おかげ様で、弊社は創業20年を迎えた不動産賃貸管理会社です。弊社が、平成22年から取り組んでいる「バイク駐車場経営」に関する商品サービスをご紹介させていただきます。

弊社が管理する「バイク駐車場」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、福岡市、北九州市、久留米市、総管理台数208台（令和5年4月15日現在）を管理しております。

東京都荒川区南千住5丁目、福岡市中央区港2丁目には、直営駐車場を自社で所有し管理運営もしております。弊社が自社管理運営している事が一番の強みであります。自社が所有するバイク駐車場と管理運営するバイク駐車場のノウハウがあればこそ、皆様からの相談事に対してコンサルする自信がございます。

今回は、令和４年８月にオープンいたしました「ガレイズ押上本所吾妻橋１」の成果「表面利回り60％」の戦略と実績を大公開致します。

令和3年年末に、オーナー様からお問合せをいただきました。コロナの時代で将来的な展望が見えず、長年経営してきた会社を廃業する事を考え、自社所有不動産の有効活用で相談をいただきました。

築年数に左右されないバイク駐車場経営

1階店舗を不動産会社に募集依頼する場合には、築年数、立地環境等により賃料や条件が変更になる場合があります。

また、賃貸需要が少ないエリアでは、賃料を下げる、フリーレントを付ける、AD（広告費）を沢山払う、この様な経験で苦戦しているオーナー様がいらっしゃると思います。

また賃貸入居期間も平均３年前後が非常に多いと言われており、一度空いてしまいますと次のテナントが決まるまで中々決まらないという事も多くあります。

バイク駐車場経営の場合、建物の築年数や立地環境に左右されないという大きな強みを持っています。

０か１００か博打の様な賃貸経営からの脱却

テナント賃貸業で一番苦労する事は、テナントが居れば１００％賃料が入りますが、退去してしますと1円も振り込まれません。

まさに、０か１００かの経営判断をしなければならず、世の中の景気、テナント企業の業績にコントロールされる賃貸管理業です。

弊社が推奨する「バイク駐車場経営」は、1階路面店の専有面積にもよりますが、１台平均６㎡の専有面積となり、約６０㎡で１０台位の駐車場を確保できます（１０台前後が一番効率的な台数です）。

黒沢　勉

バイク駐車場の最大のメリットは、一度に全ての台数が解約になりません。一台毎に契約者が違いますので、「０か１００」の経営になる事がありません。２年間の契約を通しても解約数の平均は全国１～２台です。

解約理由は転勤か廃車がほとんどであり、一度借りると競合が近隣に無いので長期的に借りる傾向があります。

机上の空論ではなく全て成功の実績

不動産投資会社や営業マンに良くある話が、会社や自分は所有していないが、人には良いと進めています(笑)弊社の基本方針は、先ずは自社で購入し、実績を作り、上手く行ったらお客様に進めるというスタンスを貫いてきました。

そこで弊社直営「ガレイズ大濠公園」（旧名称：SBP西公園１）の事業開始からの実績をご案内させていただきます。

東京だから成功するんでしょ？福岡で実績ありますか？

前オーナーのI様がこのマンション1階店舗を購入したのは、平成２年１１月バブル最高値の時代です。

購入金額は７，３００万円、借入利息9.6％と今では考えられない様な値段であり金利です。その当時は景気も良く、テナントにはレストラン、コンビニ等様々な業種業態が借主となっていましたが、バブルが弾け、リーマンション後の２００９年から２０１１年の３年間、全くテナントは入らず、管理費、修繕積立金、固定資産税合わせると毎年６０万円近い赤字を垂れ流していました。

その様な時代にご縁があり、弊社社員が自宅に訪問し空き店舗解決策として、「バイク駐車場経営」のご紹介をさせていただきました。

その時に言われた言葉が、「東京だから成功するんでしょ？福岡で実績ありますか？」

弊社もまだ「バイク駐車場経営」事業をスタートして２年目であり、もちろん福岡市では一台の管理運営の実績もありませんでした。

しかしながら、福岡市でもバイク駐車場のニーズは高く、調べれば調べるほどニーズの高いエリアである確信がありました。３年間空いているテナント募集は、福岡市で最大の不動産会社が募集しても決まらないのであれば、この先も決まる保証はなく、何かしなければ状況は変わらない事も理解していただきました。勿論、弊社もリスクを取る事で事業がスタート致しました。（平成24年当時）

83㎡の店舗を2分割し、35㎡を事務所、48㎡をバイク駐車場とする事業がスタートしました。

事務所は弊社が借りる事でリスクを取り、福岡市で弊社第一号の「バイク駐車場経営」がスタートしました。

この当時の分析に間違いがなく、今では東京以上の駐車場料金で管理運営しており、I様も投資金額を回収した時点で、弊社に売却いただきその後は、弊社福岡支店事務所及び「ガレイズ大濠公園」として管理運営しております。

都内21台は過去最大の駐車場でしたが最短記録で満車となりました。この状態が維持できれば、投資金額は2年以内に全額回収が可能となります。

ご注意ください！！

「バイク駐車場経営」ガレイズ倶楽部では、既に「バイク駐車場経営」に投資しているオーナー様の権利を守るため、エリア制を導入しています。

弊社の基本理念は、オーナー様を成功に導く事を目指しておりますので、既にガレイズ倶楽部の市場があるエリアには、新規で開業できない場合もございますのでご注意ください。

創業２０周年記念キャンペーン

おかげ様で、弊社は今期２０周年を迎える事になりました。賃貸管理会社として、オーナー様の資産管理の達仁を目指しております。ガレイズ倶楽部へのお問合せも多数いただいておりますが、今回は創業２０周年記念キャンペーンとして以下の特典を先着５名様にプレゼント。

ご注意事項にも記載いたしましたが、既存オーナー様のエリアと重複する場合はお断りさせていただく場合もございますのでご了承ください。

まとめ

弊社は、不動産賃貸管理会社が本業であるため、不動産オーナー様からも沢山のお問合せや問題解決相談が来ています。

その様な問題に対し、２０年間真摯に対応してきたことで、様々なノウハウと実績を積み重ねてきました。何回も言いますが、「机上の空論」や「評論家」ではございません。個人面談時には、更に詳しい資料もお見せいたしますのでご安心ください。

今までの「バイク駐車場経営」を決断していただきたオーナー様は、「全員が投資資金以上回収」しています。

もしも、空き店舗でお悩みがありましたらご連絡ください。尚、こちらからお断りする場合もございますのでご了承ください。

大神　健志

いつも達仁.comを検索いただき誠にありがとうございます。

今回は、弊社が所有管理しているエルライズ南千住での様々な成功事例をご紹介させていただきます。

賃貸管理会社として、まずは自分達で何でも実践した成功事例だけをオーナー様にご提案しております。

机上の空論や学者の話ではございません。

実際に弊社の資金を投資した『実』の内容です。

※悲しいことに世の中には、弊社とは逆に「やったこともない・実績が上がらない机上の空論」の施策を提案する賃貸管理会社がたくさんあります。私たちが実際に実施してよい結果を出した根拠のある『実』の施策に対して、このような「結果の出ない」根拠の乏しい施策のことを『虚』の施策と表現しています。

不動産経営は、リアルな経営です。

『虚』の施策では結果を作ることはできません。しっかりとした『実』の戦略を実行することではじめて、大きな利益を獲ることができるのです。

満室経営のアパート概要

○エルライズ南千住壱番館：平成５年６月新築（築26年）

1階駐車場4台、2階2室、3階2室合計4室

○エルライズ南千住弐番館：平成10年10月新築（築21年）

1階3室・2階3室合計6室

それぞれ平成26年8月に購入した中古マンションです。

元々、エルライズ南千住壱番館、エルライズ南千住弐番館は、前オーナー時代から賃貸管理をさせていただいておりましたが非常に管理運営収支が悪いマンションでした。

収支の改善から資産価値の向上へ

そこをさまざまな工夫を凝らして満室経営にして、収益を増大させ魅力あるマンションへとなっていきました。

しかし、話はそこで終わりません。

単に満室経営で高い利回りを作り出してから、さらなる収益アップを作ることができたのです。今日は、その話をしていきたいと思います。

つまり、満室経営で収益良好なマンションをさらに収益アップさせる方法です。

駐車場4台が全て空いていた理由とは？

弊社が賃貸管理を受注した時点では、駐車場4台分が空車状態でした。それも1年以上の空車状態でした。

近隣南千住の弊社管理駐車場は常に満車の状態であるのに、エルライズの駐車場は空車だったのです。しかも、いろいろな情報サイトを検索しても全く検索にひっかかりません。

当時賃貸管理していた会社とは非常に古くからのお付き合いと聞いていました。色々調べた結果募集広告が出されていませんでした。

当時の相場では、1台23,000円程度の賃料が見込めておりましたので、オーナーさんの損失は以下になります。

23,000円×4台×12ヶ月＝1,104,000円の損失

（この様に古くからお付き合いがある管理会社でもこのような怠慢がありますので、管理会社の見直しや改善は重要です。）

賃貸経営は常に見直しが重要

そして昔から同じ価格で、お部屋にしても駐車場にしても、貸している場合は相場の査定が必要です。

最近の傾向として家賃も駐車場も値上がり傾向にあります。

特に駐車場には消費税が加算されますので査定は必須です。

エルライズ南千住の駐車場は、現在は駐車料金も27,000円まで値上しており常に満車経営が続いています。

防犯対策用の防犯カメラを設置

マンション1階のお部屋で防犯上のトラブルが発生しましたので、防犯カメラを設置致しました。

防犯カメラ設置以降はトラブルもなく入居者様にも安心安全快適な入居をしていただいています。

この時は保険を活用して様々なトラブルを解決しました。

これはマル秘のテクニックなので興味がある方はお問合せください。

※実際に防犯カメラの様子です。

自動販売機設置

マンション敷地内に自動販売機も設置しています。

収益ははたいした額では有りません。

しかし時期にもよりますが月額5,000円～10,000円の収益増にはなっています。

つまり、年間で50,000円～60,000円の収益になっているということです。

自動販売機の運営は、今は電気代も安く、さらには電気代は別でいただける契約もあります。

とにかくあらゆる手段で収益改善を目指すことが重要です。

入居者様に管理人を委託しています

マンション入居者様のお1人に管理人業務を委託しております。

実際に住んでいらっしゃる方なので、電灯の交換、他の入居者のクレーム処理など、最速でかつ細やかに対応して頂けます。最良の問題解決のパートナーになっていただいるわけです。

もちろん謝礼も発生しておりますが、シルバー人材センターよりも安い金額で請け負って頂けています。

自社で人件費かけて管理する場合に比べて格段に安価で、かつ質の高い管理を実施できていることになります。

とある施策で賃料5,000円以上アップ！！

以前の管理会社時代では、空室期間半年以上の時もありました。

南千住駅徒歩4分の好立地条件でありながらなかなか埋まらない。

そんな状況でした。

弊社に管理会社が変わっただけで、すぐに満室になりプラスαの収益を実現しました。

その具体的な手法が以下です。

家具家電の貸し出しで収益アップ

まず弊社が考えたのは立地を生かし家具家電を設置した状態で貸出したことです。

そして極めつけは、○○○○○・・・・・・・これは企業秘密です。

この募集方法をスタートしてから常に満室経営です。

○万円の小額投資で最大のリターンを得られる方法です。

空室問題解消や賃料増額を望むのならば、ご相談ください！！

更に空きスペースでバイク専用駐車場経営

更に弊社が得意としている大型バイク専用駐車場経営で収益の最大化をめざしました。

• 大型バイク駐車場に特化したBOXタイプの駐車場1台
• 中型バイク駐車場に特化したプレートタイプの駐車場2台

大型バイク駐車場は3年以上の実績を出しています。中型バイク駐車場は最近スタート致しました。

駐輪場を整備してアンカーを打っていましたが、自転車置場としての需要が少ないので、駐輪場のうちの1台を中型バイク専用駐車場としました。

募集開始後即申し込みがありましたので、続けてもう一台造作しこちらも直ぐに申し込みとなりました。

考え方を変えれば収益が変わるという実績です。

ライダー様満足度をあげるために更にバイク駐車場スペースを整備してお客様満足度を上げていきます。

駐輪場運営による増収金額のまとめ

• 大型バイク駐車場：17,080円×12ヶ月＝204,960円
• 中型バイク駐車場：5,400円×2台×12ヶ月＝129,600円

バイク駐車場合計金額

• １年間収益：334,560円
• 5年間収益：1,672,800円
• 10年間収益：3,345,600円

ライダー集客の強みを活かす

弊社ではバイク駐車場経営及びバイクライダー募集サイト「ガレイズ倶楽部」https://garazclub.comを運営しております。

今回のポイントは、空きスペースと自転車置場を整理整頓して更なる収益構造を生み出したことです。

大神　健志

バイク専用駐車場サイト「ガレイズ倶楽部」は約10年以上の実績がございますので、収益の最大化や空きスペースや自転車置場を有効活用したいオーナー様は是非お問合せください。

※ただし、立地や環境によっては、お役に立てないケースもございますのでご了承ください。この場合は、ご負担頂くことは一切ありませんのでご安心ください。

満室状態から収益アップを果たした方法のまとめ

1. 古くからの管理会社でも様々な確認は必要
2. 空室対策には家具家電設置は有効（とある秘訣でさらに収益アップ）
3. 立地と環境次第では賃料5,000円アップは可能
4. 広告の出し方で投資金額の回収スピードが上がる
5. 自転車置場を整理整頓してバイク駐車場として収益を上げる
6. 敷地内の空きスペースに大型バイク専用駐車場も可能
7. バイク専用駐車場は募集方法が特別
8. 消費税改正がございますので賃料等の見直しも必要
9. スペース次第では自動販売機も有効活用出来る
10. 満室経営でも常に＋αを考え行動する

