「一度空室になるとなかなか次の入居者が決まらない。収益が落ちるので簡単に家賃を下げることも出来ない。空室を解消する何か良い方法はないだろうか。」
長期間空室が続き、何とか次の入居者を付けれないかと、試行錯誤しているオーナーが多くいます。
空室を解消すると言っても、物件条件はさまざまで、入居者のニーズも多様化している中、どうすれば少しでも早く次の入居者を付けれるのでしょうか。
この記事では、物件に付加価値を付けて空室を解消する方法について説明していきます。
空室の根本的な原因は何か？
マンション経営で入居者が付かない原因は一言でいうと、物件条件が入居者のニーズを満たしていない、この1点に尽きます。
入居者のニーズは、物件の立地条件、建物条件、室内の広さ、設備状況、家賃条件などさまざまあります。
わかりやすい例でいうと、物件条件に対して家賃設定が高く入居者が決まらないケースです。物件の設備条件が良くても、その条件に見合った家賃でなければ入居者は決まりません。
空室を解消するために何を改善すれば良いのか？
また、空室を解消すると言っても、すぐに条件を変えれるもの・すぐには変えられないもの・変えられないものの３つがあります。
- 条件をすぐに変えられる：室内の設備、募集条件
- 条件をすぐには変えられない：建物管理
- 条件を変えられない：立地環境、室内の広さ（専有面積）
１．は、室内に家具家電を設置したり、募集の条件、敷金・礼金を0にしたり、家賃を下げたりすることですぐに実践できます。
２．の建物管理は、条件を変えることはできますが、建物管理会社とのやり取りや、管理組合との兼ね合いなどもあるので、すぐに変えることはできません。
３．の物件の立地環境、室内の広さはマンションで既に決まっている条件なので変えることはできません。
以上のことより、空室を解消するために物件の条件を変更できることと、できないことがあります。その中ですぐに取り組めることは、１．の室内の設備と募集条件になります。
物件条件に付加価値を付けて、入居者が付いている事例
物件に付加価値を付けて、入居者が付いている事例がありますので、ご紹介させていただきます。
※詳しくはこちらの記事を参照ください。参照記事：マンションの空室対策で成功した事例・埋まらない部屋はない！
以下の説明では、同じマンションで同じ間取りの他社の空室物件と自社で管理している賃貸中の物件を比較しています。
一方は家賃50,000円、室内の付属設備がない条件で現在空室。自社で管理している物件は家具家電を設置して、他社と比べて＋3,000円家賃がアップし、入居者が付いています。
現在空室の物件
- 物件：中古ワンルームマンション
- 物件エリア：神奈川県横浜市南区真金町
- 築年数：築29年
- 階数：4階
- 家賃：50,000円
- 敷金・礼金：0ヶ月
- 専有面積：16.32㎡
- 室内の付属設備：なし
- 間取り：1K
一方、自社の管理物件では家具家電を設置し、家賃がアップした状態で入居者が付いています。
賃貸中の自社管理物件
- 物件：中古ワンルームマンション
- 物件エリア：神奈川県横浜市南区真金町
- 築年数：築29年
- 階数：2階
- 家賃：53,000円（＋3,000円アップ）
- 敷金・礼金：0ヶ月
- 専有面積：16.32㎡
- 室内設備：家具家電を設置（テーブル・テレビ・ベット・洗濯機・冷蔵庫）
- 間取り：1K
設置された家具家電の写真
空室物件と比較しても、＋3,000円家賃がアップして、入居者が付いています。また物件により異なりますが、家具家電を設置した他の物件でも大体家賃が2,000～5,000円アップして入居者が付いています。
家具家電を設置することで、物件に付加価値が付き、更に家賃をアップしても入居者を付けることができるのです。
付加価値を付けて適正な家賃設定で募集する
今回紹介した上記の物件は室内の差別化、家具家電を設置し更に家賃がアップ、物件に付加価値を付けて入居者が付いている事例です。
オーナーまたは賃貸管理会社が空室を解消するために実践できるのは、物件にどれだけ付加価値を付けて、入居者を即付けられるかが重要です。
物件に付加価値を付ける、入居者を少しでも早く付ける方法として以下の実践項目があります。
- 礼金・敷金を0にする
- フリーレント期間を付ける
- 仲介業者へ物件の周知活動をする
- 仲介業者への業務委託料金を上乗せする
- 家具家電を設置する
- 家賃を下げる
私たちは基本的に、物件に家具家電を設置し付加価値を上げています。以下の記事でその成功事例を掲載しています。
参照記事：
場合によっては家賃を下げる選択もする
所有している物件に家具家電を設置したり、敷金・礼金を0にしたり、仲介業者へ物件の周知活動をしたり、入居者を少しでも早く付ける方法はさまざまあります。それらの空室対策を実行してもなお、空室が続く場合も時にはあると思います。
そういった場合は、オーナーの収益が下がることにはなりますが、家賃を下げることも検討しないといけません。
詳しくは以下の記事で説明していますが、半年～1年と空室が長期間続くよりは、多少家賃が下がり収益性が落ちたとしても入居者を付けた方がオーナーにとっては良いからです。
※空室対策の家賃設定について詳しくは以下の記事を参照ください。
参照記事：
すぐに空室を解消したい場合はどうすれば良いか？
空室を解消する方法は上記で挙げたようにさまざまあります。しかし、物件の条件や募集条件、そのエリアの入居者ニーズによっても打ち手が変わりますので、一概に決めることはできません。
まずは、プロの視点で空室の原因を調べて、その上で対策を実行する必要があります。
大神 健志 現在、長期間の空室でお困りの方はお気軽にお問い合わせください。過去の成功事例を元に、私たちがプロの視点であなたに合った最適な空室解消のアドバイスを差し上げます。
※今回の内容を踏まえて、以下の記事の記事で家具家電を設置した物件の空室対策で成功した事例や、リノベーション物件で成功した事例などを載せています。合わせて以下の記事をご確認ください。
参照記事：
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