賃貸管理会社を変更したい｜資産管理の達仁com(TATSUJIN®︎)

○○不動産の賃貸管理に疑問を感じる
担当者とのやり取りで、モヤモヤすることが多い
私と管理会社の担当者、どちらの主張が正しいのか、他を知らないので正直分からない。でもとにかく不満
空室が埋まらなくて焦っている。管理会社から空室を埋めるための策を報告されたことはない
賃貸管理会社を変えたいと考えたことはあるが、手続きや引き継ぎがなどがめんどくさそう

これらのお悩みを抱えていらっしゃる方、実はけっこう多いのではないでしょうか。

今回は、当サイトを運営しているライズグループが実際に解決した事例をもとに、賃貸管理会社への不満の対処法をお伝えしていきたいと思います。

賃貸管理に対する不満、不信が募っていたオーナー様

2019年にあるオーナー様、Sさんからご相談をいただきました。当時のＳさんはこんなお悩みを抱えていました。

オーナー様（Sさん）プロフィール

40代女性
お住まい：東京都在住
所有物件：福岡市内（市街地から少し離れた立地）の一棟マンション22戸

悩み1　A社（大手賃貸管理会社）の賃貸管理がずさんすぎる
悩み2　購入して数年が経過しているが、なかなか空室が埋まらない（3部屋空室）
悩み3　入居者の滞納が多い
悩み4　高齢者や生活保護者の入居者が多く、先行きが不安

今回のオーナー様は、所有物件が遠方にあるため、自分で現地に行って空室の原因を探ったり現状をしっかり把握することが難しく、しかも毎日お仕事で多忙なため、仕方なしに問題を先送りにしている中、なんとか解決したいとご相談を頂いた方でした。

実際に上記の問題をどう解決していったか、これからその方法をお伝えしていきます。

問題解決のパートナー

Sさんから始めてご相談をいただいてから、数週間後、弊社に賃貸管理を移行していただけることが決まりました。

清水　里美

私が担当させていただきました。

業界歴10年以上
資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

弊社が賃貸管理を引き継ぐ際には、担当者が各お部屋へ文書とお電話にて1部屋づつご案内を差し上げます。ご連絡を差し上げる際には、お部屋の不具合等も一緒に確認するのですが、そこで私は衝撃を受けました。

管理がずさんすぎる

入居者Aさん「共用部の電灯が殆ど切れていて真っ暗、何度も連絡したけど対応してくれない・・・もう諦めていました。」

入居者Bさん「１０年以上住んでいて、連絡した事に対応して貰ったことがないのでA社は、そういうものだと思っていた。」

更にはこんな内容まで

入居者Cさん「A社と、町内会費を支払わなくて良いという内容の覚書を交わしているのですが、払わなくても良いですか？」

！！！？

驚いて理由を伺うと、

入居者Cさん「毎月支払っている町内会費が、町内に支払われてなかったのです。振り込みをしても支払われないなら、払いたくないので覚書きを交わしました・・・」

言葉を失いました。その町内会費は、どこに行ったのでしょうか？

耳を疑うような相談が多数あり、この様なご不満から退去されたお部屋も、少なからずあったに違いないと感じました。その事実をオーナーのSさんはもちろん知りませんでした。

管理を引き継いでからは、電灯の交換も済ませておりますし、過去やり過ごされた内容も着実に対応しております。物件の質がどれだけ良くても、管理がずさんで入居者様を無視するような対応をしてしまうと、入居者様は早いうちに退去してしまいます。

放置された1室

また、空室の1室は工事がされていない状況でした。それも室内は、ドアを開けた途端に閉めたくなる程荒れており、呼吸を止めたくなるほど汚いまま放置されていました。どうも夜逃げをされたお部屋のようで、なんと1年間も放置されていたらしいのです。

直ぐに対応し、工事をすれば次の入居者に入って頂けたでしょうに・・・。家賃が5万円と考えると年間60万円の損失です。

管理移行後は工事を進め、工事完成前にお問合せも沢山頂いております。賃貸管理会社の怠慢でオーナーが不利益を被るというのは絶対にあってはならないことだと思います。

家賃を払わない入居者と、家賃滞納を保証会社に連絡しない大手A社

問題はそれだけではありませんでした。管理を引き継いだ際、2ケ月分の家賃を払っていない入居者の方が1名いらっしゃいました。

私が驚いたのは滞納自体ではなく、そのお部屋は（滞納の）家賃保証契約をしているにもかかわらず、保証家賃が下りていないという問題でした。

滞納の家賃保証契約をしているのに保証家賃がでない？これはどういうことでしょうか。

家賃滞納保証の仕組み

そもそも「家賃保証契約」とは、「入居者が滞納を起こした場合、保証会社がかわりに家賃を保証する」という、入居者が入居前に加入する保証契約です。近年は、この保証に加入してもらうことが必須になってきました。

