ワンルームマンション規制はマンション経営にどう影響する?

ンルームマンション規制とは、ワンルームマンションの建設を制限する規制です。現在は、東京都の23区すべての区の条例または指導要網による規制がされています。

規制の内容は、建設する建物に一定数のファミリーマンションを混在させなければいけないことや、1室あたり最低の専有面積を25㎡にするといった、文字通りワンルームマンションを規制するものになります。

この規制はマンション経営にどう影響するのでしょうか。ワンルームマンション規制と、今後のマンション経営の将来性について解説していきます。

ワンルームマション規制について

ワンルームマション規制について

ワンルームマンション規制は現在、東京23区内すべてで制定されている条例です。

規制がなかったころは、狭い土地に高層のワンルームマンションを建設しても良かったのですが、この規制により各部屋の専有面積を広くしたりファミリーマンションを一定数混在させたり、新しく建設するのにある程度広い土地が必要になりました。

そのため、23区内でなかなか建設用地を見つけるのが難しく、23区内に新築ワンルームマンションが建ちにくくなったのです。

ワンルームマンション規制のきっかけ

そもそも、この規制のきっかけになったのは2007年1月から実施された税源移譲が背景にあります。

税源移譲は、今まで国民が国へ納める税を減らし、都道府県や市町村に納める税を増やすことで、国から地方へ税源を移すことです。

この税源移譲により、「地方で出来ることは地方に」といった理念のもと、地方ではより税収を上げるための手段の一つとして、住民税に重きを置くようになりました。(※詳しくは以下の参照からご確認ください。)

参照元:国から地方への税源移譲

 

それまでは、住民税を払わなくても良い大学生や20代の比較的年収の低い社会人が住むようなワンルームマンションが多くありました。

しかし、住んでいる世帯が学生や年収の低い若い社会人ばかりになると住民税が地方に多く入ってこないことから、年収が高いファミリー層も受け入れることを自治体は検討したのです。

ファミリー層も受け入れるため、ワンルームマンションばかりを建設するのではなく、一定割合のファミリーマンションを混在させてマンションを建てるように規制されました。

ワンルームマンションの建設に対して課税を行う区もある

また、ワンルームマンションの建設に対して課税を行う区もあります。それが豊島区で2004年6月に制定された、「狭小住戸集合住宅税条例」です。

この条例は、専有面積30㎡未満の住戸9戸以上あるマンションを建てる場合は、1戸あたり50万円の課税をかけるものです。

豊島区の世帯構成は、全世帯のうち約56%が単身世帯、区内の住宅で専有面積30㎡に満たない集合住宅の占める割合が約40%で、23区で最も高い割合となっています。

以上のことから、豊島区は偏った世帯構成を改善するため、ファミリー世帯も安心して住めるような条例を設定しています。

参照元:豊島区公式ホームページ

その他23区内のワンルームマンション規制について

その他23区内のワンルームマンション建設に対し、どのような規制をしているのか?都心3区を例に挙げて確認していきます。

※その他の区についての詳しい規制内容は引用元の記事からご確認ください。

以下、都心3区のワンルームマンション規制について、対象規模と各部屋の最低面積、ファミリー住宅附置について記載しました。

 

千代田区

  • 対象規模:階数4以上かつ専有面積30㎡以下の住戸数10以上
  • 最低面積:25㎡以上
  • ファミリー住宅附置:住戸の総戸数が20戸以上の場合は、ファミリー住戸の専有面積合計が全住戸の専有面積の合計の1/3以上

 

中央区

  • 対象規模:住宅数10戸以上
  • 最低面積:25㎡以上
  • ファミリー住宅附置:住戸の専有面積が40㎡以上の住戸の床面積の合計が住宅用途面積の1/3以上

 

港区

  • 対象規模:37㎡未満の住戸数7以上の共同住宅
  • 最低面積:25㎡以上。ただし、商業地域内は総戸数の1/2未満の戸数を20㎡以上にできる
  • ファミリー住宅附置:単身者向け共同住宅の住戸数が30戸以上の場合、住戸専用面積が50㎡以上の住戸を①商業地域 (総戸数-29)×1+1以上②その他の地域 (総戸数-29)×0.2+1以上

引用元:23区における集合住宅条例等の比較(ワンルームマンション関連)一覧

23区全ての区で同じような条例ではなく、各区において規制の詳細内容は異なります。

その他の都市のワンルームマンション規制

また、東京都以外の都市ではどのようなワンルームマンション規制がなされているのか?大阪市と福岡市の例を挙げました。

※こちらでは規制内容の概要説明に留めています。詳しくは引用元からご確認ください。

大阪市

  • 対象規模: ワンルーム形式集合建築物(ワンルーム形式住戸を含んだ複数の住戸を有する建築物)
  • 最低面積: 18㎡
  • その他の規制:居室の天井の高さが2.3m以上。管理人の駐在又は巡回による管理を行う

