アパート経営における空室対策は何ができる？

全国的にアパートの空室問題は、依然厳しい状況にあります。正直これから先を考えても、何もしなければ、おそらく明るい未来は見いだせないでしょう。

それもそのはず、すでに日本は人口が減少している状況にあるのにも関わらず、アパートやマンションは新しく建築され続けているのであり、すでにある物件よりも、より新しくてより快適な物件が、あなたの物件と同じくらいの賃料等の条件で市場に供給されつづけているのです。

そりゃ、アパートが空室率が高くなるのも頷けます。

じゃあ、どうすればよいのでしょうか。厳しいアパート経営の現状の中指をくわえてみていく以外ないのでしょうか。

東京圏内もいよいよ悲鳴を上げる

全国的にみてアパートのオーナーさんたちが苦しんでいる中、依然、東京近郊は人口増加に支えられて、なんとかやってきました。しかし、もはや常識と言えると思いますが、2020年を境に東京においてさえも人口が減少することが予想されています。

つまり、一極集中で問題視されていて、その不動産の価値が永遠であるかのように言われていた東京においても、同じように空室リスクが高くなると考えらます。

※東京都の人口推移の予想は以下のグラフをご参照ください。

東京圏の人口が減るということは、東京における賃貸不動産需要が減るということです。賃貸需要が減ると当然空室率は上昇することになります。そして賃貸管理会社、仲介業者、私たちのような管理会社で激しい競争がスタートすることになります。

これまで、いくらマンションやアパートを建てても、東京の場合は右肩あがりで人口が増えていてので、建設される物件の空室率が高くはありませんでした。

しかし、不動産は日々建築されて増えていく中で、すでに2020年以降から人口の減少が見込まれているので、全体的な空室率の上昇はさけられません。

特に、アパートの空室は非常に大きくなるのが予想されています。

というのも、基本的に賃貸不動産というのは、物権的な魅力がないものから空室がではじめます。

それは、築年数で言えば古い物件であり、広さでいば狭い物件であり、設備でいえばより安価な設備ということができます。また、アパートよりはマンションのほうが先に入居者が決まる傾向性があります。

このように、アパートは木造であることが多いという点からもそもそも構造的な空室リスクを抱えているので、どうそこに対処するか、しっかりと検討することが必要です。

つまり目先のちょっとした小手先のテクニックに頼って空室対策ではなくて、もっと抜本的なアパートのデメリットを覆すような対策を講じることが必要になるということです。

あるいは逆に、完全に価格勝負に転じていくのも手です。例えば、空室対策で大規模なリノベーションやリフォームをしようとすれば、かなりの投資が必要になります。

投資をしても家賃が上昇するとは限らず、よくて現状維持の場合もあります。

それでもなお、投資効率が上昇するのであればリノベーションするのも一つですが、あえてそういったリスクをとって新たな投資をしなくても、素直に入居者が集まるくらいに家賃を下げるのも立派な空室対策になります。

もちろん家賃を下げるというのは、言い方は悪いですが、入居者の質を下げることになり、アパート全体の雰囲気を悪くする可能性はあります。また、家賃を下げたからといって、必ずしも入居者が着くとは限りません。

これらのことは、すべてやってみないとわからないことでもあり、しっかりとした事前のリサーチによって、何をすればよいかが決まってくることになります。

よく賃貸住宅フェアなどで、空室対策として紹介されているような細かな工夫は、ほとんど意味がないと思って下さい。

例えば、室内物干しとか、インターネット常時接続とか、監視カメラとか、いろいろとあると思います。

でも、これらのことは完全に、アパートという居住空間からみると枝葉のことです。従って、空室問題を解決する力はありませんし、これらの設備や機能が向上したことによる競争力の向上はほとんど、効果がないと思って頂いて結構です。

じゃあ、どうやって解決していくかというと、やはり、リサーチにつきると思います。まず、該当アパートの周辺の空室状況を調べて、そもそも賃貸ニーズがあるエリアなのかどうなのか。あるいは、賃貸ニーズがあるとしても競合はどういう状況にあるのか。

賃貸ニーズ、競合が、現状の形態では、勝負が難しい場合には、そもそも勝負する市場を変えるほどの大きな事業転換が必要なのではないか等を検証していくことになります。

例えば、所有している物件がワンルームならワンルームの市場性をリサーチして、そもそも市場があるのかどうかを検証します。なければ、ワンルームとして勝負するのを辞める必要があります。

市場がありニーズがある場合でｄ競合が厳しい場合は競合にはないデザイン性などの物件に仕上げることで勝負ができます。

このように、市場性をとことん分析することでどう対策を取ればよいかがわかってきます。

あるいは、完全に特別な物件にリノベーションすることが必要になるケースもあるかもしれません。例えば、私が知っているリノベーションで成功したパターンに企画住宅を作るという物がありました。

これらは完全に新しい市場を作ることを意味しています。いずれにせよ、大切なことは、リサーチして、入居者に求められる物件にしていくことが、もっとも大切な空室対策になるということが言えると思います。

大神健志

ただ、これらは本当に丁寧なリサーチに基づいて推測して、分析しないといけませんので、もしアパートを所有していて空室でお困りの方は一度ご連絡下さい。リサーチは無料でさせて頂けますので安心してお気軽にお問い合わせ下さい。

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