そして保証会社に加入した場合、大きく分けて2つの保証内容に分かれます。

1つ目は、毎月の家賃回収を「保証会社」がおこない、「保証会社」から「賃貸管理会社」に家賃が送られ、最後に「オーナー様」へ送金するシステムです。この場合、「入居者」から「保証会社」に家賃が振り込まれなかった場合も、「保証会社」は「賃貸管理会社」に保証家賃を送金します。なので滞納中も家賃はオーナー様に無事届きます。滞納している家賃の請求は保証会社が替わりにしてくれるので、とても便利なシステムです。
2つ目は、「賃貸管理会社」が家賃回収を直接おこない、「入居者」から家賃が振り込まれなかった場合は「保証会社」に通知することで、家賃が保証されるというものです。いずれにしても、「管理会社」は保証会社からお振込み頂ける仕組みで、オーナー様は家賃を受け取ることが可能になります。

A社がつかっていた保証は、2つ目の「滞納保証の仕組み⓶」

オーナーS様は、家賃未回収の理由を「入居者の夜逃げの可能性あり」とA社から説明を受けていました。

ですが先ほど説明した通り、滞納が起こった際の入居者への連絡等は保証会社が全て対応してくれ、家賃も保証されるはずです。この時点で矛盾が発生しています。後々、この問題は「A社」が「保証会社」に滞納が起きた事実を告げていないがために「保証家賃」も入ってきていなかったということが発覚しました。

賃貸管理会社は規模ではなく質

更に管理移行後、「夜逃げかもしれない」と伝えられていた入居者とも電話が繋がっています。夜逃げでもありませんでした。A社は入居者の夜逃げのせいにして、賃料回収のための行動を起こさずにいたことが更に発覚したのです。

不動産業界にいる人間であれば、誰もが知っている大手賃貸管理会社だっただけに、私は驚きを隠せずにいましたが、オーナーのSさんも最初はまさかと思われたかと思います。

私たちが管理を引きついだ後、その入居者からの滞納はなくなりました。入居者の勤務先の社長様を交えて、家賃の滞納について話し合いをおこないました。もちろん、オーナーのSさんには一切負担がかからないよう、全てこちらで対応し、管理に関することは全て任せていただきました。

管理会社としてやるべきことをしっかりこなしていれば、問題は早いうちに対処できます。しかし、賃貸管理会社の管理体制がずさんになればなるほど、入居者にもその姿勢や在り方が伝染してしまうのです。

空室が埋まらない場合の解決策

オーナー様の中には空室でお困りの方も多いのではないでしょうか。

「長い間、空室が埋まらない。かといって解決方法が分からない」

空室でお困りの多くのオーナー様は上記に当てはまるかと思います。

こんな時、多くの方が考えることとして「大手賃貸管理会社に賃貸管理をお願いすれば空室も埋まりやすいんじゃないか？」この発想がございます。

確かに大手管理会社に任せれば、直営店舗があるのでお客様を紹介してくれるので安心できそうですよね。しかし、もし直営店舗以外で自分の物件情報が全く公開されていないとすればどうでしょうか？

大手賃貸管理会社は自社サイトや、直営店舗でしか部屋を紹介していないところも多い

その会社の店舗のみでしか、物件が紹介されない場合、たまたま系列店に入店した人しか入居者候補となりません。それは機会損失のリスクを自ら被るようなものです。ネット社会の時代に、SUUMOやホームズなどのポータルサイトに情報を掲載しないというのは致命的です。早く入居付けするための必須条件として「認知度を高める」というのは非常に大切なのです。

今回ご相談を受けた一棟マンションは、引き継いだ当初、3部屋が長期空室でした。約1年半埋まらない部屋もありました。立地はお世辞にもよいといえない郊外の一棟マンション。

オーナー様も半分しょうがないと諦めていました。しかし、当社で募集を開始し、2ケ月で2部屋成約になりました。それも、オーナー様も自社でも理想としている「良いお客様」に恵まれたのです。

これも地域性や競合物件をしっかりと分析し、認知度を上げ、様々なノウハウを駆使しながらおこなったマーケティング戦略が功を奏した瞬間です。

賃貸管理会社の仕事

弊社ではお預かりしたお部屋を満室にし、オーナー様に喜んで頂くのが管理会社の仕事だと考えています。

「満室経営」「最短空室期間」を常に目指しています。

そしてオーナー様の物件に問題が起こらぬよう、入居者の属性や建物内の居住環境、マンション・アパート内の共通ルール、規則など、

全てをしっかり管理することが賃貸管理会社の仕事であり、そういったことが長期的にオーナー様の資産を守ることに繋がると考えています。逆に小さな問題を放置すると、やがて大きな問題に発展し、もともと管理しきれなかった会社はもっと管理できなくなっていきます。「火は小さいうちに消す」これが重要です。

不動産の収益力（0～100）＝管理会社の質（0～10）×立地（0～10）

賃貸管理会社に不満や疑問を感じられている方は、今が変わる時かもしれません。オーナー様の「決断」から全てが変わり始めます。問題を放置せず、決して諦めないでください。

