アパート管理は業者委託が必要！建物管理会社の選び方と既存の業者から変更する方法

 

不動産投資においてもっとも重要な建物管理。

分譲マンションの場合だと、オーナーによって組成された管理組合が管理会社へ委託する形で、管理会社が建物全体を管理・修繕・メンテナンスすることになります。

その際に、信頼できる「ちゃんとした」管理会社を選ぶことによって、長期的に資産価値が低下することのない、マンション経営が実現します。

アパートは、小規模なので「業者に委託までしなくてもよい」と考えられる方も多くいらっしゃいますが、それは誤りです。

※詳しくは、建物管理はマンション経営の生命線で書いて居ますので参照下さい。

アパートの建物管理も重要

建物管理が重要であることも管理会社が重要であることも、マンションだろうとアパートだろうと不動産経営においては全く同じになります。

アパートも日々の清掃やメンテナンスはもちろんのこと、さまざまな長期修繕計画をすることが重要なわけです。そういった管理は、効果的に実行されることが重要です。

建物の維持管理、資産価値を保全するプロの管理業者がしっかりと計画的に取り組まなければならないことになります。

マンションとアパートの管理における違い

マンションは鉄筋コンクリートで出来ていて機密性が高く建物自体の耐久性と堅牢性がアパートより上で、経年劣化も遅く建物自体長持ちします。

従って、基本的な家賃設定が、アパートとマンションではマンションの方が高く、アパートではマンションと同じように管理にお金をかけていては損をすることさえ起こりえます。

一方で、アパートはそもそも、鉄筋コンクリート作りのマンションよりは、短いスパンで投資資金を回収することができるように設計されていますし、そんなに長く運用することを見越していません。

なので、アパートは、長期的な修繕計画はそんなに厳格に必要になることはありません。

また、共用部についても、マンションに比べると簡素であったり、共用部が狭かったりして、そもそも管理会社がすべき仕事自体が少ないこともあります。

アパートは管理会社が管理しないケースが多い理由

また、アパート経営の場合、オーナーさんが、アパートの一室に住んでいたり、近くに自宅があったりして、ご自身で管理することも珍しくありません。

本来は、建物管理を生業とする建物管理会社が管理するのがベストですが、アパートの場合は「例えば30年で建て替えたらよいや」という前提に立てば、そんなに大きな修繕をする必要がないため、大家さんが直接管理することができることになります。

実際に、マンションに比べるとアパートは、家賃は控え目ですが、その分建築コストも格段に安価になるので、利回りはマンションに比べて高いケースが多いです。

なので、一概にすべての物件で管理会社が必要になるわけではありません。

管理会社に委託すべきケース

ただし、一定戸数以上の部屋のあるアパートであったり、複数棟アパートを所持している場合など、まとまった金額の家賃が想定される場合は、しっかりと管理会社に管理を依頼されることをオススメします。

管理費用は十分家賃の中から経費として算出できますし、当然管理に必要な労力が大きくなり難易度も増すためです。

分譲区分のマンションと違って、一棟を一人のオーナーが所有する形態の一棟物のアパートの場合、管理する業者は建物管理業の免許を持っている必要はありません。つきあいのある賃貸管理会社や不動産仲介業者などに依頼することも可能です。

例えば、もしこれまで建物の管理は自分でして、賃貸管理や入居者の募集だけ別の不動産会社や賃貸管理会社に依頼している場合、その不動産会社や賃貸管理会社が管理業の免許を持っていないとしても、管理することが可能なので委託できることになります。

餅は餅屋

ただ、そうは行っても建物管理の仕事は、単に清掃や修繕だけではなく、アパートという資産を最大限効果的に運用するために必要なメンテナンス計画を含む、管理全般に及びます。

日常的な作業だけだったら、不動産仲介業者やアルバイトの人でも十分対応可能でしょうが、長期的に資産として運用することを検討するのであれば、しっかりとした管理会社を選ばれることをオススメします。なぜなら、管理のレベルが、長期的な建物の資産価値につながっていくからです。

