預金の一部をマンション経営に充てた方が良い4つの理由

産運用して、今あるお金を確実に増やしていければ、老後生活の蓄えができたり、自分の趣味に使えるお金が増えたり、家族に使えるお金が増えたり、経済的に余裕ができてきます。

 

しかし、資産運用はリスクがつきもので「損はしたくない」という理由から興味関心はあっても、なかなか一歩踏み出せない、という方もいるのではないでしょうか?

 

そんな中、老後生活への不安、給料が増えない、といった経済的な不安から少しずつ資産運用を始める方が増えてきました。

資産運用の中でも、マンション経営は長期的に安定収入を得られる、といったメリットから実践する方が増えてきています。

 

ではマンション経営の具体的なメリットやデメリットはどのようなものがあるのでしょうか?

現在、預金している人がマンション経営をすることによって得られる価値は何があるのでしょうか?

 

この記事では、預金の一部をマンション経営に充てた方が良い理由について詳しく説明していきます。

資産運用の考え方おさらい

資産運用の考え方おさらい

資産運用の考え方についておさらいですが、投資をする上で、リスクとリターンは比例関係にあります。

 

例えば、高い利回りを得れる株式投資は、大きなリターンを望める反面、リスクが高い投資として代表的なものであります。

 

一方、低リスク低リターンな投資としては、国が発行している国債があります。

日本国債の利回りは現在、固定金利で0.05%、変動金利で0.09%となっています。

(2018年10月現在)

1,000万円投資をして、年間の利息が5,000円~9,000円ほどです。

 

国債は大きなリターンを得ることはできませんが、元本割れの可能性は低いです。

※しかし、アルゼンチンやベネズエラなど、経済の危機・変動が大きかったり、急激にインフレが進んでいる国であれば、確実に償還できない可能性も出てくるので、リスクが高く、利回りも高くなる場合もあります。

 

こちらの記事も合わせてご確認ください。

参照記事:

低リスクで行える5つの資産運用商品

 

預金のメリット・デメリット

預金のメリット・デメリット

預金はすぐにお金を引き出すことが出来るので、流動性が高い点はメリットになります。

 

しかし今の預金は金利が低く、普通預金で0.001%、定期預金で0.01%とほとんど利息はつきません。

しかし、金融機関が破綻しない限り、元本割れの可能性は基本的にはありませんので、リスクは低いです。

 

以下に預金のメリットとデメリットを整理しました。

メリット

  • お金を即日で引き出せるので流動性が高いこと

デメリット

  • 普通預金で001%、定期預金で0.01%と低金利なこと
  • 元本割れのリスクが低いと前述しましたが、金融機関が破綻した場合は1,000万円とその利息までは保護の対象で、それ以上の資産は保証されない。預金先の金融機関の経営状態が悪い場合には注意が必要なこと
  • 将来的に物価が上昇し、インフレになった場合は現金が相対的に目減りすること

インフレ時の預金のリスク

将来的にインフレが進んだ際の預金のリスクを具体的に説明します。

例えば、1,000万円を所有していて、20年間、インフレ率が年に1%上昇した場合、投資対象の収益率の違いによる運用実績を以下に示しました。

投資資産 1,000万円
投資期間 20年間
インフレ率 1.0%/年上昇
投資対象の収益率 4.0%/年 1.0%/年 0.001%/年
実質価値 1,440万円 1,000万円 約800万円

 

以上のことより、1,000万円預金して、インフレ率1%/年で上昇した場合に、預金(金利0.001%)の実質価値は約800万円となり目減りしてしまいます。

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営は、マンションを購入し人に貸して、家賃収入を得ていくことで資産を形成していきます。

マンションには、単身世帯向けのワンルームマンションと、夫婦世帯向けのファミリーマンションのタイプがあります。

 

単身世帯向けのワンルームマンションは部屋が狭く、意思決定者が一人ということから、リフォーム費用が抑えられたり、入居者を早く付けることが出来ます。

 

一方、ファミリーマンションは一度入居者が付くと、単身世帯と比べて比較的長く入居してくれるメリットがありますが、一度退去があると、次の入居者が付くまで空室期間が長くなるケースがあります。

なぜなら、夫婦で物件を決めるので意思決定者が複数となり、物件を決めるまでに時間がかかるからです。

また、ファミリータイプはワンルームタイプと比べて部屋が広いのでその分リフォーム費用が高くなります。

 

このように、マンション経営にはワンルームタイプとファミリータイプがありますが、入居者を継続的に付けて、安定的に家賃収入の資産を増やしていけば、資産運用、年金対策として役に立ちます。

 

しかし、一方で、他の金融資産と比べると換金に時間がかかることや、空室リスクや設備劣化リスクなどの、マンション経営特有のデメリットやリスクもあります。

 

マンション経営のメリット・デメリットを以下に示しました。

メリット

  • 長期的に安定収入が得られること
  • 預金よりも高い利率で運用できること
  • 最終的に居住用として活用したり、物件を売却して利益を得たり、出口戦略の手段が複数あること