以上が、当社で実際に賃料アップさせた『実』の施策の一例です。もしあなたがすでにマンション経営、アパート経営をされていて、さらに収益をアップさせたいのでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

あなたの物件で「具体的にどんな施策を実施すれば」「どれくらいの収益増が見込めるか」を試算させて頂きます。

アパート経営はするな！

そんな意見を言う専門家がいます。

一方で、

アパート経営をしなさい！

こんな風にいう専門家もいます。それぞれが不動産投資やアパート経営、マンション経営の専門家たちです。

各専門家が言うことは実際のところ、お互いに一理あるように感じることで、一概にどちらが間違っているものではありません。

では、アパート経営はしたほうがよいのでしょうか？

それともしないほうがよいのでしょうか？

大神健志

業界歴30年以上の不動産投資のプロの意見を聞いて下さい。

アパート経営はするな！一部を除いて…

結論からすれば、私は基本的にアパート経営はするな！と多くの方に言っています。

けれども、すべての案件がダメだとは思っていません。過去、アパート経営について絶讃した案件もあるくらいです。また、弊社では何件もアパートの賃貸管理をしていますし、たくさんの成功事例だって作っています。

それでも、基本・アパート経営をするな！と言っています。

ここから、その理由についてお話していきます。ひとつ言えることは、アパート経営という投資法自体の問題というよりは、一歩踏み込んだ別の観点から見ることが必要になるということです。

※アパート経営で失敗する人が多く出ていることについては、こちらで詳しく事情を解説していますので、ご参照下さい。

参照記事：アパート経営が必ず失敗するのはなぜか

結論：案件次第

まず、アパート経営だからといって、絶対に儲からない不動産投資なのではないし、必ず儲る投資でもないということにご留意ください。案件によっては「儲かるアパート経営」もある一方で、「儲からないアパート経営」もあるということです。

アパート経営＝儲る投資・儲らない投資＝どちらでもない！

そして、私が「アパート経営は基本的にはオススメしない」というのは、どちらかこというと、後者の確率（儲らない）のほうが高いから、ということになります。

同じ不動産投資で言えば、分譲区分のマンション経営にしても儲かる場合もあれば、儲からない場合もあります。あるいは、一棟マンションの投資についても、商業用ビルの投資にしても、駐車場にしても、バイク駐車場にしても、すべて同じです。

不動産投資の中の「アパート投資」だから儲かるとか、儲からないということはないのです。

• 一棟マンション投資
• 分譲区分のマンション経営
• 木造アパート投資
• 商業ビル投資
• 駐車場経営

これらいずれの種別も、うまくいくケースもあれば、うまくいかないケースもあるのが実情なのです。

大切なことは、どの投資法にするかではなくて、どういう風に考えて取り組むかということになります。さらに詳しく解説していきます。

大神健志

不動産投資において、「必ず儲る」というものはない。このことを強くお伝えしたいと思います。

投資自体が案件次第

逆に言うと、不動産投資自体が、そもそも儲かるかというと、そうではなくて、儲かる案件＝取り組むべき案件もあれば、そうでない案件もあるのです。

これは、世に言う投資はすべて同様に考えることができると思うのです。

アパート経営だから儲かるとか、儲からないからやらないほうがよいとか、そういったふうに考えず、すべての投資について、個別案件毎に検討することが必要になるということになるということです。

その投資大丈夫？

基本的な考え方としては、「その投資」をすることによって、世の中がよくなるのであれば、長期的にみて「その投資」はリターンを大きくもらえることになりますし、世のためにならない投資であれば、ほとんどの場合、損して終わりになってしまうでしょう。

世の中をよくする・役に立つ投資かどうか

それが、原理原則ということができると思います。

あなたのしている投資は、世の役に立っているでしょうか。原理原則にきちんと則したものでしょうか。

この原理原則に則して、さらに深くアパート経営について考えていきます。

アパート経営と特徴

アパート経営というのは、端的に言うと木造か軽量鉄骨作りの集合住宅を建築するか購入して、それぞれの部屋を賃貸することで収益を得る投資です。空き地を所有している不動産オーナーがアパート建築業者に勧められてスタートするケースが多いです。

マンション経営に比べると建物にかかる費用が小さくなるので、短期的には収益性、利回りが高くなりがちです。

しかし、鉄筋コンクリート作りの建物に比べると耐久性が低く、長期的な運用には向きません。将来的に建て直し等が必要になる可能性が高くなります。また、マンションに比べると当初の家賃が高くならないことが多いのと、家賃の下落率が高いことが特徴です。

また、他の形態の不動産投資と同様に新築と中古があります。

特徴≠利益力

しかし、これはあくまでも特徴にすぎないので、例えば実質利回り15％の中古物件を購入して7年運用して、8年目に売却したら、十分利益はでますので、案件によっては、先に述べたようなアパート経営の特徴は完全無視でも、十分よい投資となりえます。

しかし一方で、購入当初に利回り15％あったのに購入直後、退去者が出て、利回りが下がった上に、全然次の入居者が決まらないといったことも起こりえます。そうなると7年で投資費用を回収する予定だったのが、回収期間が10年、20年と伸びる上に、家賃収入が減るので、売却時の価格が下がることになります。

長期に渡る利回りを考える必要がある

アパート経営が投資に向くか向かないかは別として、収益が上がる案件は確実にあるということだけはお伝えしたいと思います。けれどそれが「アパート経営をすること＝収益が上がる」とはならないという点も強調しておきます。

大神健志

案件によって、取り組むべきものとそうでないものがあるということです。

市場の傾向性から見るアパート経営

次に、アパート経営をしようと検討している人、あるいはアパート経営を販売している人は、どういった人が多いかという、市場分析的な傾向性から考えてみます。

そうすると、アパート経営を検討している人の圧倒的に多数が、空き地を所有している人であることがわかります。土地を持て余して有効活用できていない人に対して、アパート建築業者が営業しているケースが多いということになります。

このような場合、遊休土地のオーナーとしては、遊休土地を活用することが目的になり、アパート建築業者としては遊休土地に建物を建築することが目的となります。

• 土地オーナーの目的＝土地の活用
• アパート建築業者の目的＝建物の建築

アパート経営の市場自体が、「アパートを経営して、どういうニーズに対してどういう物件を提供して、どんなリターン（利回り）を得るか」という不動産投資本来の目的から外れた目的からスタートすることになります。つまり、ビジネスとしての考え方をすることができない構造にあるということができるということです。

アパート経営でうまくいく原則＝入居者のニーズを長期的に満たすこと

その結果、レオパレス問題やサブリース問題が起こっているのが現状ということができます。

参照記事：レオパレス21のサブリース問題

なぜ、アパート経営しなさい！とするな！と両方の意見があるの？

話を一旦元に戻しますと、なぜ、「アパート経営をしなさい！」という意見と「アパート経営はするな！」という意見があるのか、少しずつ見えてきたと思います。

つまり、基本的に「アパート経営をしなさい！」というのは、アパート建築業者さんであることが多いです。アパート建築業者さんはアパートを建築して儲りたいと思っていて、土地を持て余している人に、有効活用する方法を提供したいと思っているわけです。

だから、「アパート経営をしなさい！」というというわけです。

アパート経営をしなさい！という理由＝余っている土地にアパートを建てなさい！

一方で、「アパート経営をするな！」と言っている人は、次の意見を持っています。

不動産投資というのは、そもそも「賃貸需要に長期的に応える物件を市場に供給する」ことで、長期的な利回りを得ることを目的としています。

なので、あくまでも不動産投資は、市場における入居者ニーズを汲んだ物件を選定するのが重要であって、「土地が余っているからという理由」でアパートを建てて成功するものではないと思っているわけです。

アパート経営をするな！という理由＝アパート経営は余っている土地に建築して有効活用するものではない！

つまり、見ているところが違うのですね。

• アパートを経営して、余った土地に建物を建て、業者としては売上が上がって満足をする
• 賃貸ニーズが長期的にあり、競合優位性の高い物件を所有して収益を長く得続ける

この目的の違いが、発言の違いになっているということです。

一番大切なことは何か？

アパート経営で失敗する理由という記事で書いたのですが、不動産経営においてもっとも大切なことは、ゴールセッティングです。つまり、誰のために何のためにどうして不動産経営をするのかを明確にすることです。

不動産経営で大切なことはゴールセッティング

アパート経営で成功するためには、その目的を遂げるために、「どこ」で「どんな間取り・内装」で「どんな建物」を建築して、「どう建物を管理・運営」していくかという戦略が必要になります。

ところが、何度も繰り返しになりますが、遊休土地を有効活用するという目的で、「アパートを建築することが目的のアパート建築業者」がアパートを建築すると、当然のことながら、「アパートを建てることが目的」になってしまいます。

結果、アパートに賃貸需要がほとんどなく、想定した家賃を得ることができなかったり、アパートを建てても入居者がつかなかったりすることも起こります。

状況によっては、サブリースでアパート建築業者が賃料を保証してくれるから大丈夫と考える方もいらっしゃると思いますが、家賃収入が得られないアパートの賃料をずっと同額で保証することはほぼ不可能です。

だから、私たちが相談を受けてアドバイスをする時には、アパート経営をするなということが多いということになります。

大神健志

いずれにせよ、アパート経営を検討されている方はぜひ一度、私たちにお問い合わせ下さい。アメリカ生まれの不動産投資の科学的なシミュレーション技法を使って、あなたが本当にアパート経営をすべきなのか具体的な事例を判断します。しかも、業界歴30年という長期の経験・キャリアとのミックスによって生まれた独自の分析技法を活用できますので、かなり精緻なシミュレーションと判断材料を提供できます。費用は一切かかりませんので、安心してご連絡ください。

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サブリースとは、賃貸管理会社が不動産オーナーから物件を借り上げて、賃借人に転貸する賃貸管理における契約形態のひとつのことです。

もっとも多いのが、アパート建築業者によるアパートオーナー向けのサブリースです。

大東建託や旭化成、レオパレスなど、ほとんどの大手アパート業者は、サブリースによる賃貸管理契約を締結しています。また分譲賃貸マンションで言えば、スカイコートなどもサブリースを提供していることが多いです。

簡単にいうとそれだけなのですが、普段聞き慣れない言葉であり、不動産投資独特の考え方なので、意味や仕組みがなかなか理解できないと思われる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、サブリースとは何か、その意味と仕組みを超わかりやすく簡単に解説しました

※参考：賃貸管理会社が不動産を借り上げて転貸せずに自社で使う契約方式のことをマスターリースと言います。

サブリースとは

改めましてサブリースとは、賃貸管理の一形態で、サブリース会社がオーナーの所有している物件を借り上げて、入居者に転貸することです。

サブリース業者が入居者としてオーナー様から物件を借りて、サブリース業者が借りた物件を又貸しして賃料収入を得るということです。

物件が空室の時でも、サブリース会社はオーナーに転貸賃料の一定額（賃料）を支払います。（※転貸とは、借りたものを更に人に貸すことです。転貸賃料とは、入居者からサブリース会社に支払う賃料です。）

入居者から得た転貸賃料とオーナーへ支払う賃料との差額から、サブリース会社は利益を得ています。

図１．オーナー、サブリース会社、入居者

賃貸管理の4種類

不動産経営をするにあたって、新しい入居者を募集したり、申込の契約を交わしたり、退去の際の立ち合いや、空室時の物件管理など、賃貸管理業務が必要になります。

この賃貸管理は、以下4つの管理形態があります。

• 自主管理
• 一般管理
• 集金代行
• サブリース

サブリースは、基本的には賃貸管理の一形態という位置づけになります。

※賃貸管理について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

自主管理と一般管理とは？

賃貸管理形態の中で、自主管理・一般管理はオーナーと入居者間で賃貸借契約を結びます。

図１．オーナーと入居者、賃貸借契約

集金代行契約とは？

集金代行は、賃貸管理会社が賃貸人代理として入居者と賃貸借契約を結びます。

そして、家賃収入は入居者からオーナーに入ります。

図２．入居者からオーナーへの家賃収入

集金代行の場合は、集金代行手数料が引かれ、賃貸管理会社経由でオーナーに家賃収入が入ってきます。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、オーナーが所有している物件をサブリース会社が一括で借り上げ、入居者に転貸（又貸し）をします。そして、オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者、それぞれで賃貸借契約を結びます。

図３．サブリースの賃貸借契約

そして、まず入居者はサブリース会社に家賃を支払います。この家賃は転貸賃料といいます。サブリース会社は入居者から家賃を得て、オーナーに賃料を支払います。

図４．サブリースの収入構造

この転貸賃料と賃料の差額が、サブリース会社の利益となります。

サブリース契約のポイント

サブリース賃料の相場は？

サブリース時の賃料は会社によって、異なりますが、大体転貸賃料の80～90％程度が相場です。そして、転貸賃料と賃料との差額10～20％がサブリース会社の利益となります。

賃料の具体例を、転貸賃料7万円、8万円、9万円、10万円のケースで挙げました。

所有している物件の家賃から、賃料がどれくらいになるのかを理解しておきましょう。

※詳しくは、サブリース賃料の相場はいくら？をご参照ください。

 サブリースが普及している理由

当然のことながら、サブリース契約がしっかりと履行されるのであれば、オーナーとしてまったくリスクなくマンションやアパートなど不動産を運用することができるので、おいしい話ということができます。

だから、サブリースを組んでいる人が多いのかというと、そうではありません。サブリース契約を結んでいるオーナーが多いのには、別の理由もあるのです。

意外な真実

先にもお伝えしましたが、サブリースはアパート建築会社派生の賃貸管理会社が多く活用している方法です。（旭化成や大東建託などの賃貸管理形態の99％がサブリースといわれています。）

