競売とは？

競売とは、辞書的な意味で言うと、たくさんの買手に価格を競わせて販売するせり売りのことを指します。購入希望者が、入札することで価格が上昇して。最高値を付けた人が落札し購入に至ります。一方で、最低売却価格に達しない場合や買手がつかない場合は、取引は成立しません。

言語的な意味では、このように単に「競り売り」のことを指しますが、一般的に競売というと、不動産の競売を指すことがほとんどです。※ちなみに、競り売りの競売は、「きょうばい」と読むのに対して、不動産の競売は、「けいばい」と読みます。

不動産の競売とは

不動産の競売とは、不動産を担保に金銭等の貸借契約がなされている状況下等で、約定通りの返済がない場合に、債権者が裁判所の管轄の元で、強制的に担保に入っている不動産を売却する手続きを言います。

つまり、不動産が裁判所を通して、強制的に売却されるもので、債務を補填するための現金化されるということになります。

ただ、お金を借りて返さなければ、何でもかんでも不動産が競売にかかるわけではありません。

競売は、債権者にとって賃貸金を回収する最終手段ではありますが、コストも時間も労力もかかり、回収率も低いためそう簡単にできるものでもありません。どういう場合に、債権者が不動産を競売にかけることができるのかという要件と、どういう状況で不動産が競売にかけられるかという理由とを解説します。

不動産が競売できる要件

基本的には債権者が担保設定している状態の中で、債務回収が困難だと判断した段階で、担保権を行使して、裁判所に申し立てをすることで競売がかかることになります。

つまり、担保権を行使した結果として、競売にかけることになります。競売は公の裁判者の管理下で、不動産を現金化するプロセスなので、好き勝手に競売をかけられるわけではありません。

担保設定者（≒債権者）が、正当な理由（＝債権の回収が困難である）に基づいて、とることができる「担保権を行使する」という最終手段なのです。

なので、担保権（あるいは債務名義の確定）が行使されることが、競売の要件となります。担保が行使されるには、「数ヶ月以上（概ね4ヶ月～半年くらいが多いようです）の支払いの延滞があり、回収が困難だと思われる時」です。

あるいは、強制執行を受ける際にも競売は発生します。

不動産が競売になる理由

繰り返しになりますが競売は、担保権を実行するための最終手段です。当然のことながら、きちんと債務の支払いをしている状況や仮に支払いが一時的に滞っているだけで強制的に執行されるものではありません。

競売するには、コストもかかりますので、通常債権者は債務を回収するために競売を利用したいとは思っていません。あくまでも最終債権を回収できない場合の最終手段として準備されているものです。

返済を依頼する電話や訪問をしてもなお、債権の回収が困難であったり、最低4ヶ月程度以上の支払いが滞った場合で回収の目処が立たな時に、発動されます。

※現在は、債権者が保証会社を入れていることが多いので、債権者が保証会社に代位弁済を要求することで、債権が保証会社に移ります。このタイミングが債権が不良債権になる時で、ここから一気に競売へと進むことになります。

競売にかけられるタイミング

以上のことから、基本的には競売にかけらるのは、住宅ローンの支払いを滞った時や、不動産を担保に借り入れを起こしている債務の支払いを滞った時ということができます。

あるいは、仮に不動産に担保が入っていなくても、不動産を所有している人が借金の支払いを延滞した場合に、裁判所からの判決をもらい債務名義が確定した状況の中で強制執行を受けて競売にかかるケースもあります。（公正契約で約定違反する場合も含みます。）

なので、基本的には単に支払いを延滞するというレベルではなくて、長期にわたって支払いを延滞した上に話し合いに応じないなどの不誠実な態度をとった結果、競売になることがほとんどということになります。

債権者も人間なので、しっかりと話し合いに応じて誠実に対応していれば、急に競売という強硬な手段をとって来たりはしません。

競売にかけられたらどうする？

では、競売にかけられてしまったらどうしたらよいのでしょうか。

実際に競売にかけられると、入札が成されたら所有権が移動することになり、あなたの不動産があなたのものでなくなってしまいます。

しかも、競売で売買されて売買代金は債権に充当されますが、基本的には競売は市場価格よりも30％程度安くなってしまいますので、かなり債務が残ることが多いです。当然、残った債務に対しては、債務者は支払い義務がつきまといますので、どう債務を減らすかを考えないといけなくなります。不動産を失った上に借金が残るという最悪な事態に陥ります。

従って、基本的には競売で不動産が処分されるのは、得策ではないということができます。では、どうするかについて、別の記事でフォローしますので次のページを参考にされてください。

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