任意売却する
済的な変動や生活環境の変化によって、住宅ローンの支払いが厳しくなって滞ってしまう人が増えています。それらの人は、決して無謀な住宅ローンを組んだわけでもないですし、怠けて働かなかったから、住宅ローンを返済できなくなったわけでもありません。

しっかりと身の丈にあった価格の自宅を購入してローンを組み、日々一生懸命働いて返済をしていた非常に真面目で優良な方たちばかりです。けれども、めまぐるしく変わる経済情勢や環境の変化によって、例えば勤務先が倒産したり、転職を余儀なくされたり、あるいは所得が大幅に減ったりして、支払いが困難になってしまうのです。

誰のせいというわけではなく、住宅ローンという長期に渡る割賦の性質上、いたしかたないことなのです。

支払えない時には、支払えない時の対処を

確かに、高額な預貯金があって、多少の状況の変動や支出の低下では、ビクともせず、預貯金で不足分を補って支払いをして、その間に態勢を整える人がいることも間違いありません。

しかし、現代社会においては、大きな預貯金を所有している人はかなりまれで、(特に若い世代を中心とした)ほとんどの世帯では、余力なく日々の生活を送っているのが現状です。

住宅ローンの支払いが厳しくなってきたときにすべきことはいくつかあります。また、それぞれの段階で、やるべきことは異なりますし、状況によっても違います。

一番いけないのは、支払うことが難しいからといって、何も対処しないことです。何も対処しなければ、金融機関からの信頼をダブルで裏切ることになり、取り返しがつかなくなります。

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お金を支払うが1つの信頼を損ねる。次に連絡をとって最善を尽くすということが2つめの信頼です。

支払えない時の対処法

例えば、一時的に支払いが厳しいだけの時は、銀行に支払いについて相談をして一時的にリスケという方法を活用することができるかもしれません。

あるいは、長期的に収入が減額になることがわかったのであれば、ローンの期間を長くして、同じ金融機関で組み直したり、他の金融機関で借り換えをするのも一つだと思います。(その場合は、追加で保証人等を要求されることもあるかもしれませんが、方法はいろいろとあります)

さらには、万が一もうどうにも支払えないほど経済状況が悪化して、将来的にも回復の見込みがない場合もあるでしょう。そんな場合に、できる選択肢としてオススメなのが、任意売却という方法です。(任売とも言います。)

※住宅ローンの残債よりも高額にマンションが売却できる場合は、売却したお金でローンを返済できるので問題ありませんが、売却額よりも住宅ローンの残債が少ない場合は、普通には売却できません。

さらにもっと進んで、ローンは支払えないし、もうどうにもできない場合は、競売といって、債権者が裁判所に申し立てをして、強制的に売却を行うことになります。この場合、当然のことながら一定の猶予は与えら得るものの、自宅を強制的に退去させられることになります。

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これらのさまざまな方法のうち、任意売却について取り上げるよ!

任意売却とは何か?

任意売却って何?

住宅ローンを支払えなくなった場合で、かつ収入増加の見込みがない場合で最善の方法は、任意売却をすることだと思います。

任意売却とは、マンションや一戸建てのあなたの不動産を、ローンの残債以下の価格で売却することを指します。その仕組みは、以下の通りです。

通常、住宅ローンを組むと抵当権を設定されます。いわゆる担保です。抵当権は、不動産登記簿に登記されるので、抵当権が設定されている場合、抵当権者である銀行の合意なしには、不動産を売買することができなくなります。

もちろん、売却想定額が担保額=住宅ローンの残債以上なのであれば、売却額でローンの残債を精算することを条件に、銀行は抵当権を抹消してくれて、売却できます。

しかし、売却想定額が住宅ローンの残債以下であれば、銀行は抵当権を外してくれることはなく、当然のことながら、不動産の売買ができなくなります。考えてみると当然のことで、住宅ローンの残債よりも不動産の売却額が小さいということは、不動産の売却額が全額銀行に入っても住宅ローンは完済されず、銀行は残りの額を担保もない状態の債務者であるローンを組んでいる人から取り立てる必要があるので、とても面倒だしリスキーだからです。

このように、住宅ローンの残債よりも不動産の想定売却価格が安い場合に、銀行に交渉して、不動産を売却できるように、抵当権を抹消してもらうことで、不動産を売却することを任意売却と言います。

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これが任意売却です!

