競売にかけられたらどうする?

売開始決定通知をもらいました。どうしたらよいのでしょうか。

よく私たちのメールアドレスに届く一般的な問い合わせの一つです。簡単に言うと「競売にかけられたけれど、どうしたらよいか」というものです。

ここでは、自宅が競売にかけられた場合、どうしたらよいかについての対処法とそもそも競売にかけられないようにするためにはどうしたらよいか、そして競売の具体的な流れについて、解説したいと思います。

タイミングにもよりますが、競売開始決定通知をもらった段階では、競売にの進行をとめる方法はまだあります。

この次の段階では、執行官が家に現調しに来て、そして競売の期間入札の通知という書類が来ます。ここまでくると、ほとんど競売を阻止するのが難しくなります。

競売にかけられるとどうなる?

競売どうなる

そもそも、競売にかけられると、いったいどうなってしまうのでしょう?

なんとなくイメージできるかもしれませんが、競売にかかって物件が落札されると、不動産は落札者のものとなり、あなたは裁判所の命令によって自宅を強制的に退去させられることになります。

裁判所は司法をつかさどる日本国における最高機関なので、裁判所が決定したこと=強制退去は、覆すことができず、即刻立ち退きをしなくてはいけないことになります。

万が一、退去を言い渡されても退去しない場合は、司法の力で強制的に退去させられることになります。

ただし、適切に対処することができれば、100パーセントというわけではないですが、競売にかけられても退去しなくても済むこともあります。そのためには、退去命令が出される前、競売にかかって物件が落札される前にどうにかしないといけないということになります。

では、不動産が競売にかかって物件が落札するまでの間は、どんなことが起こるのでしょうか。

※万が一、競売にかかったけれど万が一落札されなかった場合どうなるかについては、次の記事をご参照ください。

参照記事:任意売却にかかる期間はどれくらいで、期限はいつ?

競売のステージ10段階

競売の流れ

不動産が競売にかかって落札され、強制退去させられるまでのスタートは当然のことながらローンの支払いを怠ることです。

ローンを滞納すると金融機関が督促をしてきたのち、内容証明等で催告状を送ってきます。

当然ここで金融機関と話せば、ものごとはこじれずに済みますが、誠実に対応しないと、金融機関が期限の利益を喪失して、保証会社に一括弁済を求めます(代位弁済)。

そうすると債権が保証会社に移行して、サービサーによる回収がスタートします。まず、抵当権が実行されて、物件が差し押さえされて、競売申し立てされます。

このタイミングで発送されるのが、競売開始決定通知です。

その後、裁判所の執行官が物件の状況を確認してにきて、競売の期間入札通知が発行され、競売がスタートします。そして落札されるとほどなく、強制退去させられることになります。

以上のプロセスを簡単にまとめると次のとおりとなります。

  1. ローンの滞納と電話督促
  2. 内容証明にて督促状
  3. 期限の利益の喪失と保証会社への債権移行
  4. 代位弁済通知の発送
  5. 差し押さえ通知の発送
  6. 競売開始決定通知の発送
  7. 執行官の訪問による現地調査
  8. 競売の期間入札通知の発送
  9. 競売スタート
  10. 強制退去

先手必勝の法則

先手必勝

競売を予防するために、もっとも大切になることは、早め早めにきちんと誠実に対応することです。

本来であれば、上記10のステップのうちであれば、1の段階でしっかりと銀行からの督促に対して、きちんと返答をして、現状を話していたら、それなりの対策はあったはずです。

例えば、支払い期間を長くして、月額の支払い金額を減らして返済可能にするなどのリスケをしたり、保証人を追加して契約条件を変えたり、あるいは法的手続きになりますが、個人民事再生をすれば自宅不動産を守りながら、債権を3分の1程度に圧縮することができたりします。

しかし、競売がスタートしてしまえば、これらのことは対応ができなくなり、次のステージに進むことになります。

競売開始通知が届いてできること

競売開始通知が到着してしまったら、あなたのできることは、親族等に住宅ローンを組んでもらって自宅を買い戻すか、任意売却にして少しでも有利に不動産を手放すようにするか、あるいはいずれの対策も不調に終わり競売が進んでいくか。

このいずれかになります。まとめると次のとおりです。

  1. 親族等に買い取ってもらって住み続ける
  2. 任意売却にして有利に不動産を手放す
  3. どの対策も不調に終えてしまい競売になる

いますぐしなくてはいけないこと

いますぐすべきこと

いずれにせよ言えていることは、競売開始決定通知が届いたということは、もうすでに競売がスタートしはじめているという状況であり、一刻の猶予もないということです。

このまま放置していれば当然競売が進行していくことになりますし、もし悠長に構えていると、何とか競売を回避しようと努力しても、競売の進行のほうが早くてもう止めることができなくなる可能性もあります。

買い戻しにしても、任意売却にしても、業者の選定から現状把握、金融機関との交渉やローン打診など、しなくてはいけないことがたくさんあり、一定以上の時間を要します。

なので、もし現在すでに競売開始決定通知を受理されているようでしたら、あるいはその前の段階でも同じですが、まずはしかりべき場所に相談するところから始めてください。

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もし、相談すべき業者がわからなければ、とりあえず私たちにご相談ください。あなたの状況をお聞きした上で、もっとも有効かつ、もっとも信頼できる方法をご紹介いたします。

【参照記事】任意売却の流れ簡単9ステップ

競売にかけられないようにするために

競売にならないために

ここまで、競売の流れと通知が届いた際の対策をお伝えしてきました。実際にそういう状況に陥ってしまったらもう、一刻の猶予もありません。

ダッシュで手続きして、競売を回避できるように全力で取り組むべきです。

しかし、もしまだ競売開始決定通知を受け取る以前なのでしたら、そもそも不動産が競売にかけられないように全力を尽くしてください。

上記、「先手必勝」の項でも書きましたが、金融機関に誠実に対応して、しっかりと手続きすることです。支払いがきつければきついなりの返済方法があるものなのです。

きちんと返済していないのに、金融機関にきちんと連絡しないから、競売にかけられることになります。

本来金融機関からしても、回収率が低下するであろう競売は本望ではないはずです。できれば、契約条件通りに回収したいし、もしそれが難しくなれば多少の保全はすれど契約条件変更して、返済してほしいでしょう。

いずれにせよ、事前にしっかりと対応するのがベストです。

もしあなたがローンの返済は厳しいけれど、まだ滞納していないのでしたら、あるいは滞納がほんの1,2カ月程度なのでしたら、まずは金融機関としっかりと話し合うことをお勧めします。

もしすでに競売開始決定通知他、何かしらの通知を受け取っているようでしたら、もはや「ああしとけばよかった」と思っても過去には戻れませんので、現実的な対策として、いますぐ私たちにご相談するようにしてください。

もはや一刻の猶予もないはずです。無料で相談に乗りますので、安心してお問合せください。