とにかく管理に力を入れよう！

ここまで、いろいろと解説してきましたが、私からあなたにお伝えしたいことは、ひとつです。

建物の管理をしっかりと力を入れて取り組みましょう。

アパートといえども、しっかりとした管理会社を見つけて、管理を委託しましょう。

そうすることで、アパートの資産価値が減少していくスピードは通常よりも遙かになだらかになり、空室リスクを最小限に保つことができるはずだからです。

ここからは、今すでにアパート管理を業者委託している場合に、どうやって変更するかを解説していきます。（新しく管理会社を選びたい方にとっては、事例を知ることで失敗しない管理会社選びの秘訣になっています。）

アパート管理会社を変える方法

まだまだ自分でアパートを管理している人が多い一方で、すでに業者委託をしている方の中には、管理会社を変更したい。そう思われる大家さんが増えています。

これまでは、ずっとつきあいでお願いしていて、長く取引しているから、慣性でアパート管理を依頼してきたけれど、いろいろな事情から我慢の限界が来ている大家さんもたくさんいるようです。

少し前まででしたら、特に何の努力をしなくても、入居者が退去したら、新しい入居者が決まる。

これが当たり前でした。また、不動産の管理は、お願いしているところを変更しなくても、何も問題はありませんでした。

ところが、大家業もサービス業という認識が出てくるようになって、アパート間の競争が激しくなってくると、そうもいっておられなくなったのです。

大家さんが管理会社を変えたいと思う6つの理由

アパート管理を変更したいと大家さんが思うには、次のような理由があるようです。

1. 一度空いたら次に埋まる間での時間が長くなった
2. 修繕にかかる費用が高額のように感じる
3. 空室が複数軒あったり、長期空室の部屋がある
4. 対応が「なぁなぁ」になっている
5. ひとつひとつの取り組みに時間がかかる（対応が遅い）
6. サービスが悪い

管理会社を変えたいオーナーの具体的な事例

これまでは、退去があったら、2、3ヶ月のうちには、次の入居者がついていたのが、半年以上空くことが起こったり、原状回復の費用が全体的に安価になってきているのに昔ながらの単価であったり。

あるいは、同じアパートの中でいくつも空室が出ていたり、早く入居者を探すように依頼しても、ただ「やっています」として回答してもらえず誠意を感じられなかったり、原状回復に必要以上に時間がかかったり、退去するのはわかっていてすぐに募集かけられるのに、実際に図面を作成して募集をかけるのは退去したあとだったり。大家さんへしっかりとホウレンソウができず、対応が悪かったり。

そもそも、不動産管理業自体が、これまであぐらをかいてきた業界だったのである面仕方ない側面もありますが、努力している管理会社が多数出来てきて、業界自体が底上げしている時代なので、今後かなり淘汰が進むことは間違いないでしょう。

実際にかなり淘汰が進んできていて、管理物件の移動は年々その数を増やしている状況です。

アパート管理業者がやるべき８つの業務

アパートの管理会社がやるべきことって一体何なのでしょうか？大家さんから委託されている仕事をこなしていくということになりますが、基本的には次ようなことになるはずです。

1. 日々の清掃、修繕業務
2. 入居者とのコミュニケーション
3. 退去時の精算と最短の現状回復
4. 退去予告時からの募集スタート
5. 入居者審査と契約
6. 家賃の管理
7. 長期的な修繕計画の立案と実行
8. アパート経営を円滑に遂行するアドバイス

これらが、不動産管理会社がすべき業務であるはずです。中には、これらのうちにいくつかを大家さん自身で取り組む方も多いと思います。しかし、管理が委託されている場合は、上記のような業務になるはずです。

管理業務の怠慢とは？

例えば、長期間空室があるのに、客付け募集の条件を工夫せず、旧来のやり方をただ踏襲しているだけだるのは怠慢だと思います。募集図面を作成して、不動産業者だけが情報のやりとりをできるレインズ（業者専用不動産流通情報のシステム）に登録するだけ。これじゃあ、空室率が高くなった現代では、入居者を確保することは容易ではありません。

