家賃収入と税金の関係

ンションやアパートを相続したり、不動産物件を購入したり、さまざまなきっかけから不動産経営を始め、物件に入居者が付くと、家賃収入が得られます。

不動産経営をこれから始める、まだ経験が浅い方の中には「家賃収入に税金はかかるのか?」「どれくらい税金がかかるのだろうか?」と心配になる方もいるのではないでしょうか。

新しい収入源を持てば、全体の収入や所得が変わるので、税金のことも考えなければいけません。

 

この記事では、家賃収入と税金の関係について、税額の計算や、その他関わりのある情報まで幅広くまとめています。

家賃収入と税金の関係

家賃収入と税金の関係

税金と一言に言っても幅広いです。さまざまある税金種類の中で、家賃収入と関係あるのは、基本的に所得税と住民税です。

※厳密には、家賃収入は消費税と関係する場合もあります。それは、物件を事業用として賃貸した場合です。

住宅用として賃貸した場合は家賃収入に消費税はかかりませんが事業用として賃貸した場合は家賃収入に消費税がかかってきます。

この点は押さえておきましょう。

税金の算出

所得税、住民税、それぞれ年間の所得に対して、課せられる税金です。

家賃収入は、不動産収入となります。不動産収入から必要経費を差し引いて、不動産所得として年間の所得に合算され課税されます。

家賃収入単独で税金の計算をするわけではなくて、その他の所得と合算して税金を算出します。

 

まずは、簡単に家賃収入からどのように税金がかかるのか?以下に流れを示しました。

 ① 給与所得 + 不動産所得 + その他所得 = 総所得金額
 ② 総所得金額 – 所得控除 = 課税所得
 ③ 課税所得 × 税率 = 算出税額

 

簡単に示すと、上記の流れで税金が算出されます。

不動産所得について

まずは、上記①の不動産所得について、

不動産所得は不動産収入から必要経費を差し引いて算出されます。

 不動産収入 – 必要経費 = 不動産所得

 

不動産収入と必要経費の項目を以下に示します。

不動産収入

  • 家賃収入
  • 礼金
  • 更新料

必要経費

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 管理代行費
  • ローン返済の利息部分
  • 固定資産税
  • 減価償却費
  • 交通費
  • 修繕費
  • 通信費
  • 接待費
  • 消耗品

上記の項目から、不動産所得を算出し、その他の所得、給与所得などと合算し、総所得を算出します。

家賃収入は、不動産収入に含まれます。

税金の計算

税金の計算

実例を挙げて、家賃収入から税金がどれくらいかかるかを計算していきます。

以下の条件の物件で税金計算をしていきます。

家賃収入は月間9万円、年間で108万円です。

物件情報

  • 物件:中古ワンルームマンション
  • 築年数:12年
  • 物件エリア:東京都中野区
  • 物件価格:2,000万円
  • 家賃収入:90,500円
  • 管理費:7,800円
  • 修繕積立金:6,300円
  • 管理代行費:3,240円
  • 固定資産税:59,000円

不動産所得

不動産収入と必要経費から、不動産所得を計算します。

不動産収入

 90,500円×12ヶ月 = 1,086,000円

 

必要経費

 (7,800円 + 6,300円 + 3,240円)×12ヶ月 + 59,000円 = 267,080円

 

不動産所得

 1,086,000円 – 267,080円 = 818,920円

※今回はローン返済の利息分や減価償却、といったその他の必要経費は計算を簡略化するため省略しています。

 

上記の計算から、不動産所得は81万円となります。

給与所得

次に給与所得を計算します。

給与収入が700万円の例です。

  • 給与収入:700万円
  • 給与所得控除:190万円
  • 給与所得:510万円

※給与所得控除は以下の表を参考にしています。

給与等の収入金額 給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%
180万円超~

360万円以下

収入金額×30%+18万円
360万円超~

660万円以下

収入金額×20%+54万円
660万円超~

1,000万円以下

収入金額×10%+120万円
1,000万円超~ 220万円が上限

引用元:給与所得控除

総所得

上記の不動産所得と給与所得から、総所得を計算します。

所得から差し引く控除額は、100万円と仮定します。

以下、所得控除項目を挙げました。

  • 雑書控除
  • 医療費
  • 社会保険料
  • 小規模企業共済等掛金
  • 生命保険料
  • 地震保険料
  • 寄附金
  • 寡婦、寡夫
  • 勤労学生、障害者
  • 配偶者(特別)
  • 扶養
  • 基礎

 

所得から差し引かれる控除額、100万円

総所得

 818,920円(不動産) + 5,100,000円(給与) − 1,000,000円(控除) = 4,918,920円
  • 総所得金額:4,918,920円
  • 所得税率:20%
  • 控除額:42万7,500円

※所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超~330万円以下 10% 97,500円
330万円超~695万円以下 20% 427,500円
695万円超~900万円以下 23% 636,000円
900万円超~1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超~4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

引用元:所得税の速算表

所得税額の計算

上記の結果から、所得税は55万円となります。

 ① 4,918,920円 × 20% − 427,500円 = 556,284円(所得税)

 

