マンション経営を実践していくなかでさまざまな出費が発生します。室内設備機器の故障・不具合による修繕費用、物件空室時のランニングコスト、管理会社・客付け業者への手数料など、出費はさまざまあります。

基本的に、マンションの賃貸管理は業者に委託する場合がほとんどなので、オーナーが何か特別に修繕対応したり客付けをすることはあまりありませんが、前述した出費は当然オーナーが支払うことになります。

では、こういったマンション経営で必要な出費に対して、どのように対処することが最も効果的なのでしょうか？

この記事では、マンション経営をする上で必要な出費に対し、どう対処すべきか？解説していきます。

※賃貸管理について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは？どの管理形態でどんな会社に委託すればよい？

マンション経営をする上で必要な出費について

マンション経営をする上で必要な出費は以下のようなものがあります。

• 室内設備機器の修繕費用
• 退去時の原状回復費用
• 空室時のランニングコスト
• 賃貸管理会社・客付け業者への手数料支払い

まずは、それぞれについて解説していきますのでご確認ください。

室内設備機器の修繕費用

室内設備機器は、経年劣化すると不具合や故障が発生してきます。例えば、エアコン、換気扇、冷蔵庫、浴室乾燥機など室内設備はさまざまあります。

設備によって寿命は異なりますが、大体10～15年が機器の寿命になります。なので、例えば中古マンションで築10年を超えてくると、少しずつ室内設備に不具合や故障が発生してきます。（※もちろん、場合によっては15年～20年それ以上の期間、機器寿命が持つ場合もあります。）

以下に各設備の修繕・交換費用について記載しました。

設備の種類と故障した際の必要費用（工事費込み）概算

退去時の原状回復費用について

入居者が入れ替わるタイミングで、原状回復が必要になります。原状回復とは、ハウスクリーニングやエアコン洗浄、クロスの張替えなど、室内設備の修繕を行うことです。

室内設備を入居者の故意過失で壊したり、汚したり、傷をつけたりした場合はその必要箇所の修繕は入居者で負担してもらうことになります。また、ハウスクリーニングやエアコン洗浄などは入居者側で負担する場合が多いです。

※退去時の原状回復費用について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営の原状回復にかかる費用とその内容について

空室時のランニングコスト

空室の際は、家賃収入が入ってきません。しかし、オーナーは月々のローン返済や管理費・修繕積立金などのランニングコストを支払う必要があります。その時にオーナーの手持ち資金で対応しなければいけません。

物件をきちんと選定して選べば、長期間空室になることは少ないです。しかし、入居者の転勤や就職、結婚などのライフイベントはこちらでコントロールできない要素なので、どんなに人気の物件でも数十年マンション経営をしていて数ヶ月空室になる場合もあります。

もし空室になり、ランニングコストが発生してもしっかり対応できる資金を準備しておく必要があります。

※空室にならないような物件選定について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

賃貸管理会社・客付け業者への手数料支払い

入居者を新しく募集して、入居者が決まった場合は、臨時の経費が必要になります。それは、賃貸管理会社、客付け業者に支払う広告料、業務委託料です。

広告料は、だいたい賃貸募集の際に家賃１ヶ月分（共益費抜き）が広告費として掛かります。

業務委託料は、賃貸募集の際に、入居者をよりつけやすくするために、必要に応じて客付け業者に支払うものになります。大体家賃の50～100％の場合が多いです。

突発的な設備の故障・不具合に対する対応

以上説明したような出費は突発的に発生する場合もあります。例えば、室内設備の故障や不具合です。生活する上で欠かせない設備のエアコンが壊れたり、ガス給湯器が壊れたりすると早急な対応が必要になってきます。入居者からすれば1分1秒でも早く直してもらわなければ、生活する上で困るからです。

それらの設備機器を新規で購入し設置する場合に、数十万円の資金が急遽必要になる場合もあります。

必要な出費に対してどう対処すべきか？

こういったさまざまな出費に対して、どのように対処することが最も効果的なのでしょうか？具体的には月々の不動産収支を、貯蓄に回すことを実践しましょう。

例えば、マンション経営用に新しく口座を開設して、その口座に毎月不動産収支の一部を貯金する仕組みを作ることで管理しやすくなります。

仮に、月々の不動産収支が5千円の場合に、その資金を新しい口座に貯金するのも良いです。5千円を毎月貯金し、1年続けると6万円になります。2年で12万円です。ガス給湯器は1台10万円～15万円ほどしますので、12万円あればある程度、出費に対して対処できます。

このような対処法で、数十万円を常にその口座に入れておいて、いざ何か出費が発生してもいつでも対処できる状態を作っておけば安心です。

事前対応をする

また事前対応として、中古マンションを買う場合は、事前に必要経費を計算しておくことです。

新築マンションは設備が新しいので、購入後設備が壊れる可能性はかなり低いです。

一方、中古マンションは室内設備の状況次第で、設備が壊れ修繕費用がかかる場合があります。

室内設備の機器を取り付けてからの寿命、エアコンは新規で取り付けてから何年経っているか？ガス給湯器は何年経過しているか？など、これらを確認し、もし機器が長い間使用されていれば、いつ壊れても対処できるように事前に必要経費を計算しておくことです。

物件の室内設備については、賃貸管理会社に問い合わせて確認してみましょう。

リノベーション物件を選ぶ

また、場合によってはリノベーション物件を選ぶのも一つです。リノベーション物件は室内設備を全て新しくして、床下の排管なども新しくしています。なので、中古マンションでも室内の設備・機器は全て新築同様となっています。

室内設備が新築同様なので、中古マンションでもしばらくは設備修繕の発生確率が低くなります。

必要な費用に対する対処法のまとめ

改めて、以上のことをまとめると、マンション経営で必要な出費に対し対処すべきことは以下の3点です。

• マンション経営用の口座を開設し、その口座に月々少しづつ貯金していくこと
• 中古マンションを購入する場合は、事前に必要経費として計算しておくこと
• リノベーション物件を選定すること

マンション経営は買って終わりではなく、買ってからがスタートです。出費に対する対処法もしっかりと理解しておいてください。

今回の出費に関わりのある記事をいくつかピックアップして以下に挙げました。ぜひ参考に一度目を通してみてください。

参照記事

• マンション経営5つのリスク
• 不動産投資で経費はどこまで計上して良いの？
• 不動産経営の原状回復にかかる費用とその中身について
• 不動産投資で赤字を出した時の考え方

金高　時道

もしこの記事を通じて、わからない点などあれば、お気軽にご相談ください。相談は無料となっています。

不動産投資を始めようと思っても、妻の反対からなかなか話が進まないとご相談をいただくことがあります。

例えば、妻とこんな会話になることはないでしょうか。

• 夫「不動産投資を始めようと考えているんだけど。」
• 妻「不動産投資？何それ？どういうものなの？」
• 夫「マンションを買って、人に貸して、家賃収入が入ってくるよ。将来の年金対策や資産運用になるんだ。」
• 妻「ふーん、それでどれくらいお金がかかるの？」
• 夫「〇〇〇万円くらい。。でもローンを組むからそこまで手出しはないよ。」
• 妻「え？！投資で何千万円も借金？あなた騙されてるんじゃないの？」
• 夫「いや、家賃収入が入ってくるから、そのお金でローンは返済できるから大丈夫だよ。」
• 妻「何それ？絶対家賃収入が入ってくる保証はあるの？年金対策って、貯金とか積立の保険に入れば良いじゃない」
• 夫「確かに、絶対家賃収入が入ってくる保証はないけど、、でも保険や貯金じゃ、あまりお金が増えないし、、」
• 妻「そんな、借金までして高額なマンションを買って、リスクもあるって、そんなことに手を出すくらいなら、仕事に専念してお金を貯金した方が良いわよ」「とにかく、よくわからない失敗するかもしれない投資は反対！」
• 夫「…..はい。」

妻には妻の言い分があって、あなたにも言い分があります。不動産投資に反対している妻を納得させるのは一筋縄ではいかないですよね。妻が不動産投資を理解してくれて、真の協力者になってくれれば本当に力強いですよね。

この記事では、そんな不動産投資に反対する妻を納得させる方法についてまとめました。

妻は不動産投資が嫌なわけではない

妻が不動産投資に反対している理由、それは多くの場合、不動産投資が嫌だから反対しているわけではありません。

妻は、よくわからない、怪しいもの、リスクが高い、失敗すると思っている、このようなイメージから、反対をしています。

なので、不動産投資のことをわかりやすく説明して、どのようなものか？目的は何か？しっかりと伝えて妻が納得をしてくれれば、yesに近づく確立はグンと上がります。

まずは妻の話を聞くこと

そこでまずは、妻の話をしっかりと聞くことが大事です。あなたにもあなたの言い分があるでしょうが、まずは妻の気持ちや思いに耳を傾けて話を聞きましょう。

人は、話をしっかりと聞いてくれる人に対して信頼を置きます。話を聞いてそして、妻が不動産投資の「何に対して」反対しているのかを理解しましょう。

※絶対に反論してはいけない

話を聞く際に注意してほしいのが、絶対に反論してはいけない、ということです。

例え、妻の意見が明らかに正しくないとしても、まずはしっかりと受け止めて、傾聴して上げることが重要です。

反論すると、正しさの押し付け合いになり、言い合いになったり、お互い感情的になり収拾がつかなくなる場合もあります。

例えあなたの意見が正論だとしても、そのまま伝えずに、しっかりとまずは相手の話を聞きましょう。

目的や思いを伝える

妻の話を聞いた上で、次に最も重要なのが、あなたの目的・思いを伝えることです。

あなたは、誰の為に何のために何故不動産投資をするのでしょうか？

• 家族の生活を支えるため
• 自分に万が一が起こっても家族が路頭に迷わないように
• 将来の年金対策のため
• 限りある資産をより増やすため（資産運用）
• 生命保険の代わりとして
• 相続対策のため

人の心を動かす場合に、何故それをするのか？目的をしっかりと伝えることが重要になります。目的やあなたの熱意が伝われば、相手の気持ちが動きます。

特に家族のために不動産投資をする目的がある方は、その想いをしっかりと伝えるべきです。

妻を納得させるために伝えること

目的や思いを伝えたら、次に不動産投資がどのようなものか？わかりやすく説明する必要があります。

まずは妻の反対理由について整理します。

• 不動産投資は怪しい
• リスクがある
• 騙されている
• 不動産投資でうまくいくはずがない

妻の反対はさまざまあります。

しかし、前述したように、妻は不動産投資を拒絶しているのではなく、「よくわからないものに投資するのは怖い、失敗する」という考え方が多くあります。

なので、まずは不動産投資がどういうものなのか？わかりやすく説明することが重要です。

以下のように、不動産投資とはこういうものだよ、ということを伝えましょう。

• マンションを購入し、人に貸して家賃収入を得ること
• その家賃収入を継続的に得れば、将来年金対策、資産運用になること
• 預金よりも多く資産を形成できること（預金よりも利回りが高い）

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産投資・マンション経営の5つのメリットと4つのデメリットや3つのリスク

