アパート経営のリスク
パート経営を検討している方にとって一番気になることは、リスク、ではないでしょうか。もちろん、アパート経営をするメリットも気になる方も多いでしょうし、さまざまな物件情報を集めている方も多いでしょう。

しかし、特にこれからアパート大家さんになろうとしている方やこれから検討する方や、さまざまな不動産投資の中でどれがよいか検討している方、不動産以外の投資も含めてお金の運用をどうするか検討している方など、まだアパート経営をされていない方で検討中の方にとって、一番気になるのはリスクでしょう。

リスクが気になるのは当然

それもそのはずで、人間が一番苦痛に感じるのは、損をした時です。

同じ100円でも、100円損した時の損失感は、100円儲けた時のうれしさの数倍以上と言われています。それくらい人間は損するのが嫌いなので、投資をする場合に一番気になるのはリスク=損をするかもしれない恐怖、であるのは、当然といえば当然ことでしょう。

また一方で、不動産投資、不動産管理、運用を長く携わってきた私たちとしても、リスクをしっかりと分析することは、投資における成功の第一条件だと思っていますので大歓迎です。

最悪と最善を抑える

投資で成功するために、必要な姿勢としてあげられるのが、最悪の結果と最善の結果のどちらも起こりうる未来として受け入れた上で実行するということが上げられます。

  • アパート経営を検討するとしたならば、どういった事態に陥ることが最悪の結果ということができるのか。
  • あるいは、どういった状況が最善の状態ということができるのか。
  • 最善の状況に陥った場合はどう対応するのか。
  • あるいは最悪の状況に陥った時にはどう対処して、どこまで対応出来るキャパシティをあなたが持っているのか。
  • これらのことをしっかりと検討しておく必要があります。

どれだけおいしそうに見える投資であっても、起こりうる最悪の結果、破産してしまう可能性がある投資は、絶対にすべきではありません。確かに、ビジネスは(投資も含めて)すべて確実なリターンというものがありません。なので、想定外のことが起こってしまうことは間違いないでしょう。

ほとんどのことが想定できる

しかし、ことアパート経営については、最悪のケースといのは、99.99%程度想定することができます。

例えば、本当に最悪のケースでは、居室内で自殺や殺人があり、入居者がつかなくなるというケースだって想定できます。これらは実際に起こる可能性としては、1%未満の可能性ですが、絶対に起こらないとは言えないリスクです。

大神 健志大神 健志

その時、どうするのか。そのリスクをどう対処しておくのかを事前にしっかりと対策することが必要です。

そして、他のビジネスと違って1%未満の起こる可能性があることも、最悪の事態として想定できるところが、不動産投資のすごいところであり、最善と最悪を考えたならば、99.99%の確率で、あなたの投資が最善と最悪の間に、あることになります。

信頼できる人に聞く

信頼できる人に聞く

このように不動産投資は、きちんとした知識のある人に聞けば、かなりの確率で未来を想定することができます。しかし、不動産投資のプロとか、アパート経営の専門家と呼ばれる人の中でも、最悪の事態をしっかりと想定することができない人がいます。

大神 健志大神 健志

ほとんどが、プロとはいえない。悲しい現実です。

最悪の事態が想定できないというのは、2つのパターンがあり、知識不足であらゆるケースを網羅的に知らない人か、知識としては知っているがリスクを見込み客に知られることで、売れなくなることを危惧してあえて言わない人か、このいずれかです。

ホンモノのプロとだけ付き合って下さい

本来であれば、しっかりと最悪のリスクも把握してもらって、それでもメリットがある場合に、投資してもらうのが、筋ですし本物の投資ということができます。

しかし、不動産投資のプロと名乗っていても、アパート経営のプロと名乗っていても、知識不足だったり、自分に自信がなかったりして、しっかりとリスクを説明できない人が本当に多くいるのです。

なので、付き合う業者をきちんと選別しないといけません。専門的な知識を持っていて、それを惜しみなくすべて公開してくれる人。つまり、本当の意味で、お客様思考のプロを見極めることが必要になるのです。

プロの見極め方、正しい業者の見分け方

じゃあ、どうしたら正しい業者を見極めることができるのか?ホンモノのプロを見分けることができるのか。

それが、今回のテーマでもあるアパート経営の最大のリスクを理解することにあります。あなたにアパート経営を勧める業者が本物の業者であるかどうか、次に説明する最大のリスクについて質問を投げかけて、きちんと包み隠さずに説明してくれる業者は正しい業者です。(なぜなら、業者が販売するにあたって、アパート経営の最大のリスクについてきちんと説明することは、販売をする際にもっとも嫌なことだからです。)

一方で、正確に教えてくれなかったり、隠そうとしたり、ごまかそうとしたり、知らないような業者はプロではありません。

アパート経営の最大のリスク

アパート経営においてもっとも大きなリスク、それは家賃が入ってこないことです。家賃さえ入ってくれば、仮にローンでアパートを建てたり購入したりしていても、最悪の事態に陥ることはありません。

大神 健志大神 健志

家賃さえ入ればOK!!

