アパート経営をして、本当に失敗した。あのとき、営業マンにそそのかされて、アパートなんて建てなきゃ良かった！！
そんな悲鳴とも取れる叫びを聞くことがよくあります。アパート経営で失敗したと大家さんが話をしていることは、確かにたくさん発生しています。
さまざまなアパート経営の失敗を分析すると、大家さんは、主に次にような7つ理由からアパート経営に失敗したと感じているようです。
アパート経営で失敗の基準
- 空室が多くて家賃収入が減った
- 全然入居者が決まらない
- 建築時のシミュレーションと全然違う
- ローンより家賃収入のほうが少ない
- 管理会社との人間関係の問題
- いろいろな手間が面倒
- 滞納等入居者とのトラブル
もちろん、細かくわけると失敗という要素は他にも無数にあると思いますが、これまでの経験上、アパート大家さんが「失敗したと感じる出来事」は上記のようなものが理由であることが、ほとんどでした。
大神健志 上記7つの理由を元に、詳しく分析してみました。
アパート経営で失敗するというのはどういうことを指すか？
まず考えて頂きたいのですが、上であげたような大家さんの声は、本当に失敗と言えるのでしょうか？
大家さんが「アパート経営で失敗した！」と言っていて、例えば「全然入居者が決まらない！」を言っているというのは、確かに入居者が想定よりも決まっていないというトラブルが起こっているのは間違いありません。
しかし、トラブルを持って「失敗」と判断するのは、早計ではないかと思うのです。（例えば、入居者が決まらない！→だから失敗した！一見そうなのですが、入居者が出てまだ、20日しか経過していないとしたならば、正直、避けられないレベルの空室期間です。）
何をもって、失敗と定義するのか？
大切なことは、何をもって失敗と言えるのかについて、しっかりと考えることです。（逆に言うと、何をもってアパート経営で成功したと言えるのかを考えること、つまりアパート経営の目的をしっかりと確認することが極めて重要です。）
極めて真っ当な話ですが、ある目的を持ってアパート経営をした場合で、その目的を遂げることができたなら、そのアパート経営は成功したといえるでしょう。逆に目的を遂げないとしたならば、それは失敗といえるでしょう。
例えば、このような話を想像してみてください。
どのような山に登りたいのか？
あなたは、なんとなく山に登りたいと思ったとします。
そこで、とりあえず勧められるまま筑波山に登りました。もしあなたが、山登り（＝アルプスなど数千メートル級の山を登るの）が好きな人なら、筑波山では物足りないでしょう。
一方で、初めて山登りをするような人だったら、筑波山はちょうどよい高さで、大満足して絶景に感動することでしょう。
大神健志 このように、それぞれの状況にあった目的が異なれば、同じことでも、成功となったり失敗となったりします。
あなたはなぜ、アパート経営をしたの？
不動産投資、不動産経営についても、まったく同じ事が言えます。一体なぜ、あなたはアパート投資をはじめたのでしょうか？
そこがしっかりとしないまま、漠然と不満があって「失敗した、失敗した」と言っていたのでは、具体的にどう対処してよいかわからないことになります（つまり、単なる不平不満愚痴と同じですね）。
しっかりと、どうなりたいか、を明確にして、「目的を遂げるために現実的で最良な方法」を選択できるようにすることが大切だと思うのです。
よくあるアパート経営の目的
- 利回り収益を得ること→一体どれだけの利回りを求めるのか？現状の物件で適正な利回りはいくらか？あるいは、いくら以上の収益が得られれば収支が合うか？
- 節税→一体いくら税金を納めていて、いくら節税になったのか？
- 空き地の有効活用→有効に活用できたらトントンでよいのか？
- 売買差益を得ること→いつまでにいくら利益になればよいのか？
一般的に、上記のような目的でアパート経営を始める方が多いです。あなたの場合はどうですか？
目的がわかれば、それが到達したと見なせる状況はどうでしょうか？例えば、利益を上げると言っても、1円でよいのか、100万円でよいのかで、随分と求める利益が違います。上記のリストを元に検討してみてください。
アパート経営における2種類の失敗
アパート経営の目的は何かを具体的にしたところで、さらにもう一歩踏み込んで、「客観的な成功と失敗」について考えていきたいと思います。
大神健志 さきほどまでのテーマが、そもそもアパート経営の目的は何ですか？という問いかけでした。ここからは、1つは目的云々以前の問題として、アパート経営のメリットが得られているとはいえない＝客観的な失敗、ということについて、もう1つは、客観的に失敗とはいえないが、目的を遂げられない＝相対的な失敗、ということについて解説します。
アパート経営の価値
基本的にはアパート経営をされる人は、アパートを建築するか購入して、誰かに賃貸することで家賃収入を得ることをします。つまり、アパート経営は本質的に、お金を投資してリターンを得る行為です。
ということは、必然的に、アパート経営全体を通して得られる利益よりも、出費のほうが多いとそのアパート経営は失敗だったということができると思います。
ただし、アパート経営は、概ね10年〜20年かけて投資した金額の元を取る投資なので、20年以内に元が取れるかどうかという視点で考えていきましょう。これが、アパート経営で失敗と定義付けすることができる１点目のポイントです。
適切なゴールセッティング
もうひとつは、アパート経営の当初の目標が達成できない時に、失敗したということができます。（目的と目標の違いは、具体的な到達基準があるかないかです。）
例えば20年で投資金額を回収できたとしても、当初の目的が10年で投資金額を回収することだっとしたら、このアパート経営は失敗したということができると思います。
