管理はどうする?

動産投資においてもっとも重要な建物管理。分譲マンションの場合だと、オーナーによって組成された管理組合が管理会社へ委託する形で、管理会社が建物全体を管理・修繕・メンテナンスすることになります。

その際に、信頼できる「ちゃんとした」管理会社を選ぶことによって、長期的に資産価値が低下することのない、マンション経営が実現します。

※詳しくは、建物管理はマンション経営の生命線で書いて居ますので参照下さい。

アパートの建物管理も重要

建物管理が重要であることも、管理会社が重要であることも、マンションだろうとアパートだろうと不動産経営においては全く同じになります。

アパートも日々の清掃やメンテナンスはもちろんのこと、さまざまな長期修繕計画をすることが重要なわけです。そして、そういった管理は、効果的に為されることが重要であるため、建物の維持管理、資産価値を保全するプロの管理業者がしっかりと計画的に取り組むことが重要ということになります。

マンションとアパートの違い

アパートとマンションの違い

マンションは鉄筋コンクリートで出来ていて機密性が高く建物自体の耐久性と堅牢性がアパートより上で、経年劣化も遅く建物自体長持ちします。

従って、基本的な家賃設定が、アパートとマンションではマンションの方が高く、アパートではマンションと同じように管理にお金をかけていては損をすることさえ起こりえます。

一方で、アパートはそもそも、鉄筋コンクリート作りのマンションよりは、短いスパンで投資資金を回収することができるように設計されていますし、そんなに長く運用することを見越していません。

なので、アパートは、長期的な修繕計画はそんなに厳格に必要になることはありません。また、共用部についても、マンションに比べると簡素であったり、共用部が狭かったりして、そもそも管理会社がすべき仕事自体が少ないこともあります。

アパートは管理会社が管理しないケースが多い理由

また、アパート経営の場合、オーナーさんが、アパートの一室に住んでいたり、近くに自宅があったりして、ご自身で管理することも珍しくありません。

本来は、建物管理を生業とする建物管理会社が管理するのがベストですが、アパートの場合は「例えば30年で建て替えたらよいや」という前提に立てば、そんなに大きな修繕をする必要がないため、大家さんが直接管理することができることになります。

実際に、マンションに比べるとアパートは、家賃は控え目ですが、その分建築コストも格段に安価になるので、利回りはマンションに比べて高いケースが多いです。

管理会社に委託すべきケース

管理会社に委託すべきケース

ただし、一定戸数以上の部屋のあるアパートであったり、複数棟アパートを所持している場合など、まとまった金額の家賃が想定される場合は、管理費用は十分家賃の中から経費として算出できますし、当然管理に必要な労力が大きくなり難易度も増しますので、しっかりと管理会社に管理を依頼されることをオススメします。

分譲区分のマンションと違って、一棟を一人のオーナーが所有する形態の一棟物のアパートの場合、管理する業者は建物管理業の免許を持っている必要はありません。つきあいのある賃貸管理会社や不動産仲介業者などに依頼することも可能です。

例えば、もしこれまで建物の管理は自分でして、賃貸管理や入居者の募集だけ別の不動産会社や賃貸管理会社に依頼している場合、その不動産会社や賃貸管理会社が管理業の免許を持っていないとしても、管理することが可能なので委託できることになります。

餅は餅屋

ただ、そうは行っても建物管理の仕事は、単に清掃や修繕だけではなく、アパートという資産を最大限効果的に運用するために必要なメンテナンス計画を含む、管理全般に及びます。

日常的な作業だけだったら、不動産仲介業者やアルバイトの人でも十分対応可能でしょうが、長期的に資産として運用することを検討するのであれば、しっかりとした管理会社を選ばれることをオススメします。なぜなら、管理のレベルが、長期的な建物の資産価値につながっていくからです。

※アパートの管理業者選びについては、アパートの管理会社を変更する方法をご覧下さい。

とにかく管理に力を入れよう!

ここまで、いろいろと解説してきましたが、私からあなたにお伝えしたいことは、ひとつです。

建物の管理をしっかりと力を入れて取り組みましょう。

アパートといえども、しっかりとした管理会社を見つけて、管理を委託しましょう。

そうすることで、アパートの資産価値が減少していくスピードは通常よりも遙かになだらかになり、空室リスクを最小限に保つことができるはずだからです。

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管理会社に管理を委託しよう!管理はプロに頼もうと言っても、予算の関係上簡単にいかないこともあると思います。どうしたらよいか迷われる方も多いと思いますので、迷われた方は、お気軽にお問い合わせ下さい。