生命保険の代わりになる

不動産投資でローン借入をする場合には、生命保険の代わりになる機能がありますので、その点はぜひ伝えて下さい。

不動産投資では、ローンを組んで物件を購入する際に団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一があった時にローンの残債を保険会社が変わりに完済してくれます。

そして、借金が無い不動産が残り、毎月家賃収入が遺された家族に届きます。

つまり、自分に万が一があった時でも家族に経済的な支援が出来る、妻のためにもなるのです。

参照記事

なぜ不動産投資が生命保険の代わりになるの？

不動産投資のリスクも伝える

前述したように妻は、不動産投資のリスクについても、気にしていると思います。

※リスクについては以下の記事を参照ください。

参照記事

必読！中古ワンルームマンション投資で失敗するリスクを回避する具体的な方法

リスクについて全て細かく説明する必要はありませんが、空室リスクは不動産投資の中で最も抑えなければいけないので、その点はしっかりと説明する必要があると思います。

そして、リスクはあるけれどもしっかり事前に対策をすれば、リスクを最小限に抑えれる。この点を強く伝えなければいけません。

物件を選定すればリスクを抑えられる

例えば空室リスクについて考えてみます。

空室になると、家賃収入が入ってきません。そのため、空室リスクを抑えることが非常に重要です。

空室リスクを抑えるためには、まず第一に物件の立地環境条件を押さえることが重要です。そして、以下で説明しているマンション経営5つの条件を押さえることで長期的に入居者が付く物件を選定出来ます。

参照記事

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

リスクはありますが、物件を選定すれば限りなくリスクを抑えることが出来る。という点をしっかりと伝えなければいけません。

妻との信頼関係

これは不動産投資どうこうの話ではありませんが、日常的に奥さんと良好な信頼関係を築けているか？これも非常に大切になってきます。

いくら不動産投資についてわかりやすく説明し、真剣に目的や思いを伝えても、奥さんとの人間関係があまり良好でない、信頼関係が薄ければ、あまり話が伝わらないかもしれません。

もし現在、妻との人間関係が良好ではない、と思う方は以下のような行動週間を心がければ、少しずつ信頼関係が構築できます。

• 傾聴する
• 支援する
• 励ます
• 尊敬する
• 信頼する
• 受容する
• 意見の違いについて常に交渉する

※詳しくは以下の参照記事を確認ください。

参照記事：身につけたい7つの習慣

例えば、妻の話を真剣に聞いたり、家事を手伝ったり。毎日、少しずつ上記の関わりをすることで必ず人間関係は良くなっていきます。

不動産投資に反対する妻を納得させるためには

以上のことから、不動産投資に反対する妻を納得させるには、以下3つを押さえて下さい。

• 目的・思いを伝えること
• 不動産投資がどういうものかわかりやすく説明すること
• 信頼関係を構築すること

この3点が重要になってきます。

しかし、頭でわかってもなかなか行動に移せない。そんな方も中にはいると思います。

反対する妻を納得させるために、ぜひ事前に相談したい。どうやって話して良いか教えてほしい。そのように思っている方は一度お問い合わせください。

どのように妻に伝えれば良いか？私たちが最善のアドバイスをさせていただきます。

マンション投資でワンルームとファミリー、どちらを選べば良いか相談をいただくことがあります。それぞれ物件価格や物件の特徴が異なるので、どちらを選んだ方が良いか、なかなか判断するのは難しいですよね。

この記事ではワンルーム、ファミリーそれぞれの特徴を挙げながら、マンション投資でどちらを選ぶべきか？解説しています。ぜひマンション投資をする際の参考にしてください。

ワンルームマンションとファミリーマンションについて

マンション投資の投資物件には、ワンルームマンションとファミリーマンションがあります。

ワンルームマンションは、基本的に単身の一人暮らしで住むマンションで、室内の専有面積は約18～30㎡ほどの広さになります。

ファミリーマンションは、基本的に夫婦世帯で住むマンションで、室内の専有面積は約60㎡以上の広さになります。

ワンルーム・ファミリーを選ぶ5つの判断基準

ワンルームとファミリーそれぞれ、室内設備の修繕や空室期間など異なる点がいくつかあります。

マンション投資で、ワンルームとファミリーのどちらを選ぶべきか？判断基準となる5つの項目を以下に挙げましたので、ご確認ください。

1. 修繕費用
2. 賃貸需要
3. 結婚への意識
4. 空室期間
5. 利回り

１．修繕費用

マンションを運用していく中で、入居者が退去した際や、室内設備が壊れた際に修繕費用が掛かります。

室内設備は経年劣化しますので、どこかのタイミングで修繕が必要になりますが、できるだけ修繕費用は抑えた方が支出は少なく済みます。

修繕とは具体的に、経年劣化したクロスを交換したり、浴室乾燥機を交換したり、ガス給湯器を交換したり、といったことです。

ワンルームとファミリーを比較すると、ファミリーの方が比較的に室内設備が多くなります。ワンルームは1K・1DKといった間取りで、キッチンが1口コンロであったり、エアコンが1台設置、といった設備が主ですが、ファミリーは異なります。例えば、2LDKの間取りで、エアコンが室内に2つあったり、キッチンに三口コンロがあったり、クロスの面積が広くなったりします。

設備が多かったり、クロスの面積が広い分、ワンルームよりもファミリータイプの方が、修繕や原状回復費用が高くなる傾向があります。

もちろん、ファミリーだからといって、一概に室内設備の修繕費用が高くなるわけではありませんし、室内の使い方によっても修繕のタイミングは異なります。しかし、トータルで見て比較的ファミリーの方が修繕費用が高くなります。

参照記事

不動産経営の原状回復にかかる費用とその内容について

２．賃貸需要

まず物件を選定する際に、賃貸需要は必ず確認してください。マンション投資をする上で物件に入居者が付くかどうかが一番重要であり、賃貸需要が見込めなければ、安定収入には繋がらないからです。

例えば、ワンルームマンションを選んだとして、そのエリアで単身者の賃貸需要が見込めなければ収益は見込めませんし、ファミリーの場合も同様で、夫婦世帯の賃貸需要が見込めなければ収益は見込めません。

東京の事例

東京都の人口割合を例に解説します。

東京都は将来的に、単身者が増えると予測しています。2015年時点で、単身世帯の割合は、世帯数全体の47.39％を占めます。

引用元：東京都の人口、世帯、住居の状況

今後も単身世帯は増え続け、全世帯の内50％以上は単身世帯になると東京都は予測しています。一方、夫婦世帯も約50％を占めていますが、夫婦世帯は単身と比べて、マンションを購入している層も多いので、賃貸で住んでいる世帯は少なくなると予想されます。

東京都の事例で考えると、単身世帯の増加予想から、ワンルームマンションの賃貸需要が多くなると予想されます。

３．空室期間

マンション投資をする上で、空室期間が短ければ、その分収益を見込めますので、出来るだけ短い方が良いです。

空室期間は単身世帯の方が比較的、短くなります。

単身者は、物件を決める際に親に相談してから決める、誰かに相談してから決める、ということがほとんどなく、物件が良いと思えば、すぐ決断するので空室期間は比較的短くなります。

一方、夫婦世帯は空室期間が比較的長くなる傾向があります。決定権者が複数いるので、決断までに時間がかかるからです。

例えば、夫妻、子供がいるご家庭を考えています。妻の意見は近くにスーパーがあるかどうか？学校の区域がどうか？キッチンの広さがどうか？といった意見があり、一方、夫は職場から近いかどうか？といったように意見が錯そうする場合があります。この場合、なかなか意見がまとまらず、複数の物件を見て決めることになります。結果、空室期間が延びる要因になってしまいます。

しかし、ファミリーマンションは一度決まると数年間、長期間に渡って住み続けてもらえるメリットもあります。

４．未婚率の増加

過去から、現在までの年齢別の未婚率の変化を見ることで、将来的に単身世帯が増えるか、夫婦世帯が増えるか予想できます。

以下のグラフは、厚生労働省の結婚に関する意識調査の中から抜粋したもので、1950年～2010年までの年齢別の未婚率の推移です。各年齢で未婚率が増えています。

年齢別未婚率の変化

引用元：厚生労働省結婚に関する意識

上記のグラフを見ると、1980年は50歳で未婚の方が、男性で全体の2.5％、女性で4.6％となっています。

一方2010年は、男性が全体の19.3％、女性で9.9％となっています。

この30年で、50歳での未婚率の割合が、男性で約9倍、女性で約2倍まで増えています。また、50歳より若い年齢でも未婚率は年々上がっていることがわかります。

更に、現在の20代30代の若者世代を中心に、結婚願望を持たない人も増えてきており、今後も単身世帯が増えていくことが予想されます。

単身世帯が増えていくということは、ワンルームマンションへの需要が高まると予想できます。

５．利回り

ワンルームとファミリーの利回りについて確認します。ワンルームとファミリーを比較すると、ワンルームは物件価格と家賃が安くなり、一方でファミリーは物件価格と家賃は高くなります。

※利回りについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資の利回り計算

以下、東京都内のワンルームとファミリータイプの一例を挙げ、比較しました。

ワンルームタイプ

• エリア：東京都内
• 価格：1,890万円
• 利回り：5.52％
• 築年月：2008年10月築11年
• 専有面積：25.56㎡
• 家賃：8.7万円/月

ファミリータイプ

• エリア：東京都内
• 価格：3,380万円
• 利回り：5.25％
• 築年月：2008年8月、築11年
• 専有面積：60.37㎡
• 家賃：14.8万円/月

利回りは物件によっても異なりますが、一般的にワンルームとファミリーで利回りが大きく変わるということはありません。

ワンルームマンション規制について

当サイトの別の記事でも解説しましたが、東京23区では、ワンルームマンションの建設を規制する、ワンルームマンション規制が設定されています。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

ワンルームマンション規制はマンション経営にどう影響するのか？

この規制によって、新築のワンルームマンションの建設が制限されています。また前述したように、東京都は全体の世帯数の約半分が単身世帯です。更に今後も単身世帯が増えると予測しています。

供給されるワンルームマンションの数は制限され、単身世帯が今後も増えるということは、中古ワンルームマンションの賃貸需要が見込めるということです。

ワンルームマンション規制、東京都の世帯数の変化から、東京23区内でマンション投資を実践する場合は、ファミリーよりもワンルームの方が有利と言えるでしょう。

ワンルームは家賃を下げても入居者が付きやすい

マンションは築年数が経過すると、家賃が下落していきます。入居者のニーズを考えると、新築または築浅の物件で充実した設備の物件を選ぶ方もいれば、とにかく家賃が安くても良いから職場から近い物件が良い、など住まいに対して求めるものは人それぞれです。

夫婦世帯は、夫の職場との距離や妻の日常生活のことや子供の学区のことなど、譲れない条件がさまざまあるので、ただ単純に家賃を下げれば入居が付く、というわけではありません。

一方、単身世帯は住居に拘り、新築や築浅物件が良い、という方もいれば職場から近ければ安くても、築年数が経っていても問題ない、などさまざまなニーズがあります。そのため、家賃を数千円下げれば入居が付く、といったケースもあります。

