サブリース業者は、サブリース契約の解約に簡単には応じてくれません。
それは、物件借主の立場ということもありますが、根本はサブリース契約を継続することで業者に安定的に利益が入ってくるからです。
オーナーが業者に問い合わせて解約の意思を伝えても「サブリース契約は解約できません」の一点張り。どうすれば良いのか？と多くのオーナーが頭を抱えています。
このように、サブリース契約の解約に応じてくれない場合はどう対処すれば良いのでしょうか？どう対処することが最善なのでしょうか？この記事で解説していきます。
サブリース契約の解約に業者が応じない理由
まず、サブリース契約の解約に業者が応じない理由について説明します。その理由は2つあります。
- 業者は利益を確保したいから
- 業者は物件借主の立場だから
業者は利益を確保したいから
一つ目の理由は、サブリース契約を継続して業者が利益を確保したいからです。
サブリースは、オーナーが所有している物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する仕組みです。（参照記事：サブリースの仕組み）
図1.サブリースの仕組み
空室リスクをサブリース会社が負う代わりに、オーナーに入る収入は落ちます。大体、入居者から得られる家賃の80～90％ほどの収入になります。（参照記事：サブリース、賃料の相場はどれくらい？）
入居者から入る家賃とオーナーへ支払う賃料の差額が、サブリース会社の利益になります。つまり、物件に入居者が安定的に付けば、賃料との差額から、サブリース会社も安定して利益を確保できるのです。利益は、本来サブリース契約を結んでいなければオーナーに入る利益であります。
新築ワンルームマンション投資の会社は、契約時にサブリースを薦める会社が多いです。この場合、新築時から数年は入居者のニーズもあり、高い家賃設定でも需要があります。しかし、築年数が経過し中古となった場合に、築10年以内で家賃が5～10％程落ちます。
そうなると、サブリース賃料との差額から利益を挙げるために、オーナーに減額請求をして、業者は利益を確保します。例え、築年数の経過から家賃が下がったとしても、賃料を減額できれば、利益を確保できます。
こういった業者側の都合で、解約に応じないケースがあります。
業者は物件借主の立場だから
また、サブリース契約は借地借家法が適用されます。借地借家法とは、物件の貸し借り、貸主と借主の間の取り決めに関する法律です。法律上、オーナーと比べて立場が弱い借主を保護する条項があります。
サブリース契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主の立場となります。そのため、一方的にオーナーから解約したい、と言っても借主保護の観点から意見がすんなり通るわけではありません。
例え、契約書の内容に「解約する場合は3ヶ月前までに通知」と記載があっても正当な事由がないと解約できない場合があります。また、解約に際して高額な違約金がかかる場合もあります。
これは現在の法律で決まっている部分もあり、業者は物件借主の立場なので、サブリース契約の解約には簡単に応じてくれません。
サブリース会社が解約に応じてくれなかった場合の対処法
以上のことより、サブリース契約の解約にすんなり応じてもらないケースがほとんどです。では、解約に応じてもらえなかった場合に、業者にどう対処すれば良いのでしょうか？
以下に、その対処法を挙げますのでご確認ください。
- 契約内容を確認して、対処する
- 第三者に相談する
- 賃貸管理会社を変更する
１．契約内容を確認して、対処する
以下の参照記事でも述べていますが、まずは現在の契約内容を確認することです。
参照記事：
例えば解約条件を満たしているにも関わらず、一方的な業者側の都合で「解約出来ません！」と言われるケースもあります。その場合は、まず現在の契約内容を確認して下さい。その上で、記載している内容の元にしっかり意思を伝えれば、業者も応じて解約できる場合があります。
２．第三者に相談をする
しかし、業者から一方的なことばかりを言われたり、圧力的な対応で話がまとまらない場合があります。その時は、弁護士などの第三者に一度相談するのが良いでしょう。
相手は業者で、不動産に関するさまざまなケースでお客様と接していて、業界のことは精通しています。その相手にうまく話を進めていくのは一筋縄ではいかないでしょう。
賃貸管理会社を変更する
賃貸管理会社を変更するのも一つです。
私たちも過去、元々サブリース契約を結んでいる物件の賃貸管理を他社からお任せいただいた実績があります。弊社顧問弁護士を通じて、サブリース契約を解約し、その後無事売却ができました。
賃貸管理会社が怠慢で適切な対応をしてくれないのであれば、管理会社を変更することも対処として可能です。
また、現在サブリース契約を結んでいる会社の経営状態が悪ければ十分注意してください。賃料の不払いが続き最終的には会社の倒産、不払い賃料を回収できないこともあるからです。少しでも管理会社に不満がある場合は、問題が大きくなる前に、早期に賃貸管理会社の変更をおススメします。
入居者への配慮も忘れずに
また、管理会社を変更する場合は入居者にもしっかり配慮しましょう。
入居者としては、急に管理会社が変更しても事前通知やしっかりとした説明がなければ、不信感を抱き、物件を退去してしまう場合も考えられるからです。
円滑に事が進むように、事前に管理会社が変更することと、その経緯を入居者に事前に伝えておきましょう。
どうして良いかわからない場合は？
まずは、現在の契約内容をあなた自身で一度確認して、もし対応できそうであれば早期に実行してください。問題が大きくなる前に解決できることが重要だからです。
大神 健志 その上で、どうして良いかわからない場合は、わたしたちにご相談ください。
まずは契約内容を確認して、現状をヒアリングさせていただきます。そして、どうすることがあなたにとって最善なのか過去の成功事例も元にして、問題解決させていただきます。
お問い合わせ、相談は無料です。お気軽に以下のフォームからお問い合わせください。
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