おかげ様で、弊社は創業20年を迎えた不動産賃貸管理会社です。弊社が、平成22年から取り組んでいる「バイク駐車場経営」に関する商品サービスをご紹介させていただきます。

弊社が管理する「バイク駐車場」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、福岡市、北九州市、久留米市、総管理台数208台（令和5年4月15日現在）を管理しております。

東京都荒川区南千住5丁目、福岡市中央区港2丁目には、直営駐車場を自社で所有し管理運営もしております。弊社が自社管理運営している事が一番の強みであります。自社が所有するバイク駐車場と管理運営するバイク駐車場のノウハウがあればこそ、皆様からの相談事に対してコンサルする自信がございます。

今回は、令和４年８月にオープンいたしました「ガレイズ押上本所吾妻橋１」の成果「表面利回り60％」の戦略と実績を大公開致します。

令和3年年末に、オーナー様からお問合せをいただきました。コロナの時代で将来的な展望が見えず、長年経営してきた会社を廃業する事を考え、自社所有不動産の有効活用で相談をいただきました。

築年数に左右されないバイク駐車場経営

1階店舗を不動産会社に募集依頼する場合には、築年数、立地環境等により賃料や条件が変更になる場合があります。

また、賃貸需要が少ないエリアでは、賃料を下げる、フリーレントを付ける、AD（広告費）を沢山払う、この様な経験で苦戦しているオーナー様がいらっしゃると思います。

また賃貸入居期間も平均３年前後が非常に多いと言われており、一度空いてしまいますと次のテナントが決まるまで中々決まらないという事も多くあります。

バイク駐車場経営の場合、建物の築年数や立地環境に左右されないという大きな強みを持っています。

０か１００か博打の様な賃貸経営からの脱却

テナント賃貸業で一番苦労する事は、テナントが居れば１００％賃料が入りますが、退去してしますと1円も振り込まれません。

まさに、０か１００かの経営判断をしなければならず、世の中の景気、テナント企業の業績にコントロールされる賃貸管理業です。

弊社が推奨する「バイク駐車場経営」は、1階路面店の専有面積にもよりますが、１台平均６㎡の専有面積となり、約６０㎡で１０台位の駐車場を確保できます（１０台前後が一番効率的な台数です）。

黒沢　勉

バイク駐車場の最大のメリットは、一度に全ての台数が解約になりません。一台毎に契約者が違いますので、「０か１００」の経営になる事がありません。２年間の契約を通しても解約数の平均は全国１～２台です。

解約理由は転勤か廃車がほとんどであり、一度借りると競合が近隣に無いので長期的に借りる傾向があります。

机上の空論ではなく全て成功の実績

不動産投資会社や営業マンに良くある話が、会社や自分は所有していないが、人には良いと進めています(笑)弊社の基本方針は、先ずは自社で購入し、実績を作り、上手く行ったらお客様に進めるというスタンスを貫いてきました。

そこで弊社直営「ガレイズ大濠公園」（旧名称：SBP西公園１）の事業開始からの実績をご案内させていただきます。

東京だから成功するんでしょ？福岡で実績ありますか？

前オーナーのI様がこのマンション1階店舗を購入したのは、平成２年１１月バブル最高値の時代です。

購入金額は７，３００万円、借入利息9.6％と今では考えられない様な値段であり金利です。その当時は景気も良く、テナントにはレストラン、コンビニ等様々な業種業態が借主となっていましたが、バブルが弾け、リーマンション後の２００９年から２０１１年の３年間、全くテナントは入らず、管理費、修繕積立金、固定資産税合わせると毎年６０万円近い赤字を垂れ流していました。

その様な時代にご縁があり、弊社社員が自宅に訪問し空き店舗解決策として、「バイク駐車場経営」のご紹介をさせていただきました。

その時に言われた言葉が、「東京だから成功するんでしょ？福岡で実績ありますか？」

弊社もまだ「バイク駐車場経営」事業をスタートして２年目であり、もちろん福岡市では一台の管理運営の実績もありませんでした。

しかしながら、福岡市でもバイク駐車場のニーズは高く、調べれば調べるほどニーズの高いエリアである確信がありました。３年間空いているテナント募集は、福岡市で最大の不動産会社が募集しても決まらないのであれば、この先も決まる保証はなく、何かしなければ状況は変わらない事も理解していただきました。勿論、弊社もリスクを取る事で事業がスタート致しました。（平成24年当時）

83㎡の店舗を2分割し、35㎡を事務所、48㎡をバイク駐車場とする事業がスタートしました。

事務所は弊社が借りる事でリスクを取り、福岡市で弊社第一号の「バイク駐車場経営」がスタートしました。

この当時の分析に間違いがなく、今では東京以上の駐車場料金で管理運営しており、I様も投資金額を回収した時点で、弊社に売却いただきその後は、弊社福岡支店事務所及び「ガレイズ大濠公園」として管理運営しております。

都内21台は過去最大の駐車場でしたが最短記録で満車となりました。この状態が維持できれば、投資金額は2年以内に全額回収が可能となります。

ご注意ください！！

「バイク駐車場経営」ガレイズ倶楽部では、既に「バイク駐車場経営」に投資しているオーナー様の権利を守るため、エリア制を導入しています。

弊社の基本理念は、オーナー様を成功に導く事を目指しておりますので、既にガレイズ倶楽部の市場があるエリアには、新規で開業できない場合もございますのでご注意ください。

創業２０周年記念キャンペーン

おかげ様で、弊社は今期２０周年を迎える事になりました。賃貸管理会社として、オーナー様の資産管理の達仁を目指しております。ガレイズ倶楽部へのお問合せも多数いただいておりますが、今回は創業２０周年記念キャンペーンとして以下の特典を先着５名様にプレゼント。

ご注意事項にも記載いたしましたが、既存オーナー様のエリアと重複する場合はお断りさせていただく場合もございますのでご了承ください。

まとめ

弊社は、不動産賃貸管理会社が本業であるため、不動産オーナー様からも沢山のお問合せや問題解決相談が来ています。

その様な問題に対し、２０年間真摯に対応してきたことで、様々なノウハウと実績を積み重ねてきました。何回も言いますが、「机上の空論」や「評論家」ではございません。個人面談時には、更に詳しい資料もお見せいたしますのでご安心ください。

今までの「バイク駐車場経営」を決断していただきたオーナー様は、「全員が投資資金以上回収」しています。

もしも、空き店舗でお悩みがありましたらご連絡ください。尚、こちらからお断りする場合もございますのでご了承ください。

よくニュースなどでマイナス金利政策について論じられていました。そもそも、マイナス金利って何なのか？今もそうなの？私たちの生活にどんな影響を及ぼすのか？この先どうなっちゃうのか？あるいは、銀行にお金を預けたままでよいのか？株や投資信託ってどうなっているのか？目減りしてる？それとも増えているのか？

いろいろと疑問に感じますし、不安にもなりますよね。

ここでは、マイナス金利のメカニズムとマイナス金利下で私たちが何を考えて、どう対処していけばよいか、短期的中期的長期的な観点や世界情勢を見据えて対策を検証していきます。そして、最後には、マイナス金利でもっとも有利になると言われるある投資法についても紹介しています。

マイナス金利って何？

そもそも、マイナス金利って何かというと、「日銀に預金口座を作っている金融機関」が口座に預けている金額に対して付与される金利が、0以下のパーセンテージである状態を指します。

政策金利は、日銀が定めている金利のことなので、日銀内の協議で慎重に話し合って決められます。

マイナス金利についても同様で、今回は、「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」として日銀が決定して導入しました。マイナスになるのは、日銀口座内での各金融機関への利息になります。

政策金利の仕組み

各金融機関は、日銀に口座を持ちお金を預金しています。

通常は、ごくごく少ないですがそれでも日銀にお金を預けていると利息がついてほんのわずかですが増えるものです。ところがマイナス金利の時は、お金を預けているいると、どんどん利息が逆に取られて、お金が減っていくことになるわけです。

なので、銀行は金利が安くてもよいから、お金を貸したり、投資に回したりしなくてはいけなくなります。これこそが日銀の狙いで、銀行が日銀にお金を預けずに市場で運用することで、景気を良くしようとしているのです。

物価高を引き起こすことが目標

銀行がどんどんお金を市場に出すということはその分、投資や消費にお金が回ることになります。消費や投資が増えれば、物価があがるので、日銀はそこを期待したいのです。物価を2％押し上げることを目標として金利をマイナスにしたのです。

2016年1月に導入されて、運用がスタートしました。ちょうど3年目を迎えてさまざまな影響がありましたが、まだ物価高には結びついていないようですね。

※一概には言えないですが、経済の成長は物価と連動しています。物価があがるということは、企業の売上があがるということで、企業の売上があがるということは、そこで働く人たちを豊かにして、さらにお金が消費に回りさらなる物価高につながる。そうやって経済が成長すると考えられるわけです。

マイナス金利下でどうしたらよいの？

マイナス金利になったら、一般的にどうしたらよいのでしょうか。

先ほど解説したように、マイナス金利といっても金利がマイナスになるのは、金融機関が日銀に預けている預金についてです。一般に銀行に預ける金利がマイナスになるわけでありません。

しかし、マイナス金利になると、銀行は日銀にお金を預ければ預けるほど損失が出ますので、できるだけお金を貸し出したくなります。つまり、貸し出し金利が安くなったり、審査が緩くなったりします。

日銀→銀行→市場へ影響が及ぶ

従って、お金を借りて家や車を買ったり、事業を拡大したり、投資したりするには非常に好条件ということができるでしょう。完全に借り手有利の市場なので、借りなきゃ損っていうくらいにまでなる可能性もあります。

実際に、住宅ローンはこの数年であり得ないほど金利が下がっています。また、企業にはお金が回って建設業界・不動産業界を中心に経済が活発化しているようにみえます。

マイナス金利で有利な投資は？

では、マイナス金利で資産運用する際の注意点としてはどんなことがあるでしょうか。あるいは、具体的にどういった投資をすればよいでしょうか。

マイナス金利というのは、不景気な状態を指しますので、さまざまな投資にチャンスが訪れます。

景気が悪いからといって、投資に制限がかかったり、儲けられなかったりするわけではありません。むしろ株が下がったり（論理的には）国債が下がったり等、お金を増やすチャンスになります。

さまざまな所にお金を振り分けられる

一方でもっとも一番期待を裏切らない投資は、自己投資です。自己実現のためのセミナーや本などに使うことです。あるいは、マーケティングスキルを勉強したりして収益を増やすことができます。こういったところも、マイナス金利とは関係ないように見えますが、お金を借りやすくなっているところから、お金を回しやすくなります。

具体的にどうお金を振り分けるか考えていきましょう。

資産三分法でお金を振り分ける

昔から資産運用において基本的な考え方となる資産三分法という考え方があるます。投資については短期的中期的長期的に３つにわけて扱うのです。以下、それぞれについて簡単に解説しておきます。

1. 短期的･･･目先の生活で何か起こった際に必要になるお金（給料の半年分くらい）
2. 中期的･･･今後生きていく中でライフステージ上で必ず必要になるお金（1,000万円くらい）
3. 長期的･･･老後に必要となるお金（数千万円レベル）

資産三分法における指針

また、それぞれの分類に対して投資の指針があります。

• 短期資金･･･預貯金で流動性を担保する
• 中期資金･･･株式投資や債権、ローンを活用した不動産投資など、流動性はそこそこに運用効率を重視する
• 長期資金･･･不動産投資等、流動性ではなくて運用効率を重視。

このような形で、資産運用について分類した上で戦略を考えていく必要があります。あなたが今何歳で、今後どういう人生を送るかで資産設計は大きく変わってくることになります。

あなたの年齢が若ければ若いほど、資産運用においては時間を使えるので有利になります。一方で一般的に若いと収入や信用が少ないことが多いです。

現状の延長線上に着実な未来をビジョンする

現状をしっかりと踏まえた上でよりよい投資方法を選択して頂けたらと思います。

ポイントは目的と目標をしっかりと定めて、今後の社会がどういう状況になっていてもある程度対応可能な状態にしておくということです。また基本的には、自分の力だけでは難しいので専門の方の力を借りることが重要です。

詳しくは、次のページをご覧ください。参照：初心者も納得！資産運用の始め方について解説します

不動産投資は絶対有利

マイナス金利になると、当然のことながら、普通預金も定期預金も金利が安くなります。従って、ますます口座にお金を入れておくメリットがなくなることになります。

貨幣の価値が低下して、物の価値が上昇します。実物資産として有名なものとしては、ゴールドと不動産があります。

しかしゴールドは価値を保全するのには適していますが、運用して利回りを得るような性質は持ちません。

しかも、不動産投資は金融機関からお金を借りて運用することができます。マイナス金利をモロに利用できるんです。

従って、価値を保全しながら、インカムゲインを得られる不動産投資はマイナス金利下においては、最も有利な投資ということができるでしょう。

【参照】

1. 不動産投資で借金をしても大丈夫なのだろうか？ローンを活用するメリットとは？
2. 資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

この2記事をぜひご覧下さい。

金高時道

不動産投資については、弊社の大得意とする分野です。早く長く収益がでるように最善の運用方法をみつけましょう。弊社では、不動産投資で手堅く収益を積み上げるためのマル秘投資術を紹介しています。お気軽にお問い合わせください。

「資産運用を始めると言っても、何から始めて良いかわからない。」そう思っている20代の方もいるのではないでしょうか？

年金が当てにならず将来は自己責任と言われる時代にあって、資産運用は確かに必須なのはわかります。

とはいっても、資産運用には国債、保険、投資信託、株式投資、マンション経営などさまざまな種類があるので、何に投資をして、どう始めれば良いかよくわからない、と思う方も多くいらっしゃると思います。

この記事では、20代から資産運用を始めるには、何が効果的か？何からどう実践したら良いか？具体的な戦略と実行方法まで詳しく解説していきます。

資産運用のリスクとリターンについて

資産運用について考えると、一番最初に気になり不安になるのは、投資へのリスクではないでしょうか？

預金や現金で所有しておけば、リスクを負う可能性は低いですが、大きなリターンを得ることもありません。

資産運用にはどの商品にも少なからずリスクがあります。

そのため、あなたが高いリターンを得ようとすれば、その分リスクが高くなると考えてよいです。

一方、リスクが低ければ、その分リターンは低くなります。

資産運用のリスクとリターンは比例関係にありますので、その考えをまずはしっかり押さえておいてください。

大神　健志

一般にリスクとリターンは比例する

なぜ20代から資産運用を始めるべきなのか？

そもそもなぜ、20代から資産運用を始めるべきなのでしょうか？その理由は2つあります。

• 預金が低金利なため
• 将来、老後のために

将来必要となるお金を貯蓄していくのに、現金や預貯金で所持していても増えないからというのが大きな理由です。少し解説していきます。

預金は低金利なため

今は低金利の時代で、預金していても金利は0.001～0.01％程です。

ATMで時間外取引をすれば数百円は手数料を取られるため、金利分が一瞬でなくなってしまいます。

インフレリスク

また、預金はインフレリスクがあります。

インフレリスクとは、物価が上昇して、相対的に現金、預金お実質価値が下がることです。

身の回りの、生活用品や食材などさまざまな物の価値が将来的に上がった場合、現金預金の額面は変わらないので、物価に対して実質価値が下がることになります。

※インフレ率1.0％/年、投資資産1,000万円で20年間投資した場合の実質価値

インフレ率1％で推移した場合に、預金は約200万円、実質価値が目減りすることになります。

一方で、収益率1％以上の運用商品に投資をすれば、所有資産の実質価値を維持・向上させることが出来ます。

参照：不動産投資がインフレ対策になる理由

将来、老後のために

日本の年金制度は崩壊しているとも言われ、将来の経済は自己責任と言われる時代になりました。

日本の年金は、20歳～60歳の公的年金を支えている現役世代が、年金の保険料を支払い、65歳以上の高齢者を支えている仕組みです。

平成29年版厚生労働白書によると、以下3つのデータがあります。

• 1980年は、現役世代6.6人で1人の高齢者を支えている
• 2015年は、現役世代2.3人で1人の高齢者を支えている
• 2050年は、現役世代1.4人で1人の高齢者を支えると予測

引用元：平成29年版厚生労働白書

本格的な少子高齢化社会の突入で、年金額が減少したり、国民年金・厚生年金の保険料がアップしたりと、日本の年金問題は深刻になってきています。

参照：年金は当てにするな！金融庁からのお達し・金融審議会市場ワーキング・グループ 「高齢社会における資産形成・管理」 報告書

20代から、資産運用を始めて、将来に備え確実に資産形成していくことは、非常に意味のあることだと思います。

20代から資産運用を始めるメリット

20代から、資産運用を始めるメリットは3つあります。

1. 時間を有効活用できる
2. 学ぶ時間がある
3. 損をしても取り返しがつく

それぞれ簡単に解説していきます。

１．時間を有効活用できる

20代から、資産運用を始める一番のメリットは、20代から将来に向けて時間を有効活用できることです。20代から資産運用を始めるのと、30代、40代から資産運用を始めるのでは、資産の増え方が異なります。

それは、長期間複利で運用していくことによって、より早く資産運用を始めた方が有利だからです。

※考えてみれば当たり前ですよね。毎月1万円貯金するとしたら、20歳から60歳まで貯金したら、480万円になります。一方で40歳から60歳までで480万円貯金しようとすると、毎月2万円つまり2倍の金額を貯金しないといけなくなります。