ファミリーも家賃を下げれば入居が付く場合もありますが、ワンルームの方が比較的ハードルは低くなります。

ワンルームかファミリーのどちらが良いのか？

以上のことから、ワンルームかファミリーのどちらが良いか総合的に考えると、以下の理由からワンルームマンションの方がマンション投資として効果的だと言えます。

• 修繕費用や原状回復費用が抑えられること
• 空室期間が短いこと
• 将来に渡り、単身世帯が多く見込まれること（各投資エリアによって、単身世帯か夫婦世帯の需要は異なります）
• ワンルームはファミリーと比べて入居付けのハードルが低いこと

一概にワンルームだから絶対良い、というわけではなく前述したようにファミリーは一度決まると長期的に住んでもらえる場合があるので、良い面もあります。ですが、総合的に考えると、マンション投資ではワンルームマンションを選ぶことをおススメします。

物件の選定は必要

とはいっても、ワンルームマンションなら全て投資に向いているわけではなくて、賃貸需要が見込める物件を選定しなければいけません。

特に以下の記事で解説している、マンション経営5つの条件を押さえることが、長期的に家賃収入を得る上で重要であり、その条件を押さえたワンルームマンション物件を選定する必要があります。

参照記事

• 中古マンション経営成功の5つの条件
• 不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ
• 資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

大神　健志

私たちは、マンション投資をする上で、中古ワンルームマンション投資が最も良いとお客様におススメしています。

マンション投資をする上で、具体的にどのような物件を選べば良いか？詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にご相談ください。お問い合わせの際は、以下の問い合わせフォームをクリックしてください。

ワンルームマンション規制とは、ワンルームマンションの建設を制限する規制です。現在は、東京都の23区すべての区の条例または指導要網による規制がされています。

規制の内容は、建設する建物に一定数のファミリーマンションを混在させなければいけないことや、1室あたり最低の専有面積を25㎡にするといった、文字通りワンルームマンションを規制するものになります。

この規制はマンション経営にどう影響するのでしょうか。ワンルームマンション規制と、今後のマンション経営の将来性について解説していきます。

ワンルームマション規制について

ワンルームマンション規制は現在、東京23区内すべてで制定されている条例です。

規制がなかったころは、狭い土地に高層のワンルームマンションを建設しても良かったのですが、この規制により各部屋の専有面積を広くしたり、ファミリーマンションを一定数混在させたり、新しく建設するのにある程度広い土地が必要になりました。

そのため、23区内でなかなか建設用地を見つけるのが難しく、23区内に新築ワンルームマンションが建ちにくくなったのです。

ワンルームマンション規制のきっかけ

そもそも、この規制のきっかけになったのは2007年1月から実施された税源移譲が背景にあります。

税源移譲は、今まで国民が国へ納める税を減らし、都道府県や市町村に納める税を増やすことで、国から地方へ税源を移すことです。

この税源移譲により、「地方で出来ることは地方に」といった理念のもと、地方ではより税収を上げるための手段の一つとして、住民税に重きを置くようになりました。（※詳しくは以下の参照からご確認ください。）

参照元：国から地方への税源移譲

それまでは、住民税を払わなくても良い大学生や20代の比較的年収の低い社会人が住むようなワンルームマンションが多くありました。

しかし、住んでいる世帯が学生や年収の低い若い社会人ばかりになると住民税が地方に多く入ってこないことから、年収が高いファミリー層も受け入れることを自治体は検討したのです。

ファミリー層も受け入れるため、ワンルームマンションばかりを建設するのではなく、一定割合のファミリーマンションを混在させてマンションを建てるように規制されました。

ワンルームマンションの建設に対して課税を行う区もある

また、ワンルームマンションの建設に対して課税を行う区もあります。それが豊島区で2004年6月に制定された、「狭小住戸集合住宅税条例」です。

この条例は、専有面積30㎡未満の住戸9戸以上あるマンションを建てる場合は、1戸あたり50万円の課税をかけるものです。

豊島区の世帯構成は、全世帯のうち約56％が単身世帯、区内の住宅で専有面積30㎡に満たない集合住宅の占める割合が約40％で、23区で最も高い割合となっています。

以上のことから、豊島区は偏った世帯構成を改善するため、ファミリー世帯も安心して住めるような条例を設定しています。

参照元：豊島区公式ホームページ

その他23区内のワンルームマンション規制について

その他23区内のワンルームマンション建設に対し、どのような規制をしているのか？都心3区を例に挙げて確認していきます。

※その他の区についての詳しい規制内容は引用元の記事からご確認ください。

以下、都心3区のワンルームマンション規制について、対象規模と各部屋の最低面積、ファミリー住宅附置について記載しました。

千代田区

• 対象規模：階数4以上かつ専有面積30㎡以下の住戸数10以上
• 最低面積：25㎡以上
• ファミリー住宅附置：住戸の総戸数が20戸以上の場合は、ファミリー住戸の専有面積合計が全住戸の専有面積の合計の1/3以上

中央区

• 対象規模：住宅数10戸以上
• 最低面積：25㎡以上
• ファミリー住宅附置：住戸の専有面積が40㎡以上の住戸の床面積の合計が住宅用途面積の1/3以上

港区

• 対象規模：37㎡未満の住戸数7以上の共同住宅
• 最低面積：25㎡以上。ただし、商業地域内は総戸数の1/2未満の戸数を20㎡以上にできる
• ファミリー住宅附置：単身者向け共同住宅の住戸数が30戸以上の場合、住戸専用面積が50㎡以上の住戸を①商業地域 （総戸数-29）×1+1以上②その他の地域 （総戸数-29）×0.2+1以上

引用元：23区における集合住宅条例等の比較（ワンルームマンション関連）一覧

23区全ての区で同じような条例ではなく、各区において規制の詳細内容は異なります。

その他の都市のワンルームマンション規制

また、東京都以外の都市ではどのようなワンルームマンション規制がなされているのか？大阪市と福岡市の例を挙げました。

※こちらでは規制内容の概要説明に留めています。詳しくは引用元からご確認ください。

大阪市

• 対象規模： ワンルーム形式集合建築物（ワンルーム形式住戸を含んだ複数の住戸を有する建築物）
• 最低面積： 18㎡
• その他の規制：居室の天井の高さが2.3ｍ以上。管理人の駐在又は巡回による管理を行う

引用元：ワンルーム形式集合建築物指導要網について

福岡市

• 対象規模： 階数が2以上で専有床免責が35㎡以下の住戸の数が5以上の集合住宅
• 最低面積： 18㎡
• その他の規制：規則に定める基準の自転車・バイク置き場、サービススペースの設置、緑化等が必要になる

引用元：福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例について

東京23区のワンルームマンション規制ほど、厳しい基準ではありませんが、各部屋の最低面積を18㎡としたり、居室の天井を一定以上の高さにしたりと、他の都市でも一定の規制を設けています。

中古ワンルームマンションの価値が高まる

ではワンルームマンション規制は、マンション経営にどのような影響を与えるのでしょうか？ここから詳しく確認していきます。

前述したように、この規制の導入により、建設するための土地の取得が難しくなり23区内に単身世帯を中心とした新築ワンルームマンションの供給が減少しました。

しかし、供給は減ってもワンルームマンションへの需要が見込める単身世帯は増加しています。

単身世帯の増加

東京都政策企画局は、2060年までの東京の人口推計として、将来の世帯推移を以下のグラフのようにまとめています。

引用元：東京都の家族類型別世帯数の推移

上記のグラフから2015年は、全体で669万世帯あった世帯数の内、316万世帯、全体の47.3％が単身世帯となっていることがわかります。

単身世帯は、2035年まで増え続け、その後も2060年まで、全世帯の内約50％が単身世帯になると予測しています。

以上のように、将来的にも単身世帯は全体の内約半分近くを占めると予測していますが、この需要に対して供給されるワンルームマンションは規制により制限されています。

中古ワンルームマンションの価値は高まる

この規制が導入された2008年ごろから、徐々に供給される新築ワンルームマンションの数が減少してきています。

規制前の2001年ごろから2007年までは、首都圏新築ワンルームマンションの供給戸数は7000～8000戸ほど供給されていましたが、規制後、供給数は減少し、5000～6000戸ほどとなっています。

参照元：首都圏新築ワンルームマンション供給戸数

将来的に、330～340万世帯まで単身世帯が増えていく中、現在供給される新築ワンルームマンションは毎年1万戸を切っており、2018年時点で累計で供給される首都圏ワンルームマンションの数は30万戸を切っています。

つまり、入居者の需要が多くなる一方で、供給されるマンションの数が合わず、需要と供給のバランスが崩れているのです。

マンション経営は、入居者を長期継続的に付けて家賃収入を得ていくことが重要なので、賃貸需要が生命線になります。

限られた数の中古ワンルームマンションに対し、単身世帯の需要が多く見込めます。そして、その賃貸需要を予測した投資家が、中古ワンルームマンションに目を付けることが予測されます。

需要と供給の関係から、既に供給されている中古ワンルームマンションの価値は今後も高まると予測できます。

未婚率が増え単身世帯が増えていくと予想される

更に、単身世帯が増える要因は他にもあります。

厚生労働省の結婚に関する意識調査から、日本では年齢別の未婚率が年々増えている傾向があります。

以下のグラフは、厚生労働省の結婚に関する意識調査の中から抜粋したものになります。

年齢別未婚率の変化

引用元：厚生労働省結婚に関する意識

上記のグラフを見ると、1980年は50歳で未婚の方が、男性で全体の2.5％、女性で4.6％となっています。

一方2010年は、男性が全体の19.3％、女性で9.9％となっています。

この30年で、50歳での未婚率の割合が、男性で約9倍、女性で約2倍まで増えています。また、50歳より若い年齢でも未婚率は年々上がっていることがわかります。

更に、現在の20代30代の若者世代を中心に、結婚願望を持たない人も増えてきており、今後も単身世帯が増えていくことが予想されます。

ワンルームマンション規制はマンション経営にどう影響するのか？

以上解説しましたワンルームマンション規制と今後の東京都の単身世帯の増加から、中古ワンルームマンション経営に非常に良い影響を与えると予測できます。

しかし注意してほしいのが、東京23区のどの中古ワンルームマンションでも良いというわけではないことです。物件を選ぶ際の基準があります。

どんな基準で物件を選ぶべきか？詳しくは以下の記事を確認ください。特に物件の立地環境は必ず押さえておくべき条件です。

参照記事

• 中古マンション経営成功の5つの条件

また、中古ワンルームマンション経営に関して以下の記事で詳しく解説しているので一度ご確認ください。

参照記事

• 不動産投資で新築マンションではなく・中古マンションを選ぶワケ
• 資産運用で中古マンション経営をする5つの理由
• 中古ワンルームマンション投資で失敗してしまう理由を知る

大神　健志

弊社にも、ご紹介できる物件がございますが数に限りがあり更に厳選した物件ですので、すぐに売れてしまいます。

厳選した物件で投資を始めたい方は、お早めに以下の問い合わせフォームからお問い合わせください。

マンションやアパートの室内設備は、年数が経過すると劣化し、小修繕が必要になったり、機器の寿命がきて交換が必要になったりします。長く不動産経営をしていけば、必ず設備の修繕は必要になりますが、頻繁に起こるものでもないので、常日頃から気を付けておく必要はありません。

