不動産投資で一番重要な建物管理

動産投資、不動産経営において、もっとも大切なポイントのひとつが、建物管理のクオリティです。どれだけ優れたマンションやアパートであっても、建物管理がしっかりとしていなければ、長期的には利回りは極めて低くなります。

たしかに、管理にお金をかけるということは、短期的には収益の減少を意味します。いわゆるマンション投資家や短期的な視野の投機家は、管理にかけるお金をコストと捉えるでしょう。出費が増えるので、利益が減るわけだから当然です。

しかし、長期的に見ると建物管理にお金をかけないことは、将来多大な出費を強いられるようになる可能性があることを示しています。

大神 健志大神 健志

短期的には損するように思うので、長期的に考えてみましょう。

物を大切にする=長く愛用するコツ

考えてみれば当たり前のことで、コツコツと定期的にメンテナンスをしていれば、長持ちするものも、放置していれば早く劣化して交換や補修が必要になるものです。

例えば、同じような鉄筋コンクリート作りのマンションであっても、長期的に長持ちするものもあれば、たった20年でものすごく劣化して空室率が激しく上昇して建て直すことになった物件があることも実際に起こった問題として知っています。

このように、短期的に見るとあまり違いのわかりににくい建物管理ですが、長期的にみると資産価値を保全する手段として非常に大きな役割を持っているということができると思います。

修繕計画は建物管理の要

建物管理のポイント

特に、現在の区分マンションの場合においては、分譲当初販売しやすくするために、初期の修繕積立金を安価に設定しがちです。結局は、自分たちの住むマンションのこととなると、5年〜10年後には所有者たちは本気で建物管理会社と掛け合うので管理組合の総会で修繕積立金が上がることになります。

ところが、投資用のワンルームマンションなどは、実際に住んでいるのは賃借人で、オーナーは別のところに住んでいるので、なかなか本気で管理について考えません。結局、管理会社が言うなりのままになってしまい、管理会社としてもほとんど管理組合の総会にオーナーが参加しない状態の中で、名前ばかりの理事長のもと、ほとんど毎年現状維持で進みます。

※管理会社自体も投資用のマンションの管理会社が運営している場合、あまり積極的に建物の価値の向上のために提案をしてくれることがありません。

結果、修繕積立金は分譲当初のままで行きますので、10年後くらいからはじまる修繕で、20年〜30年経過した際の修繕に必要な費用が数千万円単位で不足することになります。

管理の責任はどこにあるのか?

結局、分譲マンションは、区分オーナーの持ち分の合計に過ぎなく、管理会社はオーナーによって組成された管理組合の意思を遂行するだけの存在です。従って、万が一修繕積立金が足らないとなったとしても、基本的には管理会社に責任があるのではなく、マンションオーナーたちに責任があることになります。

※もちろん、建物管理会社の責任として、建物管理のプロとしてオーナーにしっかりと建物の管理と資産価値の維持のために必要なことを提案し採択していく責任はありますが、あくまでもそれは管理会社側の問題のことで、本来の社会的責任としては、オーナーに責任があることになります。

ところが、オーナーとしてはそういう意識があまりないので、問題が大問題として露呈するまで、何事もなかったかのように、淡々と日時だけが経過していくことになるのです。そして、気がついた時には、一時に数千万単位で修繕費が必要だったり、建物の品質が極めた悪い状態になってしまうのです。

どうして管理が宙ぶらりんになる?

管理が中途半端

分譲マンションについては、各区分した専有部分については、それぞれのオーナー毎に責任の所在がはっきりとしています。しかし、共有部分である建物の自体や設備については、各区分の持ち分で共有して所有することになり、管理組合という非常にふわりとした組織で運営することになります。

実際に住んでいれば、自宅のことなので、積極的主体的に管理組合の総会に参加したりして、オーナーが積極的に関与するでしょうが、そうでなければ(つまり投資用で自分が住まなければ)お金の問題なので、ほとんど関与することがなく、関心さえ持てなくても、ても無理なからぬことです。

一人オーナーの場合は別

一方で、アパートオーナーや分譲区分ではない一棟マンションのオーナーは、仮に自分が住んでいないとしても建物全体が自分だけの所有物なので、区分マンションとは違って、管理に対して知識させえあれば、積極的に関与してきます。

ここで、「知識さえあれば」と言ったのは、一棟物のマンションオーナーやアパートオーナーの中には、不動産投資、不動産経営に積極的な人が多くて管理にも興味関心を持っている人もたくさんいますが、翰林についての知識がある人は少ないからです。

知識がなければ何が正しくて何が間違っているかわかりません。なので、意欲だけでなく知識も必要で、その上で適切な管理会社と組むことが、建物管理の成功の鍵と言えると思います。

建物の管理をどうするか

何が言いたいかというと、結局、マンションの価値を最後に決めるのは建物の管理であり、建物管理は、マンションの所有者の責任として適切な管理会社を選び、運用してもらうことが重要だということです。建物管理を管理会社にまる投げでもいけないでしょうが、しっかりとした業者を選定して委託すれば、安心してオーナーは管理に手を煩わされることはなくなります。

そういう意味では、どの業者を建物管理会社として委託するか、その選定が極めて重要になると言えるでしょう。

建物管理の重要性については、不動産の価値を決定づけるものとして重要ですので、他の記事にもまとめていますので、参照下さい。

参照記事:マンション管理は不動産投資の生命線

大神 健志大神 健志


いずれにせよ、これまでお伝えしてきたとおり、建物管理は資産価値を保全していくのに当たって極めて重要なことになります。建物管理の善し悪しが資産価値を作って行くと言っても過言ではないので、しっかりと当サイトを参考にしつつ、適切な管理会社と最善の管理を目指して下さい。