もちろんアパート経営は、投資なので、多少収益が前後することはあります。なので、10年で投資金額の元を取る（＝実質利回りで10％程度）が目的だとしたら、例えば実質投資利回りで8％くらいまでを許容範囲に設定するなどの、ゴールセッティングに一定の閾値を定めることが非常に大切になります。
アパート経営の2つの失敗基準
アパート経営で失敗するというのは、以上のように、2つの基準があるということになります。まとめるとアパート経営における失敗の基準は、次の2つです。
- 投資金額を20年以内で回収できない
- 当初のアパート経営の目標を遂げられない
このような基準で見たときに、アパート経営で失敗する人が多くいることになるのですが、失敗したという人の多くが、実は、このいずれでもないことがあります。
それは一体、どういうことでしょうか。
アパート経営に失敗したという人の特徴
実は、アパート経営で失敗したと言っている人の多くが、本当の意味で失敗しているわけではありません。
どういうことかというと、アパート経営に失敗した！と言っている人の多くが、そもそも何のためにアパート経営をするのか明確にしておらず、ゴールセッティングができていないこと多いということです。
何の基準もなく、不平を言っているだけの状態に陥っているわけです。
不平不満でしかない
成功した、失敗したという基準がない状態で、アパートを建てた会社あるいは管理会社とうまくいかないなど不満があったり、当初言われていたよりも運用成績が悪かったりすることがほとんどです。
基準もないし、先にお伝えした客観的な基準をクリアしている、けれど、業者とうまく言っていないということです。一方で、逆にこういうケースもあります。
運用方法が悪い
管理方法を変えるだけで、一気に満足度が上がって、利回りがよくなることがあります。
長期間空室になって困っていたり、投資利回りが下がっている場合でも、管理方法等を変えるだけで成績を劇的に向上させることができたりするのです。
つまり、この場合は、アパート経営自体が悪いと言うよりは、管理・運用方法が悪いということになります。
ほとんどは失敗しているわけではない
以上のことから、実は「アパート経営で失敗した！」と言っている多くの大家さんがなんとなく失敗したと思っているだけで、本当は、失敗したとは言えないことがほとんどなのです。
大神健志 でも、正直、私たちの価値観からすれば、不平不満を言っている時点で、ほとんど失敗しているようなものです。お金出して投資して、幸せになるどころか不満になるのですから。
では、どうしてこんことが起こるでしょうか？
アパート経営で失敗する5つの原因
- アパート経営に向いていない場所でやっている
- 営業マンのいいなりになってしまっている
- 付き合う業者を間違っている
- 大家さん自身が正しい知識を持っていない
- 管理会社を間違えている
どうして、多くの大家さんがこういった状態、すなわちアパート経営に不満を抱いた状態になっているかというと上記のように5つの理由があるのです。
アパート経営に向いていない土地
まず、第一に、アパート経営をやるべきではない立地にアパートを建てて運用しているケースが見られます。
アパート経営は、賃借人に住居を提供するというビジネスの1つなので、立地は極めて重要なファクターなのです。
しかし、大家さんからすれば、単なる土地の運用方法でしかなく、たまたま土地が空いているという理由だけで、アパートを建てたりします。
これじゃあ、たまたま目の前にコーヒーが落ちていたから、珈琲屋さんをやるようなもので、成功しないのは当たり前です。
向いていない土地にアパートを建てる理由
もちろん、容易に空き地にアパートを建ててしまうのには理由があって、アパート経営をオススメする業者さん、営業マンやコンサルタントが、自社の利益ばかり求めて、本当の顧客利益を追わないことが悪の元凶だったりします。
どんな立地であっても、アパート経営することを勧めてしまい、間違った場所でアパート経営をスタートさせてしまうのです。つまり、営業マンの目的がアパート経営を売ることであり、大家さんが営業マンの言うなりになってしまっているのが問題なのです。
誰と付き合うかが成功の秘訣
ということは、逆にいうと付き合う業者選びを間違っているということになります。本当によい業者だったら、アパート経営をすべきでない立地でアパート経営をしましょうとはオススメしないはずです。
むしろ、オーナーさんがアパートを建てたいと言っても、それでその業者の利益が多く発生することが想定されるとしても、よい場所でなければ、業者はアパート経営に反対すべきです。
なぜなら、将来的に大家さんが成功してアパート経営で儲からないということは、その業者自体が儲からないことになるからです。不動産投資会社や管理会社は、大家さんが儲かって初めて長期的に栄えることができ、儲け続けることができる、そんな業者だからです。
大家さん自身も学ばないといけない
そして、最後の大家さん自身も正しい知識がないことも問題です。業者選びの知識、不動産投資の知識、経済の知識、これらの知識をある程度得ることではじめて、アパート経営で失敗せずに済むわけです。
正直、アパート経営で本当に顧客視点で経営している業者は非常に少ないです。ほとんどが、自社の利益のためにアパート経営を勧める業者です。
大神健志 なので、不動産業者は淘汰が激しく、長く経営できる業者が少ないことになります。あなたがもし、アパート経営を真剣に検討しているのであれば、正しい業者を選ぶことをオススメします。正しい業者の選び方は、こちらをご覧下さい。
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