しかし、入居者が入れ替わるタイミングの原状回復でどんな修繕が必要になるのか？修繕費用はどれくらいかかるのか？事前に理解して、準備しておけば、突発的な支出にも対応できます。そのため、原状回復の中身と修繕費用について理解しておくことは重要です。

この記事では、入居者が入れ替わるタイミングの原状回復の中身と設備の修繕にどれくらい費用がかかるのか？詳しく解説しました。

原状回復とは何か？

国土交通省のガイドラインによると、原状回復について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」このように定義しています。

引用元：国土交通省・原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

簡単にまとめると、室内の設備を修繕し、通常通り使える状態に戻すことを言います。

例えば、クロスが経年劣化して変色したり傷みが出てきて、クロスの全面張替えをしたり、エアコンの寿命がきて新しいものと交換したり、室内を清掃したりすることです。

物件の室内設備やクロス、フローリングなどは、入居者が長く使っていき年数が経過すると劣化し、修繕や交換が必要なタイミングがきます。

原状回復・オーナーと入居者の負担範囲

まず、原状回復ではオーナーが負担する範囲と、入居者が負担する範囲があります。

基本的に設備の経年劣化で壊れたり修繕が必要になる箇所はオーナー負担になります。

一方入居者は、退去する際の室内の清掃費、故意過失で室内設備を壊したり汚したりした場合の修繕費などを負担することになります。

以下にそれぞれの負担範囲について解説しました。

オーナーの負担範囲

オーナーの負担範囲は、室内設備や機器の経年劣化や入居者が自然に使用して修繕が必要になった箇所です。

以下にオーナーが負担する修繕項目を挙げました。

• エアコンの修繕・交換
• 換気扇の修繕・交換
• IHコンロの修繕・交換
• 網戸の修繕・交換
• 給湯器の修繕・交換
• 電気温水器の修繕・交換
• 経年劣化によるクロスの一部張替えや全面張替え

入居者の負担範囲

入居者の負担範囲は、室内の清掃、エアコン分解洗浄、入居者の故意過失で設備を破損した場合などになります。

以下に入居者が負担する修繕項目を挙げました。

• 室内の清掃（ハウスクリーニング）
• エアコンの分解洗浄
• 喫煙によりクロスが変色し、クロスの一部張替えや全面張替え
• 動物（ペット）を飼育していることによる、汚れや臭気による、クロスの一部張替えや全面張替え
• 入居者中の電球や蛍光灯、パッキン等の交換
• 故意過失および善管注意義務を怠ったことによる、設備の破損・汚損など

原状回復費用・負担範囲の取り決めについて

上記のように、原状回復はオーナー負担と入居者負担に分かれます。このように負担範囲が明確化されているのは、過去原状回復に関わるトラブルが多発していたことが発端になっています。

以前までは、オーナーと入居者で原状回復に関わる費用をどちらが負担するか明確化されておらず、費用負担に関してトラブルが多発していました。そのため、トラブルの未然防止のために、国土交通省が平成10年に原状回復の基準を明確にしたガイドラインを公表しました。

参照元：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

不動産会社は各社、このガイドラインを参考にして原状回復の基準を明確にしています。

東京ルールについて

また、原状回復の規定には東京ルールというものがあります。

東京ルールとは、上記のような原状回復に関するトラブルの未然防止のために東京都が作った「賃貸住宅紛争防止条例」のことで、2004年に施行されました。

参照元：賃貸住宅紛争防止条例について

簡単に説明すると、室内設備の自然消耗に関してはオーナー負担、故意過失に関しては入居者負担、という取り決めです。

例えば、部屋にベッドを置いていたり、冷蔵庫を使用していた場合、退去時に床にへこみができたり、冷蔵庫裏の壁に跡が付いている場合があります。これらは、入居者が付けたものではありますが、普通に部屋を使用していれば傷が付いたり、跡が残るものです。そういった場合の修繕費用の負担は入居者がしなくて良い、という取り決めです。

入居者が部屋を普通に使用して、修繕が必要になった箇所はオーナーが負担することになります。しかし、故意過失で部屋の設備を破損したり、汚してしまった場合は入居者負担になります。

このルールは東京都の条例ですが、東京都以外のエリアでも、この取り決めに沿って原状回復の基準を明確にしている会社も多いです。

原状回復費用の中身と金額

では、実際に原状回復の中身と設備の修繕・交換費用について解説していきます。

以下に原状回復費用の項目と、修繕・交換費用について示しました。（※発注する工事業者、機器のメーカーによっても金額は変わってきます。）

設備の種類と故障した際の必要費用（工事費込み）概算

設備の寿命は大体10～15年ほどです。頻繁に起こるものではありませんが、ある一定の期間を過ぎて設備に不具合が起きると交換が必要になります。大体かかる設備交換費用について理解しておきましょう。

入居者の退去後すぐに原状回復を行う

また、原状回復を入居者が決まってからしたい、というオーナーもいます。しかしそれは、基本的にしない方が良いです。

入居者は物件を選ぶ際、賃貸ポータルサイトを見たり、賃貸仲介業者を回って、どの物件にするかある程度目星を付けます。そして、実際に物件に足を運んで、部屋の内装や立地環境を見て決める場合がほとんどです。

従って、原状回復をしていない、室内が汚れていたり、設備の修繕が完了していない状態だと、入居者がこの部屋に住みたいとはならないからです。

次の入居者に選んでいただくためにも、原状回復は前入居者の退去後スピーディーに行う必要があります。

原状回復は賃貸管理会社が行う

基本的に、原状回復でオーナーが何か特別なことをする必要はありません。

なぜなら、入居者が退去する際の立ち合いや、原状回復に関しては全て賃貸管理会社が行うからです。（※物件を自主管理している場合は、オーナー自身で業者に依頼したり退去立ち合いをすることになります。）

賃貸管理会社は、オーナーの所有している物件を管理しています。新しい入居者を募集したり、申込手続きをしたり、退去時の立会い、原状回復費用の負担範囲を明確にします。

全て賃貸管理会社がコントロールするので、オーナーは原状回復にかかった費用を負担するだけで良いのです。

金高　時道

私たちはオーナー様から賃貸管理もお任せいただいています。

入居前に必ず室内の写真を撮影し、入居者が申し込むときに原状回復の説明をして、契約書にも明記しています。

そのため、退去時にトラブルに発展するケースはほとんどなく、オーナー様が安心して不動産経営に取り組める環境を作っています。

原状回復費用を事前に準備しておくこと

原状回復は頻繁に起こることでもありませんし、設備が故障して修繕費が頻繁にかかることもほとんどありません。

しかし、5年～10年、それ以上の期間、長年入居者が住んで退去する際には室内の設備が何かしら不具合を起こしている場合があります。また、入居中に設備が故障して交換が必要になる場合もあります。

そのため、原状回復や突発的な設備故障に対していつでも対応できるように、月々の家賃収入の手取りから数千円は余剰資金として取っておくことをおススメします。

例えば、月々2,000円を原状回復や設備修繕費用として確保しておけば、年間で24,000円、5年間で120,000円、10年間で600,000円貯まります。エアコンや給湯器などの設備は大体10～15年で寿命を迎えるので、交換が必要になったときでも資金面で問題なく対応できます。

また、設備の修繕費用があまりかからなかったとしても、その余剰資金をローンの繰上げ返済に充てたり、次の物件に投資をする自己資金にしたり、さまざまな用途として活用できます。

まとめ

以上、原状回復の中身と修繕費用について解説しました。

今回の内容を理解いただいて、今後の不動産経営の役に立ててください。

※不動産経営の設備劣化リスクについて以下の記事でまとめていますので、合わせてご確認ください。

参照記事：

• マンション経営5つのリスク

不動産投資を始めようかどうかと検討している方の多くが、必ず心配されることがあります。それが、大地震が起こることで不動産投資に悪影響があるのではないかということです。

日本は過去、阪神淡路大震災や東日本大震災などさまざまな地震が発生しています。日本は地震大国でもありますので、不動産投資をするということは当然、地震リスクを抱えることになります。

そんな中、地震リスクを最小限に抑え、不動産投資を行う何か良い対策はあるのでしょうか。

この記事では、不動産投資と地震リスク、その対処法について解説しました。

不動産投資と地震リスクについて

不動産投資を始めれば、マンションやアパートなどの建築物を所有することになりますので当然、地震リスクを抱えることになります。

地震リスクを心配される方も多いですが、実際には地震が発生して不動産投資に悪影響を及ぼすことは稀なケースです。

後ほど詳しく説明しますが、不動産投資の物件には旧耐震基準と新耐震基準の物件があり、新耐震基準の物件を所有すれば、地震の影響を受ける可能性が非常に低いからです。

更に、もし仮に地震が起きたとしても物件の投資エリアを分散したり、地震の影響を受けにくいエリアの物件を所有すれば、リスク回避ができます。

まずは、物件の旧耐震基準と新耐震基準について解説しますので、以下の説明をご確認ください。

新耐震基準と旧耐震基準

建物には新耐震基準と旧耐震基準があって、それぞれいつ建設されたかによって、耐震基準が異なります。以下2つの耐震基準について説明していきます。

• 旧耐震基準
• 新耐震基準

図.旧耐震基準、新耐震基準の耐久性の違いについて

旧耐震基準

1981年5月までに建築確認を受けて施工した物件は旧耐震基準の物件になります。

• 中規模地震が起きても、倒壊・崩壊しないこと
• 震度5強程度の地震がきても建物が倒壊しないような構造基準が設定されている

新耐震基準

一方、1981年6月以降に建築確認を受けて施工した物件は新耐震基準の物件になります。

• 大規模地震が起きても、倒壊・崩壊しないこと
• 震度6強～7程度の地震がきても建物が倒壊しないような構造基準で設定されている

阪神淡路大震災・東日本大震災での被害状況

以上のように、それぞれ建物には旧耐震基準か新耐震基準の２つに分かれます。

過去発生した阪神淡路大震災、東日本大震災の2つの地震で、旧耐震か新耐震の違いで、建物の被害状況がどのように違うのか？以下に示しました。

阪神淡路大震災：1995年1月17日に地震発生

• 大破した物件のうち、87.95％が旧耐震物件、12.05％が新耐震物件
• 損傷がなかった物件のうち、40％が旧耐震物件、60％が新耐震物件

東日本大震災：2011年3月11日に地震発生

• 大破している物件は全て旧耐震物件
• 被害が無かった建物の内、6％が旧耐震物件で、85.4％が新耐震物件

※大破と損傷なし、被害無しの定義を以下に示しました。

大破：柱のせん断ひび割れ・曲げひび割れによって鉄筋が座屈し、体力壁に大きなせん断ひび割れが生じて耐力に著しい低下が認められるもの。建て替えが必要になってくるもの。

