マンション投資を始める時に、空室が発生して家賃収入が継続的に入ってこないのではないか、、と不安に思うことはないでしょうか？
これからマンション投資を始めようと思っている方の中には、上記のような空室が一番の不安材料と思っている方もいると思います。
入居者から得られる家賃収入が、オーナーにとっての収入源なので、空室リスクはマンション投資において最も大きなリスクとなります。
では、もしあなたが空室の要因や原因を事前にわかっていて、そのリスクへの対策も適切に打てるとしたらいかがでしょうか？
逆に、空室について原因や要因、対策を何もわからない状態でマンション投資を始めるのはリスクがあると思います。
入居者からなかなか問い合わせが来ない、数ヶ月空室が続いてやっと「どうやったら空室を一刻も早く解消できるのだろうか？」と頭を抱えてしまうかもしれません。
この記事では、マンション投資の空室の要因や原因、そして対策について説明していきます。
マンション投資を検討していて、空室リスクを心配している方はぜひ最後までご一読ください。
マンション投資の基本
マンション投資で重要なことは、投資資金に対して、安定的に家賃収入を得ること、そして、資産を形成して、最終的には投資資金以上の収益を上げて、収支をプラスにすることです。
この安定的に家賃収入を得るためには空室リスクを抑えて、「入居者を継続的に付けること」が重要になります。
利回りが高いとか、物件価格が安いとか、立地条件が良い物件であるとか、マンション投資をする上で押さえておくべきポイントはいくつかありますが、最も重要なポイントは、「入居者を継続的に付けること」です。
空室の原因
入居者が付かなくなる、空室の原因は何か？
それは「入居者のニーズに応えていない物件であること」この一点に尽きます。
入居者のニーズに応えていない物件とは、
- （立地環境）物件が最寄の駅やバス停から遠く、徒歩10～20分以上もかかる
- （建物管理）建物の外観や内観が汚れていて、清潔感がない
- （専有面積）部屋の専有面積が極端に狭すぎて、入居者ニーズに合っていない
- （室内の差別化）室内設備の利便性が悪かったり、内装デザインが入居者ニーズに合っていない
- （賃貸管理会社）賃貸管理会社が物件を募集するタイミングが遅かったり、そもそも賃貸ポータルサイトに掲載していなかったりする
等々、上記のような物件のことです。
詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事：
なぜ入居者ニーズがない物件を選ぶのか？
実際、オーナーの多くは、空室リスクを抑えることがマンション投資をする上で重要、ということを知っている方がほとんどだと思います。にも関わらず、実際には入居者のニーズに応えていない物件、空室リスクが高い物件を選定して、入居率が悪くなり、収益が安定しない、失敗してしまう人がいるのでしょうか？
それは、オーナーがマンション投資に求めていることと、入居者の求めていることが異なる点にあります。
オーナーが求めているものと入居者が求めているものは異なる
マンション投資をする目的はさまざまあると思いますが、多くの場合、「結局のところ、マンション投資をして儲かるのかどうか？」ここを一番気にしていると思います。
例えば、利回りが高いか？投資した資金に対して、利益を上げれるか？損はしないか？といったことです。
一方、入居者は自分がその物件に住んだ時に快適に過ごせるかどうか？といった、自分が住んだ時にどうなのか？といった点を重要視します。
- 最寄駅まで徒歩圏内で行けて、通勤に不便はないか？
- 近くにコンビニやスーパーや薬局などの利便性が良い施設やお店があり、生活の利便性が良いか？
- 建物の外観や内観は綺麗で清潔感はあるか？
- 部屋が適度に広く、生活しやすい利便性の良い設備は整っているか？
入居者のニーズを満たす物件であることが、継続的に入居者を付ける上で重要。
この点を理解しているオーナーであれば、マンション投資の物件選びで大きく道を外すことはないと思います。
しかし、そうでないオーナーの場合は「儲かるのかどうか？」の点に集中して物件を選んでしまい、利回りが高い物件ではあるが、、
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立地環境や建物管理が悪い物件を選んでしまう、というケースがあるのです。
そのため、オーナーの考え方の面で「儲かるかどうかのポイントに意識を向けすぎて、入居者目線から外れた物件選び」が空室リスクの原因と言えます。
空室リスクを最小限に抑えるには？
空室の原因や、なぜオーナーが空室リスクの高い物件を選んでしまうのか？本質的な部分についてご理解いただけたかと思います。
では前述した空室リスクを抑えて、入居者を継続的に得るためには具体的にどうすれば良いのか？
それは繰り返し説明しているように「入居者ニーズを満たす物件を選定すること」です。
入居者ニーズを満たす物件は以下5つのポイントを抑えて下さい。
- 立地環境
- 建物管理
- 専有面積
- 室内の差別化
- 賃貸管理会社
詳しくは以下の参照記事をご確認ください。
参照記事：
特に重要なのは、立地環境、建物管理、この2点を押さえることです。
入居者は
- 「家から最寄りの駅やバス停までどれくらいかかるのだろう？」
- 「通勤する時に不便な距離じゃないかな？」
- 「近くにコンビニやスーパーなどがあって、便利で住みやすい場所かな？」
- 「都心部へのアクセスはどうかな？」
といった、立地環境を非常に重要視します。（逆に不便な立地環境の場所に好んで住もうと思う方はあまりいないでしょう。）
そして、事前調査である程度物件が気に入ったら、現地に足を運んで物件を確認します。
現地調査でまず目に入ってくるのが、建物の外観です。そしてエントランス、オートロックがあるかないか？郵便ポストや宅配ボックスがあるかないか？といった設備です。建物の中に入れば内観の清潔感、エレベーターの中、共有部廊下の清潔感や明るさ、といった部分が目に入ります。
事前にネットで検索をして、室内画像などを見て気に入った物件であっても、建物の外観や内観の第一印象が悪ければ、多くの方は入居へのモチベーションが下がってしまいます。
逆に建物の外観、内観、設備が整って、清潔感があれば、その時点で約８割の入居者は入居への気持ちを固めます。
あなたが空室リスクを最小限に抑えたいのであれば、立地環境、建物管理この二つの条件は必ず押さえることです。
（※もちろん、マンション投資5つの条件を全て押さえることが最も良いです。しかし、マンションは実物資産で、一つとして同じ条件のマンションはありません。そのため、5つの条件全てをパーフェクトに押さえることは難しい面もあるのです。）
まとめ
マンション投資、空室の原因や要因、そして対策について理解いただけましたでしょうか？
とはいっても、「実際どのような物件を選べば空室リスクを最小限に抑えることができるのか、判断しかねる、、」と、物件を選びながら、現在かなり迷っている、という方はお気軽にお問い合わせください。
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