不動産投資の物件選びで重要な7つポイント

動産投資の物件には、一棟マンションや一棟アパート、区分マンションなど様々な物件種類があります。

更に、単身世帯が住むワンルームタイプ・夫婦世帯が住むファミリータイプと別れています。

個々の物件で見ていくと、物件エリア、利回りや物件価格、築年数、家賃とそれぞれの物件で条件が全く異なります。

不動産投資をするには、それらの物件情報の中から取捨選択し、不動産投資に最も適している物件を選ばなければいけません。

 

不動産投資初心者の方にとっては、

  • 不動産投資で適した物件はどのような物件なのか?
  • 物件を選ぶ際にどのような判断基準で選べばよいのか?

等、物件選びでかなり悩むのではないでしょうか?

 

また、インターネットや書店で不動産投資の物件選びの情報を調べても、情報が溢れかえり、何が正解で何が不正解か?正しい判断をするのは難しいと思います。

 

そこで、今回は不動産投資初心者の方がどのような物件を選べば良いか?どのような基準で選べば良いのか?

等、物件選びの疑問に答えるために、不動産投資の物件選びで重要なポイントを7つにまとめました。

この記事を読んで、ぜひ今後の不動産投資、物件選びの参考にしてください。

不動産投資の物件選びで重要な7つのポイント

  • 不動産投資の物件種類を知る
  • 不動産投資成功の5つの条件を知る
  • 利回りと物件価格を知る
  • 新耐震基準の物件を選ぶ
  • 室内・建物の修繕履歴を確認する
  • 物件選びを業者にお願いするか?自分で物件を選ぶか?

 

不動産投資の物件種類を知る

不動産投資の物件種類を知る

不動産投資の物件種類はさまざまありますが、まずは代表的な3つの物件を紹介します。

  1. 区分マンション
  2. 一棟マンション
  3. 一棟アパート

 

1.区分マンション

区分マンション投資はマンションの一室を購入し、人に貸して家賃収入を得ていくことです。

区分マンションは、単身世帯が比較的住むワンルームタイプと夫婦世帯が住むファミリータイプがあります。

ワンルームマンション

ワンルームマンションの専有面積は、18~30㎡くらいの広さになっています。

間取りは、1Rや1Kのタイプが主になります。

ワンルームマンションは単身世帯が多く住むため、物件を決めるのが早かったり、部屋がファミリータイプと比較して、狭いという点から

  • 空室期間が短い
  • リフォーム期間が短い
  • リフォーム費用が安い

といった特徴があります。

ファミリーマンション

ファミリーマンションの専有面積は、約60㎡以上、の広さになっています。

ファミリーマンションは、物件を決める意思決定者が複数いたり、部屋が広いことから、

  • 空室期間が長い
  • リフォーム期間が長い
  • リフォーム費用が高い

といった特徴があります。

ワンルームマンションがおすすめ

不動産投資をする場合は、ワンルームマンションをお薦めします。

ファミリーマンションは一度空室になると、次入居者が決まるまでに期間が空くケースが多いです。

夫婦で物件を決める場合は、意思決定者が複数になり、旦那が賛成しても、妻が反対してなかなか決まらない。といったケースがあるからです。

また、部屋が広いのでその分、ワンルームマンションと比べて設備修繕費用が多くかかります。

 

不動産投資は、継続的に入居者を付けて家賃収入を得て、出来るだけ支出を減らし、収益を上げていくことが重要です。

以上のことから、不動産投資の物件選びでは空室期間が短く、修繕費用が安くなるワンルームマンションをお薦めします。

2.一棟マンション

一棟マンション投資は、一棟マンションを所有し、全室を貸し出して入居者から家賃収入を得ていく投資です。

一棟マンションは、管理する部屋が多くなったり、投資額が数千万円~数億円単位になり、投資規模が大きくなります。

区分ワンルーム1室だけの不動産投資では、空室となれば家賃収入が入ってきませんが、一棟マンションは部屋が複数あるので、空室リスクを分散できます。

3.一棟アパート

一棟アパート投資は、一棟アパートを所有し、全室を入居者に貸し出して家賃収入を得ていく投資です。

一棟アパートは2階か3階建てまでの共同住宅になります。

一棟アパートと一棟マンションの価格を比較すると、地域やエリアにもよりますが、一棟アパートの方が価格が安い傾向にあります。

また、一棟マンションと比較して、一棟アパートは耐火性・耐震性、遮音性が低くなります。

新築・中古

そして、各物件ごとで新築物件・中古物件があります。

新築物件は、設備が新しく、新築から物件を所有できるので長期的に家賃収入を得れるメリットがあります。

一方、中古物件は新築物件と比べて物件価格が安く、利回りが高く取れる点がメリットです。

 

新築、中古どちらを選ぶべきかというと、弊社では中古物件、中古ワンルームマンションをお薦めしています。

新築物件は新築でメリットがありますが、新築と中古を比べたときに、「物件価格の安さ」と「利回りの高さ」この2点から、中古ワンルームマンション投資をした方がメリットがあるので、お薦めしています。

 

