家賃収入と税金の関係

動産を購入して、賃貸に出すと入居者からオーナーに家賃収入が入ってきます。そして、その家賃収入は経費などが引かれるので年間を通して、家賃収入全額が手元に残るわけではありません。

家賃収入を含めた総収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得になり、そして給与所得との合算で課税所得が計算され、所得税・住民税の金額が決まります。

つまり、家賃収入は税金と深い関わりがあるのです。

今回はその家賃収入と税金の関係について深堀しながらご説明していきます。

家賃収入と税金の関係

家賃収入と税金の関係性

冒頭でもお話したように、家賃収入と税金は深い関わりがあります。

会社員であれば給料をもらいながら、年間の収入が決まります。

そして、年収から所得控除が引かれて、給与所得が算出されます。不動産など他からの収入が何もなければそのまま年末調整を行い、課税所得から所得税・住民税が決まります。

では会社員で不動産を所有しているオーナーの場合は、給与所得に不動産所得を合算して課税所得を算出して、所得税、住民税が決まります。

それではこの不動産所得、必要経費、給与所得、所得控除、所得税、住民税についてそれぞれご説明していきます。

不動産所得の計算

不動産所得の計算

まず不動産所得とは以下のものを貸し付けた際に生じる所得のことをいいます。

  • 土地や建物の貸し付け
  • 他人の所有する土地で家を建てたりする、地上権の貸し付け
  • 船舶、航空機の貸し付け

では実際に不動産所得の計算方法を確認していきましょう。

不動産所得は年間の家賃収入とその他の更新料や礼金の総収入から必要経費を差し引いたものになります。

 

 総収入 − 必要経費 = 不動産所得

 

ここで必要経費は管理費・修繕積立金・賃貸管理代行手数料・損害保険料・減価償却費などです。後程詳しくご説明します。

また、この不動産所得は単独で税率を計算することはできませんので、給与所得と合算してそこから税率を計算します。

総収入

総収入というのは、家賃収入を含めた年間の収入です。

家賃の収入だけではなく礼金や更新料なども総収入になります。ですが、原則として返還する敷金や保証金は総収入に含まれませんので注意してください。

必要経費

不動産における必要経費とは、不動産収入を得るために直接必要になった費用のことをいいます。

例えば以下のものです。

  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 管理費
  • 賃貸管理代行手数料
  • 修繕積立金
  • 交通費
  • ローン返済額の中の利息部分

交通費は例えば物件を見に行くための交通費や不動産会社のセミナーに参加するための交通費などになります。

ローンの返済額のうち元金部分は必要経費に含まれないので注意が必要です。

収入、給与所得、課税所得の関係

収入、給与所得、課税所得の関係

会社員であれば、年間の収入があり、そこから所得控除を差し引き、課税所得が算出され税率をかけて、所得税を算出します。

ではまず年間の収入、給与所得の関係について見ていきましょう。

収入と給与所得

年間の収入がそのまま課税対象になるわけではなく、年収から所得控除が差し引かれ、給与所得が算出されます。

 

 年間の収入 − 所得控除 = 給与所得

 

では、この所得控除にどんなものがあるのかご説明します。

所得控除

所得控除とは、収入を得ている人が所得税を計算する際に必要な項目になります。

この所得控除についていくつかご説明します。

所得控除の項目

  • 医療費控除
  • 社会保険料控除
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除
  • 配偶者控除
  • 配偶者特別控除
  • 障碍者控除
  • 基礎控除

基礎控除は納税者一律で38万円控除となりますが、その他の控除に対しては対象者のみ控除となります。

生命保険料控除であれば生命保険に加入しているものだけが受けれられる控除で、会社員の方は毎年12月に年末調整で会社に提出する控除の項目です。

給与所得と不動産所得の計算

給与所得と不動産所得の計算

ここまで、給与所得と不動産所得の計算をしました。ではここから所得税の計算を行います。

所得税を算出するにはまず、課税所得を算出する必要があります。課税所得は給与所得と不動産所得を合算したものです。

 

 給与所得 + 不動産所得 = 課税所得

 

そして、課税所得に税率をかけて所得税が算出されます。

 

 課税所得 × 税率 = 所得税

 

この所得税の税率は、課税所得額が増える度に段階的に上がるような仕組みになっています。

よって、各課税所得額によって税率も変わってきます。

 

所得税の速算表

課税所得 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円~330万円以下 10% 97,500円
330万円~695万円以下 20% 427,500円
695万円~900万円以下 23% 636,000円
900万円~1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円~4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

参照:国税庁の所得税の税率計算

 

ここまで、収入から給与所得、不動産所得、所得税と計算してきましたが、住民税の支払いもあります。

次は住民税ついてご説明します。

住民税について

住民税は地域社会の費用を多くの住民で分けて分担して払う税金のことです。

住民税は均等割と所得割から構成されていて、所得割はどの所得の人も一律で10%となっています。

ですので、給与所得と不動産所得を合算した、課税所得に対して10%の税率で計算されます。

具体的な年収事例

ここまで一般的な家賃収入から不動産所得、給与所得、所得税、住民税の計算をしてきましたが続いて、具体的に各年収おいてどれくらい税金を納めるのかを計算していきます。

年収500万円の場合

年収500万円、所得控除が100万円、家賃収入84万円、不動産所得100万円の場合

 

課税所得の計算

 

 5,000,000円(年収) − 1,000,000円(所得控除) + 1,000,000円(不動産所得)  = 5,000,000円(課税所得)

