「不動産投資って実際どうなんですか？」
先日、当サイトをご覧頂いた方から、当社にお電話を頂きました。
これから不動産投資を検討していきたいが、色々と迷っているという中国地方在住のサラリーマンのKさんからのご相談でした。
不動産会社から、新築投資マンションの営業電話を受けていた
Kさんは、「ある日、会社の携帯に電話があって、不動産会社の営業マンから投資マンションの紹介をされた。電話で色々と話を聴いてみて興味が湧いたが、それをそのまま鵜呑みにするのもどうかと思い、色々調べているうちに当サイト達仁comにたどり着き、内容が信頼できそうだったので電話で聞いてみようと思った。」とのことでした。
当社が、Kさんに具体的にヒアリングしていくと、「今、大阪の新築マンションを紹介されていて購入しようかどうか迷っています。どう思いますか？」というもので、具体的に物件情報もご教示いただきました。
大阪府の新築ワンルームマンション、価格は1,800万円、賃料は53,000円でした。
新築ワンルームマンションの投資内容を聞いてお伝えしたこと
ヒアリング後、当社がお伝えしたことは、「立地と価格、賃料等のバランスを見ると、投資条件がかなり悪いです。はっきり言って物件価格が高すぎます。今回は見送った方が良い。」というアドバイスです。
他社批判をするつもりは全くありませんが、投資不動産の購入は、人生を左右する本当に大きな買物です。
当然、大なり小なり、リスクも伴います。
購入する際の条件についてはシビアに検討しなければ、後々後悔することにもなりかねません。
その上で投資不動産を購入する際には、絶対にこだわらなくてはいけないポイントがいくつかあります。
弊社では、不動産投資成功の5つのステップと呼んでいます。
不動産投資成功の5つのステップ
- 立地と環境
- 建物管理
- 専有面積
- 室内差別化
- 賃貸管理会社
詳しい内容については、不動産投資成功の5つのステップをご覧ください。
5つのステップの他の要素としては「新築ではなく中古」、「適用金利」、「利回り」などがあげられます。
Kさんの案件において見送ったほうがよいとお伝えした基準は「立地と環境」、「新築ではなく中古」、「利回り」です。
以下詳しく解説していきます。
【立地と環境の選び方】という基準での判断
立地と環境。これが投資用不動産を選ぶ上で最も大切な選択基準となります。
不動産投資は、建物や土地を借りてくれる人、借主がいなければ成り立たない商売です。
であれば、検討している物件の立地が、「今、借りてくれる人がいるのか」、「この先もずっと借りてくれる人がいるのか」が、とても重要なポイントとなります。
- 今、借りてくれる人がいるのか
- この先もずっと借りてくれる人がいるのか
今大丈夫だとしても20年後、30年後に需要が低くなるエリアには投資をしてはいけません。
需要と供給のバランスが崩れ、いずれ入居者がつかなくなったり、賃料を大幅に下げないと入居者が借りてくれなくなる可能性が高いからです。
Kさんの物件の立地はどう？
先ほどのKさんの事例では、物件は「大阪府」でした。
大阪は三大都市の1つとされ、人が多いイメージで一見、賃貸需要があると思うかもしれません。
しかし、2015年の国勢調査によると、大阪府の人口は戦後から68年ぶりの人口減少となっています。
総務省が毎年発表する三大都市の「転入超過数」※1によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の人口は2018年に139,868人増加しているのに比べ、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）では、2018年に-9,438人、人口が減少しています。その差は年間149,306人です。
※1（入ってきた人口の数 - 出ていった人口の数 ＝転入超過数）
今の人口ももちろん大切ですが、20年後、30年後に需給バランスがどうなっているかがとても大切なのです。しかも、これは賃貸需要だけではなく、人口の増減はその地域の経済成長とも連動しています。
＊国勢調査結果については、総務省統計局HPをご参照ください。
不動産投資は、場所への投資
毎年約13万人ずつ人口が増える地域と、毎年約1万人ずつ人口が減る地域、どちらの地区の経済が活性化するかは説明不要だと思います。
人口が減っていくと、、、
人口の減少
↓
人口が減少した分の消費の低下
↓
各企業の売上げ低下
↓
給与が上がらない、更に消費が更に冷え込む、企業は儲からないと雇用ができない
↓
雇用ができなければ人が集まらず、若者は有利に就職できるより都心の中心地に就職
↓
更なる人口減少
というマイナスのスパイラルを引き起こしてしまいます。（よほどの技術革命、イノベーションがあれば反比例することもある。）
今、日本で一番人口が増えている地区は、東京23区。2017年の東京都だけの転入超過数は＋75,498人。
2017年の大阪府の転入超過数の約25倍もの数字になります。
人口が増えることによって、先ほどとは逆のスパイラル、（人口の増加→人口が増えた分消費の増加→経済活性化→雇用が生まれる→地方から人が集まる→消費の増加→経済活性化）が働きます。
人口が増えれば、賃貸物件も需要と供給のバランスがプラスに働くため、東京都内の利便性の高い駅から徒歩圏内の物件であれば、長期空室リスクは避けることができます。