新築は、物件価格に広告宣伝費や人件費、販売会社の利益が含まれているので、中古物件と比べて約3割程価格が高くなってしまいます。

一方、中古物件は価格が安くなっても家賃が大幅に変わることはないので、新築と比べても高い利回りが実現できるのです。

新築・中古物件の違いについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

 

不動産投資成功の5つの条件を知る

不動産投資成功の5つの条件を知る

不動産投資の物件選びで確実に押さえておくべきポイントが5つあります。

  1. 立地環境
  2. 建物管理
  3. 専有面積
  4. 室内の差別化
  5. 賃貸管理会社

※今回は概要説明に留めますので、詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

中古マンション経営成功の5つの条件

 

1.~5.の条件の中でも、特に1.立地環境と2.建物管理の条件を押さえることが重要です。

入居者は物件を選ぶ際にまず最初に、立地環境の条件で選定をします。

※立地環境について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

不動産投資は立地環境が成功のカギを握っている

入居者に選ばれるためには、良い立地環境であることが重要になります。

良い立地環境

  • 駅から徒歩圏内か?(徒歩10分圏内)
  • 物件周辺にコンビニやスーパーなどの利便性が良い施設はあるか?
  • 道幅が広かったり、音が静かだったり、住みやすい環境か?

 

まず物件の立地環境を押さえることは第一優先項目です。詳しくは上記参照記事からご確認ください。

 

次に建物の外観・内観の見た目が重要です。

人は見た目、第一印象が大事と言われますが、不動産物件も同じで、建物の外観・内観の見た目、第一印象はとても重要になります。

 

入居者が物件を下見する際に、まず最初に目に入るのが建物の外観です。

外観が錆びていたり、エントランスにチラシが散らかっていたり、清潔感が感じられない物件であれば、それだけで、成約にならない場合があります。

一方、外観・内観と常に清掃がされて清潔感がある物件であれば、下見をした際にそれだけで契約への意思が80%固まった。という方もいます。

 

不動産投資成功の5つの条件をしっかり押さえて、物件選びをすれば、入り口で大きくずれることはありません。

利回りと物件価格を知る

利回りと物件価格

利回りは不動産投資の投資効率を測る指標です。

投資物件の利回りを見れば、投資した資金に対して、どれくらい利益を上げることが出来るか?投資物件を選ぶ上で参考になります。

※利回りについてここでは概要説明に留めます。

詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

マンション経営は利回りだけで判断してはいけない!

 

利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回り(グロス利回り)

 年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

 

実質利回り(ネット利回り)

 {(家賃収入−月間支出)×12ヶ月−年間の支出}÷(物件価格+購入時諸費用)×100=実質利回り(%)

 

不動産投資は、家賃収入が入ってきて、月間の管理費・修繕積立金、ローン返済、集金代行料等等の支出が引かれて手取り収入となります。

表面利回りは支出項目は考慮せずに、年間の家賃収入と物件購入価格から投資効率を算出しています。

 

一方、実質利回りは、年間の家賃収入から年間の支出が引かれた手取り収入と物件購入時の物件価格、購入時諸費用から投資効率を算出しています。

この手取り収入が、増えていくことで、資産が徐々に形成されていきます。

そのため、不動産投資で最も重要なのは、この年間でどれくらいの手取り収入になったのか?実質利回り(ネット利回り)を確認することが重要になります。

新築物件と中古物件の比較

また、新築物件と中古物件では物件価格と利回りが大きく異なります。

詳しくは以下の記事で説明していますが、

都心部にある、新築・中古ワンルームマンションの物件価格と利回りを比較した表を以下に示しました。

新築マンション 中古マンション
物件種類 ワンルームマンション
エリア 都心部
築年数 新築 17年
物件立地 駅から徒歩5分 駅から徒歩3分
販売価格 19,300,000円 6,300,000円 約3.0倍
家賃 68,000円 50,000円
表面利回り 4.22% 9.52% 約2.2倍
実質利回り 3.05% 6.36% 約2.0倍

参照記事:

不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ

 

上記表から、新築マンションと中古マンションを比べた場合に、新築マンションの物件価格が約3倍高くなっています。

そして、利回りは中古マンションが約2.0倍高くなっています。

不動産投資は、良い物件を出来るだけ安く購入し、そして長期的に利回りを得ていくことが重要です。

以上のことから、弊社では新築物件よりも中古物件をお薦めしています。

新耐震基準の物件を選ぶ

新耐震基準の物件を選ぶこと

中古物件には、築年月の違いによって新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件があります。

それぞれの耐震基準の違いによって、大地震が来たときに物件が倒壊せずに耐えれるかどうか?地震発生後も不動産投資を継続できるかどうか?が決まりますので、重要な基準になります。

 

1981年5月までに建築確認を受けて施工した物件は旧耐震基準の物件になります。

一方、1981年6月以降に建築確認を受けて施工した物件は新耐震基準の物件になります。

 

旧耐震基準と新耐震基準について説明しました。

旧耐震基準

  • 中規模地震が起きても、倒壊・崩壊しないこと
  • 震度5強程度の地震がきても建物が倒壊しないような構造基準が設定されている

 