アパート建築業者は、当然のことながら、アパートを建築してもらうことで、収益を得ることができます。アパート建築業者も競争が厳しいので、空き地を所有しているオーナーに対して、猛烈な営業活動をします。

そのエリアの賃貸需要があるかどうかは関係ありません。（すべての営業マンがこうなのではないですが、かなりの割合該当するでしょう。）

アパートを建築したらサブリースになり大家には家賃が入るわけなので、どんどん提案することができるわけです。

そして、こんな場所にアパート建てて儲かるんだろうか？と疑念を抱く人に、「大丈夫です、うちでサブリース契約をして、家賃を確実にお支払いしますよ」と、アパート建築の断り文句を消して、クロージングしていくことになるのです。

このようにしてアパート建築営業とサブリースは、表裏一体、一蓮托生の関係性になっているので、サブリースは放っておいてもどんどん増えていくことになるのです。

サブリースの問題点

今ご覧頂いたとおり、サブリースは、オーナーがリスクを負わなくて済むように、賃貸管理会社がリスクを代わりに背負うことで成り立つビジネスです。そして、サブリースを実行しているほとんどのアパート会社は、サブリースによる利益は得られていません。

ほとんどが、アパートを建築する際の利益で成り立っているからです。サブリースはとんとんか下手したら赤字経営で、その利益の補填をするために、アパートを建築させてサブリース件数を増やしていくという非常に厳しい悪循環に入っているのです。

サブリース料金は変動する

さらに、上の契約条件でもさらっと最後に記載しておきましたが、サブリース契約をする際に、契約条件の変更についての条項が含まれることがあります。これは、当初の想定通りの家賃水準であれば、規定通りの家賃を支払うけれど、家賃相場が下落したら、併せて借り上げ賃料も下げますよというもので、トラブルの火種になっています。

特に、物件が古くなると得られる賃料も下落していくので、築年数が経過すると問題が生じてくることが多いです。また、今はまだよいですが、2020年以降空室問題が悪化してくるとさらにトラブルは頻発することになるでしょう。

頻発するトラブル

というのもオーナーとしては、サブリース契約は、基本的にずっと同じ家賃が振り込まれると思っているのに、賃貸管理会社としては、当然家賃相場が下落したら借り上げ家賃も下がるものだと思っているからです。にもかかわらず、アパート建築時にはオーナーにとって不利になるので、堂々と告知しないから認識にギャップが生まれるのです。

また、もっと最悪なパターンとしては、サブリース業者が倒産して、家賃が振り込まれないことです。この場合、賃借人は賃貸管理業者に家賃を支払っていますので、業者が倒産してしまい家賃の不払いが起こった場合、だれもオーナーに家賃の補填をすることがありません。

サブリースの致命的な欠点は、まさにこのサブリース業者自体が倒産するリスクがあることです。

そして、サブリース業者はアパート建設業者であることが多く、ほとんどがアパートの建築利益で食っており、サブリースはほとんど儲かっていません。従ってアパートを建て続けない限り、業者として継続することは難しく、狩猟型の経営スタイルなので、倒産するリスクがかなり高いということになります。

※もちろん、分譲賃貸でも同様のケースが多々あります。

サブリースに関するトラブル事例

2018年は、社会問題にも発展したシェアハウス投資、サブリース賃料の支払い停止、サブリース会社倒産の問題がありました。

このシェアハウス投資の中身は、オーナーが土地と建物を含め1億円～2億円近い金額でシェアハウスを購入し、それをサブリース会社が一括で借り上げ、転貸するビジネスモデルです。

オーナーは、年収600～1,000万円以上の上場会社の会社員や経営者がターゲットでした。

シェアハウスに入居者が安定して付き、サブリース会社に家賃が継続的に入ってくれば、オーナーにも滞りなく賃料を支払えます。しかし、入居率は非常に悪く、一時入居率34％の時もありました。

当然、入居者がいなければ家賃がサブリース会社に入ってこないため、利益が上がりません。

オーナーに支払う賃料も減額せざるを得なくなり、最終的にはサブリース賃料の支払い停止、会社の倒産ということになりました。

参照記事：

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題について

問題の最終的な結末

最終的に多くのオーナーは、入居者率が低いシェアハウス物件と、数千万円、数億円の借金が残りました。今も、借金返済に困窮しているオーナーがたくさんいます。

この事例では、そもそもシェアハウスに入居者が付かないような物件であること、そしてサブリース会社の売上至上主義が問題です。

この事例で、サブリース自体が悪いわけではありませんが、結局は入居者が継続的に付かなければサブリース会社に家賃が入ってこないので、ゆくゆくはオーナーにも賃料が入って来なくなる、ということです。

サブリース契約の最低限の知識を持っておく

さまざまなトラブルに対応するには、オーナー様が、サブリース契約について最低限の知識を持つことが重要になります。

サブリース契約は、オーナーが貸主、管理会社が借主の立場になります。

そのため、借地借家法上、オーナーが突然サブリース契約を解除しようとしても、正当な理由がないと解除が難しい場合があります。また、借主の立場から貸主へ家賃の減額請求をする権利もあります。

（※借地借家法とは、建物を所有する際に地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借それぞれについて定めた法律のことです。）

更に、サブリース契約には免責期間、原状回復費用の負担や解約時の違約金など、さまざまな規定が定められています。

サブリースのさまざまな規約とガイドライン

これらの規定について、契約時にオーナーと業者側でしっかり意思疎通が取れて、サブリース契約の中身についてお互い理解し合っている状態であれば、後々大きなトラブルに発展するケースは少ないと思います。

しかし、サブリースの多くの契約では、業者側がオーナーに対してメリットを誇大表現して、オーナーがそれを信用して、トラブルに発展するケースが多々発生しています。

2018年10月に国土交通省、金融庁、消費者庁の同時発表で、サブリース契約に関するトラブルへの注意喚起がされました。

徐々にサブリース契約に関する規定が厳しくなってきています。しかし、まだまだ契約内容の複雑さや、サブリース契約独自の取り決めから、オーナー側は細心の注意をして、契約内容を確認しなければいけません。

参照記事：国土交通省・サブリース契約に関するトラブル注意喚起

以上のことから、オーナー側もトラブルに巻き込まれないように、サブリース契約について最低限の知識を持っておく必要があります。

サブリース契約で確認する事項

以下、サブリース契約で必ず確認すべき項目を挙げました。

ここでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の参照記事をご確認ください。

• 賃料は減額する可能性があること
• 賃料が入ってこない、免責期間があること
• 正当な理由がない限り、オーナー都合でサブリース契約を解約できない場合があること
• サブリース契約の解約には違約金が発生する場合があること
• 原状回復費用を負担する場合があること
• 礼金、更新料を受け取れないこと

参照記事：

• サブリースのデメリットとリスクについて
• サブリースの免責期間とは？
• サブリース契約を解約/解除するにはどうしたらよい？

上記の項目と、「契約書に記載している内容」を確認するのも重要です。

なぜなら、賃料の減額や免責期間、違約金の有無などの詳細な内容は、契約書に記載している内容をベースにしているからです。

サブリース契約する際の注意点

また、サブリース契約の規定にはありませんが、以下の点も必ず確認ください。

• サブリース会社倒産の可能性
• 物件売却時に資産価値が低くなる場合があること
• サブリース会社から一方的に、契約を解除される可能性があること

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働く女性だからこそ、抱える悩みがさまざまあると思います。

• 将来的に給与がこのまま上がっていくのだろうか？
• 老後を迎えたときに安定した生活を送れるのだろうか？
• このまま預金しておくよりも、もっと利息が増える、効果的な運用手段はないだろうか？
• 万が一、仕事を辞めたり、収入が少なくなった時のために、本業以外の収入源を持ちたい
• 結婚しても、旦那に頼らず、自分の収入とプラスで、収入源を確保したい

等、収入があったとしても、将来の生活資金のことや、老後の年金、資産運用のことなどさまざまな悩みや不安を抱えている女性は多いです。

不動産投資、と聞くと、どうしても女性より男性向け、というイメージが強い一面もあります。

事実、不動産投資のネット情報や書籍、セミナーなどを聞くと、女性向けに話されている情報は少なく、男性の講師が多かったり、男性の不動産オーナーが多かったりします。

そういった不動産投資の情報を見る中で、「正直働いている女性にとって不動産投資ってどうなの？やった方が良いの？」

といった、疑問や不安を持った方は一人ではないはずです。

そんな働く女性に、不動産投資が向いている理由について詳しく説明していきます。

女性を取り巻く老後の生活環境

女性を取り巻く老後の生活環境は変わりつつあります。

2017年、厚生労働省の調査によると、日本人女性の平均寿命は87.26歳で、世界で第2位、過去最高を更新しました。

参照記事：男女の平均寿命について

また、日本の年金の仕組みは、20歳～60歳の現役世代が65歳以降の高齢者の年金を支えています。

しかし、厚生労働省の統計データによると、高齢者を支える現役世代の数は年々減っており、1980年には現役世代6.6人、2015年には2.3人、2045年には1.4人と、予測しています。

参照記事：平成29年版厚生労働白書

少子高齢化が今後も進んでいくと、高齢者の年金を支える担い手が少なくなり、年金制度上、受給額が減少していくのは目に見えています。

また、「平成28年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」こちらの資料によると、男性と女性で将来もらえる年金が異なると示しています。

厚生年金受給額

国民年金受給額

統計データの中には、働いて結婚し専業主婦になった、逆に専業主婦から新たに仕事を見つけ働き始めた、という女性もいます。

女性は男性と比べて、結婚して仕事を辞め専業主婦になる、という方が多いため厚生年金保険料の支払い状況から、受給額も男性と比べて、少ない金額となっています。

そして、平成28年度生命保険文化センターの家計調査によれば、老後必要になる生活資金は以下の通りです。

• 参照記事：生命保険文化センター
• 参照記事：家計調査

上記の表から、実際に受給できる年金額と必要になる生活資金との差額をまとめました。

条件

• 60歳で定年退職
• 老後生活27年間（女性の平均寿命87歳から）

夫婦世帯

単身世帯

以上の計算結果より、夫婦世帯で-2,592万円、単身世帯で、-648万円～－2,916万円の老後不足生活資金があります。

しかし、今回計算したのは、あくまで統計データから算出した結果であって、払込期間や厚生年金・国民年金の加入期間によって、受給額は変わります。

ただ一つ言えるのは、年金を100％あてにするのは辞めるべき、ということです。

前述した通り、今後少子高齢化で現役世代の担い手が少なくなってくる中、日本の社会保障制度がこのまま保っていくかどうかわかりません。

平成30年の社会保障費の内訳で、年金が35.4％で最も占めていました。

そして、次に多かったのが、医療費で約35.2％です。

参照記事：平成30年度社会保障関係予算

これからさらに、年金を受給する高齢者が増えて、社会保障費も増えていき、少子化も進むとなると、かなり厳しい老後生活が待っていると想像できます。

改めて働く女性にとっても、老後生活への準備は、他人事ではなく、自分ごととして捉えて、効果的な年金対策を実施すべきではないでしょうか。

将来に対して不安がある、、

上記のような現実もある中、多くの女性が老後生活に不安を抱えている、アンケート調査結果がありましたので、以下参考までにご確認ください。

2018年女性の生活意識「将来に対する気持ちについて」こちらのアンケート調査結果では、多くの女性が将来、自分の資産状況に対して不安があると答えています。

参照記事：女性の生活意識アンケート調査（30～50代女性1227名の回答結果を集計）

• 老後の生活が心配である（77.3％）
• 自分の資産や貯蓄に対して不安を感じることがある（75.4％）
• 年金をあてにしてはいけないと思う（82.6％）

比較的多くの方が将来の生活に不安を抱いていて、年金をあてにしてはいけないと思っているようです。

以上のような老後生活、働く女性の将来に対する経済的な不安を解消する手段が不動産投資なのです。

では不動産投資とはどういうものなのか？概要を説明していきます。

不動産投資とは何か？

不動産投資は、将来の年金対策、資産運用として、活用できる資産形成の手段です。

区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、戸建などの物件を購入し、人に貸して家賃収入を得ることで、資産を形成していきます。

上記の項では、女性を取り巻く年金不安について説明しましたが、家賃収入を継続的に得ることで、老後年金の代わりとなる収入源を確保することが出来ます。

更に、不動産投資は年金対策以外にも以下のようなメリットがあります。

• 預金しておくよりも利回りが良く、資産運用になる
• 自分の身に万が一があった際は、家賃収入を生命保険の代わりとできる
• 相続対策として、税金を圧縮できる

特に、働く女性の中には稼いだお金をコツコツ預金している方も多いです。

年金対策もそうですが、上記の中でも「預金よりも高い利回りで運用できる」点をメリットと感じ、不動産投資を始める女性も多いです。

なぜ不動産投資が働く女性に向いていると言えるのか？

では、なぜ不動産投資が働く女性に向いているのか？その理由は6つあります。

1. 年金対策となる
2. 資産運用として効果的な手段
3. 株式投資やFXなどと比べて、リスクが低い
4. 物件の管理は管理会社に任せれる
5. 女性の感性が物件選びで役に立つ
6. 離婚した時の収入源となる

