家賃に消費税はかかってくるの？

賃貸住宅に住んでいる方はお分かりになると思いますが、毎月引き落とされている家賃には消費税はかかってきません。

ですので、基本的には家賃に消費税はかかりませんが、事業用の住宅の家賃には消費税がかかってきます。

今回は家賃に消費税がかかる場合とかからない場合について、具体的にご説明させていただきます。

賃貸住宅には消費税がかからない

日常の生活では、買い物、食品を買ったり、生活用品を買ったりする際は消費税がかかってくると思います。ですが、家賃に消費税がかかるということはあまり聞いたことがない。という人が大半ではないでしょうか。

そうです、賃貸住宅の家賃には消費税がかかりません。

これは税法で決めています。それは、消費者に課税を求める対象としてなじまないものや、社会的な配慮から課税はしない非課税取引というものを定めているので、賃貸住宅には消費税がかからないのです。

ちょっと考えていただきたいのですが、毎月の家賃の出費に毎回毎回、消費税がかけられていたらどうでしょうか？

消費者の立場からすると「えっ、なんで家賃にこんな消費税がかからないといけないんだ！」そのように思うのではないでしょうか？

このように、賃貸住宅に消費税を課したとき、消費者の立場に立って考えた場合、課税の対象としてなじまないため、賃貸住宅は非課税となっているのです。また、管理費や共益費も同じ考え方で非課税となります。

ただ消費税の過去を振り返ると、賃貸住宅に消費税がかかっていたこともあるのです。

賃貸住宅には消費税がかかっていたことがある

実は消費税の導入当時、平成元年には賃貸住宅は課税の対象になっていたのです。

当時は消費税3％なので、例えば家賃が100,000円のマンションであれば、課税後価格が103,000円になります。

当初、賃貸住宅に消費税は導入されていたのですが、当時（賃貸住宅が非課税になる前）、自民党が主体となった連盟が議員立法化を成立させて、家賃の消費税課税を廃止にしました。

そして、平成3年10月に税制が改正され、賃貸住宅は非課税になったのです。

その理由が上記でもご説明しました、消費者（入居者）の立場に立った時に家賃は課税の対象としてなじまなかったため、非課税となったのです。

もし、家賃が課税対象のままとなっていれば、現在は消費税8％なので、100,000円の家賃であれば、108,000円の家賃となっていたことでしょう。

家賃に消費税がかかる場合

では次に、賃貸住宅以外で家賃に消費税がかかる場合について見ていきましょう。

家賃に消費税がかかる場合は、事務所などの建物を貸し付ける場合つまり、契約上で事業用と定めている場合は課税対象になります。

具体的にどのようなものがあるのか見ていきましょう。

• 旅館
• ホテル
• ウィークリーマンション
• まかない付きなどの下宿
• 店舗や併設住宅

まかないなどのサービスがつく下宿は、部屋代部分は非課税で、まかないなどのサービスの部分は課税対象になります。

これは、税法でサービスの提供に関しては課税の対象となるので、その部分の金額に対しては課税されるのです。

例えば、有料老人ホーム、ケア付住宅などがあります。店舗や併設住宅の場合、住宅部分は非課税、店舗部分は課税対象になります。

以上のように、事業用の場合は家賃に課税があるのです。

なぜ事業用の住宅の場合は消費税がかかるのか？

そもそも、消費税の考え方としては「商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税」という意味があります。

ですので、基本的には事業用の住宅が特別に消費税がかかっているというよりは、賃貸住宅が特別に非課税となっているということなのです。

税法から考えると、事業用の住宅で消費税がかかるというのはある意味、税法に則っていて当たり前の話なのです。

将来は家賃に消費税がかかるのか？

将来、家賃にも消費税がかかってくる可能性は高いと思います。

それは、消費税10％への増税が2019年10月から予定している事実と、政府の借金が1,000兆円を超えている事実や、少子高齢化で、高齢者が増えていく中、社会保障費の財源を確保するために、消費税の非課税取引の項目を取り消して、課税対象にする可能性もあるからです。

政府は、財源確保のために消費税の増税や、年金の抑制、医療費を抑制するために長期間の入院（1ヶ月～）をさせず自宅療養の方向性など、様々な対策を考えています。

これからもし家賃が課税対象になれば、入居者の月々の出費はさらに多くなっていき、オーナーも入居者付けと家賃収入の安定のために対策を考える必要があるでしょう。

家賃に消費税がかかった場合のオーナーの対策

今後、住宅の家賃にも消費税がかかってきた場合は、入居者の負担が多くなります。

例えば家賃が100,000円の物件で消費税10％の課税となれば家賃は110,000円になります。

入居者からすると、家賃が10,000円上がるということは、年間で120,000円の出費が増えるということになります。消費税の分、毎月の支出が増えるということは、入居者にとっては大きな出費になるのです。

ここで、オーナーにとっての不動産投資の成功の一つは長期的に安定的な収入を得るということです。

入居者をつけて安定的に収入を得るためには、単純に家賃を下げて入居者をつかせるのも一つの手段だと思いますが、他物件との差別化、家賃が高くても入居者から見て、選ばれるための差別化を考えていくことも重要です。

他の物件と差別化するためには

まず、お客様が何を求めているのか？というお客様の願望をしっかり調査して、考えることが非常に重要になってきます。

なぜかというと、お客様の願望に合わない物件はお客様から選ばれないからです。

オーナーがなぜ安定した家賃収入が得ることができるのか？というとすべては入居者の方が長くついているからという理由があります。

入居者がいなければ、どれだけ利回りが良い、魅力的な物件でも絵に描いた餅です。

お客様が何を求めているのか？これを把握してから、具体的な解決策を考えるのが良いです。

また自分自身が所有している物件は、お客様のニーズ合っているか？どのようなお客様をターゲットにするのか？ということも非常に重要です。

ここで、所有している物件の強みや特徴と、ターゲットとする入居者のニーズがガッチリ合い、お客様への魅せ方をしっかり考えれば、間違いなく他物件との差別化ができて、入居者から常に選ばれる物件になることでしょう。

 

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