また、積み立てではなくても複利で資産を運用すると、利回りのちょっとした差が大きな差になっていきます。

単利と複利について

資産運用の利息の付き方には、単利と複利の２種類があります。

単利は、投資した資産の元本に対して利息が付くことです。

複利は、支払われる利息を元本に組み入れて、これを新しい元本として再度運用されていく金利の仕組みのことです。

元本100万円を運用した場合の単利と複利の差

投資条件

• 投資資金100万円
• 年間金利2％
• 投資期間10年

単利

複利

↑雪だるま式に資産が増えていく

以上のように、複利は投資資金が、元本+利息、になるので投資期間が長いほど資産が増えていく仕組みです。

200万円を複利で10、20、30年間運用した場合の差

投資条件

• 投資資金200万円
• 年間金利2％

以上のことから、25歳から資産運用を始めた方が、より多くの運用利益になっていることがわかります。

同じ投資額・同じ投資商品を選ぶ場合は、より早く投資を始めた方が有利です。

２．学ぶ期間がある

20代から資産運用を始めれば、他の年代と比べてもより多くのことを学べ、経験も積めます。

20代から資産運用の学びを始めるのと、30代から始めるのでは、知識や経験の積み重なる量が異なります。

早く実践すれば、知識と経験の量から、より効果的な資産運用が実践していけます。

３．損をしても取り返しが付く

資産運用はどの商品でも、少なからずリスクがあります。

そのため、投資をして、短期的には元本割れをしてしまう可能性もあります。

もし仮に、損をしたとしても20代で損をするのか？30代で損をするのかでは大きく異なります。

30代は、結婚、出産、教育資金、住宅ローンの支払いなど、さまざまな出費があります。家計は自分だけのものではなく、配偶者や子供がいるかもしれません。責任は自分だけではない場合があります。

一方、20代で仮に独身の場合であれば、責任の範囲も30代と比べると少なく、また損をしても取り返しが付きます。

損をしたとしてもそれは失敗ではなく、経験として捉え「この投資は良くなかったな。次は同じ失敗はしないようにしよう」と、次の資産運用へのプラスと解釈することも出来ます。

20代から資産運用を始めるにあたって押さえるべきこと

一方、20代から資産運用を始めるにあたり、押さえるべきことがありますので以下、ご確認ください。

• 月々の生活に無理のないように
• 給与天引き
• 目標金額を決めること

月々の生活に無理のないように

資産運用を始めて、日常生活の資金がショートしてしまっては元も子もありません。

日常生活に影響がない範囲で資産運用を始めましょう。

決して、日常資金を削ってまで、リスクの高い投資をするのはやめて下さい。

また、20代は他の年代と比べ、社会人経験も浅く、まだ比較的給与が低い方が多いです。そのため、資産運用は月々の給与の中の余剰資金で始めて下さい。

例えば、毎月給料が入ってきて手取りが20万円で、食費や生活費などもろもろを差し引き、6万円残るのであれば、その6万円の中から資産運用に回す、といったところです。

出来れば、給料が入ってきた時点で、あらかじめ余剰資金を別の口座に移し、その上で残ったお金毎月生活をしていくのがベストです。

そうすれば、毎月の生活に影響が出ることはなくなります。

天引きのもの（引き落としできるもの）

資産運用商品の中には、給与天引きできるものもあります。

例えば、保険会社と会社で団体契約を結んでいる場合は月々の保険料を給与天引きできる場合があります。

また、給料天引きでなくても、銀行から毎月自動引き落としになるものもあります。引き落としは天引きとほぼ同じなのでオススメです。

自動引き落としでの投資は、メリットが多いので、オススメです。

目標金額を決めること

資産運用を何となく始めるのではなく、目標金額を決めることです。

例えば、月々1万円を資産運用に回して、30歳までに500万円貯める、というように具体的な数値で明確にすると良いです。

目標金額を決めることで、それを達成するため、毎月いくら運用に回さなければいけなくて、どれくらいの生活費で生活していけば良いか？という、月々の運用資金と生活資金が明確になり、計画が立てられるからです。

どのような資産運用商品があるか？

以上を踏まえて、20代から資産運用を始めるにあたって、どのような資産運用商品があるか？代表的なものを解説していきます。

※ここでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の記事を参照ください。

1. 預金
2. 国債
3. 保険
4. 投資信託
5. マンション経営（不動産投資）
6. 株式投資・為替投資

参照記事：

余剰資金で無理なく資産形成を目指そう！低リスクな資産運用商品5選

基本的には、初めて資産運用に取り組む場合は、リスクの低いものから始めるのが良いです。

１．預金

預金は、普通預金と定期預金があります。

金利が0.001～0.01％程なので、利回りを得る、という運用の観点からは不向きです。

（※利回りとは投資した資金に対して、どれくらいリターンを得れるか？を表す指標になります。）

しかし、流動性が高いので突発的に資金が必要になったり、1年、2年といった短期的にお金を貯める場合には効果的です。

２．国債

国債は、国が発行する債券を購入し、資金を預け、満期を迎えると利息とともに元金を受取れる仕組みの投資です。

金利は最低保証が0.05％からとなっています。

最低1年間は途中換金できませんが、数年は手を付けない、リスクを最小限に抑えて投資をしたい場合には、効果的な場合もあります。

３．保険

保険は、掛け捨て型と貯蓄型がありますが、資産運用で活用するのは、貯蓄型の保険です。

貯蓄型の保険は、以下3つのタイプがあります。

• 終身保険
• 養老保険
• 個人年金保険

それぞれ返戻率は異なりますが、大体、100～120％台の商品が多いです。

※返戻率とは、保険商品で使う利回り表記のことです。

10～20年以内に解約すると、元本割れする商品がほとんどですが、30年以上運用すると預金よりも高い利回りを得れます。

※保険と資産運用の関係について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

資産運用として保険は役に立つのか？徹底的に調べました

４．投資信託

投資信託は、毎月支払った積立金を運用のプロ（ファンドマネージャー）が、株式や、債券などさまざまな対象に投資をし、その運用成果を還元される金融商品です。

投資信託は、商品によってリスクが高い商品もありますので注意が必要です。

2018年7月の日経新聞では、投資信託で個人の半数近くが損失を抱えている、という事実が発覚しました。

参照記事：投信で損失、個人の半数　金融庁調査

都銀や地銀の計29行で調査した結果、損失を抱える顧客は全体の46％、約二人に一人は損をしている、ということです。

記事によると、銀行や証券会社は自らの手数料収入のために、個人の短期売買を優先したり、という実態もあるそうです。

以上のように、投資信託は商品以前の問題で、構造上、あまり知識がない顧客は手数料で損をしてしまう、というリスクもあります。

５．マンション経営（不動産投資）

マンション経営は、マンションを購入しそれを人に貸して、家賃収入得る投資です。

毎月の家賃収入があなたの資産になっていきます。

マンションは数百万円～数千万円はしますので、多くの場合、ローン借入と少額の自己資金（初期費用）で物件を購入します。

そして、家賃収入と月々の支出から残った資金があなたの手取り収入となります。

ローンを完済したら、支出が大幅に減るため、手取り収入も大きく増えます。

この手取り収入を増やしていき、資産を形成し、将来的には私的年金も出来ます。

以下の表をご確認ください。

100万円を預金しておく場合と、中古ワンルームマンション経営に投資する場合の利回りを比較しました。

中古ワンルームマンション経営と預金を比較

※中古ワンルームマンション経営の条件は以下の通りです。

• 物件：中古ワンルームマンション
• エリア：東京都中野区
• 築年数：12年
• 物件価格：2,000万円
• 頭金：40万円
• 購入時諸費用：60万円
• 投資資金：100万円
• 家賃収入：90,500円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 固定資産税：59,000円

購入条件

• ローン借入：1,960万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年
• 年間キャッシュフロー：138,600円

※計算を簡略化するために、家賃下落率や空室率、設備交換費用などは考慮していません。

※年間キャッシュフローに固定資産税は含まれていません。

上記の例では、100万円を預金するか、中古ワンルームマンション経営に投資するかの違いで、収益差は約13,800倍になります。

同じ100万円でも、預金しておくより中古ワンルームマンション経営をした方が、高い利回りを得られます。

※マンション経営と資産運用について詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由

株式投資・為替投資

投資と言えば、株式投資や為替への投資も一般的です。

ただし、これらで利益を得ようと思うと相当の知識とスキルが必要になります。

現在は、株式投資も為替取引も、誰もが簡単に取り組めるものとなっていて、全体の80％以上が損していると言われています。

もちろん中には、株や為替の取引だけで食っている人もたくさんいますが、それらの人は、プロのトレーダーと呼ばれる人で、一般の人とは得ている情報の源が違います。

従って、株式や為替は、素人が簡単に取り組んで利益を出せる世界ではないと言われているのです。

具体的にどのように実践していけば良いか？

では資産運用を実践するにあたって、具体的にどうすれば良いか？以下、2つのケースで説明します。

ケース①

現在、自由に使えるお金が数十万円ほどで、あまり自由に使える資金が少ない方

1. 病院に通ったり、何かしら突発的な支出への対応として、最低でも30～50万円は預金しておくこと
2. 月々の食費、雑費、交際費などを含めて、生活費でいくらくらい使っているか把握すること
3. その上で、月々この金額（1万円、2万円といった資金）なら給与から引いても生活できる、という資金を決めること
4. その決めた資金を、月々の貯蓄性保険の保険料に充てるか、マンション経営に取り組む

ケース②

現在、自由に使える余剰資金が数百万円以上ある方

1. 病院に通ったり、何かしら突発的な支出への対応として、最低でも30～50万円は預金しておくこと
2. マンション経営に初期投資で数十万円充てる。全額フルローンで物件を購入すること
3. 月々の食費や雑費や交際費などを含めて、生活費でいくらくらい使っているか把握すること
4. その上で、月々この金額（1万円、2万円といった資金）なら給与から引いても生活できる、という資金を決めること
5. その決めた資金を、月々の貯蓄性保険の保険料に充てること

資産運用の実践まとめ

上記2つのケースで具体的な実践内容を記載しました。

現在、余剰資金があるかないかで、資産運用の実践内容は異なります。

※月々の家計状況を把握する方法として、以下のアプリが参考になるのでご紹介します。

家計簿アプリ：マネーフォワード

現在の家計状況を把握できれば、いくら資産運用に充てれて、いくら生活費に充てれるか？正確に計画できます。

詳しくは、以下の記事を参照ください。

参照記事：

マネーフォワードを使って家計収支を明確にする

20代からの不動産投資・マンション経営で成功する秘訣

このように20代から資産運用をはじめるのであれば、不動産投資がオススメであることがわかると思います。

しかし、20代から不動産投資を考えるといっても、「何から勉強すれば良いのか？」、「20代から不動産投資を始めるのはメリットがあるのか？」とさまざまな疑問やわからないことが多い、という声も多く聞きます。

以下、20代で不動産投資・マンション経営を成功する秘訣についてまとめていきます。

不動産投資に影響を与える要因

不動産投資は世の中の経済状況に大きく影響を受けます。

20代から5～10年と短期的に不動産投資をする方もいれば、20～40年と長期的に不動産投資をする方もいます。

短期、長期どちらにせよ、不動産投資は世の中の経済の動きに影響を受けるものなのです。

なぜ不動産投資は世の中の経済状況に影響を受けるのか？

例えば、金利の上昇、国の施策一つで、不動産投資に追い風になったり、不利な状況になる場合があるのです。

なぜ不動産投資が、世の中の経済状況に影響を受けるかというと、例えば金利が上昇したときを考えてみてください。不動産投資は金額が高額なので、一括で不動産を購入する人は少ないです。

ですので、ローンを組んで不動産を購入する方が多いわけですが、金利が高ければ、その分ローン利息も増え返済額が増えます。ローン利息、返済額が増えるということは、不動産投資の利益が少なくなったり、自己資金が多く必要になるので、不動産投資をするには金銭面でハードルが上がります。

以上より、金利が上昇することにより、不動産投資を始める方が減り、需要が減り、不動産価格が下落することに繋がります。

このように結論は不動産投資は世の中の経済状況に影響を受けるのです。

ですので、事前に将来日本、世界の経済状況はどう変わっていくのか？経済状況が変わった時に、不動産投資をこのまま続ける方が良いのかどうか？など多方面から不動産投資について考える必要があるのです。

では実際に事例を二つ挙げて、不動産投資が世の中の経済状況から受ける影響についてご説明していきます。

低金利による不動産投資への影響

2017年の海外投資家による不動産購入は1兆1,000億円と前年の3倍に増え、3年ぶりに最高を更新しています。（2018年1月6日の日経新聞の記事）

なぜ海外の投資家が日本の不動産を購入するのか？それは、ローン金利が低く、相対的にローン投資利回りが高くなるためである。

日本とロンドン、ニューヨーク、香港などの海外勢の不動産投資市場を比べると、相対的な投資利回り差は日本が最も良いです。

以上より、金利が低いと不動産投資にとっては追い風になります。

バブル崩壊

一方で、国の施策によって不動産投資は不利な状況になる場合もあります。

時代はさかのぼり、1980年代初期～日本はバブル経済となり不動産価格は一気に上昇していきました。

一時、土地神話と呼ばれ、土地の価格は下がらないという説まで流れました。バブルのころの不動産投資は、不動産をローンで購入しそこから不動産価格が上がるので、売却することによって利益を得ていくという、転売目的な不動産投資が非常に多かったのです。

ですが、良いことは長くは続かず、1990年3月に当時の大蔵省から全国の各金融機関への通達「総量規制」、地価税の導入、日銀金利の引き上げによって、不動産の市場への流通が大きく減り、不動産価格は暴落したのです。

そして、バブルの崩壊です。転売目的で不動産を購入していたオーナーは、不動産を売却したとしても多額の借金を抱えたという人もいたわけです。

以上のように、国の施策や世の中の経済状況によって不動産投資は大きく影響を受けるのです。

これからの不動産投資を行う上で考えるべきこと

ここまで不動産投資に影響を与える、金利や経済状況についてご説明してきましたが、これから不動産投資を行う上で考えるべきことは何のか？

それは様々ありますが、不動産投資において一番考えなければならないのは、これからの日本の人口減少による賃貸需要を見越した不動産物件の選定についてです。

なぜなら、不動産投資は賃貸需要、つまり入居者あって成り立つものであるからです。入居者がつかなければ、不動産投資で最も重要な家賃収入が入ってこないわけです。

いくら見た目が良く素晴らしい、不動産物件を所有していたとしても、入居者がつかなければ絵に描いた餅です。

1980年代の不動産投資では、不動産を購入して転売し、その売却益で儲けるという方法がありましたが、現在において不動産の売却益で儲けるというのは本質的ではありません。

大神　健志

ローリスク、ロングリターンで長期安定的に不動産投資による収入を得ていくことが、将来の資産の安定的な運用につながるのです。

これから不動産投資を始める20代の方は、ぜひ賃貸需要が今後も見込める地域を選んで不動産投資をするべきです。

不動産投資の情報収集

ここまで、不動産投資の実情について解説してきましたが、不動産投資について無知のままスタートしても高確率で失敗しますので十分注意してください。

なぜなら、不動産投資には成功するために事前に知っておくべき知識がいくつかあるからです。

例えば立地条件についてです。

不動産投資は、ローリスク、ロングリターンで長期安定的に家賃収入を得て、出来るだけ利益を上げ続けていくことが非常に重要になります。

そのためにも、賃貸需要が見込める立地条件の不動産物件を選ぶ必要があります。

立地条件が重要という知識を持っていなければ、賃貸需要が見込めない地域で物件を選んでしまう場合があります。

不動産投資を始める前に、不動産投資で成功するための知識をしっかり身につけて始めることが非常に重要なのです。

不動産投資の目的や目標によって、不動産投資で必要な知識の情報収集は変わってきますが、以下に不動産投資に係る情報収集で重要なポイントを上げました。

• 将来の賃貸需要が見込める地域か？
• 不動産物件の立地と環境はしっかり選定しているか？
• 部屋の専有面積と間取りは入居者目線で選んでいるか？
• 室内の内装は入居者から選ばれるようになっているか？
• 建物の外観の第一印象は、入居者から見て清潔感があり良い状態か？
• 物件購入前に物件の空室率について考慮しているか？
• 5～10年～20年と家賃下落率を考慮しているか？
• 家賃収入などの収入だけでなく、支出でかかってくる毎月の管理費や修繕積立金は考慮しているか？
• 賃貸管理会社は今後も不動産投資をする上で信頼できるか？

以上、不動産投資を始める際に必ず情報収集しておかなければならない内容は様々あるのです。

ですがすべてを自分ひとりで学んでいくのは簡単ではありません。（当サイトでも不動産投資は簡単ではないと紹介していますので、ご覧ください：ワンルームマンション投資は簡単ではない！）

もちろん自分一人で不動産投資を学んでいくのも良いですが、ぜひあなたの近くで実際に不動産投資で成功している方にアドバイスをもらうか、信頼のおける不動産会社に相談をすることも良いでしょう。

20代不動産投資の注意点

20代で不動産投資を始める際には、以下2点を注意してください。

1. 新築ワンルームマンション販売の営業マンから「安易」に物件購入しないこと
2. 余剰資金不足で物件購入しないこと

１．新築ワンルームマンション販売の営業マンから「安易」に物件購入しないこと

まず、新築ワンルームマンション販売の営業マンから「安易」に物件購入しないことです。

特に20代、大手企業・上場企業に勤めている方で、一度は投資用マンション営業の話を聞いたことがある、という人もいるのではないでしょうか。

• 会社上司の紹介で投資用マンションの営業マンと会ったり
• 道端で声をかけられたり
• 会社に突然、電話がかかってきたり

大手企業や上場企業の会社員、また公務員の方などは個人属性が良いため、さまざまなことがきっかけで投資用マンションの営業を受けやすいです。

勤続年数が3年以上、年収が500万円以上、個人属性が良くその他問題がなければ、金融機関の審査条件によってはローン審査が通ります。

そのため、投資用マンションの営業を受けやすいです。

新築ワンルームマンション販売の実態

販売する投資用マンションの多くは新築ワンルームマンションです。

なぜ安易に契約を結んではいけないかというと、投資用の新築ワンルームマンションもさまざまなリスクが隠れているからです。

まず、新築ワンルームマンションは中古ワンルームマンションと比べて、物件価格が約3割ほど高くなっています。

以下、実際の物件例です。

新築マンションと中古マンションの比較

そのため、利回りが低くなり、投資利回りを得にくくなります。

新築時は入居者から人気があり空室率も低く、家賃下落率も低くなる傾向があります。しかし、立地環境が悪い物件であれば、新築から中古物件になれば空室率も高くなり、家賃下落率も高くなる可能性があります。

