マンション経営をする上で必要な出費に対しどう対処するべきか?

ンション経営を実践していくなかでさまざまな出費が発生します。室内設備機器の故障・不具合による修繕費用、物件空室時のランニングコスト、管理会社・客付け業者への手数料など、出費はさまざまあります。

基本的に、マンションの賃貸管理は業者に委託する場合がほとんどなので、オーナーが何か特別に修繕対応したり客付けをすることはあまりありませんが、前述した出費は当然オーナーが支払うことになります。

では、こういったマンション経営で必要な出費に対して、どのように対処することが最も効果的なのでしょうか?

この記事では、マンション経営をする上で必要な出費に対し、どう対処すべきか?解説していきます。

※賃貸管理について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営で成功するために必須の賃貸管理とは?どの管理形態でどの賃貸管理会社を選べばよいの?

マンション経営をする上で必要な出費について

マンション経営をする上で必要な出費について

マンション経営をする上で必要な出費は以下のようなものがあります。

  • 室内設備機器の修繕費用
  • 退去時の原状回復費用
  • 空室時のランニングコスト
  • 賃貸管理会社・客付け業者への手数料支払い

まずは、それぞれについて解説していきますのでご確認ください。

室内設備機器の修繕費用

室内設備機器は、経年劣化すると不具合や故障が発生してきます。例えば、エアコン、換気扇、冷蔵庫、浴室乾燥機など室内設備はさまざまあります。

設備によって寿命は異なりますが、大体10~15年が機器の寿命になります。なので、例えば中古マンションで築10年を超えてくると、少しずつ室内設備に不具合や故障が発生してきます。(※もちろん、場合によっては15年~20年それ以上の期間、機器寿命が持つ場合もあります。)

以下に各設備の修繕・交換費用について記載しました。

設備の種類と故障した際の必要費用(工事費込み)概算

設備 修繕・交換費用
クロス 1,200円/㎡
網戸 3,000~4,000円/台
換気扇 30,000~40,000円/台
IHコンロ 40,000~50,000円/台
エアコン 80,000~100,000円/台
給湯器 100,000~150,000円/台
電気温水器 200,000~300,000円/台
室内清掃(ハウスクリーニング)・エアコン分解洗浄 50,000円

退去時の原状回復費用について

入居者が入れ替わるタイミングで、原状回復が必要になります。原状回復とは、ハウスクリーニングやエアコン洗浄、クロスの張替えなど、室内設備の修繕を行うことです。

室内設備を入居者の故意過失で壊したり、汚したり、傷をつけたりした場合はその必要箇所の修繕は入居者で負担してもらうことになります。また、ハウスクリーニングやエアコン洗浄などは入居者側で負担する場合が多いです。

※退去時の原状回復費用について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産経営の原状回復にかかる費用とその中身について

空室時のランニングコスト

空室の際は、家賃収入が入ってきません。しかし、オーナーは月々のローン返済や管理費・修繕積立金などのランニングコストを支払う必要があります。その時にオーナーの手持ち資金で対応しなければいけません。

物件をきちんと選定して選べば、長期間空室になることは少ないです。しかし、入居者の転勤や就職、結婚などのライフイベントはこちらでコントロールできない要素なので、どんなに人気の物件でも数十年マンション経営をしていて数ヶ月空室になる場合もあります。

もし空室になり、ランニングコストが発生してもしっかり対応できる資金を準備しておく必要があります。

※空室にならないような物件選定について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

不動産投資で成功するにはどうしたらよい?中古マンション経営成功の5つの条件

賃貸管理会社・客付け業者への手数料支払い

入居者を新しく募集して、入居者が決まった場合は、臨時の経費が必要になります。それは、賃貸管理会社、客付け業者に支払う広告料、業務委託料です。

広告料は、だいたい賃貸募集の際に家賃1ヶ月分(共益費抜き)が広告費として掛かります。

業務委託料は、賃貸募集の際に、入居者をよりつけやすくするために、必要に応じて客付け業者に支払うものになります。大体家賃の50~100%の場合が多いです。

突発的な設備の故障・不具合に対する対応

突発的な設備の故障・不具合に対する対応

以上説明したような出費は突発的に発生する場合もあります。例えば、室内設備の故障や不具合です。生活する上で欠かせない設備のエアコンが壊れたり、ガス給湯器が壊れたりすると早急な対応が必要になってきます。入居者からすれば1分1秒でも早く直してもらわなければ、生活する上で困るからです。

それらの設備機器を新規で購入し設置する場合に、数十万円の資金が急遽必要になる場合もあります。

必要な出費に対してどう対処すべきか?

必要な出費に対してどう対処すべきか?

こういったさまざまな出費に対して、どのように対処することが最も効果的なのでしょうか?具体的には月々の不動産収支を、貯蓄に回すことを実践しましょう。

 

例えば、マンション経営用に新しく口座を開設して、その口座に毎月不動産収支の一部を貯金する仕組みを作ることで管理しやすくなります。

仮に、月々の不動産収支が5千円の場合に、その資金を新しい口座に貯金するのも良いです。5千円を毎月貯金し、1年続けると6万円になります。2年で12万円です。ガス給湯器は1台10万円~15万円ほどしますので、12万円あればある程度、出費に対して対処できます。

このような対処法で、数十万円を常にその口座に入れておいて、いざ何か出費が発生してもいつでも対処できる状態を作っておけば安心です。

事前対応をする

また事前対応として、中古マンションを買う場合は、事前に必要経費を計算しておくことです。

新築マンションは設備が新しいので、購入後設備が壊れる可能性はかなり低いです。

一方、中古マンションは室内設備の状況次第で、設備が壊れ修繕費用がかかる場合があります。

室内設備の機器を取り付けてからの寿命、エアコンは新規で取り付けてから何年経っているか?ガス給湯器は何年経過しているか?など、これらを確認し、もし機器が長い間使用されていれば、いつ壊れても対処できるように事前に必要経費を計算しておくことです。

物件の室内設備については、賃貸管理会社に問い合わせて確認してみましょう。

リノベーション物件を選ぶ

また、場合によってはリノベーション物件を選ぶのも一つです。リノベーション物件は室内設備を全て新しくして、床下の排管なども新しくしています。なので、中古マンションでも室内の設備・機器は全て新築同様となっています。

室内設備が新築同様なので、中古マンションでもしばらくは設備修繕の発生確率が低くなります。

必要な費用に対する対処法のまとめ

改めて、以上のことをまとめると、マンション経営で必要な出費に対し対処すべきことは以下の3点です。

  • マンション経営用の口座を開設し、その口座に月々少しづつ貯金していくこと
  • 中古マンションを購入する場合は、事前に必要経費として計算しておくこと
  • リノベーション物件を選定すること

マンション経営は買って終わりではなく、買ってからがスタートです。出費に対する対処法もしっかりと理解しておいてください。

今回の出費に関わりのある記事をいくつかピックアップして以下に挙げました。ぜひ参考に一度目を通してみてください。

参照記事

金高 時道金高 時道

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