経営をするのかを明確にすることです。

アパート経営で成功するためには、その目的を遂げるために、どういう方法でアパート経営をすればよいかという戦略が必要になります。

ところが、遊休土地を有効活用するという目的で、「アパートを建築することが目的のアパート建築業者」がアパートを建築すると、当然のことながら、「アパートを建てることが目的」になってしまいます。

結果、そもそも何のために多額の投資をしたかわからないことになりますし、アパートとしての需要と供給のバランスがおかしいことになるので、想定した家賃を得ることができなかったり、アパートを建てても入居者がつかなかったりすることになるのです。

だから、私たちが相談を受けてアドバイスをする時には、アパート経営をするなということが多いということになります。

大神 健志大神 健志

いずれにせよ、アパート経営を検討されている方はぜひ一度、私たちにお問い合わせ下さい。アメリカ生まれの不動産投資の科学的なシミュレーション技法を使って、あなたが本当にアパート経営をすべきなのか具体的な事例を判断します。しかも、業界歴30年という長期の経験・キャリアとのミックスによって生まれた独自の分析技法を活用できますので、かなり精緻なシミュレーションと判断材料を提供できます。費用は一切かかりませんので、ご安心下さい。