以下、新築マンションと中古マンションの家賃下落率を示したグラフです。

※引用元：三井住友トラスト基礎研究所データ参考

新築マンションは、築10年の間に約10％、家賃が下落する傾向にあります。

しかし、新築マンションも設備が壊れにくかったり、現金一括で購入すればその後利回りを長期的に得れる、といったメリットもあります。

それら新築ワンルームマンションのメリットとリスクを踏まえた上で、購入するのであれば良いですが、

• 「先輩がしてるから」
• 「年金対策、資産運用になると言われたから」
• 「初期費用無料、キャッシュバックなどの特典を受けてお得だと思ったから」

といった、ロジックもなく、安易な理由で契約は絶対にしないでください。

物件や管理会社によってもさまざまですが、最悪の場合、手出しが多く毎年赤字となってしまったり、赤字のまま売却して、多額のローン残債が残ってしまうこともあります。そうなると、何のために投資をしたのか？本末転倒です。

安易に営業の話を鵜呑みにせず、信用できる業者からの紹介や、しっかりとしたロジックがあって初めて、購入に踏み切ってください。

２．余剰資金不足で物件購入しないこと

余剰資金が不足している状態で、不動産投資を始めるのは避けて下さい。

不動産投資を始める際は、少額の自己資金で実践する場合がほとんどですが、スタートする状態で、貯蓄が数十万円、数万円しかない、という状態では非常に危険です。

というのも、部屋内部の設備が壊れて突発的に修繕費用が必要になったり、空室が発生し数ヶ月は月々のランニングコストが手出しになったりするリスクもあり、そうなった場合に対応できなくなるからです。

極端な例ですが、仮に10万円の貯蓄で、以下の物件で不動産投資をスタートして、突如2ヶ月空室が発生した場合は資金ショートしてしまいます。

物件情報

• 物件：中古ワンルームマンション
• 築年数：12年

収支条件

• 家賃収入：90,500円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 管理代行費：3,240円
• ローン返済：66,170円
• 固定資産税：59,000円

資金ショートしてしまう

毎月の収支条件にもよりますが、家賃収入の半年分くらいは余剰資金として保有してください。上記例だと貯蓄額54万円以上です。

そうすれば、空室がいきなり発生したり、突発的な修繕対応が必要な場合でも対応できます。

20代で不動産投資がうまくいっている人はどんな点を押さえているのか？

20代で不動産投資がうまく言っている人は以下3点を押さえています。

1. 長期的に賃貸需要が見込める物件選定
2. ローン借入条件を押さえている
3. 信用できる管理会社に任せている

１．長期的に賃貸需要が見込める物件選定

長期的に安定して賃貸需要が見込めて、家賃収入が入ってくる物件を所有していれば、確実に資産形成できます。大きく失敗することはまずありません。

不動産投資を始めれば、当然のように家賃収入が毎月入ってくる、と思っている方もいるかもしれません。しかし、安定的に家賃収入を得るためには、物件選定がカギになります。

物件選定時に、以下5つの条件を押さえて下さい。

1. 立地環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内の差別化
5. 賃貸管理会社

上記5点について詳しくは以下の参照記事を確認ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

上記5つの優先順位に沿って、バランスが良い物件を選定し、これなら長期的に賃貸需要が見込める、そんな物件を選ぶ必要があります。

例えば、部屋の専有面積が16㎡未満で極端に狭い部屋だとしても、立地が主要都市から徒歩圏内、主要駅から徒歩5分圏内であったり、建物の管理状態が良ければ、入居者から見て価値が高い物件となり、長期的なニーズが見込めます。

長期的な不動産経営を考えたときに、特に1．立地環境、2．建物管理を押さえることが重要です。

２．ローン借入条件を押さえている

ローン借入条件を押さえることは極めて重要です。

借入条件は各金融機関によってさまざまで、個人属性、物件の収益性、資産価値によって変わります。

詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

• 不動産投資ローンの審査を確実に通るために押さえるべきポイント

• 不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

ローン借入額は数百万円～数千万円以上になるため、数％金利が変わるだけで、百万円、数千万円単位で返済額が変わります。そのため、不動産投資で成功するか否かは、ローン借入条件にかかっている、と言っても過言ではありません。

参照記事：

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

金融機関の選定、融資条件について詳しくは上記の参照記事を確認ください。ローン借入条件を押さえて、出来るだけ返済額を抑えて下さい。

３．信用できる賃貸管理会社に物件を任せている

不動産投資を始める方の多くは、別に本業があるので、賃貸管理会社に物件管理を依頼している場合がほとんどです。

賃貸管理会社は、新しく入居者を募集したり、部屋の中で設備が壊れたら修繕対応したり、退去の際に入居者と書類のやり取りをしたり、賃貸管理全般を行います。

なぜ信用できる賃貸管理会社に任せることが重要なのか？

それは、入居者を新規で募集したり物件を適切に管理することで、高い入居率、長期的な資産価値の維持・向上に繋がるからです。

信用できる賃貸管理会社に任せるだけで、不動産投資を始めて、ほとんど何もしなくてもうまくいく場合も多いです。管理会社が入居付け、物件管理を全てうまく回してくれるからです。

自己資金はどれくらい必要になるのか？

実際に物件を購入する際に、自己資金が必要になります。以下、実際の物件、中古ワンルームマンションを例に挙げて確認します。

物件情報

• 物件：中古ワンルームマンション
• 築年数：12年
• 物件エリア：東京都中野区
• 物件価格：2,000万円
• 購入時諸費用（自己資金）：60万円

借入条件

• ローン借入：2,000万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年

収支条件

• 家賃収入：90,500円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 管理代行費：3,240円
• ローン返済：66,170円
• 固定資産税：59,000円

物件条件や、仲介手数料などの購入時の条件によっても異なりますが、自己資金として数十万円必要な場合がほとんどです。

上記物件例では、フルローンで組み、自己資金（購入時諸費用）として60万円必要になります。

物件購入時に諸費用として、最低数十万円は必要になります。

まとめ

以上のことから、不動産投資は20代から投資を始める上で非常にメリットがあります。

しかし、注意すべき点や自己資金や余剰資金をある程度用意することや、物件選定などいくつか押さえるべきポイントがあります。

決して、安易に初めてうまくいくものではないことは理解しておきましょう。

大神　健志

20代からの資産運用について、わからない点や詳しく聞きたい内容があれば、お気軽にお問い合わせください。

あなたの実情に合わせて、最適な資産運用の形をご提案します。

弊社では、20代で不動産投資に成功しているオーナー様が多くいらっしゃいます。その実例も合わせてご案内させて頂きます。

また、以下に20代から不動産投資を始めようと考えている方に向けて参照記事を挙げました。一度目を通して参考にしてください。

参照記事：

• • 中古マンション経営成功の5つの条件
  • 不動産投資のキャッシュフローについて理解する
  • 不動産投資ローンの審査を確実に通るために押さえるべきポイント

「固定給はあるけど、なかなか給料は上がらない。」

「将来を考えると、少し不安だ。。」

「小遣い稼ぎでも良いから何か投資を始めようかな。」

給料がなかなか上がらないこと、将来への不安などから、投資に興味を持ったのではないでしょうか？

投資で資産を増やせていけたら、生活が楽になっていくのでサラリーマンにとっては嬉しい限りだと思います。

しかし、投資といっても株式投資、投資信託、不動産投資などさまざまな種類があって、サラリーマンにとってどの投資が一番合っているのか、判断するのは簡単ではないと思います。

そこで、今回はサラリーマンにとって、どの投資が一番おすすめなのか？順を追って説明していきます。

投資を始める前に押さえておくべきこと

投資を始める前に、まず押さえておくべきことがあります。

投資には、リスクとリターンがあり、損をする可能性もある。ということです。

例えば、株式投資はハイリスク・ハイリターンの投資です。

企業の業績、新商品の発表、不正問題等の要因で、株価が変動して、その差益で利益を上げます。

業績が安定しないベンチャー企業等は、株価の変動が激しく、リスクが高いです。一方、大きなリターンを得られる可能性もあります。

一方、リスクが低い投資で日本の国債が有ります。

国債は、国が発行している債券を購入し、資金を預け、満期を迎えたら、元金と利息を受け取れます。

今は利率が最低0.05%~となっており、低金利でリターンは少ないです。

今（2018年10月15日発行物）10年固定金利の国債で300万円預けて、一年後に1,500円の受取利子です。

国が破綻したりしなければ、損をすることはありません。

以上のように、リスクが高い投資では損をする確率が高く、大きなリターンを得られる可能性もあります。

一方、リスクが低い投資では損をする可能性は低いですが、リターンも少なくなります。

今回は一例を挙げましたが、その他の投資信託や不動産投資なども同じで、利回りが大きければ比例してリスクも大きくなります。

投資資金の配分を考えること

投資をする上でまず、以下3つの資産配分を考えて下さい。

1. 生活資金を投資に回さないこと（何かあった時のために半年分の生活資金は預金しておくこと）
2. ハイリスクな投資は余剰資金で行うこと（最悪損をしても良い、生活費の1ヶ月分の資金等で行うこと）
3. まずは確実に資産を増やせる投資をすること

毎月生活に必要なお金、何かあった時に必要なお金は預金しておいてください。

あまり投資資金がないといって、生活資金を投資に充てるのはいけません。

突然病気をしたり、まとまった資金が必要になったりした場合には、対応が生活に困窮する場合もあります。

今余裕資金がない方は、まず貯金をして、まとまった資金が出来てから投資をしましょう。

また、ハイリスクな投資は最悪損をしてしまう場合ありますので、余剰資金、損をしても良い資金の範囲内で行いましょう。

以下の参照記事でも説明していますが、これから投資を始めるサラリーマンの方は、まず確実に資産を増やせる投資をおすすめします。

参照記事：

余剰資金で無理なく資産形成を目指そう！低リスクな資産運用商品5選

ローリスク・ミドルリスクくらいの投資から始めて、慣れてきたら、ハイリスクの投資にステップアップするのが良いと思います。

定年退職後の生活

また、サラリーマンであれば定年退職60歳で老後生活を迎えるか？退職再雇用で65歳まで働くか？いずれかになると思います。

厚生労働省・生命保険文化センターのデータによると、

老後、夫会社員、妻専業主婦の場合、夫婦世帯で年金受給額23万円/月です。年金受給額に対し、老後ゆとりある生活をするための必要資金が37万円/月なので毎月不足額が14万円/月、老後生活を仮に20年としても3,360万円の不足金があります。

（引用元：平成27年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況、生活保障に関する調査）

老後の必要資金も視野に入れながら投資をする必要があると思います。

サラリーマンが投資をする優位性

サラリーマンが投資をする優位性は2点あります。

1. 固定給があること
2. 与信があること

１．固定給があること

毎月固定給があることで、計画的に投資が出来ます。

仮に、年収500万円で毎月手取りで25万円はある場合に、手取りのうち数万円を投資に回す。残ったお金で生活をする。といった計画を立てれます。

ローン借入をして不動産投資を始めたとすれば、もし仮に空室で家賃収入が入ってこない時でも、固定給からローンの返済をすることも出来ます。

２．与信があること

投資の中で唯一、不動産投資がローンの借入（他の資金力）を使い、少額の自己資金からでも投資を始めれます。

ローンの借入は誰でも出来るわけではなく、個人の属性評価・物件評価から総合的に判断してローン審査に通れます。

まず個人の信用がないと銀行はほとんど融資をしてくれません。

サラリーマンは毎月の固定給があり、会社によっては所属している企業の規模、年収、勤続年数、信用力が高い点が強みです。

ローン審査を好条件で通りやすいです。

サラリーマンにとって与信があることの強みは大きいです。

※融資条件についは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

サラリーマンにおすすめの4つの投資

以上の内容を踏まえて、サラリーマンにおすすめの投資を4つご紹介します。

1. 保険
2. 投資信託
3. 株式投資
4. 不動産投資

一緒に以下の記事も参照ください。

参照記事：

300万円を元手にして確実に資産運用できる3つの方法

１．保険

保険に投資することで中長期的に資産を運用して、増やすことが出来ます。

しかし、商品によっては2016年のマイナス金利の影響で保険会社の運用が厳しくなり、30年運用しても元本割れする商品もあるので商品選びには注意が必要です。

そのため今、保険で投資するなら、利率が高い外貨建てや変額保険が良いでしょう。

ドル建て保険をまとめたサイトから引用して、各会社のドル建て商品、解約返戻率をまとめました。

50歳・60歳・70歳時での解約返戻金率

※カッコ内は（解約返戻金/支払い保険料）

引用元：【永久保存版！】米ドル建て保険ランキング【2017年度】

外貨建て保険は円建ての保険商品と比べて10％程利率が良いです。

注意してほしいのは10~20年未満に解約すると、ほぼ元本割れするので、最低でも30年は運用する。と思って保険を始めた方が良いです。

保険について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

資産運用として保険は役に立つのか？徹底的に調べました

２．投資信託

投資信託は、毎月支払った資金を投資の専門家が運用し、その運用成果を投資家の私たちに還元する仕組みです。

毎月定額を積立投資していくので、サラリーマンにとっては計画を立てやすいです。

投資信託の商品は各会社ごとに多数の商品を取り揃えているので、商品選びによっては高い利回りで運用することも可能です。

一方で、先日（2018年7月）の日経新聞の記事によると、国内の29の銀行で投資信託をしている個人の46％が損をしている。とありました。

投資信託には、さまざまな商品があるので銀行員や専門家の人に薦められたとしても、安易に一回で契約せずに、複数社の商品を見た上で見極めて選んだ方が良いです。

今は、少子高齢化で老齢年金の額が減少したり、国民年金・厚生年金保険料が上がったりしている影響で、個人で投資をしたり、将来への備え私的年金を作るようにと国も積極的に資産運用を薦めています。

その中で、確定拠出年金・NISAが流行ってきています。

確定拠出年金、NISAのメリット・デメリットを以下に示しました。

確定拠出年金メリット・デメリット

メリット

• 年間の掛金全額が所得控除になる
• 還付金を受取れる
• 運用益が非課税

デメリット

• 60歳まで拠出金を引き出すことが出来ない

NISAメリット・デメリット

メリット

• 年間120万円までの投資に対して、利益が非課税になる（通常、20.315％の税金がかかる。非課税枠が使えるのは5年間）
• 積立NISAは年間40万円までの投資に対して、利益が非課税になる（非課税枠が使えるのは20年間）
• 資金はいつでも引き出せる

デメリット

• 所得控除の対象にならない

確定拠出年金は、掛金が全額所得控除になるので、サラリーマンにとっては節税となり、その点はメリットがあるでしょう。

しかし、60歳まで拠出金を引き出せないので、突発的にまとまった資金が必要になった時にも原則引き出せないのでデメリットです。

一方、NISAは非課税枠があるので、その枠を最大限活用して投資信託を始めるのはメリットがあります。

３．株式投資

株式投資はハイリスク・ハイリターンの投資です。

株式投資は、複数の要因から株価が変動するので、株価を予想するために、どの分野の企業に投資をするか？今後、投資先の株価は上がるか？等、勉強は必要になります。

何となく投資しよう。余剰資金もそんなに多くない。という状況であれば、安易に投資しない方が良いです。

しかし、将来的には株式投資で資産を形成していきたい。余剰資金もある。という状況であれば、サラリーマンでも挑戦してみる価値はあると思います。

その場合はまず、株を勉強した上で最初の内は、最悪損をしても大丈夫な余剰資金で始めた方が良いと思います。

実際に、生活のほとんどを株の配当金や株主優待で生計を立てている人もいますし、株で大きく利益を上げている人もいます。

一方、株価の変動が大きい銘柄があったり、企業の業績や新商品の発表等、企業の不正、またリーマンショックのように金融不安が広がれば、株価が1~2ヶ月で2~3倍に上がったり、数週間で半分以下に暴落したりすることもあります。

最近は、スルガ銀行やTATERU等の金融機関、不動産業界の不正問題が数多くあります。

最近、預金通帳の改ざん問題があったTATERUは2018年の８月までに一時2,000円台まであった株価が、改ざん問題から一気に１/７まで暴落し、今300円台となっています。

以上のように、自分ではコントロールできない要因で株価が暴落し、含み損を抱えることもあります。

４．不動産投資

不動産投資と聞くと、

• リスクが高そう
• 失敗した話をよく聞く
• お金持ちがしそうなイメージ

等、少しマイナスなイメージを持っている方もいるのではないでしょうか？

「不動産投資」とインターネットで検索すると「〇〇で不動産投資に失敗した」というような記事もいくつか見受けられます。

また、書店で不動産投資に関する本を見ると

「不動産投資をしてはいけない〇〇な理由」

「不動産投資で失敗した〇〇な話」

等、マイナスな情報が出回っていることによって、不動産投資＝リスクが高い＝失敗するかも。というイメージが多くの不動産投資未経験の方に付いているのではないかと思います。

しかし、不動産投資で成功することは十分可能で、実際失敗している人は一言でいうと「成功条件を押さえていない」ことが原因です。

また、信用できない業者、悪徳業者から明らかに賃貸需要が見込めない立地環境の物件なのに、「家賃はうちが保証します！」といって、強引にでも物件を売ったりと、業者側の問題も多いに有ります。

