弊社が管理運営する達仁.comのセカンドオピニオン相談の90％以上がサブリース問題です。
今回は、具体的なご相談内容から私が分析した内容の一部分を無料で公開致します。
- そもそもサブリース契約とは？
- サブリースの何が問題なのか？
- サブリース契約を利用した方が良い人もいる？
- この様な属性にはサブリース契約は不要です。
- サブリース契約を解かりやすく数値化しました。
- 新築マンションの何がダメなのか？
- 新築から中古具体的な相場を調べる。
- サブリース契約のご相談はこちらまで
1．そもそもサブリース契約とは何でしょうか？
そもそもサブリース問題で悩んでいる貴方はオーナー様であり貸主です。貸主がいるならば、あなたのマンションを借りてくれる借主がいます。
貸主と借主を守る為に借地借家法(シャクチシャクヤホウ)が適用されています。しかしながら、借主保護が強いので皆様が苦労しています。
【以下が借地借家法の定義となります】
借地借家法とは、「土地の賃借権等の存続期間やその効力」「建物の賃貸借の契約の更新とその効力」などに関する事項を定めた法律。旧借地法、旧借家法等を廃止して1991年（平成3年）に成立、1992年（平成4年）より施行された。主に次の内容が定められている
■借地権
他人の土地を借りてその土地に自己所有の建物を立てられる権利。借地権の存続期間は30年、借地契約更新の場合、最初の更新は20年、それ以降は10年としている（契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となる）。このほか、借地権者による契約更新請求、貸主による借地契約の更新拒絶の要件、借地権の効力、借地条件の請求などについて定められている。
■定期借地権
契約の存続期間を50年以上として借地権を設定する場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間がないとするもの。満了時の立退料の支払いや建物の買取りも不要となる。定期借地権のほか「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」などがある
■建物賃貸借契約について
建物賃貸借の更新、契約の更新拒絶の要件、建物賃貸借の効力などについて定められている。（サブリース契約はこの部分が対象です）
■定期建物賃貸借（定期借家）
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合、「契約の更新がないこと」とする旨を定めることができる。
2．サブリース契約の何が問題なのか？
- 貸主：所有者であるあなた
- 借主及び転貸者：サブリース会社（売主のグループ会社が多い）
- 転借者：実際に住んでいる入居者（善意の第三者）
サブリース契約は、借地借家法として入居者（借主）を保護しています。この場合の対象は、借主である不動産会社です。
借主は個人法人問われません。賃貸借契約を解除するには、「正当事由」が必要になります。
正当事由とは、貸主が賃貸借契約の解約を申し入れるために必要な条件のこと。借主の場合は、期間内解約条項があれば、理由は必要なく一方的に解約することができるが、貸主の場合は、解約するための理由が正当でなければ、一方的に解約することはできない。
その理由として、次の5つに大別することができる。
(1)貸主自身が居住し、または営業する必要がある
(2)貸主の親族または従業員が使用する必要がある
(3)やむを得ず生計のために売却する必要がある
(4)借家の大修繕あるいは取壊しの必要性がある
(5)貸主が立退料を提供したとき、など。
正当事由は、借主の事情も斟酌されて、貸主にそれを上回る逼迫した事情がない限り認められない。
なお、定期借家契約では、契約期間の満了により確定的に契約が終了するので、期間満了で契約が終了する場合は正当事由や立退料という概念はなく、貸主は契約の終了を定期借家の法律に基づいて明示しておいた方がよい。
もちろん正当事由が理解されたとしても、では退去しますから立ち退き料を請求される事も十分あります。
オーナー様のマンション経営を成功させるパートナーどころか、この様な仕組みでは、お客さまの敵にしか見えません。
3．サブリース契約を利用した方が良い人もいる？
基本的にはサブリース契約は推奨いたしませんが、以下の様な条件の場合には内容を理解してご検討ください。
・家賃収入が1回でも入らないと無ければ支払いが困難な人。
（そもそも買わない方が良いと思います）
・サブリース金額が家賃相場と変わらない場合。
・空室を何が何でも避けたい人。
- サブリース契約付きというだけで、他社の不動産業者は真剣に取扱しません。
- お取引業者様と有効な関係を維持している。
- 将来の売却もお任せする様な人間関係がある。
- リスクは取りたくない。
- この様な関係者以外サブリース契約はリスクしかございません。
4．この様な属性にサブリース契約は不要です。
サブリース契約は慈善事業ではありません立派な賃貸事業です。事業ですから儲からなければ事業自体が存続できませんよね？
サブリース契約を選択したあなたは、目先のリスクを回避しました。リスクを回避したという事は誰かがリターンを得ているのです。
サブリース家賃が90,000円ならば、相場家賃は100,000円位でしょう。おおむね10％がサブリース会社の粗利益です。100,000円の相場家賃であるならば、95,000円で募集すれば即契約になると思いませんか？
わざわざサブリース契約を選択し、デメリットしか無い契約を選択する必要がありません。