任意売却は銀行にとって最善の手

つまり任意売却は、銀行にとってのいわば、損切りみたいなものです。

住宅ローンを支払えなくなった人が、最終的にとる手段は、自己破産です。あるいはその前段階では、抵当権を実行して、不動産を銀行のものとすることです。万が一、債務者が自己破産した場合は、基本的にはすべての債務が免責になるため、財産である不動産は競売にかけられて、債権者の間ですべての財産を割合で分配することになります。

競売物件は、通常の不動産の流通経路とは全く別物になるので、相場としては非常に安価になる上に、不動産の所有者が他に借金をしている場合は、売却額が按分されることになり、銀行の取り分が減ります。

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銀行からすれば、競売されるよりはマシといったところ

競売よりはマシな任意売却

なので、債務者が住宅ローンの支払うことができないと銀行が判断した場合は、物件が競売にかけられるくらいなら、多少損をしてでも、不動産を任意売却してもらい、債権に充当したいわけです。

そして、住宅ローンを任意売却額で充当した残りの残債は、債務者から長期間かけて回収していく流れになります。銀行からすれば、回収リスクがグンと増しますが、それでも自己破産や民事再生されるよりは、ましと言うことができます。

※収入増加の見込みが少しでもある場合は、一時的なリスケ(リスケジュール・返済計画の見直し)を銀行に申し出ることがもっともよいです。この場合は、一時的に収入が少ないだけで、その後は収入が増加するわけなので、その期間さえどうにかなれば、済むからです。方法論としては、銀行に支払いを一時的に減額してもらうか、預貯金があればそれを取り崩す、一時的にお金を借りるなどの方法が考えられます。

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まずは、銀行に交渉して支払い得るラインを探ることが一番大切です。

任意売却のメリット

任意売却のメリット

では、不動産所有者が任意売却をするメリットはどんなものがあるのでしょう?代表的なものを見ていきます。

  1. 競売に比べて高額で売却できる
  2. 退去を自分のタイミングで調整できる
  3. 場合によってそのまま家に住むことができる
  4. 売却額のうちの一部を引っ越し費用として確保できる場合がある
  5. プライバシーが守られ精神的な負担を軽減できる

第一に、任意売却は競売ではありませんので、通常の不動産の売買相場と同じくらいの価格でやりとりされます。そのため、競売に比べて高めの売却価格になることが多いです。

当然、抵当権を設定している銀行との交渉(任意売却を依頼する業者がきちんと対応してくれます)にもよりますが、引っ越し費用等を捻出するくらい余剰金を出すことができる可能性があります。また、物件の引渡についても、競売と違って、期限は話し合いによって買い手さんと決めることができますし、売却相手が見つかるまで多少なりとも猶予を作ることができます。

また、場合によっては親戚や知人などに売却をすることで、その家に住み続けることができるようになります。その場合、ほとんど実質的には、債務の圧縮ということになります。

そして最後に、基本的には住宅ローンを支払い切れないという状況は、非常にネガティブなことです。約束した通り返済ができないわけなので、当然のことながら、担保として設定されている不動産は持って行かれることになります。

競売にかかったりなどすれば、さまざまな業者や関係者があなたの不動産に出入りしたり、張り紙をしたりする可能性もあり、あなたの物件が競売にかけられているとバレる可能性もあります。ところが、任意売却の場合は、そういったことがありませんので、近所にバレることなく、穏便に不動産を処分できるので、プライバシーを守り、精神的な負荷を軽減することができます。

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ぐちゃぐちゃに振り回されるよりは、きちんと整理できるのが利点

任意売却の注意点

任意売却の注意点

任意売却についてや、そのメリットやデメリットについて調べるといろいろな話が出てきます。それって本当によいことなの?って思うような文言を見かけることもあります。

しかし、本来、不動産を住宅ローンの残債以下で売却する行為なので、できるのであれば、避けたほうがよいことであるのは間違いありません。できるだけ任意売却をしなくてもよいように、まずはしっかりと収入を上げること、しっかりとした収入を作られるようになるまでの間どうするかという点を中心に対策していくことが最も大切です。

売ればよいというものではない!