マンション経営をしない場合、給与所得だけの所得税を計算すると、39万円となります。

 ② 4,100,000円 × 20% − 427,500円 = 392,500円(所得税)

 

以上より、マンション経営をした場合としない場合から、所得税①−②を行い、不動産所得に対する所得税は、

 556,284円 − 392,500円 = 163,784円

 

マンション経営をしたことにより増えた所得税額は、16万円となります。

住民税額の計算

※物件所有者も、中野区に住民票がある設定で計算していきます。

中野区の住民税額は、総所得金額に対して税率10%をかけます。(※各都道府県によって異なります。詳しい計算式は以下を参照ください。)

参照元:中野区住民税の具体的な計算例

 ① 4,918,920円 × 10% = 491,892円

 

マンション経営をしない場合、給与所得だけの住民税を計算すると、41万円となります。

 ② 4,100,000円 × 10% = 410,000円

 

以上より、マンション経営をした場合としない場合から、住民税①−②を行い、不動産所得に対する住民税は、

 491,892円 − 410,000円 = 81,892円

 

マンション経営をしたことにより増えた住民税額は、8万円となります。

以上のような流れで、家賃収入から税金が算出できます。

税金が発生しないケース

税金が発生しないケース

では、家賃収入から不動産所得に対する、税金が発生しないのはどういう場合か?

それは、不動産収入よりも必要経費が多い場合です。

上記の例だと、不動産収入が108万円あるので、その他の必要経費が収入よりも上回れば、不動産所得が0円、もしくは赤字となり、不動産所得に対しては税金が発生しないこととなります。

 

1,086,000円(不動産収入) ≦ 必要経費

 

また、赤字となった場合は、給与所得と損益通算して、総所得が圧縮されるので、いわゆる節税、ということになります。

 給与所得 + 不動産所得(赤字) = 総所得金額(圧縮される) ⇒ 節税

必要経費を正しく計上すること

必要経費を正しく計上すること

家賃収入と税金の関係は以上のようになります。

前述したように、必要経費を正しく計上することで、不動産所得が圧縮されるので少しでも税金が安くなります。

不動産投資と税金の関係について、詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事:

マンション経営の税金の仕組みはどうなってるの?

また、必要経費の項目も改めて、以下に挙げます。

 

必要経費

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 管理代行費
  • ローン返済の利息部分
  • 固定資産税
  • 減価償却費
  • 交通費
  • 修繕費
  • 通信費
  • 接待費
  • 消耗品

※必要経費について詳しくは、以下の参照記事をご確認ください。

参照記事:

不動産投資に係る13の必要経費

不動産投資が事業的規模の場合

不動産投資が事業的規模の場合

不動産投資には事業的規模というものがあって、この条件に該当すると、さまざまなメリットが得れます。

事業的規模とは以下の基準です。

所有している物件が、

  1. 貸家であれば5棟以上
  2. アパートやマンションであれば部屋数が10室以上

 

不動産投資が事業的規模になった場合のメリットは以下、4つです。

  • 青色申告特別控除が利用できる
  • 取り壊しなどの損失を全額経費に計上できる
  • 家族に対して支払う給与を経費にできる
  • 未回収の賃料を必要経費に算入できる

青色申告特別控除が利用できる

不動産所得が事業的規模と認められた場合、青色申告特別控除を65万円利用できます。

ただしこれは青色申告の届け出をして、正規の簿記の原則による記帳を行った場合です。

取り壊しなどの損失を全額経費に計上できる

例えば、老朽化した賃貸物件を取り壊した場合、解体費用などすべて必要経費に計上できます。

この損失を3年間繰り越して経費に算入できます。

家族に対して支払う給与を経費にできる

事業的規模として認められた場合、家族に対して支払う給与を経費として扱うことができます。

未回収の賃料を必要経費に算入できる

入居者からの賃料を回収できなかった場合に、この未回収賃料も経費に計上できます。

確定申告

確定申告

年間の給与所得以外の収入が、20万円を超える場合は、確定申告をしなければいけません。

また、20万円を超えない場合は確定申告の義務はありません。しかし、仮に不動産所得が赤字になった場合は、所得が圧縮され、税金が抑えれるので、確定申告をした方が良いでしょう。

 

毎年、確定申告の時期は2月16日~3月15日の約1ヶ月間です。

2019年は、2月18日~3月15日の期間ですので、ご注意ください。

まとめ

以上のように、家賃収入を得れば、不動産所得が赤字とならない限り、税金を支払うことになります。

しかし、家賃収入を継続して得て、税金を支払ったとしてもキャッシュフローがしっかり残るのであれば、それは確実に資産形成が出来ているということです。

不動産経営の本質である、入居者を継続して付けて、家賃収入を得てキャッシュフローが回り、良い経営状態とも言えます。

 

今回の内容を元に、家賃収入と税金に関わる正しい知識を身に付けて下さい。

※以下に、税金、必要経費、キャッシュフローに関する記事を挙げましたので、一度ご確認ください。

参照記事:

中野 拓中野 拓

初めて不動産経営を始めたり、不動産物件を相続したり、何かしらの形で不動産経営を始めれば、今回の内容のようにわからないことも多々あると思います。

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