損傷なし：全く損傷が認められないもの。

被害無：特に被害が認められなかったもの。

引用元：

• 東京カンテイ震災レポート・阪神・淡路大震災から五年 被災マンションの復興状況
• 東京カンテイ震災レポート・東日本大震災 宮城県マンション 被害状況報告

上記の東京カンテイの震災レポートより、大規模な地震が発生しても新耐震基準の物件であれば、ほぼ損傷なしか被害無の結果になっていることがわかります。

これから投資物件を選ぶ際は、新耐震基準の物件を選ぶようにしてください。

地震リスクに対する３つの対策

以上のように、物件は旧耐震と新耐震物件があり、新耐震基準の物件であれば大規模な地震が発生しても耐えれる物件がほとんどです。

更に、地震リスクを最小限に抑える対策がありますので、以下の3つについてご確認ください。

1. 投資エリアを分散すること
2. 物件の立地環境を選定すること
3. 地震保険に加入すること

１．投資エリアを分散すること

複数の物件を一箇所に所有していたり、一棟マンションを所有していると、もし仮にそのエリアで大規模な地震が発生した場合は、全ての物件に被害が出てしまいます。

そのため、複数物件を所有する場合は、投資エリアを分散してください。

例えば、ワンルームマンション投資を始める場合は、1戸目は東京の物件、2戸目は福岡の物件、というようにエリアを分散すると良いでしょう。

投資エリアを分散して、物件を所有している弊社オーナー様の所有物件例をご紹介させていただきます。

物件は全て中古ワンルームマンションです。

所有物件のエリア一覧

• 東京都北区田端新町
• 東京都世田谷区野沢
• 福岡県福岡市博多区千代
• 福岡県福岡市中央区大宮
• 福岡県福岡市中央区港

東京と福岡に投資エリアを分散しています。エリアを分散して物件を所有することで、もしどちらかのエリアで地震が発生しても、もう片方のエリアの物件は問題なく運用し続けることができ、最小限のリスクで実践できます。

２．物件の立地環境を選定すること

投資エリアの中でも、物件の立地環境条件によっては、被害を大きく受ける場所と受けない場所があります。それは、ハザードマップというものを見ればそのエリアをある程度把握することが出来ます。

ハザードマップは、その地域の自然災害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。ハザードマップには地震が起こった際に、危険なエリアや、安全なエリアが記載されています。以下の図は、新宿区のハザードマップを示したものになります。

図.新宿区ハザードマップ

引用元：新宿区・ハザードマップ(表)

例えば、上記の図中で「液状化の可能性がある地域」という記載があります。液状化は、地震の際に地下水位の高い砂地盤が振動することにより、液体状になる現象のことです。

液状化すると、地盤の強度が低下しますので、その土地の上に建設されている建物は沈んだり傾いたりします。その結果、建物が倒壊したり、被害を受ける場合があります。

該当地域のハザードマップを用いて、投資エリアの中でも地震リスクが少ない立地環境の物件を選定してください。

参照元：国土交通省ハザードマップポータルサイト

３．地震保険に加入すること

三つ目が地震保険に加入することです。

地震保険とは、損害保険の一種で、地震・噴火・津波による災害で発生した損失を補償する保険です。地震で建物が倒壊したり損壊したりした場合に、その損害額に対して、保険金が支払われます。

保険金額は、地震による火災・損壊・埋没・流失によって建物や家財の被害状況によって支払われる保険金額が変わります。注意してほしいのが、決して被害の全額を地震保険でカバーできるわけではないことです。

保険金額は上限が決まっていて、火災保険の支払限度額の30～50％の範囲内で設定されています。また、原則として建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度となります。地震保険は火災保険と付帯して契約するもので、単独では契約できません。

以下の表は保険会社の規定から引用した、地震保険の支払い保険金額の表になります。

表.損害の程度による支払う保険金額

※時価とは、保険の対象と同等のものを再築または新たに購入するために必要な金額から、使用による消耗分を差し引いた金額のこと

引用元：保険会社規定・地震保険のお支金額

上記表中に、全損・大半損・小半損・一部損という表記があり、それぞれの認定基準で支払われる保険金額が変わります。

地震保険は、地震によって受けた損害の全額を負担するものではないので、加入するかどうかは保険料や不動産投資の収支状況から判断すべきです。支払い能力に問題がなければ加入することをおススメします。

まとめ

以上のことから、上記3つの対策を実践して、地震リスクを最小限に抑えることが重要です。

1. 投資エリアを分散すること
2. 物件の立地環境
3. 地震保険に加入すること

不動産投資をすることで、地震リスクを抱えることになりますが、上記の対策を実行すればそれ以上に得られるメリットも大きいです。不動産投資をすることでどのようなメリットを得られるのか、詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

• マンション経営のメリット・デメリットとは？
• マンション経営は儲かるのか？それとも儲からないのか？

大神　健志

私たちは投資エリアを分散して、東京と福岡の中古ワンルームマンション経営をおススメしています。

地震リスクを抑えた投資用の中古ワンルームマンションをお探しの方は、お気軽にお問い合わせください。

インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に得られる収益のことです。

例えば、身近な例でいうと預金していることでわずかに得られる受取利息、国債を保有することで得られる受取利子、株式投資の場合、企業から受け取れる配当金、これらがインカムゲインです。

不動産投資では、毎月安定的に得られる家賃収入がインカムゲインにあたります。

物件に入居者が付く限り安定的にインカムゲインを得れる

不動産投資の家賃収入は、物件に入居者が付く限り、長期安定的に得られます。

継続的に家賃収入を得ることで、将来の私的年金作り、長期的に利回りを得る資産運用として役に立ちます。また、物件数を増やし家賃収入を基盤として、会社員などの仕事をセミリタイアする人もいます。

しかし注意してほしいのが、不動産投資は購入する物件を間違えると安定収入を得られないことです。購入する物件を間違えると、空室・設備劣化・金利上昇などのさまざまなリスクを抱え、結果、収入が安定しない場合があるからです。

※リスクについてはこちらの記事を参照ください。参照記事：マンション経営5つのリスク

安定収入を得るためには、物件の選定、立地環境、建物の管理状態、室内の専有面積、設備が入居者ニーズに合った物件を選ぶことが非常に重要になります。

物件の選定について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

インカムゲインとキャピタルゲインについて

インカムゲインと対比して、キャピタルゲインがあります。

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる売買差益のことです。例えば、株を売却することで得られる利益や債券を売却することで得られる利益などです。

不動産投資では、物件の価格変動によって売却した時に得られる利益を指します。

キャピタルゲインはその時々で変動する場合があります。不動産投資への需要と供給、融資規制、地価の上昇下落といったさまざまな外的要因に左右され物件価格が上下し、売買した際の差益が変わるからです。

過去遡ると、1980年代のバブル期から、このキャピタルゲイン目的の投資を始める個人や企業が非常に多くでてきました。

当時、不動産は価格が上昇し続けるという土地神話から、個人・企業ともに、不動産を購入し価格の上昇により売却し儲ける、財テクが流行りました。

しかし、加熱しすぎた不動産市場を鎮静化するために不動産融資への規制、公定歩合の引き下げ、地価税の導入から不動産取引が一気に鎮静化し、結果、不動産価格は暴落しました。キャピタルゲインを目当てに投資をしていた、投資家は不動産を売ろうにも売れず、また売却できても売却価格は購入時より安くなり、結果、多額の借金を抱え自己破産する人も中にはいました。

キャピタルゲイン目当ての投資は、自分ではコントロールできない要因に左右され、不動産価格が上下するので、リスクが高いと言えます。

一方、インカムゲインを目的とした投資は、物件選定さえ間違えなければ、最小限のリスクで実践できます。

インカムゲインの必要性

「将来、老後年金がもらえるか心配、、」「預金していても、全くお金が増えないのでもっと効果的な資産運用がしたい」など、将来に対して、お金に対して何かしら悩みや不安を持っている方もいると思います。

生命保険文化センターの調査によると、老後生活費は夫婦二人、毎月最低必要な生活費は22万円/月、ゆとりある生活をする場合は約37万円/月必要になると言われています。

65歳で定年退職後、老後生活を仮に20年だとすると、最低必要な生活費で約5,280万円、ゆとりある生活をする場合は、約8,880万円必要になります。

下記の表から、夫婦二人、夫が会社勤めで妻が専業主婦の場合、毎月年金の受給額は23万円となっています。

夫婦の働き状況による、年金受給額を厚生年金保険・国民年金事業の概況から引用し以下に示しました。

引用元：平成27年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況

老後不足生活費（年金受給額−ゆとりある生活費）

年金受給額23万円/月と、ゆとりある生活費として必要な37万円/月から考えると、毎月14万円生活費が不足していることになります。

上記のケースの場合、家賃収入7万円のワンルームマンションを2部屋所有すれば、14万円/月の不足生活費を補えます。

資産運用として利回りを得る

更に、インカムゲインで利回りを得ながら資産運用としても役に立ちます。

以下、投資資産300万円、運用期間30年、各金融商品とマンション経営の利回り実績を比較した表になります。

※利回りとは、投資した資金に対して、年間の収益性を記した指標です。

※国債は固定金利型5年満期、金利0.05％の商品

※保険は返戻率110％の商品

※マンション経営は、自己資金300万円、物件価格2,000万円の中古ワンルームマンションに投資。家賃収入とローン返済とのイールドギャップが2.59％。年間キャッシュフローは約21万円となります。

上記の表から、預金とマンション経営を比較すると、利回り実績の差は約9,000倍です。またその他の金融商品と比較しても、マンション経営から得られる利回り実績が高いことがわかります。

各金融商品の資産運用に関する詳しいことは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

• 30代から資産運用するなら何から始めたら良いの？
• 資産運用で中古マンション経営をする5つの理由
• 300万円を元手にして確実に資産運用できる3つの方法

利回りについて詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資の利回り計算

建物の寿命が持つ限りインカムゲインを得られる

マンションやアパートは、建物の寿命が60年は持つ、と言われています。

日本発の投資用ワンルームマンション「メゾン・ド・早稲田」は、1977年に建てられ、築40年以上経っていますがいまだに家賃5万円台後半で賃貸されています。

建物の寿命が持ち、入居者が付く限り長期的にインカムゲインが得られます。

不動産投資王道の資産形成はインカムゲインを得ること

以上のことから、不動産投資の本質は、インカムゲインを得られることで、キャピタルゲイン狙いではないということです。よって、不動産投資王道の資産形成は、インカムゲインを得ることになります。

不動産投資の中でも、効果的に資産形成をするなら中古ワンルームマンション投資がおススメです。（お薦めする理由について詳しくはこちらの記事を参照ください。参照記事：資産運用で中古マンション経営をする5つの理由）

以下、今回の記事で説明した物件の選定について、またインカムゲインと関係する記事を挙げましたので、ぜひ一度目を通してください。

参照記事：

• 中古マンション経営成功の5つの条件
• 不動産投資・キャッシュフローと投資対効果の関係

大神　健志

今回の内容について、何かご不明な点や疑問点があれば、当サイトの記事を参照いただいても構いませんし、直接コメントかメールでお問い合わせいただいても構いません。

相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

資産運用して、今あるお金を確実に増やしていければ、老後生活の蓄えができたり、自分の趣味に使えるお金が増えたり、家族に使えるお金が増えたり、経済的に余裕ができてきます。