それぞれ説明していきます。

１．年金対策となる

一番の理由が年金対策となることです。

働く女性に限らず、年金への不安を抱える女性は多くいます。

不動産投資は、毎月家賃収入を継続的に得ていくことで、老後生活の不足額を補うことが出来ます。

前述したように、夫婦世帯、単身世帯で老後不足する生活資金は以下のようになります。

夫婦世帯

単身世帯

改めて、年金だけの老後生活は、かなり厳しいと言えるでしょう。

そこで、不動産投資をすることで安定した収入源を確保できます。

手取り収入5万円のワンルームマンションを3室所有していれば、老後の不足資金からプラスして収入源を確保できます。

5万円×3室=15万円/月、毎月15万円の収入を得れます。

不足資金が約2～9万円/月なので、毎月の不足資金を補うことが出来ます。

更に、女性は平均寿命が87歳と男性の81歳と比べて6歳長いです。

マンションの寿命は約60年は持ちますので、長生きした場合でもマンションの寿命が尽きるまで長期的に家賃収入を得られるメリットがあります。

２．資産運用として効果的な手段

不動産投資を資産運用の手段として活用する女性も多くいます。

現在、低金利で預金していてもわずかな利息しか付きません。

金利は0.01～0.001％ほどです。

一方、不動産投資をすれば、預金よりも高利回りで運用できます。

100万円を預金しておく場合と、中古ワンルームマンション経営に投資する場合の利回りについて以下の表で比較しました。

（※利回りとは、投資した資金に対して、どれくらいプラスになって戻ってくるか？この指標になります）

中古ワンルームマンション経営と預金を比較

中古ワンルームマンション経営の条件は以下の表の通りです。

※年間キャッシュフローに固定資産税は含まれていません。

※計算を簡略化するために、家賃下落率や空室率、設備交換費用などは考慮していません。

上記の結果から、100万円を預金するか、中古ワンルームマンション経営に投資するかの違いで、収益差は約13,800倍になります。

同じ資産を所有しているときに、預金しておくよりも不動産投資（中古ワンルームマンション経営）をした方が、高い利回りを得られます。

現在預金していて、効率的に資産を増やしていきたい、と考えられている女性にとっては効果的な手段の一つになるでしょう。

３．株式投資やFXなどと比べて、リスクが低い

始めて資産運用する女性にとっては、「不動産投資はリスクが高い、危険な投資なのでは？」という印象を持っている方もいるかもしれません。

もちろん、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。購入する物件のリスク、空室リスク、設備劣化リスク、金利上昇リスク、将来的な物件売却リスク、などリスクです。

詳しくは以下の記事をご参照ください。

参照記事：

なぜマンション投資は危険と言われるのか？

しかし、不動産投資のリスクは事前に回避すること可能です。

上記のリスクを事前に理解して、物件の選択とローンの借入条件、不動産業者選びさえ間違えなければ、大きなリスクを負うことはほとんどありません。

つまり事前にリスクを理解して、そのリスクを回避するように行動していけば、リスクを抑えることが出来るのです。

ではリスクを抑えるにはどうすれば良いか？詳しくは以下の記事で説明している条件をしっかり押さえれば可能になります。

参照記事

• 中古マンション経営成功の5つの条件
• ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

一方、株式投資やFXなどは、リスクをコントロールすることはできません。

為替の変動や、企業の不正が見つかったりして株価が落ちたり、経済状況が変化したり、といった自分1人ではどうしてもコントロールできない要因があります。

これらのリスクを踏まえて、不動産投資は株式投資やFXなどと比べて、リスクが低く手堅い投資です。

４．物件の管理を管理会社に任せられる

不動産投資では、入居者を継続的に付けたり、資産価値を維持するために賃貸管理が必要になります。

賃貸管理とは、新規の入居者を募集したり、入居者との書類のやり取りをしたり、設備の故障や不具合が発生した場合に修繕の対応をしたり、といった物件の管理を行うことです。

賃貸管理には、新規の入居者を付けるために仲介業者に周知活動をしたり、突発的に設備に不具合が起きた時に対応したり、といった内容があります。

そのため、時間に制約がある、働く女性や子育てと仕事両立している女性や、賃貸管理の知識や経験がない女性にとっては、かなり手間と感じてしまうかもしれません。

しかし、この賃貸管理業務は管理会社に委託することができます。仕事で忙しい女性や、子育てと仕事を両立したい女性にとっては、管理を委託できれば、時間を有効活用できます。

働く女性にとって、仕事に集中したり、結婚して子育てや家事が始まると、なかなか空き時間を作るのも難しくなると思います。

賃貸管理の委託は働く女性にとって、非常にメリットがある仕組みだと思います。

５．女性の感性が物件選びで役に立つ

不動産投資では、入居者を継続的に付けるために、入居者のニーズを満たした物件を選ぶ必要があります。

入居者のニーズを満たした物件であれば、継続的に入居が見込め、家賃収入が入ってくるからです。例えば、駅から徒歩圏内で、人が多く集まる商業施設が近くにあったり、コンビニやスーパーがあって利便性が良い立地環境であったり、建物の外観や内観が常に清掃されて見栄えが良いような物件です。

しかし、入居者目線を無視して、自分が好きな物件、自分が住んでみたい内装やデザインの物件を選定するオーナーも中にはいます。

例えば、内装が自分好みの物件を選び、キッチンが狭かったり、内装のデザインが奇抜であったり、立地環境が駅から徒歩20分以上も離れており、周辺にはコンビニやスーパーなどが全くなく、利便性も悪い、といった物件です。

不動産投資で最も重要なのは、入居者が継続的に付くことであり、入居者の立場になってニーズを満たし、今後も賃貸需要が見込める物件を選定することです。

物件の選定について詳しくはこちらの記事をご確認ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

一方、入居者目線を意識して、入居者のニーズを満たすような物件選びをする女性の感性は不動産投資では強みとなります。

• 住みやすさを意識した物件の選定
• 物件周辺が静かで生活しやすく、治安の良い立地環境
• 近くにスーパーやコンビニがあり、利便性の良い立地環境
• 室内洗濯機置き場や、収納スペースが確保されており、生活しやすい部屋
• 浴室とトイレが別、独立洗面台があり水回りの設備が整っている物件

ただ利回りが高かったり、物件価格が安いから購入する、というような判断軸ではなく、上記のような入居者目線にたって物件を選べる点は非常に重要なポイントです。

６．離婚した時の収入源となる

今、日本の夫婦は、3組に1組は離婚すると言われています。

あくまで可能性の話ですが、もし仮に離婚した場合の生活を少し想像していただきたいと思います。

子供がまだ幼い家庭であれば、その後の生活にかなり苦労がかかるかもしれません。

• 毎月の生活費
• 子供の教育費
• 病気をしたときの療養費
• 趣味・娯楽のお金
• 自動車ローンや住宅ローンの支払い

さまざまな必要な資金を工面しながら、生計を立てていかなければいけません。

もし一人で生活していくとなると、毎月の生活費や住む場所、いろいろな面で資金の準備が必要になるでしょう。

そんな中、不動産投資をしていれば、毎月収入源を確保できます。

毎月収入源を確保できれば、経済的・精神的な負担から少しでも軽減されると思います。

また、収入の基盤が出来ているので、フルタイムで仕事をしなくても週に2～3日、休みを取りながら、自分のペースで仕事とプライベートを両立させることも可能になります。

まとめ

以上の6つの理由から不動産投資は働く女性に合っている投資だと言えます。

1. 年金対策となる
2. 資産運用として効果的な手段
3. 株式投資やFXなどと比べて、リスクが低い
4. 物件の管理は管理会社に任せれる
5. 女性の感性が物件選びで役に立つ
6. 離婚した時の収入源となる

また、今回の内容以外で不動産投資の物件選びや、ローン借入のことなど、詳しく以下の参照記事で説明しています。ぜひ一度目を通してください。

参照記事

• 不動産投資の物件選びで重要な7つポイント
• ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

実際、どのような基準で物件を選べばよいのか？と疑問に思っている方はお気軽にご相談ください。

弊社でも、働きながら家賃収入を継続的に得て、確実に資産形成している女性オーナー様がいます。

そういった実例も紹介しながら、リアルな情報をお届けしたいと思います。

首都圏中古ワンルームマンションは、2002年から2017年にかけて、15年間で取引が11.34倍に増え、中古マンション投資の人気が大変高まっています。

このように中古マンションの流通量が増えている一方で、マンション投資と聞くと「失敗するのではないか？」とイメージを持っている方も中にはいると思います。

インターネットで、”ワンルームマンション投資”と検索すると、検索上位の記事は「ワンルームマンション投資は失敗する」「失敗しないため〇〇なポイント」など、失敗に関わる記事を多く見受けます。

また昨今、新聞やニュースなどで業者の不正問題が取り上げられることが多く、マンション投資はリスクが高くて失敗してしまうイメージが先行しているのも事実だと思います。

しかし、ワンルームマンション経営で豊かに暮らす人が多数いらっしゃるのも動かしがたい事実です。

この記事では、中古ワンルームマンション投資のリスクと、失敗した人の事例、その理由、そして対策まで具体的に解説していきます。

マンション経営をはじめるかどうか迷っている方は、リスクや失敗事例と対策をしっかりと確認して総合的な判断をされてください。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションの一室を購入し、人に貸して、家賃収入を得ていく投資です。

マンション投資から得られる収益には、長期安定的に家賃収入を得ていくインカムゲインと、売却益から儲けを得られる、キャピタルゲインの2つがあります。

• 長期安定収入（インカムゲイン）
• 売却益（キャピタルゲイン）

長期安定収入、売却益についてもう少し詳しくご説明します。

長期安定収入（インカムゲイン）

入居者が継続的につくことで、家賃収入を長期安定的に得ることが出来ます。

そのため、ワンルームマンション投資で長期安定収入を得るためには、入居者付けは非常に重要なテーマとなります。

入居者が継続的につくためには、いくつかポイントを押さえる必要があります。

それは、以下のワンルームマンション投資5つの項目を押さえることです。

1. 立地と環境
2. 部屋の専有面積と間取り
3. 室内の差別化
4. 建物管理
5. 賃貸管理会社

※上記の5つの項目については、当サイトの記事で詳しく説明しています。下記をご参考ください

参考：不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

上記5つの項目をしっかり押さえれば、限りなく空室リスクを抑えることが出来ます。

つまり、空室リスクの原因を理解すれば、ある程度リスクのコントロールが出来るということです。そしてそれは、長期安定収入を得ることが出来るの意味します。

売却益（キャピタルゲイン）

マンション価格の高騰により、マンションを売却し、利益を得れることがあります。

1990年代前後は、不動産価格は右肩上がりでしたので、売却益を目的とする投資が主流でした。しかし、バブル崩壊と同時に不動産価格が暴落し、大きな損失を被る投資家が多く生まれました。

現在、ここ5～6年ほど、不動産価格が上がってきて、売却益を得ているマンションオーナーもいます。しかし、不動産価格はさまざまな経済的な要因によって自分ではコントロールできない不確定要素が多く、キャピタルゲインを目的とした不動産投資はリスクが非常に高いのが現状です。

そのため、売却益を目的としたワンルームマンション投資はおススメできません。

※ここでいうリスクとは、「想像した通りに値上がりしないという結果になる」、というリスクのことです。

マンション投資の成功と失敗とは？

そもそも、マンション経営で成功するとか失敗するというのは、どういう状態を指すのか、まずは、マンション投資の成功と失敗について定義します。

「マンション経営の失敗」というのはマンション投資をして損失が確定した状態と定義できます。

運用全期間での収支が赤字で、最終的に物件を売却した際に損失が確定してしまった場合です。

一方、「マンション経営の成功」というのは、マンション投資で利益が確定した状態と定義できます。

運用全期間での収支がプラスとなるか、最終的に物件を売却した際に利益が確定した場合です。

とにかく失敗するのは「売るから」

以上のとおり、ワンルーム投資の失敗が確定するときは、物件を売却した時です。

それ以外で、失敗なんてことは基本的にはありません。しっかりと長期的な視点に経って失敗しないマンション経営計画を立てれば、必ず、利回りの多少の差こそあれ、投資を成功に導くことは可能なはずです。

だから私たちはあえて、マンション投資は、マンション経営だと言っているのです。投資は当たるも八卦、当たらぬも八卦ですが、経営は確実に成功させることができるからです。

リスクはあるが、旨みも大きいマンション経営

このように、マンション経営には怖いイメージを持っている人がいて、実際に投資なのでリスクを抱えたものとなります。

一方で、複数マンションを経営している人は、マンション経営のリスクと上手に付き合って、人によっては、ほとんど毎月出費なく複数物件を運用していて、ローン終了後に毎月30万円の家賃収入を確保している人や、すでにローンがなくて、毎月20万円の家賃収入をもらっている人もいます。

また、私の知っている女性は、ご主人がたくさんマンションを所持していたのに他界されて、今はローンがなくなった家賃収入（団体信用生命保険が下りてローンがなくなった）で悠々自適に生活している方もいます。その方曰く、「本当にマンションのおかげで救われました。もし、主人がマンションをローンで買っていなかったらと思うとぞっとします。」と語ってくれました。

このように、マンション経営は確かに高額な出費やローンを組むなど、リスクを抱える必要になる投資ですが、大きなメリットや魅力もあるものです。

また、そのリスクもしっかりとコントロールできる部分が大きいということができるわけです。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

具体的な失敗事例を説明する前に、中古マンション投資のメリット・デメリットを簡単におさらいします。

ここでは概要説明に留めますので、詳細は以下の記事を参照ください。

ワンルームマンション経営のメリットとデメリット

まずは、不動産投資の中のマンション投資の中でも、「ワンルームに絞った」ワンルームマンション投資のメリットとデメリットをご確認ください。

メリット

1. 年金対策になる
2. 資産運用として活用できる
3. 生命保険の代わりになる
4. 相続対策になる

デメリット

1. 申込手続きに一定の期間が必要となる
2. 空室リスクがある
3. ローン返済額が増えるリスクがある
4. 流動性が低い

中古のワンルームマンション投資のメリットデメリット

次に、ワンルームマンション投資の中でも、「中古」のワンルームマンション投資のメリットとデメリットを確認してください。ここで、あえて中古のワンルームマンション投資に絞ってお伝えしているのは、当サイトでは、不動産投資においては、「中古のワンルームマンション」を投資先としてオススメしているからです。