不動産投資でリスクを出来る限り抑えて、確実に資産形成するための方法を以下2つの記事にまとめていますので一度ご確認ください。

参照記事：

• 中古マンション経営成功の5つの条件
• ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

不動産投資で成功している人は、「失敗する。」というような情報に踊らされず、上記の成功条件をしっかり押さえて、低リスクで確実に資産を形成しています。

不動産投資で資産形成

不動産投資の基本は、家賃収入を継続的に得ながら、確実に資産形成していくことです。

毎月家賃収入は入ってきて、そこからローン返済や管理費・修繕積立金等のランニングコストが引かれ、手取り家賃収入が残ります。

例えば、以下の条件の中古ワンルームマンションであれば、自己資金に対する年間の利回りは13.98％になります。

※物件情報の詳細は以下の記事に記載しています。

参照記事：

確実に資産形成が出来るマンションオーナーになるには

不動産投資成功の条件をしっかり押さえておくことで確実に手取り家賃収入を増やしていけます。

年金対策となる

夫会社員、妻専業主婦の世帯では、老後ゆとりある生活を送る場合には毎月14万円、老後20年だとしたときに、3,360万円の生活資金が不足していることになります。

そこで、家賃収入は老後の私的年金となります。

毎月14万円不足金がある場合は、手取り家賃収入が5万円の中古ワンルームマンションを3室所有すれば、15万円の家賃収入を得られ、老後の年金対策となります。

不動産投資は将来老後を見据えた、私的年金作りにも役に立ちます。

サラリーマンがまず始めるべき投資は？

以上、サラリーマンにとって4つの投資をおすすめしました。

1. 保険
2. 投資信託
3. 株式投資
4. 不動産投資

サラリーマンにとって、まず何を始めるべきか？と言われたら、不動産投資をおすすめします。

それは以下の理由からです。

• 不動産投資の成功条件さえ押さえておけば、確実に資産形成が出来るから
• サラリーマンには与信があるので、ローン審査を好条件で通れる可能性があるから
• 低金利の今、ローンを組んで不動産投資を始めるには絶好のタイミングだから
• 長期的に家賃収入の資産を得られる不動産投資は、サラリーマンの老後の私的年金作りにも合っているから

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

サラリーマンにマンション投資が必要な３つの理由

大神　健志

今回の記事を理解した上で、「不動産投資に興味を持った。もう少し詳しく話を聞いてみたい」と思った方がいれば一度お問い合わせください。

弊社は中古ワンルームマンション投資をお客様におすすめしています。

不動産投資、中古ワンルームマンションがなぜサラリーマンにとって必要なのか？詳しく説明させていただきます。

「どうやったら、効率的にかつ安全に、手元にある300万円を増やせるだろうか？」

まとまった資金があっても、低金利な今、預金していても利息はあってないようなもの。そのまま置いておくのはもったいないですよね。

しかし、いざ資産運用しようと思っても、保険、投資信託、株式投資、不動産投資、と運用先がさまざまあります。初心者が、数ある運用先から選定して数百万円をおいそれと出すのは、さすがに躊躇するのではないでしょうか。

では300万円を元手にして、確実に資産運用していくには、どのような方法を実施していくのが効果的でしょうか？

この記事では、 300万円を元手にして確実に資産運用できる3つの方法をお伝えします。

300万円の資金をどのように資産運用するか？

資産運用の方法は世の中に無数にありますが、まず初心者の方が押さえておくべきことは以下、資産運用には3つのタイプがあることです。

1. ローリスク・ローリターン
2. ミドルリスク・ミドルリターン
3. ハイリスク・ハイリターン

詳しくは以下の記事も参照ください

参照記事：

余剰資金で無理なく資産形成を目指そう！低リスクな資産運用商品5選

資産運用は、一言でいうと投資した資金を運用して限りある資産をどれだけ増やせるか？ということが重要になります。

世の中にはさまざまな資産運用商品があり、それぞれリスクとリターンの大小があります。リターンが大きければ大きいほど、比例してリスクも高くなります。一方、リターンが少なければ少ないほど、リスクは低くなります。

例えば株式投資は、企業の株を購入して、その株価が上下し売却した際の利益と配当金から利回りを得ます。

企業の株ごとにリスクの大小がありますが、2008年9月にあったリーマンショックのような世界的な金融危機が突如起こると、株価が暴落し、含み損を抱えることになります。そこで、株を売却して損切りすると、損失額が確定してしまいます。一方、株価が購入時の価格より上昇して利益が確定していれば、売却して利益を得て、高いリターンを見込めます。

上記は一例ですが、資産運用のリスクとリターンは比例関係にあります。

あなたはどの資産運用を選ぶか？

300万円を元手にして、確実に運用していくには、ハイリスク・ハイリターンの商品ではなく、ミドルリスク・ミドルリターン、またローリスク・ローリターンの商品を選ぶ必要があります。

前述した株式投資の例のように、資産運用の初心者がいきなりハイリスク・ハイリターンの商品に投資すると、元本割れして損失を出してしまう可能性が高いからです。ハイリスクな運用をするにはある程度、運用の経験や知識が必要になると思います。

そのため、ここでは資産運用初心者の方が確実に資産形成していくための手段をお薦めします。

※資産運用初心者の方は以下の記事にも一度目を通してください。

参照記事：

• 資産運用初心者は必ず読め！
• 低リスクで行える5つの資産運用商品

あなた自身で運用するか？専門家にお願いするか？

300万円を運用するにあたり、あなた自身で運用するか？専門家にお願いするか？いずれかの方法があります。

それぞれ、メリットデメリットがありますが、専門家に任せることをおススメします。自身で運用していくには、専門的な知識を学んだり、その学ぶ時間を確保したり、特に本業がある方にとっては、負荷がかかるからです。

既に、資産運用の知識や経験・ノウハウがあるのであれば、自身で決めて運用することでうまくいく場合もあるでしょう。

しかし、資産運用初心者の方は多少手数料を支払うことがあっても、最初は専門家に依頼するのが良いと思います。専門家に任せれば、運用してくれたり、アドバイスをくれたり、物件の管理をしてくれるので、あなたが特別な知識やスキルを身に付ける必要はないからです。

最低限の資金は貯蓄しておくこと

300万円を元手に資産運用する場合、現在300万円しか所有していないのか？自由に使えるお金が300万円あって、その資金を全て運用に回せるか？いずれかで実践内容は変わってきます。

というのも、毎月の生活費、食費、雑費、子供の教育費、突発的な医療費など、毎月の家計にかかるランニングコスト、突発的に必要となる支出があるからです。

いくらかある資金の中の300万円で全額を運用に回せるのであれば良いと思います。しかし、現在所有している資金が300万円しかない場合、まず、毎月の生活費、突発的に必要な支出も考慮して、毎月の給料の最低2ヶ月分は余剰資金として貯蓄しておきましょう。そこから、残りの資金を運用に回すべきです。資産運用に資金を回しすぎたり、突発的な支出が発生した際に家計が資金ショートする恐れがあるからです。

確実に資産運用できる3つの商品

以上を踏まえ、300万円を元手にして確実に資産運用出来る商品を3つご紹介します。

1. 国債
2. 保険
3. 不動産投資

詳しい資産運用商品の説明は以下の記事からご確認ください。

参照記事：

余剰資金で無理なく資産形成を目指そう！低リスクな資産運用商品5選

１．国債

国債は、国が発行する債券を購入し、資金を預け、満期を迎えると利息とともに元金を受取れる仕組みです。

国の経済や財務状態が傾いたりして、発行体である国自体が破綻すると、元本が返ってこなくなるリスクがあります。リスクはありますが、現状考えるといきなり日本の経済状態の悪化、破綻というのは考えにくいです。

受取利子の金額が増減する変動金利型と、受取利子が変わらない固定金利型があります。金利は最低保証が0.05％～となっています。

300万円運用した場合の受取利子の合計を以下に示しました。

国債の受取利子の計算は、財務省のサイトからシミュレーションした結果です。

※固定は5年物、変動は10年物の国債で受取利子を計算しています。

• 変動の国債は平成20年10月15日に発行して、平成30年10月15日に償還される商品の受取利子を計算しています。
• 固定は平成25年10月15日に発行した商品と、平成30年10月15日に発行した商品から受取利子を計算しています。

国債は最低1年間は途中換金できません。しかし数年は手を付けない、リスクを最小限に抑え預金よりも利息を増やしたい方にとっては、効果的な資産運用になると思います。

２．保険

保険は掛け捨て型と貯蓄型とありますが、資産運用で活用するのは貯蓄型の保険です。

貯蓄型の保険は、養老保険、終身保険、個人年金積立保険の3種類があります。各会社の保険種類・商品によって異なりますが、返戻率は大体100％～120％くらいになります。※返戻率とは、投資した資金に対する払戻金の割合、保険で用いる投資指標のことです。

以下、300万円台の資金で保険料を支払い、各保険種類の解約返戻金・返戻率をまとめました。

※解約返戻金は、保険を解約した際に払い戻される払戻金です。

以上のように、保険は各保険種類によって返戻率が異なります。また、各保険会社によっても異なりますので商品を見極めて選ぶ必要があります。詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

資産運用として保険は役に立つのか？徹底的に調べました

3．不動産投資

不動産投資は、マンションやアパートを購入し、人に貸して家賃収入を得ていくことで資産を形成する投資法です。長期的に得られる家賃収入、物件を売却した際の売却益で運用成果を得ていきます。

リスクを最小限に抑えることができる

不動産投資は、物件が空室になるリスクや、部屋内部の設備壊れ修繕費用が必要になるリスクなど、以下5つのリスクがあります。

1. 購入する物件のリスク
2. 空室リスク
3. 設備劣化リスク
4. 金利上昇リスク
5. 将来的な物件売却リスク

リスクについて詳しくは以下を参照ください。

参照記事：

必読！中古ワンルームマンション投資で失敗するリスクを回避する具体的な方法

上記のようなリスクがありますが、物件の選定、購入時の条件をしっかり押さえていれば、リスクを最小限に抑えられ長期的に家賃収入を得られます。

投資信託や株式投資等は、株価の下落や経済情勢の変化、自分ではコントロールできない要因に左右されて、資産が減少する場合があります。しかし、不動産投資のリスクは物件購入時に条件を押さえれば最小限に留めることが出来ます。

リスクを抑えるための、物件選定、物件購入時のローン借入について詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

• 中古マンション経営成功の5つの条件
• ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である
• 不動産投資ローンの審査を確実に通るために押さえるべきポイント

300万円を元手にして物件購入

また、不動産投資はローン借入を利用して投資が出来る唯一の投資です。しかし、物件価格は数百万円～数千万円、ローン借入額も多額となるため、返済額も多くなります。

通常、自己資金が少ない方はフルローン、物件価格と同じ額ローン借入をして物件を購入します。そうなると、月間の返済額も多くなりますが、300万円を自己資金として入れれば、月間・年間のキャッシュフローで手残りを出しながら運用していくことが可能です。

※キャッシュフローについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資のキャッシュフローについて理解する

実際に、300万円を元手としてローン借入をし、不動産投資を始めた事例を以下に示しました。

物件は、2,000万円の中古ワンルームマンション、購入時諸費用＋頭金＝300万円を自己資金としてマンション投資を始めた事例です。

物件・購入時・収支条件

購入条件

収支条件

利回りについて詳しくは以下の記事で説明しています。

参照記事：

不動産投資の利回り計算

上記表にまとめたように、月間約1.8万円、年間約15万円のキャッシュフロー、自己資金に対する手取り利回りは5.3％です。

5年毎のキャッシュフローを以下の表にまとめました。

※家賃の下落、空室、設備劣化による修繕費用等の支出は考慮していません。

上記表から投資した資金300万円、今回の物件で30年間運用を続けて、約556万円のキャッシュフローを得れます。投資した資金に対して、185.5％の利回りを得れます。

• 投資した資金：3,000,000円
• 35年間の運用成果：5,566,400円
• 投資した資金に対する利回り：185.5％

そして、35年でローンを完済できるので、ローン完済後は、無借金のマンションを所有し家賃収入を継続的に得れます。

リスクを最小限に抑えれば、不動産投資は非常に効果的な資産運用となります。

どの資産運用商品を選ぶか？

300万円を元手にこれから資産運用を始める方は、上記3つの商品の中から選ぶのをおススメします。

資産運用の方法は人それぞれいろいろあると思いますが、具体的に以下の方法があります。（※前述したように、300万円以外に余剰資金がない方はまず、最低でも毎月の給料の2ヶ月分は貯蓄して、残りを運用に充てて下さい。）

• 保険は基本的に毎月支払っていくものなので、余剰資金または、毎月の給料の一部を充てていく。貯蓄性が高い養老保険を選ぶ
• 300万円を中古ワンルームマンション投資に充てる
• 一時払いの貯蓄性保険もあるので、200万円を保険に充てて、残りの100万円を中古ワンルームマンション投資に充てる
• 100万円で国債を購入し、残りの200万円を中古ワンルームマンション投資に充てる

（※一時払いの保険とは、契約時に将来的に払い込む保険料の総額を一括で支払う形式です。毎月保険料を支払うよりも保険料の支払い総額が安くなります。）

等々、の運用方法があります。

私たちは、上記の3つの中でも特に不動産投資、中古ワンルームマンション投資をお薦めしています。

理由は、長期的に家賃収入を得て、資産形成に最も効果的だからです。更に、投資用だけでなく自身が居住したり、家族が住んだり、自分が万が一亡くなった場合でも、生命保険代わりになったり、相続して家族にマンションを残せます。

中古ワンルームマンション投資について詳しくは当サイト内の記事で解説しているので、以下の記事をぜひ参照ください。

参照記事：

• マンション経営は儲かるのか？それとも儲からないのか？
• 資産運用で中古マンション経営をする5つの理由

※また、資産運用についてもう少し深く学びたい方は以下の記事を参照ください。

参照記事：

• 20代からの資産運用・何から始めたら良い？
• 30代から資産運用するなら何から始めたら良いの？
• 資産運用初心者は必ず読め！
• 資産運用の教科書

金高　時道

300万円の元手を不動産投資に充ててみたいと、興味関心がある方は一度お問い合わせください。弊社のお客様は、中古ワンルームマンション投資を実践し、数多くのお客様が家賃収入から運用成果を上げています。

弊社の成功事例を元に、300万円を元手にどう運用していくことがあなたにとって最も効果的なのか？あなたの現状をヒアリングさせていただいた上で、詳しくお伝えします。

30代になると、結婚、子供の教育費、老後のこと、いろいろとお金に対して真剣に向き合う機会が増えてくると思います。

30代は他の年代と比べて、将来への時間がありますので、その時間を有効活用して資産運用を有利に進めれるメリットがあります。

この記事では、30代の方へ資産運用の必要性について説明していきます。

資産運用に興味関心がある30代の方は、ぜひ最後までお読みください。

30代のライフイベント

30代のライフイベントと、必要な費用を以下に示しました。

各必要費用は以下のデータから引用しました。

• 結婚費用（ゼクシィデータより引用）
• 出産費用（厚生労働省データより引用）
• 教育費用（厚生労働省データより引用）
• 老後資金（生命保険文化センターデータより引用）

30 代からは、結婚や出産、子育て、老後の生活と各ライフステージで費用が必要になります。

上記表の教育費用800万円は子供が幼稚園から大学まで、全て公立で進学した場合の費用です。私立大学に進学した場合、2,000万円くらい教育費がかかる場合があります。

教育費用を借りれる、奨学金制度もありますが、奨学金も結局借りたお金は返さなければいけません。

そして老後費用は夫婦二人、毎月最低必要な生活費は22万円/月、ゆとりある生活をする場合は約37万円/月必要になります。

65歳で定年退職後、老後生活を仮に20年だとすると、最低必要な生活費で約5,280万円、ゆとりある生活をする場合は、約8,880万円必要になります。

下記の表から、夫婦二人、夫が会社勤めで妻が専業主婦の場合、毎月年金の受給額は23万円となっています。

ゆとりある生活費として必要な37万円/月から考えると、14万円/月、毎月生活費が不足していることになります。

（※平成27年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況のデータより引用）

老後不足金額

65歳から、20年間、不足額14万円を補填するには、3,360万円の老後資金が必要になります。

老後を迎えて必要生活費が不足している場合、老後も仕事を続けるか、生活レベルを落として生活費を工面するか、何かしらの方法でお金を準備するしかありません。

更に、少子高齢化の影響で将来的に年金が下がることが予想される中、年金のみに頼って老後の生活をするのはかなり厳しいといえるでしょう。

以上のライフイベントの必要費用より、30代で将来に対して不安を抱えている方は、何かしらお金の備えが必要なことは間違いないと思います。

預金と他の資産運用商品の比較

20代のうちは、総資産の平均が219万円。内7割程を預金しているというデータがあります。

30代になると、総資産の平均が379万円で、内6割程を預金しています。

所有している資産の半分以上を、預金している方が多いのが実情です。

では、預金とその他の資産運用商品で比較をしてみます。

以下に300万円預金しておく場合と、利率が異なる資産運用商品で運用した場合の比較を示しました。

※国債は固定金利型5年満期、金利0.05％の商品

※保険は返戻率110％の商品

※マンション経営は、頭金240万円、諸費用60万円、物件価格2,000万円の中古ワンルームマンション。イールドギャップが2.59％の例になります。年間キャッシュフローは約21万円

上記表のように、預金とその他の資産運用商品で運用した場合だと資産の増え方が異なります。

特に預金とマンション経営を比較すると、利回り実績の差は約9,000倍です。

預金している場合と、その他の資産運用商品で運用した場合の利回りの違いがわかると思います。

※利回りとは、投資した資金に対して、年間どれくらいのリターンが得られるか？を表した指標です。

預金のデメリット

預金しておくことのデメリットは2つあります。

1. 低金利で利息が付かない
2. インフレで価値が目減りする

まず、１．についてですが、説明したように、今は低金利で利息が全く付きません。さらに時間外でATMからお金を引き出せば手数料を取られてしまうので、マイナスになる場合もあります。

２．についてですが、将来的に物価が上昇してインフレになれば、預金している現金価値は相対的に目減りしてしまいます。

過去、アフリカの南側に位置しているジンバブエという国で、インフレが急激に進みました。

2000年ごろからインフレが進み、インフレ年率は、2004年→624％、2005年→586％、2006年→1,281％と恐ろしいインフレ率です。インフレが進み、物価上昇に対して紙幣の価値は大きく目減りし、最終的には実質価値がほとんどなくなり、紙屑同然となってしまいました。