【新築ではなく中古・利回り】という基準での判断
立地ももちろんですが、今回のKさんの場合、単純に価格が高く、利回りが低すぎることも購入しない方が良い理由としてあげられます。
Kさんの場合、いきなり会社や自分の携帯に電話がかかってくる投資不動産の営業電話でした。
不動産業界の電話営業という手法は、新築マンションデベロッパー会社の営業マンからの電話が圧倒的に多いです。
新築マンションがすべて悪いというわけでも、電話営業がすべて悪いというわけではありません。
しかし当社では新築物件ではなく、中古の築浅物件（築5年～築20年）を推奨しております。
中古築浅物件がオススメの理由
理由はシンプルに、中古の築浅物件は価格が手頃で、新築の場合中古と比べて価格が高すぎるという事です。
今の時代は特に、地価の上昇、建築コストの高騰などの理由で、中古物件（築5年～築20年）と比べると、新築は中古の価格よりも30％以上高値で販売されています。
新築は新築のメリットもありますが、30％も高価格な点を補うほどのメリットがある物件は、ほとんどありません。
新築が高額になる理由
新築の場合、「土地の仕入れ」から始まり、そこに費やす人件費から、設計費、建築費をかけて約2年の歳月をかけて建物を建てることから行っていきます。
建物ができてからは、広告費、販売活動をする社員の人件費、ファイナンスのコストなど、莫大なコストがかかっているので、その分利益をとらなければならず、割高ということです。
新築時の家賃は徐々に下がる
新築なので、一番初めの賃料は相場よりも高い賃料で入居者をつけることができるのが新築物件の特徴ですが、これは退去後、徐々に一定水準まで下がります。
そうなってくると賃料は相場まで下がったのに毎月のローン支払いは変わらない、月々の収支が新築の場合、価格が高すぎて最初からマイナス収支にも関わらず、さらに収支が悪化することになります。
建物の価格が高く、賃料も相場より高めに設定されている。
これを「新築プレミアム」と業界用語でいわれています。
「自分で住む」と「賃貸経営」は違う
自らがその物件に住むのであれば、新築のほうが気持ちよく過ごすことが出来るかもしれません。
しかし「不動産を賃貸して利回り収益を得る」という観点から考えると、同じ立地条件、最終的に同じ賃料水準まで落ち着くのであれば、借入額とローンの支払いは初めから少ないほうが良いに決まっています。
更に新築の場合、購入して登記が入った瞬間から「中古」となるので、残債が相場（新築価格の70％が相場）を上回ってしまい、今度は売りたくなっても売れなくなってしまいます。
BSシートでいうと購入した瞬間から債務超過になるイメージです。
所得税が返ってくるって本当？
また、電話営業で会社や携帯に電話してくる不動産業者の特徴として、「払った所得税が返ってきます。」と伝えてくる営業マンも多いようです。
これは全てが間違っている訳ではないのですが、税金が戻ってくるメリットは最初の1年目は大きいものの、2年目以降、それほど税金は返ってきません。
いわゆる節税効果は、最初のイニシャルコスト（登記費用＋取得税＋融資事務手数料等）を確定申告で経費として計上できるためです。これは新築であっても中古物件であっても同じです。
新築のほうが節税効果が大きいと言われる理由
新築ワンルームの場合、購入当初から毎月の収支1～3万円以上のマイナスとなるので、そもそも返ってくるお金よりも支払うお金の方が大きくなってしまう可能性の方が高いです。
いくら多く節税しても、節税額よりも支払う額のほうが多くては本末転倒ですよね。
また減価償却の計算上、15年を経過すると税金を今度は納めないといけなくなる可能性が非常に高いので、新築の場合、特にその点に注意する必要があります。
新築は価格が中古取引相場よりも高すぎる時点で購入自体おススメしておりません。
Kさんの事例から見る不動産投資で重要な5つのポイントまとめ
Kさんは、当社がマンション経営の正しい知識をお伝えさせて頂く過程で、「御社は物件の紹介はしているんですか？」という話になり、こちらで物件のご紹介もさせていただくことになりました。
当社からご紹介させていただいた物件は、大阪の物件ではなく、新築の物件でもなく、東京都中央区の、中古の築浅ワンルーム物件です。
中国地方から一度、東京までお越し頂いて物件と現地周辺も一緒に見ていただき、全てにご納得いただいた上でご購入にまで至りました。
オススメ物件の基準
当社の物件販売の基準は、東京23区中20区内（江戸川区・葛飾区・足立区を除いたエリア）都心の人気駅から徒歩7分以内の物件のみを販売対象としております。
また「毎月の賃料」から「毎月のローン支払（35年フルローン）＋管理費＋修繕積立金＋集金代行手数料等」を差し引いてもキャッシュフローがプラスになるような物件です。
大神 健志 自分自身、そして自分の家族にも自信を持って販売できる物件、40年後、50年後の賃貸・売買需要が充分に見込める物件のみにこだわって仕入から販売まで一貫して行っております。
不動産投資に関するご相談やお悩み等ございましたら、一度、当社までお気軽にお問合せください。
始める前、購入する前に知っておいたほうが良い条件や役に立つ知識、今購入しようか迷っている物件のセカンドオピニオンや、当社自慢の非公開物件など、お役に立てることは多いかと思います。
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