メリット

• 中古マンションは、新築マンションと比べて物件価格が安い
• 物件価格が安いので、利回りが高くなる
• 事前に建物の管理状況や、部屋の修繕履歴を確認できる

デメリット

• 中古なので、築年数や部屋の設備状況によっては設備劣化のリスクがある
• 建物管理が悪い物件は、建物の寿命が短くなってしまう場合がある

これらのマンション経営のメリットとデメリットを踏まえて、継続的に利益を上げていくには、マンション投資のリスクを理解して、リスク回避することが重要になります。

参照記事：

• 不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ
• マンション経営のメリット・デメリットとは？

ワンルームマンション投資5つのリスク

ワンルームマンション投資で失敗する原因は、リスクを理解していないこと、そしてリスクを回避するための行動をとっていないこと、この2つが主な原因です。

つまり、リスクをしっかりと把握して「適切な対処をしない」から失敗してしまうということができます。なので、まずはどのようなリスクがあるのか理解しましょう。

その上で、他の不動産業者は決して言わない本当のマンション経営のリスクとは何か、その本質についてまとめたいと思います。

1. 購入する物件のリスク
2. 空室リスク
3. 設備劣化リスク
4. 金利上昇リスク
5. 将来的な物件売却リスク

それぞれ説明していきます。

※こちらではリスクの概要説明に留めます。詳しくは以下の記事をご確認ください。

参照記事：

なぜマンション投資は危険と言われるのか？

１．購入する物件のリスク

これは、一言でいうと収益が上がりにくい物件を購入してしまうリスクです。

不動産が収益を生み出すのは、入居者に選ばれて家賃収入を得られるからです。ところが、のちに解説するような空室になって家賃収入を得られなかったり、さまざまな理由で家賃収入を得られないか、想定よりも安価にしか収入を得られなくなることがあります。

これは、どんな物件を選ぶかによって決まるリスクとなります。

２．空室リスク

前述したように、購入する物件の選定を間違えると、空室リスクが高くなり、家賃収入が安定しなくなります。

特に立地環境が悪い物件、建物の外観や内観に清潔感がない物件は注意が必要です。

参照記事：

不動産投資は物件選び重要で、特に立地環境が成功のカギ！5つのポイントを解説しました

マンションは、土地の上に建物が建っていますので、物件を購入したら立地環境条件を変更することはできません。

空室リスクで一番注意する点は、「立地環境」条件です。

※物件リスク、空室リスクの本質

まず、空室になったり、家賃が下落したりするのは、需要と供給のバランスが崩れるからです。

すなわち、所有しているマンションが空き部屋になっている時に、「競合する似たような物件」が「借りたいと思っている人の数」より多い状態になるということです。

需要よりも供給が多いために、「空室が発生」し、競争がはじまるから「家賃が下落する」わけです。

また、マンションを購入した時点では競合がなくても、時間の経過とともに物件が増えていくことがあります。

例えば、福岡のワンルーム市場なんていうのは、一時期リートの物件が一斉に建築されて空室率が激しく上がり、古い物件の売買価格も家賃も暴落しました。このように経年で競合が変わることもあるわけです。

だから、市場の将来への見通しも見通した対策をとることが極めて重要になります。

３．設備劣化リスク

中古マンションでは築年数によって設備劣化リスクを考慮しなければいけません。

室内には、エアコンや給湯器などの設備は、築10～15年すると機器の寿命がきて、設備交換の時期となります。

事前に設備交換の時期や費用について理解していれば良いですが、突発的な設備故障が発生すると、その分支出がかさみますので、収支計画が狂ってしまう場合があります。

以下の表は、設備が故障した際の必要費用の概算です、ご確認ください。

設備の種類と故障した際の必要費用（工事費込み）概算

大きく修繕費用がかかる場合もあります

また、競合が増えた場合や需要が減った際、あるいは建物が経年損耗した場合には、内装をリノベーションして価値を上昇することが必要になるケースがあります。

その場合、ワンルームであっても、数百万円単位でお金がかかるケースもあります。

これもひとつのリスクではありますが、将来必ず必要になる投資だと考えて、最初から念頭に入れて投資するとよいでしょう。

※家賃の下落幅を元の戻す行為なので、通常のシミュレーションには含まれないことになります。なぜなら、リノベーションは追加投資なので、そこからどれだけ家賃の上昇が見込めるかを計算することになるからです。

４．金利上昇リスク

マンション投資は、安い物件で数百万円、高い物件では数千万円以上の買い物です。多くの方は融資を受けて、少額の自己資金と借入金を活用します。

ローン契約時の金利は、将来的に変動する可能性があります。

投資用ローンは変動金利が主流です。そのため、金利が上がった際は、支払い利息額が増え、金利が下がった際は支払い利息額が減ります。

金利が下がった際は、返済額が減るので借り手にとっては好条件となりますが、金利が上がった際は返済額が増えるので借り手にとってはリスクとなります。

※投資用ローンについて詳しくは記事もご参照ください。

参照記事：

ローン金利上昇リスクの本質

現在は、歴史上もっとも金利の安い時代です。

バブルの頃は、なんと１０パーセントの超え金利も当たり前でした。当時は、家賃と支払いローンの差が大きいのは当たり前で、手出しして当然の時代でした。現在は、ローンの支払いよりも家賃が高くて当たり前なので、この金利のリスクは気にされる方は多いかもしれません。

よくマンション業者は、「金利と景気は連動しているので、金利があがるということは、景気がよくなるということだから、物件価格があがるから問題ない」と言います。

確かに、一理ありますが、家賃についてはバブルのころも今もそんなに大きく変わりませんでした。また、景気がよくなったとしても、不動産価格が上昇するとは限らないのがこれからの時代です。

以上の背景から基本的にローン金利の上昇については、ある程度シミュレーションに入れておくべきだと思います。

万が一金利が５％、８％になった場合に、手出しがいくらくらいになって、不動産投資としての利益をきちんと確保できるかどうか。もし、金利が上昇したら支払えなくなる場合や投資としての利益が得られなくなるようでしたら、その投資に手出しすべきではないということになります。

５．将来的な物件売却リスク

マンションは需要と供給の関係、経済の情勢、地価の上昇・下落といったさまざまな要因で、物件価格が上昇したり、下落したりします。

最近では2018年7月1日に国土交通省が発表した、基準地価の全国平均が27年ぶりに上昇に転じたとのニュースがありました。

参照記事：基準地価のニュース

一方で、バブルの崩壊によって不動産価格が大きく下落したことも歴史的には起こっています。つまり、不動産の価格は上がったり下がったりするので、購入した物件を、安く売却せざるを得ないリスクを抱えることになるということです。

ただし、逆にいうと売却さえしなければ、相場は上がったり下がったりするので、含み損含み益は生まれますが、利益も損失も確定しないことになります。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

大切なことは、購入時に、将来を見通して物件を選ばないといけないということです。

例えば、駅から徒歩１分圏内の立地の広さと５分圏内、１０分圏内とどのくらい違いがあるかご存じですか。あるいは、都心の不動産価格がどう変遷してきたかご存じですか。これは、ひとつの事例ですが、不動産投資についてのしっかりとした専門的な知識とデータの分析で、このようなリスクはある程度回避・コントロールすることができるわけです。

番外編：火災、自然災害、事故リスク

最後にレアなケースですが、番外編として「火災、自然災害、事故についてのリスク」を追記しておきます。

火災は、入居者が火元になることもあれば、近隣の部屋からもらい火することもあります。また、地震などの天災はもちろんのこと、入居者の自殺や孤独死による腐敗等、「100％確実に防ぐ手立て」というものはありません。

従って、これらは保険で対応するしかないということができます。しっかりと損害保険が準備されているので、気になる方は加入されることをお勧めします。

（ただし、地震については、過去、東日本大震災、阪神大震災でも昭和56年以降の新耐震基準を満たした建築のマンションで倒壊した物件は1件もありません。）

ただし、孤独死や自殺は、ほとんど発生することはありません。実際に、私が30年以上にわたって管理してきた経験の中で起こったのはわずか1件です。

その案件は孤独死でしたが、しっかりと清掃費用を保証会社から頂いて現状回復をして通常よりも10％程度安い金額で「心理的瑕疵あり」（自殺や孤独死など入居者が気にするような事件の発生した部屋であること）物件として募集して、即入居者が決まりました。

不動産は、一度入居者が入れば、その入居者が退去した後は、心理的瑕疵を説明する必要はなくなりますので、通常の物件と変わらなくなります。

リスクは「受容できるかどうか」の見極めが重要

以上のように、リスクについては、不要に心配したり、完全否定したり、隠したり避けたりせずに、真っ向から立ち向かって、どの程度のリスクがあるのかを正確に検討するようにしましょう。

リスクは、しっかりと知って、許容できるかどうかが肝！

そして、しっかりとリスクヘッジをしながら、万が一のリスクも毅然として対応できるように準備しておくことが重要です。

※例えば、先ほどの事故物件についても、自殺や孤独死が起こると、消毒や改装で数百万円単位のお金が必要になります（基本は入居者負担にするように契約していくこと）。しかし、事故物件になっても家賃さえ安くすれば、一定割合で事故を気にしない人がいるので、立地と物件さえよければ、空室に悩むことはありません。

また、家賃は10％程度下落になってしまいますが、一度事故物件として入居者がついたら、その入居者が退去したあとは、事故物件として告知する必要はなくなるので、普通の物件に戻ります。

このようなことも知っているといないのとでは、大きく心持ちが変わります。

事故が発生することによる被害がわからないので、ものすごく怖い気がしてしまうのですが、最大でも賃料の10～20％レベルの損害だとわかれば肝も据わります。しっかりと冷静にリスクをリスクと捉えて、リターンがどれほどかも踏まえて投資判断することが重要で、これはすべての投資や事業で言えることでしょう。

大神　健志

もし、具体的な案件があってもなくても、投資とリスクで不安を抱えている方がいらっしゃいましたら、お気軽にお問い合わせください。私が丁寧に解説させて頂きます。もちろん相談にお金はかかりませんので、ご安心ください。

中古ワンルームマンション投資の失敗事例

では、いよいよ中古ワンルームマンション投資の失敗事例について解説します。失敗事例としては、概ね5つのパターンがあります。

1. 物件の選定ミスから失敗
2. 高い金利でローン借入をして失敗
3. 設備の修繕費用が増えて失敗
4. 賃貸管理会社の対応が怠慢で失敗
5. 売却時に物件の資産価値が低く失敗

それぞれ具体例をまじえて解説していきます。

１．物件の選定ミスから失敗

中古ワンルームマンション投資は、物件の選定を間違えると、失敗の確率がかなり上がります。一度物件を購入するとマンション投資で最も重要な立地環境条件の変更ができないからです。

参照記事：

不動産投資は物件選び重要で、特に立地環境が成功のカギ！5つのポイントを解説しました

物件の選定を間違える基準は、マンション投資成功の5つの条件に合っているかどうかです。

• （立地環境）駅から立地が遠かったり、都心部へのアクセスが悪かったり、利便性が悪い物件
• （建物管理）建物の管理状態が悪く、外観や内観の清潔感がない物件
• （専有面積）部屋の専有面積が極端に狭く、入居者のニーズがない
• （室内の差別化）室内の設備の利便性が悪かったり、デザインが良くない

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

立地環境が悪い物件

特に、立地環境は入居者の獲得において最も重要なポイントです。

立地環境条件が悪い物件は、入居者を獲得しにくくなり空室リスクが高くなります。

参照記事：

マンション投資の空室リスクを最小限に抑える唯一の方法

以下、不動産投資サイトに掲載されている実際の物件を例に示しました。

上記の条件だけでは、ワンルームマンション投資の対象として良いかどうか判断はできませんが、立地が最寄り駅から徒歩16分という点は、マイナスポイントとなってしまいます。（※しかし、駅から遠い立地条件でも、人気のエリアだったり、近くに利便性の良い施設が数おおくあったりすれば、賃貸需要が見込める場合もあります。）

利回りは高いですが、入居者の入れ替わり時に空室期間が長くなって、実質的な利回りが下がってしまう可能性が高くなります。空室期間が長くなって利回りが低下してしまい、投資費用を回収できず失敗してしまうという事例は枚挙にいとまがありません。

空室率4％と30％での収益性の違い

空室リスクが収益性に与える影響について詳しく計算しましたので、以下ご確認ください。

30年間中古ワンルームマンション投資を実施して、空室率が4％と30％での収益性の違いについてです。

条件

• 年間の家賃収入の手取りが164,100円
• マンション投資の期間は30年間

①空室率4％の場合

②空室率30％の場合

③空室率4％と30％の収益性の違い

①、②の空室率の違いにより、この中古ワンルームマンションの物件では30年間で、約127万円の収益性の違いがあります。

空室リスクが高い物件は、収益性が落ちて失敗する確率を高めます。

利回りだけを見て物件を選定

中古ワンルームマンション投資を始めるオーナーの中には「利回り」を最も気にする方もいます。利回りが高ければ、それだけ収益物件として見られるため、重要視する方が多いわけです。

もちろん、継続的に収益を上げていくには、利回りの高さは重要ですが、その利回りを実現するには、安定的な入居者を付けなければ実現できない、ということを忘れてはいけません。