しかし、資産運用はリスクがつきもので「損はしたくない」という理由から興味関心はあっても、なかなか一歩踏み出せない、という方もいるのではないでしょうか？

そんな中、老後生活への不安、給料が増えない、といった経済的な不安から少しずつ資産運用を始める方が増えてきました。

資産運用の中でも、マンション経営は長期的に安定収入を得られる、といったメリットから実践する方が増えてきています。

ではマンション経営の具体的なメリットやデメリットはどのようなものがあるのでしょうか？

現在、預金している人がマンション経営をすることによって得られる価値は何があるのでしょうか？

この記事では、預金の一部をマンション経営に充てた方が良い理由について詳しく説明していきます。

資産運用の考え方おさらい

資産運用の考え方についておさらいですが、投資をする上で、リスクとリターンは比例関係にあります。

例えば、高い利回りを得れる株式投資は、大きなリターンを望める反面、リスクが高い投資として代表的なものであります。

一方、低リスク低リターンな投資としては、国が発行している国債があります。

日本国債の利回りは現在、固定金利で0.05％、変動金利で0.09％となっています。

（2018年10月現在）

1,000万円投資をして、年間の利息が5,000円～9,000円ほどです。

国債は大きなリターンを得ることはできませんが、元本割れの可能性は低いです。

※しかし、アルゼンチンやベネズエラなど、経済の危機・変動が大きかったり、急激にインフレが進んでいる国であれば、確実に償還できない可能性も出てくるので、リスクが高く、利回りも高くなる場合もあります。

こちらの記事も合わせてご確認ください。

参照記事：

余剰資金で無理なく資産形成を目指そう！低リスクな資産運用商品5選

預金のメリット・デメリット

預金はすぐにお金を引き出すことが出来るので、流動性が高い点はメリットになります。

しかし今の預金は金利が低く、普通預金で0.001％、定期預金で0.01％とほとんど利息はつきません。

しかし、金融機関が破綻しない限り、元本割れの可能性は基本的にはありませんので、リスクは低いです。

以下に預金のメリットとデメリットを整理しました。

メリット

• お金を即日で引き出せるので流動性が高いこと

デメリット

• 普通預金で001％、定期預金で0.01％と低金利なこと
• 元本割れのリスクが低いと前述しましたが、金融機関が破綻した場合は1,000万円とその利息までは保護の対象で、それ以上の資産は保証されない。預金先の金融機関の経営状態が悪い場合には注意が必要なこと

• 将来的に物価が上昇し、インフレになった場合は現金が相対的に目減りすること

インフレ時の預金のリスク

将来的にインフレが進んだ際の預金のリスクを具体的に説明します。

例えば、1,000万円を所有していて、20年間、インフレ率が年に1％上昇した場合、投資対象の収益率の違いによる運用実績を以下に示しました。

以上のことより、1,000万円預金して、インフレ率1％/年で上昇した場合に、預金（金利0.001％）の実質価値は約800万円となり目減りしてしまいます。

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営は、マンションを購入し人に貸して、家賃収入を得ていくことで資産を形成していきます。

マンションには、単身世帯向けのワンルームマンションと、夫婦世帯向けのファミリーマンションのタイプがあります。

単身世帯向けのワンルームマンションは部屋が狭く、意思決定者が一人ということから、リフォーム費用が抑えられたり、入居者を早く付けることが出来ます。

一方、ファミリーマンションは一度入居者が付くと、単身世帯と比べて比較的長く入居してくれるメリットがありますが、一度退去があると、次の入居者が付くまで空室期間が長くなるケースがあります。

なぜなら、夫婦で物件を決めるので意思決定者が複数となり、物件を決めるまでに時間がかかるからです。

また、ファミリータイプはワンルームタイプと比べて部屋が広いのでその分リフォーム費用が高くなります。

このように、マンション経営にはワンルームタイプとファミリータイプがありますが、入居者を継続的に付けて、安定的に家賃収入の資産を増やしていけば、資産運用、年金対策として役に立ちます。

しかし、一方で、他の金融資産と比べると換金に時間がかかることや、空室リスクや設備劣化リスクなどの、マンション経営特有のデメリットやリスクもあります。

マンション経営のメリット・デメリットを以下に示しました。

メリット

• 長期的に安定収入が得られること
• 預金よりも高い利率で運用できること
• 最終的に居住用として活用したり、物件を売却して利益を得たり、出口戦略の手段が複数あること

デメリット

• 預金と比べると換金の流動性が低いこと
• 空室リスクがあること
• 設備劣化リスクがあること
• 金利上昇リスクがあること
• 売却時に資産価値下落のリスクがあること

将来必要な資金を考える

私たちが生きていく上で、さまざまなライフイベントがあり、それぞれのイベント事で資金が必要になってきます。

毎月の生活費、結婚資金、出産費用、子供の教育費、住宅の購入費、老後の生活費、などさまざまなライフイベントがあります。

毎月の生活費や結婚資金、出産費用、子供の教育費用など短期間で必要になる資金と、老後の生活費、中長期先に必要になる資金があります。

短期的に必要になる資金は毎月の生活費として必要になったり、突然病気にかかりまとまった医療費が必要になったり、というケースも考えられるためいつでも資金を引き出せる状態で準備する必要があります。

中長期先の老後の生活費は、ある程度時間があるので、時間をかけて確実に資産を形成していける運用方法が理にかなっています。

以上のように、将来的に必要になる資金から逆算をして、短期、中期、長期と分けて資産配分をするべきでしょう。

預金の活用方法

預金は、低金利で利息はあまり付きませんが、流動性が高い点がメリットです。

毎月の生活費や結婚資金など、短期的に必要な資金の準備として活用すると効果的です。

一方、注意してほしい点が、将来インフレになった場合です。

インフレは、物価が上昇し現金・預金の実質価値が相対的に目減りする状態です。

預金に資産を集中させた場合、インフレ時に所有している資産が全体的に目減りしてしまいます。

元本割れのリスクが低いといっても、インフレにより実質価値が目減りするリスクはあります。

マンション経営の活用方法

マンション経営は家賃収入の資産を長期的に増やせることから、20年～30年それ以上、中長期先を考えた資産形成として効果的です。

手取り収入が預金の利回りよりも高くなることから、資産運用として活用できます。また、老後を迎えた時に家賃収入を収入源とし、生活費に充てることも出来ます。

ただし、前述したように、空室・設備劣化・金利上昇といったリスクがあるので、事前にリスク回避のため物件の選定、ローン借入先の金融機関選び、管理会社の選択、この3点は必ず押さえておく必要があります。

預金とマンション経営の利回り比較

300万円の現金を預金した場合と、中古ワンルームマンションに投資した場合の利回りを比較します。

物件条件は以下の通りです。

※年間キャッシュフローに固定資産税は含まれていません。

※計算を簡略化するために、家賃下落率や空室率、設備交換費用などは考慮していません。

中古ワンルームマンション経営と預金の比較表を以下に示しました。

投資資金300万円を預金した場合と、中古ワンルームマンションに投資した場合では、収益差が約9,000倍あります。

客観的に利回りだけで比較した場合の収益差を理解いただけると思います。

デメリット・リスクを正しく理解すること

しかし、マンション経営のリスクを事前回避することが、収益を上げれるかどうかの分かれ目となります。

例えば、業者側がマンション経営のメリットばかりを説明し、お客様が十分に理解されない状態で物件を購入したり、デメリット・リスクの理解不足から、

• 空室率が高く収益が安定しなかったり
• 物件購入後に修繕費用がかさんだり
• ローンの借入金利が高く、収益のほとんどをローン返済に充てることになったり

となるケースがあります。

その結果「こんなはずではなかったのに、、」と所有していた物件を売却して、ローンの残債だけ残る、損失が確定してしまう、「マンション経営で失敗してしまった」となってしまう場合があります。

繰り返しになりますが、確実に手取り収入を増やしてマンション経営で成功するためには、以下の3点は必ず押さえることです。

1. 立地環境を押さえた物件を選定すること
2. 個人の属性にあった金融機関からローンの借入をすること
3. 信用のおける賃貸管理会社から物件を選定すること

それぞれの番号順で、参照記事を以下に挙げます。詳しくは以下の記事をご確認ください。

参照記事

1. 中古マンション経営成功の5つの条件
2. ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である
3. 信用できる不動産業者の選び方

まとめ

以上のことから、預金の一部をマンション経営に充てた方が良い理由は4つです。

• 長期安定収入を得られ、資産運用となるから
• 将来的に年金対策になるから
• 預金よりも高い利回りを得られるから
• インフレ対策になるから

金高　時道

マンション経営に少し興味が湧いた、もう少し資産運用について詳しく知りたい、などご要望があればお気軽にお問い合わせください。

参考記事

• 低リスクで行える5つの資産運用商品
• 30代から資産運用するなら何から始めたら良いの？

マンション経営をこれから始めようと考えている方の中で、オーナーチェンジ物件を検討している方もいると思います。

オーナーチェンジは居住中の状態で物件を購入するので、空室物件を購入する場合と状況が異なります。

「空室物件と違って、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットは何なのだろうか？」

「中古物件を購入する際、中でもオーナーチェンジ物件を購入する際に注意すべき点は何があるのだろうか？」

等、いろいろと気になることもあるのではないでしょうか。

この記事では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、押さえるべきポイントについて説明していきます。

中古物件を購入する場合、オーナーチェンジ物件のケースがほとんどだと思いますので、ぜひ押さえておいてください。

オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、居住中の物件を売買をする取引形態のことを言います。

入居者は変わらず、オーナーだけ変わることからオーナーチェンジと言われます。

オーナーチェンジ物件は、居住中なので、購入してすぐに家賃収入を得ることが出来ます。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットは？

メリット

オーナーチェンジ物件のメリットは、購入時すぐに家賃収入を得られることです。

マンション経営を始めて、家賃収入が入ってくるか？入ってこないか？オーナーにとっては重要な問題です。

一方、空室の物件は、まず入居者を付けるために賃貸ポータルサイトに掲載したり、賃貸仲介会社に宣伝したり、物件購入後に客付け努力が必要になります。

デメリット

オーナーチェンジ物件は居住中のため、室内の状況を詳しく見れない点がデメリットです。

マンションを購入後、部屋内部の設備、エアコンやガス給湯器、IHコンロ等、部屋内部の水回りの排管が、経年劣化から不具合や故障が発生する可能性があります。

設備が壊れれば、修繕・交換費用が数万円から数十万円かかる場合があります。

マンションを購入してから「クーラーが壊れた」「ガス給湯器が壊れた」となれば、いきなり修繕費用を手出しすることになります。

オーナーチェンジ物件で押さえるべき3つのポイント

また、居住中とはいっても安心はできません。入居者が良い属性か？悪い属性か？といった問題があります。

悪い属性の入居者の場合、家賃を滞納したり、即退去したり、近隣の住民に迷惑をかけたり、物件を購入してから入居者に関わる問題が発生する可能性もあります。

また居住中で、家賃収入も入ってくるのに、なぜ前オーナーがマンションを売却しようと考えるのか？です。

何かしら問題や悩みを抱えて、物件の売却を検討している可能性があります。

一時的に資金が必要だ。ローン残債が多く残っており、損切りしても良いので今物件を売却したい。等の個人的な理由は別として、空室率が高い、設備の故障や修繕が頻繁に発生する、建物管理が機能していない等、物件や管理会社に問題がある場合は要注意です。