新耐震基準

  • 大規模地震が起きても、倒壊・崩壊しないこと
  • 震度6強~7程度の地震がきても建物が倒壊しないような構造基準で設定されている

 

最近(2018年9月)も北海道でマグニチュード6.7、最大深度7の地震が発生しました。(北海道胆振東部地震)

日本はいつどの地域で大地震が発生してもおかしくない状況であります。

 

万が一、大地震が発生しても建物倒壊のリスクを回避できるように新耐震基準の物件を選定しましょう。

物件の築年月が1981年6月以降かどうかがポイントになります。

新耐震基準の物件:1981年6月以降に建築確認を受けて施工した物件

室内・建物の修繕履歴を確認する

室内・建物の修繕履歴を確認すること

室内の修繕履歴

中古物件は築年数が経過することによって、室内の設備が壊れたり、不具合を起こし、突発的に修繕費用が発生するリスクがあります。

室内の設備とは、換気扇やエアコン、IHコンロ、網戸、水回りの排管等のことです。

設備劣化リスクを事前に理解しておくためにも、賃貸管理会社に問い合わせて、過去の修繕履歴を確認しましょう。

 

修繕履歴の確認ポイント

  • エアコン、ガス給湯器、IHコンロ等の設備の交換時期はいつか?
  • クロスの経過年数は何年か?
  • 過去どういった設備の交換・修繕を実施したか?

また、可能であれば物件内部の写真も確認しましょう。

現入居者が入居する前に、

  • どのような内装の状態であったか?
  • クロスは綺麗な状態か?
  • 浴室やトイレ、キッチンの状態は?

等、事前に部屋内部の状態を写真で目視することで、修繕履歴と照らし合わせ、より明確に設備状況を把握できます。

※室内の修繕履歴について詳しくは、以下の記事をご確認ください。

参照記事:

マンションのオーナーチェンジ物件で押さえるべき3つのポイント

建物の修繕履歴

また、建物の修繕履歴を確認することも重要です。

建物の管理状況が良いか悪いかで、

  • 今後物件に入居者が継続的に付くかどうか?
  • 建物の修繕費用をプラスで拠出する必要があるかどうか?
  • 建物の寿命が長期的に持つかどうか?

等、不動産投資を長期的に実施する上で重要になるからです。

 

建物管理会社に問い合わせて、重要事項調査報告書を確認すれば、過去の修繕履歴や現在の修繕積立金の総額、今後の修繕計画等、建物の管理状況が把握できます。

 

重要事項調査報告書から確認できる内容

  • 現在の修繕積立金の総額
  • 過去の修繕工事履歴
  • 今後の修繕計画
  • 管理費・積立金の改定有無
  • アスベストの使用の有無
  • 耐震診断の有無

等の情報が得られます。

 

重要調査報告書、建物の外観・内観から判断して、管理状況が悪い物件であれば、入居者が継続的に付かなったり、長期的な不動産投資に悪影響を与えますので、その際は他の建物管理が良好な物件を選定しましょう。

重要事項調査報告書

重要事項調査報告書

 

物件選びを業者にお願いするか?自分で物件を選ぶか?

物件選びを業者にお願いするか?自分で物件を選ぶか?

最終的には、物件選びを業者にお願いするか?自分で選ぶか?どちらかになると思います。

 

自分で詳しく調べて、物件を選びたい。という方であれば、今回記載した内容を元にして、物件を選定すれば良いでしょう。

一方、自分で選ぶよりも業者に物件選びを任せたいと思う方もいるでしょう。

その際は信用できない、悪徳業者には十分気を付けて下さい。

 

最近は、スルガ銀行やTATERUの業者側の不正融資や通帳の改ざんなどの問題があります。

そういう業者は、物件を売ることが目的になっていて、お客様が不動産投資で成功するかどうかは二の次に考えています。

業者とのやり取りの中で

  • 明らかに賃貸需要が見込めそうもないエリアなのに、物件の購入を薦めてきたり
  • 物件情報について詳しく教えてくれなかったり
  • 強引に物件を売りつけようとしてきたり
  • 物件購入後の賃貸管理や建物管理についてあまり詳しく教えてくれなかったり

等、やり取りの中で少しでも怪しいと思うところがあれば、無理にその業者から物件を購入する必要はありません。

 

親身になって相談に乗ってくれたり、物件購入後の賃貸管理のアドバイスもしてくれたり、物件の修繕履歴や、物件のマイナスポイントも包み隠さず教えてくれる、信用できる業者であれば、物件選びを全て業者に任せるのが良いでしょう。

まとめ

以上、不動産投資の物件選びで重要な7つのポイントについて説明しました。

  • 不動産投資の物件種類を知る
  • 不動産投資成功の5つの条件を知る
  • 利回りと物件価格を知る
  • 新耐震基準の物件を選ぶ
  • 室内・建物の修繕履歴を確認する
  • 物件選びを業者にお願いするか?自分で物件を選ぶか?

 

今回の内容を基準にして、不動産投資の物件選びの参考にしてください。

中野 拓中野 拓

弊社では、今回の「不動産投資の物件選びで重要な7つのポイント」を押さえた中古ワンルームマンションをお客様にご提供しています。

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