そもそもローンがあれば、家賃さえ入ってこなくても、固定資産税や補修費用しか出費がないわけで、なんとかなります。なので、ローンがなければ、家賃が入ってこないということは、補修費用は必要ないということになるので、実質固定資産税分しかリスクがないことになります。

固定資産税は、都心であればかなり高額になる可能性は高いですが、そうでなけば、極端に高いこともないと思います。

ところが、ローンを組んでいる場合、家賃が入ってこなければ、ローンの支払いを手出ししないといけません。支払うべき返済額が、自分の収入だけで十分ある場合や、ローンの残債以上の預貯金があれば、問題ないですが、ほとんどそうではありません。

家賃でローンを支払う計算で、アパート経営をしているはずです。そうなると、当然家賃が入ってこないということは、死活問題になるわけです。

いずれにせよ、アパート経営における最大のリスクは家賃が入ってこないことです。

家賃が入ってこない理由

家賃が入らない理由

では、その最大のリスクである家賃が入ってこない理由としては、どのようなことが考えられるのでしょうか。次の2つが考えられます。

  1. 入居者が集まらない
  2. 滞納されて家賃が入らない

そして、そのうち、入居者が集まらない理由としては次の2つのことが上げられます。

  1. 需給バランス的に家賃が高い
  2. そもそも入居者候補がいない

さらに、需給バランス的に家賃が高い原因としては、次のことが上げられます。

  1. 入居者のニーズを満たしていない
  2. 入居者のニーズは満たしているが絶対的に家賃が高い
  3. 何かしらの事情で住みたい住居になっていない

先に例として「挙げた自殺が起こった場合」については、上記のうちの3、何かしらの事情で住みたい住居になっていないに該当します。このようなさまざまに分類した理由によって発生する、家賃が入らない可能性、これが、アパート経営のリスクになります。

もうここまで読まれた方なら、おおよその察しがついていると思いますが、これらのリスクのほとんどが事前に回避することが可能です。

大神 健志大神 健志

リスクは、回避するもの! そのままにしているから、問題になるのです。リスクが解決しない間に投資はしてはいけません。

最大のリスクを回避する方法

ここまでお伝えした家賃が入ってこないリスクを回避する方法について、解説していきます。それぞれ、上記にまとめた原因に対応する形でまとめていきます。

滞納されて家賃が入らないリスク

滞納されて家賃が入らないリスクについては、保証会社を利用したり、入居審査をしっかりとすれば、ある程度回避できます。あるいは賃貸管理会社のサブリースや集金代行を利用してもよいでしょう。

ただし、それぞれ、リスクを避けようとすると幾ばくかの費用が発生しますので、リスクとリターンの関係から最適な答えを検討下さい。

入居者が集まらないリスク

次に、入居者が集まらないことについては、3つに場合わけができますが、そのうちの上2つ、入居者のニーズを満たしているかどうか、家賃設定がどうかという点については、事前に市場調査をすることでわかります。

事前調査については、業者毎に独自の調査方法を採用しています。特に、私たちが取り組んでいるリサーチ手法は、お会いするオーナーさんのすべての方が一様に驚かれるくらいの精緻なものになっています。

大神 健志大神 健志


基本的にリサーチ方法については、企業秘密になっていますので、どうしても知りたい方は個別にお問い合わせ下さい。

住みたい住居になっていない

あとは、最後の「何かしらの事情で住みたい住居になっていない」という点だけが残ることになり、これが、想定外の事故に起因する事情により、入居者が集まらないということになります。

しかし、先にもお伝えしたように、自殺者が出たり、殺人が出たり、漏水や事故などさまざまな要因がありますが、細かく原因を検討して、対策することは可能です。保険などをかけることが解決策になってきますが、ほとんどすべてのリスクに対して、対応が可能です。

アパート経営における最大のリスクである、家賃が入ってこない可能性について、ぜひ業者さんに聞いてみてください。あやふやな答えをする業者とは絶対に取引しないことをオススメします。

大神 健志大神 健志

もし、少しでも不安な方、市場リサーチの具体的な内容について知りたい方は、達仁comにお問い合わせ下さい。無料で相談にのっております。