引用元:ワンルーム形式集合建築物指導要網について

 

福岡市

  • 対象規模: 階数が2以上で専有床免責が35㎡以下の住戸の数が5以上の集合住宅
  • 最低面積: 18㎡
  • その他の規制:規則に定める基準の自転車・バイク置き場、サービススペースの設置、緑化等が必要になる

引用元:福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例について

 

東京23区のワンルームマンション規制ほど、厳しい基準ではありませんが、各部屋の最低面積を18㎡としたり、居室の天井を一定以上の高さにしたりと、他の都市でも一定の規制を設けています。

中古ワンルームマンションの価値が高まる

中古ワンルームマンションの価値が高まる

ではワンルームマンション規制は、マンション経営にどのような影響を与えるのでしょうか?ここから詳しく確認していきます。

前述したように、この規制の導入により、建設するための土地の取得が難しくなり23区内に単身世帯を中心とした新築ワンルームマンションの供給が減少しました。

しかし、供給は減ってもワンルームマンションへの需要が見込める単身世帯は増加しています。

単身世帯の増加

東京都政策企画局は、2060年までの東京の人口推計として、将来の世帯推移を以下のグラフのようにまとめています。

東京都の家族類型別世帯数の推移

引用元:東京都の家族類型別世帯数の推移

 

上記のグラフから2015年は、全体で669万世帯あった世帯数の内、316万世帯、全体の47.3%が単身世帯となっていることがわかります。

単身世帯は、2035年まで増え続け、その後も2060年まで、全世帯の内約50%が単身世帯になると予測しています。

以上のように、将来的にも単身世帯は全体の内約半分近くを占めると予測していますが、この需要に対して供給されるワンルームマンションは規制により制限されています。

中古ワンルームマンションの価値は高まる

この規制が導入された2008年ごろから、徐々に供給される新築ワンルームマンションの数が減少してきています。

規制前の2001年ごろから2007年までは、首都圏新築ワンルームマンションの供給戸数は7000~8000戸ほど供給されていましたが、規制後、供給数は減少し、5000~6000戸ほどとなっています。

参照元:首都圏新築ワンルームマンション供給戸数

 

将来的に、330~340万世帯まで単身世帯が増えていく中、現在供給される新築ワンルームマンションは毎年1万戸を切っており、2018年時点で累計で供給される首都圏ワンルームマンションの数は30万戸を切っています。

つまり、入居者の需要が多くなる一方で、供給されるマンションの数が合わず、需要と供給のバランスが崩れているのです。

 需要(入居者) > 供給(ワンルームマンション)

 

マンション経営は、入居者を長期継続的に付けて家賃収入を得ていくことが重要なので、賃貸需要が生命線になります。

限られた数の中古ワンルームマンションに対し、単身世帯の需要が多く見込めます。そして、その賃貸需要を予測した投資家が、中古ワンルームマンションに目を付けることが予測されます。

需要と供給の関係から、既に供給されている中古ワンルームマンションの価値は今後も高まると予測できます。

 

未婚率が増え単身世帯が増えていくと予想される

更に、単身世帯が増える要因は他にもあります。

厚生労働省の結婚に関する意識調査から、日本では年齢別の未婚率が年々増えている傾向があります。

以下のグラフは、厚生労働省の結婚に関する意識調査の中から抜粋したものになります。

年齢別未婚率の変化

年齢別未婚率の変化

引用元:厚生労働省結婚に関する意識

上記のグラフを見ると、1980年は50歳で未婚の方が、男性で全体の2.5%、女性で4.6%となっています。

一方2010年は、男性が全体の19.3%、女性で9.9%となっています。

この30年で、50歳での未婚率の割合が、男性で約9倍女性で約2倍まで増えています。また、50歳より若い年齢でも未婚率は年々上がっていることがわかります。

更に、現在の20代30代の若者世代を中心に、結婚願望を持たない人も増えてきており、今後も単身世帯が増えていくことが予想されます。

ワンルームマンション規制はマンション経営にどう影響するのか?

以上解説しましたワンルームマンション規制と今後の東京都の単身世帯の増加から、中古ワンルームマンション経営に非常に良い影響を与えると予測できます。

しかし注意してほしいのが、東京23区のどの中古ワンルームマンションでも良いというわけではないことです。物件を選ぶ際の基準があります。

どんな基準で物件を選ぶべきか?詳しくは以下の記事を確認ください。特に物件の立地環境は必ず押さえておくべき条件です。

参照記事

 

また、中古ワンルームマンション経営に関して以下の記事で詳しく解説しているので一度ご確認ください。

参照記事

中野 拓中野 拓

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