２．高い金利でローン借入をして失敗

ローンの借入条件が悪いと、中古ワンルームマンション投資で失敗する確率が高まります。

投資用のマンションは数百万円～数千万円するので、多くの場合、少額の自己資金とローン借入をして物件を購入します。

ローン借入額も高額になるので、数％金利が異なるだけで、返済額が100万円単位、1,000万円単位で変動します。

金利で返済額が変わる事例

以下の例をご確認ください。

3パターンの金利条件で、2,000万円のローン借入をした事例です。

金利1.992％、2.5％、3.0％比較

上記の金利差から、金利1.992％～3.0％の違いで、月間収支で約1万円、返済総額で約450万円の差額があります。

わずか1％金利が異なるだけで、収支に与える影響は大きいということができます。

新築ワンルームマンションを高い金利で購入した結果、毎月の持ち出し（家賃とローンの返済額の差がマイナスの状態）が多くて、負担に耐えきれず安価に売却して損をする事例が多々あります。

借入先金融機関の選定ミスから失敗

上記のような金利差が生まれる要因は、金融機関の選定の問題がほとんどです。金融機関によって、ローンの条件は異なりますので、投資物件を選ぶのと同時に金融機関についても選定することが重要です。

参照記事：

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

３．設備修繕費用が増えて失敗

中古マンションは築年数や部屋内部の設備の使い方によって、設備の劣化具合が異なります。設備の寿命が過ぎても、長く持つこともあれば、早期に壊れる場合もあります。

室内の設備は大体、10～15年で寿命を迎えます。

新築当時から、一度も設備の交換をしていない物件であれば、築10～20年の物件は設備の故障・不具合のリスクがあるでしょう。

一回の設備修繕で、数千円～数万円の費用がかかります。

もし、立て続けに設備が壊れ修繕が必要になれば、収支に影響を与える可能性も十分あります。

４．賃貸管理会社の対応が怠慢で失敗

賃貸管理会社は本来、マンションオーナーが成功するための良きパートナーです。

• 空室になれば、入居者をいち早く付ける
• 物件が空室の際も定期的に部屋の清掃をする
• 部屋内部の設備が故障したら早急に対応する
• 家賃をアップさせてオーナーの収益を上げるために、リフォームやリノベーションの提案をする

等、賃貸管理会社にはさまざまな役割があります。

しかし、中には怠慢な業者もいます。

• 入居者の入れ替わり時の対応が遅い
• 物件の管理を全くしない
• 物件の空室期間に全く清掃をしていないので、部屋内に汚れが溜まろ入居者が決まらない
• 設備の修繕をして、事後報告でオーナーに連絡する

といったケースも散見されます。

結果、空室期間が長くなったり、物件の価値が低下してしまったりして、投資として失敗するケースがあります。

賃貸管理会社が怠慢であれば、せっかく良い物件を所有していても、管理会社が足を引っ張り収益を最大化できない場合があるどころか、損失さえも与えかねないことになります。

５．売却時に物件の資産価値が低くて失敗

物件を売却した際に、マンション投資の成功か失敗が確定します。

物件の資産価値が低ければ、売却時に安い価格でしか売れずに、利益を残せない場合があります。

実際に、さまざまな事情で物件を手放さざるを得なくなった際に、売却価格が安価で損してしまうケースが多々あります。

もちろん、マンション経営は所有し続けることを前提にした投資ですが、状況によって売却せざるを得ないオーナー様も出てくるものです。その際に、できるだけ高額に売却できる物件が、よい物件ということができるはずです。

資産価値が低い物件とは？

資産価値の低い物件とは、マンション投資成功の５つの条件を押さえていない物件です。

• 立地環境の条件が悪い
• 建物管理状態が悪い
• 専有面積が極端に狭い
• 室内の設備が入居者ニーズに合っていない

上記のような物件は、売却時の評価が低くなる可能性が高いです。つまり、物件購入時の選定が極めて重要になるということです。

中古ワンルームマンション投資の失敗理由

以上の失敗事例からまとめると、中古ワンルームマンション投資の失敗理由は３つです。

1. 購入する物件の選定ミス
2. 借入先金融機関の選定ミス
3. 賃貸管理会社の選定ミス

１．購入する物件の選定ミス

マンション投資5つの条件から外れ、購入する物件の選定を間違えると、収益に繋がりにくくなってしまいます。

• 空室リスクが高まる
• 設備の劣化から修繕が必要になる
• 物件売却時に希望価格で売却できなくなる

マンション投資を実施してから、失敗する要因がさまざま出てきます。

２．借入先金融機関の選定ミス

ローンの借入先金融機関の選択を間違えれば、支出が増えて利益を残すことが難しくなります。

• 借入金利が上がり、返済総額が増える

借入先金融機関を間違えると、ローン返済額が増えて、収益化が難しくなります。

３．賃貸管理会社の選定ミス

賃貸管理会社の選択を間違えると、管理会社の怠慢さに足を引っ張られ、負担が増えてしまいます。

• 入居者から解約通知をもらっているのに、一向に新規の入居者を募集しない
• 空室時の物件清掃をしないので、部屋にほこりやゴミがたまって、部屋の印象が悪くなる

賃貸管理会社はオーナーの代わりに物件を管理する重要な存在なので、選択を間違えると失敗する確率は上がります。

中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには？

では、中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには、どうすれば良いのか？

それは、以下の3点を押さえることです。

1. 物件の選定
2. 金融機関の選定
3. 業者選び

１．物件の選定

物件選定の重要性については繰り返し説明しました。

マンション投資成功の5つの条件を押さえて物件を選べば、まず失敗する確率は限りなく抑えられます。

改めて以下5つの条件を押さえてください。詳しくは参照記事をご確認ください。

1. 立地環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内の差別化
5. 賃貸管理会社

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

２．金融機関の選定

あなたの個人属性に合った借入先金融機関から、融資を受ければ好条件で借入ができます。好条件の金融機関は、審査が厳しいこともあります。

なので、金融機関から融資を受ける場合は以下の点を押さえておきましょう。

• 個人の属性評価
• 物件の収益性
• 物件の資産価値

上記の3つは、金融機関から借入する際に審査する項目です。

例えば、年収400万円～、500万円～、勤続3年以上、といった審査する上で最低限クリアしないといけない条件もあります。

詳しくは以下の記事で説明していますので、ご一読ください。

参照記事：

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

上記の物件の選定、ローンの借入、この2つの条件がそろえば、8割は成功まで近づいたようなものです。

３．業者選び

そして、最後に信用できる業者を選ぶことが重要です。

そもそも信用できる業者と付き合うことが出来れば、物件も金融機関もよい条件で探してくれます。

最近は預金通帳を業者が改ざんして、不正融資を働いたり、お客様の信用を失うようなことをしている業者もいます。

あなたが取引する業者が信用できるかできないか？しっかり見極めないといけません。

• 誠実な対応をしているか
• 嘘をつかないか
• レスポンスが早く、スピーディな対応をしてくれるか
• 質問したことに対して、明確に返答してくれるか
• メリットだけでなくデメリットも明確に教えてくれるか

等、信用できる業者かどうかをしっかり見極めましょう。

参照記事：

信用できる不動産業者の選び方

ワンルームマンション投資で成功するためには

ここまでワンルームマンション投資でなぜ失敗するのか？その理由と、ワンルームマンション投資5つのリスクについてご説明しました。

では実際、ワンルームマンション投資で成功するためにはどうすれば良いのか？について解説していきます。

ワンルームマンション投資で成功するためには、以下の点を押さえることです。

1. リスクを正しく理解して、対策を講じる
2. 信用できる業者からワンルームマンションを購入する

１．リスクを正しく理解して、対策を講じる

前述したリスクを自分自身で理解し、事前に回避し、対策を講じることでワンルームマンション投資で成功する確率が高まります。

まずは、5つのリスクが具体的にどういうことなのかをご理解ください。その上で、対策を講じる必要があります。

リスクへの対策

1. 空室になりにくい物件を選定する（賃貸重要エリア、立地と環境、専有面積と間取り、室内の差別化、建物管理、賃貸管理会社、各項目を押さえること）→物件と空室リのスク
2. 突発的な設備故障に対応できるように、費用の事前シミュレーションを行う（また、設備が交換されている物件を選ぶ、リノベーション物件を選ぶ）→設備劣化リスク
3. できるだけ低い金利でローン借入をする（個人の属性評価、物件の資産価値、物件の収益性、3項目を押さえる）→金利上昇リスク
4. 資産価値が落ちにくい物件を選ぶ（賃貸需要が見込めるエリアの選定、立地と環境を良い条件）→資産価値下落リスク

それぞれの対策については以下の各記事をご参考ください。詳しいリスクへの対策方法を記載しています。

• 空室対策の7つの方法
• 金利が上昇しても、事前対応をすれば不動産投資はうまくいく！
• 不動産投資、5つのメリットと4つのリスク

以上のように、まずはリスクを理解→対策の実行、このプロセスを踏むことで、ワンルームマンション投資が一気に成功に近づきます。

２．信用できる業者からワンルームマンションを購入する

先ほども書きましたが世の中には、さまざまな不動産業者があります。投資用のワンルームマンションを専門に販売している会社、賃貸仲介をしている会社、賃貸管理・建物管理を中心にしている会社など、業態もさまざまです。

また、投資用のワンルームマンションを販売している会社の中でも、中古マンション、新築マンションと会社ごとで販売物件が異なります。

そのため、数ある不動産業者の中から、信用できる業者を選ぶのはそう簡単ではありません。

特に、ワンルームマンション投資の経験が浅い方は、業者選びに頭を悩ませると思います。その数ある業者がある中で、不動産業者を選ぶ基準としては以下の3点を押さえることです。

• 担当者の質
• 論理に根拠を持って説明していること
• 物件の管理体制が整っていること

※ここでは概要のみの説明に留めます。詳しくは以下の「信用できる不動産業者の選び方」の記事をご参考ください。

参考記事：信用できる不動産業者の選び方

それぞれ説明します。

担当者の質

担当者個人の能力の違いによって、その業者を信用できるかどうかを判断することが出来ます。

当然ですが、嘘をつかないこと、約束を守ること、質問に正確に答えること、問題解決能力があること、専門知識があること。といった要素は、担当者として質が高いことを表しています。

一方で、質の低い担当者は、嘘をつくこと、約束を破ること、質問に曖昧に答えること、問題解決能力がないこと、専門知識が不足していること。といったところに特徴があります。

質の高い担当者を選ぶことで、信用できる業者を見極めることができます。

論理に根拠を持って説明していること

業者が説明している内容の論理に根拠があれば、信用できるかどうかの判断基準となります。

例えば「この物件を購入すれば、長期安定的に家賃収入が入ってきます。」と言われても、その根拠を明確に伝えられなけば、それは物件を購入して、長期安定的に家賃収入が入ってくるための、理由がないということになります。

つまりそれは、信用できない業者と言えます。

一方で、論理的な根拠を持って説明してくる業者の言っていることは、根拠があるわけなので信用できます。

根拠を持った業者を選ぶことが重要です。

物件の管理体制が整っていること

ワンルームマンション投資では、物件を購入した後、管理をしっかり行っていかなければ、資産価値が落ちます。

外観がサビて古くなったり、設備の劣化が早くなり、マンションとしての価値がどんどん下がっていきます。そして、古くなり、資産価値が下がったマンションには入居者は住もうと思いません。

そのため、資産価値を維持・向上させる、入居者が長期的につくためにも、物件の管理体制が整っていることは非常に重要です。

まとめ

ここまで、中古マンション投資におけるリスクと失敗事例、その対処法とマンション経営で成功する方法について解説しました。

マンション投資は、高額なので成功するか失敗するかで、人生に与える影響はものすごく大きなものとなります。

なので、この記事をしっかりと読んでください。

一度や二度読んだだけではきっと理解できないところもあるはずです。何度も何度も読んで、腑に落としてからマンション経営をスタートさせてください。

大神　健志

もし、本気でマンション投資を成功させたい！絶対に失敗したくない！と思われるのでしたら、ぜひ一度お問い合わせください。

この記事でも書きましたが、よい業者と出会うことで、ここに書いたすべてのリスクを排除することができ、当然失敗する可能性を極限まで下げることができます。

私たちが、しっかりとレクチャーしますのでお気軽にお電話、メールください。

問い合わせは無料で、お金は一切かかりません。

不動産投資をして儲からないのか？それは我々、不動産投資コンサルの立場からお伝えしますと、不動産投資は儲かります。

ただ、決して簡単に儲かるわけではありません。

（不動産投資は簡単ではないことについて、ワンルームマンション投資に注目し、「ワンルームマンション投資は簡単ではない！」という題目で記事を書いているのでこちらの記事もご参考ください。）

なぜ儲けるためには簡単ではないかと言いますと、不動産投資で利益を上げる（儲け続ける）ためには「購入対象物件の立地と環境の選定」「年間キャッシュフローの計算」「将来の空室率、家賃下落率の予測」など利益を上げ続けるためにしっかりと押さえておかなければいけないポイントがいくつかあるからです。

ですので不動産投資において、「なんとなく儲かると思って」「メリットだけを聞いて購入した」といった、あいまいな考えのまま始めると高確率で儲かりません。うまくいきません。

今回の記事では、不動産投資が儲かるか？儲からないのか？ということを様々な視点から考えながら具体的にご説明しています。

不動産投資で儲かる、儲からないとは？

まず不動産投資で儲かるとはどういうことなのか？儲かるという定義づけをしておきます。

人それぞれの価値観によって、儲かる基準は変わると思いますが、不動産投資を通じて、「初期投資の自己資金から、不動産投資を通じて発生する、毎月の管理費等、借入などの支出。最終的な売却益を見たときに、最終的には利益が出ていること」これが一つの儲かる基準です。