かなり極端な例ですが、インフレが進むとその分預金や現金で所有している資産は目減りするということです。

今、日銀は物価上昇率2.0％を目標に掲げて、金融政策を続けていますが、将来的に物価が上昇してインフレになる可能性は十分にあります。

資産の多くを預金や現金として所有している場合は、インフレ対策が必要です。

金融情勢

日本はバブル崩壊後、デフレが続き、金利が徐々に低下してきました。日銀は、1998年からゼロ金利政策、更に2016年にはマイナス金利政策を実施し、金利の低下に拍車をかける形となりました。

金利は、景気、需要と供給、金融市場、物価など様々な要因から影響を受けて上下しますが、最も大きい影響は金融政策です。

日銀の黒田総裁は2018年7月に、当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持する。と発言しています。

確実ではありませんが、これからしばらくは低金利の状態が続く可能性が高いと思われます。

今の金融情勢から考えても、預金より別の資産で運用していくほうが良いでしょう。

30代から資産運用を始めた場合のメリット

30代から資産運用を始めることでメリットが４つあります。

1. 時間を有効活用できる
2. 利回りを得れる
3. インフレになった時に対応できる
4. 年金対策となる

１．時間を有効活用できる

30代から定年退職の65歳までを一つの区切りとしたときに、約30年、時間があります。他の40代、50代と比べて将来への時間を長く活用することが出来ます。

資産運用を始める期間が早いほど、資産の増え方も大きくなります。

上記の利回りが2.59％のマンション経営でいうと、10年間で約210万円、20年間で、約320万円の資産を増やすことが出来ます。

一方、40代や50代からマンション経営を始めると、その分資産を増やす期間が短くなります。

上記の例から、30歳、40歳、50歳でマンション経営を始めた場合の利回りの差額を示しました。

上記のマンション経営の利回りで考えると、30歳から始めるのと40歳、50歳から始めるのと比較すると、約100万円～200万円の差額があります。

他の資産運用商品でも同じことが言えますが、早くから資産運用を始めるとその分、資産形成が早まります。

２．利回りを得られる

繰り返し説明しているように、資産運用を始めれば利回りを得れます。

預金していても、ほとんど利息を得れませんが、上記で説明した資産運用を実施することで、高い利回りを得れます。

３．インフレになった時に対応できる

将来的にインフレが進んだ場合は、物価上昇に対して預金は実質価値が目減りしてしまいます。

しかし、インフレ率よりも高い利回りで資産運用出来れば、資産の目減りを抑えることが出来ます。

以下にインフレ率1.0％/年、投資資産1,000万円で20年間投資した場合の実質価値を示しました。

インフレ率1％で推移した場合に、預金は約200万円、実質価値が目減りすることになります。

一方で、収益率1％以上の運用商品に投資をすれば実質価値を維持・向上させることが出来ます。

４．年金対策となる

日々、テレビや日経新聞、Yahoo!ニュースで、年金の問題が取り上げられています。

今の日本の年金制度は、現役世代（20歳～64歳）が高齢者（65歳以上）の年金を支える仕組みになっています。

2015年は、一人の高齢者の年金を現役世代2.3人で支えています。

今後2045年には、人口減少から考えて、一人の高齢者の年金を1.4人で支える予測を立てています。

（※厚生労働省　平成29年版厚生労働白書のデータから参考）

今後、年金が少なくなっていく中、確実に利回りを得ながら、資産を形成していけば年金対策となります。

リスクもある

資産運用はリターンを見込めますが、リスクがあることを必ず理解してください。

リターンを多く求めれば、その分リスクも高くなります。

リスクが高い投資の代表的なものに、株式投資が有ります。

株式投資は、企業の株を購入し、株価の値上がりによって売却した際に利益を得る投資です。

最近では、2018年5月6月とレオパレス21の物件に界壁が設置されていない問題がありました。火事の際、隣の部屋に火が燃え移らないようにしたり、音が漏れないようにするため、界壁を設置しなければいけません。しかし、その界壁をレオパレス21の物件で設置していなかった問題です。

2018年5月に、レオパレス21の株価が900円台後半までありましたが、問題が発覚後、株価は約半分近くにまで暴落し今は500円台となっています。

このように、投資先の企業の業績が悪化するようなニュースや事象が発生すると、投資家が売却をすすめ、当該企業の株も人気が落ちます。

株価が900円台の時に100万円投資をして、株価が半分になってしまったら、50万円の含み損を抱えることになります。

上記の例はあくまで一例です。リターンもありますが、リスクが大きい投資をすれば、その分損をする可能性もあります。

まず何から始めた方が良いの？

資産運用を始めるにあたって、まずは余剰資金で始めた方が良いでしょう。

今ある資産の中で、すぐ必要になるお金は預金しておき、残りの資金で資産運用を始めることをお薦めします。

今から始めるなら、マンション経営がお薦め

今から、資産運用を始めようと思っているあなたには、ぜひマンション経営をお薦めします。

マンション経営とは、マンションを購入し、人に貸して家賃収入を得ていく資産運用です。

マンション経営の中でも、中古ワンルームマンション経営が最もお薦めです。

30代から中古ワンルームマンション経営を薦める理由を以下に挙げました。

• 30代から始めることで、家賃収入の資産形成がより長期的に得られる
• 今は低金利で、投資用ローンの金利も低く、マンション経営を始めるにはハードルが低い

（→投資用ローンの金利が低いことについて、詳しくは当サイトの参照記事をご確認ください。参照記事：不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント）

• ローン完済時79歳から逆算して、30代は長期でローンを組める

（→毎月のローン返済額を押さえられる）

• 30代で健康なうちであれば、団体信用生命保険に加入できる
• 自分の身に何かあった時に、家族に収入源を残すことが出来る

（生命保険の代わりとなる）

• 家賃収入が年金対策となる
• 預金よりも高い利回りを得られる
• 物件の選択と、賃貸管理会社選びを間違えなければ、低リスクで行える

中古ワンルームマンション経営について、詳しくは以下の記事も一度ご参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

大神　健志

資産運用の必要性を感じ、これからマンション経営を考えてみよう。と思っている方はぜひ一度お問い合わせください。

30代からマンション経営を始めれば、将来の資産形成の役に立ちます。

マンション経営が具体的に資産運用にどのように役に立つか？直接、お伝えさせていただきます。

低リスクで資産を増やすにはどうすれば良いのでしょうか？

今は低金利の時代で、銀行にお金を預けていてもお金はほとんど増えません。ましてや、手数料を引かれれば、増えた利息分もすぐなくなり、逆に損をしてしまいます。

資産運用をして、少しでも低リスクで高いリターンを得たいけれど、どれを選べばよいかわからない方がほとんどだと思います。

今回は低リスクで、余剰資金で無理なく資産運用するための金融商品を5つご紹介します。

余剰資金で無理なく資産運用を始める

資産運用を始める上で、日常の生活に無理をしないのは原則です。

毎日の生活をしっかり送って、その上で確実に資産運用していくことが重要です。

そのため、資産運用を始めるには、毎月の収入の内、余剰資金を資産運用に充てて、実践していくことが良いです。

資産運用する上で重要となる事項

資産運用を始める上で、重要なことを以下、5つまとめました。

1. できるだけ若い内にスタートすること
2. どのような投資形態があるのか？
3. 資産運用する上で重要な4つの考え方
4. 投資先はどのような種類があるか？
5. 投資先を決める

１．できるだけ若いうちにスタートする

若いうち（20代～）から資産運用を始めようという方は、以下2つのメリットがあります。

• 時間を味方につけられる
• 知識の積み上げが出来る

時間を味方につけられる

若いうちに時間を味方につけて、長期的に資産運用することのメリットは「資産が雪だるま式に増えていくこと」です。

具体的には、複利によって、資産が雪だるま式で増えていきます。

単利と複利

単利は、端的に説明すると投資した資産の元本に対して利息がつくことです。

複利は、支払われる利息を元本に組み入れて、これを新しい元本として再度運用していくことです。

言葉だけで説明されても難しいと思いますので、実際に計算して単利と複利についてご説明します。

年間金利2％、投資元本100万円、固定金利の三つの条件で単利と複利の計算を以下に示しました。

①単利計算

前述したとおり、単利は投資元本（この場合だと100万円）に対して、利息が付いていきます（上記の例だと2万円）。

②複利計算

↑雪だるま式に資産が増えていく

複利は元本＋利息＝2年目投資元本、というように、時間が経てばたつほど、資産が増えていく仕組みになっているのです。

知識の積み上げが出来る

若いうちから、資産運用の知識を学ぶことで、将来に向けて知識を積み上げていけます。

特に若いうちから始めれば、長期的に知識を積み上げられます。

60代から資産運用の勉強を始めるのと、20代から資産運用の勉強を始めるのとでは、学びの量や経験が異なるので、資産運用の成果に差が出てきます。

※いずれにしても、人生においては、「今日という日が最も若いので、いますぐ資産運用を始める」これが最良の答えとなります。

２．どのような投資形態があるのか？

資産運用する上で資産をどのように投資していくのか？投資形態には2つあります。

• 個人で勉強する
• 資産運用のコンサルタントに相談する

それぞれ解説します。

個人で勉強をする

個人で勉強して始めるのは、自分で決めて出来るので取り組みやすいです。

今は書店やネットで資産運用の本がたくさん販売されています。

書店にいけば必ず資産運用コーナーがあり、たくさんの本が並んでいます。有名なところだと「金持ち父さん貧乏父さん」「いちばんカンタン！資産運用の超入門書」などの書籍があります。

これから個人で勉強をしていくかたはまずは1冊、購入することから始めると良いと思います。

本から資産運用の考え方を学び、その後に具体的な投資商品を選んでいくと良いと思います。

資産運用のコンサルタントに相談する

資産運用のコンサルタントは私たちの身近にたくさんいらっしゃいます。

ファイナンシャルプランナー、保険、証券会社、銀行の窓口など、私たちの身近に相談する箇所はいくつかあります。

また、身近な方に金融の仕事をしている人が一人くらいはいるのではないでしょうか？

資産運用のコンサルタントに相談する際に注意するべきことがあります。それは、あなたが信用をしている人ではない限り、話を鵜呑みにしない。ということです。

資産運用のコンサルタントの中には、お客様のためにと、真摯に相談に乗ってくれる方もいれば、お客様のためにならなくても高いコミッション（営業報酬）でやる方も中にはいます。

そのため、もし高いコミッションを目的にコンサルをしてくる方なら、あなたの資産運用がうまくいくことではなくお金のためにするはずです。その結果役に立たない運用商品を薦められるということになりかねません。信用を置いている方からのコンサルなら良いと思いますが、全く知らないコンサルタントから話を聞いて、資産運用を始めるのはリスクが高いです。

全く知らないコンサルタントから資産運用の話を聞く場合は、まずは参考程度に話を聞きましょう。

３．資産運用を行う上で重要な3つの考え方

余剰資金で資産運用を行う上で、重要な考えは3つあります。

• 短期的ではなく、長期的な目線で考える
• 分散投資をする
• 投資対効果を意識する

短期的ではなく、長期的な目線で考える

余剰資金で資産運用を始めるにあたって、1～2年以内の短期的ではなく、10～20～30年と長期的な資産運用を行うのが良いです。

それは、最初から短期的な利益を目的とした投資はリスクが高く、どうしても確実なリターンを得るのが難しいからです。

長期的な投資で時間を味方にした投資を選択することで、資産を有効に築いていくことができます。

詳しい投資商品については後述していきます。

分散投資をする

分散投資とは、一つの運用対象に絞って資産運用をしない。投資先をいくつかに分ける投資のことです。

分散投資をすることの最も大きなメリットは「リスクを軽減できる」ことにあります。

例えば、現在所有している資産を100％株式で所有しているとしましょう。

その場合もし、投資先の会社が倒産したら株券は紙切れとなってしまい、資産が一気にふき飛ぶことになります。

一方で、資産を預金、投資信託、マンション経営などいくつかに分けておくことで、リスクを軽減することができるのです。何かしらの事情があって、いずれにかの資産が目減りすることがあっても、他の資産があるから全体としてリスクをカバーできるわけです。

資産を分散投資して、リスクを軽減しながら資産運用を行うことをお薦めします。

投資対効果を意識する

「投資した資金に対して、いくら利益を上げることが出来たのか？」つまり投資対効果を意識することは重要です。なぜなら、資産運用の目的はプラスの利益を上げていくことだからです。

これは極めて当たり前のことでありますが、とても重要な考え方です。

例えばマンション経営では、最終的に利益が確定するのは、物件を売却したその時になります。初期投資で入れた資金に対して、最終的に物件を売却した出口。そこまでのトータルで見たときに、「いくらプラスの利益が出たのか？」この投資対効果の考えです。

結果的に赤字を出してしまえば全く意味がありません。最終的に利益がプラスになることで資産運用の目的が果たされます。

また別の投資先で考えると、保険では返戻率という言葉を使って、投資対効果を表しています。

どの投資先で資産運用するにしても、投資対効果はしっかり意識しておきましょう。

リスクとリターンは比例関係

次に、リスクとリターンの考え方についてご説明します。

金融商品にはそれぞれ、固有のリスクとリターンがあります。

基本的に、高リスクな商品は高リターンを見込めて、リスクが低い商品ほど、得られるリターンを低いです。

リスクとリターンは比例関係にあることを理解しておきましょう。

以下低リスクで行える、5つの資産運用商品をご説明していきます。

比較的低リスクな５つの資産運用商品

冒頭でも説明したように、低リスクな資産運用の商品は、リターンは大きくないものの、コツコツ確実に資産を増やし続けていけるので、資産運用の経験が浅い方にとっては非常に始めやすいものです。

以下に、比較的低リスクな資産運用を5つご紹介します。

1. 定期預金
2. 国債
3. 保険
4. 投資信託
5. マンション経営

それぞれの金融商品の概要、メリットとデメリット、リスクの説明します。

１．定期預金

預金はわずかながらではありますが、複利でお金が増えていきます。預金には、普通預金と定期預金があります。普通預金の金利は0.001％程、定期預金は0.01％程です。

メリット1：普通預金と比べて金利が高い

定期預金のメリットは、元本を保証し、普通預金と比べて高い金利で利息を得れることです。100万円あずけて、普通預金0.001％であれば、10円、定期預金0.01％であれば100円の利息です。

微々たる差ですが、普通預金と比べて高い金利で利息を得ることが出来ます。

メリット2：流動性が高い

定期預金は、1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年など期間を定めて、その期間を終えて満期金を受け取ります。しかし、もし仮に途中解約をするとなっても、基本的には即日で元本が戻されますので、流動性は高いといえます。

デメリット・リスク1：金利が低い

デメリットは、他の金融商品と比べて、金利が低いことです。前述したとおり、定期預金の金利は0.01％程です。

普通預金と比べれば高いですが、他の金融商品と比べて金利が低い点がデメリットです。

デメリット・リスク2：インフレに対応していない

今、日本銀行は物価上昇率2％を目標に掲げて金融政策を実施しています。

現在は、物価上昇率2％の大きな成果は出ていませんが、今後物価が上昇し、インフレが進めば所有している現金は相対的に目減りしてしまいます。

例えば、1,000万円を所有していて、20年間、インフレ率が年に1％上昇した場合、投資対象の収益率の違いによる運用実績は以下となります。

以上のことより、1,000万円預金して、インフレ率1％/年で上昇した場合に、実質価値は約800万円となり目減りしてしまいます。

デメリット・リスク3：金融機関の破綻

預金しておけば安全。と思われている方も中にはいるかもしれません。

しかし万が一、銀行が破綻した場合は、預金の1,000万円とその利息までは保護の対象ですが、それ以上の資産は保証されません。経営状態が悪い金融機関に1,000万円以上の資産を預けている場合には、注意が必要です。

２．国債

国債は、国が発行している債券のことです。国が買い手からお金を借りて、そこに利息を付けて買い手に返すことで、買い手は資産を増やすことが出来ます。

通常は、年に2回利息を得ることができ、満期を迎えると、借りていたお金を全額戻されます。国債を購入するときは、直接、国から買うわけではなく、銀行や証券会社を通じて買います。

メリット1：定期預金と比べて金利が高い

普通預金や定期預金と比べて、金利が高い点がメリットです。現在の国債の金利は、固定金利で0.05％、変動金利で0.09％となっています。

デメリット・リスク1：流動性が低い（購入後1年以内）

国債を購入後、最低1年は途中換金が出来ません。1年間は途中換金が出来ない点はデメリットです。

デメリット・リスク2：信用力の低い国の国債はリスクが高い

前述したように信用力の低い国の国債は、金利は高くなりリターンを望めますが、その分デフォルト（債務不履行）となる可能性があります。

リスクが低い投資を考えた場合に、信用力の低い国の国債の購入は控えましょう。

３．保険

保険には、掛け捨て型、貯蓄型があります。ここで挙げるのは貯蓄型の保険です。

貯蓄型の保険は、毎月保険料を積み立てて、満期を迎えたら満期金を受け取れる貯蓄機能と、保険加入者が万が一亡くなった場合に保険金がおりる保険機能の2つを持っています。

貯蓄型の保険には、養老保険、終身保険、個人年金保険の3種類があります。20～30年それ以上の期間を経て、利率を得ることが出来ます。

（※資産運用で保険を考える場合は当サイトをご参考ください。参考：資産運用として保険は役に立つのか？徹底的に調べました）

メリット1：預金と比べて利率が高い

保険のメリットは、定期預金や国債と比べて利率が高いことです。保険商品によって異なりますが、投資をして100数％～130％程の返戻率で運用出来ます。

※返戻率とは、保険の運用で用いる利率のことです。

メリット2：補償機能がある

投資が目的ではありますが、貯蓄型の保険には補償機能も有ります。

例えば、1,000万円の終身保険に加入し、積立を行っていた場合。加入して翌年に万が一亡くなってしまった場合に、1,000万円の保険金を受取人に残すことが出来ます。