サブリース契約（家賃保証）をしなければならない様なマンションを販売する事がナンセンスです。弊社の分譲マンション平均稼働率は95％以上です。12ヶ月×95％＝11.4ヶ月家賃を確保出来ています。
・年収が高く支払いに余裕がある人。
・2年間で1ヶ月の空室を維持できる人。
・自己資金に余裕がある人。
・債務超過でない人。
この様な属性の人にサブリース契約は必要ありません。
サブリース契約しか選択が出来ない様な条件はＮＧです。
【新築ワンルーム＋サブリース契約＝儲からない】
次は、何故儲からないのか？を数値化して説明いたします。
5．サブリース契約を解かりやすく数値化し説明します。
具体的なご相談事例から数値化しました。
【概算条件】
① 家賃100,000円
② サブリース家賃90,000円
③ 2年毎に更新料100,000円
④ サブリース更新料0年
⑤ 家賃95,000円の場合
・10年間サブリース契約会社の概算粗利益1,600,000円。
・10年間入居率95％の場合でも概算粗利益800,000円。
・サブリース契約で無ければ誰が受け取る利益なのか？
・原状回復費用は、オーナー様負担と転借者負担である。
・サブリース会社は入居率が高い都心部では損が出ない。
・相場家賃が下がればサブリース家賃を下げられる契約。
・サブリース契約で縛り売却も市場性が無い。
・リスクを取れなければ大きなリターンは取れません。
・サブリース契約が無いと不安な人は内容を理解する。
・家賃保証が必要な物件ならば初めから成功しない。
サブリース契約は辞めましょう！！
6．新築マンションの何がダメなのか？
私達が中古マンションを推奨する理由は、新築マンション相場が高くなりすぎた事です。弊社も、2009年リーマンショック時代は新築マンションを販売していました。
今の時代より金利も高い時代でしたが、物件価格が非常に安い時代でした。山手線エリア、西新宿、蒲田、三田、蔵前、いまではお客さまに非常に喜んでいただいております。
今の新築マンション販売エリアを見たら驚く様な場所で供給しています。こんな場所に手を出したらスタートからＮＧです。
弊社では、マンション経営成功の5つの条件を定義しています。
１， 立地環境（成功の80％）
２， 建物管理（見た目が重要・長期修繕計画）
３， 専有面積（今の時代は25㎡が主流）
４， 室内設備（入居者人気設備）
５， 賃貸管理（サブリース契約ＮＧ）
※詳細は不動産投資で成功するにはどうしたらよい？中古マンション経営成功の5つの条件をご確認ください。
業界歴35年の私からすれば、どの場所に、どの様なマンションを購入し、どんな賃貸管理会社とお付き合いすれば良いのか？実学で理解しています。
大事なのは実学です。
営業マンが自分でマンション経営していない様では信用できません！！
ましてや、自分が買いたいと思わない様な物件を、仕事だから販売されては、お客さまはたまりませんね？
新築ワンルームは購入する時が値段のピークだと理解してください。
相続対策の様に、相続税を安くして子供や孫に残すことが目的の様なケースであれば良い場合もあります。（立地環境は大切）
自己資金も少なく、年収もそれほど高くなく、支払いに余裕が無い人であれば、尚更新築ワンルームは避けるべきであると考えます。
7．新築価格と中古価格の具体的な相場の数値化。
具体的なお問い合わせのマンションを参考にご説明させていただきます。
１， 平成29年新築マンション2,900万円で購入
２， 平成24年新築マンションが平成29年に2,330万円で売買事例あり。
３， 家賃はほとんど変わりません。
４， 駅からの立地は中古マンションが駅に近い。
５， 価格差が570万円である。
６， あなたならばどちらを購入しますか？
新築と築5年中古大きな違いはありますでしょうか？新築も築5年も家賃は殆ど変わりません。
しかし、価格差はなんと570万円も違います！！
この金額が中古マンションを推奨する一番の原因です！！10万円の家賃なら回収までに4年以上かかります！解かりやすく言えば、4年分の家賃を捨てる事に成ります。
貴方はそれでも新築マンションにこだわりますか？こだわる理由は何でしょうか？私ならば絶対に中古マンションを選択します！！
サブリース契約の問題解決キャンペーン
おかげさまで、達仁.com 開設5周年を迎えました。皆様の問題解決のパートナーとして、サブリース問題が解決出来た、マンションが予想以上の高値で売れた、沢山の感謝の声をいただいております。
そして、現在弊社顧問弁護士と共同で、サブリース.comを立ち上げました。達仁.com責任編集長の私と、顧問弁護士共同で、サブリース問題を更に解決していきます。
そこで今回は、「達仁.com読みました」を合言葉にサブリース問題解決キャンペーンを開催いたします。
お問い合わせいただいたオーナー様、先着10名様に限り以下の特典をご用意いたしました。
１， 初回相談料60分無料
２， サブリース契約解約に関するご依頼の場合更にお得！
３， 弁護士相談料特別価格でご提供させていただきます。
但し、先着10名様までとさせていただきますので、ご了承ください。弁護士相談料は内容により異なります。
この様なお客さま遠慮せずご相談ください。
１， サブリース契約を解約したい。
２， サブリース付マンションを売却したい。
３， ローン金利を変更したい。
４， ローンの支払いに困っている。
５， 家賃滞納に困っている。
６， 空室が多く困っている。
７， 建物が古くて困っている。
８， 親から相続したが良く解からない。
様々な問題を解決した「実学」「実績」で対応させていただきます。
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