マンション投資・ワンルームかファミリーどちらを選ぶべきか？

マンション投資でワンルームとファミリー、どちらを選べば良いか相談をいただくことがあります。それぞれ物件価格や物件の特徴が異なるので、どちらを選んだ方が良いか、なかなか判断するのは難しいですよね。

この記事ではワンルーム、ファミリーそれぞれの特徴を挙げながら、マンション投資でどちらを選ぶべきか？解説しています。ぜひマンション投資をする際の参考にしてください。

ワンルームマンションとファミリーマンションについて

マンション投資の投資物件には、ワンルームマンションとファミリーマンションがあります。

ワンルームマンションは、基本的に単身の一人暮らしで住むマンションで、室内の専有面積は約18～30㎡ほどの広さになります。

ファミリーマンションは、基本的に夫婦世帯で住むマンションで、室内の専有面積は約60㎡以上の広さになります。

ワンルーム・ファミリーを選ぶ5つの判断基準

ワンルームとファミリーそれぞれ、室内設備の修繕や空室期間など異なる点がいくつかあります。

マンション投資で、ワンルームとファミリーのどちらを選ぶべきか？判断基準となる5つの項目を以下に挙げましたので、ご確認ください。

修繕費用
賃貸需要
結婚への意識
空室期間
利回り

１．修繕費用

マンションを運用していく中で、入居者が退去した際や、室内設備が壊れた際に修繕費用が掛かります。

室内設備は経年劣化しますので、どこかのタイミングで修繕が必要になりますが、できるだけ修繕費用は抑えた方が支出は少なく済みます。

修繕とは具体的に、経年劣化したクロスを交換したり、浴室乾燥機を交換したり、ガス給湯器を交換したり、といったことです。

ワンルームとファミリーを比較すると、ファミリーの方が比較的に室内設備が多くなります。ワンルームは1K・1DKといった間取りで、キッチンが1口コンロであったり、エアコンが1台設置、といった設備が主ですが、ファミリーは異なります。例えば、2LDKの間取りで、エアコンが室内に2つあったり、キッチンに三口コンロがあったり、クロスの面積が広くなったりします。

設備が多かったり、クロスの面積が広い分、ワンルームよりもファミリータイプの方が、修繕や原状回復費用が高くなる傾向があります。

もちろん、ファミリーだからといって、一概に室内設備の修繕費用が高くなるわけではありませんし、室内の使い方によっても修繕のタイミングは異なります。しかし、トータルで見て比較的ファミリーの方が修繕費用が高くなります。

参照記事

不動産経営の原状回復にかかる費用とその内容について

２．賃貸需要

まず物件を選定する際に、賃貸需要は必ず確認してください。マンション投資をする上で物件に入居者が付くかどうかが一番重要であり、賃貸需要が見込めなければ、安定収入には繋がらないからです。

例えば、ワンルームマンションを選んだとして、そのエリアで単身者の賃貸需要が見込めなければ収益は見込めませんし、ファミリーの場合も同様で、夫婦世帯の賃貸需要が見込めなければ収益は見込めません。

東京の事例

東京都の人口割合を例に解説します。

東京都は将来的に、単身者が増えると予測しています。2015年時点で、単身世帯の割合は、世帯数全体の47.39％を占めます。

引用元：東京都の人口、世帯、住居の状況

今後も単身世帯は増え続け、全世帯の内50％以上は単身世帯になると東京都は予測しています。一方、夫婦世帯も約50％を占めていますが、夫婦世帯は単身と比べて、マンションを購入している層も多いので、賃貸で住んでいる世帯は少なくなると予想されます。

東京都の事例で考えると、単身世帯の増加予想から、ワンルームマンションの賃貸需要が多くなると予想されます。

３．空室期間

マンション投資をする上で、空室期間が短ければ、その分収益を見込めますので、出来るだけ短い方が良いです。

空室期間は単身世帯の方が比較的、短くなります。

単身者は、物件を決める際に親に相談してから決める、誰かに相談してから決める、ということがほとんどなく、物件が良いと思えば、すぐ決断するので空室期間は比較的短くなります。

一方、夫婦世帯は空室期間が比較的長くなる傾向があります。決定権者が複数いるので、決断までに時間がかかるからです。

例えば、夫妻、子供がいるご家庭を考えています。妻の意見は近くにスーパーがあるかどうか？学校の区域がどうか？キッチンの広さがどうか？といった意見があり、一方、夫は職場から近いかどうか？といったように意見が錯そうする場合があります。この場合、なかなか意見がまとまらず、複数の物件を見て決めることになります。結果、空室期間が延びる要因になってしまいます。

しかし、ファミリーマンションは一度決まると数年間、長期間に渡って住み続けてもらえるメリットもあります。