不動産が流通すると他のビジネスに比べると、圧倒的に大きな金額が動きます。そして、不動産業者がその儲けを享受することになります。特に景気が良いときや、金利が安いときなどは、不動産のやりとりが活発になり、売る物件事態が不足することになり、売る物件が少なくなると不動産業者の仕事がなくなることになります。

従って、少しでも仕事を作ろうとして、とにかくちょっとでも困ったら不動産を売却しましょうと、不動産業者は甘い話をしようとしてきます。しかし、ひとつ言えることは、あなたがどんな状況であれ、住宅ローンを組んで不動産を購入したのであれば、競売よりは任意売却ですが、任意売却しなくて済むのなら、任意売却しないほうがよいのは間違いありません。(参考記事:マンション経営に失敗する方法で売却することで損失が確定するという点を解説しています。)

その一点だけは抑えて頂いて、容易に任意売却の決断をしないようにオススメします。他に方法はないのか、しっかりと検討して頂いて、どうしようもない場合は、任意売却を選択されるようにしてください。

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あくまでも返済する。どうにもならない時は、ご相談ください。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリット

  1. 金融ブラックになる
  2. 思うようなタイミングで売却できない可能性がある
  3. 自己破産した際に免責にならない可能性がある

先にもお伝えしましたが、任意売却は、住宅ローンの残債よりも安い価格で不動産を売却する行為です。なので、普通の段階で銀行に任意売却を相談しても、話し合いに応じてもらうことはできません。

通常、3〜6ヶ月程度ローンの支払いを止めることで、債権が銀行からサービサーと呼ばれる債権回収会社に移行して、取り立てに動き始めたタイミングから、競売がかかるまでの間に実行および交渉が可能な方法になります。※銀行に対してサービサーが代位弁済といってお金を支払うことで、債権が移動します。

金融ブラックになる

支払いをストップするとその記録は信用情報機関に登録され、異動情報が載り、いわゆる金融ブラックになります。なので、その後最低7年程度は、ローンを組んだり、クレジットカードを作ったり、金融サービスを受けることはできなくなります。

また、その際に連帯保証人がいる場合は、請求がいくことになりますので、保証人には迷惑をかけることになります。

思うようなスケジュールで動かない可能性がある

さらに、基本的に債権者は銀行から債権を譲り受けたサービサー側に大きな権利があり、任意売却するほうが、法律に守られている消費者といえども、非常に分が悪いので、思ったと通りのスケジュール感で物事が動かない可能性があります。

あるいは、任意売却が完了すると、債権が一部残ることになるので、その後少しずつ支払っていくことが必要になります。しかし、ほとんどの場合は自己破産をして、支払いの免除を受けるのが普通です(免責といいます)。

自己破産の時に免責にならない可能性

しかし、任意売却をすることで、利益を得た場合は、自己破産した際に免責してもらうことができないケースがあります。その場合は、破産しても債務が残ることになるので、支払い続けることが必要になります。

ただ、よほど計画的に悪意を持って任意売却をしない限りはそのようなことは起こりませんが、ないとは言えないことなので記載しておきます。

以上、任意売却についてざっとまとめてみました。よいことも悪いこともありますが、基本的には一度組んだ住宅ローンはしっかりと条件通り支払うこと。それが無理なら銀行と交渉して、無理ない範囲で支払うこと。それも難しい場合に、いきなり競売かけられるよりは任意売却を利用して、少しでも有利に売却していく。そんな優先順位で理解して頂けたらと思います。

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