しっかりと不動産管理業者として、顧客である大家さんに最善の価値を提供する覚悟と決意があるからこそ、最適なサービスが展開されるのであって、そうでない業者だと、上記に上げたような大家さんの不満が出るということになるわけです。

これさえやっていれば、管理業者として十分。

そう考えることが、管理業の怠慢につながるわけです。

不満があっても管理会社を変える人は少ない

一方で、上記のような管理会社を変えたいと思う理由がありながら、実際に変える人はまだまだ少ないです。なぜかというと、管理業者を簡単に変えないのにも、それはそれで理由があるからです。

管理業者を変えない7つの理由

アパート管理会社を変えない主な理由とは、以下のようなものです。

1. 新しい会社を探したり手続きしたりが、面倒くさい
2. つきあいが長く情がある
3. 親からのつきあいで自分だけの問題ではないように感じている
4. 他の会社や管理会社の仕事自体を知らない
5. 管理会社が変わるという未知の経験による不安
6. 今の業者が融通が効くのでよい気がする
7. 管理業というより市場に悪いイメージがある

アパートの大家業をしている方で、直近で自ら進んで大家さんになった人は、自分で自分の資産の価値を維持したり、より投資効率を上げようとしたりします。

当然のことながら、物件の管理というのは、建物やサービスの品質を確保するために、極めて重要なので、業者に満足していない場合は、すぐに変更してしまいます。

ビジネスでやっているわけなので、情やしがらみなどが入ってくる余地はないのです。

ところが、ビジネスでやっているわけではない人や長年大家さんをしている人、親から引き継いだ人などは、そうではありません。

管理業者を変更しないのは長年の大家さんが多い

もうすでに何十年も前からアパート経営をやっている人や、親から資産としてアパートを受け継いだ人などは、すでに「これまでの流れ」というものがあり、心理的になかなか業者を変更しようと思えません。

新しい取り組みをすることは、状況を改善するケースもありますが、新たなリスクに直面する可能性もあるからです。だから、先に挙げた7つの理由によって、なかなか管理業者を変えようとしません。

問い合わせを頂くことは多い

逆に親から資産を受け継いだタイミングで問題を抱えている人たちなどからは、問い合わせを頂くことが多いのも事実です。

誰しもが、「これまでの流れ」を変えるのを恐れますし、どの会社がよいかどう探していいかわかりません。また、現在の業者とのつきあいによる情もあったり、親からのつきあいがある業者をむげに断絶するのは親の意思に反するように思えるかもしれません。

それに、だれよりもそのアパートについて詳しいのは、これまでの業者であると思うこともあるでしょうし、その業者は融通を効かせてくれていると、大家さんは感じているかもしれません。

また、そもそも空室が長引くのは市況のせいであり、管理業者のせいではないと感じるかたもいるでしょう。

アパート管理会社の選び方

管理会社を変えるのは非常に簡単です。

これから市場が変動していく中、旧来のやり方しか顧客に提供できず空室を早期に埋めるなど顧客の利益を最大化しない業者は確実に淘汰される時代に入っています。

不動産は、あなたとあなたの家族を幸せにするためにある大切な資産です。

業者とのつきあいのために存在するのではありません。

正しい業者とただしくお付き合いすれば、今でもこれからもずっと、アパートを運営することで一定の不労所得を得ることが可能になります。

これまで抱いていた不満を一切抱かずに済むようになる可能性があります。

また、管理会社を変更した多くの大家さんが、「もっと早くに動けばよかった」と言っています。いますぐ、管理業者を切って、新しい業者にしましょうっていうのではありません。あくまでも、「検討」をスタートしませんかとご提案しているのです。

様々なある管理業者

管理業者も玉石混交です。よい業者もいれば、あまりよいとは言えない業者もいます。

そして、それらのほぼすべての業者が、自社はよい会社だと言うはずです。

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