※終身保険とは、一生涯の保障が付き、尚且つ貯蓄機能も兼ね備えた保険です。

デメリット・リスク1：短期で解約すると元本割れする

貯蓄型の保険は中長期的に資産を増やす目的で加入するものです。そのため、一部商品を除き、10～20年以内に解約をすると元本割れをします。

デメリット・リスク2：金融情勢の変化によって返戻率が下がる場合がある

上記で説明したマイナス金利政策のように、金融情勢の変化によって、保険会社の運用実績が悪くなり貯蓄型商品の利率が低くなる場合もあります。

デメリット・リスク3：外貨建て保険、変額保険はリスクがある

外貨で運用する外貨建て保険や、保険料の一部を株式や債券に投資をする変額保険は、為替の影響や、投資先の運用実績によって解約返戻金が減るリスクがあります。

外貨建て保険で考えると、1ドル＝100円で、解約返戻金が50,000ドル＝500万円だった時に、1ドル＝90円に為替変動した場合、450万円になる場合があります。解約返戻金が500万円から450万円となり、50万円の損失となります。

変額保険の運用は、投資信託の運用の仕組みと基本的には同じです。投資先の株価が下がったり、債券の利回りが低下すれば、解約返戻金が減る場合があります。

４．投資信託

投資信託は、毎月支払った積立金を運用の専門家が株式や債券などに投資をして、その利益を投資家に還元する仕組みです。

投資信託は、一つの銘柄だけに投資をするのではなく複数銘柄に投資します。

今は、投資信託の中で確定拠出年金やNISA、積立NISAが人気を集めています。

確定拠出年金のメリット・デメリットは以下の通りです。

確定拠出年金のメリット

• 掛け金が全額所得控除になる
• 還付金を受け取れる
• 運用益が非課税になる
• 他の金融商品と比べて、運用費用が低い
• 掛け金の見直しが出来る

確定拠出年金のデメリット・リスク

• 原則60歳まで資産を受け取ることが出来ない
• 運用実績次第では、損が出る場合がある

NISAのメリット・デメリットは以下の通りです。

NISAのメリット

• 年間120万円までの投資で得た利益や配当金・分配金は、全額非課税になる
• 資金はいつでも引き出せる

NISAのデメリット・リスク

• 所得控除の対象とならない
• 運用期間は5年間（最長10年間）
• 運用実績次第では、損が出る場合がある

積立NISAのメリット・デメリットは以下の通りです。

積立NISAのメリット

• 年間40万円までの投資で得た利益や配当金・分配金は、全額非課税になる
• 資金はいつでも引き出せる

積立NISAのデメリット・リスク

• 所得控除の対象とならない
• 運用期間は20年間
• 運用実績次第では、損が出る場合がある

投資信託のメリット、デメリット・リスクをまとめました。

投資信託のメリット1：少額の資金でスタート出来る

投資信託は少額の資金から始めることが出来ます。毎月数百円～積立出来る商品もあるので、手軽に始めることが出来ます。

投資信託のメリット2：特別な知識が必要ない

投資信託は専門家が投資先を決めて運用しているので、投資期間中に、投資先を選んだり詳しい知識は必要ありません。

投資信託のメリット3：分散投資

投資信託は一つの銘柄に投資するわけではありません。日本の株式や債券、海外の株式や債券など、様々な銘柄に分散して投資しています。

複数銘柄に投資をしているので、リスクを分散することが出来ます。

リスク・デメリット1：信託報酬を支払う

投資信託は、専門家に運用を任せるので、投資をしている間信託報酬をずっと支払うことになります。

リスク・デメリット2：リスクが高い商品と低い商品がある

投資信託の商品の中には、リスクが高い商品と低い商品があります。

債券や国債、金融機関などある程度安定している、複数銘柄に投資している場合はリスクを低く運用出来ます。（※最近ではスルガ銀行のように、銀行が不正を働き株価が大きく下がった例もあります。）

一方、ベンチャー企業や海外の株式など、比較的リスクが高い銘柄を集めた投資信託もあります。

５．マンション経営（不動産投資）

マンション経営は、マンションを購入し、人に貸して家賃収入を得ることで資産を増やしていきます。

また、買った価格よりも高い価格で売れた場合は、売却利益を得れます。

マンション経営は、物件の選択とローンの借入、賃貸管理会社選びを間違えなければ、限りなく低リスクで実践できます。

物件の選択、ローンの借入、賃貸管理会社選びに関しては当サイトの記事を参照ください。

• 物件の選択
• ローンの借入
• 賃貸管理会社選び

参照記事：

• 中古マンション経営成功の5つの条件（物件の選択）
• 不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント（ローンの借入）
• 信用できる不動産業者の選び方（賃貸管理会社選び）

メリット1：長期安定収入を得れる

マンション経営のメリットは、長期安定収入を得られることです。

入居者が継続的に付く需要のある物件であれば、空室や家賃の下落も抑えられ、長期的に安定収入を得れます。

メリット2：年金対策となる

家賃収入が将来老後の年金対策となります。

例えば、家賃収入8万円の中古ワンルームマンションを3室所有している場合に老後、24万円の家賃収入が得られ、年金対策となります。

メリット3：預金しておくよりも高い利回りを得れる

預金しておくよりも高い利回りを得れます。

300万円を預金していた場合と、中古ワンルームマンション経営に300万円投資した場合の利回りの違いを以下に示しました。

中古ワンルームマンション経営を実践した際の条件は以下の通りです。

中古ワンルームマンション経営と預金を比較

上記の結果から、300万円を預金するか、中古ワンルームマンション経営に投資するかの違いで、収益差は約9,000倍になります。

同じ資産を所有しているときに、預金しておくよりもマンション経営（中古ワンルームマンション経営）をした方が、圧倒的に高い利回りを得られます。

メリット4：生命保険の代わりになる

投資用ローンを借入する場合は、団体信用生命保険への加入が条件になります。

団体信用生命保険に加入し、もし万が一、契約者が死亡や高度障害となった場合には、オーナーに変わって保険会社が残りのローン残高を完済してくれます。

ローンが完済し、遺族はローンが無いマンションを所有し、家賃収入が生命保険の代わりとなります。

図１．団体信用生命保険・保険会社がローン完済

メリット5：相続税対策になる

マンション経営は相続税対策にもなります。

1,000万円の中古ワンルームマンション（建物価格：600万円、土地価格：400万円）を相続した場合と、現金1,000万円を相続した場合から相続税の課税対象額を比較します。

1,000万円の中古ワンルームマンションを相続した場合

まず、建物と土地に分けて課税対象額を計算し、最終的に合算をします。

建物の課税対象額

土地の課税対象額

建物+土地の課税対象額

以上の計算結果から、課税対象額が1,000万円から341万円まで圧縮されました。

現金1,000万円を相続した場合には、1,000万円が課税対象額になりますので、マンション経営は相続税対策となります。

メリット6：特別なスキルは必要ない

マンション経営を始める人は本業の仕事がある方が多く、物件の管理を賃貸管理会社に任せる方がほとんどです。

そのため、物件を管理するスキルやノウハウを持つ必要はなく、マンション経営初心者の方でも実践できます。

リスク・デメリット1：空室のリスクがある

マンション経営は家賃収入を得て、資産を形成していく投資ですので、空室は最も大きなリスクになります。

物件が駅から歩いて遠い立地条件であったり、周辺施設の利便性が悪いと空室に困ることになります。

上記で挙げた物件の選択、賃貸管理会社選びを間違えなければ、空室のリスクは限りなく抑えることが出来ます。

※空室を抑え、マンション経営を成功させる条件は、当サイトの記事で詳しく説明していますので一度参照ください。

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

リスク・デメリット2：設備劣化のリスクがある

部屋内部の設備は経年劣化とともに、故障や不具合が生じます。

設備はエアコンやガス給湯器、IHコンロなどさまざまありますが、大体10～15年で機器の不具合や故障が発生します。

そのため中古マンションを購入する場合は、事前に部屋内部の設備をいつ交換したか？確認をしましょう。

リスク・デメリット3：金利上昇のリスクがある

金利が上昇すれば、その分ローン返済額が増えます。

今は低金利で、弊社で提携している投資用ローンの金利は、1％台～2％台となっています。

バブル期には、7％を超える金利だったので、比べても低金利であることがわかります。

将来的には、投資用ローンの金利が上昇する可能性もあるので、金利上昇のリスクも念頭に入れましょう。

リスク・デメリット4：他の投資商品と比較して流動性が低い

デメリットは、現金化に時間がかかるということです。

不動産は、相場商品で高額なので、適正価格で売却するには時間がかかります。

したがって、定期預金や保険、投資信託など他の投資商品と比べて、流動性が低く、現金化が遅いことがデメリットとなります。

定期預金のように即日に現金化するのは厳しいですが、場合によっては1～2週間以内に現金化できるケースもあります。

番外編・株式投資

株式投資は企業の株を購入し、株価の値上がりによって、株を売却し利益を得る投資です。

最近注目されたのは、メルカリの東証マザーズ市場への上場です。2018年の6月にメルカリは上場し、上場初日から時価総額が約6,500億円、東証マザーズ市場で時価総額で首位となりました。

当初、投資家の人気が集まり、公開価格は3,000円でしたが、初日で1,800円上回る、4,800円まで上がりました。

このように、株式投資は投資家の買いが集まると株価が上がり、投資家が売りに走ると株価は下落する傾向にあります。

（※一つ例を挙げると、今スルガ銀行の不正融資問題で、株価は大暴落しています。1年前の株価は2,000円台であったのが、現在は500円台にまで下落し、株価が約8割下落しています。）

メリット1：大きな利益を上げれる

株価が当初より大きく値上がりし、そのタイミングで株を売れば、その分の売却益を得ることが出来ます。

メリット2：株主優待を受けれる

株主優待制度とは、上場企業が一定数以上の株を保有する株主に対し、自社製品や割引券などのサービスを提供する制度です。

例えば、鉄道会社の優待券は新幹線代が安くなったり、食品メーカーであれば、食材の詰め合わせセットをもらうことが出来ます。

デメリット：大きく損失を被る可能性がある

株価が下がった時に大きく損をする場合があります。前述したスルガ銀行の問題であれば、株価の値下がりから、損が出てしまいます。

番外編・FX（為替投資）

FXは、外貨を買って両替することで利益を得る投資です。円高の時に買って、円安の時に売れば儲けが出ます。一方、円安の時に買って、円高の時に売れば損失となります。

例えば、1ドル＝100円で、10万円で1,000ドル買い、1ドル＝110円になれば11万円となり、1万円儲かったことになります。

一方、円高で1ドル＝90円で9万円になると、1万円の損失となります。

メリット1：レバレッジをかけれる

FXはレバレッジを効かせて、少額の資金で大きな取引収益を得ることが可能です。最大25倍までのレバレッジを効かせれます。

メリット2：リスクはあるが大きなリターンを望める

レバレッジをかけることによって大きなリターンを望めます。

例えば、1万円をかけて25万円の取引をしたときに、1ドル＝100円→1ドル＝104円と為替が動けば、25万円×4％＝1万円、1万円の利益を得たことになります。

リスク・デメリット：リスクが大きい

一方、1ドル＝100円→1ドル＝96円と為替が動けば、25万円×（－4％）＝－1万円、と1万円の損失となってしまいます。

この場合、1万円投資をして1万円損をしたことになり、元金が0円になります。

リスクは大きいと言えるでしょう。

低リスクな投資ならマンション経営がおススメ

今、リスクが低い投資を始めようと思う方にはマンション経営をおススメします。

その理由は2つあります。

1. 今は低金利であること
2. 早くマンション経営を始めることで、資産形成が早まること

１．今は低金利であること

前述した通りですが、今は史上空前の低金利時代です。

バブル期には、投資用ローンの金利は7～9％と非常に高い金利となっていました。弊社で提携しているローン金利は、1.0％台～2.0％台となっています。

低金利の今、ローン借入をしてマンション経営を実施することで、リスクが低い投資になります。

２．早くマンション経営を始めることで、資産形成が早まること

マンション経営を早く始めることで、資産形成も早くなります。

例えば、30歳と40歳でマンション経営をスタートさせるケースを考えていきます。

以下の条件で30歳から中古ワンルームマンション経営を始めた方の例をご確認ください。

【物件条件】

【購入条件】

※業者自ら売主となる場合は、手付金を販売価格の10％以内に留めて下さい。

【収支条件】

上記条件で、マンション経営をスタートさせ、10年後、40歳での資産状況と40歳から同じ条件でマンション経営をスタートさせた場合を比較します。

※10年間、元本を返済していることでローンの無いマンションの資産が拡大している

※純資産は、元本返済と手取り家賃収入を合算して計算

【純資産】

以上のことより、30歳からマンション経営をスタートさせるのと、40歳からマンション経営をスタートさせるのでは、10年間で資産に約461万円の差が生まれます。

マンション経営を早くスタートすることで、より早く資産を拡大することが出来ます。

融資条件が良い

投資用ローンの完済年齢が79歳なので、より早い時期にローンを組んでマンション経営をスタートさせることが効果的です。

最長35年ローン、ローン完済年齢が79歳を考えると、25歳位～50歳以下がローンを組むには望ましいです。

年齢が高くなればローン年数が短くなり、毎月の返済額の負担が増えていきます。

出来るだけ早くローンを組めば、長くローンを組め、ランニングコストを抑えることが出来ます。

※投資用ローンの融資条件については、当サイトの記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資ローンで知るべき融資条件と重要ポイント

大神　健志

弊社は、中古のワンルームマンション投資のプロフェッショナルです。ローリスクで長期安定的に成果を挙げているお客様はたくさんいます。

資産運用、低リスクでマンション経営にご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。

将来のことを考え、資産運用に興味を持つ方が増えてきました。

• 将来、老後に漠然とした不安を抱えている
• 預金をしていても微々たる金利で全くお金が増えない
• 将来ゆとりある生活を送るために、資産運用をしてお金を増やしたい

将来への不安、現実的な生活、将来の夢、人それぞれの考え方や価値観は様々あります。

また、資産運用といっても、預金、投資信託、株式、マンション経営など様々な運用商品があります。

今回の記事では、数ある資産運用商品の中から、保険を活用した場合、役に立つのか？たたないのか？ということについて深堀して、ご説明させていただきます。

資産運用として活用する保険とは？

保険と一言にいっても、定期保険、医療保険、貯蓄型保険など様々な種類があります。

ですが、保険は大きく分けると掛け捨て型か貯蓄型の2種類しかありません。

掛け捨て型の保険は、自分の身に万が一起こった際に保険金がおりるものです。

テレビをよく見る方なら聞いたことがあるかもしれません。「100歳まで、〇〇がん保険」「一生涯安心、〇〇保険」といった保険のCMがよく流れます。それらはほとんどが掛け捨て型の保険の紹介です。

今回の記事では、この掛け捨て型の保険ではなく、貯蓄型の保険についてご説明していきます。

貯蓄型の保険とは？

貯蓄型の保険には、2種類のタイプがあります。

それは保険機能と貯蓄機能を兼ね備えた、生命保険タイプ。そして、毎月の積立を重視した個人年金積立タイプの二つです。

どちらも支払った保険料の総額より、最終的に解約返戻金は多くなるので、資産運用に活用できるのです。

（※解約返戻金とは、保険を解約した際、戻ってくるお金です。）

貯蓄型の保険を資産運用で活用する方の意見はいくつかあります。

• 預金しておくよりは金利が良いから
• 老後のことを考えて
• リスクが少ないから
• 確実に資産を増やせるから

など、様々です。

短期的なリターンを求めるというよりは、ローリスクで20～30年と長期的に資産を増やしていく。という目的で始める方が多いようです。

貯蓄型の保険種類は？

資産運用に活用できる貯蓄型の保険には3つの種類があります。

以下に示しました。

1. 終身保険（生命保険タイプ）
2. 養老保険（生命保険タイプ）
3. 個人年金保険（個人年金保険タイプ）

それぞれご説明していきます。

１．終身保険（生命保険タイプ）

終身保険は、自分の身に万が一起きたときに保険金がおりる保障機能と貯蓄機能の二つを兼ね備えています。

そして文字通り、身が終わるまでの保険なので、解約しない限りは保障機能が一生涯続きます。

保障機能を兼ね備えている分、返戻率は他の貯蓄保険と比べて低くなります。

（※返戻率は保険の利益率を測るときに用いる言葉です）

図１　終身保険

２．養老保険（生命保険タイプ）

養老保険は、終身保険とは異なり、満期を迎えると保険が終了し、満期金を受け取ることができます。

保障機能は終身保険と比べて低いです。ですが、貯蓄機能が高く同じ条件で加入した場合に、終身保険よりも養老保険の方が返戻率が高くなります。

図２　養老保険

３．個人年金保険（個人年金保険タイプ）

個人年金保険は、将来の私的年金を目的とした貯蓄型の保険です。

積立を主の目的にしているため、保障機能は終身保険、養老保険と比べて低いです。貯蓄機能は、養老保険と同じくらいになります。

図３　個人年金保険

貯蓄型の保険のまとめ

以上、貯蓄型保険の種類を３つご説明しました。再度上記三つを改めて纏めます。

１．終身保険

保障機能と貯蓄機能を兼ね備えている。他の貯蓄保険と比べて、貯蓄性は低い

２．養老保険

保険の満期がある。貯蓄機能は終身保険と比べると高い

３．個人年金保険

保障機能は貯蓄型保険の中でも一番低い。貯蓄機能は、養老保険と同じくらいである。

以上のことから資産運用のみの目的で貯蓄型保険に加入する場合は、養老保険か個人年金保険をお薦めします。なぜなら、貯蓄機能が三つの中で特に高いからです。

また返戻率が高い商品を三つご紹介しました。

保険商品

※返戻率は加入年齢、保険料、保険受取方によって変わってきます。そのため上記の返戻率は一つの目安として記載しています。

各保険会社の保険商品、人それぞれの価値観やライフスタイルに良い保険は変わってきます。そのため、資産運用する上でどの保険を選ぶべきかはしっかり比較検討してから加入しましょう。

