空室対策でリノベーションの相談

室で困っているマンションの部屋。賃貸管理業者から、今はやりのリノベーションをして部屋をかっこよくすることで、入居者をつけようという提案と見積もりをもらいました。果たして、本当にリノベーションは効果的なのでしょうか?あるいは、取り組まないほうがよいでしょうか。また、取り組む場合この見積もりは真っ当な金額でしょうか。

とあるオーナー様がまだ、他社に賃貸管理を委託していた時にもらった問い合わせです。

たしかに、一時賃貸住宅新聞でも話題になったリノベーションを空室のマンションやアパートにすることは本当に効果的なのでしょうか?本当にそれだけお金をかける必要があるのでしょうか。

リノベーションは効果的

リノベーション

結論からお伝えします。

古くなったマンションで設備等(築20年以上)の状態が悪化したり、時代遅れになった場合に、リノベーションをして根本から作り直すことは、入居者を獲得するのに、「非常に効果的」です。

確かに、マンションやアパートでは、建物自体の共有部分も含めて選ばれますが、特に専有部分である部屋の内装は重要です。単なる見た目をキレイにするリフォームと違って、リノベーションだとかなりの大規模の改修しますので、成約率が劇的に変わることが多いです。

例えば、風呂トイレが同室の3点ユニットタイプのお部屋を、バストイレ別の部屋にした場合、それだけで見込み客への露出がかなり上昇します。

というのも、マンションを入居者が選ぶ際に、まずはインターネット上のホームズやスーモ、アットホームなどの賃貸不動産ポータルサイトから、希望の場所と条件を選んで検索をし、その中から希望にあった物件について不動産会社に問い合わせして内見して選びます。

このプロセスにおいてのもっとも初期段階で、ポータルサイトで物件を選ぶ際の条件で、「風呂・トイレ別」という項目を選ぶ人が極めて多いのです(特にワンルーム、1Kの場合)。従って、風呂トイレ同室の3点ユニットの場合、まず調べられることがない状態(見込み客の検索結果に出てこない)になりますので、多くの人の目にとまらないということになります。

なぜリノベーションするのか

なぜ売却?

このように、リノベーションは今のお部屋に入居者がつきにくい理由を排除して、入居者に選ばれやすい条件を整えてあげること、また長期的に住み心地よい環境を整備すること、これらによって、長期的に入居者を獲得しやすくするため行うのがリノベーションということになります。

従って、非常に意味のあることですし、私は必要のある部屋にはぜひ、リノベーションをして、その部屋の価値を再生してあげてほしいと思っています。それがその資産を最大に活かすことにもつながり、長く部屋を活用するという意味で、エコでもあり、全体最適でもあると思っています。

リノベーションの目的

しかし一方で、家賃がリノベーションしなくても4万円5千円、リノベーションしたら5万円で入居者が着く見込みがあるマンションに、500万円かけてリノベーションするのは無謀です。

なぜなら、家賃が5千円しか上がらないのであれば、500万円÷5,000円=1,000ヶ月かかってようやく元が取れる計算だからです。

逆に、リノベーションしなければ家賃が着かないような想定であれば、500万円÷5万円=100ヶ月で元が取れることになるので、まぁ実行したほうがよいかなという感じになってくると思います。もっと安くできないか検討すべきかもしれませんが。

このように、リノベーションは不動産投資、マンション経営をより効果的な投資にしていくためのひとつの方法にすぎません。リノベーションはリノベーションをすることによって、不動産経営であなたの利益が多くなるようでなければ(あるいは損失を減らすという意味でも)、行う意味がないというのが私たちの考えです。

リノベーションは、リノベーションをして自己満足をするためのものではなくて、リノベーションをして世の入居者が求めるような部屋を作ることで、不動産の価値を向上させてオーナーの利益を最大化するために行うべき工事ということができるわけです。

では、どういう場合にはリノベーションしたほうがよくて、どういう場合にはしないほうがよいでしょう?

以下、まとめてみました。

リノベーションしたほうがよい?

リノベーションする?

基本的にリノベーションは、不動産の価値を再生して、再び価値ある存在として活かしていく「こころみ」であると理解して頂けたらと思います。

なので、基本的には不動産が空室になって、すぐにはよい家賃で入居者が着かなくなって、リノベーションによってその状況が改善する見込みが高い場合は、リノベーションをしたほうがよいということになります。

少しわかりにくいと思うので補足します。

リノベーションすべきかどうかの判断基準

基本的に不動産経営というのは、不動産を入居者に賃貸して利回り収入を得ることを指します。万が一入居者が埋まらなければ、不動産経営は意味を成さなくなります。また、家賃が安い場合も、利回りが低下してしまい意味が薄くなります。

なので、リノベーションは、不動産が空室になった時点でリノベーションするかどうか検討することになります(最低でも築20年以上経過している場合で)。

空室になった時点で、従来通りの満足いく家賃で入居者が獲得できる場合は、現状回復だけで十分でリノベーションは入りません。

しかし、現状のままでは入居者の獲得が難しいか、20%以上家賃を落とす必要がある場合で、リノベーションすれば家賃を現状維持以上の価格で募集できる場合にリノベーションをしたほうがよいということになります。

※ただし、同じ20%でも、家賃3万円の20%は6,000円ですし、10万円の20%は20,000円です。そこから、いくらリノベーションに費用をかけるかを検討することになります。

大神 健志大神 健志

いずれにせよ、迷った場合は空室対策に強い賃貸管理会社に相談してみてください。達仁comでは、リノベーションが必要かどうかの判断ができる無料レポートを作成して差し上げることが可能ですので、お気軽にお問い合わせください。