空室対策の一環で、リフォームやリノベーションにお金をかけることを推奨している賃貸管理会社があります。さらに言えば、そういった「賃貸マンションやアパート専門」のリフォーム・リノベーション業者さえ存在しています。
リフォームやリノベーションは、どの程度必要なものなのでしょうか。
リフォームとリノベーションの違い、それぞれの空室対策に対しての効果性含めて解説していきます。。
※例えば、リノリースといった大手をはじめとして、リノ○○といった会社名でたくさんの業者があることがわかります。このような業者は、賃貸マンションやアパート専門でリフォームやリノベーションを提供することで成り立つ業者です。なので、賃貸マンションやアパートのリフォームやリノベーションは、ひとつの市場が出来るくらいに大きいということができると思います。
リノベーションとリフォームの違い
そもそもリフォームとリノベーションは何が違うのでしょうか。
リフォームとリノベーションの違いをまずは明らかにして、そこからそれぞれの役割の違いや必要性、効果性を検討していきたいと思います。
リノベーション定義
ここで、まずはリべーション住宅推進協議会のHPから、リフォームとリノベーションの違いについて、定義を引用したいと思います。
「住まいの改修」として最もよく使われる「リフォーム」
実は、両者の厳密な定義や線引きはありません。
「リフォーム」は、古くなった設備や内装を新しくしたり、間取りを変えたりすることを指し、「住まいの改修」全般を表す言葉として最もよく使われています。ちょっとしたクロスの張り替えや、古くなった設備の取替えから大がかりな改修や増築まで何でも「リフォーム」と呼ばれていますが、どちらかというと、老朽化したものを新築の状態に戻すというニュアンスで使われることが多いようです。中古住宅に、新たな価値を生み出す「リノベーション」
それに対し「リノベーション」は、古い建物のよさを活かしながら、給排水・電気・ガスの配管なども全面的に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、住まい手の好みのデザインや間取りに変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。最近では、住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建てを購入し、大がかりな改修を行うことを総称して「リノベーション」と呼ぶことも多くなっています。ちなみに、reformという言葉は和製英語であり、英語圏で「住まいの改修」には、renovationあるいはremodelが使われます。
「リフォーム」と「リノベーション」と「優良なリノベーション」
ひと口に”リノベーション”といっても、その定義はあいまい。リフォームとリノベーションの考え方の違いもあいまいなまま使われているのが現状です。そこでわたしたちは、ユーザーが安心して選べるリノベーション住宅とは何かを考え、”優良なリノベーション”の統一規格を定めました。「検査」→「工事」→「報告（開示）」→「保証」→「住宅履歴」の「統一規格」に則り、品質基準に適合した安心して選べるリノベーション住宅を”適合リノベーション住宅”と呼んでいます。
リフォーム 現状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処 リノベーション 機能、価値の再生のための改修
その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修優良なリノベーション 「検査」→「工事」→「報告（開示）」→「保証」→「住宅履歴」の「統一規格」に則り、品質基準に適合したリノベーション。
以上、リノベーション住宅推進協議会HPからの引用
このようにリフォームは、もともとあった状態に近づけることを目的として改修することを言うのに対して、リノベーションはもとに戻すだけではなく、付加価値を加える意味合いがあることが違いになります。
リフォーム＝もともとあった状態に近づけることを目的として改修すること
リノベーション＝元の状態に戻すだけでなく付加価値を加えること
そして、上記の図のようにリフォームの中に、リノベーションがあり、そのさらに中に優良なリノベーションというものがあるということになります。
リフォームとリノベーション用途の違い
以上のことからリフォームというのは、もともとの状態に戻す改修のことなので、どれだけがんばっても新築時の状態に近づくことしかできません。
内装はかなりの部分、新築に近づけることはできますが、共有部である「ドア」や「窓」、「廊下」などの「共用部」を変えることはできません。また、新築から時間が経過すると設備、内装ともに、現在に比べると築年数に比例して、どうしても劣ることになります。
そういう意味では、リフォームはあくまでも入居者を募集するにあたり、最低限必要となるものでしかないということができます。
一方でリノベーションは、現状回復するだけでなく付加価値を与えるので、一歩進んだ効果を発揮する可能性があります。
空室対策として効果があるかどうか
もちろん入居者が退去したならば、原状回復でリフォームは必須です。