一時的に家賃収入が入ってきても、すぐ退去して空室期間が長引いたり、突発的な設備修繕費用が必要になり、いきなりマンション経営で行き詰まる可能性もあります。

そのため、中古物件を購入する際、中でもオーナーチェンジ物件を購入する際は以下3点、必ず押さえて下さい。

1. 修繕履歴を確認すること
2. 入居者の属性をチェックすること
3. 物件・物件周辺を調査すること

１．修繕履歴を確認すること

購入後、設備の不具合が起こるかどうか？リスクを事前に把握するために、賃貸管理会社に問い合わせて、以下マンションの修繕履歴を確認しておきましょう。

• エアコン、ガス給湯器、IHコンロ等の設備の交換時期はいつか？
• クロスの経過年数は何年か？
• 過去どういった設備の交換・修繕を実施したか？

また、可能であれば物件内部の写真も確認しましょう。

現入居者が入居する前に、

• どのような内装の状態であったか？
• クロスは綺麗な状態か？
• 浴室やトイレ、キッチンの状態は？

等、事前に部屋内部の状態を写真で目視することで、修繕履歴と照らし合わせ、より明確に設備状況を把握できます。

内装・浴室・トイレ・エアコン・IHコンロの写真

２．入居者の属性をチェックすること

前述したように、購入後、入居者が滞納したり、即退去したり、他の部屋の住民に迷惑をかけたり、といったことも考えられます。

現在、賃貸管理をしている会社に問い合わせて、過去の入居者の状況や賃貸借契約書を確認してもらい、

• 入居者がどんな性格の人なのか？
• 年収
• 年齢
• 職業
• 過去の滞納状況

等、可能な限り入居者の情報収集をして後々問題が発生しないか調査が必要です。

入居者の属性から、購入後問題が発生しそうな場合は、購入を急ぐ必要はないと思います。

３．建物・物件周辺を調査すること

部屋内部が見れなくても、建物の外観や内観、物件の立地環境から得られる情報もあります。

オーナーチェンジ物件は購入後、家賃収入が入ってくる点はメリットですが、マンション経営を長期的に考えたときにそのメリットだけで購入を判断するのはリスクがあります。

家賃収入の資産を継続的に得ていくためには、今後入居者が継続的に付くか？物件の立地環境・建物管理・専有面積・室内状況それらを総合的に考えて物件を選定しなければいけないからです。

• 物件は駅から徒歩圏内で近いか？物件周辺に利便性が良い施設はあるか？
• 建物の外観や内観は清潔感があり見た目は良いか？
• 室内は狭すぎないか？入居者ニーズに合った設備が備えられているか？

立地環境・建物管理・専有面積・室内状況について詳しくは、以下の記事をご参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

重要事項調査報告書の確認

また、建物管理会社が所有している重要事項調査報告書も問い合わせて確認しましょう。

重要調査報告書から、

• 現在の修繕積立金の総額
• 過去の修繕工事履歴
• 今後の修繕計画
• 管理費・積立金の改定有無
• アスベストの使用の有無
• 耐震診断の有無

等の情報を得られます。

上記の情報から、今後入居者が将来的に付くような物件か？管理費・修繕積立金が上がり毎月のランニングコストが上がる可能性があるか？建物の寿命は長期的に持つか？等、外観や内観を見るだけでは判断できない情報を把握できます。

重要事項調査報告書

不動産会社に全て一任出来る

以上のように、マンションのオーナーチェンジ物件は、メリットがある反面、デメリットがあり、押さえるべきポイントがあります。長期的にマンション経営で収益を上げていくためには、事前に前述したデメリットを理解し、ポイントを押さえなければいけません。

しかし、全てをあなた自身で実践する必要はありません。

1. 修繕履歴を確認すること
2. 入居者の属性をチェックすること
3. 物件・物件周辺を調査すること

上記3点は信用できる不動産会社に依頼すれば、全て実施してくれるからです。

信用できる不動産会社であれば親身になって、過去の修繕履歴や入居者属性、等からマンション経営に適している物件かどうか？アドバイスしてくれると思います。

しかし、過去の修繕履歴を教えてくれなかったり、入居者の情報を教えてくれなかったり、やり取りの中で信用できない業者だと判断すれば、物件の購入は控えた方が良いです。物件購入後、設備の突発的な修繕や家賃の滞納、入居者の即退去等、いきなり問題が発生するかもしれないからです。

以下の記事も一度ご参照ください。

参照記事：

信用できる不動産業者の選び方

まとめ

マンションのオーナーチェンジ物件を選ぶ際のメリット・デメリット、押さえておくべきポイントを以下に挙げました。

メリット

• オーナーチェンジ物件は購入後、家賃収入が入ってくること

デメリット

• 室内が見れないので、設備劣化のリスクや入居者のリスクがあること

押さえておくべきポイント

• 修繕履歴を確認すること
• 入居者の属性をチェックすること
• 建物・物件周辺を調査すること

大神　健志

マンションのオーナーチェンジ物件を購入したいと考えている方はぜひ一度、お問い合わせください。

事前に押さえておくべきポイントを調査した上で、物件をご紹介させていただきます。

昨今、年金の減少や低金利により一般の方もワンルームマンション投資を始める方が増えてきました。

ここでいうワンルームマンションとは、区分マンションのことで、各部屋を各オーナーが管理しているような体系のことです。

預金していてもお金は増えない、賃金もなかなか上がらない、将来の年金も削減される、なんとか将来に向けてお金を運用していく方法は何かないかと模索している方が増えています。

そんな中、資産運用の一つにマンション投資があり、その中でもワンルームマンション投資は少額の資金から始められるので手を伸ばす方が増えてきました。

ただ少額で多くの方が始めることができるようになったワンルームマンション投資ですが、簡単にうまくいくわけではありません！

むしろ、しっかり知識を持って取り組まなければ、高確率で失敗します。

最終的には赤字を繰り返し、自己破産する人もいるのです。

今回はワンルームマンション投資の実態について詳しくご説明していきます。

 ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とはマンション、通常であれば鉄筋コンクリートのマンションの一戸を購入し、賃貸に出して入居者から家賃収入を得ながら、収益を上げていく投資です。

ワンルームマンション投資には新築マンションと中古マンションへの投資があります。当然に、新築の方が中古と比べて不動産価格は上がります。

新築と中古の違いについては、「ワンルームマンション投資で失敗する理由」の項でご説明させていただきます。

ワンルームマンション投資の市場

冒頭でお話したように、ワンルームマンション投資は多くの方ができるようになったために、知識があまりない状態でも手軽に購入して将来の収入源として確保する目的で始める方が多いです。

ただ知識が浅く何となく始めて、ワンルームマンション投資に失敗する人も多くなっています。

具体的には、毎年赤字を繰り返し、貯金を切り崩すことになり結果自己破産したり、空室が続き家賃収入が思ったように得られず、やむなく損切りで売却をしたり。様々な失敗談を聞きます。

それは、新築マンション投資の営業マンから電話営業や道端でのアンケート調査で、「年金対策になります。」「ローンが完済すれば家賃収入はすべて入ってきます。」「空室になれば家賃保証がありますので安心です。」などメリットを多く並べられ、知識がなければ「ワンルームマンション投資って良い！」となり安易に購入してしまうことが一つあります。

上記でご説明しました、ワンルームマンション投資の「年金対策や、ローン完済後の家賃収入、家賃保証」これらは事実です。ただ、リスクやデメリットのあるので、しっかり把握しなければなりません。

このリスクをしっかり把握して、ワンルームマンション投資をやるべきなのです。

ワンルームマンション投資で失敗する理由

ワンルームマンション投資には、メリットとデメリットがあります。

ワンルームマンション投資で失敗する人は、ワンルームマンション投資の良い面しか見ていない、良い面とは具体的には上記で説明したような「老後の年金対策」「節税」「相続対策」などです。

ズバリ、ワンルームマンション投資の特性やリスクをしっかり理解していないから失敗するのです。

次の項でワンルームマンション投資で知っておくべき特徴やリスクについてお話します。

ワンルームマンション投資をする時に知っておくべき6つの特徴

では早速ワンルームマンション投資で知っておくべき特徴についてお話させていただきます。

ワンルームマンション投資において必ず知っておくべき6つの特徴を挙げました。

1. 空室リスク
2. 年間の必要経費
3. 表面利回りと実質利回り
4. 設備劣化による、突然の修繕費
5. 節税効果について
6. 賃貸管理会社

では一つずつご説明していきます。

空室リスク

ワンルームマンションに限らず、マンション投資には空室リスクがあります。

空室リスクは最も気を付けなければならないリスクです。

なぜなら、マンション投資をする上で最も重要なのはマンション投資を通じて利益を上げることであるからです。

どういうことかと言いますと、空室となると入居者がつかないので、家賃収入が発生しません。オーナーにとっては、家賃収入はマンション投資をする上で最も重要な収益源となります。

ですので、空室となると、家賃収入を得られず、月々の管理費や修繕積立金などのランニングコスト、固定資産税、管理委託手数料など支出しか発生せず、赤字を計上し続けてしまう。ということになりかねないので、空室というのは最も気を付けなければならないリスクなのです。

年間の必要経費

不動産投資には必要経費がかかります。例えば、不動産の物件を見に行くための交通費、毎月の修繕積立金、賃貸管理代行手数料など不動産投資から発生する収入や支出は家賃収入だけではないのです。

以下に不動産投資から発生する必要経費を挙げました。

1. 管理費
2. 修繕積立金
3. 賃貸管理代行手数料
4. 損害保険料
5. 物件を見に行く際の交通費
6. 租税公課
7. 減価償却費
8. 修繕費
9. ローン借入金利息
10. 税理士に依頼した場合の費用
11. その他不動産投資に係る諸経費

以上11の項目が必要経費としてかかります。

マンション投資を始める際は必要経費の内訳と内容をしっかり理解しておきましょう。

表面利回りと実質利回り

マンション投資をする場合は表面利回りと実質利回りという話が出てきます。

不動産投資の募集図面でよく「〇〇物件　利回り☐☐％！」と出ているのは表面利回りのことです。

ではまず表面利回りについてご説明します。

表面利回りは不動産価格に対して、年間家賃収入の収益性になります。

以下に表面利回りの計算式を示しました。

表面利回り計算式

実質利回りは不動産価格に対する、実利益の収益性になります。実利益とは総収入から年間お総支出を差し引いたものになります。

以下に実質利回りの計算式を示しました。

実質利回り計算式

表面利回りの数値だけで判断して「利回りが良い！よしワンルームマンションを購入しよう。」と安易な判断でワンルームマンションを購入すると、後々、例えば管理費や修繕積立金の経費が大きくかかる物件だった、となり実際の利益は縮小します。