金高　時道

世の中には様々な貯蓄型の保険商品があります。全てを完璧に把握するのは難しいので、基本的には3つのタイプしかない。と覚えていただければ、理解しやすいです。

資産運用の重要な考え方

次に、資産運用において重要な考え方をご説明させていただきます。

それは、投資対効果を意識して資産運用を行うということです。

投資対効果とは「投資した資金に対して、どれだけ利益を上げることが出来たのか？」ということです。

なぜ重要かといいますと、資産運用の目的は「資産をより多く増やす」ことにあるからです。

せっかく投資したのに、結果的にマイナスになってしまった。というのでは資産運用として全く意味がありません。

これは何も、保険に限らず、投資信託、株式、マンション経営などすべてに通じることであります。

現在、貯蓄型保険を考えている方も、自身が所有している資産をより増やしたい。そういったお気持ちが少なからずあるでしょう。

よりあなたの資産を増やすためにも、この投資対効果についてしっかり意識しておくことは重要なことです。

そして、これからご説明する返戻率について、この考えは重要になってきます。

貯蓄型保険の返戻率について

次に貯蓄型保険の返戻率について情報提供させていただきます。

返戻率とは、払い込んだ保険料の総額に対して、どれだけ利益を上げることが出来たのか？という保険の利益率の指標です。

保険の返戻率は、各保険会社、保険種類、商品によって様々です。

だいたい、返戻率100％台～120％台となります。外貨建ての保険は返戻率が高いので、返戻率が130％を超えるものもあります。

それでは実際に、上記で説明しました、三つの保険種類を例に挙げて具体的に返戻率を計算していきます。

終身保険

A社の終身保険商品の概要と、返戻率を示しました。

養老保険

B社の養老保険商品の概要と、返戻率を示しました。

個人年金保険

C社の個人年金保険商品の概要と、返戻率を示しました。

貯蓄型保険の返戻率についてのまとめ

終身保険、養老保険、個人年金保険の返戻率について具体的にご紹介しました。

上記で挙げたものは一例なので、各保険会社、保険商品によって返戻率は変わってきます。どの保険商品を選ぶにしても投資対効果、つまり返戻率はしっかり確認しておきましょう。

また解約返戻金を一括で受け取るか、年金方式で受け取るかによっても返戻率が変わってきます。

貯蓄型保険の返戻率は100％台～120％台が基本だということを覚えておいてください。

保険商品にばかり目がいってもダメ

ここまで貯蓄型保険の種類、商品、返戻率について説明しましたが、そういったところばかりに目がいってははいけません。

ここまで保険の種類や商品の説明をしておいて、どういうこと？とお思いの方もいるかもしれませんが、お伝えしたいことは、人それぞれの置かれている状況によって合う保険、合わない保険がある。ということです。

例えば、独身の方と、結婚して子供がいる家庭の方では、保険加入の考え方は異なります。

結婚している方であれば、妻や子供がいます。一家の大黒柱に万が一が起きた際の残された家族の生活のことも考えないといけません。

毎月の生活費、子供の教育費、将来への貯蓄、主人が亡くなった後も生きていくためにはいろいろとお金が必要になります。

家庭を持った方は万が一の際の経済的なリスクが大きいのです。そのため、貯蓄型の保険よりも、掛け捨てでも家族を守るための保険に加入しようと思う方が多くいます。

そうすると、保険に対する考え方は資産運用よりも、家族を守るため。と優先順位が変わるのです。

一方、独身の方は万が一起こった際の経済的なリスクが、結婚している方と比べて少ないです。掛け捨ての保険よりは、将来のため、貯蓄型保険に加入しよう。と考える方が多いのが事実です。

ただ返戻率や商品だけではなく、今後の将来、家族のこと、様々な価値観を持って保険加入を考える必要があります。

保険のメリット・デメリット

保険を資産運用として活用する際により役立てていただくため、この項では保険のメリットとデメリットについてご説明していきます。

保険のメリット

保険のメリットは４つあります。

1. 預金よりも利回りが良い
2. リスクが少ない
3. 手軽である
4. 節税が見込める

それぞれご説明していきます。

１．預金よりも利回りが良い

現在、世の中は空前の低金利時代で、預金の金利は0.001～0.01％となっています。金利0.001％だと、1,000万円を預金しても、一年後には100円の利息です。

保険は預金と比べて、利回りが高いです。一つ前の項でご説明しました、貯蓄型の保険は100％台～110％台です。

２．リスクが少ない

保険はリスクが少ない資産運用の商品です。

リスクといえば、保険会社が潰れるか（保険会社が潰れても、一定の割合の積立金は保障する制度があります。そのため、全額はなくなりません。）、途中解約をするかになります。

毎月の保険料の支払いを滞りなく続けて、満期まで支払いを続ければ、元本割れをすることはほとんどありません。

３．手軽である

保険は、健康状態に問題がなければ、基本的には審査が通って、保険加入することができます。

今はネットからも申し込みをすることが簡単にできます。保険加入はとても手軽になってきています。

４．節税になる

保険に加入すると節税になります。それは、所得から支払った生命保険料を一定額、控除でき、支払う税金を抑えることが出来るからです。

この控除のことを生命保険料控除といいます。

生命保険料控除は項目が3つあります。以下に示しました。

・新生命保険料控除

・介護医療保険料控除

・新個人年金保険料控除

（※平成24年1月1日から新しく現在の制度になりました）

それぞれ最大で4万円、控除限度額は12万円までとなっています。

保険のデメリット

次に保険のデメリットについてご説明をしていきます。

保険のデメリットは2つあります。

1. 元本割れのリスクがある
2. 経済状況の影響を受ける

それぞれご説明していきます。

１．元本割れのリスクがある

保険は元本割れのリスクがあります。

一般的に10～20年以内に保険を途中解約した場合に、元本割れとなります。

（※商品によっては10～20年以内で元本割れしないものもあります。あくまでも一つの目安としてご紹介しています）

そのため、貯蓄型保険で資産運用を考えた場合には、長期加入、満期まで続けることを基本として考えておく必要があります。

２．経済状況の影響を受ける

保険会社は全保険加入者から預かった保険料の中から、一部運用に充てて資産を増やしています。そして、増やした資産から保険契約者に還元したり、良い商品を開発したり、従業員に還元したりしています。

そのため、運用実績が悪くなると、利益を補填するために保険会社は対策を取る必要があります。

2016年2月に日銀がマイナス金利政策を実施しました。その結果、保険会社は運用実績を上げるのが難しくなりました。

保険会社は利益を補填するために、保険商品の返戻率を下げる。保険料を上げる。返戻率が高い商品を売り止めする。という対策をとりました。

このように、経済状況の影響を受け、「保険商品の返戻率が下がる」「保険料が上がる」という形でデメリットがあるのです。

他の金融商品と比べてどうなのか？

ここまで貯蓄型保険の種類やメリット・デメリットについてご説明させていただきました。

ここからは、他の運用商品と比べて保険は良いのか？悪いのか？という比較の観点から深堀していきます。

他の運用商品とも比較することで、保険で資産運用する際に良いかどうか？という判断基準がより明確になると思います。

以下に比較する金融商品を挙げました。

• 預金
• 投資信託
• 株式
• マンション経営

それぞれ概要を説明していきます。

預金

預金はローリスクローリターンの金融商品です。

ここまでの項でご説明していますが、預金の金利は0.001～0.01％となっています。低金利でお金を増やすことは難しいです。しかし、突発的に必要になる費用はすぐに引き出すことが出来ます。その点は預金のメリットです。

投資信託

投資信託は、月々500円～と少額の積立資金から始めることができます。一つの商品に株式や債券、社債などが一定の割合で配分されており、一般の投資家から預かった資金を運用の専門家が分散投資します。

投資信託は、分散投資をしているので、基本的には積立資金が0円になることはありません。ミドルリスクミドルリターンで利回り1.0～8.0％で運用することができます。

株式

株式投資とは、企業が発行している株を購入し、株価の値上がりから、また配当利回りから利益を得る投資です。

投資先企業の業績悪化が続けば、株価も落ちこみ、所有している株式をそのまま塩漬けするか、損切りの判断となります。一方で投資先企業の業績が好調になれば、株価が上がり、利益確定し売却するか、そのまま値上がりを待ち売却するか。という選択肢を選ぶことができます。

株式投資は利回り10～20％以上、の利益が得れるか、一方で大きく損失を出す可能性もありますので、ハイリスクハイリターンの金融商品です。

マンション経営

保険と同じ機能を持った運用商品にマンション経営があります。

マンション経営とは、マンションを購入し、人に貸して、家賃収入を得ていくことです。

マンション経営は資産運用と生命保険の二つの機能を兼ね備えています。他の金融商品と異なる点があるため、あえてここで特別に取り上げて保険との比較を詳しくしていきます。

マンション経営と資産運用

マンション経営では家賃収入を長期安定的に得ることができます。その結果として、資産を増やし続けることが出来るのです。

繰り返しになりますが、マンション経営でも重要な考え方が、投資対効果です。つまり「投資した資金に対して、いくら利益を上げることが出来たのか？」ということです。

マンション経営では家賃収入以外にも、支出があります。

支出には、物件購入時の諸費用、毎月の管理費・修繕積立金、ローン返済、年間の固定資産税などがあります。

この家賃収入を長期安定的に得て、そして支出を抑えることで利回りを長期間に渡り得ることができるのです。（投資対効果については、当サイトマンション経営と生命保険の投資対効果についての記事の、マンション経営の投資対効果の項をご参考ください）

このことからマンション経営はローリスク、ロングリターンの運用対象であります。

マンション経営には保障がついてくる

ローン借入をしてマンションを購入する場合に、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険の加入によって、ローン契約者が万が一亡くなった場合に、残りのローン残債を免除にすることができます。

そして、ローン返済が無いマンションを残された家族が所有することになり、毎月家賃収入を得ることができます。

ローン契約者が亡くなった後、ローン返済がなくなり、家賃収入が入ってくる。

まさにこれは生命保険代わりとなるのです。

マンション経営は資産運用＋保険

それではこの資産運用と生命保険代わりについて具体的に、数値と例を挙げてご説明していきます。

あるご家族がいました。30歳公務員の夫、専業主婦の妻、1歳の子供のご家族です。

御主人は将来の年金への不安、家族のためと価格1,420万円の物件を以下の条件でローンを組み、購入。マンション経営をスタートさせました。

購入した物件

上記の条件で購入し、マンション経営を始めましたが、5年後に不慮の事故でローン契約者の主人は亡くなってしまいました。

ローン残債は残り1,084万円あります。そして、残された妻と子供。これから毎月の生活費、子供への教育費、将来への貯蓄、様々な費用が掛かる中、ローンの返済もしなければならないのです。

しかし、団体信用生命保険によって、その1,084万円のローン残債が全て免除となります。そして、ローン返済のないマンションを所有し、さらに毎月9万円の家賃収入を得ることができます。

纏めると、以下の価値を残されたご家族は手にするのです。

• ローン返済のないマンション
• 毎月9万円の家賃収入

マンション経営は資産運用と保障機能の2つの面から役に立つ、運用対象です。

貯蓄型保険との比較

貯蓄型保険と、その他の金融商品、マンション経営について比較した結果を以下の表にまとめました。

他の金融商品と比べて、保険は中長期的に見てリターンを確実に得られる点がメリットです。

他の金融商品のリスクとリターンを把握して、保険を資産運用として活用するべきか否かは、人それぞれの価値観、ライフスタイルによっても変わってきます。ですので、自分に保険は合っているかどうかをしっかり考えてから、加入しましょう。

資産運用として保険は役に立つのか？の結論

結論、資産運用として保険は役に立ちます。

ただ、5年、10年と短期間で大きなリターンを望む人には向いていない資産運用です。

20年～30年、長期期間を見て、資産を確実に増やしたい。手軽に始めたい。というお考えの方にはピッタリの金融商品です。

ただ、当記事の「保険商品にばかり目がいってもダメ」の項でご説明したように、人それぞれの家庭状況、価値観によって必要な保険は変わってきます。

ですので、しっかりと保険加入に対する考え方を持った上で、保険加入について検討していただきたいと思います。

今回の記事を参考にして、今後の保険を活用した資産運用にぜひ役立ててください。

今回の保険について、マンション経営について詳しくお聞きになりたい場合はお気軽にお問い合わせください。保険のことも含めて、あなたにあった資産運用の情報提供をさせていただきます。

資産運用には、保険、投資信託、株式投資、不動産投資などさまざまな種類があり、それぞれ特徴も異なります。

この数ある資産運用商品の中で、マンション経営は長期的に投資利回りを得れることから資産運用としての注目が高まっています。

しかし、投資利回りを得れるメリットだけではなく、デメリットや注意すべき点もあるので、それらを総合的に考えて資産運用として効果的かどうか判断しなければいけません。

この記事では、資産運用でマンション経営する場合の押さえておくべきポイントについて説明します。

マンション経営で資産運用をする

資産運用とは、所有している限りある資産を運用して、リターンを得ていく取り組みです。（こちらの記事もご確認ください。参照記事：資産運用初心者は必ず読め！）

例えば、保険であれば毎月保険料を支払い、その積み立てた保険料を保険会社が運用して資産を増やしていきます。そして、保険料の支払いが終わる満期を迎えると、元本＋運用で増えたお金を受け取れます。

資産運用の商品にはそれぞれ、リスクとリターンがあり、リスクが高い商品はリターンが大きく、一般的に比例関係になっています。

例えば株式投資の一例で考えると、企業の業績が不安定な株に投資をして、業績がうまく上がっていき、買い手が増えれば株価は上がります。一方で、業績が徐々に悪くなり売り手が増えていけば株価は下がっていき、売却して損失が確定してしまう場合があります。大きなリターンを得れる場合もあれば、大きな損失を被る場合もあります。

各資産運用商品でリスクとリターンは異なります。

マンション経営で資産を増やしていく

マンション経営は、マンションを購入し、人に貸して家賃収入を得ていくことで、資産を形成していきます。

例えば、ローン借入をして、投資用ワンルームマンションを購入した場合を考えてみます。

物件に入居者が付く限り、毎月家賃収入が入ってきます。家賃収入から、管理費・修繕積立金、ローン返済などの固定支出があり、その差額が手取り収入となります。手取り収入が増えていくことで、資産形成が出来ます。

資産運用でマンション経営を行う場合は、家賃収入を継続的に得るために、物件に入居者が付くことが重要になります。

多角的な視点を持って取り組む

また、マンション経営は他の金融商品と違って実物資産に投資します。マンションは雨風に打たれながら、築年数が経過するとさまざまな設備が劣化していくため、メンテナンスも必要になります。もし、物件の選定を間違えれば、空室リスクが大きくなってしまいます。

また、不動産投資は数ある資産運用商品の中で、唯一銀行から融資を受けて実践できる投資です。

マンションは数百万円～数千万円は価格がしますので、多くの方は現金一括で購入するのではなく、少額の自己資金とローン借入をして購入します。そうすると、ローン借入をする際の金利、返済額など借入条件が重要になります。

以上のように、マンション経営は物件の条件、購入時のローン借入条件、空室リスクなどさまざまな要因が関係して、投資としてうまくいくかどうかが決まります。そのため、ただ単純にマンションを買って運用すれば家賃収入が入ってきて、利回りを得れるわけではありません。

メリットやデメリット、注意点などさまざまな視点で考えて、多角的に取り組む必要があります。

ではまずマンション経営のメリット・デメリットから整理しますので、以下の内容をご確認ください。

マンション経営のメリット・デメリット

メリット

マンション経営のメリットから説明していきます。

メリットは4つあります。※こちらでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の記事を参照ください。

1. 年金対策となる
2. 資産運用として活用できる
3. 生命保険の代わりになる
4. 相続対策になる

参照記事：

不動産投資・マンション経営の5つのメリットと4つのデメリットや3つのリスク

マンション経営は、家賃収入を継続的に得ていくことで資産を形成していきます。この家賃収入の資産を増やしていくことで、年金対策や資産運用の役に立ちます。

例えば、30歳の会社員が投資用のワンルームマンションを購入したケースを考えます。ローン借入期間を65歳と設定すれば、35年でローンを完済できます。

30歳から65歳までは家賃収入と毎月のランニングコストとの差額から、プラスのキャッシュフローを得られ、運用利回りを得ていきます。

そして、65歳ローン完済後は無借金のマンションを所有できます。ローン返済がなくなれば、支出が抑えられるので収益性が上がります。65歳以降、毎月得られる家賃収入から年金対策となります。

デメリット

次にマンション経営のデメリットについて説明します。デメリットは4つあります。※こちらも概要説明に留めますので、詳しくは以下2つの記事を参照ください。

1. 申し込み手続きに一定の期間が必要となる
2. 空室リスクがある
3. ローン返済額が増えるリスクがある
4. 換金の流動性が低い

参照記事：

• マンション経営のメリット・デメリットとは？
• マンション経営5つのリスク

マンション経営のデメリットとして代表的なのが空室リスクと、現金化する際、換金の流動性が低い点です。

物件が空室になると、そもそも収入が入ってこないので、物件選定を間違えて空室リスクを抱える場合は、収益性が落ちてしまいます。

また、預金や保険、投資信託などの他の金融商品は解約すれば、即日また数日以内に現金化できますので、流動性が高いです。

しかし、マンションは売却時に買い手を探し、売却の手続きをし、決済までに最低でも1週間ほどはかかります。

他の金融商品の中には、インターネットから簡単に解約ができ、現金化できるものもありますが、マンションは少し手続きに手間がかかるため、換金の流動性が低い点はデメリットになります。