デメリット

  • 預金と比べると換金の流動性が低いこと
  • 空室リスクがあること
  • 設備劣化リスクがあること
  • 金利上昇リスクがあること
  • 売却時に資産価値下落のリスクがあること

将来必要な資金を考える

将来必要な資金を考える

私たちが生きていく上で、さまざまなライフイベントがあり、それぞれのイベント事で資金が必要になってきます。

 

毎月の生活費、結婚資金、出産費用、子供の教育費、住宅の購入費、老後の生活費、などさまざまなライフイベントがあります。

 

毎月の生活費や結婚資金、出産費用、子供の教育費用など短期間で必要になる資金と、老後の生活費、中長期先に必要になる資金があります。

 

短期的に必要になる資金は毎月の生活費として必要になったり、突然病気にかかりまとまった医療費が必要になったり、というケースも考えられるためいつでも資金を引き出せる状態で準備する必要があります。

 

中長期先の老後の生活費は、ある程度時間があるので、時間をかけて確実に資産を形成していける運用方法が理にかなっています。

 

以上のように、将来的に必要になる資金から逆算をして、短期、中期、長期と分けて資産配分をするべきでしょう。

預金の活用方法

預金は、低金利で利息はあまり付きませんが、流動性が高い点がメリットです。

毎月の生活費や結婚資金など、短期的に必要な資金の準備として活用すると効果的です。

 

一方、注意してほしい点が、将来インフレになった場合です。

インフレは、物価が上昇し現金・預金の実質価値が相対的に目減りする状態です。

 

預金に資産を集中させた場合、インフレ時に所有している資産が全体的に目減りしてしまいます。

 

元本割れのリスクが低いといっても、インフレにより実質価値が目減りするリスクはあります。

マンション経営の活用方法

マンション経営は家賃収入の資産を長期的に増やせることから、20年~30年それ以上、中長期先を考えた資産形成として効果的です。

手取り収入が預金の利回りよりも高くなることから、資産運用として活用できます。また、老後を迎えた時に家賃収入を収入源とし、生活費に充てることも出来ます。

 

ただし、前述したように、空室・設備劣化・金利上昇といったリスクがあるので、事前にリスク回避のため物件の選定、ローン借入先の金融機関選び、管理会社の選択、この3点は必ず押さえておく必要があります。

預金とマンション経営の利回り比較

預金とマンション経営の利回り比較

300万円の現金を預金した場合と、中古ワンルームマンションに投資した場合の利回りを比較します。

物件条件は以下の通りです。

物件 中古ワンルームマンション
物件エリア 都心部
築年数 12年
物件価格 20,000,000円
頭金 2,400,000円
諸費用 600,000円
ローン借入期間 35年
年間キャッシュフロー 218,040円

※年間キャッシュフローに固定資産税は含まれていません。

※計算を簡略化するために、家賃下落率や空室率、設備交換費用などは考慮していません。

 

中古ワンルームマンション経営と預金の比較表を以下に示しました。

10年後 15年後 20年後
中古ワンルームマンション経営 2,180,400円 3,270,600円 4,360,800円
預金(300万円) 240円 360円 480円
収益差 9,085倍

 

投資資金300万円を預金した場合と、中古ワンルームマンションに投資した場合では、収益差が約9,000倍あります。

客観的に利回りだけで比較した場合の収益差を理解いただけると思います。

デメリット・リスクを正しく理解すること

しかし、マンション経営のリスクを事前回避することが、収益を上げれるかどうかの分かれ目となります。

 

例えば、業者側がマンション経営のメリットばかりを説明し、お客様が十分に理解されない状態で物件を購入したり、デメリット・リスクの理解不足から、

  • 空室率が高く収益が安定しなかったり
  • 物件購入後に修繕費用がかさんだり
  • ローンの借入金利が高く、収益のほとんどをローン返済に充てることになったり

となるケースがあります。

その結果「こんなはずではなかったのに、、」と所有していた物件を売却して、ローンの残債だけ残る、損失が確定してしまう、「マンション経営で失敗してしまった」となってしまう場合があります。

 

繰り返しになりますが、確実に手取り収入を増やしてマンション経営で成功するためには、以下の3点は必ず押さえることです。

  1. 立地環境を押さえた物件を選定すること
  2. 個人の属性にあった金融機関からローンの借入をすること
  3. 信用のおける賃貸管理会社から物件を選定すること

それぞれの番号順で、参照記事を以下に挙げます。詳しくは以下の記事をご確認ください。

参照記事

  1. 中古マンション経営成功の5つの条件
  2. ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である
  3. 信用できる不動産業者の選び方

まとめ

以上のことから、預金の一部をマンション経営に充てた方が良い理由は4つです。

  • 長期安定収入を得られ、資産運用となるから
  • 将来的に年金対策になるから
  • 預金よりも高い利回りを得られるから
  • インフレ対策になるから
中野 拓中野 拓

マンション経営に少し興味が湧いた、もう少し資産運用について詳しく知りたい、などご要望があればお気軽にお問い合わせください。

以下に資産運用の参考となる記事を挙げましたので、ご興味がある方はご確認ください。

参考記事