入居者とオーナーがそれぞれ定められた負担割合で、入居前の状態になるように室内を改修します。これは、賃貸住宅の常識的な流れです。
一方で、競合が厳しい場合は、原状回復しても入居者が決まらないこともあります。競合が激しいと、物件の質か家賃等をはじめとした条件面で競合物件に負けてしまうことがあるからです。
その場合、基本的な対応としては、敷金や礼金、仲介手数料を下げたり、フリーレントを付けたり、家賃を下げたり広告費を多く支払ったり、価格面で勝負をするか、リノベーションをして物件の付加価値を上げて勝負するか、戦略としては２つに１つということになります。
競合が激しい時の2つの対処法
- 価格競争
- 物件の質で競争
以上のことから、基本的にリフォームは空室対策として機能するというよりは、原状回復手段としての意味しかもたないということができます。一方でリノベーションは、価格競争を避けるためのひとつの戦略になりうるということができます。
リノベーションの効果性
古くなったマンションで設備等（築20年以上）の状態が悪化したり、時代遅れになった場合に、リノベーションをして根本から作り直すことは、入居者を獲得するのに、「非常に効果的」です。
単なる見た目をキレイにするリフォームと違って、リノベーションだと物件の質が向上して他の物件と競争になりにくいため、成約率が劇的に変わることが多いです。
例えば、風呂トイレが同室の3点ユニットタイプのお部屋を、バストイレ別の部屋にした場合、それだけで見込み客への露出がかなり上昇します。
というのも、マンションを入居者が選ぶ際に、まずはインターネット上のホームズやスーモ、アットホームなどの賃貸不動産ポータルサイトから、希望の場所と条件を選んで検索をし、その中から希望にあった物件について不動産会社に問い合わせして内見して選びます。
この一番最初のポータルサイトで物件を選ぶ際の「条件」で、「風呂・トイレ別」という項目を選ぶ人が極めて多いのです（特にワンルーム、１Kの場合）。従って、風呂トイレ同室の3点ユニットの場合、ポータルサイトの検索結果に表示されず、多くの人の目にとまらないということになります。
つまり、リノベーションを実施することで、劇的に有利な状態になる可能性があるということです。
なぜリノベーションするのか
このように、リノベーションは物件の付加価値を与えることによって、長期的に入居者を獲得しやすくするため行うのが目的ということになります。
従って、リノベーションはそもそも空室対策を改善するために非常に有効であり、逆に空室対策にならないリノベーションは無駄だということができます。
リノベーションの費用対効果について
しかし一方で、家賃がリノベーションしなくても4万円5千円、リノベーションしたら5万円で空室が解消される見込みがあるマンションに、500万円かけてリノベーションするのは無謀です。
なぜなら、家賃が5千円しか上がらないのであれば、500万円÷5,000円＝1,000ヶ月かかってようやく元が取れる計算になるからです。
逆に、リノベーションしなければ入居者を獲得する見込みが立たなければ、500万円÷5万円＝100ヶ月で元が取れることになるので、実行する価値が出てくると思います。
このように、リノベーションは不動産投資をより効果的な投資にしていくためのひとつの方法ということできます。リノベーションはリノベーションをすることによって、不動産経営であなたの利益が多くなるようでなければ（あるいは損失を減らすという意味でも）、行う意味がないというのが私たちの考えです。
自己満足のためにするものではない
リノベーションは、リノベーションをして自己満足をするためのものではありません。
リノベーションは、世の入居者が求めるような部屋を作ることで、不動産の価値を向上させてオーナーの利益を最大化するために行うべきものということができるわけです。
リノベーションをする前に
だからといって、闇雲にリノベーションをすれば良いかというとそうではありません。リノベーションをする前に、必ずマーケティングを行う必要があります。
なぜマーケティングをする必要があるかといいますと、物件をリノベーションして「勝つ」ための道筋を明確にするためです。つまり、ターゲットの入居者を絞り、所有物件の強みを活かし、競合の物件に勝つために「どうするのか」を見極めるということです。
しっかりとしたマーケティングの上でリノベーションすれば、よい結果がもたらされる可能性は極めて高くなりますが、闇雲にリノベーションをすれば、当たったり当たらなかったりします。
考えてみれば当たり前のことで、しっかりと需要を把握して需要を満たす部屋を作れば、自然と入居者に選ばれますが、需要とは異なる部屋を作っても入居者に選ばれません。入居者に選ばれなければ、どれだけ高いお金をかけてリノベーションしても、無意味で空室を解消できません。
だから、マーケティングなくして効果的なリノベーションは存在しないということができます。
大神 健志 もしあなたが所有している物件の空室でお困りでしたら、ぜひ一度お問い合わせください。あなたの物件に最適な解決策を無料でリサーチして差し上げます。
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