では、実際に不動産物件を例として表面利回りと実質利回りについて計算していきます。

以下の表に表面利回りと実質利回りを計算するための、投資設定条件についてまとめました。

投資設定条件

ではまず表面利回りの計算を行っていきます。

表面利回り計算

続いて実質利回りの計算をしていきます。

実質利回り計算

以上の計算より、それぞれ、表面利回り9.07％、実質利回り6.97％となり、実質利回りの方が表面利回りと比べ手元に残る年間の収益性を、より正確に測ることができます。

ですので、実際に物件を購入する際の指標をより正確に把握したい場合は、表面利回りよりも実質利回りに注目すべきです。

設備劣化による、突然の修繕費

設備劣化による突然の修繕費とはワンルームマンションの排管から水漏れがして、フローリングやクロスの修繕が必要になった。電気温水器が経年劣化で壊れ修繕費で30万円かかった。などの突発的な支出です。

電気温水器は平均寿命が15年～20年ほどですが、その他の排水管や、給水管などの部屋の内装からは判断ができない内部の経年劣化は30年～40年すると出てくる可能性があります。

マンション購入時に将来の修繕費用について明確に決めることは難しいかもしれませんが、同じマンションの別の物件や一般的に修繕費が将来どれくらいかかるのか不動産会社や管理会社に聞いて、事前に把握しておくことで将来かかる修繕費に備えることができます。

例えば毎月の家賃収入から突発的に発生する修繕に備えて、1万円ずつ積み立てをしておくなど、事前の対策ができます。

節税効果について

マンション投資の節税効果、これはよく聞く話です。

そもそもなぜマンション投資で節税効果があるのかといいますと、それは必要経費が総収入より多く赤字で確定申告をするからです。

マンション投資と税金の仕組みはこちらでもご説明しています。（参照：家賃収入と税金の関係はどのようになっているのか？）

なぜ節税になるかといいますと、必要経費が多く赤字となり、結果、損益通算した場合に課税所得が下がり、税金が下がるからです。

下記に不動産所得と損益通算時の課税所得についてまとめました。

つまり節税になるということは、年間の家賃収入や礼金などを含めた総収入よりも必要経費が多いということです。

ワンルームマンション購入時の初年度は初期費用などが多くかかるので節税効果は大きいです。

初年度にかかる諸経費は以下の項目があります。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 消費税

基本的には、販売価格の7％くらい初年度の諸経費はかかります。ですので、初年度は必要経費が多くなるため節税効果が大きいのです。

ただ二年目以降で赤字が出続けて節税となっている場合は要注意です。なぜなら二年目以降も赤字ということは、家賃収入から利益が十分に上げることができていないか、経費が必要以上にかかっているということだからです。つまりワンルームマンション投資の本質である、長期安定収入につながっていないということです。赤信号ですね。

マンション投資で赤字が続いている場合は、今すぐ「なぜマンション投資がうまくいっていないのか？」としっかり問題点を考え、明確にし、解決策を考えましょう。

赤字を計上している場合の解決策

マンション投資で赤字を計上している場合に、まずは「なぜ赤字になっているのか？」問題、原因を明確にすることです。

例えば、風邪を引いたときに風邪薬を飲み、腹痛の時は腹痛の薬を飲むように、それぞれの原因によって解決策は変わってきます。

逆に解決策を間違えれば、もっと悪い方向に進むこともあります。

例えば、家賃収入が継続的に続いているのに、ローン返済額・管理費・修繕積立金・管理委託手数料などの支出の方が多い場合は、繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らすことが良いでしょう。

空室が続き、家賃収入が安定せず、ローン返済などの支出により赤字を計上しているのであれば、まず物件に入居者をつけなければなりません。

ですので、入居者がなぜついていないのか？

入居者がつかない原因を突き止める必要があります。この空室の問題がマンション投資をする上で最も重要な部分なので、深堀して考えていきます。

入居者がつかない原因

入居者が物件につかないということは、以下の原因が考えられます。

1. 入居者から好まれる物件ではない、つまり人気がない物件である
2. 入居者に好まれる物件であるが、インターネット広告サイトなどに掲載されておらず、入居者がそもそもそ物件情報を知らない

以上の二点があります。

１．に関してはまず入居者目線で考え、変えれる部分は物件の改善を行うべきです。入居者は利便性、部屋の内装・設備、価格、この三つの項目で自分に合う賃貸物件を探しています。

例えば、駅から徒歩5分以内の物件で、浴室とトイレは別々、部屋は25㎡以上、建物の外観は清潔感があり、常に清掃が行き届いている。

などの物件条件です。

そこで入居者が物件を選ぶ際に特に重要視するのが、以下の項目です。

• 立地と環境
• 部屋の広さと間取り
• 室内の内装・設備
• 建物の外観

以上の内容です。ではそれぞれご説明していきます。

立地と環境

立地と環境は、上記でも少し触れました。当該物件に住むことによって利便性が良いかどうか？ということです。

例えば、駅から徒歩5分圏内か？近くにスーパーやコンビニがあるかどうか？ということです。

部屋の広さと間取り

部屋の広さと間取りは、部屋が広いか？狭いか？、間取りが入居者が多く好むかどうか？ということです。

部屋に入った時に狭く、圧迫感があれば、入居者は長くそこに住もうと思う方少ないと思います。

また三点ユニットバスは今、入居者の好む使用から外れてきています。

室内の内装・設備

室内の内装・設備は入居者の好む室内のデザインや雰囲気になっているかどうか？ということです。

今の入居者はニーズが多様化してきて、どこにでもあるような、床が茶色のフローリングが壁は白のクロスで統一されているような部屋ではなく、デザインクロスで、大型の本棚が設置されていたりと、特定の入居者に響くような部屋にすることも、入居者目線で考えると重要になるのです。

建物の外観

建物の外観は、入居者にとっては最初に目に入るもので第一印象を決めるので非常に重要です。

マンションを見て、最初の第一印象で錆びていて、汚らしかったり、エントランスにゴミが散らかったいたりすると、その時点で入居者は「ここには住みたくない！」と思うのではないでしょうか？

新築同様にすべてを新品で綺麗するというのは難しいとは思いますが、しっかり清掃をして、清潔感を保っていれば入居者から良い印象を持たれ、入居に繋がります。

入居者が物件情報を知らない

２．のオーナーの所有している物件情報を入居者が知らない場合もあります。

それは、物件の情報がインターネットの物件情報サイトや、仲介業者に渡っていない場合です。

今の時代、入居者はインターネットで物件を検索し、そして実際に賃貸物件を扱っている仲介業者に足を運び、物件を見て判断することが多くなってきています。

つまり、インターネットに物件を掲載して多くの方に見てもらうことがとても重要になるのです。

たとえ良い物件があっても、それを知る手段がなければ、入居付けにとっては意味がありません。

ですので、インターネットの情報検索サイトに所有物件を掲載しましょう。

賃貸管理会社

賃貸管理会社は、オーナーが将来に渡ってマンション投資がうまくいくための良きアドバイザーでもあり、パートナーです。

もし、管理物件に突発的な修繕が発生したり、入居者との問題が発生したときは対応をしてくれます。

管理物件や入居者との対応、入居者付けなどをすべて自分一人でするという場合は、賃貸管理会社をつける必要はないとは思いますが、本業があって、所有物件の管理まで手が回らない。すべて、専門家にお任せするということであれば、賃貸管理会社に管理を依頼するのが良いと思います。

また、上記の項で入居者付けの話を挙げたと思いますが、空室になるかならないか？というのはこの賃貸管理会社の対応にも大きく関わってくるのです。

なぜなら、入居者付けやマンションの管理は基本的にはほとんど賃貸管理会社が行っているからです。

ワンルームマンション投資をする時に知っておくべき6つの特徴、まとめ

ここまでワンルームマンション投資における特性やメリットデメリットのお話をしました。

ワンルームマンション投資の年金対策や節税というのは事実です。ただ、なぜ年金対策となるのか？節税となるのか？年間でどれだけ費用がかかるのか？などしっかり把握しておかなければならない内容や特性があります。

上記で挙げたワンルームマンション投資の特性などを知っておけば、おのずと選ぶ物件や地域、賃貸管理会社も変わってくるはずです。

ワンルームマンション投資で成功する条件とは？

ワンルームマンション投資で成功する人とはズバリ、上記で上げたリスクをしっかり把握し縮小し、成功する条件をそろえている人です。

ではワンルームマンション投資で成功する条件には何があるか？ワンルームマンション投資で成功するための条件を以下に挙げました。

• 物件選びで立地と環境を選定している
• 部屋の広さと間取りが入居者から選ばれている
• 室内が差別化され、入居者から選ばれている
• 建物の外観や内観がきれいに管理されている
• 良い賃貸管理会社がついている

では上記で挙げた条件について深堀していきます。

成功の条件は入居者目線にあり

そもそも、ワンルームマンション投資でうまくいくための成功の条件、入居者目線とはどういうことなのか？

それは、入居者の立場に立ち、”入居者”が「ぜひこのマンションに住みたい！」と思うマンションです。ここで”入居者が”住みたいというところがポイントです。

マンションに入居者がつかなければ、マンション投資で最も重要な、家賃収入を得ることはできません。つまり、マンション投資がうまくいくためには入居者の長期継続入居、そして家賃の維持・向上にかかっているといっても過言ではありません。

ですので、入居者目線で物件や賃貸管理会社を選ぶ必要があるのです。

申し訳ありません。話が少し飛びましたが、上記の項でご説明した5つの条件について深堀をしていきます。

立地と環境、部屋の広さの選定は非常に重要です。なぜならば不動産は一度購入すると立地と環境、部屋の広さは変えることができないからです。

立地と環境は物件が駅から近いか遠いか？部屋の広さは、部屋が広いか狭いかです。具体的には駅から徒歩10分以内か30分かかるのか？部屋の広さが15㎡なのか、25㎡なのか？といった違いです。

最近の入居者はニーズが多様化して、住まいに質を求めるようになりました。

賃貸物件を探す際のインターネットの物件検索サイトでは、「条件を絞り込む」という項目の中に立地や部屋の設備で「駅から徒歩5分圏内」「25㎡以上」「独立洗面台、バストイレ別」「2口コンロ」などの条件項目があります。

つまり上記の条件を備えていなければ、入居者から物件を見られることもないのです。他物件との比較対象の土俵にすら上がりません。

また、これから人口減少、住宅の供給過剰により賃貸需要が減少してくれば、常に入居者から選ばれる物件にしていかないと永続的な家賃収入は見込めません。

まとめ

ここまで、ワンルームマンション投資における、リスクや成功の条件をご説明しました。

ワンルームマンション投資は今注目を集めてきています。多くの方が手が伸ばせるようになってきたからこそ、事前にリスクを把握し成功するための条件を認識していただきたいのです。

繰り返しになりますが、ワンルームマンション投資は簡単ではありません。ですが、リスクをしっかり把握して成功の条件を押さえておけば必ず成功します。

あなたのワンルームマンション投資での成功を祈ります。

大神　健志

今回はワンルームマンション投資の把握しておくべきリスクと成功条件のお話をしました。

専門的な分野もあるのでワンルームマンション投資の知識を身につけるには時間もかかります。もし今回の内容に関して詳しく知りたい場合はお気軽にお問い合わせください。

我々プロのコンサルタントがあなたの抱えている悩みやわからないことを一緒に解決していきます。