資産運用でマンション経営するときに押さえるべき3つのポイント

以上のように、マンション経営にはメリット・デメリットがあり、その中で物件を選定して運用としていくことが重要になります。

では、マンションを運用して安定的に利回りを得ていくために押さえておくべきポイントは何があるのでしょうか？それは以下の3点を押さえて下さい。

1. 物件の選定
2. ローンの借入条件を押さえること
3. 物件の資産管理をしっかり行うこと

１．物件の選定

まずは、大前提として物件に入居者が付かないと継続的に家賃収入が得られません。

世の中にはさまざまな種類のマンションがあり、同じ条件の物件は一つとしてありません。駅から近く、都心部へのアクセスも良い、利便性が良い立地環境の物件もあれば、一方で立地環境が悪いけれど、建物の管理状態や室内の設備条件が良く、需要がある物件もあります。

数あるマンションの中から、物件を選ぶ際に重要なのは以下5つの条件を押さえることです。（※ここでは概要説明に留めますので、詳しくは以下の記事を参照ください。）

1. 立地環境
2. 建物管理
3. 専有面積
4. 室内の差別化
5. 賃貸管理会社

参照記事：

不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件

上記5つの条件の優先順位を総合的に加味して、物件を選定してください。そうすることで、空室リスクを最小限に抑えられ、継続的に入居者が付きます。

まず立地環境条件を押さえることで必須です。なぜなら、駅から近かったり、都心へのアクセスが良かったり、生活環境が良かったり、といった立地環境の条件は入居者が第一に優先することだからです。

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資は物件選び重要で、特に立地環境が成功のカギ！5つのポイントを解説しました

２．ローンの借入条件を押さえること

ローン借入条件を押さえることは極めて重要です。

マンション経営で成功するか否か、ローン借入条件で決まると言っても過言ではありません。ローン返済がマンションを運用していく中で最も大きな支出であり、それを抑えることで収益が最大化するからです。

実例を挙げて説明します。以下の例をご確認ください。

• 物件：中古ワンルームマンション
• 築年数：12年
• 物件エリア：東京都中野区
• 物件価格：2,000万円
• 購入時諸費用：60万円

※投資した資金：購入時諸費用の60万円

借入金利1.992％と3.5％で、どれくらい返済額に差があるか比較します。

借入条件①金利1.992％

• ローン借入：2,000万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年
• 月間返済額：66,170円
• 返済総額：27,791,598円

借入条件②金利3.5％

• ローン借入：2,000万円
• 借入金利：3.5％
• 借入期間：35年
• 月間返済額：82,658円
• 返済総額：34,716,413円

上記2つの借入条件から月間返済額と返済総額を比較します。

月間返済額

返済総額

以上のことより、月間返済額で16,488円（年間で－19万円）、返済総額で約692万円の違いがあります。600万円あれば、地方の中古ワンルームマンションを1室くらいは購入できます。

多くのケースで借入額が数百万円～数千万円はしますので、数％金利が異なるだけでローン返済額が大きくなってしまいます。支出を抑え、得られる利益を最大化するためにもローン借入条件を必ず押さえましょう。※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

ワンルームマンション投資の成功条件はローンの借入が重要である

３．物件の資産管理をしっかり行うこと

物件は、築年数の経過とともに、建物の外観が古くなってきたり、室内の設備が古くなって不具合を起こします。

建物や室内のメンテナンスをしっかり行っている物件と、そうでない物件は明らかに見た目や資産価値の劣化が異なります。※詳しくは以下の記事で説明しています。

参照記事：

https://tatujins.com/m-building/

建物管理を適切に行わなければ、入居者の第一印象が悪くなったり、外観・内観がすぐ劣化して収益物件としての寿命が短くなります。また、室内設備のエアコンやガス給湯器、換気扇などの設備が古くなってくると、交換で修繕費用が必要になります。

そうなると、空室が増えたり、資産価値の低下から長期的に収益が得られなかったり、所有しているマンションが負の資産になってしまいます。

建物管理・賃貸管理会社の重要性

そのため、まずは建物管理がしっかりしている物件を選定することが重要です。上記の建物管理に関する記事でも述べていますが、築30年以上経った物件でもしっかりとメンテナンスをしていれば、外観・内観が非常に綺麗で清潔感があります。古くて価値がある、そんな印象を持つ建物です。

また、信用できる賃貸管理会社に物件管理を任せることも重要です。室内の設備が故障したり、不具合があったり、何かしら室内設備の対応をしてくれるのが賃貸管理会社です。

信用できる会社であれば、オーナーは基本的に何もしなくても管理していけます。

まずは、建物がしっかりメンテナンスしてある物件を選ぶこと、そして信用できる賃貸管理会社に賃貸管理を任せることが重要になります。継続的に物件をメンテナンスしていくことで資産価値を維持・向上することができ、そして長期的に収益を得れます。

マンション経営・押さえておくべきポイントのまとめ

1. 物件の選定
2. ローンの借入条件を押さえること
3. 物件の資産管理をしっかり行うこと

上記の3項目を押さえることで、確実に家賃収入の資産を形成できます。

マンション経営の収益性計算

では実際に資産運用としてマンション経営を実施したときに、家賃収入からどれくらい利回りが得れるのか？前述した物件条件を元に計算しますので、以下ご確認ください。

物件条件

• 物件：中古ワンルームマンション
• 築年数：12年
• 物件エリア：東京都中野区
• 物件価格：2,000万円
• 購入時諸費用：60万円

※投資した資金：購入時諸費用の60万円

借入条件

• ローン借入：2,000万円
• 借入金利：1.992％
• 借入期間：35年

収支条件

• 家賃収入：90,500円
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 管理代行費：3,240円
• ローン返済：66,170円
• 月間収支：6,990円
• 固定資産税：59,000円
• 年間収支：24,880円

投資した資金に対する利回りを計算

まず上記条件の物件から投資した資金に対する利回りを計算します。資産運用は投資した資金に対して、どれだけ利回りを得られたかが重要になります。

例えば、上記の1.992％の金利だと、月間・年間の収支は以下のようになります。

• 月間収支：6,990円
• 年間収支：24,880円

物件価格は2,000万円ですが、フルローンを組んで物件を購入していますので、実質マンション経営に投資した資金は購入時諸費用の60万円のみです。（※フルローンとは、物件価格と同じ金額でローンを組むことです。）

投資した資金60万円に対する利回りを計算します。

実質、投資した資金に対する利回りは4.15％になります。

現在、預金の金利が0.001～0.01％程なので、60万円預金しておけば、年間で6円～60円のわずかな利息です。しかし、上記物件に投資をして運用すれば約400～4,000倍の投資利回りを得れます。

※利回りについて詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：

不動産投資の利回り計算

マンション経営の収益は長期的に得られる

更にここで注目していただきたいのが、マンション経営から長期的に得られる収益についてです。

例えば、保険や投資信託などの他の運用商品は、最終的に解約すれば、その決まった解約返戻金しか受取れません。

保険商品で例えると、返戻率が120％の貯蓄性の保険に、トータルで保険料を300万円投資した場合は、元本＋運用益の360万円が解約返戻金になります。

しかし、マンション経営の場合は収益が決まっていません。

上記条件の物件で、35年間ローン完済まで運用した場合に、87万円の収益が得られます。

投資した資金60万円に対する利益率は、145％になります。

この時点で既に、投資した資金を回収していますが、、更に、マンション経営から得られる収益の本領発揮は、ローンを完済したところから始まります。

ローン完済後の収益性

改めて条件を確認します。物件は築年数の経過とともに経年劣化していきますので、仮にローン完済後、購入時から家賃が15％下落したと仮定します。

物件条件

• 築年数：47年（購入時の築12年から、ローン完済までの35年を考慮して）
• 家賃収入：90,500円　→　76,000円（家賃下落率15％と仮定する）
• 管理費：7,800円
• 修繕積立金：6,300円
• 管理代行費：3,240円
• 月間収支：58,660円
• 固定資産税：59,000円
• 年間収支：644,920円

マンションは、60年は建物の寿命が持つと言われていますので、建物の寿命が後13年と仮定します。

年間収支から、残り13年の収益性を計算すると、838万円の収益を得れます。

以上のことから、投資開始から築年数60年までのトータルの家賃収入を合計すると、925万円となります。

投資開始から得られる家賃収入の合計額

投資した資金に対する利益率を再度計算すると、1,542％となります。

つまり、投資した60万円の資金が15.4倍になるということです。更に、建物が無くなっても最終的に土地の所有権は残るので、売却してまとまったお金を得ることも出来ます。

しかし、リスクもあります

以上のように、細かく計算して投資した資金に対する収益を考えていくと、非常に高い収益を得れます。（参照記事：低リスクで行える5つの資産運用商品）

しかし、注意してほしいのが上記条件は、家賃下落のみを考慮して算出しています。実際は入居者が退去、入れ替わるタイミングで空室が発生したり、家賃下落率が変わったり、室内の設備劣化により突発的な修繕費が必要になったり、さまざまな事象が発生します。

不確定要素ですが、どんなリスクがあり、どう対策をすれば良いのか理解できれば、十分対処可能です。※詳しくは以下の記事をご確認ください。

参照記事：

必読！中古ワンルームマンション投資で失敗するリスクを回避する具体的な方法

資産運用としてマンション経営はどうなのか？

今回の内容を総括すると、資産運用でマンション経営するときの3つのポイントを押さえて実施すれば、確実に運用利回りを得れます。

1. 物件の選定
2. ローンの借入条件を押さえること
3. 物件の資産管理をしっかり行うこと

また、今回の内容を読んでお分かりいただけたかと思いますが、マンション経営を始める入り口の条件次第で、成功か失敗が8割決まると言っても過言ではありません。

資産運用でマンション経営することを検討している方は、ぜひ今回の内容を参考にして実施するかどうかをご判断ください。

今回の内容を踏まえて以下の記事にも一度目を通してください。

参照記事：

• 中古マンション経営成功の5つの条件
• 300万円を元手にして確実に資産運用できる3つの方法

大神　健志

マンション経営を資産運用として活用することについて、もう少し詳しく話を聞きたい方は一度お問い合わせください。

今回説明した物件とは異なる中古ワンルームマンションの事例を挙げてわかりやすく説明します。

相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

資産運用をこれから始めようと考えているけれども、商品がさまざまあり複雑でどれを選べば良いかわからなかったり、何から手を付ければ良いかわからないからと、なかなか一歩踏み出せていない方もいるのではないでしょうか。

また資産運用は、効果的に行えば、預金よりも高い利回りを期待できますが、中にはリスクが高い商品もあります。損はしたくないと悩んで悩んで悩んだ結果、まだ躊躇している方も中にはいると思います。始めての資産運用は勇気がいりますよね。

この記事では、そんな資産運用をこれから始めようと考えている方が何から始めれば良いか？どういう手順で何を考える必要があるのか？について、一つ一つ順を追って解説しました。

資産運用を始める目的を明確にすること

今、資産運用を始めようと考えている方は、何かしらの目的があって、始めようかと考えている方がほとんどだと思います。

• 預金してもお金が増えないから、資産運用して資産を増やしたい
• 将来の老後の生活を考えて、少しでもお金の備えをしておきたい
• 効率的にお金を増やしていきたい

など、人それぞれの考えがあると思います。

ただ何となく取り組むのではなくて、目的をしっかり持って資産運用に取り組むことで成果も変わってきます。

なぜあなたは資産運用を始めたいのか？目的を持ちましょう。

現在の資金状況を把握すること

目的を明確にしたら、今あなたが自由に使えるお金がどれくらいあるのか？現在の資金状況を把握しましょう。資金状況を把握しなければ、資産運用にどれくらいお金を投資できるのか？というのがわからないからです。

例えば、以下の１．と２．の人の資金状況では、どのような資産運用を行うべきか方向性が変わってきます。

1. 今手元に100万円あって、そのうちの一部、数十万円を運用に回せる
2. 今手元に500万円あって、そのうちの一部、300万円を運用に回せる

１．の余剰資金が数十万円であまり運用に投資できない場合、国債は1万円から購入可能なので、国債を買ったり、月々の流動資金の中から、無理のない範囲で積立の保険を始めたりと少額の範囲での資産運用となります。

一方、２．の場合は、数百万円のまとまった資金があるので、例えば100万円の自己資金で不動産投資を始めて、残りの資金で一時払いの貯蓄商品を購入したり、ということが可能になります。当然、２．の方が高い利回りが期待できます。

まずはあなたが現状、資産運用にどれだけ資金を投資できるのか？資金状況を把握しましょう。

目標金額の設定

現在の資金状況が把握できたら、目標金額を設定しましょう。

あなたが将来どれくらいお金を増やしたいのか？何歳までにどれくらいのお金を持っていたら良いのか？という具体的な目標金額です。

例えば、老後の生活資金について例を挙げて解説しますので、以下ご確認ください。

平成28年度の生命保険文化センターの調査によると、老後の生活費は夫婦二人で最低22.0万円、ゆとりある生活を送る場合は34.9万円必要になるデータがあります。

参照記事：生命保険文化センター調査データ

仮に60歳～80歳まで34.9万円のゆとりある生活を送ると考えると、

老後20年間で、約8,300万円の生活資金が必要になるということです。と考えると、年金や退職金、なども考慮して資産運用で60歳までに4,000万円を目標に資金準備しよう、という目標設定もできます。

目標金額は人それぞれですが、まずは将来どれくらいほしいのか？という部分を明確にしましょう。

資産運用にはリスクとリターンがあること

目標金額を決めたら、その金額に対してどのように資産運用を実践していくか？という話に入っていきます。

そこで、まず資産運用の基礎基本を知っておく必要がありますので、以下の内容について少し目を通してください。資産運用には以下の3つのタイプがあります。

• ローリスク・ローリターン
• ミドルリスク・ミドルリターン
• ハイリスク・ハイリターン

詳しくは以下の記事を参照ください

参照記事：

余剰資金で無理なく資産形成を目指そう！低リスクな資産運用商品5選

資産運用は、投資した資金を運用して限りある資産をどれだけ増やせるか？ということが重要になります。

世の中にはさまざまな資産運用商品があり、それぞれリスクとリターンの大小は異なります。

リターンが大きければ大きいほど、比例してリスクも高くなります。一方、リターンが少なければ少ないほど、リスクは低くなります。

例えば株式投資は、企業の株を購入して、その株価が上下し売却した際の利益と配当金から利回りを得ます。

企業の株ごとにリスクの大小がありますが、2008年9月にあったリーマンショックのような世界的な金融危機が突如起こると、株価が暴落し、含み損を抱えることになります。そこで、株を売却して損切りすると、損失額が確定してしまいます。一方、株価が購入時の価格より上昇して利益が確定していれば、売却して利益を得て、高いリターンを見込めます。

上記は一例ですが、資産運用のリスクとリターンについて押さえておきましょう。

資産運用商品について

リスク・リターンを踏まえた上で、具体的にどのような運用商品があるか確認していきましょう。

以下に代表的な資産運用商品を挙げました。

• 国債
• 保険
• 投資信託
• 株式投資
• 不動産投資

※こちらでは簡単な説明に留めます。詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事：確実に資産形成できるリスクが低い投資対象の紹介

国債・保険は比較的リスクが低い商品です。保険は利率が高い貯蓄性の商品を選定すれば、国債よりも高く、資産を増やせるメリットがあります。

投資信託や株式投資は、商品によっては高いリターンを望めますが、中にはリスクが高い商品もあります。なので、見極めるためにもご自身で勉強して知識を深めるか、信用できる専門家からのアドバイスが必要になります。

不動産投資は、物件の選定・ローンの借入条件・賃貸管理会社をしっかり選定すれば、比較的低リスクで始められ、長期的に資産形成出来ます。

まずは余剰資金を持つこと

前述したように、まず資産運用を始めるにあたって、ある程度の余剰資金が必要となります。

余剰資金がない状態で始めると、突発的な出費が発生した際に資金がショートして生活が回らなくなる場合があるからです。

もし、現在余剰資金なければ、少しずつでも良いので、毎月数千円単位の貯金から始めていきましょう。

余剰資金がある場合

もし余剰資金があれば、以下のような資産運用を行うことが可能です。以下の例は、余剰資金が300万円ある場合です。

1. 国債
2. 保険
3. 不動産投資

※詳しくは以下の記事を参照ください。

参照記事

300万円を元手にして確実に資産運用できる3つの方法

それぞれの商品説明は上記の参照記事を確認ください。具体的な実践方法は以下のようになります。

• 保険は基本的に毎月支払っていくものなので、余剰資金または、毎月の給料の一部を充てていく。貯蓄性が高い養老保険を選ぶ
• 300万円を中古ワンルームマンション投資に充てる
• 一時払いの貯蓄性保険もあるので、200万円を保険に充てて、残りの100万円を中古ワンルームマンション投資に充てる
• 100万円で国債を購入し、残りの200万円を中古ワンルームマンション投資に充てる

300万円の余剰資金全額を、マンションに投資をしたり、一部を保険や国債に充てて、残りを自己資金にしてマンション投資に充てることも出来ます。

余剰資金を持っていれば、資産運用の選択肢が広がります。

資産運用をこれから始めようと考えている方へ

今回、解説した資産運用の始め方の流れを再度以下にまとめます。

1. 資産運用の目的を明確にすること
2. 現在の資金状況を把握すること
3. 目標金額を設定すること
4. 余剰資金を持つこと
5. 資産運用の実践

上記の一連の流れで資産運用を始めていくと良いでしょう。

しかし、運用商品は非常に多くあるため、どれが自分の商品に合っているのか？と判断に迷う場合もあるかもしれません。当サイト内の記事でどんな運用商品を選ぶべきか？資金状況、年齢などに分けて解説した記事があります。

以下の記事に一度目を通してみてください。

参照記事

• 300万円を元手にして確実に資産運用できる3つの方法
• 30代から資産運用するなら何から始めたら良いの？
• 低リスクで行える5つの資産運用商品
• 資産運用で中古マンション経営をする5つの理由
• サラリーマンにおすすめする4つの投資法
• 確実に資産形成できるリスクが低い投資対象の紹介

中野　拓

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