今回は不動産投資を通じて、最終的に利益が上がる場合と赤字の場合二つの事例をご紹介します。

計算事例については、5,000万件超の不動産に係るビックデータをAIにより計算した不動産業務ソフトウェアのGate.より、算出しております。

（不動産業務ソフトウェアーGate.）

なぜ今回、不動産業務ソフトウェアのGate.を用いて、計算していったかといいますと、Gate.は、10年分の5,000万件超のビッグデータを元に、物件条件を入力したら、AIが自動計算をしてくれます。

計算の中で、金利上昇のリスク、賃料下落のリスク、空室リスク、投資の収益性など、トータルの収入と支出やリスクを導入しているので、より正確な投資効率がわかるからです。

表面利回りや実質利回りや実質利回りでは把握しきれない、不動産投資に係るリスクを事前に把握することができるのです。

では実際に事例を見ていきましょう。

儲かるとは？

では不動産投資を通じた、儲かるについて具体的に計算をしてご説明していきます。

以下が投資設定条件になります。

では次に、15年間、不動産投資を続けた結果の純インカム収益について示しました。（純インカム収益とは、不動産投資を通じて得られる家賃収入と月々の支出の管理費、ローン返済などから、手元に残る利益のことです）

では次に、15年目で売却した場合の純キャピタル収益について示しました。（純キャピタル収益とは、売却時の物件評価額からローン残高を差し引いた、手元に残る収益のことです）

最後に、最終収益結果と収益結果からの自己資金利益率を算出しました。

なぜ自己資金利益率まで算出したかといいますと、自己資金利益率から、不動産投資を始めた際の自己資金に対して、とれだけの割合で儲けることが出来たか、一目で把握することができるので、自己資金利益率を算出しています。

以上の計算結果より、最終収益960万円、自己資金利益率537％となり、利益が出て、「儲かった」という一つの基準として考えることができます。

儲からないとは？

では逆に不動産投資を通じて、儲からないことについて具体的に計算をしてご説明していきます。

以下が投資設定条件になります。

では次に、20年間、不動産投資を続けた結果の純インカム収益について示しました。

では次に、20年目で売却した場合の純キャピタル収益について示しました。

最後に、最終収益結果と収益結果からの自己資金利益率を算出しました。

なぜ自己資金利益率まで算出したかといいますと、自己資金利益率から、不動産投資を始めた際の自己資金に対して、とれだけの割合で儲けることが出来たか、一目で把握することができるので、自己資金利益率を算出しています。

以上の計算結果より、最終収益－160万円、自己資金利益率－37.3％となり、赤字になっています。つまり「儲からない」という一つの基準として考えることができます。

初期投資に対する最終的な利益率が最も重要

結論から申し上げますが、不動産投資においては上記でご説明した初期投資の自己資金に対して、最終的に利益がどれだけ上がったのか？を考えるのが最も重要です。

不動産投資の途中の段階で、家賃収入が長期安定的に入った。必要経費を少なく抑え、年間の利益を大きく上げた。そういったことももちろん重要ではありますが、結果的に「初期投資の自己資金に対して、最終利益が赤字」であれば全く意味がありません。

不動産投資に費やした初期投資に対して、最終利益をどれだけ上げることができるのかが非常に重要になってきます。不動産投資はまさに経営的な考え方が重要なのです。

最終的に利益を上げるためには？

上記の項でご説明したように、不動産投資の最終的な出口で「初期投資の自己資金に対して、どれだけ利益が残ったのか？」ということが最も重要になってきます。

ではそこで、最終的に利益を挙げるために具体的にどのような不動産投資を考えていけば良いのか？

不動産投資の始まりから、順序立ててご説明していきます。

まずは不動産投資を始める目的を明確にすること

なぜ不動産投資をするのか？あなたが不動産投資を始める目的を明確にすることがスタートで最も重要です。（当サイトの別の記事でも初心者でも必ずわかる！不動産投資の始め方と題して、不動産投資を始める際の目的についてご説明していますのでご参考ください。）

例えば、「将来お金に苦労しないように年金対策として家賃収入を得る」「今ある資金をうまく活用して、資産運用で不動産投資をしたい」「生命保険代わりに不動産投資をしたい」「相続対策で不動産を持ちたい」など人それぞれ、不動産投資を始める目的は様々です。

まず「なぜ不動産投資をするのか？」目的・願望を明確にすることによって、不動産投資を自分ごととして捉え、成功する確率が高まります。

まずは、不動産投資をする目的を明確にしましょう。

目標金額を決める

目的が決まったら次に不動産投資を通じて、どれくらい利益（儲け）が上げたいのか？ということです。

例えば、「将来に向けて、年金対策としてお金に苦労したくない」という目的があれば、具体的にどれくらい年金対策として不動産投資から資金が必要になるのか？ということです。それは人によって、家賃収入「10万円」「15万円」「20万円」とそれぞれの価値観によって変わってきます。

そして目標金額、「家賃収入〇〇万円」と決まった時に初めて、「じゃあどのような不動産投資で目的・目標叶えていくか？」というところです。

どのように目的・目標を叶えていくか？

では不動産投資をする、目的・目標が決まったら、具体的に目的・目標を達成するための方法を考えることです。

不動産投資の方法は一つだけではありません。

どのような不動産投資があるのかというと、「新築：1棟マンション、1棟アパート、区分マンション、戸建て住宅」「中古：1棟マンション、1棟アパート、区分マンション、戸建て住宅」「一階空き店舗を活用したバイクガレージ」など方法は様々です。

様々な不動産投資の方法がありますが、共通して当てはまる重要な考え方について以下に挙げました。

1. 今後の賃貸需要が見込める地域で物件を選ぶ
2. 立地と環境を重視して物件を選ぶ
3. 入居者ニーズがある専有面積と間取りを選ぶ
4. 室内を他物件と差別化に入居者に選ばれる部屋にする
5. 建物管理状態を良好に保つ
6. 賃貸管理会社選びを重要視する
7. 年間の支出がどれくらいかかるのかを考える
8. 年間で利益がどれくらい上がるのかを把握する
9. 不動産投資の始まりから、最終的な出口戦略を考える
10. 初期投資から、出口の利益、トータルで考えたときにどれくらい利益が上がるのかをシュミレーションする

2～6に関しては、当サイトで重要性を繰り返しお伝えしているのでこちらを参考ください（参考：空室対策の7つの方法）。10に関しては、上記の儲かるの項でもご説明しております。

繰り返しになりますが、最も重要な考え方は不動産投資を通じて、初期投資の自己資金に対して、実際に手元にいくら利益が残るのか？ということです。

長期安定的に、収益を上げるためには？

不動産物件を所有している間の主な収益の源は、入居者からの家賃収入です。ですので、そもそも不動産物件に賃貸需要がなければ家賃収入も安定的に上げることができません。

物件に入居者が継続的につくかどうか？ということが、不動産投資の収益を上げることにおいては最も重要なことなのです。

以下に収益を上げる際に重要な項目を挙げました。

1. 賃貸需要が見込める地域で物件を選ぶこと
2. 所有物件の空室率が低いこと
3. 家賃が維持・向上できること

以上の3点を押さえておけば、収益を安定的に上げ続けることが出来るのです。

つまり、長期安定的に収益を挙げていくには、「十分な賃貸需要が見込めること」「入居者に選ばれる物件であること」「入居者が住みたくなるような物件であること」以上のような物件である必要があります。

長期的に入居者をつけるためには？

では長期的に入居者をつけて、家賃を維持・向上させて収益を上げていくための条件を以下に挙げました。

• 物件の立地が、駅から近いか（徒歩5～10分圏内）？近くにスーパーやコンビニがあり、利便性が良いか？
• 部屋が狭すぎないか（約13～17㎡）？広い部屋になっているか（約25㎡～）？
• 室内が他物件と差別化されていて、入居者ニーズに合った部屋になっているのか（男性、女性、年齢によっても求める部屋のデザインや間取りは変わります）？例えば、部屋がバストイレ別、独立洗面台、ピンク調のデザインであれば、20代の女性が好んだりします。
• 女性であれば、防犯の面から、オートロックシステム、カメラ付きインターホン、二階以上の物件かどうか？
• 建物の外観が綺麗で、建物内部も掃除が行き届いて、清潔感があるかどうか？
• 賃貸管理会社の入居者付けへの対応は積極的か？

以上の条件からより良い物件、建物管理会社、賃貸管理会社を選び、長期的に入居者をつけ、家賃を維持・向上させて収益を上げていきます。

キャッシュフローの把握

では次にキャッシュフローの把握についてです。

上記でご説明したような、長期安定的に収益を上げていくのも大事ですが、最も重要なことは繰り返しお伝えしています、初期投資の自己資金に対して、最終的に利益がどれだけ上がったのか？

ということです。長期的に収益を安定させ、入居者をつけることは、最終的により多くの利益を上げるための手段であります。

ここで家賃収入や不動産売却価格を合算した収益よりも、支出が多ければ、赤字になります。

下記の表をご覧ください。

2,020万円の不動産物件を以下の条件で購入しました。

不動産投資を15年間続け、15年後に売却した結果です。

途中の計算式は省略していますが、上記の表より、2020万円の不動産物件を101万円の自己資金を投じて、不動産投資をし、15年後に売却したときのキャッシュフローは、－765,283円となりました。

つまり、不動産投資を通じて赤字となったわけです。

これでは、将来の目的・目標を叶えることもできません。

初期投資の自己資金に対して、最終的に利益がどれだけ上がったのか？ということが最も重要なのです。

不動産投資でうまくいかない場合（儲からない）

不動産投資でうまくいかない、儲からないということは、「初期投資の自己資金から最終的な売却を考えたときに、利益が出ず、赤字になっている」ということです。

ではなぜうまくいっていないのか？以下に理由を挙げました

• 不動産投資を何となく始め、年間の収益と必要経費を把握していない
• 不動産を維持・管理していくための、ランニングコストを考慮していない
• 賃貸の需要が見込めないエリアで、空室が長期間続く
• 必要経費が収益よりも多く、赤字が続いている
• 5年～10年後に売却しても、最終的な利益が赤字である
• 空室が続き、安易に家賃を下げた結果、収益が下がっていった

など不動産投資でうまくいかない理由は様々です。

失敗する最も大きな原因を考えると、「目的・目標が明確でない」ことが考えられます。

上記で、「まずは不動産投資を始める目的を明確にすること」とありますが、目的・目標が何もないまま、不動産投資をしても、何のためにしているのかわからなくなり、高確率で失敗します。

信頼のおける不動産会社に相談する

ここまで、不動産投資で儲かる場合と儲からない場合と様々ご説明させていただきましたが、素人の方がゼロから勉強して始めるというのもそう簡単なことではありません。

ですので、信頼のおける不動産会社に相談をして不動産投資についてアドバイスをいただくのが良いでしょう。

ここで注意していただきたいのが、信頼のおけない不動産会社は選ばないということです。

初めて聞くような会社、メリットだけをずらりと並べて説明してくる会社、不動産投資のデメリットやリスクを一切話さない会社、以上のような不動産会社は信用しない方が良いでしょう。

一番良いのは、実際に不動産投資がうまくいっている方から、不動産投資のアドバイスをくれる会社を紹介してもらうことです。

結局、不動産投資は儲かるのか儲からないのか？

「結局、不動産投資は儲かるのか儲からないのか？」結局のところ、不動産投資は儲かります。

ただこの「不動産投資で儲かる」と一言で言っていますが、この儲かるためにはここまでご説明した「不動産投資を通じた、目的・目標の明確化」「初期投資の自己資金から、最終的な利益を上げる」「賃貸需要のある物件を選ぶ」などここまでご説明したポイントをしっかり押さえることです。

ぜひあなたも不動産投資で儲けるために、まずは「目的・目標」を明確にしてスタートしましょう。

大神　健志

今回は、不動産投資は儲かるのか？儲からないのか？様々な視点からご説明させていただきました。もう少し詳しく、今回の記事内容についてお聞きした場合はお気軽にお問い合わせください。

我々、不動産投資のコンサルが儲かる、儲からないについてより具体的な話をさせていただきます。

今から8年ほど前から空室対策という言葉が使われるようになってきました。住宅の供給過剰により、住宅の数は増えるが、肝心の住宅に住む人が増えていかない。需要と供給のバランスが崩れ、住宅の空室が増えてきました。

不動産オーナーにとって所有物件が空室ということは、大事な収入源の家賃収入が入ってこないということです。

ですからオーナーは一日でも早く入居者をつけて、家賃収入を得たいという想いがあります。

今回は空室で悩んでいるオーナーの空室原因の究明と空室対策の方法をご紹介いたします。

日本の住宅市場

まずは日本全体でどれくらい空室があるのか？日本の住宅市場について確認していきましょう。

冒頭で住宅の供給過剰という話をしました。1983年に日本の総住宅数が3861万戸、2013年に総住宅数が6063万戸となり、総住宅数が約1.57倍に増えています。

また空き家に関しては、1983年に空き家数330万戸、空き家率8.6％だったのに対し、20年経った2013年には空き家の数は820万戸と約2.5倍、空き家率13.5％にまで増えているのです。

では住宅に住む日本の人口は、1983年に約1億1953万人だったのに対し、2013年には約1億2729万人となっています。つまり人口は総住宅数と比較しても、20年で約1.06倍しか増えていないのです。

日本の人口、総住宅数、空き家数、空き家率についてまとめました。

参考：平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約

上記の表と数字から見てもわかるように、1983年～2013年までの20年間、人口の増加率に対して明らかに住宅の供給過剰により、空き家が増えているのです。

さらにこれからの日本は人口減少と、住宅のさらなる供給過剰により空き家がさらに増えていくと予測できます。

つまりこれは、オーナーの不動産物件の空室の割合がさらに増えていくと予測できます。

今回の記事はこの空き家、オーナーの空室問題に対して真っ向から向き合い、解決策を考えていこうと思います。

なぜ空室なのか？

前の項でご説明しました。住宅の供給過剰と人口の増加率も空室の背景にはありますが、そんな時代背景の中でも常に満室経営で入居者はウェイティング待ちの不動産オーナーがいるのも事実です。