一番の解決の近道は「管理会社の変更」

様々な問題に焦点をあて、今回の管理会社の問題についてお伝えしてきましたが、実はこれらの問題を全てオーナー様一人で解決するには、かなり骨の折れる作業となってしまいます。お仕事をされている方や、所有物件が自宅から遠い方であれば、一人で解決するには不可能といっても過言ではありません。やはりここは「信用できる管理会社」に管理の変更を依頼する必要があります。

しかしどんな会社であれば、安心して任せられるでしょうか？大手賃貸管理会社？物件からすぐ近くの管理会社？入居率が高い会社？

上記は確かに1つの選択肢ではありますが、それだけで選んでしまうと失敗する可能性が高くなります。

大手管理会社なのになぜ問題が起きるのか

A社の場合、大手賃貸管理会社であるにもかかわらず、何故まともな管理ができていなかったのか。

A社から弊社に管理物件が移ってくるのは、今回が初めてではなく、様々なオーナー様の不満から今まで何戸も管理が移ってきています。

これまでA社の社員とのやりとりの中で私が感じたことは、A社は管理戸数とスタッフ数のバランスが合っておらず、スタッフの仕事量のキャパが完全にオーバーしているため、皆自分の仕事をこれ以上増やしたくないがために優先順位の下がることはたらい回しにしているというイメージがありました。

社員のモチベーションの問題でもあります。管理戸数が少しくらい減っても大手企業の1社員に大きな影響はないのでネームバリューにあぐらをかいている。自分の仕事を増やしたくないから最低限のことしかしないという風潮をA社の仕事ぶりを見て感じてしまいました。これは現在A社に管理を任せていて不満を感じられている方は、かなり共感できる話だと思います。

上手くいっているオーナー様は、会社の規模や、物件から近い会社ではなく、

管理会社自体の「問題解決能力」が高いかどうか
オーナー様の顧客満足度を追求する理念があり、その理念から一貫した行動をする会社かどうか

この2つで判断し、長期的なお付き合いができそうな管理会社を選んでいます。

管理会社の変更を悩んでいるなら、まずは1部屋の問題解決を任せてみる

かといって、実際にお付き合いする前から本当に信用できる会社かどうか、問題解決能力が高い会社かどうか、なんて分かりずらいですよね。

そんなときは、まずは「問題を解決してくれそうな会社」を予め何社かピックアップし、一番問題のある1部屋、もしくは一番大きな問題1つについて、相談してみましょう。

「たった1部屋の問題を任せて、相手にしてくれるのか？」と思われるかもしれませんが、ここで社員のキャパに余裕のない会社や、自社の利益だけを重視する会社は断ってくるか、全物件の管理をもらおうとしてくるでしょう。問題解決の方法を提示する前に管理を移行してほしいと言ってくるかもしれません。

しかし、顧客第一主義で問題解決能力のある会社は、1部屋でも真摯に対応してくれ、問題解決の方法を管理移行前に提案してくれます。

1部屋の問題、1つの問題に対して、「納得できる問題解決方法を提示してくれたら、御社に管理を移行してもいい」と伝えてみましょう。そこでどれだけの想いと能力があるのかテストすることができます。テストをせずに全部屋の管理移行をしてはいけません。

賃貸管理会社の変更はめんどくさい？

実際に管理会社を変更するとなると、かなりの時間と労力がいるんじゃないか？

こんなふうにお考えの方もいらっしゃるかと思います。難しく思える管理変更ですが、実はとても簡単です。

管理移行する会社が決まったら、管理会社に移行の手続きを全て委任すれば良いだけです。委任状を作成してもらい、委任内容を確認してそこに署名することで、入居者への連絡、家賃振り込み先変更、管理の引継ぎ手続き等は全て新しい管理会社がやってくれます。

もしそれを面倒くさがる管理会社であれば、変更する会社を検討しなおしたほうが良いでしょう。

ライズグループはどんな賃貸管理会社？他社との違いは？

ここまで読んでいただきありがとうございました。収益物件のお悩みについて、少しでもお役に立てたのであれば嬉しく思います。

ここで私たちライズグループについて簡単に自己紹介させていただきます。

当社は創業から17年間、投資用不動産だけを専門にお客様の人生の向上に貢献してきました。

企業理念	ライズグループは、利他の心を基に社員とお客様の人生の向上に貢献し、永続的成長企業への発展を追求し社会に貢献致します
企業ビジョン	私たちは『資産管理の達仁』となり、日本一お客様から感謝される不動産会社を目指します

創業時から一貫していることは、

賃貸管理は戸数よりも質を追求し続ける会社であるということ。
おかげさまで創業から１７年間、物件購入に関するクレーム０件。顧客デフォルト０件（ローンを払えなくなったお客様の件数0件）
業界最高水準の年間平均入居率99.41%（当社売主物件の入居率。第16期2018年10月～2019年10月の月末時点の入居率から算出、9月末時点では入居率100％を記録、平均15日で新しい入居者が住み始める。）
満足して2件目を購入するお客様の割合82.5%（2016年～2019年）