 

所得税の計算

課税所得が500万円、上記の所得税の速算表より所得税率は20%になります。

 

 5,000,000円 × 20% = 1,000,000円

 

 

以上より所得税は100万円となります。ここで不動産所得に対する、所得税を計算します。

不動産所得にかかる所得税

不動産所得は100万円、所得税率は20%です。

 

 1,000,000円 × 20% = 200,000円

 

 

となるので、不動産所得に対する所得税は20万円となります。

不動産経営が事業的規模の場合

不動産経営が事業的規模の場合

ここまで事業的規模ではない不動産所得と税金のご説明をしましたが、これが事業的規模となるとまた所得の計算が変わってきます。

この事業的規模となる考え方としては、その名の通り不動産経営が事業的規模かどうかです。具体的な判断基準を示します。

事業的規模の判断基準

  1. 貸家であれば5棟以上
  2. アパートやマンションであれば部屋数が10室以上

この二つの基準を見て、税務署が事業的規模かどうかを判断します。

ではこの事業的規模の場合どのようなメリットがあるのかご説明していきます。

事業的規模のメリット

不動産が事業的規模となると、所得税の計算において4つメリットがあります。

青色申告特別控除が利用可能

不動産所得が事業的規模と認められた場合、青色申告特別控除を65万円利用することができます。

ただしこれは青色申告の届け出をして、正規の簿記の原則による記帳を行って一定の要件を満たすことが必要です。

取り壊しなどの損失を全額経費に計上できる

例えば、老朽化した賃貸物件を取り壊した場合、解体費用などすべて必要経費に計上することができます。

この事業的規模であれば、この損失を3年間繰り越して経費に算入することができます。

これが事業的規模ではない場合だと、資産損失を計上して赤字として計上することはできません。

家族に対して支払う給与を経費にできる

事業的規模として認められた場合、家族に対して支払う給与を経費として扱うことができます。

未回収の賃料を必要経費に算入可能

入居者からの賃料を回収できなかった場合にこの賃料も必要経費に算入することができます。

これが、事業的規模ではない場合は回収できなかった賃料を所得から差し引いて、所得計算をやり直します。

家賃収入と消費税の関係

家賃収入と消費税
では次に家賃収入と消費税の関係です。

家賃収入と消費税については別記事でも説明していますので詳細についてはそちらも参考ください。

居住用の賃貸住宅の家賃収入には消費税はかかりません。

賃貸住宅の例

  • 賃貸マンション
  • 賃貸アパート
  • 戸建ての賃貸住宅

などです。

そして事業用の家賃には消費税がかかります。

事業用の住宅の例

  • 有料老人ホーム
  • まかない付きの下宿
  • 旅館
  • 店舗事業等併用住宅(店舗部分のみ課税対象)

詳細は下記の記事を参照ください。

 

参照:家賃に消費税はかかってくるの?

その他の税金

その他の税金

家賃収入とは直接は関係しませんが、不動産を購入、売却する際に税金がかかってきます。

不動産購入時の税金

  • 印紙税
  • 消費税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

不動産売却時の税金

  • 譲渡所得税
  • 居住用財産の譲渡
  • 事業用資産の買換え
  • 固定資産の交換
  • 優良住宅造成等のための譲渡

確定申告

確定申告

会社員の方でその他の収入がない場合は確定申告をせずとも、年末調整でその年の税金の調整は行えますが、不動産所得がある場合は確定申告をしなければなりません。

ただし、会社員の方で給与所得および退職所得以外の所得が年間20万円以下であれば確定申告をする必要はありません。

給与所得および退職所得以外の所得が不動産所得のみであれば、不動産所得20万円以下の場合、確定申告をする必要はありません。

確定申告は自分でするべきか?

年間の不動産所得が20万円を超えた場合、確定申告をしなければなりません。

これを税理士にお願いするべきか、自分でするべきかを判断する必要があります。

もし自分でする場合、会社員の方であれば日中に仕事をしていますので休みの日などに申告の準備をしなけらばなりません。

また、不動産所得は上記でも説明したように総収入から必要経費を差し引いて計算するので、この総収入と必要経費がどれにあたるのかを自分で判断しなければなりません。

この申告を税理士にお願いした場合は、すべてお任せできるので、税理士にお願いすることをおススメします。

まとめ

ここまで家賃収入と税金の関係をご説明しました。ここまで給与所得や不動産所得、所得税など家賃収入と税金は深い関係にあるのです。

不動産を購入する際にこの税金の計算は切っても切り離せません。

この税金の知識をしっかり持っておくことで確定申告の際に節税をできたり、不動産の収入をしっかりと管理することができます。

またこの税金や必要経費、不動産の事業的規模のメリットを知っているだけでも今後の不動産投資や確定申告で節税などの面で必ず役に立ちます。

不動産投資では単純に利回りが良い、物件価格が安いなどで判断するのではなく、このように、実際にかかる必要経費、不動産所得、かかる税金などしっかり足元も見て、今後の不動産投資をすることが長期的な実利益での安定収入に繋がるので非常に重要です。

 

中野 拓中野 拓

今回は家賃収入と税金の関係をご説明しました。この家賃収入と税金の関係を把握することで、実際に手元に残る金額を把握できるので、不動産投資の長期安定収入に必ず役立ちます。

もし今回の内容でわからない点があれば、お気軽にお問い合わせください。

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