では、空室で頭を抱えているオーナーと常に満室経営のオーナーでは何が違うんでしょうか？

これから、空室のオーナーと満室経営のオーナーの違いや原因について考えいきます。

以下に、空室の要因を挙げました。こちらにも空室に関する記事は載っているのでご参考ください。（参考：当サイト、空室対策関連記事）

1. 立地と環境
2. 専有面積と間取り
3. 室内の差別化
4. 建物管理
5. 賃貸管理会社

上記の5つの条件が良ければ、不動産投資で満室経営が出来る可能性は上がるでしょう。

達仁comのサイトで上記の空室の条件については詳しく触れていますので、今回は簡単に上記空室の原因について触れておきます。

立地と環境

立地は、所有している物件が駅から近いか？駅から遠いか？駅から歩いて5分圏内かどうか？30分以上かかるかという駅からの距離の話です。

環境は、物件周辺にスーパーやコンビニ、商店街があるのか？という住みやすさのことです。例えば物件周辺の治安が悪ければ、入居者も住みたくはないでしょう。

先に申し上げますと、この物件の立地と環境の選択が不動産投資の成功か否かを分ける大きな要素でもあります。なぜなら、不動産は一度購入すると二度と動かすことができない、そして立地と環境は入居者が物件を選ぶ際の優先順位としても高いからです。

専有面積と間取り

専有面積は、部屋が狭すぎないか？狭い部屋とは具体的に13～17㎡で、部屋に入った瞬間に狭くて圧迫感があったりする部屋です。

間取りは部屋が三点ユニットバスであったりする場合です。今の入居者は三点ユニットバスではなく、バストイレ別、独立洗面台を選ぶ傾向にあります。

特に女性の入居者はバストイレ別、独立洗面台は必須の方が多いです。

室内の差別化

今の入居者はニーズが多様化して、自分好みの部屋や内装にこだわりがあります。フローリングが茶色、壁は白いクロス、どこにでもあるような内装の部屋を入居者は選ばなくなってきました。

満室経営を目指すのであれば、今後入居者から選ばれる部屋にしていかなければなりません。例えば、壁紙をコルク調にしたり、全体を白基調の内装にしたり。入居者が求める部屋にしていかなければ継続的な家賃収入は見込めません。

建物管理

建物管理は、建物の外観がきれいかどうか？清掃が行き届いているかどうか？ということです。

入居者が最初に見るのは建物の外観です。人は第一印象が大事といいますが、不動産も一緒で、入居者が建物を見て「この部屋に住みたい！」と思ってもらえるかどうかが重要になります。

賃貸管理会社

賃貸管理会社は入居者とのやり取り、契約関係などの対応を行い、オーナーと入居者の間で円滑にやり取りを行います。

入居者づけは、賃貸管理会社と仲介会社との連携、インターネット検索サイトへの掲載などを通し行います。

つまり賃貸管理会社が入居者づけに積極的かどうか？というスタンスによって、空室の期間も決まってくるのです。

空室原因のまとめ

以上5つの要素のどれか一つでも不十分になると空室の確立が高まります。まず所有している不動産物件の空室の原因は何なのか？ということを明確にしましょう。

原因が明確にならないと、空室対策のしようがありません。

例えば、病院で医師に診察をしてもらい、病気の原因を突き止めないと処方はできないのです。風邪で熱があるという症状なのに、腹痛の薬を処方しても意味がありません。むしろ逆効果になってしまうことがあります。

同じように、空室の原因も明確にして、空室対策の薬を処方しましょう。

空室対策の方法

ではやって出てきました、空室対策の方法です。繰り返しになりますが、空室の原因が明確になってからの空室対策です。

例えば、入居者をつけるためになんとなく「とりあえずリフォームをしてみよう」「家賃を下げて入居者をつけよう」ということはやるべきではないです。なぜなら、空室の原因が明確ではないからです。対策が的確ではないかもしれないからです。

では上記でご説明した空室の原因についてそれぞれの対策を考えていきます。

まずは空室対策できる条件と空室対策できない条件に分けてみたいと思います。

空室対策として改善できない条件

ではどうやっても空室対策として改善できない項目を挙げます。

• 立地と環境
• 専有面積
• 築年数

上記の3点は変えることはできません。なぜならば、不動産は動かすことがきないですし、部屋を広くすることはできないからです。築年数も変えることはできません。

空室対策として改善できる条件

以下の項目は、空室対策において改善できる項目です。

• 間取り
• 内装
• 建物管理
• 賃貸管理会社
• 家賃

以上の5つの項目のうちどれかを改善していくことによって空室対策を行っていきます。

では具体的な空室対策の方法について挙げていきます。

1. 初期費用を下げる
2. リフォームをする
3. リノベーションをする
4. 建物管理会社を変える
5. 賃貸管理会社を変える
6. 家賃を下げる

以上の7つが具体的な空室対策の方法になります。

では一つ一つ具体的にご説明していきます。

初期費用を下げる

初期費用を下げる方法として敷金・礼金を下げる、一ヶ月フリーレントなどがあります。

入居者としては、敷金・礼金は家賃一ヶ月分や二ヶ月分と金額が大きいです。特に引っ越し代を少しでも安く抑えたいと思っている入居者にとってみると、かなりの負担です。

ですので、敷金や礼金を下げることによって、引っ越し費用を押さえたいニーズがある入居者を取り込むことができます。

オーナーにとってみても、長期間空室が続くよりも、敷金や礼金を下げてでも入居者をつけた方が家賃収入が安定して入ってくるので収益は上がります。

また、一ヶ月フリーレントも敷金や礼金を下げる方法と似ています。考え方は上記の説明と同じで、空室期間の損失を考えたときに、一ヶ月フリーレントにしてでも入居者をつけた方が家賃収入が安定します。

例えば、家賃7万円の物件で一ヶ月フリーレントにする場合と、半年間空室が続いた場合、それぞれ一年間の家賃収入の違いを考えていただきたいです。

一ヶ月フリーレントで一年間入居者がついた場合

半年間空室が続いて、半年間入居者がついた場合

一ヶ月、半年間空室の場合の家賃収入の差額を求めます。

以上の計算結果より、上記の例では一ヶ月フリーレントで入居者がついた場合と、半年間空室が続いたのちに入居者がついた場合の年間家賃収入では35万円の差が出てくるのです。

なかなか入居者がつかない場合は一ヶ月フリーレントにしてでも、入居者を入れたほうが長期的な空室のリスクを考えると良い判断になります。

リフォームをする

リフォームとは部屋の内装の表面的な、クロスやフローリングなどを交換し改装することを言います。

リフォームをすることによって、入居者目線のニーズのある内装に変えることができます。ただ、築年数が30～40年となると設備の老朽化もあるので、部屋内部の古くなった排管などから水漏れをすることもあります。リフォームは部屋の表面的な部分だけの改装で、部屋内部の設備の老朽化はそのままなのでご注意ください。

リフォームをする場合の注意点としては、「自分の好きな部屋」にしない、ということです。どういうことかといいますと、物件に住むのはオーナーではなく入居者です。つまり入居者が求めている部屋にリフォームしなければ意味がありません。

よくある話が、オーナーが自信を持って何百万円と費用をかけてリフォームしても、入居者の求めている部屋ではなく、あまり入居者がつかないということです。

入居者の求める部屋にリフォームするべきなのです。

入居者の求める部屋にリフォームにするための解決策を挙げました。

• 具体的にどんな入居者に住んでもらいたいか？ターゲットとする入居者を決める
• ターゲットの入居者がどんな部屋を求めているか考える
• お客さまに直接アンケートを取るのが良いが、難しい場合は今流行りの部屋はどんな内装なのか、インターネット検索サイトを活用して、流行りの部屋、人気がある部屋を調査する
• どんな部屋にするかイメージが膨らめば、ノートなどに想像のイメージを書き込む

以上の手順で考えをまとめて、管理会社やリフォーム会社に案を伝えるのが良いでしょう。

もっと具体的に手順をご説明していきます。

1. ターゲットを20代、30代の女性に絞る
2. ターゲットの女性が部屋に対し何を求めているかを考える
3. インターネット検索サイトから、20代、30代女性が求めている部屋を選ぶ。他社の女性に人気の物件を調査する。
4. 具体的に部屋の内装、例えば独立洗面台、バストイレ別、コルク調のデザインクロスのイメージをノートに書き込み、賃貸管理会社やリフォーム会社に案を伝える

以上のように考えをまとめていきます。

リノベーションをする

リノベーションはリフォームと違い、部屋のクロスやフローリングなどすべてを取っ払い、部屋の内部の古くなった排管などもすべて交換して、スケルトン状態から部屋を作り上げていく改装方法のことを言います。詳しくはこちらの記事も参考にしてください。（参考：当サイト、リノベーションに関する記事）

リノベーションとリノベーション推進協議会について

リノベーションには、リノベーション住宅推進協議会が推奨する、”優良なリノベーション”という基準があります。（参考：リノベーション推進協議会）

少し、優良なリノベーション、リノベーション推進協議会についてご説明していきます。

リノベーション推進協議会とは、リノベーションを通じて市場の既存住宅の性能や価値の再生・向上を促進する一般社団法人です。

リノベーション推進協議会では、既存住宅全般、リフォーム、リノベーション、優良なリノベーションと四つに住宅の分類しています。

下記にリノベーション推進協議会のホームページから引用した、既存住宅全般、リフォーム、リノベーション、優良なリノベーションについて説明した表、図を載せました。

既存住宅全般、リフォーム、リノベーション、優良なリノベーションについて（リノベーション推進協議会ホームページから引用、引用元：リノベーション推進協議会）

既存住宅全般、リフォーム、リノベーション、優良なリノベーションの関係図（上記の表と同様に、リノベーション推進協議会ホームページから引用）

ちなみに、弊社では”優良なリノベーション”を基準としています。

ではなぜ優良なリノベーションを基準としているのか？それは、優良なリノベーションにすることで、オーナー、入居者にとってメリットがあるからです。

具体的には、オーナーにとっては基準が高い優良なリノベーションにすることで、物件を購入したのちに部屋設備や排管の不具合や修繕が発生する確率が非常に低くなり、結果、10年、20年、30年と修繕費用の発生による支出が抑えられ、その分、オーナーのマンション経営にとってはプラスの利益となり、マンション経営が将来的にうまくいくからです。

また、優良なリノベーションだと検査～工事～報告までの統一の規格に則ったリノベーションなので、オーナーが安心して物件を選べるというメリットもあります。

入居者にとってみると、部屋のデザインや内装が好みのものを選べるということ、そして、日常生活を送っているときに突然床下から水漏れしたり、突発的な部屋の不具合が起こりにくく、日常生活を気持ちよく送ることができます。

結果、リノベーションをすることによって、入居者から喜ばれることになるので、空室対策にも繋がります。

建物管理会社を変える

建物の外観が綺麗に保たれて、入居者からの印象が良いということは非常に重要です。

建物の外観が汚かったり、排管が錆びていたり、ゴミが散らかっている物件に住みたいと思う人はあまりいません。常に、外観や内装を整備して綺麗な状態に保つことによって、入居者からの建物に対する印象もよくなり、入居率のアップにつながります。

賃貸管理会社を変える

上記の賃貸管理会社の項でもご説明しましたが、賃貸管理会社の入居者づけに対する意識の持ちようは重要です。

なぜならば、賃貸管理会社の入居者づけに対する意識が高ければその分、入居者づけが早くなりオーナーに家賃収入を届けることができるからです。半年～一年空室が続き、それでも空室に対して何も対策を打っていないような意識の低い、また対応が悪い賃貸管理会社は変えるべきです。

賃貸管理会社は、オーナーが不動産投資を成功するための良きパートナーになるべきなのです。

家賃を下げる

あまりおススメしませんが、家賃を下げる方法もあります。家賃を下げるということは、例えば

家賃 6万円→家賃 5.5万円

のように家賃を下げて入居者を募集することです。ほぼ同じ条件の部屋が二つあった時に、どちらか一方の家賃が安ければ、入居者は家賃が安い物件に入居します。

なぜおススメしないかというと、家賃を下げることによってオーナーにとっては長期的な収益に影響が出てくるからです。

例えば、5年間、家賃を5,000円下げて家賃収入を計算した場合

30万円がオーナーにとって不利益となるわけです。さらに売却する際には、価格も下がります。

ですので、あまりおススメはしませんがすぐにできる空室対策なので、収益が下がる、売却する際は価格が下がることを覚悟の上行いましょう。

入居者目線が最も大事

以上7つの空室対策の方法について挙げました。どの空室対策の方法にも共通するのが、入居者目線であるということです。

オーナーの家賃収入は入居者あっての収益です。入居者に選ばれなければ家賃収入は入ってこないのです。ですので、土台は入居者目線に立ってどういった物件、部屋にしていくべきなのか？ということを考えるのが最も重要です。

これから、人口減少や住宅の供給過剰を背景にどんどん空き家数は増えていきます。その中でも必ず入居者に選ばれるような部屋にして、長期的に安定的な収益を得ていきましょう。

金高　時道

今回は、空室の原因と空室対策の方法についてご説明しました。

空室の原因究明と空室対策の方法について、詳しく知りたい場合はお気軽にお問い合わせください。まずは空室の原因を明確にして、必ず空室対策となる方法を考えていきます。